Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 9 mars 2026, n° 23/09642

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile

 
N° RG 23/09642 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2KDC

N° MINUTE : 




Assignation du :
25 Juillet 2023









JUGEMENT 
rendu le 09 Mars 2026 
DEMANDERESSE

S.A.S.U. GROUPE QUINTESENS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Typhaine DE PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2141




DÉFENDERESSE

S.A.S. FIDUCIM
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Marc BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0198









Décision du 09 Mars 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/09642 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KDC


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 09 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SAS FIDUCIM est une société ayant pour activité principale la promotion immobilière. Elle a dans le cadre de son objet social, projeté la construction de plusieurs programmes immobiliers de logements neufs à usage d’habitation.

La SASU GROUPE QUINTESENS est spécialisée dans la gestion immobilière et financière de patrimoine.

Selon contrat cadre du 16 octobre 2020, la SAS FIDUCIM a confié à la SASU GROUPE QUINTESENS un mandat de commercialisation non exclusif en vue de commercialiser pour son compte divers biens.

Plusieurs contrats ont ensuite été conclus entre la SAS FIDUCIM et la SASU GROUPE QUINTESENS pour l’application du contrat cadre :

Des contrats de mandat des 16 octobre 2020, 22 février 2021 et 16 novembre 2022 pour la commercialisation de plusieurs lots au sein de la résidence « [Numéro identifiant 1] » (ilot [Localité 4]),Des contrats de mandat des 16 octobre 2020, 22 février 2021 et 10 mars 2022 pour la commercialisation de plusieurs lots au sein de la résidence « [Numéro identifiant 1] » (ilot Dumas),Des contrats de mandat des 16 octobre 2020, 5 février 2021, 7 février 2022 et 4 mai 2022 pour la commercialisation de plusieurs lots au sein de la résidence « [V] contrats de mandat des 9 mars 2021 et 21 juillet 2021 pour la commercialisation de plusieurs lots au sein de la résidence « [Adresse 3] »,Des contrats de mandat des 18 juin, 28 septembre et 15 décembre 2021, et 4 mai, 1er juillet, 18juillet, 22 juillet, 18 octobre et 2 novembre 2022 pour la commercialisation de plusieurs lots au sein de la résidence « [W] ONE»,Des contrats de mandat des 17 mai 2021, 1er avril, 30 mai et 4 octobre 2022 pour la commercialisation de plusieurs lots au sein de la résidence « [Adresse 4] »,Des contrats de mandat des 16 octobre 2020 et 27 octobre 2022 pour la commercialisation de plusieurs lots au sein de la résidence « [Localité 5] ». 
Parallèlement, selon contrat cadre du 16 octobre 2020, la SAS FIDUCIM a confié à la SASU GROUPE QUINTESENS des prestations de services assistance dans le cadre de la livraison des programmes immobiliers.

Là encore, des conventions d’application ont été conclues entre les parties pour chacune des résidences :
Convention du 16 octobre 2020 pour la résidence « [N] du 16 octobre 2020 pour la résidence « [I] du 1er mars 2021 pour la résidence « [Adresse 3] »,Convention du 21 octobre 2020 pour la résidence « [Adresse 5] »,Convention du 18 juin 2021 pour la résidence « [B] du 17 mai 2021 pour la résidence « [Adresse 4] »,Convention du 16 octobre 2020 pour la résidence « [Localité 5] »,
Selon attestations notariées, divers lots objets des contrats ont été vendus.

La SASU GROUPE QUINTESENS a émis et adressé des factures à la suite de la conclusion des ventes, pour un total de 1 192 741,22 euros TTC (toutes taxes comprises).

Par lettre recommandée du 27 décembre 2022 reçue le 30 décembre 2022, la SASU GROUPE QUINTESENS a adressé à la SAS FIDUCIM une mise en demeure de payer la somme de 548 659,51 euros au titre des factures des impayées et des pénalités de retard.

La SAS FIDUCIM a effectué un virement de 100 000 euros le 20 avril 2023 et un paiement de 150 000 euros le 4 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, la SASU GROUPE QUINTESENS a fait assigner la SAS FIDUCIM devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, la SASU GROUPE QUINTESENS demande au tribunal de :
Rejeter la fin de non-recevoir,Sur le fond,
Débouter la SAS FIDUCIM de ses demandes,En conséquence,condamner la SAS FIDUCIM à verser à la société GROUPE QUINTESENS les sommes suivantes :942.741,22 euros TTC au titre des factures impayées,« 121.264,96 euros (à parfaire) » au titre des pénalités de retard prévues par le Mandat-Cadre de vente du 16 octobre 2020 et par la Convention-Cadre de prestations de services du 16 octobre 2020,10.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SAS FIDUCIM aux dépens avec distraction, Dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle soutient d’abord que ses demandes sont recevables en application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, la SAS FIDUCIM ayant qualité à défendre au titre de contrats auxquels elle a été partie.

Elle soutient ensuite que les contrats ne sont pas nuls, conformément à l’article 1156 du code civil, en raison de l’existence d’un mandat apparent de M. [V] [W], la SASU GROUPE QUINTESENS ayant légitimement cru en la réalité de ses pouvoirs au regard des circonstances de conclusion du contrat, d’autant que M. [N] [I], en copie des échanges ne s’est jamais opposé à la signature. Elle ajoute que la SAS FIDUCIM a ratifié le mandat, compte tenu de l’exécution des contrats avec paiement des factures jusqu’au 10 octobre 2022, de paiements spontanés étant intervenus les 20 avril 2023 et 4 mars 2024 et d’une proposition d’échelonnement. 
Elle indique que la loi Hoguet n’a pas été violée, les contrats devant être signés par le propriétaire du bien ou le titulaire de droits sur le bien, celle-ci étant maitre d’ouvrage titulaire de droits sur les biens vendus. Elle ajoute que la violation des dispositions de la loi Hoguet est sanctionnée par une nullité relative, susceptible de confirmation et que la SAS FIDUCIM a exécuté les contrats.

Enfin, elle soutient, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil que dans le cadre du mandat de commercialisation qui lui a été confié, elle a présenté des biens immobiliers à des potentiels acquéreurs, ce qui a permis la conclusion de plusieurs ventes etrend exigible la rémunération due selon les contrats d’application, et qu’elle a exécuté les missions de prestation de service justifiant sa rémunération. Elle indique que les factures émises au titre de sa rémunération à l’issue des transactions, conformément aux contrats, n’ont pas été payées, malgré mises en demeure et une proposition d’échéancier ce qui justifie la condamnation de la SAS FIDUCIM au paiement des factures augmentées des intérêts de retard au taux prévu par le contrat.
Elle est opposée à la demande de délais de paiement compte de l’absence de respect du calendrier de paiement prévu et des délais dont elle bénéficie du fait de la procédure.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, la SAS FIDUCIM demande au tribunal de :
A titre liminaire, 
Déclarer irrecevable l’action de la société GROUPE QUINTESENS à l’encontre de la société FIDUCIM pour défaut de qualité à agir, Sur le fond, 
déclarer que les contrats conclus entre la société FIDUCIM et la société GROUPE QUINTESENS sont nuls et de nul effet, En conséquence, débouter la société GROUPE QUINTESENS de l’intégralité de ses demandes, Subsidiairement, si le Tribunal jugeait les contrats valables et condamnait la société FIDUCIM: 
 accorder les plus larges délais de paiement à la société FIDUCIM, réduire à néant les pénalités de retard, En tout état de cause, 
Condamner la société GROUPE QUINTESENS à payer à société FIDUCIM la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et aux dépens. 
Elle soutient d’abord que l’action est irrecevable en application des articles 32 et 122 du code de procédure civile, car la société FIDUCIM n’étant pas propriétaire de ces biens, qui appartiennent à plusieurs SCCV, selon les attestations de propriété communiquées, elle ne bénéficiait pas du prix de vente ni des prestations de service de commercialisation de la société GROUPE QUINTESENS. Elle estime que la société GROUPE QUINTESENS ne pouvait diriger son action contre la société FIDUCIM qui n’a pas qualité ni pouvoir pour conclure les contrats. 

Sur le fond, elle soutient, au visa des articles 1178, 1156, 1199 et 1203 du code civil, que les contrats sont nuls en raison de l’absence de qualité et de pouvoir du signataire de l’acte, M. [V] [W], qui ne pouvait pas engager la SAS FIDUCIM dans ces contrats, dont les présidents sont la société [Adresse 6] et [I] INVEST DEVELOMENT, représentées par M. [N] [I].
Elle indique ensuite que les contrats sont nuls en application de l’article 1178 du code civil et de articles 6 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 79-1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qui est d’ordre public et à laquelle les parties ne peuvent déroger ; elle explique que la société GROUPE QUINTESENS n’est pas propriétaire des biens qui ont fait l’objet des mandats de commercialisation, si bien qu’ils sont nuls, les contrats devant être conclus avec le propriétaire du bien.
A titre subsidiaire, elle indique que ses difficultés financières justifient l’octroi de délais de paiement et la réduction des pénalités de retard excessives, en application des articles 1343-5 et 1231-5 du code civil.
 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 18 novembre 2025.

Par ordonnance du 16 décembre 2025, le juge de la mise en état a constaté l’absence d’interruption de l’instance et renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du tribunal judiciaire, à juge unique du 13 janvier 2026 à 14h.


A l’audience du 13 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Il résulte de ces textes, qu'en l'absence de restriction légale, l'action est ouverte à ceux qui ont intérêt à être entendus sur le fond de leurs prétentions, l'existence du droit invoqué, tant par le demandeur que par le défendeur, n’étant pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès.

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SASU GROUPE QUINTESENS agit à l’encontre de la SAS FIDUCIM en vue d’obtenir le paiement de commissions en exécution d’un contrat conclu avec elle. 

Si la validité des contrats est contestée par la SAS FIDUCIM, qui estime que la demande n’a pas été dirigée contre le bon défendeur, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'une question relative au bien-fondé des demandes, pouvant y faire obstacle et non relative à la recevabilité de celles-ci. La contestation du contrat ou l’absence de propriété du bien n’ont pas pour effet de faire disparaître la qualité de la SAS FIDUCIM pour défendre à une action en exécution du contrat.

Il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir.

Sur la demande de nullité des contrats conclus entre la SAS FIDUCIM et la SASU GROUPE QUINTESENS  

Sur la nullité fondée sur le défaut de pouvoir

Aux termes de l’article 1156 du code civil, l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté et, lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité. 

Ce texte prévoit en outre que l'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié. 

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

En l’espèce il ressort des pièces communiquées que dans tous les contrats signés entre la SAS FIDUCIM et la SASU GROUPE QUINTESENS, la SAS FIDUCIM est mentionnée comme représentée par M. [V] [W] « en sa qualité de directeur développement national, dûment habilité ».

Si M. [V] [W] n’est pas le représentant légal de la SAS FIDUCIM, la sanction qui peut être invoquée par celle-ci est l’inopposabilité du contrat, seul le tiers contractant, donc la SASU GROUPE QUINTESENS pouvant invoquer la nullité à ce titre.

Toutefois, d’une part, s’il n’est pas justifié des circonstances qui laisseraient penser que la SASU GROUPE QUINTESENS a pu croire en ses pouvoirs lors de la signature des premiers contrats et qui caractériseraient un mandat apparent dès le 16 octobre 2020, il en va différemment pour les contrats postérieurs pour lesquels la situation s’appréhende différemment : M. [V] [W], signataire des premiers contrats qui n’avaient été ni contestés ni dénoncés, dont l’exécution avait commencé sans aucun incident, était toujours l’interlocuteur de la SASU GROUPE QUINTESENS et a continué de se présenter comme représentant de la SAS FIDUCIM. Ces éléments mettent en évidence l’existence d’un mandat apparent et la croyance légitime en la réalité des pouvoirs de M. [V] [W], s’agissant des contrats conclus après le 16 octobre 2020.

D’autre part, force est de constater que les contrats ont été exécutés et les factures payées pendant plusieurs mois, puis que des paiements volontaires sont intervenus les 20 avril 2023 et 4 mars 2024, soit plusieurs mois après la conclusion des contrats litigieux, et que M. [N] [I] a formulé une demande de paiement échelonné des factures, par courrier électronique du 29 mars 2024. Ces éléments caractérisent la ratification par la SAS FIDUCIM des contrats signés par M. [V] [W] pour le compte de la SAS FIDUCIM.

Il convient de rejeter la demande d’annulation des contrats à ce titre.

Sur la nullité fondée sur l’inobservation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 

Selon les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, doivent être rédigées par écrit.

Ces dispositions d'ordre public s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l'article 1er de la loi précitée, fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause.

En l’espèce, la SAS FIDUCIM, promoteur immobilier, maître d’ouvrage dans le cadre des opérations de construction des différentes résidences, dont certains lots font l’objet des mandats de commercialisation, était au jour de la signature des contrats titulaire des droits sur les biens immobiliers.

La conclusion des contrats par la SAS FIDUCIM ne constitue donc pas une irrégularité.

En outre, force est de constater que les contrats mentionnent la possible substitution de la SCCV du programme concerné.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de nullité des mandats.

Sur la demande en paiement des factures

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées, notamment du mandat cadre du 16 octobre 2020, que la SAS FIDUCIM a confié à la SASU GROUPE QUINTESENS un mandat en vue de la commercialisation de biens immobiliers. 

La rémunération du mandataire était prévue selon l’article 7-2 du contrat cadre, renvoyant à chaque convention prise en application du contrat cadre. La rémunération est fixée selon ces conventions à un pourcentage du prix de vente TTC du bien et exigible dès la signature de l’acte authentique. 

L’article 7-2 prévoit par ailleurs que « les factures sont payables dans les trente jours suivant leur réception par le mandant ».
 
La SASU GROUPE QUINTESENS justifie de la présentation d’acquéreurs et la signature de plusieurs actes authentique de vente au sein des résidences, selon attestation notariées communiquées (pièces 39 à 71).

La SASU GROUPE QUINTESENS démontre l'exécution de son obligation, et l'exigibilité de sa créance d'honoraires, compte tenu de la conclusion des actes authentiques de vente.

Dès lors, la SASU GROUPE QUINTESENS était bien fondée à émettre les factures, correspondant à 10% du prix de chaque vente, au titre des honoraires du mandataire prévus aux contrats.

Par ailleurs, la SASU GROUPE QUINTESENS justifie de l’émission de factures en exécution du contrat cadre de prestations de service et des conventions d’application, au titre des prestations de service réalisées (4 factures). 

Les sommes étaient exigibles à l’expiration d’un délai de 30 jours après la réception des factures.
 
Il apparaît que les factures émises, versées aux débats (pièces 33 et 112) n’ont pas été payées pour un montant de 1 192 741,22 euros, malgré mise en demeure.

Il est tenu compte des paiements partiels déjà intervenus les 20 avril 2023 et 4 mars 2024.

Il convient donc de faire droit à la demande au titre du paiement des factures restant dues.

En conséquence, il convient de condamner la SAS FIDUCIM à payer à la SASU GROUPE QUINTESENS la somme de 942 741,22 euros au titre des factures impayées, selon décompte au 27 novembre 2024.

Sur les intérêts de retard

En application de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter le montant de la clause pénale prévue au contrat si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

En l'espèce, les contrats conclus entre les parties prévoient la fixation du taux de l’intérêt en cas de retard dans l’exécution, auxquels le débiteur du paiement est obligé en application de l’article 1231-6 du code civil.

L’article 7-2 du contrat de mandat cadre de vente prévoir que les factures sont payables dans les trente jours de leur réception, et que « Toute facture demeurant en tout ou partie impayée dans les conditions ci-dessus précisées portera de plein droit intérêts au taux légal majoré de 1,5 points de base, calculés prorata temporis à compter de la date à laquelle ledit paiement est dû sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire, et sera payable avec la somme principale ».

L’article IV A du contrat cadre de prestation de service prévoit également que les factures sont payables dans les trente jours de leur réception, et que « Toute facture demeurant en tout ou partie impayée dans les conditions ci-dessus précisées portera de plein droit intérêt au taux légal majoré de 1,5 points de base, calculés prorata temporis à compter de la date à laquelle ledit paiement est dû, sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire, et sera payable avec la somme principale ». 

Au regard des éléments soumis aux débats, le taux d’intérêt n’apparaît pas manifestement excessif. Il n’y pas lieu de le réduire.
Si le décompte des intérêts communiqués correspond aux stipulations contractuelles, il est arrêté au 27 novembre 2024 et la demande à ce titre est « à parfaire » jusqu’au paiement.

En conséquence, il n’y a pas lieu de liquider dès à présent les intérêts, mais uniquement de prononcer la condamnation à ce titre, permettant la liquidation à l’occasion de l’exécution.

En conséquence, il convient de dire que la somme principale produira intérêts au taux contractuel, soit le taux légal majoré de 1,5 point, courant à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours après l’émission de chacune des factures concernées. 
 
Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS FIDUCIM ne communique au soutien de sa demande de délais de paiement aucune pièce, arguant uniquement du montant des sommes dues et alléguant des difficultés financières.
 
La SASU GROUPE QUINTESENS justifie de l’existence d’une procédure de sauvegarde judiciaire ouverte le 5 mars 2024.

Au regard de la situation respective des parties, en l’absence de tout élément relatif à la situation financière du défendeur, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.
 
Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS FIDUCIM aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SASU GROUPE QUINTESENS les frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SAS FIDUCIM à lui payer 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,

REJETTE la demande de nullité des contrats pour défaut de pouvoir,

REJETTE la demande de nullité des contrats pour violation de la loi du 2 janvier 1970,

CONDAMNE la SAS FIDUCIM à payer à la SASU GROUPE QUINTESENS la somme de 942 741,22 euros en principal, selon décompte au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal majoré de 1,5 point, à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours après l’émission de chacune des factures concernées,
 
DEBOUTE la SAS FIDUCIM de sa demande de délais de paiement,
 
CONDAMNE la SAS FIDUCIM à payer à la SASU GROUPE QUINTESENS la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS FIDUCIM aux dépens de l’instance, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Mars 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE