Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 13 mars 2026, n° 22/05064

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me [B], Me BORÉ, Me HEURTEL, Me BESLAY, 
Me DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX 

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me BURMAN, Me ALLEAUME


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 22/05064 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWQTI

N° MINUTE : 

Assignation du :
4 avril 2022




JUGEMENT 
rendu le 13 mars 2026 
DEMANDERESSE

Madame [H] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexia LAURENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0109


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société HOMELAND
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19


Monsieur [M] [A]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Anne HEURTEL de la SELARL HEURTEL & MOGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1113


Société ART ET CONSTRUCTION
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Bertrand BURMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1941
S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Julien BESLAY de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133


Monsieur [Q] [F]
[Adresse 7] 
[Localité 6] TUNISIE

Madame [X] [F] épouse [Z]
[Adresse 8] 
[Adresse 9] 
[Localité 7]

Monsieur [E] [F]
[Adresse 10]
[Localité 8]

Madame [V] [F] épouse [U] 
[Adresse 11] 
[Adresse 12] 
[Localité 9]

Madame [J] [F]
[Adresse 13] 
[Localité 10]

représentés par Maître Agnès ALLEAUME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1481


S.A.S. ORFILA GESTION IMMOBILIERE (SOGI) 
[Adresse 14]
[Localité 2]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière


DÉBATS

A l’audience du 28 novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2026, prorogé au 13 mars 2026.
Décision du 13 mars 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/05064 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQTI

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il a été administré par la société Orfila de Gestion Immobilière (ci-après SOGI) jusqu'à la désignation de la société Homeland aux fonctions de syndic à la fin de l'année 2019.

Par acte authentique reçu le 03 juin 2016, Mme [H] [L] a acquis de M. [M] [A] un appartement situé au 1er étage du bâtiment B et une cave constituant les lots n°21, 40, 41 et 44.

Ce dernier avait confié à la société Art et Construction, selon devis du 20 octobre 2014, des travaux de rénovation incluant le renforcement du plancher haut existant.

Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F] et M. [E] [F] (ci-après les consorts [F]) sont propriétaires indivis d'un appartement sis au 2ème étage, à l'aplomb de celui de Mme [L]. 

Ce bien a été loué à M. [Y] selon bail du 05 août 1969, régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Au cours de l'année 2018, Mme [H] [L] a constaté l'affaissement de la structure porteuse entre son appartement et celui du dessus.

Le syndicat des copropriétaires a alors mandaté un architecte, M. [G], dont le rapport en date du 06 juin 2018 indique que la structure porteuse a été dégradée par des infiltrations en provenance de l'appartement de l'indivision [F].

Par exploit d'huissier du 22 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris a assigné les consorts [F], Mme [L] et la société SMACL Assurances devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire. 

Mme [H] [L] a fait citer M. [M] [A] par acte du 18 avril 2019 aux fins de lui voir rendre commune et opposable l'ordonnance à intervenir.

M. [B] [R] a été désigné ès qualités par une ordonnance du 25 juin 2019.

Par acte du 09 janvier 2020, M. [M] [A] a fait citer la société Art et Construction à laquelle les opérations d'expertises ont été rendues communes et opposables par une ordonnance du 11 mars 2020.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 octobre 2021.

Par exploits des 4, 5, 7, 8 et 26 avril 2022, Mme [H] [L] a assigné M. [M] [A], les consorts [F], la société SOGI, la société Art et Construction et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble afin d'obtenir réparation des préjudices subis. 

Par acte du 24 mai 2022, les consorts [F] ont fait citer leur assureur la SA Allianz IARD.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 26 mars 2024.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, Mme [H] [L] demande au tribunal, au visa des articles 1641, 1137, 1112-1, 1602 et suivants, 1240 du code civil, et 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

DECLARER Madame [H] [L] recevable et bien fondée en ses fins, demandes et prétentions. 

En conséquence, 

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [A], Monsieur [Q] [F], Madame [X] [N], Monsieur [E] [N], Madame [V] [U], Madame [J] [F], la société SOGI et la société ART ET CONSTRUCTION à régler à Madame [H] [L] la somme de 21.990 € au titre de son préjudice de jouissance ; 

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [A], Monsieur [Q] [F], Madame [X] [N], Monsieur [E] [N], Madame [V] [U], Madame [J] [F], la société SOGI et la société ART ET CONSTRUCTION à régler à Madame [H] [L] la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral ; 

A titre subsidiaire, 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à régler à Madame [H] [L] la somme de 21.990 € au titre de son préjudice de jouissance ; 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à régler à Madame [H] [L] la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral ; 

En tout état de cause, 

DEBOUTER Monsieur [M] [A], Monsieur [Q] [F], Madame [X] [N], Monsieur [E] [N], Madame [V] [U], Madame [J] [F], la société SOGI et la société ART ET CONSTRUCTION et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions ; 

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [A], Monsieur [Q] [F], Madame [X] [N], Monsieur [E] [N], Madame [V] [U], Madame [J] [F], la société SOGI et la société ART ET CONSTRUCTION ou tout succombant à régler à Madame [H] [L] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [A], Monsieur [Q] [F], Madame [X] [N], Monsieur [E] [N], Madame [V] [U], Madame [J] [F], la société SOGI et la société ART ET CONSTRUCTION ou tout succombant aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris demande au tribunal de :

Débouter Mme [H] [L] de toutes ses demandes subsidiaires dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] 

Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] en ses demandes reconventionnelles et l'y déclarer bien fondé.

Condamner in solidum Madame [J] [F], Madame [X] [Z] née [F], Madame [V] [U] née [F], Monsieur [Q] [F] et Monsieur [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 59 480,45 € en remboursement des travaux et dépenses exposés par lui du fait des désordres ayant pour origine les installations privatives de leur appartement.

Condamner in solidum Madame [J] [F], Madame [X] [Z] née [F], Madame [V] [U] née [F], Monsieur [Q] [F] et Monsieur [E] [F] au besoin à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] de toutes les condamnations qui pourraient être mis à sa charge et au profit de Mme [H] [L].

Condamner in solidum Madame [J] [F], Madame [X] [Z] née [F], Madame [V] [U] née [F], Monsieur [Q] [F] et Monsieur [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum Madame [J] [F], Madame [X] [Z] née [F], Madame [V] [U] née [F], Monsieur [Q] [F] et Monsieur [E] [F] aux entiers dépens, incluant ceux de la procédure de référé ayant conduit à la désignation de l'expert judiciaire et le coût de l'expertise judiciaire.

Rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en toutes ses dispositions .

*



Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, les consorts [F] demandent au tribunal, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et L113-1 du code des assurances de : 
 
A TITRE PRINCIPAL : 

- Débouter Madame [L] de l'ensemble des demandes formées à l'encontre des Membres de l'indivision [F], 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 

- Constater la négligence et l'inertie de Monsieur [A], la Société ART ET CONSTRUCTION et la Société SOGI ; 

- Condamner in solidum Monsieur [A], la Société ART ET CONSTRUCTION et la Société SOGI à indemniser Madame [L] au titre de ses préjudices ; 
 
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : 

- Constater que les demandes de Madame [L] au titre de ses préjudices sont excessives et 
injustifiées ; 

- Débouter Madame [L] de sa demande au titre de son préjudice moral ; 

- Réduire la demande de Madame [L] au titre de son préjudice de jouissance, notamment sur la valeur locative retenue par cette 
dernière ; 

- Limiter drastiquement la quote-part de responsabilité de l'indivision [W] 

- Condamner la Société ALLIANZ I.A.R.D. à relever et garantir les consorts [F] 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
 
- Condamner la société ALLIANZ I.A.R.D au remboursement de la somme de 26 046,70 euros réglée au syndic des copropriétaires, 

- Condamner in solidum Monsieur [A], la Société ART ET CONSTRUCTION et la Société SOGI à payer aux Membres de l'indivision [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile, 

- Condamner in solidum Monsieur [A], la Société ART ET CONSTRUCTION et la Société SOGI aux entiers dépens.
 
*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, M. [M] [A] demande au tribunal, au visa des articles 1641, 1602 et suivants du code civil, 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

- DEBOUTER Madame [L] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [M] [A],

A titre subsidiaire :

- CONDAMNER la société ART ET CONSTRUCTION à relever et garantir Monsieur [M] [A] de toute condamnation prononcée à son encontre.

A titre très subsidiaire :

- REDUIRE le montant du préjudice de jouissance à de plus justes proportions.

- DEBOUTER Madame [L] de sa demande formée au titre du préjudice moral.

- LIMITER la quote-part de responsabilité de Monsieur [M] [A] à 20%.

En tout état de cause :

- DEBOUTER Madame [L] de sa demande formée à l'encontre de Monsieur [M] [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

- DEBOUTER Madame [J] [F], Madame [X] [F] épouse [Z], Madame [V] [F] épouse [U], Monsieur [Q] [F] et M. [E] [F] de leur demande formée à l'encontre de Monsieur [M] [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

- CONDAMNER Madame [L] ou tout autre succombant à verser à Monsieur [M] [A] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

*

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la société SOGI demande au tribunal, au visa des articles 16, 276 du code de procédure civile, de :

Débouter Madame [L] de ses demandes fondées sur le rapport d'expertise de Monsieur [R] qui n'est pas au contradictoire de la société SOGI, ne lui est pas opposable, et ne vaut pas moyen de preuve à son encontre. 

Vu l'article 1240 du Code Civil, 

Débouter Madame [L] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société SOGI, aucune preuve n'étant apportée d'une faute de la société SOGI en relation avec le préjudice invoqué. 

Rejeter toute demande formée à l'encontre de la société SOGI. 

Condamner Madame [L] et/ou tout succombant à payer à la société SOGI la somme de 4.000 € conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la société Allianz IARD demande au tribunal de :

Principalement, 

- REJETER les demandes formées contre ALLIANZ 

Subsidiairement, 

- REJETER les demandes formées contre ALLIANZ excédant : 
o 10 995 € : au titre du préjudice de jouissance de Madame [L] 
o 2 500 € : au titre du préjudice moral de Madame [L] 

En tout état de cause, 

- REJETER le surplus des demandes. 

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, la société Art et construction demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de : 

À titre principal : 

DÉBOUTER Madame [L] de l'ensemble de ses prétentions dirigées à l'encontre de la société ART ET CONSTRUCTION ; 

DÉBOUTER Monsieur [A] de sa demande de condamnation de la société ART ET CONSTRUCTION à le relever et garantir dans toute condamnation prononcée à son encontre. 

À titre subsidiaire : 

LIMITER la quote-part de responsabilité de la société ART ET CONSTRUCTION à 10%, telle qu'évaluée par l'expert à l'issue de la seconde réunion d'expertise tenue le 15 septembre 2020. 

CONDAMNER Madame [L] ou tout autre succombant à verser à la société ART ET CONSTRUCTION 4 000 euros HT (4 800 euros TTC) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

DÉBOUTER les consorts [F] de leur demande formée à l'encontre de la société ART ET CONSTRUCTION au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 24 juin 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 28 novembre 2025.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026 prorogée au 13 mars 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la recevabilité des demandes

Les consorts [F] demandent la condamnation in solidum de M. [A], la société Art et Construction et la société SOGI à indemniser Mme [L] de ses préjudices. 

Le principe nul ne plaide par procureur trouve toutefois à s'appliquer dans le cas où une partie soumet au juge une demande qui n'a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, le droit invoqué étant celui d'un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l'action.

Il s'ensuit que les consorts [F] sont irrecevables à solliciter une condamnation pour le compte de Mme [L].


2 - Sur les constatations de l'expert judiciaire

M. [R] a constaté la dégradation du plancher haut de l'appartement de Mme [L], dont le plafond a été renforcé par un portique en fer sur proposition de l'architecte de l'immeuble.

Il explique que des étais soutiennent les poutres en bois fortement attaquées par les insectes et les infiltrations anciennes ; que le plafond en cours d'effondrement a fait l'objet d'une reprise par la société Art et Construction courant 2014 ; que les poutres, sèches au jour de l'expertise, ont été humides par les infiltrations de la cuisine au dessus et abîmées par des attaques de vrillettes.

Dans le studio de la famille [F], l'expert judiciaire relève que le plancher de la cuisine menace de s'effondrer et qu'il n'y a aucune étanchéité dans celle-ci, l'eau coulant entre le mur et l'évier par manque de joint et des rongeurs s'étant installés sous le plancher de la salle.

Il précise que les fenêtres de la cuisine et de la salle, anciennes et non jointives, laissent passer suffisamment d'air pour que les eaux de pluie puissent rentrer.

L'expert judiciaire conclut que l'appartement des consorts [F] n'a pas été entretenu et que la vétusté des installations a impacté les parties communes ainsi que les parties privatives de Mme [L].

Il impute la responsabilité des désordres aux consorts [F] à hauteur de 50%, à la société SOGI à hauteur de 10%, à M. [A] à hauteur de 20% et à la société Art et Construction à hauteur de 20% en expliquant que le syndic n'a pas été diligent ; que M. [A] a vendu son appartement en parfaite connaissance de cause des désordres et que le locateur d'ouvrage n'a réalisé courant 2014 que des travaux de camouflage sur une structure pourtant en ruine.

3- Sur les responsabilités

3- 1 Sur la responsabilité de M. [A] 

Au visa des articles 1641 et 1643 du code civil, Mme [L] recherche principalement la responsabilité de M. [A] sur le fondement de la garantie des vices cachés, faisant valoir que la chose vendue était impropre à sa destination puisque le plancher haut de l'appartement menaçait de s'écrouler ; que M. [A] avait nécessairement connaissance des désordres avant la vente puisqu'il a procédé à leur camouflage en effectuant les travaux de rénovation. 

Subsidiairement, elle soutient que M. [A] a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement du dol au visa de l'article 1137 du code civil en ce que l'expertise a permis de relever qu'il avait intentionnellement caché les désordres affectant l'appartement au moment de la vente.

A titre infiniment subsidiaire, Mme [L] fait valoir que le vendeur est tenu à une obligation d'information et de délivrance de la chose vendue conformément aux dispositions des articles 1602, 1603 et 1604 du code civil ; que le défaut de délivrance conforme est constitué par une différence entre le bien décrit et le bien délivré par le vendeur ; que M. [A] a en l'espèce manqué à son obligation d'information et de délivrance de la chose conforme en ne portant pas à sa connaissance l'existence d'un dégât des eaux.

La société Allianz soutient que les travaux réalisés par M. [A] ont induit Mme [L] en erreur sur l'état de l'appartement qui était affecté d'un vice caché au moment de la vente, de sorte que sa responsabilité est engagée sur ce fondement. 

M. [A] oppose que l'acte de vente signé entre les parties contient une clause d'exonération des vices cachés de sorte que sa bonne foi est présumée ; qu'il a fait réaliser les travaux plus de quatre ans avant l'apparition des désordres non pour les camoufler mais pour embellir le bien dans lequel il vivait à l'époque ; qu'il ne ressort d'aucun élément du dossier qu'il aurait eu connaissance d'une problématique au plafond avant l'assignation, n'ayant aucune compétence technique en bâtiment ; que la société Art et construction a d'ailleurs affirmé dans son dire du 18 septembre 2020 ne pas avoir détecté de problèmes au moment de son intervention et ne l'avoir jamais averti.

Il ajoute que la dissimulation du vice ne peut être soutenue alors qu'un IPN a été mis en place à la suite des travaux d'embellissement ; qu'il a donc fait preuve d'une transparence totale lors de la vente du bien immobilier ; que l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations est entrée en vigueur le 1er octobre 2016 soit postérieurement à l'acte de vente du 3 juin 2016 ; que Mme [L] ne peut donc fonder ses demandes sur le nouvel article 1137 du code 
civil ; qu'aucun dol ne peut en outre être caractérisé dès lors qu'il n'avait pas connaissance du vice et ne pouvait donc le dissimuler.

S'agissant du manquement à l'obligation d'information invoqué par la demanderesse, M. [A] soutient que l'article 1112-1 du code civil est inapplicable puisqu'entré en vigueur postérieurement à la conclusion du contrat ; qu'il a donné toutes les informations dont il avait connaissance ; qu'il ne pouvait pas savoir que la société Art et construction avait commis une faute en ne détectant pas le désordre litigieux à l'occasion des travaux d'embellissement ; que les non-conformités relevant de l'obligation de délivrance se limitent aux cas où les spécifications convenues entre parties n'ont pas été 
respectées ; que Mme [L] se contente en l'espèce d'affirmer que le défaut de délivrance conforme est constitué par une différence entre le bien décrit et le bien délivré par le vendeur sans indiquer quelle serait cette différence ; qu'elle ne prouve pas en quoi l'appartement ne serait pas conforme aux stipulations de l'acte de vente de sorte que sa demande ne pourra qu'être rejetée.

Sur ce,

Sur la garantie des vices cachés

L'article 1641 dispose que : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus."

Selon l'article 1643 : "Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie."

L'existence d'un vice caché affectant le bien vendu par M. [A] à Mme [L] n'est pas contestable, et d'ailleurs non réellement contestée. 

Elle ressort au demeurant sans ambiguïté du rapport de M. [G] qui n'a pu constater la vétusté des solives qu'après dépose du faux-plafond de l'appartement de Mme [L], précisant que ledit faux-plafond avait été refait avant qu'elle n'en devienne propriétaire ce qui "a participé à cacher cette vétusté et les dégradations du plafond d'origine, le rendant ainsi non diagnosticable et inaccessible depuis le 1er étage."

Le vice était en outre inhérent à la chose et de nature à rendre l'ouvrage impropre à l'usage auquel il était destiné puisque l'architecte a constaté que le plancher haut du 1er étage était impropre à sa destination structurelle porteuse et nécessitait une campagne de renforcement en sous-oeuvre. Il a nécessité la pose immédiate d'étais pour soutenir les poutres en bois ainsi que d'un portique en fer pour soutenir le plafond, rendant l'appartement de Mme [L] inhabitable.

Toutefois, il est stipulé à l'acte du 03 juin 2016 par lequel M. [A] a vendu le bien litigieux à Mme [L] une clause intitulée "Etat du bien" libellée dans les termes suivants :

" L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
• des vices apparents,
• des vices cachés ;
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
• si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, 
• s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ". 

Dès lors que M. [A] n'est pas un professionnel de l'immobilier ou de la construction, ni réputé tel, il appartient à la demanderesse, pour échapper à l'application de cette clause exonératoire de la garantie des vices cachés, d'établir que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.

Le vendeur est en effet tenu d'une obligation de contracter de bonne foi, en ce compris pour la stipulation d'une clause de non-garantie dans le contrat, et d'une obligation précontractuelle de renseignement, de sorte qu'en gardant le silence sur des éléments d'appréciation importants, il s'expose à ce que le bénéfice de la clause de non-garantie lui soit refusé si l'acquéreur n'était pas en mesure de se renseigner par lui-même.

Il appartient au juge, saisi de l'application d'une telle clause, d'apprécier souverainement la bonne foi du vendeur profane qui a eu connaissance des désordres avant la vente mais qui, ayant pu estimer que les réparations qu'ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin à ceux-ci, n'en a pas informé les acquéreurs. 

En l'espèce, Mme [L] reprend les conclusions de l'expert judiciaire indiquant que les désordres sont connus de ce dernier depuis au moins 2014, date de réalisation par la société Art et construction de travaux de renforcement de la structure.

M. [R] explique en effet que "la pose d'un IPN type HEA/HEB section 120 par l'entreprise montre clairement qu'elle avait connaissance, tout comme Monsieur [A], du problème de la structure fléchissante, puisqu'une poutre était visible lors de l'achat par Mme [L].", l'entreprise ayant par ailleurs installé deux madriers qui "ne sont là que pour assurer l'horizontalité du plafond".

Il précise que la société "ART ET CONSTRUCTION ne pouvait ignorer l'état de vétusté des poutres et du plafond qui sont, le jour de l'expertise, dans le même état que cette société a pu le constater en réalisant les travaux de renforcement. La seule différence est les déformations survenues avec le temps du fait d'un confortement sous-dimensionné. La structure étant déjà endommagée. Bien entendu, cette intervention par ART ET CONSTRUCTION n'est nullement le fait générateur mais un manque d'appréciation dans le dimensionnement de la reprise en sous-oeuvre de la structure ".

M. [A] a effectivement fait réaliser par la société Art et construction, selon devis du 20 octobre 2014, des travaux de rénovation incluant le renforcement du plancher haut existant.

Dans un dire adressé à l'expert judiciaire le18 septembre 2020, cette dernière explique qu'après avoir constaté que la structure du plancher haut était en bois, elle a procédé au renforcement dudit plancher en posant un fer de type HEA/HEB, et non 2 IPN, en soutien et a traité les poutres en bois existantes au moyen d'insecticides et de fongicides.

Elle ajoute que si elle avait constaté à l'époque l'existence de "la moindre difficulté relative à l'état du plafond, qui plus est dans un état critique et/ou avec une intervention risquée, elle se serait abstenue à ce titre pour un chantier qui avait pour objet principal des travaux de menuiserie, plomberie, électricité, plâtrerie et revêtement pour un montant total HT de 12 650 euros. Autrement dit, si elle avait détecté le moindre risque, elle l'aurait immédiatement signalé au maître de l'ouvrage qui, de son côté, n'a fait état d'aucun problème antérieur ou présent, majeur ou mineur, en ce qui concerne un risque même hypothétique d'effondrement du plafond." 

M. [A] ne pouvait donc, en sa qualité de profane en matière de construction, avoir conscience du caractère inopérant des travaux confortatifs réalisés alors qu'il a confié à un professionnel le soin de renforcer le plancher haut pour un montant TTC de 3.300 euros et a pu, de bonne foi, penser que ces travaux confortatifs réalisés deux ans avant la vente avaient rempli leur office et omettre d'en informer l'acquéreuse.

Cette dernière n'a d'ailleurs constaté l'affaissement du plancher haut de son appartement qu'au début de l'année 2018, soit 18 mois après en avoir fait l'acquisition, étant rappelé que l'architecte mandaté par le syndic a uniquement constaté, le 06 juin 2018, une fissure en biais au faux-plafond de la cuisine de Mme [L], faisant soupçonner le mauvais état du véritable plafond et qu'il a fallu la réalisation de sondages après dépose des plâtres le 12 juin 2018 pour découvrir l'état réel de la structure du plancher haut qui ne remplissait plus du tout son rôle porteur.

La mauvaise foi de M. [A] n'étant dans ces circonstances pas établie, il peut à juste titre se prévaloir de l'application de la clause contractuelle élusive de la garantie des vices cachés.

Sur le dol

Ainsi que l'indique à juste titre M. [A], les dispositions de l'ordonnance du 10 février 2016, entrées en vigueur le 1er octobre 2016, ne sont pas applicables à la vente intervenue entre M. [A] et Mme [L] le 3 juin 2016.

En vertu de l'article 1116 du code civil dans sa version applicable au présent litige : " Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé."

Le nouvel article 1137 du code civil disposant que "Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie" n'a toutefois fait que consacrer la jurisprudence antérieure qui assimilait au dol tout silence intentionnel ayant déterminé le consentement de l'autre partie.

En l'espèce, l'argumentation fondée sur le dol rejoint celle avancée au soutien de la non-application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés, à savoir que M. [A] aurait eu une parfaite connaissance des vices affectant l'immeuble, et en aurait sciemment caché l'existence à sa cocontractante.

Cet argument n'ayant pas été retenu dans le cadre de la demande fondée sur la garantie des vices cachés, il ne pourra pas plus prospérer sur le terrain du dol.

Sur le manquement au devoir d'information

Les dispositions du nouvel article 1112-1 du code civil, mettant à la charge des parties une obligation d'information précontractuelle, ne sont pas applicables au présent litige.

La jurisprudence mettait toutefois à la charge du vendeur, avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, une obligation de renseignement à l'égard de l'acquéreur dont l'étendue dépend des connaissances respectives des parties au jour de la conclusion du contrat.

Cette obligation générale d'information impose de formuler une mise en garde ou un avertissement relatif à un risque particulier ou bien encore de prodiguer, selon les circonstances de fait, un conseil afin d'orienter le comportement du cocontractant.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Il n'est en l'espèce pas établi que M. [A], qui avait fait réaliser des travaux par un professionnel 18 mois avant la vente, ait connu le vice affectant la structure porteuse entre son appartement et celui du 2ème étage. 

N'étant dès lors pas tenu d'une obligation particulière d'information, aucune réticence dolosive ne peut lui être reprochée.

Sur l'obligation de délivrance

L'obligation de délivrance, définie aux articles 1604 à 1624 du code civil, renvoie à l'idée de transmission de la maîtrise essentiellement matérielle de la chose et s'entend, également, de la délivrance de la chose conforme aux prévisions contractuelles. La non-conformité sanctionne la différence entre la chose contractuellement promise et la chose livrée.

En l'espèce, Mme [L] n'invoque aucune non-conformité au contrat. Soutenant que M. [A] lui a intentionnellement caché l'existence des désordres sur le plancher haut, elle ne se prévaut pas d'une différence entre les caractéristiques de l'immeuble livré et celles qui faisaient l'objet des stipulations contractuelles.

La demanderesse n'est donc pas légitime à agir sur le fondement de la non-conformité de l'immeuble, seule l'action en garantie des vices cachés, qui protège l'acquéreur contre les défauts de la chose qui en empêchent l'usage, lui étant ouverte.

Mme [L] sera par conséquent déboutée de ses demandes formées à l'encontre de M. [A].


3- 2 Sur la responsabilité des consorts [F]

Mme [L] soutient que les planchers hauts constituent des parties communes aux termes du règlement de copropriété ; que l'indivision [F] est responsable des désordres qu'elle cause sur les parties communes ainsi qu'aux autres copropriétaires en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'expert a retenu que les désordres provenaient de l'absence d'entretien des parties privatives des consorts [F] dont la responsabilité doit être retenue à son égard.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les désordres ont pour origine un défaut d'entretien manifeste des installations sanitaires privatives de l'appartement [F] ; que ce défaut d'entretien pendant autant d'années constitue une faute engageant leur responsabilité au visa de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ; qu'ils sont également responsables en tant que propriétaires de ces installations fuyardes en application de l'article 1384 devenu 1242 du code civil, peu important le fait que l'appartement était donné en location ; que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose aussi aux copropriétaires d'entretenir normalement leurs parties privatives et de veiller à ce qu'elles ne soient pas à l'origine de dégradations causées aux parties communes de l'immeuble ; que les fautes susceptibles d'être reprochées aux autres parties ne sont pas à l'origine des désordres et ont tout au plus retardé leur traitement ; que les consorts [F] doivent donc être déclarés pleinement responsables de la dégradation des éléments structurels du plancher séparant leur appartement de celui de Mme [L]. 

La société Allianz IARD soutient que les dommages sont consécutifs à des infiltrations anciennes en provenance de l'appartement des consorts [F], en raison de la vétusté du point d'eau situé dans la cuisine et de l'absence manifeste d'entretien par les propriétaires ; que leur responsabilité doit donc être retenue sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Ces derniers opposent que l'appartement a été mis en location par leur père le 05 août 1969 dans le cadre d'un bail régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que le locataire a maintenu jusqu'à son départ une position d'obstruction systématique, rendant toute intervention matérielle impossible ; que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 suppose un manquement volontaire ou un usage anormal par le copropriétaire alors qu'il est manifeste qu'ils se sont heurtés à l'obstruction continue de leur locataire malgré leurs démarches répétées pour récupérer leur bien, le visiter, et même le vendre pour remédier à l'état de dégradation ; qu'en aucune manière ils n'ont « utilisé» des parties privatives ou communes de manière dommageable pour les autres copropriétaires, ni porté atteinte à la destination de l'immeuble. 

Sur ce,

Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965: "Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."

Il résulte enfin de l'article 544 du code civil que l'exercice du droit de propriété, même sans faute, est générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage. 

Le propriétaire bailleur est donc responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds et ne peut invoquer la faute de son locataire pour s'exonérer de sa responsabilité à l'égard du tiers victime, étant rappelé que la mise en oeuvre de cette responsabilité ne nécessite ni la preuve d'une faute ni la preuve d'une intention de nuire, mais uniquement la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué.

Les investigations réalisées par l'expert judiciaire démontrent que les dégradations affectant, tant les parties privatives de Mme [L] que les parties communes, proviennent de la défectuosité des installations sanitaires de l'appartement appartenant à l'indivision [F], dont la cuisine est dépourvue d'étanchéité et que les fuites au niveau de l'évier ont dégradé la structure porteuse puis le plafond de Mme [L].

Le copropriétaire doit notamment veiller à ce que l'aménagement de son appartement, donné ou non en location, soit compatible avec les normes de sécurité et de conformité, en particulier s'agissant de ses installations sanitaires, afin que celles-ci ne causent pas de dommages aux autres lots privatifs ou aux parties communes de l'immeuble.

De par leur nature et leur intensité, les nuisances résultant de venues d'eau anciennes et répétées excèdent les inconvénients normaux du voisinage et engagent par conséquent la responsabilité de plein droit de Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F] et M. [E] [F], propriétaires des installations sanitaires fuyardes, sans que le fait ou la faute de l'occupant des lieux puisse constituer envers les tiers lésés une cause étrangère exonératoire.


3-3 Sur la responsabilité de la société SOGI

Au visa de l'article 1240 du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [H] [L] expose que la société SOGI est responsable de son préjudice de jouissance ; qu'elle n'a en effet pas exécuté ses missions en qualité de syndic afin de pourvoir à la conservation de l'immeuble et que son inaction a engendré des désordres dans ses parties privatives.

Les consorts [F] soutiennent qu'un dégât des eaux a été signalé en 2002 à la société [O] qui avait mandaté la société SRI pour régler le sinistre ; que cette société a informé le syndic le 19 septembre 2002 de l'absence de tout contact possible avec le locataire du dessus ; que le syndic aurait alors dû vérifier la structure de l'immeuble ce qu'il n'a pas fait ; que cette négligence engage sa responsabilité.

La société Allianz fait valoir que l'expert judiciaire impute une partie des dommages à la société SOGI qui, en présence d'un affaissement du plancher partie commune, n'a rien entrepris pour engager les travaux de sauvegarde de l'immeuble ; que la responsabilité du syndic doit donc être retenue sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. 

La société SOGI oppose qu'elle n'a jamais été partie, à titre personnel, aux opérations d'expertise judiciaire ; que le rapport lui est donc inopposable en application des articles 16 et 276 du code de procédure civile ; que M. [R] n'a pas respecté le principe du contradictoire qui s'impose à lui et est allé au-delà de sa mission en imputant une part de responsabilité à une partie non présente et ne pouvant assurer sa défense.

Elle ajoute que Mme [L] n'apporte pas la preuve d'une faute qu'aurait commise le syndic en relation directe et certaine avec les préjudices invoqués ; que les conclusions de l'expert quant à sa responsabilité sont en effet sans fondement ; que les travaux réalisés par M. [A] ne concernaient pas la copropriété de sorte qu'elle n'avait pas à en être informée ; qu'il n'est pas davantage démontré qu'un dégât des eaux dans l'appartement de Mme [L] aurait été dénoncé au syndic en 2002 ; qu'elle a fait intervenir un architecte, fait établir des devis et procédé à un appel d'offres dès l'effondrement du plancher survenu en 2018 ; qu'elle a ensuite sollicité une expertise judiciaire puis fait voter les travaux qui ont pu démarrer en janvier 2020 ; que sa responsabilité n'est donc nullement démontrée.

Sur ce,

Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.

Conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, la victime supposée doit dès lors établir l'existence d'une faute à la charge du syndic, d'un dommage en ayant résulté pour elle, et d'une relation de cause à effet entre cette faute et ce dommage.

En l'état de la jurisprudence, si un rapport d'expertise judiciaire n'est opposable à une partie que lorsqu'elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d'expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties ; il ne peut toutefois fonder sa décision sur ce seul rapport et doit alors rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve.

Il convient dans ces conditions d'examiner les conclusions du rapport d'expertise et de vérifier si les éléments techniques recueillis par l'expert sont corroborés par d'autres éléments de preuve.

Aux termes de ses investigations, M. [R] indique que le syndic n'a pas été diligent devant l'effondrement du plancher, relevant que "les désordres sont connus du syndic SOGI, de l'ancien propriétaire Monsieur [A] depuis au moins 2014, ainsi que de l'indivision [F]. La facture n°2014/005 de renforcement confirme cet état, ainsi que les travaux effectués par l'entreprise ART ET DECORATION.(...) Ces travaux de rénovation de la façade et de reprise du plancher auraient dû être réalisés à cette époque (2014) et non six ans plus tard (2020)."

Il ne résulte cependant d'aucune des pièces communiquées que la société SOGI aurait été informée, en 2014, des travaux réalisés par M. [A] dans ses parties privatives et du risque d'effondrement du plafond, étant rappelé que ce dernier indique lui-même ne pas avoir été alerté par l'entreprise d'un quelconque problème important touchant à la vétusté de la structure.

De même, le constat de dégât des eaux signé le 27 mai 2002 versé par les consorts [F] (pièce n°2) et le courrier simple adressé à l'ancien syndic, la société [O] SA, par la SARL SRI le 19 septembre 2002 indiquant que "Monsieur [Y] ne nous a pas contacté pour son problème de fuite" (pièce n°7) ne démontrent aucune défaillance fautive de la société SOGI dans sa mission de conservation et d'entretien de l'immeuble.

Aucune négligence dans la gestion du sinistre dénoncé par Mme [L] n'est enfin démontrée alors que la société SOGI a déclaré le sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble et a chargé un architecte, M. [D] [G], d'établir un diagnostic dès qu'elle a eu connaissance des désordres en 2018 ; qu'elle a saisi le juge des référés afin de voir désigner un expert au contradictoire de Mme [L] et des consorts [F] par acte du 22 mars 2019 et que son mandat a été révoqué peu après la 1ère réunion d'expertise organisée le 09 octobre 2019.

La responsabilité de celle-ci ne sera dès lors pas retenue.


3-4 Sur la responsabilité de la société Art et construction

Mme [L] expose qu'il est indéniable que la société Art et construction avait perçu les désordres sur le plancher haut de l'appartement et qu'elle "s'en rapporte à l'appréciation du Tribunal sur l'appel garantie diligentée par Monsieur [A] à l'encontre de la société ART ET CONSTRUCTION." 

Au visa de l'article 1240 du code civil, les consorts [F] soutiennent que la société Art et construction a eu connaissance des désordres sans les signaler, laissant la situation se dégrader ; qu'en tant que professionnelle du bâtiment, elle était tenue d'une obligation de résultat concernant la qualité des travaux réalisés ; qu'il résulte du rapport d'expertise que les travaux entrepris ont été conçus non pour résoudre les problèmes structurels existants mais pour en masquer les symptômes ; que si elle avait fait diligence, les travaux auraient pu être effectués sur les parties communes et Mme [L] n'aurait subi aucun préjudice.

La société Allianz fait valoir que les travaux de reprise réalisés par la société Art et construction en 2014 étaient insuffisants pour garantir la solidité du plancher haut de l'appartement de Mme [L] ; que M. [R] retient en outre que l'entreprise avait connaissance des dommages affectant la structure du plancher et n'aurait pas dû accepter le chantier ; qu'elle aurait en effet dû alerter M. [A] et le syndic de la nécessité de renforcer ladite structure ; qu'il existe un lien de causalité directe entre les fautes de la société Art et construction et le préjudice subi par Mme [L] puisque si elle avait alerté le syndic, la copropriété aurait pu faire réaliser les travaux de reprise avant l'acquisition de l'appartement par cette dernière ; que sa responsabilité délictuelle est par conséquent engagée.

La société Art et construction oppose qu'elle est intervenue fin 2014 pour exécuter des travaux d'embellissement dans l'appartement de M. [A] ; qu'ayant constaté en exécutant le lot plâtrerie que la structure du plancher haut était en bois, elle a procédé à son renforcement en posant un fer de type HEA/HEB en soutien et en traitant les poutres en bois existantes au moyen d'insecticides et fongicides ; que les réserves ont été levées par le maître de l'ouvrage le 15 décembre 2014.

Elle ajoute que le rapport d'expertise n'établit pas quelle aurait été sa faute ; qu'il ne peut en effet lui être reproché ni d'être à l'origine de l'effondrement du plafond, ni d'en avoir causé l'aggravation ; que si elle avait estimé que ses travaux étaient insuffisants, elle aurait suggéré et facturé des travaux supplémentaires ; qu'elle ignorait que l'appartement des consorts [F] ne faisait l'objet d'aucun entretien et que la situation était susceptible de s'aggraver ; qu'il n'est nullement établi que la situation était telle en 2014 que des travaux de rénovation tels que ceux qui ont été entrepris en 2020 étaient indispensables ; qu'il ne peut être raisonnablement exclu que la situation du plafond se soit aggravée postérieurement à son intervention, notamment du fait des négligences volontaires ou non de l'occupant de l'appartement appartenant à l'indivision [F] ; que si une faute devait être retenue à son encontre, elle serait en tout état de cause sans lien avec le préjudice subi par Mme [L] du fait des détériorations intervenues trois ans et demi après son intervention. 

Sur ce,

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, sans être tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

Sur le fondement de ce principe, il appartient à Mme [L] de rapporter la preuve du manquement contractuel qu'elle invoque et du lien de causalité entre ce manquement et les préjudices subis.

Il n'est pas contesté que la société Art et construction s'est vue confier par M. [A], suivant devis du 20 octobre 2014, divers travaux de rénovation incluant le renforcement du plancher haut existant pour un montant total HT de 12.650 euros.

Dans le cadre de ses obligations à l'égard du maître de l'ouvrage, l'entreprise était tenue à une obligation de résultat d'effectuer des travaux efficaces, conformes aux règles de l'art, aux normes applicables et aux prestations prévues ; elle était également tenue à une obligation de renseignement et de conseil notamment sur la nature des travaux à réaliser.

Dans son rapport daté du mois de juin 2018, M. [G], architecte mandaté par la copropriété, explique que l'affaissement du sol de la cuisine et la fissure de cloison au 2° sont considérables ; que la structure du plancher haut chez Mme [L] ne remplit plus son rôle porteur, 2 solives sur 5 ayant cédé et étant rompu aux 2/3 ; que ces solives supportent toutes une aire de plâtre elle aussi fissurée et rompue, son lattis bacculat étant désagrégé ; que les solives structurelles présentent en outre des traces de vrillettes et ponctuellement des traces sombres aux contours blancs typiques d'infiltrations d'eau ; que l'entreprise chargée de la dépose du faux-plafond "a dû libérer des blocs de plâtre entiers, depuis longtemps désolidarisés, emprisonnés et en appui sur le faux plafond".



Il ajoute que "le faux plafond du salon du 1er étage, de facture récente (...), a participé à cacher cette vétusté et les dégradations du plafond d'origine, le rendant ainsi non diagnosticable et inaccessible depuis le 1er étage. De plus, pourquoi avoir fait une reprise en poutrelle IPN sous la cloison du 2ème et ne pas avoir renforcé une structure de plancher déjà dégradée depuis de nombreuses années."

L'expert judiciaire indique pour sa part que : "La société ART ET Construction a entrepris des travaux en 2014 sur une structure en ruine. Le bon sens aurait été de ne pas faire ce chantier plutôt que de procéder à du camouflage. Les renforcements n'en sont pas, puisque le plafond a continué de s'effondrer. Le traitement des vrillettes n'était que préventif."

Il a notamment relevé que l'installation de deux madriers démontrait "la parfaite connaissance de l'entreprise du désordre du plafond. Ils ne sont là que pour assurer l'horizontalité du plafond." et conclut qu'il est indéniable que l'entreprise avait perçu les désordres sur le plancher haut de l'appartement.

Il résulte de ces éléments concordants que la société Art et construction n'a pas su poser le bon diagnostic et a proposé de vaines réparations, qui ont retardé la découverte des désordres structurels.

Ce manquement contractuel à l'égard du maître de l'ouvrage engage sa responsabilité à l'égard des tiers qui en subissent directement un préjudice.


3-5 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

A titre subsidiaire, "dans l'hypothèse où le tribunal ne retiendrait pas la responsabilité de Monsieur [A], des sociétés ART ET Construction et SOGI", Mme [L] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Ce dernier oppose qu'aucun défaut d'entretien des parties communes n'est en l'espèce établi à son encontre, l'affaissement du plancher provenant d'infiltrations trouvant leur origine dans des parties 
privatives ; que dès qu'il a été avisé des désordres, il a fait réaliser des investigations, puis a pris l'initiative de faire désigner un expert judiciaire avant de faire réaliser les travaux de réfection dès que les causes ont été identifiées, sans même attendre le dépôt du rapport de l'expert judiciaire. 

Sur ce,

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur au 1er juin 2020 de l'ordonnance du 30 octobre 2019, dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

Mme [L], à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas que les désordres affectant ses parties privatives proviendraient d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes.

Elle sera par conséquent déboutée de toute demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1].


4 - Sur les demandes indemnitaires de Mme [L]

4-1 Sur le préjudice de jouissance

La demanderesse fait valoir que l'expert judiciaire a constaté que son logement était dangereux et inhabitable depuis la pose des étais en juin 2018 ; qu'il ressort des estimations immobilières que celui-ci avait une valeur locative mensuelle de 850 euros ; qu'elle s'est trouvée dans une situation extrêmement précaire puisqu'elle n'a pu occuper sereinement son appartement en raison des risques de chute du plancher haut ; qu'elle a donc subi un préjudice de jouissance intégral depuis juin 2018 jusqu'à la fin de l'exécution des travaux de reprise ; qu'elle a récupéré les clés de son bien le 1er juillet 2020 et a pu le réintégrer le 27 juillet 2020, après avoir donné congé de l'appartement qu'elle avait pris en location.
 
Elle ajoute que l'encadrement des loyers est applicable aux contrats conclus à compter du 1er juillet 2019 et non aux contrats de location en cours ; que son préjudice de jouissance a commencé à courir en juin 2018 de sorte que si son bien avait été mis en location à cette date, le loyer n'aurait pu être revu à la baisse à compter de juillet 2019.

Les consorts [F] opposent que Mme [L] se prévaut d'une valeur locative de 850 euros sur la période de juin 2018 à juillet 2020 sans tenir compte du dispositif d'encadrement des loyers en vigueur à [Localité 1] depuis juillet 2019 ; que cette valeur locative doit donc être réduite à la somme de 654,02 euros par mois à compter de cette date.

Sur ce,

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni la durée du préjudice subi par Mme [L] qui n'a pu jouir de son appartement de juin 2018 à juillet 2020, soit durant 26 mois.

L'expert judiciaire indique en effet que cette dernière a logiquement quitté son logement durant plus de deux ans, la présence d'étais rendant l'usage de la pièce principale difficile et l'éventuelle circulation d'une personne à l'étage supérieur présentant un risque.

Il a retenu un préjudice d'un montant de 16 920,13 à 21 990 euros, selon la valeur locative de l'appartement au regard du dispositif d'encadrement des loyers.

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégra1ité de ces préjudices.

La base de l'indemnité destinée à réparer le trouble de jouissance est la valeur locative, Mme [L] étant propriétaire, et le moyen des consorts [F] relatif à l'encadrement des loyers à [Localité 1], d'ailleurs non applicable au moment où les troubles ont démarré, est inopérant.



Les consorts [F] et la société Art et Construction seront par conséquent condamnés in solidum à payer à la demanderesse la somme de 21 990 euros en réparation de son préjudice de jouissance (soit 25 mois X 850 euros (21 250 euros) + 850 / 31 X 27 (soit 740 euros)).

Alors que chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, la victime est fondée à solliciter le règlement de l'ensemble de la dette à n'importe laquelle des parties succombantes, à charge pour celles-ci de faire leur affaire personnelle de la recherche de la quote-part des autres codéfendeurs.

Il n'y a donc pas lieu à ce stade de "limiter la quote-part de responsabilité de la société ART ET CONSTRUCTION à 10%, telle qu'évaluée par l'expert à l'issue de la seconde réunion d'expertise tenue le 15 septembre 2020."


4-2 Sur le préjudice moral

La demanderesse sollicite l'octroi d'une somme complémentaire de 
5 000 euros en faisant valoir que l'expert a reconnu une gêne dont il a laissé l'appréciation au tribunal ; qu'elle a dû engager de nombreuses démarches ; qu'elle a été contrainte de libérer en urgence son logement à la suite de la pose d'étais, ce qui l'a mise dans une situation d'extrême angoisse ; qu'elle a connu d'importantes difficultés à se projeter tant sur le plan personnel que sur le plan professionnel compte tenu des préoccupations liées à son appartement ; qu'elle a vécu avec un risque d'effondrement de son plancher haut, et la pose des étais dans sa pièce à vivre a dû l'obliger à se reloger ; que le surcoût financier qu'elle a dû subir du fait de son relogement en devant régler en sus un nouveau loyer a été également angoissant. 

Les consorts [F] contestent ce poste de préjudice en faisant valoir que Mme [L] ne l'objective pas par des pièces particulières ; qu'elle procède par voie d'allégations sans fondement et demande une indemnisation globale pour un préjudice non caractérisé, non constaté et non avéré ; que le préjudice moral fait enfin double emploi avec le préjudice de jouissance et doit être écarté. 

Sur ce,

Au regard des développements qui précèdent, il apparaît que Mme [L] a subi un préjudice moral résultant de la durée de l'impossibilité d'habiter son appartement, de la crainte légitime d'un possible effondrement du plafond et de la nécessité de devoir se reloger dans l'urgence.

Il est constant que la demanderesse, qui a en outre enduré tous les tracas, inquiétudes, contrariétés et pertes de temps liés aux différentes investigations mises en oeuvre, a subi un préjudice moral qui sera réparé par une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, au paiement de laquelle seront condamnés in solidum les consorts [F] et la société Art et construction.





Décision du 13 mars 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/05064 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQTI

5 - Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sollicite la condamnation in solidum des consorts [F] au paiement de la somme de 59 480,45 euros en faisant principalement valoir que les travaux de reprise des parties communes ont été évalués par l'expert judiciaire à la somme de 52 093,41 euros TTC après analyse précise des devis et des factures présentés, et ventilation entre les postes relevant bien de ces désordres et les postes se rapportant à d'autres travaux ; qu'il a dû faire intervenir à deux reprises la société Pereira pour la réalisation d'investigations et de travaux urgents ; que deux factures ont été éditées par celle-ci pour un montant de 1 650 euros et 891 euros ; qu'en cours d'expertise, et pour les besoins de celle-ci, il a fait réaliser par le cabinet [G] une étude de renforcement facturée pour 3 360 euros ; qu'il a enfin réglé à son ancien syndic SOGI une somme totale de 1 486,04 euros au titre de vacations de suivi de ce contentieux, depuis la déclaration de sinistre initiale début 2018 jusqu'aux opérations d'expertise judiciaire en 
2019 ; que ces dépenses sont directement en lien avec les désordres dont les consort [F] sont responsables.

Ces derniers expliquent que les travaux de rénovation estimés par l'expert à hauteur de 52 093,41 euros TTC ont été acceptés par les copropriétaires ; qu'une répartition de ladite somme a été effectuée sur la base du rapport d'expertise rendu ; que leur responsabilité ayant été retenue à hauteur de 50%, ils ont réglé la somme de 26 046,70 euros lors de l'appel de fonds pour les travaux. 

Sur ce,

Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de reprise de la structure a été évalué par l'expert judiciaire à la somme de 52 093,41 euros, qui ne fait l'objet d'aucune contestation de la part des défendeurs et lui sera par conséquant allouée.

Ce dernier ne justifie en revanche ni des factures réglées à la société Pereira le 02 juillet 2018, ni de la facture réglée à M. [G] pour l'établissement d'une étude de renforcement.

Seule la somme complémentaire de 1 486,04 euros versée à la société SOGI au titre de ses vacations de suivi de ce contentieux lui sera par conséquent octroyée.

Le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires s'élève donc à la somme de 53 579,45 euros.

Les consorts [F] ayant d'ores et déjà réglé la somme de 26 046,70 euros dans le cadre de l'appel de fonds travaux, ils seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 
53 579,45- 26 046,70 euros soit 27 532,75 euros en réparation de son préjudice matériel.


6 - Sur l'appel en garantie formé par les consorts [F]

Les consorts [F] demandent la condamnation de la société Allianz IARD à les relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre à la demande de Mme [L], et en tout état de cause au remboursement de la somme de 26 046,70 euros.
Décision du 13 mars 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/05064 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQTI

Ils font valoir qu'ils ont souscrit, le 1er décembre 1999, un contrat d'assurance garantissant le dégât des eaux auprès de la société la Lilloise d'assurance aux droits de laquelle vient la société Allianz 
IARD ; que la clause de complémentarité invoquée par cette dernière ne doit pas être interprétée de manière à priver l'indivision de ses droits d'indemnisation ; qu'une déclaration de sinistre a en effet été régulièrement envoyée à l'assureur le 22 mars 2019 ; qu'ils ont réclamé en vain à ce dernier, par courrier du 22 mai 2023, le remboursement de la somme de 26 046,70 euros correspondant à l'appel de fonds travaux, conformément à la quote-part de responsabilité retenue par l'expert et sans reconnaissance de responsabilité. 

La société Allianz IARD oppose que la réclamation de Mme [L] n'a rien de fortuit puisque l'atteinte à la structure du plancher est avérée depuis 2014 ; que l'indivision [F] a en effet été informée d'un dégât des eaux en provenance de son appartement en 2002 mais n'a pas pu entreprendre les travaux en raison du refus du locataire de lui laisser l'accès ; qu'elle a donc connaissance depuis cette date de l'état délabré de son appartement et des dommages qu'il provoque.

Elle ajoute que le contrat n'a vocation à s'appliquer qu'à défaut d'application ou qu'en cas d'insuffisance de garantie du contrat d'assurance souscrit par le gérant de l'immeuble ; que les consorts [F] ne justifient en l'espèce ni avoir déclaré le sinistre à la SMACL, ni avoir sollicité sa garantie ; qu'ils ne démontrent pas davantage être intervenus pour faire cesser les infiltrations survenues en 2002, le rapport d'expertise démontrant au contraire l'absence totale d'entretien de l'appartement devenu totalement insalubre ; que le contrat d'assurance a vocation à couvrir des dommages de nature accidentelle et non à suppléer l'absence manifeste d'entretien imputable au propriétaire.

L'assureur soutient enfin que le contrat prévoit une garantie portant sur les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que son assuré peut encourir à raison des dommages corporels et matériels causés aux locataires et aux tiers par un accident provenant notamment du 
bâtiment ; que l'indivision [F] demande sa condamnation au paiement de la somme de 26 046,70 euros correspondant au versement effectué dans le cadre des appels de fonds émis par le syndic au titre des travaux de reprise du plancher ; que le tribunal n'est toutefois saisi d'aucune demande de condamnation de l'indivision [F] pour les dommages affectant le plancher ; que la responsabilité de celle-ci à l'égard du syndicat des copropriétaires ne pouvant donc être retenue pour les dommages affectant le plancher, la demande des consorts [F] ne relève pas de la garantie responsabilité civile prévue au contrat ; que l'assureur ne saurait enfin être tenu au-delà de 50 % du droit à indemnisation de Mme [L] conformément au partage de responsabilité fixé par l'expert judiciaire.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1964 du code civil, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain. 

Le contrat d'assurance est un contrat aléatoire dépendant du caractère incertain de l'événement. 

L'article L. 113-1 du code des assurance dispose que : " Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré ". 

Seules une faute intentionnelle ou une faute dolosive au sens de l'article L113-1 seraient de nature à priver les consorts [F] de la garantie de leur assureur, étant rappelé que ces deux types de fautes sont autonomes, la première supposant la volonté de l'assuré de causer le dommage tel qu'il est survenu et la seconde supposant un manquement délibéré de l'assuré ayant pour effet de retirer au contrat d'assurance le caractère aléatoire qui définit sa nature selon l'article 1964 ancien du code civil. La négligence de l'assuré ne suffit pas à exclure toute possibilité d'aléa. 

Il incombe à l'assureur qui se prévaut d'un défaut d'aléa de démontrer sinon la volonté de l'assuré de causer le dommage, à tout le moins la conscience que l'assuré avait du caractère inéluctable de la réalisation du risque.

En l'espèce, le fait que les consorts [F] indiquent avoir envisagé de vendre l'appartement en 2001 ou qu'un dégât des eaux en provenance de ce dernier ait été signalé au syndic en 2002 ne suffit pas à caractériser une faute dolosive au sens de l'article L. 113-1 du code des assurances, ayant eu pour effet de rendre inéluctable la réalisation du dommage et caractérisé par un acte volontaire et délibéré de l'indivision [F], en connaissance des conséquences dommageables en découlant, ayant fait perdre au contrat d'assurance son caractère aléatoire.

Les conditions particulières de la police souscite auprès de la société La Lilloise d'assurance stipulent en revanche que "Les garanties de cette police s'exercent en complément ou à défaut du contrat souscrit par le syndic ou le gérant. Le montant des garanties du contrat souscrit par le syndic ou le gérant constitue une franchise absolue en cas de sinistre". 

Or, il n'est ni allégué ni justifié que le contrat multirisques immeuble souscrit par la copropriété serait insuffisant pour couvrir le risque faisant l'objet du présent litige, de sorte que la garantie de la société Allianz IARD aurait vocation à être mobilisée "en complément" ou "à défaut" de ces garanties.

Par ces seuls motifs, il convient de considérer que la garantie de la société Allianz, recherchée en qualité d'assureur des consorts [F], n'est pas mobilisable en l'espèce.

Ces derniers seront par conséquent déboutés de l'ensemble de leurs demandes de condamnation et de garantie formées à l'encontre de leur assureur. 


7 - Sur le surplus des demandes

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F], M. [E] [F] et la société Art et construction seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi.

Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F], M. [E] [F] et la société Art et construction seront condamnés in solidum à payer à Mme [H] [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Les consorts [F] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 5 000 euros sur le même fondement.

Il n'apparaît en revanche pas inéquitable de laisser à M. [M] [A], la société SOGI et la société Allianz la charge de leurs frais de procédure.

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie qu'elle soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F] et M. [E] [F] irrecevables en leur demande de condamnation in solidum de M. [A], la société Art et Construction et la société SOGI à indemniser Mme [L] au titre de ses préjudices. 

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F], M. [E] [F] et la société Art et construction à payer à Mme [H] [L] la somme de 21 990 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F], M. [E] [F] et la société Art et construction à payer à Mme [H] [L] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F] et M. [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 
27 532,75 euros en réparation de son préjudice matériel.

DÉBOUTE Mme [H] [L] de ses demandes dirigées contre M. [M] [A], la société SOGI et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1].

DÉBOUTE Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F] et M. [E] [F] de leurs demandes formées à l'encontre de la société Allianz IARD.

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F], M. [E] [F] et la société Art et construction aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi.

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F], M. [E] [F] et la société Art et construction seront condamnés in solidum à payer à Mme [H] [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les DÉBOUTE de leurs demandes à ce titre.

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F], Mme [X] [F] épouse [Z], Mme [V] [F] épouse [U], M. [Q] [F] et M. [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 
5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la société Allianz IARD, M. [M] [A] et la société SOGI de leurs demandes de frais irrépétibles. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

REJETTE le surplus des demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 mars 2026.

La greffière La présidente