Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 29 mai 2026, n° 23/08286

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me COHEN

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me CARON, Me CASSEL


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 23/08286 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

N° MINUTE : 


Assignation du :
20 juin 2023






JUGEMENT 
rendu le 29 mai 2026 
DEMANDERESSE

Madame [V] [O]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Richard-Ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1887


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A. LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0249


S.A. LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0049



Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière


DÉBATS

A l’audience du 20 février 2026, tenue en audience publique devant Madame Valérie AVENEL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 mai 2026, prorogé au 29 mai 2026.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

_______________________________


EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [O] est propriétaire des lots n°34 (appartement au 4ème étage, escalier C) et 105 (cave au sous-sol de l’escalier C) de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]. 

Le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont est le syndic de copropriété de l’immeuble. 

Lors de l’assemblée générale du 27 mars 2019, des résolutions relatives à la réfection de l’escalier C ont été adoptées.

Suivant exploit du 3 juin 2019, Mme [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’annulation des résolutions relatives à la réfection de l’escalier C votées lors de l’assemblée générale du 27 mars 2019, et d’engagement de la responsabilité du syndic. Par un jugement du 22 novembre 2022, Mme [O] a été déboutée de l’intégralité de ses demandes, et a interjeté appel de cette décision. L’affaire est pendante à ce jour devant la cour d’appel de Paris.

Lors de l'assemblée générale réunie le 30 juin 2020, les copropriétaires de l'immeuble ont notamment adopté une résolution (n° 6) portant approbation des comptes de l'exercice budgétaire ouvert le 1er octobre 2018 et clos le 30 septembre 2019.

Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

Par actes du 23 septembre 2020, Mme [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ainsi que le syndic Loiselet & Daigremont devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, à titre principal, l'annulation de cette décision prise par l'assemblée générale. Par un jugement du 27 septembre 2024, Mme [O] a été déboutée de l'ensemble de ses demandes ; le syndicat des copropriétaires et la société Loiselet & Daigremont, syndic, ont par ailleurs été déboutés de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts.

Une assemblée générale s’est tenue le 6 juillet 2021.

Par actes du 17 septembre 2021, Mme [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Loiselet père, fils & Daigremont devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 6 juillet 2021 et, subsidiairement, des résolutions 6 et 29-3 de cette assemblée. 

Par ordonnance du 14 avril 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale. 

Par un jugement du 17 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a annulé les résolutions 6 et 29-3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2021. Il a débouté tant Mme [O] de sa demande en paiement de dommages et intérêts, que le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Loiselet père, fils & Daigremont de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts.

Une assemblée générale s’est tenue le 12 juillet 2022.

Par acte du 30 août 2022, Mme [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 12 juillet 2022. 

Par un jugement du 14 novembre 2024, le tribunal a notamment annulé les résolutions n° 1 à 7, 9 à 14, 18, 21 à 24 de l'assemblée générale du 12 juillet 2022. Le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Lors de l’assemblée générale du 7 mars 2023, les résolutions suivantes ont été adoptées : 
- résolution n° 6 : approbation des comptes de l’exercice 2020/2021 ;
- résolution n° 7 : approbation des comptes de l’exercice 2021/2022 ;
- résolution n° 8 : quitus donné au syndic pour l’exercice 2020/2021 ;
- résolution n° 9 : quitus donné au syndic pour l’exercice 2021/2022 ;
- résolution n° 22 : remplacement de la porte donnant accès à l’escalier C ;
- résolution n° 26 : nettoyage des couloirs des caves et des caves qui ont été squattées ;
- résolution n° 31 : remplacement du tapis de l’escalier C.

C’est dans ces conditions que par exploits de commissaire de justice du 20 juin 2023, Mme [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et la société Cabinet Loiselet Père, fils et F. Daigremont, aux fins de production de pièces, d’annulation des résolutions n° 6 à 9, 22, 26 et 31, et d’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis - outre des demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, Mme [O] demande au tribunal, au visa des articles 9 bis, 10-1 et 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 11, 14, 17 et 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1 et 11 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, de l’article 1240 du code civil, et des articles 32-1, 514, 696, 699, 700 et 789 du code de procédure civile, de :

« In limine litis : 
Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 1] de verser aux débats, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par document, les documents suivants: 
- l’intégralité des pouvoirs qui ont été donnés en vue de l’assemblée générale du 07/03/2023 ; 
- les formulaires de votes par correspondance (accompagnés des intentions de vote) ; 
- les courriers et/courriels d’envoi au syndic des formulaires de votes par correspondance (accompagnés des intentions de vote) ; 
- les pièces susceptibles de justifier que la feuille de présence respecte les dispositions des article 1366 et 1367 du code civil ainsi que les dispositions de l’article 1er du décret n°2017-1416 du 28 septembre 2017 relatif à la signature électronique ; 

En toute hypothèse : 
Déclarer Mme [O] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ; 
Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 1] irrecevable en son exception de nullité; 
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 1] et la société cabinet Loiselet Père Fils et F. Daigremont de l’intégralité de leurs demandes ; 
Déclarer nulles et de nul effet les résolutions n°6, 7, 8, 9, 22, 26 et 31 de l’assemblée générale du 7 mars 2023 de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 1] ; 
Condamner la société cabinet Loiselet Père Fils et F. Daigremont à payer à Mme [O] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum la société cabinet Loiselet Père, Fils et F. Daigremont et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à Mme [O] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner solidairement et à défaut in solidum la société cabinet Loiselet Père, Fils et F. Daigremont et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] aux entiers dépens ; 
Dire que Mme [O] bénéficiera de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. ». 

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et des articles 117 et suivants du code de procédure civile, de :

« A titre principal, 
Rejeter l’intégralité des demandes formulées par Mme [O] ; 

A titre subsidiaire, 
Déclarer nulle l’assignation introduisant la présente instance ;

À titre reconventionnel, 
Condamner Mme [O] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros, pour procédure abusive ; 

En tout état de cause, 
Condamner Mme [O] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamner Mme [O] aux entiers dépens ; 
Ordonner que le jugement sera exécutoire au seul vu de la minute. ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Débouter Mme [O] de l’intégralité de ses demandes, prétentions, fins et conclusions formulées à l’encontre du cabinet Loiselet & Daigremont ; 

Condamner Mme [O] à payer au cabinet Loiselet & Daigremont la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 

Condamner Mme [O] à payer au cabinet Loiselet & Daigremont la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [O] aux entiers dépens ; 

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ». 

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 20 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026, prorogé au 29 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la production de pièces sous astreinte

Mme [O] soutient que doivent être versés aux débats les formulaires de votes par correspondance qui ont été retournés au syndic ainsi que les courriels et/ou courriers d’envoi, afin de vérifier le vote de chacun des copropriétaires et la date de réception par le syndic des formulaires de vote signés ; qu’en effet, il est jugé de manière constante que si des pouvoirs irréguliers sont présentés et utilisés lors de l’assemblée générale, celle-ci est nulle sans qu’il soit besoin de rechercher si le vote correspondant pouvait ou non modifier le sens de résolutions votées.

Sur ce,

L'article 11 du code de procédure civile dispose que « les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime ». 

Il est constant qu'en matière de production forcée de pièces aux débats, le juge dispose d'une simple faculté dont l'exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire, et qu'il peut toujours inviter une partie à fournir des éléments de nature à éclairer la juridiction. Ces pouvoirs sont néanmoins limités par l'existence d'un empêchement légitime, tenant notamment au secret (médical, professionnel, de l'instruction).

Les articles 138 à 142 du même code, qui définissent les modalités de l'obtention des pièces détenues par un tiers ou par une partie au procès, disposent que si une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.

En l’espèce, l’examen par le tribunal des pièces sollicitées n’apparait pas nécessaire à la solution du présent litige.

Par ailleurs, si la demanderesse indique s’être présentée à l’assemblée générale du 7 mars 2023 en possession des pouvoirs de Monsieur [B] (escalier C) et de Monsieur [Q] (escalier A), il ressort de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale que les votes de ces derniers ont bien été pris en compte.

Enfin, il convient de relever que les documents sollicités par Madame [O] ne sont pas énumérés à l’article 33 du décret du 17 mars 1967 au titre des pièces devant être délivrées sur demande des copropriétaires par le syndic. 

Il y a donc lieu de débouter Madame [O] de sa demande de production de pièces sous astreinte.


Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

2 - Sur la nullité de l’assignation 

Le syndicat des copropriétaires soulève, à titre subsidiaire, la nullité de l’assignation délivrée le 20 juin 2023 pour le cas où, en cas d’annulation de l'assemblée générale du 12 juillet 2022, le tribunal retenait que l'assemblée générale du 7 mars 2023 a été convoquée par un syndic sans mandat, et que cela rendrait la résolution n° 10 sans effet.

Toutefois, le jugement du 14 novembre 2024 n’ayant pas annulé la résolution de l'assemblée générale du 12 juillet 2022 portant sur le mandat de syndic de la société Loiselet Père Fils & F Daigremont, ce moyen ne peut qu’être rejeté.

En outre et en tout état de cause, nonobstant l’effet rétroactif d’une annulation judiciaire, un tel moyen ne pourrait prospérer dès lors que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] était représenté par la société Loiselet Père Fils et Daigremont au jour de la signification de l’assignation, date à laquelle doit être appréciée la validité de la représentation d’un syndicat de copropriétaires par son syndic. 


3 - Sur les demandes d’annulation

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Il doit néanmoins être rappelé que l’office de la juridiction se limite au contrôle de la licéité de la délibération litigeuse. Elle n’a donc pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, lesquelles ne peuvent être annulées qu’en présence d’un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité avérés, dont la démonstration incombe au demandeur qui doit caractériser la ou les irrégularités affectant chacune des résolutions contestées.

*

Mme [O] sollicite l’annulation des résolutions n° 6 à 9, 22, 26 et 31 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 7 mars 2023.

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes de Mme [O], dont la recevabilité n'est d'ailleurs pas contestée, sont recevables pour avoir été formées dans le délai imparti par l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et dès lors qu'elle dispose de la qualité d'opposante pour avoir voté contre les résolutions querellées, ainsi qu'établi par le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 mars 2023.

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 6

La résolution n° 6 de l'assemblée générale du 7 mars 2023, relative à l'approbation des comptes de l'exercice 2020/2021, est ainsi libellée :
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, entendu le rapport du conseil syndical et pris connaissance de son avis pour les questions sur lesquelles il a été consulté obligatoirement, et constatant que les pièces nécessaires à la validité de la présente décision ont bien été notifiées, approuve, dans leur intégralité et sans réserve, en leur teneur et présentation, les comptes du syndicat des copropriétaires pour l’exercice 01/10/20 au 30/09/21 arrêtés à la somme de 121452,94 euros, au titre des charges courantes de l’exercice et à la somme de 3 934,00 euros, au titre des gros travaux réalisés (cf annexe 4) ainsi que la répartition qui en a été faite entre les lots ».

Sur ce,

L’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : / I.-Pour la validité de la décision : / 1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; / (…) ».

L’article 14-3 de cette même loi dispose quant à lui que « les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ».

Il est constant que le tribunal n’a pas pour mission ou compétence de déterminer si les comptes d’une copropriété présentent des irrégularités comptables, ou si une décision est financièrement avantageuse pour le syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires peuvent décider souverainement d’approuver des comptes présentant des anomalies et/ou des erreurs comptables, de fixer la rémunération du syndic ou d’un prestataire au montant de leur choix, ou encore de « passer outre » d’éventuelles erreurs du syndic et valider malgré tout son action en lui délivrant quitus.

* Mme [O] fait valoir, en premier lieu, l’absence de concordance entre le montant approuvé (121 452,94 euros) et le montant porté en annexe 2 s’agissant du compte de gestion général de l’exercice clos réalisé du 01/10/2020 au 30/09/2021 (121 774,37 euros).

Toutefois, si le montant total des charges pour opérations courantes figurant dans le compte de gestion général de l’exercice 2020/2021 est bien de 121 774,37 euros, le montant des produits pour opérations courantes figurant dans ce même compte est de -321,43 euros.

Le total « charges nettes » mentionné dans l’annexe 3 est donc bien de 121 452,94 euros, comme indiqué à juste titre dans la résolution n°6.

Par suite, aucune irrégularité des comptes ne peut être relevée à ce titre, de sorte que ce moyen sera écarté.

* Mme [O] soutient, en deuxième lieu, que des dépenses ont été engagées par le syndic sans mandat, à savoir :
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

- une facture G.R.E de 855,60 euros (termites) pour laquelle Mme [O] fait valoir que le syndic ne justifie d’aucun accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ce diagnostic termites, lequel n’était pas obligatoire, et qu’en approuvant ainsi les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général mais ont commis un abus de majorité ;
- une facture D.E.P. n°20 21 005361 de 561,86 euros (amiante) pour laquelle Mme [O] fait valoir que le syndic ne justifie d’aucun accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser cette « mise à jour » du diagnostic amiante, laquelle n’était pas obligatoire, et qu’ainsi, en approuvant les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général mais ont commis un abus de majorité.

Le tribunal relève, toutefois, que ces démarches ont été réalisées, contrairement à ce qu’allègue Mme [O], dans l’intérêt général de la copropriété dès lors qu'il importait de prévenir tout risque d'atteinte aux parties communes.

Par ailleurs, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont pu, sur la base des documents joints à la convocation, se prononcer de manière éclairée sur l'approbation des comptes.

Il doit enfin être relevé que Mme [O] ne rapporte pas la preuve d'une fraude commise à cet égard par le syndic, cette intervention étant justifiée dans le cadre de sa mission d'entretien des parties communes.

Ce moyen sera donc rejeté.

* Mme [O] soutient, en troisième lieu, que des honoraires indus ont été facturés par le syndic. Elle conteste en particulier :
- la facturation, à hauteur de 198 euros, du transfert des colonnes montantes d’électricité ;
- la facturation d’honoraires de recouvrement pour des montants de 198 euros, de 130 euros, outre trois montants de 260 euros, ainsi que quatre avoirs pour un montant total de 217 euros ;
- la facturation « d’honoraires contentieux » pour un montant de 130 euros, outre deux avoirs pour un montant total de 62 euros

Dès lors que ces prestations font partie de la mission du syndic pour lequel il perçoit une rémunération forfaitaire fixée dans son contrat, la demanderesse considère que le syndic s’est ainsi attribué une rémunération indue, de sorte que les comptes soumis à l’approbation du syndicat des copropriétaires sont irréguliers ; et qu’ainsi et en approuvant les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général de la copropriété mais ont commis un abus de majorité.

Toutefois, Mme [O], à qui incombe la charge de la preuve d’une fraude du syndic dans l'établissement des comptes de charges ou dans la tenue de la comptabilité, ne démontre pas en quoi ces rémunérations seraient contraires au contrat de syndic.

En outre, le tribunal relève que les copropriétaires ont entendu, à une très large majorité des présents et représentés (7070/7418), approuver les comptes de l’exercice budgétaire 2020/2021, sur la base des informations exhaustives dont ils disposaient (documents joints à la convocation, et pièces consultables suivant les modalités de l’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Le simple fait qu’un copropriétaire ait identifié des surfacturations ou des anomalies comptables – à les supposer caractérisées – ne peut donc remettre en cause la volonté de la majorité d’approuver les comptes et de valider l’action du syndic.

Dans ces conditions, aucun abus de majorité n’est caractérisé.

* En quatrième lieu, Mme [O] conteste l’imputation des factures de téléphonie et d’accès Internet (« options Free ») de la gardienne, au motif que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas à payer un abonnement à la télévision au profit de cette dernière. Elle considère qu’ainsi et en approuvant les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général de la copropriété mais ont commis un abus de majorité.

Il convient de relever que la demanderesse remet ainsi en cause l'opportunité de cette dépense et non sa régularité.

Or, il doit être rappelé que le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par la copropriété qui a ainsi pu, de manière souveraine et légitime, décider de prendre en charge ces frais qui constituent désormais des charges courantes pour tout un chacun.

Mme [O] ne rapportant la preuve d'aucun abus de majorité ou fraude susceptible de justifier l'annulation de cette résolution à cet égard, ce moyen sera également rejeté.

* En cinquième lieu, Mme [O] relève que des sommes payées par le syndicat des copropriétaires à la MACSF n’auraient pas été comptabilisées au titre des dépenses du syndicat des copropriétaires, de sorte que les comptes de la copropriété sont irréguliers ; et qu’ainsi et en approuvant les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général de la copropriété mais ont commis un abus de majorité.

Toutefois, la lettre de la MACSF intitulée « Dernier avis avant assignation » adressée au syndic le 27/10/2021 démontre que la somme de 1 869,00 euros réclamée par cette dernière au titre d’un dégât des eaux n’avait précisément pas été réglée par le syndic et n’avait donc pas à figurer dans le compte de gestion général de l’exercice clos réalisé du 01/10/2020 au 30/09/2021.

Mme [O] échouant à démontrer une irrégularité comptable à ce titre, ce moyen sera écarté.

* En sixième lieu, Mme [O] reproche au syndic d’avoir, en violation avec l’arrêté du 14 mars 2005, créé de nouveaux comptes comptables, à savoir notamment les comptes suivants : 
• « 101 Provisions sur opérations courantes » ; 
• « 104 Emprunt » ; 
• « 106 Travaux et avances – ex suivants » ; 
• « 107 Provisions sur opérations courantes – ex suivants » ; 
• « 58 Virement internes ».

En particulier s’agissant du compte « 106 » relatif aux travaux qui concernent l’exercice suivant, elle soutient que cette opération doit être prévue dans le compte « 12 », lequel est également renseigné par le syndic avec d’autres montants ; qu’en utilisant ainsi deux comptes pour un même objet, le syndic rendrait les comptes invérifiables.
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

S’agissant des comptes 104, 106, 107 et 58, elle soutient qu’ils ne constituent pas des « subdivisions » de comptes au sens de l’article 8 de l’arrêté du 14 mars 2005, mais bien des créations de compte ; qu’eu égard à ces éléments, les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés et n’ont pas été en mesure de voter la résolution n°6 de l’assemblée générale du 7 mars 2023 en toute connaissance de cause.

L'article 7 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat prévoit effectivement une nomenclature des comptes du syndicat des copropriétaires, répartis en quatre classes. 

L'article 8 de ce même arrêté prévoit par ailleurs que : « Les classes de comptes et comptes retenus par les présentes règles spécifiques sont les seuls utilisables par le syndic pour l'enregistrement des opérations effectuées par le syndicat des copropriétaires. Les règles du plan comptable général des entreprises ne peuvent pas être appliquées pour détailler les comptes retenus par le présent plan comptable. Lorsque les comptes prévus par la présente nomenclature ne suffisent pas au syndicat pour enregistrer distinctement toutes ses opérations, il peut ouvrir toute subdivision nécessaire. »

Ainsi que le soutiennent le syndicat des copropriétaires et le syndic, les comptes contestés par la demanderesse, portant les numéros 101, 104, 107 et 58, correspondent effectivement à des subdivisions ou des renumérotations rendues nécessaires pour préciser la répartition des sommes selon les exercices et ne recoupent pas les comptes prévus par la nomenclature. Le compte intitulé « 106 travaux et avances - ex. suivant » ne correspond pas strictement à la nomenclature (qui prévoit que le compte 106 correspond à « Provisions pour travaux au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical en application de l'article 21-1 de la loi susvisée ») mais ne recoupe pas d'autres comptes, de sorte qu'il doit également être considéré comme une renumérotation nécessaire à la comptabilité. 

Au demeurant, il doit être rappelé que la seule contrariété des comptes avec la nomenclature prévue par l'arrêté du 14 mars 2005 est insuffisante à entrainer l'annulation de la résolution approuvant les comptes. Mme [O] ne démontrant pas que l'existence de ces comptes a rendu le contrôle des comptes impossible, ce moyen sera rejeté.

Il résulte de tout ce qui précède que Mme [O] doit être déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 6.

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 7

La résolution n° 7 de l'assemblée générale du 7 mars 2023, relative à l'approbation des comptes de l'exercice 2021/2022, est ainsi libellée :

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, entendu le rapport du conseil syndical et pris connaissance de son avis pour les questions sur lesquelles il a été consulté obligatoirement, et constatant que les pièces nécessaires à la validité de la présente décision ont bien été notifiées, approuve, dans leur intégralité et sans réserve, en leur teneur et présentation, les comptes du syndicat des copropriétaires pour l’exercice 01/10/21 au 30/09/22 arrêtés à la somme de 96 334,84 euros, au titre des charges courantes de l’exercice ainsi que la répartition qui en a été faite entre les lots ».
* Mme [O] soutient, en premier lieu, que des dépenses ont été engagées par le syndic sans mandat. S’agissant en particulier de la facture G.R.E de 880,80 euros (termites), elle fait valoir que le syndic ne justifie d’aucun accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ce diagnostic termites qui n’était pas obligatoire et qu’ainsi et en approuvant les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général de la copropriété mais ont commis un abus de majorité.

Toutefois, comme il a été dit précédemment, le tribunal relève que ces démarches ont été réalisées, contrairement à ce qu’allègue Mme [O], dans l’intérêt général de la copropriété dès lors qu'il importait de prévenir tout risque d'atteinte aux parties communes.

Par ailleurs, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont pu, sur la base des documents joints à la convocation, se prononcer de manière éclairée sur l'approbation des comptes.

Il doit enfin être relevé que Mme [O] ne rapporte pas la preuve d'une fraude commise à cet égard par le syndic, cette intervention étant justifiée dans le cadre de sa mission d'entretien des parties communes.

Ce moyen sera donc rejeté.

* Mme [O] fait valoir, en deuxième lieu, que des charges privatives ont été supportées par le syndicat sans qu’aucune régularisation n’apparaisse dans le compte de classe 48, s’agissant en particulier des sommes de 209,96 euros correspondant à une facture Ravier n°2222402 du 20 mai 2022 pour un « engorgement sur le lavabo de la salle d’eau » au sein de « l’appartement de Mme [W] au rez-de-chaussée droit » ; de la somme de 157,33 euros concernant une fuite privative imputable au restaurant exploité au rez-de-chaussée ; et de la somme de 164,64 euros concernant une fuite privative imputable à l’appartement de Monsieur [G] au premier étage. A l’inverse, elle relève qu’a été comptabilisée la somme de 853,52 euros sans qu’aucune facture ne justifie cette dépense. Elle considère qu’ainsi et en approuvant les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général de la copropriété mais ont commis un abus de majorité.

Toutefois et comme indiqué précédemment, le tribunal n’a pas pour mission ou compétence de déterminer si les comptes d’une copropriété présentent des irrégularités comptables, ou si une décision est financièrement avantageuse pour le syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires peuvent décider souverainement d’approuver des comptes présentant des anomalies et/ou des erreurs comptables.

En l’espèce, le tribunal relève que les copropriétaires ont entendu, à une très large majorité des présents et représentés (7070/7418), approuver les comptes de l’exercice budgétaire 2021/2022, sur la base des informations exhaustives dont ils disposaient (documents joints à la convocation, et pièces consultables suivant les modalités de l’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Le simple fait qu’un copropriétaire ait identifié des surfacturations ou des anomalies comptables – à les supposer caractérisées – ne peut donc remettre en cause la volonté de la majorité d’approuver les comptes et de valider l’action du syndic.
Dans ces conditions, aucun abus de majorité n’est caractérisé.

* Mme [O] soutient, en troisième lieu, que des honoraires indus ont été facturés par le syndic, s’agissant en particulier de la facturation d’« honoraires recouvrement » et d’« honoraires contentieux », dès lors que ces prestations font partie de la mission du syndic pour lequel il perçoit une rémunération forfaitaire fixée dans son contrat. Elle considère que le syndic s’est ainsi attribué une rémunération indue, de sorte que les comptes soumis à l’approbation du syndicat des copropriétaires sont irréguliers ; et qu’ainsi et en approuvant les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général de la copropriété mais ont commis un abus de majorité.

Toutefois et comme indiqué précédemment, Mme [O], à qui incombe la charge de la preuve d’une fraude du syndic dans l'établissement des comptes de charges ou dans la tenue de la comptabilité, ne démontre pas en quoi ces rémunérations seraient contraires au contrat de syndic.

En outre, le tribunal relève de nouveau que les copropriétaires ont entendu, à une très large majorité des présents et représentés (7070/7418), approuver les comptes de l’exercice budgétaire 2021/2022, sur la base des informations exhaustives dont ils disposaient (documents joints à la convocation, et pièces consultables suivant les modalités de l’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Le simple fait qu’un copropriétaire aient identifié des surfacturations ou des anomalies comptables – à les supposer caractérisées – ne peut donc remettre en cause la volonté de la majorité d’approuver les comptes et de valider l’action du syndic.

Dans ces conditions, aucun abus de majorité n’est caractérisé.

* En quatrième lieu, Mme [O] conteste une somme de 54,46 euros correspondant à une facture de la société Docsyndic n°FA5285252950-C0032-20220624 du 21 juin 2022 pour les prestations suivantes : « fourniture bordereau LRAR » (pièce n°31) et demande au syndic de s’expliquer sur cette dépense qui n’a jamais été approuvée par l’assemblée générale.

Comme indiqué précédemment, l’office de la juridiction se limite au contrôle de la licéité de la délibération litigeuse. Elle n’a donc pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, lesquelles ne peuvent être annulées qu’en présence d’un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité avérés, dont la démonstration incombe au demandeur qui doit caractériser la ou les irrégularités affectant chacune des résolutions contestées.

En l’absence d’une telle démonstration, aucune annulation n’est encourue à ce titre.

* En cinquième lieu, Mme [O] conteste d’autres dépenses facturées, selon elle, à tort à la copropriété (Remboursement « indemnités journalières versées à tort » de 133,28 euros ; Facture Experts SDC n°FE033503 du 19/07/2021 de 144 euros pour la prestation suivante : « Entretien professionnel de formation n°3 – [N] [H] »). Elle considère que les comptes du syndicat sont dès lors irréguliers et qu’ainsi et en approuvant les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général de la copropriété mais ont commis un abus de majorité.

Or, il doit de nouveau être rappelé que le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par la copropriété qui a ainsi pu, de manière souveraine et légitime, décider de prendre en charge ces frais qui constituent désormais des charges courantes pour tout un chacun.

Mme [O] ne rapportant la preuve d'aucun abus de majorité ou fraude susceptible de justifier l'annulation de cette résolution à cet égard, ce moyen sera également rejeté.

* En sixième lieu, Mme [O] relève que des sommes, qui ont été payées par le syndicat des copropriétaires (935,00 euros payés à la SARL BATI-BS pour des travaux de vitrerie ; 122,26 euros payés à la SELARL – LEXEC – Rudeaux & Hamon, huissiers), n’ont pas été comptabilisées au titre des dépenses du syndicat des copropriétaires, de sorte que les comptes de la copropriété sont irréguliers ; et qu’ainsi et en approuvant les comptes irréguliers de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas agi dans l’intérêt général de la copropriété mais ont commis un abus de majorité.

Une fois encore, Mme [O] ne rapportant la preuve d'aucun abus de majorité ou fraude susceptible de justifier l'annulation de cette résolution à cet égard, ce moyen sera également rejeté.

* En septième lieu, Mme [O] reproche au syndic d’avoir, en violation de l’arrêté du 14 mars 2005, créé de nouveaux comptes comptables, à savoir notamment les comptes suivants : 
• « 101 Provisions sur opérations courantes » ; 
• « 104 Emprunt » ; 
• « 106 Travaux et avances – ex suivants » ; 
• « 107 Provisions sur opérations courantes – ex suivants » ; 
• « 58 Virement internes ».

En particulier s’agissant du compte « 106 » relatif aux travaux qui concernent l’exercice suivant, elle soutient que cette opération doit être prévue dans le compte « 12 » lequel est également renseigné par le syndic avec d’autres montants ; en utilisant ainsi deux comptes pour un même objet, le syndic rend les comptes invérifiables.

S’agissant des comptes 104, 106, 107 et 58, elle soutient qu’ils ne constituent pas des « subdivisions » de comptes au sens de l’article 8 de l’arrêté du 14 mars 2005, mais bien des créations de compte ; qu’eu égard à ces éléments, les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés et n’ont pas été en mesure de voter la résolution n°7 de l’assemblée générale du 7 mars 2023 en toute connaissance de cause ; et qu’en approuvant des comptes irréguliers comportant des sous comptes inventés par le syndic, les copropriétaires majoritaires se sont rendus coupables d’abus de majorité.

Ainsi que le soutiennent le syndicat des copropriétaires et le syndic, les comptes contestés par la demanderesse, portant les numéros 101, 104, 107 et 58 correspondent effectivement à des subdivisions ou des renumérotations rendues nécessaires pour préciser la répartition des sommes selon les exercices et ne recoupent pas les comptes prévus par la nomenclature. Le compte intitulé « 106 travaux et avances - ex. suivant » ne correspond pas strictement à la nomenclature (qui prévoit que le compte 106 correspond à « Provisions pour travaux au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical en application de l'article 21-1 de la loi susvisée ») mais ne recoupe pas d'autres comptes, de sorte qu'il doit également être considéré comme une renumérotation nécessaire à la comptabilité. 

Au demeurant, il doit être rappelé que la seule contrariété des comptes avec la nomenclature prévue par l'arrêté du 14 mars 2005 est insuffisante à entrainer l'annulation de la résolution approuvant les comptes. Mme [O] ne démontrant pas que l'existence de ces comptes a rendu le contrôle des comptes impossible, ce moyen sera rejeté.

Il résulte de tout ce qui précède que Mme [O] doit être déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 7.

Sur la demande d'annulation des résolutions n° 8 et 9

Les résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale du 7 mars 2023 ont pour objet, respectivement, la délivrance du quitus au syndic pour sa gestion concernant les exercices 2020/2021 et 2021/2022.

Mme [O] fait valoir qu’en donnant quitus au syndic, l’assemblée générale a manifestement utilisé la majorité dans un intérêt contraire à celui de l’intérêt collectif et qu’en conséquence, la nullité des résolutions n°8 et 9 de l’assemblée générale du 7 mars 2023 est encourue pour abus de majorité.

Toutefois, il résulte de tout ce qui a été dit précédemment s’agissant des résolutions n° 6 et 7 qu’aucune fraude du syndic ni aucun abus de majorité n’est établi.

Dès lors, le seul fait de voter un quitus ne suffit à démontrer un abus de majorité commis par l’assemblée générale des copropriétaires. 

En conséquence, les résolutions n° 8 et 9 n’encourent pas l’annulation.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 22

Mme [O] soutient qu’en vertu du règlement de copropriété et contrairement à la résolution mise au vote, les charges de remplacement de la porte d’accès à l’escalier C sont des charges générales, de sorte que cette résolution ne pouvait être mise au vote sous la clé de vote 
« entretien escalier C » (soit à hauteur de 1 108 tantièmes).

Sur ce,

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

En l’espèce, le règlement de copropriété définit les charges générales comme « toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales et définies au présent règlement » (page 53). Il distingue ensuite différentes catégories de charges dont :
- les « charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments » ;
- les « charges d'entretien des escaliers, tapis » donc le règlement de copropriété prévoit un chapitre distinct de celui relatif aux charges communes générales, pour les « charges d'entretien des escaliers, 
tapis » qui constituent des charges communes spéciales.

S’il est exact que les charges d'entretien des escaliers et tapis sont définies comme « Les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d'escaliers et de leurs paliers. / L'entretien, les réparations et même le remplacement des tapis posés dans les escaliers […] », l’absence de mention expresse de la porte donnant accès à un escalier n’exclut pas que les travaux de remplacement de cette porte ne fassent pas partie intégrante des charges d’entretien des escaliers.

En effet, l’escalier C et, partant, la porte donnant accès à cet escalier, n'ont d'utilité que pour les copropriétaires du bâtiment C. Par suite, les frais de remplacement de la porte donnant accès à l’escalier C sont nécessairement des frais d'entretien d'escalier.

C'est donc à bon droit que la résolution n°22 a été soumise au vote des seuls copropriétaires dont les lots sont desservis par la cage d'escalier C de même que ces frais ont été, à juste titre, répartis entre les seuls copropriétaires du bâtiment C.

Le moyen soulevé par Mme [O] à ce titre doit donc être écarté.

*

Enfin, Mme [O] a soulevé, à titre subsidiaire, un moyen en cas d’annulation de l'assemblée générale du 12 juillet 2022, pour le cas où le tribunal retiendrait que l'assemblée générale du 7 mars 2023 a été convoquée par un syndic sans mandat.

Toutefois, le mandat du syndic a été validé par la résolution n°10 de l'assemblée générale du 7 mars 2023 et, comme cela a été jugé par le tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 14 novembre 2024, cette résolution n° 10, qui n’a pas fait l’objet d’un recours, est devenue définitive. En conséquence, le mandat du syndic ne peut être remis en cause.

Il s’ensuit que le moyen selon lequel les résolutions n° 8, 9 et 22 de l’assemblée générale du 7 mars 2023 devraient être annulées en raison de la prétendue irrégularité de la convocation par un syndic dépourvu de mandat doit être écarté.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°26

La résolution n°26 de l'assemblée générale du 7 mars 2023 a pour objet le « Nettoyage des couloirs des caves et des caves qui ont été 
squattées ».


Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

Mme [O] fait valoir que les couloirs et les caves qui auraient été squattés n’ont jamais été identifiés, de sorte que les copropriétaires ont ainsi été privés de la possibilité de voter en connaissance de cause ; que la résolution n°26 de l’assemblée générale du 7 mars 2023 n’a pas été adoptée dans l’intérêt général des copropriétaires, mais dans l’intérêt exclusif des copropriétaires majoritaires, lesquels ont commis un abus de majorité ; que l'intérêt de Mme [O], minoritaire, a été bafoué, puisque sa cave n'a jamais été « squattée » et qu'elle est contrainte de participer à la dépense mise à la charge de tous les copropriétaires mais au bénéfice des copropriétaires majoritaires. 

En l’espèce, le règlement de copropriété désigne « les descentes, couloirs et dégagements des caves » comme étant des parties communes (page 46) et il définit expressément les « frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (…) à la descente des caves et aux couloirs des caves » comme des « Charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments » (page 55).

En revanche, il résulte de l’état descriptif de division (pages 4 et suivantes) que les caves et réserve n° 1 à 13, 15, 16 et 18 à 45 constituent des lots privatifs.

Dès lors, l’adoption de cette résolution amène à faire supporter à la collectivité des copropriétaires des dépenses concernant des parties privatives, ce qui lèse nécessairement les intérêts de la collectivité des copropriétaires non concernés par les troubles, et donc de la collectivité.

Dans ces conditions, le vote de la résolution n° 26 traduit un abus de majorité ; par suite, la résolution n° 26 encourt, pour ce motif, l’annulation.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 31

La résolution n° 31 a pour objet le remplacement du tapis de l’escalier C.

Mme [O] fait valoir l’information insuffisante des copropriétaires en ce que seul un devis aurait été annexé à la convocation en vue de l’assemblée générale, et que si la résolution comporte la mention suivante : « Pièces jointe : En attente devis BATIGNOLLES TAPIS – communiqué en AG. », les sept copropriétaires votant par correspondance ont ainsi été privés de toute possibilité de voter sur ce devis présenté en assemblée générale. En outre, elle conteste la délégation donnée au conseil syndical pour le choix du prestataire, considérant qu’ainsi, l’ensemble des copropriétaires se voit imposer le choix unilatéral du conseil syndical. Enfin, elle fait valoir qu’aucune mise en concurrence n’a été effectuée.

Sur ce,

En vertu de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. / En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. / (…) ».

Les articles 21-1 et suivants de cette même loi disposent quant à eux que « lorsque le conseil syndical est composé d'au moins trois membres, l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance. / La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. » ; « Les décisions du conseil syndical pour l'exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l'article 21-1 sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante / (…) ».

L’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 précitée précise que : « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. ».

L’article 11 de ce même décret prévoit que « Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : / I.-Pour la validité de la décision : / (…) / 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (…) ».

En l’espèce, le tribunal relève que la résolution n° 31 n’a pas pour objet de soumettre au suffrage des devis de travaux à réaliser, mais uniquement de faire voter le principe du remplacement du tapis de l’escalier C. L’assemblée générale a par ailleurs donné pouvoir au conseil syndical « à effet de choisir l’entreprise la mieux-disante, financièrement et/ou techniquement pour faire les travaux » dans la limite d’un budget fixé à la somme de 8 000 euros, conformément aux conditions prévues aux articles 21-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En confiant ainsi au conseil syndical le choix de l’entreprise la mieux-disante, le vote de principe des travaux impliquait nécessairement une mise en concurrence de plusieurs prestataires.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’absence de mise en concurrence doit être écarté.

Par ailleurs, il résulte de l’examen des pièces jointes à la convocation à l’assemblée générale du 7 mars 2023 que les copropriétaires ont pu prendre connaissance d’un devis détaillé établi par la société DMT Le Comte pour un montant de 7 065,72 euros TTC.
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

Dans ces conditions, les copropriétaires étaient suffisamment informés pour pouvoir, en pleine connaissance de cause, voter le principe de la réalisation des travaux de remplacement du tapis de l’escalier C et confier, à cette fin, une délégation de pouvoir au conseil syndical.

Le moyen tiré d’une information insuffisante doit donc être écarté.


4 - Sur la responsabilité du syndic

Mme [O] soulève la responsabilité du cabinet Loiselet & Daigremont aux motifs qu'il aurait commis des erreurs dans la tenue de la comptabilité, lui faisant ainsi supporter des sommes qui ne devraient pas être à sa charge ; qu’en créant des comptes, il rend les comptes de la copropriété invérifiables ; qu’il facture des sommes indues et qu’à l’inverse, certaines factures au nom du syndicat ne sont pas comptabilisées ; qu’il refuse de justifier de la régularité des pouvoirs et de la sincérité des votes par correspondance ; que le syndic et le conseil syndical ne respectent pas le règlement de copropriété, instaurant un rapport de force au sein de la copropriété à son détriment.

Sur ce,

Par application des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui donne pouvoir au syndic « (…) d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux », le syndic est responsable des irrégularités des assemblées et de leurs conséquences. Toutefois, si sa responsabilité civile peut être mise en jeu par les copropriétaires, un copropriétaire ne peut agir individuellement que s'il subit un préjudice qui lui est direct et personnel, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Or, il résulte de ce qui a été dit précédemment que Mme [O] ne démontre aucune fraude ni faute de gestion imputable au syndic, l’ensemble des reproches formulés par la demanderesse n’ayant pas été retenu par le tribunal. En outre, l’annulation de la résolution n° 26, justifiée par un abus imputable à la majorité des copropriétaires, ne constitue donc pas une faute du syndic.

Par ailleurs, Mme [O] ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un quelconque préjudice personnel résultant d’un manquement de la part du syndic.

Elle ne peut donc qu’être déboutée de sa demande en dommages et intérêts.


5 - Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite l'octroi de la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive en soutenant que Madame [O] a systématisé les recours à l'encontre des assemblées générales successives avec légèreté.

Le cabinet Loiselet père, fils & Daigremont formule aux mêmes motifs une demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros. 
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/08286 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CDH

Sur ce,

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'abus du droit d'ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu'en défense, ainsi que dans l'exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l'action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d'agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol.

En l'espèce, il est établi que Mme [O] a saisi le tribunal de non moins de cinq contestations d'assemblées générales successives, et que la multiplication de ces procédures judiciaires entrave nécessairement le bon fonctionnement de la copropriété et les missions du syndic. 

Toutefois, et bien que de nombreux moyens soulevés par la demanderesse aient été écartés, compte tenu du sens de la présente décision qui fait droit partiellement aux demandes de Madame [O], l'abus du droit d'ester en justice, qui doit s'apprécier dans le seul cadre de la présente instance, n'est pas caractérisé.

Les défendeurs seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles.


6 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet père, fils & Daigremont, succombant partiellement à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité et la nature du litige justifient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

- Sur les frais communs de procédure 

L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Toutefois et nonobstant l’issue du litige, l’équité commande de ne pas dispenser Mme [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. 

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DÉBOUTE Mme [V] [O] de sa demande de production de pièces sous astreinte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande tendant au prononcé de la nullité de l’assignation ;

DÉBOUTE Mme [V] [O] de sa demande d’annulation des résolutions n° 6, 7, 8, 9, 22 et 31 de l’assemblée générale du 7 mars 2023 ;

ANNULE la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 7 mars 2023 ;

DÉBOUTE Mme [V] [O] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et la SA Cabinet Loiselet père, fils & Daigremont de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et la SA Cabinet Loiselet père, fils & Daigremont au paiement des entiers dépens de l'instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu de dispenser Mme [V] [O] de toute contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris, le 29 mai 2026.

La greffière La présidente