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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 30 avril 2026, n° 25/06852

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 août 2018, la société SA SIA Habitat a donné à bail à Mme [C] [D] un logement et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 495,88 euros, outre une provision sur charges de 48,75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la société SA SIA Habitat a fait signifier à Mme [C] [D] un commandement de payer la somme principale de 1 852,50 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la société SA SIA Habitat a fait assigner Mme [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
Constater la résiliation du bail d’habitation, en ce compris le garage,Ordonner l’expulsion de Mme [C] [D] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, situé [Adresse 3] à [Localité 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, Condamner Mme [C] [D] à lui payer la somme de 2 766,45 euros sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-6 du code civil, Condamner Mme [C] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, risques et périls,Condamner Mme [C] [D] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi par la requérante du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,Condamner Mme [C] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-6 du code civil,Condamner Mme [C] [D] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites, s’il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières au visa de l’article 696 du code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société SA SIA Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 2 594,37 au 16 décembre 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiements et à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise qu’à son connaissance, sa locataire n’a pas déposé de dossier de surendettement. 

Mme [C] [D] a été assignée à personne. Elle n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026, prorogée à la date du 30 Avril 2026.

Motifs

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail : 
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :La société SA SIA Habitat justifie avoir saisi la Ccapex en date du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, la société SA SIA Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 août 2018 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [C] [D] le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 852,50 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements effectués ont été insuffisants. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 novembre 2024 à 24.00 heures.

2. Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA SIA Habitat fait ressortir une dette d’un montant de 2 594,37 euros, au titre des loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 comprise. 

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents. 

Enfin il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction de ces sommes, la dette locative de Mme [C] [D] correspond à une somme de 2 241,45 euros.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner solidairement Mme [C] [D] à payer à la société SA SIA Habitat la somme de 2 241,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, échéance du mois de décembre 2025 incluse. 


3. Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [C] [D] n’a pas comparu.

Il ressort du dernier décompte actualisé, que Mme [C] [D] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Son dernier paiement est intervenu en date du 28 août 2025. 

Ainsi, en l’absence de reprise du loyer courant, compte-tenu de l’absence de comparution de la locataire, de l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire et au regard de l’importance de la dette locative, il convient de ne pas lui accorder d’office des délais de paiement à ce dernier. 

Il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail, d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [D] du logement et celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail portant sur le logement se trouve résilié depuis le 18 novembre 2024 à 24.00 heures, Mme [C] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner Mme [C] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 19 novembre 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de décembre 2025 inclus.
Ainsi, Mme [C] [D] sera encore condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 614,75 euros, pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA SIA Habitat de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Selon l'article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » 6. 

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l'espèce, la société SA SIA Habitat ne démontre ni la mauvaise foi de Mme [C] [D], ni l'existence d'un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. 

Par voie de conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée. 

6.Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [C] [D] sera condamnée aux dépens. 

7.Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA SIA Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

8.Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA SIA Habitat recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2018 entre la société SA SIA Habitat et Mme [C] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 à 24.00 heures,

CONDAMNE Mme [C] [D] à payer à la société SA SIA Habitat la somme de 2 241,45 euros, créance arrêtée au 8 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 

DIT qu’il ne convient pas d’accorder à Mme [C] [D] des délais de paiement,

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour Mme [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE Mme [C] [D] à payer à la société SA SIA Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 614,75 euros, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société SA SIA Habitat ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié,

RAPPELLE à Mme [C] [D] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante 

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [C] [D] aux dépens, 

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.



LE CADRE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/06852 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVQ6

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 30 Avril 2026





S.A. SIA HABITAT


C/

[C] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me GRAS-PERSYN, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [D], demeurant [Adresse 2]
non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Janvier 2026 

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier






















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 août 2018, la société SA SIA Habitat a donné à bail à Mme [C] [D] un logement et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 495,88 euros, outre une provision sur charges de 48,75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la société SA SIA Habitat a fait signifier à Mme [C] [D] un commandement de payer la somme principale de 1 852,50 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la société SA SIA Habitat a fait assigner Mme [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
Constater la résiliation du bail d’habitation, en ce compris le garage,Ordonner l’expulsion de Mme [C] [D] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, situé [Adresse 3] à [Localité 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, Condamner Mme [C] [D] à lui payer la somme de 2 766,45 euros sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-6 du code civil, Condamner Mme [C] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, risques et périls,Condamner Mme [C] [D] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi par la requérante du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,Condamner Mme [C] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-6 du code civil,Condamner Mme [C] [D] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites, s’il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières au visa de l’article 696 du code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société SA SIA Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 2 594,37 au 16 décembre 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiements et à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise qu’à son connaissance, sa locataire n’a pas déposé de dossier de surendettement. 

Mme [C] [D] a été assignée à personne. Elle n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026, prorogée à la date du 30 Avril 2026.


DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail : 
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :La société SA SIA Habitat justifie avoir saisi la Ccapex en date du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, la société SA SIA Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 août 2018 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [C] [D] le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 852,50 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements effectués ont été insuffisants. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 novembre 2024 à 24.00 heures.

2. Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA SIA Habitat fait ressortir une dette d’un montant de 2 594,37 euros, au titre des loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 comprise. 

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents. 

Enfin il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction de ces sommes, la dette locative de Mme [C] [D] correspond à une somme de 2 241,45 euros.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner solidairement Mme [C] [D] à payer à la société SA SIA Habitat la somme de 2 241,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, échéance du mois de décembre 2025 incluse. 


3. Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [C] [D] n’a pas comparu.

Il ressort du dernier décompte actualisé, que Mme [C] [D] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Son dernier paiement est intervenu en date du 28 août 2025. 

Ainsi, en l’absence de reprise du loyer courant, compte-tenu de l’absence de comparution de la locataire, de l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire et au regard de l’importance de la dette locative, il convient de ne pas lui accorder d’office des délais de paiement à ce dernier. 

Il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail, d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [D] du logement et celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail portant sur le logement se trouve résilié depuis le 18 novembre 2024 à 24.00 heures, Mme [C] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner Mme [C] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 19 novembre 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de décembre 2025 inclus.
Ainsi, Mme [C] [D] sera encore condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 614,75 euros, pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA SIA Habitat de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Selon l'article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » 6. 

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l'espèce, la société SA SIA Habitat ne démontre ni la mauvaise foi de Mme [C] [D], ni l'existence d'un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. 

Par voie de conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée. 

6.Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [C] [D] sera condamnée aux dépens. 

7.Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA SIA Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

8.Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA SIA Habitat recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2018 entre la société SA SIA Habitat et Mme [C] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 à 24.00 heures,

CONDAMNE Mme [C] [D] à payer à la société SA SIA Habitat la somme de 2 241,45 euros, créance arrêtée au 8 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 

DIT qu’il ne convient pas d’accorder à Mme [C] [D] des délais de paiement,

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour Mme [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE Mme [C] [D] à payer à la société SA SIA Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 614,75 euros, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société SA SIA Habitat ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié,

RAPPELLE à Mme [C] [D] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante 

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [C] [D] aux dépens, 

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.



LE CADRE GREFFIER LE JUGE





















EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-3, code civil 2274, code de la construction et de l'habitation L442-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-04T18:23:47.710Z.