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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 4 juin 2026, n° 25/10153

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 07 août 2020, la SA Vilogia a donné à bail à Madame [H] [D] un logement situé [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 523,39 euros, provision sur charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.
Par contrat du 13 novembre 2024, la SA Vilogia à donné à bail à Madame [H] [D] un emplacement de stationnement accessoire au logement précité, situé [Adresse 4] ([Localité 1] Poste République, emplacement S101) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 47,61 euros, provision sur charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.
La situation d’impayés de loyers de Madame [H] [D] a été notifiée par le bailleur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 06 février 2025. 
Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la SA Vilogia a fait signifier à Madame [H] [D] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale totale de 3 979,13 euros au titre des loyers et charges impayés (du logement et du stationnement), en se prévalant des clauses résolutoires contenues dans les deux baux.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner Madame [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-          constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires qui y sont insérées et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des baux pour non paiement des loyers et, en conséquence, dire que Madame [H] [D] est occupante sans droit ni titre ;
-          ordonner à Madame [H] [D] de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux ;
-          condamner Madame [H] [D] à lui payer la somme de 5 599,72 euros outre les loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation des baux jusqu’au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision  ;
-          condamner Madame [H] [D] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus et majorée des augmentations légales et dont le montant de la part correspondant aux charges pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;
-          condamner Madame [H] [D] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-          condamner Madame [H] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
-          juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.
Seule la SA Vilogia comparaît, représentée par M. [Y] [Q], muni d’un pouvoir pour ce faire. Il maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 8 406,54 euros à la date du 19 février 2026. Il précise que le contrat concernant l’emplacement de stationnement a été résilié le 08 août 2025 et qu’il ne maintient, concernant ce contrat, que les demandes en paiement.

Madame [H] [D] pourtant assignée par remise de l’acte introductif d’instance à sa personne directement n’est ni présente, ni représentée, ni excusée.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026 puis prorogée au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution de la défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Madame [H] [D] a été assigné par acte de commissaire de justice remis à sa personne et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Les contrats en cause sont d’une part, un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement et d’autre part, le contrat de louage d’un emplacement de stationnement accessoire au bail du logement. Ils sont, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail du logement
La SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) le 06 février 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La SA Vilogia justifie avoir notifié l’assignation visant à obtenir l’expulsion de Madame [H] [D] à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 19 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
-          Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail du logement prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, fait signifier à Madame [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 3 758,43 euros au titre des loyers et charges impayés du logement (outre 220,70 euros au titre des loyers et charges impayés du stationnement) dans un délai de deux mois.
Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement concernant le logement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, les versements effectués par Madame [H] [D] n'ayant pas permis de régler l’intégralité des sommes dues dans ce délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du logement étaient réunies à la date du 12 mai 2025 (en tenant compte des règles de computation des délais telles que prévues à l’article 642 du code civil) et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il convient par suite, d’ordonner à Madame [H] [D] de restituer le logement loué.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Madame [H] [D] sera condamnée à payer à la SA Vilogia une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail du logement (12 mai 2025) et jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail du logement s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. 
La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
la SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 07 août 2020 ;
−€€€€€€€ le commandement de payer en date du 11 mars 2025 visant la clause résolutoire du bail ;
−€€€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 19 février 2026, mois de janvier 2026 inclus.
Il résulte de ces pièces que Madame [H] [D] reste à devoir à la SA Vilogia la somme totale de 8 406,54 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du stationnement (résilié et restitué le 08 août 2025 selon les déclarations du bailleur à l’audience) et des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au titre du logement, déduction faite des frais de procédures qui seront compris dans les dépens.  
Madame [H] [D] non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient de déduire de cette somme le montant des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme totale de 60,96 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Il convient également de déduire de cette somme le montant des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme totale de 11,05 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de la dette les sommes prélevées au titre des frais de dossiers afférents à la réduction de loyer de solidarité, soit la somme de 25 euros.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 8 309,53 euros.
Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [D] à payer à la SA Vilogia la somme de 8 309,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement et du stationnement arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Les indemnités d’occupation du logement du 12 mai 2025 au 19 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [H] [D] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex ou à la CAF.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de la SA Vilogia recevable ;
Constate à la date du 12 mai 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 5] (bâtiment B, porte B01), conclu le 07 août 2020 entre la SA Vilogia, d'une part, et Madame [H] [D], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;
Ordonne à Madame [H] [D] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et dit, qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
Rappelle à Madame [H] [D] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
 
            DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
            Mission accès au logement
            Secrétariat de la commission médiation DALO
           [Adresse 6]
[Adresse 7]
            [Localité 3]
Condamne Madame [H] [D] à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation du logement d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail du logement n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 12 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive du logement ;
Dit la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
Condamne Madame [H] [D] à payer à la SA Vilogia la somme de 8 309,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (du logement et du stationnement) arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Condamne Madame [H] [D] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Déboute la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
La cadre-greffière                                                  La juge des contentieux de la protection

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/10153 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54H

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 04 Juin 2026





S.A. VILOGIA


C/

[H] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée M. [Y] [Q], muni d'un mandat écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [D], demeurant [Adresse 2]
non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026 

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier























EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 07 août 2020, la SA Vilogia a donné à bail à Madame [H] [D] un logement situé [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 523,39 euros, provision sur charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.
Par contrat du 13 novembre 2024, la SA Vilogia à donné à bail à Madame [H] [D] un emplacement de stationnement accessoire au logement précité, situé [Adresse 4] ([Localité 1] Poste République, emplacement S101) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 47,61 euros, provision sur charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.
La situation d’impayés de loyers de Madame [H] [D] a été notifiée par le bailleur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 06 février 2025. 
Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la SA Vilogia a fait signifier à Madame [H] [D] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale totale de 3 979,13 euros au titre des loyers et charges impayés (du logement et du stationnement), en se prévalant des clauses résolutoires contenues dans les deux baux.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner Madame [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-          constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires qui y sont insérées et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des baux pour non paiement des loyers et, en conséquence, dire que Madame [H] [D] est occupante sans droit ni titre ;
-          ordonner à Madame [H] [D] de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux ;
-          condamner Madame [H] [D] à lui payer la somme de 5 599,72 euros outre les loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation des baux jusqu’au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision  ;
-          condamner Madame [H] [D] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus et majorée des augmentations légales et dont le montant de la part correspondant aux charges pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;
-          condamner Madame [H] [D] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-          condamner Madame [H] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
-          juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.
Seule la SA Vilogia comparaît, représentée par M. [Y] [Q], muni d’un pouvoir pour ce faire. Il maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 8 406,54 euros à la date du 19 février 2026. Il précise que le contrat concernant l’emplacement de stationnement a été résilié le 08 août 2025 et qu’il ne maintient, concernant ce contrat, que les demandes en paiement.

Madame [H] [D] pourtant assignée par remise de l’acte introductif d’instance à sa personne directement n’est ni présente, ni représentée, ni excusée.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026 puis prorogée au 4 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution de la défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Madame [H] [D] a été assigné par acte de commissaire de justice remis à sa personne et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Les contrats en cause sont d’une part, un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement et d’autre part, le contrat de louage d’un emplacement de stationnement accessoire au bail du logement. Ils sont, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail du logement
La SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) le 06 février 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La SA Vilogia justifie avoir notifié l’assignation visant à obtenir l’expulsion de Madame [H] [D] à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 19 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
-          Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail du logement prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, fait signifier à Madame [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 3 758,43 euros au titre des loyers et charges impayés du logement (outre 220,70 euros au titre des loyers et charges impayés du stationnement) dans un délai de deux mois.
Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement concernant le logement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, les versements effectués par Madame [H] [D] n'ayant pas permis de régler l’intégralité des sommes dues dans ce délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du logement étaient réunies à la date du 12 mai 2025 (en tenant compte des règles de computation des délais telles que prévues à l’article 642 du code civil) et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il convient par suite, d’ordonner à Madame [H] [D] de restituer le logement loué.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Madame [H] [D] sera condamnée à payer à la SA Vilogia une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail du logement (12 mai 2025) et jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail du logement s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. 
La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
la SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 07 août 2020 ;
−€€€€€€€ le commandement de payer en date du 11 mars 2025 visant la clause résolutoire du bail ;
−€€€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 19 février 2026, mois de janvier 2026 inclus.
Il résulte de ces pièces que Madame [H] [D] reste à devoir à la SA Vilogia la somme totale de 8 406,54 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du stationnement (résilié et restitué le 08 août 2025 selon les déclarations du bailleur à l’audience) et des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au titre du logement, déduction faite des frais de procédures qui seront compris dans les dépens.  
Madame [H] [D] non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient de déduire de cette somme le montant des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme totale de 60,96 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Il convient également de déduire de cette somme le montant des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme totale de 11,05 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de la dette les sommes prélevées au titre des frais de dossiers afférents à la réduction de loyer de solidarité, soit la somme de 25 euros.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 8 309,53 euros.
Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [D] à payer à la SA Vilogia la somme de 8 309,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement et du stationnement arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Les indemnités d’occupation du logement du 12 mai 2025 au 19 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [H] [D] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex ou à la CAF.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de la SA Vilogia recevable ;
Constate à la date du 12 mai 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 5] (bâtiment B, porte B01), conclu le 07 août 2020 entre la SA Vilogia, d'une part, et Madame [H] [D], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;
Ordonne à Madame [H] [D] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et dit, qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
Rappelle à Madame [H] [D] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
 
            DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
            Mission accès au logement
            Secrétariat de la commission médiation DALO
           [Adresse 6]
[Adresse 7]
            [Localité 3]
Condamne Madame [H] [D] à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation du logement d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail du logement n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 12 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive du logement ;
Dit la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
Condamne Madame [H] [D] à payer à la SA Vilogia la somme de 8 309,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (du logement et du stationnement) arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Condamne Madame [H] [D] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Déboute la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
La cadre-greffière                                                  La juge des contentieux de la protection
 



EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L442-5, code de la construction et de l'habitation L441-3, code civil 642). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:17:06.940Z.