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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 11 juin 2026, n° 25/07941

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 avril 2006 à effet au 1er mai 2006, la S.A VILOGIA a donné à bail à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 286,26 euros, outre une provision sur charges de 29,98 euros, pour une durée d'un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la S.A VILOGIA a fait signifier à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] un commandement de payer la somme principale de 7.778,12 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner Mme [A] [U] et M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [A] [U] et M. [G] [Y] et sont occupants sans droit ni titre ; 
- A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
- Ordonner l'expulsion de Mme [U] [A] et M. [Y] [G] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au paiement de la somme de 3 175,01 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ; 
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ; 
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
- Condamner en outre solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au
paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
- Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Ordonner l'exécution provisoire ;
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [H] [L], juriste spécificité procédure contentieuses, régulièrement muni d'un pouvoir. 

La S.A VILOGIA s'en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 8 janvier 2026, à la somme de 3.609,62 euros.

La S.A VILOGIA indique ne pas avoir connaissance d'une procédure de surendettement en faveur de Mme [A] [U] et M. [G] [Y].

Régulièrement assignés par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [A] [U] et M. [G] [Y] n'ont pas comparu à l'audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 et a été prorogée au 11 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur : 

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Mme [A] [U] et M. [G] [Y], assignés à l'étude de l'huissier, n'ont pas comparu à l'audience. 

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.


Sur la résiliation du bail et l'expulsion : 

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

La S.A VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 19 avril 2006 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges effective deux mois après un commandement de payer resté infructueux. 

Le bail, d'une durée d'un mois, a été renouvelé le 19 juin 2024, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

D'ailleurs, le commandement de payer visant cette clause, signifié à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] le 20 juin 2024, prévoit un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 7.778,12 euros. 

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.


Sur le bien-fondé de la demande en prononcé de la résiliation du bail et les autres demandes :

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l'article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l'occurrence, le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d'un montant de 4.137,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 6 janvier 2026, échéance du mois de janvier comprise. 
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d'enquête sociale, en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation, soit un montant de 38,10 euros.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d'assurance, à hauteur de 12,00 euros, en l'absence de mise en demeure non suivie d'effet de remettre l'attestation d'assurance locative, conformément aux prescriptions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et imposent au bailleur d'adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d'imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d'un courrier. En l'absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit un montant de 50,00 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l'instance 
- le 31 décembre 2021 au titre de " Frais CDT " à hauteur de 175,56 euros 
- le 31 août 2024 au titre de " Frais CDT ", pour un montant de 168,13 euros 
- le 31 novembre 2025 au titre de " LS Ass pai " à hauteur de 183,93 euros.
Soit un montant total de 527,62 euros. 

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 3.509,52 euros.

Mme [A] [U] et M. [G] [Y], non comparants à l'audience, n'apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l'impayé représente plus de 8 termes de loyer et charges impayés, étant précisé que la part à charge du loyer s'élève à 413,46 euros.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement. 

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l'assignation du 4 juillet 2025.

L'expulsion de Mme [A] [U] et M. [G] [Y] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Mme [A] [U] et M. [G] [Y] seront en outre condamnés à payer à la S.A VILOGIA la somme de 3.509,52 euros, au titre des loyers et charges impayés au 6 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Mme [A] [U] et M. [G] [Y] seront également condamnés, en application de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu'il aurait été du si le bail ne s'était pas résilié, soit la somme actuelle de 413,46 euros, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme [A] [U] et M. [G] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'équité commande de rejeter la demande d'indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action ; 

DEBOUTE la S.A VILOGIA de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 4 juillet 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de Mme [A] [U] et M. [G] [Y] la résiliation du bail du 19 janvier 2006 liant les parties et relatif à immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [U] et M. [G] [Y] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 3.509,52 euros, créance arrêtée au 8 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

ORDONNE à défaut pour Mme [A] [U] et M. [G] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire " ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [U] et M. [G] [Y] à payer à la S.A VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant actuel de 413,46 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A VILOGIA ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n'avait pas été résilié ; 

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;

DEBOUTE la S.A VILOGIA de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
Commission DALO
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [A] [U] et M. [G] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 11 juin 2026.



LE CADRE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
N° RG 25/07941 LAR


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/07941 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYR6


JUGEMENT 

DU : 11 Juin 2026





S.A. VILOGIA


C/

[A] [U]
[G] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par M. [H] [L] (Membre de l'entrep.) 

ET :


DÉFENDEURS

Mme [A] [U], demeurant [Adresse 2]


M. [G] [Y], demeurant [Adresse 2]



non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY,Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2026, après prorogation, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier









N° RG 25/07941 LAR


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 avril 2006 à effet au 1er mai 2006, la S.A VILOGIA a donné à bail à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 286,26 euros, outre une provision sur charges de 29,98 euros, pour une durée d'un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la S.A VILOGIA a fait signifier à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] un commandement de payer la somme principale de 7.778,12 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner Mme [A] [U] et M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [A] [U] et M. [G] [Y] et sont occupants sans droit ni titre ; 
- A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
- Ordonner l'expulsion de Mme [U] [A] et M. [Y] [G] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au paiement de la somme de 3 175,01 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ; 
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ; 
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
- Condamner en outre solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au
paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
- Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Ordonner l'exécution provisoire ;
- Condamner solidairement Mme [U] [A] et M. [Y] [G] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [H] [L], juriste spécificité procédure contentieuses, régulièrement muni d'un pouvoir. 

La S.A VILOGIA s'en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 8 janvier 2026, à la somme de 3.609,62 euros.

La S.A VILOGIA indique ne pas avoir connaissance d'une procédure de surendettement en faveur de Mme [A] [U] et M. [G] [Y].

Régulièrement assignés par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [A] [U] et M. [G] [Y] n'ont pas comparu à l'audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 et a été prorogée au 11 juin 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur : 

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Mme [A] [U] et M. [G] [Y], assignés à l'étude de l'huissier, n'ont pas comparu à l'audience. 

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.


Sur la résiliation du bail et l'expulsion : 

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

La S.A VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 19 avril 2006 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges effective deux mois après un commandement de payer resté infructueux. 

Le bail, d'une durée d'un mois, a été renouvelé le 19 juin 2024, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

D'ailleurs, le commandement de payer visant cette clause, signifié à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] le 20 juin 2024, prévoit un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 7.778,12 euros. 

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.


Sur le bien-fondé de la demande en prononcé de la résiliation du bail et les autres demandes :

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l'article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l'occurrence, le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d'un montant de 4.137,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 6 janvier 2026, échéance du mois de janvier comprise. 
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d'enquête sociale, en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation, soit un montant de 38,10 euros.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d'assurance, à hauteur de 12,00 euros, en l'absence de mise en demeure non suivie d'effet de remettre l'attestation d'assurance locative, conformément aux prescriptions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et imposent au bailleur d'adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d'imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d'un courrier. En l'absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit un montant de 50,00 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l'instance 
- le 31 décembre 2021 au titre de " Frais CDT " à hauteur de 175,56 euros 
- le 31 août 2024 au titre de " Frais CDT ", pour un montant de 168,13 euros 
- le 31 novembre 2025 au titre de " LS Ass pai " à hauteur de 183,93 euros.
Soit un montant total de 527,62 euros. 

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 3.509,52 euros.

Mme [A] [U] et M. [G] [Y], non comparants à l'audience, n'apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l'impayé représente plus de 8 termes de loyer et charges impayés, étant précisé que la part à charge du loyer s'élève à 413,46 euros.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement. 

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l'assignation du 4 juillet 2025.

L'expulsion de Mme [A] [U] et M. [G] [Y] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Mme [A] [U] et M. [G] [Y] seront en outre condamnés à payer à la S.A VILOGIA la somme de 3.509,52 euros, au titre des loyers et charges impayés au 6 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Mme [A] [U] et M. [G] [Y] seront également condamnés, en application de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu'il aurait été du si le bail ne s'était pas résilié, soit la somme actuelle de 413,46 euros, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme [A] [U] et M. [G] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'équité commande de rejeter la demande d'indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action ; 

DEBOUTE la S.A VILOGIA de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 4 juillet 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de Mme [A] [U] et M. [G] [Y] la résiliation du bail du 19 janvier 2006 liant les parties et relatif à immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [U] et M. [G] [Y] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 3.509,52 euros, créance arrêtée au 8 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

ORDONNE à défaut pour Mme [A] [U] et M. [G] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire " ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [U] et M. [G] [Y] à payer à la S.A VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant actuel de 413,46 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A VILOGIA ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n'avait pas été résilié ; 

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;

DEBOUTE la S.A VILOGIA de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [A] [U] et M. [G] [Y] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
Commission DALO
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [A] [U] et M. [G] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 11 juin 2026.



LE CADRE GREFFIER LE JUGE

 















EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-3, code de la construction et de l'habitation L442-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-25T19:40:59.773Z.