Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème Chambre, 4 juin 2026, n° 22/00514

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La société Ceetrus France, représentée par son mandataire, la société Nhood services France, est propriétaire d’un local à usage commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial « [Adresse 3] » à [Localité 4].

Par acte sous-seing privé en date du 25 juillet 2019, la société Ceetrus France a donné à bail à la société MBM un local commercial portant le numéro 41 d’une superficie d’environ 81 m² situé au sein de la galerie marchande dudit centre commercial, pour une durée de dix années entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er juillet 2019, et ce pour y exploiter l’activité, à titre principal, de « vente de prêt-à-porter féminin, à l’exclusion de tous vêtements de cuir », à l’exclusion de toute autre, le tout sous l’enseigne « Lolie ».

Suite à une mise en demeure de régler un arriéré locatif, la société MBM a fait assigner, par exploit du 26 août 2021, la société Ceetrus France devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes statuant en référé aux fins :

-voir prononcée l’exonération des loyers réclamés à la société MBM à hauteur de la somme de 20 287,64 euros,

Subsidiairement,
-d’obtention de délais de paiement de 24 mois pour apurer la dette locative, laquelle s’élèvent à 20 287,64 euros au 1er juillet 2021,
-de suppression de la clause pénale de 10 % conformément aux dispositions de l’article 1152 du code civil,
-qu’il soit dit que les paiements s’imputeront en priorité sur le principal de la créance,
-de la condamnation de la société Ceetrus France au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de la société MBM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation au paiement des entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 14 janvier 2022, le juge des référés a rejeté l'intégralité des demandes formulées par le preneur, considérant que la demande d’exonération des loyers dus au titre du bail commercial par la société MBM à la société Ceetrus France, dont le montant n’est contesté par aucune des parties, ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qu’aucune urgence n'est démontrée, ni l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite résultant de cette somme due, et que la société MBM ne justifie aucunement de sa situation financière et de ses possibilités de paiement échelonné de la dette de loyers.

Par exploit du 26 janvier 2022, la société Ceetrus France a fait assigner au fond la société MBM devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Aux termes d’une ordonnance en date du 30 novembre 2023, sur l’incident soulevé par la société MBM, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [O] [A], remplacé par M. [N] [R] aux termes d’une ordonnance du 08 mars 2024, avec pour mission de :
-relever et décrire les désordres allégués expressément dans les conclusions d'incident n° 2 de la société MBM ainsi que dans les documents suivants : constat d’huissier du 15 février 2022, courriers des 09 décembre 2022, 18 mars 2022, et photographies (pièce 7), affectant les locaux commerciaux appartenant à la société Ceetrus et donnés à bail commercial à la société MBM situés dans la galerie marchande du centre commercial [Adresse 3] à [Localité 5] (91)
-pour chaque désordre, en détailler l'origine, les causes et l'étendue et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons sont imputables, et dans quelles proportions,
-indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment et plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,
-donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier et évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties,
-donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée,
-plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis,
-donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties.

L’expert a déposé son rapport en l’état en date du 21 novembre 2024.

* * *

Par dernières conclusions en réponse n° 2, notifiées par RPVA le 18 mars 2025, la SAS Ceetrus France, représentée par la société Nhood services France, demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

-débouter la société MBM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-déclarer la société Ceetrus France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,
-condamner la société MBM à payer à la société Ceetrus France la somme en principal d’un montant de 98 856,75 euros TTC, selon décompte édité à la date du 20 novembre 2024, à parfaire,
-dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective,
-dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10 % à compter du 24 juin 2021,
-condamner la société MBM à payer à la société Ceetrus France la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens,
-ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.
* * *

Par dernières conclusions n° 3, notifiées par RPVA le 02 juin 2025, la SARL MBM demande au tribunal, au visa des articles 1710, 1217, 1219, 1719 et suivants du code civil, L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, 1343-5, 1347 et 1348 du code civil, de :

-faire droit aux demandes de la société MBM,
-dire la société Ceetrus France entièrement responsable des troubles de jouissance et d’exploitation subis par la société MBM dans le local dont elle est locataire commerciale, selon bail par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 2019 portant sur le local n° 41 situé dans la galerie marchande du centre commercial [Adresse 3] à [Localité 4] d’une surface de 80 m² pour une surface de vente de 72 m²,
 
En réparation :
-prononcer la condamnation de la société Ceetrus France au paiement de la somme de deux-cent-mille euros en réparation de son préjudice commercial,
-prononcer la condamnation de la société Ceetrus France à faire cesser les nuisances olfactives, de présence de rongeurs, et d’humidité sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
-donner acte à la société MBM qu’elle ne conteste pas l’existence d’un solde locatif débiteur de 80 000 euros à la date du 31 mai 2025,
-ordonner la compensation judiciaire entre le montant des loyers dus, à due concurrence, et le montant des dommages et intérêts sollicités, par la société MBM par application des articles 1347 et 1348 du code civil,
-prononcer la condamnation de la société Ceetrus France au paiement de la somme de 15 000 euros au profit de la société MBM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise d’un montant de 3 000 euros et les frais de constat d’huissier en date du 15 février 2022,
-prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2025.

A l’audience de plaidoiries à juge rapporteur du 05 mars 2026, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est, notamment, tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Aux termes de l’article 1315 dudit code, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2 des stipulations particulières du contrat de bail litigieux prévoit un loyer variable à hauteur de 7,23 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes, avec un loyer minimum garanti de 55 000 euros hors taxes et hors charges par an, actualisé et indexé.

L’article 13 - Charges et travaux, taxes, impôts, redevances, afférents aux parties communes et privatives à usage commun et/ou à utilité communes et aux équipements communs, stipule que « ii. Le Preneur devra régler au Bailleur ou au mandataire qu'il aura désigné la quotepart correspondant au Local, telle qu'éventuellement pondérée dans les conditions ci-après définies, des charges, travaux, impôts, taxes, redevances, relatifs aux parties communes et privatives à usage commun et/ou à utilité collective du Centre Commercial et de l‘Ensemble Immobilier à l'exception des charges, travaux, impôts, taxes, redevances non répercutables au Preneur tels que limitativement énumérés à l'article R. 145-35. » 

Par ailleurs, l’article 14 - Modalités de paiement des stipulations générales dudit bail stipule, notamment, que « Le preneur s’engage à payer trimestriellement et d’avance le Loyer ainsi qu’une provision pour les Charges, Impôts, contribution au fonds commun au [Localité 6] ou à son mandataire en son siège ou en tout autre endroit qu’il désignera, à compter de la Date de Prise d’Effet du Bail par prélèvement automatique bancaire. »

Enfin, l’article 28 – Clause résolutoire – Sanctions - desdites stipulations générales prévoit que « (…) A défaut de paiement du loyer et/ou des indemnités d’occupation, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quarante-huit heures après une lettre recommandée restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10 %) à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recette et des droits proportionnels d’encaissement qui seront à la charge du Preneur. 
Toute somme exigible payée en retard sera, d’autre part productrice d’un intérêt de retard légal, majoré de trois points qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance. 
En outre, en cas de procédure judiciaire quelconque, le Preneur devra, dans la mesure de sa condamnation aux dépens, rembourser au Bailleur, en sus de tous frais répétibles, les honoraires de ses avocats. 
Les frais d’envoi des envois recommandés seront à la charge du Preneur. »

En l’espèce, si la société MBM ne conteste pas l’existence d’une dette locative, elle expose que celle-ci se chiffre à environ 80 000 euros à la date du 31 mai 2025, tandis que la société Ceetrus réclame une somme de 98 856,75 euros TTC.

A l’examen des pièces fournies, et plus particulièrement les factures et dernier décompte, arrêté à la date du 20 novembre 2024, la somme restant due à cette date par la société MBM au titre des arriérés de loyers et charges s’élève bien au montant réclamé.

En conséquence, la société MBM sera condamnée à verser au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtés à la date du 20 novembre 2024, la somme de 98 856,75 euros TTC.

En vertu des stipulations précitées, cette somme produira intérêts au taux légal, majoré de 3 points, à compter de la présente décision, et non à compter de leur date d’échéance respective à défaut de demande plus précise en ce sens.

S’agissant de la demande de majoration de 10 %, l’article 28 précité du bail s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil puisqu’elle prévoit une majoration du loyer en cas de non-respect par la locataire du versement du loyer à bonne date.

Selon les dispositions précitées, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Si la clause pénale est due dans son principe, le tribunal considère qu’en l’espèce, la majoration de 10 % des sommes dues apparaît manifestement excessive au regard de la fonction limitée de la clause dans sa dimension comminatoire s’agissant d’un bail encore en cours, le bailleur se voyant, en outre, déjà allouer une majoration du taux d’intérêt remplissant la même fonction.

Cette demande de majoration sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, les articles 1719 et 1720 du code civil prévoient que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et qu’il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’occurrence, la société MBM sollicite la réparation de préjudices subis du fait d’émanation constante de fortes odeurs d’excréments provenant du système d’évacuation des parties communes du centre commercial, du caractère fuyard de la colonne d’eau entrainant de graves problèmes d’humidité et divers dégâts, ainsi que de la présence de trous au sol et dans les parois du magasin permettant l’intrusion de rongeurs dans le commerce.

A l’appui, elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 février 2022, relevant, au niveau de la caisse ainsi que dans la réserve, une forte odeur de remontée d’égout, ainsi que la présence de bouts de scotch et de carton, dans un espacement entre un mur et une plinthe, masquant un trou, outre la présence de déjections de rongeurs dans la réserve.

Le rapport de l’expert judiciaire, daté du 21 novembre 2024 et déposé en l’état sans que les opérations d’expertise n’aient été achevées, a constaté :
-des odeurs caractéristiques de réseaux d’eaux usées une fois que du scotch obstruant un trou dans une cloison a été retiré,
-en pied de cloisons, des trous caractéristiques de rongeurs, obturés tant bien que mal par des scotchs,
-présence d’un peu d’humidité au pied de certaines cloisons limitatives de local.

Si après avoir constaté l’existence de canalisations enterrées dépendant des parties communes, l’expert a sollicité les plans de réseaux au droit du magasin MBM pour pouvoir constater l’état des réseaux et des tampons de visite, les opérations d’expertise ne sont pas poursuivies.

Sur ce point, la société MBM expose s’être opposée à la poursuite desdites opérations en raison de la mauvaise foi de la bailleresse, du coût des opérations et de l’indisponibilité prévisible du local dédié à la vente pendant les travaux.

Sur la base de ces deux documents, la société MBM conclut à la responsabilité de sa bailleresse tant pour les nuisances olfactives et problème d’humidité, que pour le passage des rongeurs.

La société Ceetrus réplique que sa locataire ne démontre pas clairement que les nuisances dont elle se prévaut ont pour origine des manquements qu’elle aurait commis et ce, d’autant que l’expertise n’a pu être menée à terme faute pour la société MBM d’avoir procédé à la consignation complémentaire au titre des frais d’expertise. Elle ajoute que la société MBM n’a entrepris aucune démarche pour faire procéder à l’installation d’une trappe tendant à permettre l’accès aux canalisations litigieuses ainsi que lui en fait l’obligation l’article 24 du cahier des charges techniques annexé au contrat de bail.

A l’examen dudit cahier des charges techniques, fourni par la société MBM elle-même, il apparaît que l’article 24 – TRAPPE D’ACCES prévoit que « Lors de ses aménagements, le preneur devra prendre en compte les réseaux techniques du bailleur passant dans l’emprise de sa coque.
Le preneur devra notamment installer des trappes d’accès aux différents organes de réglage (vannes de réglage de débit, vanne d’isolement pour sprinkler, etc.). Ceci afin de permettre un accès aux agents d’entretien du bailleur sans démontage d’éléments décoratifs (faux-plafond, habillage, etc.).
Les trappes devront être de type aluminium, fermeture par quart de tout et équipée d’un câble de sécurité. Dimensions minimales de 500 x 500 mm. »

Par ailleurs, à la lecture de l’article 7.2 RENOUVELLEMENT du bail, il apparaît que ce bail signé le 25 juillet 2019 venait en renouvellement d’un bail précédent portant sur le même local, également signé par la société MBM le 04 juin 2009, et qu’en conséquence, « le Preneur déclare connaître le local pour l’avoir exploité précédemment ». En outre, cet article prévoit, notamment, que « les parties reconnaissent que le présent bail de renouvellement n’est pas soumis au caractère d’ordre public de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce. Il en résulte qu’aucun état des lieux d’entrée ne sera établi par les parties, ce que ces dernières reconnaissent et acceptent expressément.


En outre, le Preneur reconnaît que le Local objet du présent bail lui a été livré par le Bailleur au titre du bail précédent, en bon état de réparations et d’entretien, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil (…). »

L’article 7.3 TRAVAUX DE RENOVATION COMPLETE stipule que « Le Preneur réalisera des travaux de rénovation complète de sa boutique et de modernisation de son concept, dont la durée d’exécution ne devra pas excéder deux (2) mois, au plus tard pour le 31 octobre 2021. »

En outre, l’article 8A-CARACTERISTIQUES DU LOCAL prévoit que « Le Local ayant fait l’objet d’une location précédente, il est livré dans l’état, par dérogation à l’article 1720 du code civil, sans qu’il en soit fait plus ample description.
Le Preneur déclare qu’il a pu procéder à plusieurs visites préalables et attentive du Local et de la Galerie Marchande, accompagné des conseils de son choix et qu’il a pu ainsi effectuer tout contrôle qu’il estime nécessaire (…). Le Preneur est par ailleurs satisfait de l’état du Local et de la Galerie Marchande et ne pourra donc exiger du Bailleur ou de ses mandataires ni travaux de réfection ou de remise en état et aux normes ni adjonction d’équipements supplémentaires (notamment en matière de sécurité) ou remplacements d’existants.
Le Preneur reconnaît que l’obligation de délivrance est totalement remplie par la livraison du Local en cet état (…). »

La société MBM produit en outre des attestations de clients relatant les odeurs nauséabondes en provenance du magasin.

S’il est établi, et au demeurant non discuté, que la locataire subit des nuisances olfactives, il ne saurait s’évincer des pièces produites que ces nuisances trouvent leur origine dans un manquement de la bailleresse.

En effet, il apparaît que l’origine des mauvaises odeurs n’a pu être établie avec certitude, celles-ci pouvant provenir de canalisations enterrées sans que l’expert n’ait pu donner son avis définitif.

Le même constat s’impose s’agissant des problèmes d’humidité allégués, les constats de l’expert sur ce point faisant état « d’un peu d’humidité » à des emplacements très limités du commerce, problèmes d’humidité dont la cause n’a pas été déterminée au terme de l’expertise avortée.

Enfin, l’origine du passage des rongeurs par une cloison n’est pas davantage expliquée en l’absence d’éléments complémentaires, et ce alors que la locataire ne justifie pas des travaux de rénovation mis à sa charge aux termes du contrat de bail, notamment s’agissant des cloisons.

Il en résulte que la société MBM, qui n’a pas consigné les honoraires complémentaires de l’expert pour permettre de répondre à l’ensemble de ces questions, ne saurait conclure à la responsabilité de sa bailleresse au titre de son trouble de jouissance motifs pris des trois griefs précités.

De manière surabondante, le tribunal relève que la locataire ne justifie d’aucune démarche auprès de sa bailleresse antérieurement à la présente instance, la procédure diligentée en référé par assignation du 26 août 2021 faisant suite à une mise en demeure de paiement du 22 juin 2021 et portant sur des arriérés de loyer et la fermeture du centre commercial pendant la période du Covid.

En outre, si la société MBM soutient subir un important préjudice commercial consistant en la perte de clientèle incommodée par les émanations provenant des parties communes, préjudice qu’elle chiffre à 200 000 euros, force est de constater qu’elle ne produit pas le moindre élément justifiant de ce préjudice tant dans son principe que dans son quantum, les attestations de clients précitées n’en rapportant pas la preuve.

En conséquence, la société MBM sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice commercial, et, subséquemment, de sa demande de condamnation sous astreinte de faire cesser les nuisances olfactives, de présence de rongeurs et d’humidité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société MBM, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société MBM sera condamnée à verser à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles une somme que l’équité commande de limiter à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne commande de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL MBM à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 98 856,75 euros (quatre-vingt-dix-huit-mille-huit-cent-cinquante-six euros et soixante-quinze centimes) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 21 novembre 2024, outre intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SAS Ceetrus France de sa demande visant à voir majorées de 10 % les sommes dues ;

DEBOUTE la SARL MBM de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL MBM aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL MBM à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 3 500 euros (trois-mille-cinq-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 04 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 22/00514 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-OLXM

NAC : 30B

Jugement Rendu le 04 Juin 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Société CEETRUS FRANCE, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 969 201 532, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Morgan JAMET de la SELEURL MJ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE


ET :

Société MBM, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 344 002 241, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS 

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Tiphaine MONTAUBAN, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La société Ceetrus France, représentée par son mandataire, la société Nhood services France, est propriétaire d’un local à usage commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial « [Adresse 3] » à [Localité 4].

Par acte sous-seing privé en date du 25 juillet 2019, la société Ceetrus France a donné à bail à la société MBM un local commercial portant le numéro 41 d’une superficie d’environ 81 m² situé au sein de la galerie marchande dudit centre commercial, pour une durée de dix années entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er juillet 2019, et ce pour y exploiter l’activité, à titre principal, de « vente de prêt-à-porter féminin, à l’exclusion de tous vêtements de cuir », à l’exclusion de toute autre, le tout sous l’enseigne « Lolie ».

Suite à une mise en demeure de régler un arriéré locatif, la société MBM a fait assigner, par exploit du 26 août 2021, la société Ceetrus France devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes statuant en référé aux fins :

-voir prononcée l’exonération des loyers réclamés à la société MBM à hauteur de la somme de 20 287,64 euros,

Subsidiairement,
-d’obtention de délais de paiement de 24 mois pour apurer la dette locative, laquelle s’élèvent à 20 287,64 euros au 1er juillet 2021,
-de suppression de la clause pénale de 10 % conformément aux dispositions de l’article 1152 du code civil,
-qu’il soit dit que les paiements s’imputeront en priorité sur le principal de la créance,
-de la condamnation de la société Ceetrus France au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de la société MBM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation au paiement des entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 14 janvier 2022, le juge des référés a rejeté l'intégralité des demandes formulées par le preneur, considérant que la demande d’exonération des loyers dus au titre du bail commercial par la société MBM à la société Ceetrus France, dont le montant n’est contesté par aucune des parties, ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qu’aucune urgence n'est démontrée, ni l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite résultant de cette somme due, et que la société MBM ne justifie aucunement de sa situation financière et de ses possibilités de paiement échelonné de la dette de loyers.

Par exploit du 26 janvier 2022, la société Ceetrus France a fait assigner au fond la société MBM devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Aux termes d’une ordonnance en date du 30 novembre 2023, sur l’incident soulevé par la société MBM, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [O] [A], remplacé par M. [N] [R] aux termes d’une ordonnance du 08 mars 2024, avec pour mission de :
-relever et décrire les désordres allégués expressément dans les conclusions d'incident n° 2 de la société MBM ainsi que dans les documents suivants : constat d’huissier du 15 février 2022, courriers des 09 décembre 2022, 18 mars 2022, et photographies (pièce 7), affectant les locaux commerciaux appartenant à la société Ceetrus et donnés à bail commercial à la société MBM situés dans la galerie marchande du centre commercial [Adresse 3] à [Localité 5] (91)
-pour chaque désordre, en détailler l'origine, les causes et l'étendue et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons sont imputables, et dans quelles proportions,
-indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment et plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,
-donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier et évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties,
-donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée,
-plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis,
-donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties.

L’expert a déposé son rapport en l’état en date du 21 novembre 2024.

* * *

Par dernières conclusions en réponse n° 2, notifiées par RPVA le 18 mars 2025, la SAS Ceetrus France, représentée par la société Nhood services France, demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

-débouter la société MBM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-déclarer la société Ceetrus France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,
-condamner la société MBM à payer à la société Ceetrus France la somme en principal d’un montant de 98 856,75 euros TTC, selon décompte édité à la date du 20 novembre 2024, à parfaire,
-dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective,
-dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10 % à compter du 24 juin 2021,
-condamner la société MBM à payer à la société Ceetrus France la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens,
-ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.
* * *

Par dernières conclusions n° 3, notifiées par RPVA le 02 juin 2025, la SARL MBM demande au tribunal, au visa des articles 1710, 1217, 1219, 1719 et suivants du code civil, L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, 1343-5, 1347 et 1348 du code civil, de :

-faire droit aux demandes de la société MBM,
-dire la société Ceetrus France entièrement responsable des troubles de jouissance et d’exploitation subis par la société MBM dans le local dont elle est locataire commerciale, selon bail par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 2019 portant sur le local n° 41 situé dans la galerie marchande du centre commercial [Adresse 3] à [Localité 4] d’une surface de 80 m² pour une surface de vente de 72 m²,
 
En réparation :
-prononcer la condamnation de la société Ceetrus France au paiement de la somme de deux-cent-mille euros en réparation de son préjudice commercial,
-prononcer la condamnation de la société Ceetrus France à faire cesser les nuisances olfactives, de présence de rongeurs, et d’humidité sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
-donner acte à la société MBM qu’elle ne conteste pas l’existence d’un solde locatif débiteur de 80 000 euros à la date du 31 mai 2025,
-ordonner la compensation judiciaire entre le montant des loyers dus, à due concurrence, et le montant des dommages et intérêts sollicités, par la société MBM par application des articles 1347 et 1348 du code civil,
-prononcer la condamnation de la société Ceetrus France au paiement de la somme de 15 000 euros au profit de la société MBM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise d’un montant de 3 000 euros et les frais de constat d’huissier en date du 15 février 2022,
-prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2025.

A l’audience de plaidoiries à juge rapporteur du 05 mars 2026, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est, notamment, tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Aux termes de l’article 1315 dudit code, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2 des stipulations particulières du contrat de bail litigieux prévoit un loyer variable à hauteur de 7,23 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes, avec un loyer minimum garanti de 55 000 euros hors taxes et hors charges par an, actualisé et indexé.

L’article 13 - Charges et travaux, taxes, impôts, redevances, afférents aux parties communes et privatives à usage commun et/ou à utilité communes et aux équipements communs, stipule que « ii. Le Preneur devra régler au Bailleur ou au mandataire qu'il aura désigné la quotepart correspondant au Local, telle qu'éventuellement pondérée dans les conditions ci-après définies, des charges, travaux, impôts, taxes, redevances, relatifs aux parties communes et privatives à usage commun et/ou à utilité collective du Centre Commercial et de l‘Ensemble Immobilier à l'exception des charges, travaux, impôts, taxes, redevances non répercutables au Preneur tels que limitativement énumérés à l'article R. 145-35. » 

Par ailleurs, l’article 14 - Modalités de paiement des stipulations générales dudit bail stipule, notamment, que « Le preneur s’engage à payer trimestriellement et d’avance le Loyer ainsi qu’une provision pour les Charges, Impôts, contribution au fonds commun au [Localité 6] ou à son mandataire en son siège ou en tout autre endroit qu’il désignera, à compter de la Date de Prise d’Effet du Bail par prélèvement automatique bancaire. »

Enfin, l’article 28 – Clause résolutoire – Sanctions - desdites stipulations générales prévoit que « (…) A défaut de paiement du loyer et/ou des indemnités d’occupation, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quarante-huit heures après une lettre recommandée restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10 %) à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recette et des droits proportionnels d’encaissement qui seront à la charge du Preneur. 
Toute somme exigible payée en retard sera, d’autre part productrice d’un intérêt de retard légal, majoré de trois points qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance. 
En outre, en cas de procédure judiciaire quelconque, le Preneur devra, dans la mesure de sa condamnation aux dépens, rembourser au Bailleur, en sus de tous frais répétibles, les honoraires de ses avocats. 
Les frais d’envoi des envois recommandés seront à la charge du Preneur. »

En l’espèce, si la société MBM ne conteste pas l’existence d’une dette locative, elle expose que celle-ci se chiffre à environ 80 000 euros à la date du 31 mai 2025, tandis que la société Ceetrus réclame une somme de 98 856,75 euros TTC.

A l’examen des pièces fournies, et plus particulièrement les factures et dernier décompte, arrêté à la date du 20 novembre 2024, la somme restant due à cette date par la société MBM au titre des arriérés de loyers et charges s’élève bien au montant réclamé.

En conséquence, la société MBM sera condamnée à verser au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtés à la date du 20 novembre 2024, la somme de 98 856,75 euros TTC.

En vertu des stipulations précitées, cette somme produira intérêts au taux légal, majoré de 3 points, à compter de la présente décision, et non à compter de leur date d’échéance respective à défaut de demande plus précise en ce sens.

S’agissant de la demande de majoration de 10 %, l’article 28 précité du bail s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil puisqu’elle prévoit une majoration du loyer en cas de non-respect par la locataire du versement du loyer à bonne date.

Selon les dispositions précitées, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Si la clause pénale est due dans son principe, le tribunal considère qu’en l’espèce, la majoration de 10 % des sommes dues apparaît manifestement excessive au regard de la fonction limitée de la clause dans sa dimension comminatoire s’agissant d’un bail encore en cours, le bailleur se voyant, en outre, déjà allouer une majoration du taux d’intérêt remplissant la même fonction.

Cette demande de majoration sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, les articles 1719 et 1720 du code civil prévoient que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et qu’il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’occurrence, la société MBM sollicite la réparation de préjudices subis du fait d’émanation constante de fortes odeurs d’excréments provenant du système d’évacuation des parties communes du centre commercial, du caractère fuyard de la colonne d’eau entrainant de graves problèmes d’humidité et divers dégâts, ainsi que de la présence de trous au sol et dans les parois du magasin permettant l’intrusion de rongeurs dans le commerce.

A l’appui, elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 février 2022, relevant, au niveau de la caisse ainsi que dans la réserve, une forte odeur de remontée d’égout, ainsi que la présence de bouts de scotch et de carton, dans un espacement entre un mur et une plinthe, masquant un trou, outre la présence de déjections de rongeurs dans la réserve.

Le rapport de l’expert judiciaire, daté du 21 novembre 2024 et déposé en l’état sans que les opérations d’expertise n’aient été achevées, a constaté :
-des odeurs caractéristiques de réseaux d’eaux usées une fois que du scotch obstruant un trou dans une cloison a été retiré,
-en pied de cloisons, des trous caractéristiques de rongeurs, obturés tant bien que mal par des scotchs,
-présence d’un peu d’humidité au pied de certaines cloisons limitatives de local.

Si après avoir constaté l’existence de canalisations enterrées dépendant des parties communes, l’expert a sollicité les plans de réseaux au droit du magasin MBM pour pouvoir constater l’état des réseaux et des tampons de visite, les opérations d’expertise ne sont pas poursuivies.

Sur ce point, la société MBM expose s’être opposée à la poursuite desdites opérations en raison de la mauvaise foi de la bailleresse, du coût des opérations et de l’indisponibilité prévisible du local dédié à la vente pendant les travaux.

Sur la base de ces deux documents, la société MBM conclut à la responsabilité de sa bailleresse tant pour les nuisances olfactives et problème d’humidité, que pour le passage des rongeurs.

La société Ceetrus réplique que sa locataire ne démontre pas clairement que les nuisances dont elle se prévaut ont pour origine des manquements qu’elle aurait commis et ce, d’autant que l’expertise n’a pu être menée à terme faute pour la société MBM d’avoir procédé à la consignation complémentaire au titre des frais d’expertise. Elle ajoute que la société MBM n’a entrepris aucune démarche pour faire procéder à l’installation d’une trappe tendant à permettre l’accès aux canalisations litigieuses ainsi que lui en fait l’obligation l’article 24 du cahier des charges techniques annexé au contrat de bail.

A l’examen dudit cahier des charges techniques, fourni par la société MBM elle-même, il apparaît que l’article 24 – TRAPPE D’ACCES prévoit que « Lors de ses aménagements, le preneur devra prendre en compte les réseaux techniques du bailleur passant dans l’emprise de sa coque.
Le preneur devra notamment installer des trappes d’accès aux différents organes de réglage (vannes de réglage de débit, vanne d’isolement pour sprinkler, etc.). Ceci afin de permettre un accès aux agents d’entretien du bailleur sans démontage d’éléments décoratifs (faux-plafond, habillage, etc.).
Les trappes devront être de type aluminium, fermeture par quart de tout et équipée d’un câble de sécurité. Dimensions minimales de 500 x 500 mm. »

Par ailleurs, à la lecture de l’article 7.2 RENOUVELLEMENT du bail, il apparaît que ce bail signé le 25 juillet 2019 venait en renouvellement d’un bail précédent portant sur le même local, également signé par la société MBM le 04 juin 2009, et qu’en conséquence, « le Preneur déclare connaître le local pour l’avoir exploité précédemment ». En outre, cet article prévoit, notamment, que « les parties reconnaissent que le présent bail de renouvellement n’est pas soumis au caractère d’ordre public de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce. Il en résulte qu’aucun état des lieux d’entrée ne sera établi par les parties, ce que ces dernières reconnaissent et acceptent expressément.


En outre, le Preneur reconnaît que le Local objet du présent bail lui a été livré par le Bailleur au titre du bail précédent, en bon état de réparations et d’entretien, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil (…). »

L’article 7.3 TRAVAUX DE RENOVATION COMPLETE stipule que « Le Preneur réalisera des travaux de rénovation complète de sa boutique et de modernisation de son concept, dont la durée d’exécution ne devra pas excéder deux (2) mois, au plus tard pour le 31 octobre 2021. »

En outre, l’article 8A-CARACTERISTIQUES DU LOCAL prévoit que « Le Local ayant fait l’objet d’une location précédente, il est livré dans l’état, par dérogation à l’article 1720 du code civil, sans qu’il en soit fait plus ample description.
Le Preneur déclare qu’il a pu procéder à plusieurs visites préalables et attentive du Local et de la Galerie Marchande, accompagné des conseils de son choix et qu’il a pu ainsi effectuer tout contrôle qu’il estime nécessaire (…). Le Preneur est par ailleurs satisfait de l’état du Local et de la Galerie Marchande et ne pourra donc exiger du Bailleur ou de ses mandataires ni travaux de réfection ou de remise en état et aux normes ni adjonction d’équipements supplémentaires (notamment en matière de sécurité) ou remplacements d’existants.
Le Preneur reconnaît que l’obligation de délivrance est totalement remplie par la livraison du Local en cet état (…). »

La société MBM produit en outre des attestations de clients relatant les odeurs nauséabondes en provenance du magasin.

S’il est établi, et au demeurant non discuté, que la locataire subit des nuisances olfactives, il ne saurait s’évincer des pièces produites que ces nuisances trouvent leur origine dans un manquement de la bailleresse.

En effet, il apparaît que l’origine des mauvaises odeurs n’a pu être établie avec certitude, celles-ci pouvant provenir de canalisations enterrées sans que l’expert n’ait pu donner son avis définitif.

Le même constat s’impose s’agissant des problèmes d’humidité allégués, les constats de l’expert sur ce point faisant état « d’un peu d’humidité » à des emplacements très limités du commerce, problèmes d’humidité dont la cause n’a pas été déterminée au terme de l’expertise avortée.

Enfin, l’origine du passage des rongeurs par une cloison n’est pas davantage expliquée en l’absence d’éléments complémentaires, et ce alors que la locataire ne justifie pas des travaux de rénovation mis à sa charge aux termes du contrat de bail, notamment s’agissant des cloisons.

Il en résulte que la société MBM, qui n’a pas consigné les honoraires complémentaires de l’expert pour permettre de répondre à l’ensemble de ces questions, ne saurait conclure à la responsabilité de sa bailleresse au titre de son trouble de jouissance motifs pris des trois griefs précités.

De manière surabondante, le tribunal relève que la locataire ne justifie d’aucune démarche auprès de sa bailleresse antérieurement à la présente instance, la procédure diligentée en référé par assignation du 26 août 2021 faisant suite à une mise en demeure de paiement du 22 juin 2021 et portant sur des arriérés de loyer et la fermeture du centre commercial pendant la période du Covid.

En outre, si la société MBM soutient subir un important préjudice commercial consistant en la perte de clientèle incommodée par les émanations provenant des parties communes, préjudice qu’elle chiffre à 200 000 euros, force est de constater qu’elle ne produit pas le moindre élément justifiant de ce préjudice tant dans son principe que dans son quantum, les attestations de clients précitées n’en rapportant pas la preuve.

En conséquence, la société MBM sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice commercial, et, subséquemment, de sa demande de condamnation sous astreinte de faire cesser les nuisances olfactives, de présence de rongeurs et d’humidité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société MBM, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société MBM sera condamnée à verser à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles une somme que l’équité commande de limiter à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL MBM à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 98 856,75 euros (quatre-vingt-dix-huit-mille-huit-cent-cinquante-six euros et soixante-quinze centimes) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 21 novembre 2024, outre intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SAS Ceetrus France de sa demande visant à voir majorées de 10 % les sommes dues ;

DEBOUTE la SARL MBM de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL MBM aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL MBM à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 3 500 euros (trois-mille-cinq-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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Mise à jour de la source le 2026-06-04T19:45:06.227Z.