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Décision de justice

Tribunal judiciaire de La Rochelle, CG, 2 juin 2026, n° 23/00918

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Le 2 décembre 2020, Monsieur [S] et Madame [U] épouse [S] ont signé avec Monsieur [L] [M] et Madame [I] [N] un compromis de vente portant sur un bien à usage de commerce et d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour un prix de 120.000€, outre 10.000€ de provisions pour frais d'acte et 11.520€ d'honoraires de négociation. 

La Société Civile Immobilière DU FRONT DE CHER s'est substituée aux acquéreurs.

La vente a été réitérée par acte authentique du 16 juin 2021.

Cet acte stipule en page 24 "Assainissement 
Le VENDEUR déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L 1331-1 du Code de la santé publique [...] 
Le VENDEUR informe l'ACQUEREUR, qu'à sa connaissance, les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à a partie publique ne présentent pas d'anomalie ni aucune difficulté particulière d'utilisation ".
 
Pourtant, aucun certificat attestant du contrôle du raccordement sanitaire au réseau public n'a été produit. 

La SCI DU FRONT DE CHER a ensuite signé un bail commercial avec la SNC [H], pour l'exploitation du fonds de commerce de bar-tabac.

La gérante de la SNC [H], [B] [S], s'est plainte de constater des fuites à plusieurs endroits, provoquant des coupures de courant qui ont suspendu l'activité du commerce, en raison de l'impossibilité d'ouvrir le rideau électrique du bar, ou bien la présence d'eau au sein du tableau électrique faisait disjoncter l'installation.
Durant de très fortes pluies, elle a constaté des débordements de boues et de matières par les éviers. 
Elle a également relevé une très forte odeur d'égout, été comme hiver, tant dans la partie commerce que dans la partie habitation.

Le 27 juillet 2021, la SCI DU FRONT DE CHER a fait intervenir la COMPAGNIE DES DÉBOUCHEURS qui réalisa un hydrocurage et un passage de caméra.

Invoquant que la COMPAGNIE DES DÉBOUCHEURS aurait relevé l'absence de raccordement au réseau public et que la nature même des travaux de remise en état ne pouvaient être déterminée avec certitude, la SCI DU FRONT DE CHER a fait assigner Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé, lequel a, le 27 octobre 2022, ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [T] [V].

Celui-ci a déposé son rapport le 03 janvier 2023.

Par exploits du 23 mars 2023, la SCI DU FRONT DE CHER a fait assigner Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins d'indemnisation de préjudices découlant des vices cachés affectant le bien acquis.


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, la SCI DU FRONT DE CHER demande au tribunal de :
- déclarer recevable et bien-fondée la SCI DU FRONT DE CHER en ses demandes ; 
En conséquence, 
- constater le défaut de délivrance conforme de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] par les vendeurs ; 
- constater l'existence d'un vice caché grevant l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] par les vendeurs ; 
- dire que Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] sont entièrement responsables du préjudice de la SCI DU FRONT DE CHER ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de 14.002,5€ au titre du préjudice né du défaut de conformité et des travaux d'investigations ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de 37.710€ au titre des sommes dont elle est elle-même tenue en exécution de son obligation de jouissance paisible du bien loué à la SNC [H] ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de 25.387,33€ au titre du préjudice né du vice caché par les vendeurs ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre 363,20€ au titre du constat d'Huissier dressé le 13 juillet 2022 par Maître [G] ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] aux dépens de la présente instance comprenant le coût de l'expertise d'un montant de 2.537,35€ et de l'instance devant le Juge des référés n°22/00416 ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à supporter intégralement le montant des sommes retenues par le Commissaire de Justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l'hypothèse où la SCI DU FRONT DE CHER serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à leur charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens ; 
- débouter les consorts [L] de leur demande.

Elle expose que Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] auraient manqué à leur obligation de délivrance en livrant un bien non raccordé au réseau d'assainissement collectif malgré la mention contraire figurant à l'acte et que ce désordre aurait provoqué des odeurs d'égout gênant l'exploitation du bar.
Elle ajoute que ce vice aurait été connu des vendeurs et que les attestations contraires produites ne respecteraient pas les dispositions légales.
Elle conteste l'apparition des odeurs lors de la réalisation de travaux par l'acquéreur.
Elle affirme que les infiltrations en toiture seraient apparues dès la première pluie suivant l'acte de vente, qu'elles seraient établies par plusieurs attestations et qu'elle aurait été contrainte de faire réaliser des travaux en urgence ce qui n'aurait pas permis à l'expert de dire si le vice était antérieur.
Sur son préjudice, elle invoque le coût des travaux de raccordement au tout à l'égout, les frais d'investigations préalables, l'indemnisation de sa locataire pour la fermeture du bar pendant les 10 jours de travaux et le coût des travaux de réfection de la toiture.
Elle estime non abusives les procédures engagées.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 06 juin 2024, Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] demandent au tribunal de :
- débouter la SCI DU FRONT DE CHER de l'ensemble de ses demandes ; 
- condamner la SCI DU FRONT DE CHER à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] la somme de 25.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 
- donner acte à Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] de ce qu'ils acceptent, dans un but d'apaisement, de régler la somme de 2.605€, coût du raccordement cuisine et salle de bains de la SCI DU FRONT DE CHER ; 
- condamner la SCI DU FRONT DE CHER à leur verser la somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils soutiennent que l'affaissement du regard mentionné par l'expert pourrait être la conséquence des travaux réalisés par la SCI DU FRONT DE CHER alors qu'eux-mêmes n'auraient jamais constaté d'odeur tandis que l'acquéreur n'aurait non plus relevé aucune odeur lors de ses différentes visites et pendant son occupation pendant trois mois avant la signature de la vente et n'aurait jamais réclamé le certificat de contrôle du raccordement.
Sur la toiture, ils font valoir que l'expert n'aurait rien pu constater et que le bien aurait été vendu "en l'état" l'acte de vente comportant en outre une clause de non-garantie.
Ils indiquent ne pas avoir eu connaissance du défaut de raccordement cuisine et salle de bain.



L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 décembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur l'obligation de délivrance

Aux termes de l'article 1603 du Code civil "Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.".

L'obligation de délivrance impose au vendeur de livrer la chose telle que prévue et décrite dans l'acte de vente.

En l'espèce, l'acte authentique conclu entre Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] et la SCI DU FRONT DE CHER mentionne en page 24 "Le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L1331-1 du code d ela santé publique.".

Or l'expert a constaté que aucun écoulement d'eaux usées en provenance de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] n'aboutit au regard de branchement au réseau d'assainissement collectif situé sous le trottoir et ce quel que soit le point d'eau du bâtiment testé.

Il est ainsi suffisamment démontré que l'immeuble vendu n'est pas raccordé correctement au réseau du tout à l'égout contrairement à la mention contenue dans l'acte de vente et qu'en conséquence Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] n'ont pas délivré un bien totalement conforme à ce qui avait été convenu.


2) sur les vices cachés 

Selon l'article 1641 du Code civil "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.".

Le vendeur peut néanmoins exclure sa garantie mais uniquement pour les vices apparents ou pour les vices cachés qu'il ne connaissait pas lui-même.

Tel est le cas en l'espèce, l'acte de vente comportant une clause d'exclusion de la garantie des vices apparents et des vices cachés, sauf à l'acquéreur à démontrer la connaissance de ces vices par le vendeur. 


En ce qui concerne le réseau d'eaux usées, il a été démontré ci-dessus que ce réseau n'était pas conforme aux mentions de l'acte de vente.
En outre, il résulte de l'examen par l'expert de l'ensemble des regards que des problèmes d'évacuation existent induisant des nuisances olfactives.
Comme l'a relevé Monsieur [V], ces nuisances étaient nécessairement connues des vendeurs lesquels ont indiqué avoir ajouté des produits destinés à réduire les difficultés d'écoulement et ont reconnu devant l'expert avoir toujours eu des odeurs d'eaux usées.

Dès lors le mauvais raccordement des eaux usées et la dégradation du regard entraînant des nuisances olfactives étaient connus des vendeurs qui ne peuvent dès lors invoquer la clause de l'acte de vente excluant la garantie des vices cachés.

En ce qui concerne les infiltrations en toiture, les attestations produites par la SCI DU FRONT DE CHER ne remplissent pas les conditions imposées par l'article 202 du Code de procédure civile pour être produites en justice, leurs rédacteurs ne mentionnant pas leur connaissance de ce que ces documents étaient destinés à être produits en justice ni les sanctions applicables au faux témoignage.
Elles ne peuvent ainsi établir l'existence des infiltrations alléguées et encore moins leur date d'apparition.

Si l'expert a noté des traces de coulures entre le bar et le couloir d'accès, il n'a constaté par lui-même aucune infiltration.

Par ailleurs Monsieur [V] indique que les causes des infiltrations seraient, au vu des travaux réalisés, l'encombrement des chêneaux par des débris, des tuiles cassées et des solins dégradés.
Or, faute pour l'expert d'avoir vu la toiture antérieurement à la réalisation de ces travaux, il n'a pas pu indiquer si l'état de la toiture était apparent lors de la vente alors que l'acte mentionne que le bien est vendu en l'état.
L'existence d'un vice caché affectant la toiture n'est ainsi pas démontrée alors que la preuve de celui-ci incombe à l'acquéreur.


3) sur les préjudices indemnisables 

En l'absence de preuve d'un vice caché affectant la toiture, la SCI DU FRONT DE CHER sera déboutée de sa demande en paiement des factures des couvreurs.

Par contre, Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] doivent prendre en charge les travaux de raccordement au tout à l'égout comprenant la reprise du regard dans la salle de bar.
L'expert a chiffré ces différents travaux, et ce au vu des devis communiqués, à la somme totale de 10.382€HT soit 12.458,40€TTC comprenant le coût de la maîtrise d'oeuvre selon les tarifs habituellement pratiqués.
Rien ne justifie le versement d'une somme supérieure alors même que les devis communiqués sont ceux qui ont été pris en compte par l'expert et alors que le maître d'oeuvre sollicité par la demanderesse en reprenant ces devis a commis des erreurs. Il a notamment rajouté la repose de l'estrade alors même que le devis de la SARL RIOTORD d'un montant de 942€HT comprenait cette repose.

Dès lors Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] seront condamnés à verser à la SCI DU FRONT DE CHER au titre des travaux de raccordement au tout à l'égout et de remise en état du regard, la somme de 12.458,40€.

Il convient d'y ajouter la somme de 350€ que la SCI DU FRONT DE CHER justifie avoir réglée à la SARL AP 17 DEBOUCHAGE (la COMPAGNIE DES DÉBOUCHEURS) pour l'hydrocurage et le passage d'une caméra pour détection du réseau.

Sur le préjudice invoqué au titre de l'indemnisation du préjudice de la SNC [H], il sera rappelé que nul ne plaide par procureur et qu'en l'état, la SCI DU FRONT DE CHER ne justifie pas avoir été mise en cause par sa locataire ni que celle-ci lui ait réclamé le versement d'une indemnité quelconque.
En outre, l'attestation émanant du comptable de la SNC [H] accompagnée d'aucun justificatif est insuffisante à établir la perte que pourrait subir la locataire.
Enfin, il est fait état d'une perte en chiffre d'affaires et non en résultat net, seul indemnisable.

Dès lors la SCI DU FRONT DE CHER sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 37.710€ au titre des sommes qu'elle pourrait être amenée à régler à la SNC [H].


4) sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N]

Selon l'article 32-1 du Code de procédure civile "Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.".

Il appartient à la partie qui allègue le caractère abusif d'une procédure de démontrer la faute commise par l'autre partie.


En l'espèce et même si certaines des demandes de la SCI DU FRONT DE CHER sont apparues infondées, Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] ne démontrent pas la faute commise par la demanderesse alors que le manquement à l'obligation de délivrance des veneurs a été retenue.

Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.



5) sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens qui comprendront ceux de l'instance en référé et le coût de l'expertise judiciaire. 

Selon l'article 700 du Code de procédure civile "Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais et non compris dans les dépens.... Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.".

En application de cette disposition et alors que la SCI DU FRONT DE CHER a également formulé des demandes qui ont été rejetées, Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] seront condamnés à lui verser la somme de 2.000€.
Les défendeurs seront déboutés de leur demande sur ce fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Rien en justifie que les frais retenus par le commissaire de justice agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce en dehors de ceux mis par les textes à la charge du débiteur, soient mis d'office à la charge de Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N].
La SCI DU FRONT DE CHER sera déboutée de sa demande à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

 - DIT que Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme de l'immeuble vendu à la SCI DU FRONT DE CHER et situé [Adresse 5] à CLAVETTE, 

 - DIT que l'immeuble vendu à la SCI DU FRONT DE CHER et situé [Adresse 5] à CLAVETTE était affecté d'un vice caché relativement à l'écoulement des eaux usées, 

 - CONSTATE l'absence de vice caché affectant la toiture, 

 - CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER au titre des travaux de raccordement au tout à l'égout comprenant la reprise du regard dans la salle de bar, la somme de DOUZE MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET QUARANTE CENTIMES (12.458,40€), 

 - CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER au titre des travaux d'investigation, la somme de TROIS CENT CINQUANTE EUROS (350€), 

 - DEBOUTE la SCI DU FRONT DE CHER de sa demande au titre des travaux de reprise de la toiture,

 - DEBOUTE la SCI DU FRONT DE CHER de sa demande en paiement de la somme de 37.710€ au titre des sommes qu'elle pourrait être amenée à régler à sa locataire, 

 - DEBOUTE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, 

 - CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000€) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 - CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] aux dépens qui comprendront ceux de l'instance en référé et le coût de l'expertise judiciaire, 

 - DEBOUTE la SCI DU FRONT DE CHER de sa demande au titre des frais retenus par le commissaire de justice agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce. 


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT


























Copies délivrées le
à
Maître Julien GUILLARD de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD (1 ccc + 1 ce)
Maître [O] [J] (1 ccc)
Texte intégral
Minute N° 26/00134
Jugement du 02 juin 2026

Dossier : N° RG 23/00918 - N° Portalis DBXC-W-B7H-EY5E 
 Affaire : S.C.I. DU FRONT DE CHER C/ [M] [L], [I] [N] épouse [L] 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats
Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré


DEMANDERESSE

S.C.I. DU FRONT DE CHER
immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 332 711 597
prise en la personne de son représentant légal
siège social : [Adresse 1]
représentée par Maître Julien GUILLARD, membre de la S.E.L.A.R.L. BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant


DÉFENDEURS

- [M], [F] [L]
né le 20 juin 1956 à [Localité 2]-[Localité 3] (17)
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]-D’[Adresse 3]
représenté par Maître Vincent DOUTREUWE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- [I], [A], [K] [N] épouse [L]
née le 30 septembre 1956 à [Localité 4] (85)
de nationalité française
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Vincent DOUTREUWE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant


—ooOoo— 


Clôture prononcée le 18 décembre 2025
Débats tenus à l'audience du 07 avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 02 juin 2026
Jugement prononcé le 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE 

Le 2 décembre 2020, Monsieur [S] et Madame [U] épouse [S] ont signé avec Monsieur [L] [M] et Madame [I] [N] un compromis de vente portant sur un bien à usage de commerce et d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour un prix de 120.000€, outre 10.000€ de provisions pour frais d'acte et 11.520€ d'honoraires de négociation. 

La Société Civile Immobilière DU FRONT DE CHER s'est substituée aux acquéreurs.

La vente a été réitérée par acte authentique du 16 juin 2021.

Cet acte stipule en page 24 "Assainissement 
Le VENDEUR déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L 1331-1 du Code de la santé publique [...] 
Le VENDEUR informe l'ACQUEREUR, qu'à sa connaissance, les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à a partie publique ne présentent pas d'anomalie ni aucune difficulté particulière d'utilisation ".
 
Pourtant, aucun certificat attestant du contrôle du raccordement sanitaire au réseau public n'a été produit. 

La SCI DU FRONT DE CHER a ensuite signé un bail commercial avec la SNC [H], pour l'exploitation du fonds de commerce de bar-tabac.

La gérante de la SNC [H], [B] [S], s'est plainte de constater des fuites à plusieurs endroits, provoquant des coupures de courant qui ont suspendu l'activité du commerce, en raison de l'impossibilité d'ouvrir le rideau électrique du bar, ou bien la présence d'eau au sein du tableau électrique faisait disjoncter l'installation.
Durant de très fortes pluies, elle a constaté des débordements de boues et de matières par les éviers. 
Elle a également relevé une très forte odeur d'égout, été comme hiver, tant dans la partie commerce que dans la partie habitation.

Le 27 juillet 2021, la SCI DU FRONT DE CHER a fait intervenir la COMPAGNIE DES DÉBOUCHEURS qui réalisa un hydrocurage et un passage de caméra.

Invoquant que la COMPAGNIE DES DÉBOUCHEURS aurait relevé l'absence de raccordement au réseau public et que la nature même des travaux de remise en état ne pouvaient être déterminée avec certitude, la SCI DU FRONT DE CHER a fait assigner Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé, lequel a, le 27 octobre 2022, ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [T] [V].

Celui-ci a déposé son rapport le 03 janvier 2023.

Par exploits du 23 mars 2023, la SCI DU FRONT DE CHER a fait assigner Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins d'indemnisation de préjudices découlant des vices cachés affectant le bien acquis.


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, la SCI DU FRONT DE CHER demande au tribunal de :
- déclarer recevable et bien-fondée la SCI DU FRONT DE CHER en ses demandes ; 
En conséquence, 
- constater le défaut de délivrance conforme de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] par les vendeurs ; 
- constater l'existence d'un vice caché grevant l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] par les vendeurs ; 
- dire que Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] sont entièrement responsables du préjudice de la SCI DU FRONT DE CHER ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de 14.002,5€ au titre du préjudice né du défaut de conformité et des travaux d'investigations ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de 37.710€ au titre des sommes dont elle est elle-même tenue en exécution de son obligation de jouissance paisible du bien loué à la SNC [H] ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de 25.387,33€ au titre du préjudice né du vice caché par les vendeurs ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre 363,20€ au titre du constat d'Huissier dressé le 13 juillet 2022 par Maître [G] ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] aux dépens de la présente instance comprenant le coût de l'expertise d'un montant de 2.537,35€ et de l'instance devant le Juge des référés n°22/00416 ; 
- condamner Madame [I] [L], Monsieur [M] [L] à supporter intégralement le montant des sommes retenues par le Commissaire de Justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l'hypothèse où la SCI DU FRONT DE CHER serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à leur charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens ; 
- débouter les consorts [L] de leur demande.

Elle expose que Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] auraient manqué à leur obligation de délivrance en livrant un bien non raccordé au réseau d'assainissement collectif malgré la mention contraire figurant à l'acte et que ce désordre aurait provoqué des odeurs d'égout gênant l'exploitation du bar.
Elle ajoute que ce vice aurait été connu des vendeurs et que les attestations contraires produites ne respecteraient pas les dispositions légales.
Elle conteste l'apparition des odeurs lors de la réalisation de travaux par l'acquéreur.
Elle affirme que les infiltrations en toiture seraient apparues dès la première pluie suivant l'acte de vente, qu'elles seraient établies par plusieurs attestations et qu'elle aurait été contrainte de faire réaliser des travaux en urgence ce qui n'aurait pas permis à l'expert de dire si le vice était antérieur.
Sur son préjudice, elle invoque le coût des travaux de raccordement au tout à l'égout, les frais d'investigations préalables, l'indemnisation de sa locataire pour la fermeture du bar pendant les 10 jours de travaux et le coût des travaux de réfection de la toiture.
Elle estime non abusives les procédures engagées.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 06 juin 2024, Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] demandent au tribunal de :
- débouter la SCI DU FRONT DE CHER de l'ensemble de ses demandes ; 
- condamner la SCI DU FRONT DE CHER à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] la somme de 25.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 
- donner acte à Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] de ce qu'ils acceptent, dans un but d'apaisement, de régler la somme de 2.605€, coût du raccordement cuisine et salle de bains de la SCI DU FRONT DE CHER ; 
- condamner la SCI DU FRONT DE CHER à leur verser la somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils soutiennent que l'affaissement du regard mentionné par l'expert pourrait être la conséquence des travaux réalisés par la SCI DU FRONT DE CHER alors qu'eux-mêmes n'auraient jamais constaté d'odeur tandis que l'acquéreur n'aurait non plus relevé aucune odeur lors de ses différentes visites et pendant son occupation pendant trois mois avant la signature de la vente et n'aurait jamais réclamé le certificat de contrôle du raccordement.
Sur la toiture, ils font valoir que l'expert n'aurait rien pu constater et que le bien aurait été vendu "en l'état" l'acte de vente comportant en outre une clause de non-garantie.
Ils indiquent ne pas avoir eu connaissance du défaut de raccordement cuisine et salle de bain.



L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 décembre 2025.



MOTIFS DE LA DECISION

1) sur l'obligation de délivrance

Aux termes de l'article 1603 du Code civil "Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.".

L'obligation de délivrance impose au vendeur de livrer la chose telle que prévue et décrite dans l'acte de vente.

En l'espèce, l'acte authentique conclu entre Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] et la SCI DU FRONT DE CHER mentionne en page 24 "Le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L1331-1 du code d ela santé publique.".

Or l'expert a constaté que aucun écoulement d'eaux usées en provenance de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] n'aboutit au regard de branchement au réseau d'assainissement collectif situé sous le trottoir et ce quel que soit le point d'eau du bâtiment testé.

Il est ainsi suffisamment démontré que l'immeuble vendu n'est pas raccordé correctement au réseau du tout à l'égout contrairement à la mention contenue dans l'acte de vente et qu'en conséquence Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] n'ont pas délivré un bien totalement conforme à ce qui avait été convenu.


2) sur les vices cachés 

Selon l'article 1641 du Code civil "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.".

Le vendeur peut néanmoins exclure sa garantie mais uniquement pour les vices apparents ou pour les vices cachés qu'il ne connaissait pas lui-même.

Tel est le cas en l'espèce, l'acte de vente comportant une clause d'exclusion de la garantie des vices apparents et des vices cachés, sauf à l'acquéreur à démontrer la connaissance de ces vices par le vendeur. 


En ce qui concerne le réseau d'eaux usées, il a été démontré ci-dessus que ce réseau n'était pas conforme aux mentions de l'acte de vente.
En outre, il résulte de l'examen par l'expert de l'ensemble des regards que des problèmes d'évacuation existent induisant des nuisances olfactives.
Comme l'a relevé Monsieur [V], ces nuisances étaient nécessairement connues des vendeurs lesquels ont indiqué avoir ajouté des produits destinés à réduire les difficultés d'écoulement et ont reconnu devant l'expert avoir toujours eu des odeurs d'eaux usées.

Dès lors le mauvais raccordement des eaux usées et la dégradation du regard entraînant des nuisances olfactives étaient connus des vendeurs qui ne peuvent dès lors invoquer la clause de l'acte de vente excluant la garantie des vices cachés.

En ce qui concerne les infiltrations en toiture, les attestations produites par la SCI DU FRONT DE CHER ne remplissent pas les conditions imposées par l'article 202 du Code de procédure civile pour être produites en justice, leurs rédacteurs ne mentionnant pas leur connaissance de ce que ces documents étaient destinés à être produits en justice ni les sanctions applicables au faux témoignage.
Elles ne peuvent ainsi établir l'existence des infiltrations alléguées et encore moins leur date d'apparition.

Si l'expert a noté des traces de coulures entre le bar et le couloir d'accès, il n'a constaté par lui-même aucune infiltration.

Par ailleurs Monsieur [V] indique que les causes des infiltrations seraient, au vu des travaux réalisés, l'encombrement des chêneaux par des débris, des tuiles cassées et des solins dégradés.
Or, faute pour l'expert d'avoir vu la toiture antérieurement à la réalisation de ces travaux, il n'a pas pu indiquer si l'état de la toiture était apparent lors de la vente alors que l'acte mentionne que le bien est vendu en l'état.
L'existence d'un vice caché affectant la toiture n'est ainsi pas démontrée alors que la preuve de celui-ci incombe à l'acquéreur.


3) sur les préjudices indemnisables 

En l'absence de preuve d'un vice caché affectant la toiture, la SCI DU FRONT DE CHER sera déboutée de sa demande en paiement des factures des couvreurs.

Par contre, Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] doivent prendre en charge les travaux de raccordement au tout à l'égout comprenant la reprise du regard dans la salle de bar.
L'expert a chiffré ces différents travaux, et ce au vu des devis communiqués, à la somme totale de 10.382€HT soit 12.458,40€TTC comprenant le coût de la maîtrise d'oeuvre selon les tarifs habituellement pratiqués.
Rien ne justifie le versement d'une somme supérieure alors même que les devis communiqués sont ceux qui ont été pris en compte par l'expert et alors que le maître d'oeuvre sollicité par la demanderesse en reprenant ces devis a commis des erreurs. Il a notamment rajouté la repose de l'estrade alors même que le devis de la SARL RIOTORD d'un montant de 942€HT comprenait cette repose.

Dès lors Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] seront condamnés à verser à la SCI DU FRONT DE CHER au titre des travaux de raccordement au tout à l'égout et de remise en état du regard, la somme de 12.458,40€.

Il convient d'y ajouter la somme de 350€ que la SCI DU FRONT DE CHER justifie avoir réglée à la SARL AP 17 DEBOUCHAGE (la COMPAGNIE DES DÉBOUCHEURS) pour l'hydrocurage et le passage d'une caméra pour détection du réseau.

Sur le préjudice invoqué au titre de l'indemnisation du préjudice de la SNC [H], il sera rappelé que nul ne plaide par procureur et qu'en l'état, la SCI DU FRONT DE CHER ne justifie pas avoir été mise en cause par sa locataire ni que celle-ci lui ait réclamé le versement d'une indemnité quelconque.
En outre, l'attestation émanant du comptable de la SNC [H] accompagnée d'aucun justificatif est insuffisante à établir la perte que pourrait subir la locataire.
Enfin, il est fait état d'une perte en chiffre d'affaires et non en résultat net, seul indemnisable.

Dès lors la SCI DU FRONT DE CHER sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 37.710€ au titre des sommes qu'elle pourrait être amenée à régler à la SNC [H].


4) sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N]

Selon l'article 32-1 du Code de procédure civile "Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.".

Il appartient à la partie qui allègue le caractère abusif d'une procédure de démontrer la faute commise par l'autre partie.


En l'espèce et même si certaines des demandes de la SCI DU FRONT DE CHER sont apparues infondées, Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] ne démontrent pas la faute commise par la demanderesse alors que le manquement à l'obligation de délivrance des veneurs a été retenue.

Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.



5) sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens qui comprendront ceux de l'instance en référé et le coût de l'expertise judiciaire. 

Selon l'article 700 du Code de procédure civile "Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais et non compris dans les dépens.... Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.".

En application de cette disposition et alors que la SCI DU FRONT DE CHER a également formulé des demandes qui ont été rejetées, Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] seront condamnés à lui verser la somme de 2.000€.
Les défendeurs seront déboutés de leur demande sur ce fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Rien en justifie que les frais retenus par le commissaire de justice agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce en dehors de ceux mis par les textes à la charge du débiteur, soient mis d'office à la charge de Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N].
La SCI DU FRONT DE CHER sera déboutée de sa demande à ce titre.



PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

 - DIT que Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme de l'immeuble vendu à la SCI DU FRONT DE CHER et situé [Adresse 5] à CLAVETTE, 

 - DIT que l'immeuble vendu à la SCI DU FRONT DE CHER et situé [Adresse 5] à CLAVETTE était affecté d'un vice caché relativement à l'écoulement des eaux usées, 

 - CONSTATE l'absence de vice caché affectant la toiture, 

 - CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER au titre des travaux de raccordement au tout à l'égout comprenant la reprise du regard dans la salle de bar, la somme de DOUZE MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET QUARANTE CENTIMES (12.458,40€), 

 - CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER au titre des travaux d'investigation, la somme de TROIS CENT CINQUANTE EUROS (350€), 

 - DEBOUTE la SCI DU FRONT DE CHER de sa demande au titre des travaux de reprise de la toiture,

 - DEBOUTE la SCI DU FRONT DE CHER de sa demande en paiement de la somme de 37.710€ au titre des sommes qu'elle pourrait être amenée à régler à sa locataire, 

 - DEBOUTE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, 

 - CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] à verser à la SCI DU FRONT DE CHER la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000€) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 - CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [I] [L] née [N] aux dépens qui comprendront ceux de l'instance en référé et le coût de l'expertise judiciaire, 

 - DEBOUTE la SCI DU FRONT DE CHER de sa demande au titre des frais retenus par le commissaire de justice agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce. 


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT


























Copies délivrées le
à
Maître Julien GUILLARD de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD (1 ccc + 1 ce)
Maître [O] [J] (1 ccc)

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce A444-10, code de la sante publique L1331-1, code civil 1603, code de procedure civile 816). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-04T21:18:36.298Z.