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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Papeete, Chambre des référés, 1 juin 2026, n° 25/00168

Autres mesures ordonnées en référéDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

PROCÉDURE -
Requête en Autres demandes en matière de baux commerciaux (30Z) - Sans procédure particulière 
Par assignation du 11 juillet 2025
Déposée et enregistrée au greffe le 15 juillet 2025
Numéro de Rôle N° RG 25/00168 - N° Portalis DB36-W-B7J-DHIF


DÉBATS -
En audience publique


ORDONNANCE -
Par mise à disposition au greffe le 01 juin 2026

Après en avoir délibéré,






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 1er novembre 2023, la SAS CENTRE VAIMA a consenti à la SAS PIZZA QUEEN un contrat de location portant sur un local commercial sis sur le front de mer de [Localité 1], aux fins d’exploitation d’une activité de restauration rapide de pizzas, à consommer sur place ou à emporter. Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 225.000 FCFP. 

Le 13 juin 2025, la SAS [Adresse 2] a fait délivrer à la SAS PIZZA QUEEN un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée audit contrat. 

Par requête déposée au greffe le 15 juillet 2025, la SAS PIZZA QUEEN a saisi le juge des référés aux fins de voir constater l’existence d’une exception d’inexécution imputée au bailleur ainsi que l’irrégularité du commandement de payer délivré. 

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 23 mars 2026, la SAS PIZZA QUEEN sollicite plus précisément de :
A titre principal,
Débouter la société [Adresse 2] de toutes ses demandes,Constater l’exception d’inexécution du bailleur et, en conséquence, constater l’irrégularité du commandement de payer délivré le 13 juin 2025,Autoriser la SAS PIZZA QUEEN à consigner les loyers dus à la société [Adresse 2] sur le compte séquestre du bâtonnier à la CARPA jusqu’à exécution de ses obligations par le bailleur, notamment la construction d’une terrasse couverte devant le restaurant de la demanderesse, c’est-à-dire la délivrance du certificat de conformité des constructions édifiées selon un permis autorisant une terrasse couverte exploitable par la société PIZZA QUEEN,Subsidiairement,
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial conclu le 1er novembre 2023,Accorder à la SAS PIZZA QUEEN un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour s’acquitter de l’arriéré locatif, par versements mensuels d’un montant de 271.749 FCFP,Dire que pendant la durée de l’échéancier, toute procédure visant à constater la résiliation du bail sera suspendue,Condamner la société [Adresse 2] à payer à la SAS PIZZA QUEEN la somme de 400.000 FCFP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction d’usage au profit de la SELARL M&H. 
Elle expose qu’à l’occasion de la conclusion du bail, il avait été expressément convenu que le bailleur procéderait, ou ferait procéder, à la réalisation d’une terrasse couverte attenante au local commercial, aménagement indispensable à l’exploitation de son activité de restauration. Elle indique que la SAS [Adresse 2] avait affirmé que le projet d’aménagement de la partie du centre commercial située en front de mer était déjà engagé. Elle précise que la construction de cette terrasse constituait un élément déterminant de son consentement, le local ne permettant actuellement qu’une vente à emporter et ne disposant d’aucune possibilité de stationnement à proximité.

Elle soutient que le bailleur n’a jamais permis la réalisation de ladite terrasse, en violation manifeste de ses engagements, ce qui lui aurait causé une diminution substantielle de son chiffre d’affaires ainsi que de graves difficultés financières, la plaçant dans l’incapacité de régler les loyers exigibles depuis le mois de janvier 2025. Elle en déduit que le commandement de payer délivré à son encontre est irrégulier, dès lors qu’il porte sur des loyers prétendument impayés alors que le bailleur a manqué à ses obligations essentielles, notamment celle de livrer un local conforme aux conditions d’exploitation convenues, incluant l’aménagement d’une terrasse couverte.

Elle fait valoir que la SAS CENTRE VAIMA a déposé trois dossiers successifs de permis de construire entre 2024 et 2025 en vue de la réalisation de la terrasse litigieuse, ce qui attesterait de l’engagement qu’elle avait pris lors de la conclusion du bail de procéder à cet aménagement. Elle soutient, en outre, que la société bailleresse a commis de nombreux manquements dans l’élaboration de ces dossiers, en omettant de produire certaines pièces techniques exigées par la Direction de la construction et de l’aménagement, ou encore en s’abstenant de recourir à un architecte, alors même qu’une telle intervention constituait une obligation réglementaire. Elle soutient que ces défaillances ont conduit à la destruction de la première terrasse qu’elle avait financée sur ses propres deniers, générant une perte de 4,7 millions FCFP, et qu’elles ont, en outre, abouti à l’absence d’obtention de tout permis de construire relatif à une terrasse couverte à ce jour.

Elle précise que le permis n°25-66-6/MFL/DCA délivré le 21 janvier 2026 à la SAS [Adresse 2], portant sur une régularisation et une extension de terrasse avec rampe PMR ainsi que la pose de quatre bacs à graisse, ne concerne nullement la construction d’une terrasse couverte, son objet principal étant la mise en conformité du centre commercial avec les normes d’hygiène.

Elle soutient qu’il est incontestable que le retard de plus de deux ans dans la réalisation de la terrasse promise en novembre 2023 résulte exclusivement de la défaillance, de la négligence et de la mauvaise foi du bailleur, caractérisant un manquement à son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du Code civil.

Elle estime être fondée à solliciter l’autorisation de consigner les loyers tant que la SAS CENTRE VAIMA n’aura pas satisfait à ses obligations contractuelles, c’est-à-dire tant qu’il n’aura pas été délivré un certificat de conformité relatif aux constructions édifiées conformément à un permis de construire autorisant la réalisation d’une terrasse couverte exploitable par la société PIZZA QUEEN.

À titre subsidiaire, elle sollicite, sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement sur la somme de 6.521.977 FCFP, répartis sur 24 mois.

Enfin, elle conteste le montant de 8.363.711 FCFP réclamé par la SAS [Adresse 2], faisant valoir que le relevé produit inclut une provision mensuelle forfaitaire pour charges de 30.000 FCFP, alors que le bail prévoit expressément une régularisation trimestrielle des charges sur la base des dépenses réellement constatées, communiquée au preneur par relevés trimestriels. Elle souligne que le bailleur n’a produit aucun relevé de régularisation depuis l’entrée en vigueur du bail, de sorte que la provision forfaitaire ne peut être réclamée qu’à titre d’acompte non arrêté. Elle en conclut que son intégration dans un commandement visant la clause résolutoire, sans régularisation préalable, est irrégulière pour cette fraction.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 9 mars 2026, la SAS CENTRE VAIMA sollicite quant à elle de : 
A titre principal,
Rejeter l’exception d’inexécution invoquée par la société PIZZA QUEEN,Rejeter la demande de consignation des loyers,Dire et juger que le commandement de payer délivré le 13 juin 20255 est régulier,Dire et juger que la clause résolutoire stipulée au bail commercial est acquise de plein droit, faute de règlement des loyers dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer,Constater la résolution du bail commercial du 1er novembre 2023, Prononcer l’expulsion de la SAS PIZZA QUEEN et de tous occupants, du local n°4 situé au [Adresse 2], [Adresse 4], sous astreinte de 100.000 FCFP par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 225.000 FCFP,Condamner la société PIZZA QUEEN à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 8.363.711 FCFP au titre des arriérés locatifs, A titre subsidiaire,
Ordonner que les délais de paiement soient limités à une durée de 24 mois pour l’apurement de l’arriéré locatif de 8.363.711 FCFP, et qu’ils soient subordonnés au règlement du loyer courant, en sus des échéances mensuelles accordées,Ordonner que le moindre incident de paiement rendra immédiatement exigible la totalité de la dette locative et entrainera la résiliation automatique du bail commercial,Condamner la société PIZZA QUEEN au paiement de la somme de 226.000 FCFP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction d’usage au profit de Me ROUSSEAU-WIART. 
Elle fait valoir que le bail commercial conclu entre les parties ne comporte aucune stipulation relative à la réalisation ou à la mise à disposition d’une terrasse attenante au local, de sorte que l’exception d’inexécution invoquée par la société PIZZA QUEEN serait dépourvue de fondement, faute pour le bailleur d’avoir manqué à une quelconque obligation contractuelle.
Elle indique qu’à compter de la prise de possession des lieux, intervenue le 1er novembre 2023, la SAS PIZZA QUEEN n’a procédé à aucun règlement de loyer.

Elle expose qu’à la suite de discussions postérieures à la signature du bail, initiées par la société preneuse, la possibilité de créer une terrasse a été évoquée, notamment dans le cadre d’un projet plus large de réaménagement de la zone par le Pays. Elle précise toutefois n’avoir jamais pris d’engagement ferme ni contractuel quant à la réalisation de tels travaux.
Elle indique avoir déposé, en juillet 2024, un premier permis de construire en son nom pour la création d’une terrasse commune destinée à la SAS PIZZA QUEEN et au locataire voisin, non pour convaincre la requérante de conclure le bail, mais uniquement pour lui rendre service.

Elle précise que, par courrier du Ministère des grands travaux et de l’équipement en date du 26 juillet 2024, l’autorisation de construire ladite terrasse lui a été refusée au motif que le projet se situait dans une zone piétonne devant permettre en permanence un flux de circulation continu ainsi que l’accès des services de secours.
Elle indique avoir, en conséquence, retiré cette première demande et déposé une nouvelle demande de permis n° IDV-2025-0066 le 29 janvier 2025, incluant la création de la terrasse ainsi que l’installation de bacs à graisses destinés aux autres restaurateurs du CENTRE VAIMA.
Elle ajoute que le retard pris par les autorités administratives dans l’instruction de ce permis s’expliquerait, selon elle, par la réalisation par la société PIZZA QUEEN de travaux non autorisés, et que la demande a finalement été acceptée le 21 janvier 2026.
Elle précise avoir déposé, le 14 mai 2025, une troisième demande de permis de construire portant cette fois sur la couverture de la terrasse, en complément du permis n° 2025-0066, mais que cette demande a été refusée au motif qu’elle n’avait pas été présentée par un architecte inscrit à l’ordre.

Elle soutient que le fait d’avoir, par souci de bonne foi et dans l’intérêt de ses locataires, déposé plusieurs demandes de permis de construire ne saurait être interprété comme la prise d’un engagement contractuel de réaliser lesdits travaux. Selon elle, ces démarches administratives ne traduisent que la volonté de faciliter un projet envisagé par la société PIZZA QUEEN, sans créer pour le bailleur la moindre obligation juridique.
Elle ajoute que les conséquences des travaux réalisés par la société PIZZA QUEEN sans autorisation préalable des autorités compétentes ne sauraient lui être imputées.

Elle indique qu’à titre exceptionnel, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités par la requérante, sous la condition expresse que la SAS PIZZA QUEEN règle les arriérés selon un échéancier strict de 24 mois, en sus du loyer courant, tout défaut de paiement d’une seule échéance entraînant l’exigibilité immédiate du solde et la résiliation définitive du bail. Elle s’oppose en revanche fermement à toute consignation judiciaire des loyers, estimant qu’en l’absence d’inexécution contractuelle, une telle mesure serait dépourvue de fondement.

Elle précise enfin qu’au 13 juillet 2025, date d’expiration du délai imparti par le commandement de payer, la SAS PIZZA QUEEN n’avait procédé à aucun règlement, de sorte que la clause résolutoire doit être réputée acquise. L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois au motif d’une transaction encours.


Lors de l’audience du 18 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 431 et 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent. Il peut en outre toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Selon l’article 433 du même code, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, étant précisé qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. 

En vertu des dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la société PIZZA QUEEN oppose à la société bailleresse l’exception d’inexécution, soutenant que cette dernière aurait gravement manqué à son obligation de délivrance en s’abstenant de réaliser la terrasse couverte qui aurait, selon elle, été convenue lors de la conclusion du bail.
Toutefois, il ressort de l’examen attentif du contrat de bail commercial signé le 1er novembre 2023 qu’aucune stipulation contractuelle, explicite ou implicite, ne met à la charge du bailleur la réalisation ou la mise à disposition d’une terrasse attenante au local loué. Le bail se borne à prévoir que le local devra être consacré par le preneur à « l’exploitation commerciale de restauration rapide de pizza sur place ou à emporter ».
Cette formulation, qui articule les deux modalités d’exploitation par la conjonction « ou », ne crée aucune obligation pour le bailleur de garantir la faisabilité matérielle de l’une plutôt que de l’autre. Elle n’impose pas davantage la mise en place d’un aménagement extérieur permettant la consommation sur place.

La destination contractuelle ainsi définie n’exige donc pas que le local permette effectivement la restauration sur place et ouvre simplement au preneur la faculté d’exploiter selon l’une ou l’autre des deux modalités prévues, sans que le bailleur soit tenu d’assurer la possibilité matérielle de chacune d’elles. Dès lors, le fait que le local ne permette en pratique que la vente à emporter ne saurait être interprété comme un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dès lors que le contrat n’exige nullement que les deux modalités d’exploitation soient simultanément réalisables, ni que la restauration sur place soit rendue possible par la création d’une terrasse.

Il convient de relever, en outre, que la société PIZZA QUEEN demeure en défaut absolu de rapporter la preuve de l’existence d’un quelconque engagement, antérieur à la signature du bail, relatif à la réalisation d’une terrasse attenante au local. Aucun élément précontractuel susceptible d’établir que la terrasse aurait été annoncée, évoquée ou promise avant la conclusion du contrat, n’est versé aux débats. 
L’affirmation selon laquelle la réalisation d’une terrasse aurait été un élément essentiel de la conclusion du bail revêt ainsi un caractère purement affirmatif, dépourvu de tout ancrage objectif dans les pièces de la procédure.

La seule circonstance que des échanges soient intervenus postérieurement à la signature du bail, ou que la société [Adresse 2] ait par souci de faciliter un projet envisagé par son locataire, déposé plusieurs demandes de permis de construire, ne saurait suffire à ériger ces démarches en obligations contractuelles certaines, exigibles et dépourvues de contestation sérieuse. Ces initiatives, telles qu’elles ressortent des pièces produites, ne traduisent nullement l’exécution d’un engagement ferme, mais relèvent d’une démarche volontaire et non contraignante du bailleur.
Il ressort, par ailleurs, des documents administratifs versés aux débats que les demandes successives de permis de construire ont été refusées ou retardées pour des motifs tenant aux prescriptions d’urbanisme et à la configuration de la zone piétonne. Il n’est nullement établi que ces obstacles procéduraux seraient imputables à une faute caractérisée du bailleur. 

Dans ces conditions, l’obligation dont se prévaut la société PIZZA QUEEN, à savoir la réalisation d’une terrasse couverte, ne trouve aucun fondement dans les stipulations contractuelles et ne saurait, dès lors, être utilement invoquée à l’encontre du bailleur. Dès lors, l’exception d’inexécution articulée par la société preneuse se révèle juridiquement inopérante et ne peut, par conséquent, qu’être écartée.

Il s’ensuit que la demande tendant à voir constater l’irrégularité du commandement de payer délivré le 13 juin 2025 doit être rejetée.

En l’absence de tout manquement établi du bailleur à ses obligations contractuelles, la demande de consignation judiciaire des loyers se trouve dépourvue de fondement et doit être rejetée.

En outre, il ressort des pièces produites que la société PIZZA QUEEN n’a procédé à aucun règlement de loyer depuis la prise de possession des lieux, intervenue le 1er novembre 2023, et qu’à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer, soit le 13 juillet 2025, aucun paiement n’avait été effectué. Il s’ensuit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunis à cette date.

Il résulte des pièces produites que la société [Adresse 2] réclame le paiement d'un arriéré locatif arrêté au 4 mars 2026 à la somme de 8.363.711 FCFP.

Ce décompte intègre toutefois des provisions mensuelles sur charges, alors que le bail prévoit expressément leur régularisation sur la base des dépenses réellement constatées.

Or, aucun relevé de régularisation ni aucun arrêté définitif des charges n'est versé aux débats, le bailleur ne produisant qu'un extrait comptable unilatéral ne permettant pas de vérifier précisément le montant des sommes effectivement dues à ce titre.

Au vu des pièces produites, il y a dès lors lieu, au stade du référé et pour les seuls besoins de l'échéancier sollicité, de ne pas intégrer l'intégralité des provisions sur charges échues non régularisées dans l'assiette de l'apurement.

En revanche, la société PIZZA QUEEN ne justifie pas, avec l'évidence requise en référé, des autres remboursements, déductions ou compensations qu'elle invoque afin de ramener l'arriéré locatif à la somme de 6.521.977 FCFP.

L'arriéré provisionnel susceptible de faire l'objet de l'échéancier sera ainsi retenu à hauteur de 7.900.000 FCFP.

Compte tenu des difficultés financières invoquées par la société PIZZA QUEEN, de l'absence d'opposition du bailleur au principe de délais de paiement et afin de permettre l'apurement progressif de la dette tout en assurant la poursuite de l'activité commerciale, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution d'un échéancier sur vingt-quatre mois.

Il sera expressément rappelé que tout défaut de paiement, qu’il s’agisse d’une échéance de l’échéancier ou du loyer courant, entraînera de plein droit la déchéance du bénéfice des délais, l’exigibilité immédiate de l’intégralité des sommes restant dues, et mettra fin à la suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle reprendra alors son plein et entier effet, entraînant la résiliation définitive du bail.


PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie TISSOT, Juge des Référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Dispositif

CONSTATONS, à compter du 14 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail commercial conclu le 1er novembre 2023 entre la SAS [Adresse 2] d’une part, et la SAS PIZZA QUEEN d’autre part, 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier ci-après fixé ;

DISONS que la société PIZZA QUEEN devra s’acquitter de la somme provisionnelle de 7.900.000 FCFP en vingt-quatre mensualités de 329.167 FCFP chacune, payables le premier jour ouvrable de chaque mois à compter du 1er juillet 2026, en sus du paiement des loyers courants et provisions sur charges courantes conformément aux stipulations du bail ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité d’apurement ou d’une seule échéance locative courante à son terme exact, huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
DEBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
CONDAMNONS la société PIZZA QUEEN aux dépens ;
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la Présidente et la Greffière.
La Présidente La Greffière


Nathalie TISSOT Herenui WAN-AH TCHOY
Texte intégral
Notifiée le 
La copie exécutoire à : la SELARL M&H AVOCATS, Me Christophe ROUSSEAU-WIART (case)
La copie authentique à : la SELARL M&H AVOCATS, Me Christophe ROUSSEAU-WIART (case)

ORDONNANCE DE REFERE N° : 26/160
EN DATE DU : 01 juin 2026
DOSSIER : N° RG 25/00168 - N° Portalis DB36-W-B7J-DHIF


TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE
TAHITI
-------

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 01 juin 2026


DEMANDERESSE -
- S.A.S. PIZZA QUEEN, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro [Localité 2] B et sous le numéro TAHITI F61453, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Muriel MERCERON de la SELARL M&H AVOCATS, avocate au barreau de POLYNESIE


DÉFENDERESSE -
- S.A.S. [Adresse 2] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 0935 B et sous le numéro TAHITI 894030, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Christophe ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de POLYNESIE


COMPOSITION -
Présidente : Nathalie TISSOT
Greffière : Herenui WAN-AH TCHOY


PROCÉDURE -
Requête en Autres demandes en matière de baux commerciaux (30Z) - Sans procédure particulière 
Par assignation du 11 juillet 2025
Déposée et enregistrée au greffe le 15 juillet 2025
Numéro de Rôle N° RG 25/00168 - N° Portalis DB36-W-B7J-DHIF


DÉBATS -
En audience publique


ORDONNANCE -
Par mise à disposition au greffe le 01 juin 2026

Après en avoir délibéré,






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 1er novembre 2023, la SAS CENTRE VAIMA a consenti à la SAS PIZZA QUEEN un contrat de location portant sur un local commercial sis sur le front de mer de [Localité 1], aux fins d’exploitation d’une activité de restauration rapide de pizzas, à consommer sur place ou à emporter. Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 225.000 FCFP. 

Le 13 juin 2025, la SAS [Adresse 2] a fait délivrer à la SAS PIZZA QUEEN un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée audit contrat. 

Par requête déposée au greffe le 15 juillet 2025, la SAS PIZZA QUEEN a saisi le juge des référés aux fins de voir constater l’existence d’une exception d’inexécution imputée au bailleur ainsi que l’irrégularité du commandement de payer délivré. 

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 23 mars 2026, la SAS PIZZA QUEEN sollicite plus précisément de :
A titre principal,
Débouter la société [Adresse 2] de toutes ses demandes,Constater l’exception d’inexécution du bailleur et, en conséquence, constater l’irrégularité du commandement de payer délivré le 13 juin 2025,Autoriser la SAS PIZZA QUEEN à consigner les loyers dus à la société [Adresse 2] sur le compte séquestre du bâtonnier à la CARPA jusqu’à exécution de ses obligations par le bailleur, notamment la construction d’une terrasse couverte devant le restaurant de la demanderesse, c’est-à-dire la délivrance du certificat de conformité des constructions édifiées selon un permis autorisant une terrasse couverte exploitable par la société PIZZA QUEEN,Subsidiairement,
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial conclu le 1er novembre 2023,Accorder à la SAS PIZZA QUEEN un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour s’acquitter de l’arriéré locatif, par versements mensuels d’un montant de 271.749 FCFP,Dire que pendant la durée de l’échéancier, toute procédure visant à constater la résiliation du bail sera suspendue,Condamner la société [Adresse 2] à payer à la SAS PIZZA QUEEN la somme de 400.000 FCFP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction d’usage au profit de la SELARL M&H. 
Elle expose qu’à l’occasion de la conclusion du bail, il avait été expressément convenu que le bailleur procéderait, ou ferait procéder, à la réalisation d’une terrasse couverte attenante au local commercial, aménagement indispensable à l’exploitation de son activité de restauration. Elle indique que la SAS [Adresse 2] avait affirmé que le projet d’aménagement de la partie du centre commercial située en front de mer était déjà engagé. Elle précise que la construction de cette terrasse constituait un élément déterminant de son consentement, le local ne permettant actuellement qu’une vente à emporter et ne disposant d’aucune possibilité de stationnement à proximité.

Elle soutient que le bailleur n’a jamais permis la réalisation de ladite terrasse, en violation manifeste de ses engagements, ce qui lui aurait causé une diminution substantielle de son chiffre d’affaires ainsi que de graves difficultés financières, la plaçant dans l’incapacité de régler les loyers exigibles depuis le mois de janvier 2025. Elle en déduit que le commandement de payer délivré à son encontre est irrégulier, dès lors qu’il porte sur des loyers prétendument impayés alors que le bailleur a manqué à ses obligations essentielles, notamment celle de livrer un local conforme aux conditions d’exploitation convenues, incluant l’aménagement d’une terrasse couverte.

Elle fait valoir que la SAS CENTRE VAIMA a déposé trois dossiers successifs de permis de construire entre 2024 et 2025 en vue de la réalisation de la terrasse litigieuse, ce qui attesterait de l’engagement qu’elle avait pris lors de la conclusion du bail de procéder à cet aménagement. Elle soutient, en outre, que la société bailleresse a commis de nombreux manquements dans l’élaboration de ces dossiers, en omettant de produire certaines pièces techniques exigées par la Direction de la construction et de l’aménagement, ou encore en s’abstenant de recourir à un architecte, alors même qu’une telle intervention constituait une obligation réglementaire. Elle soutient que ces défaillances ont conduit à la destruction de la première terrasse qu’elle avait financée sur ses propres deniers, générant une perte de 4,7 millions FCFP, et qu’elles ont, en outre, abouti à l’absence d’obtention de tout permis de construire relatif à une terrasse couverte à ce jour.

Elle précise que le permis n°25-66-6/MFL/DCA délivré le 21 janvier 2026 à la SAS [Adresse 2], portant sur une régularisation et une extension de terrasse avec rampe PMR ainsi que la pose de quatre bacs à graisse, ne concerne nullement la construction d’une terrasse couverte, son objet principal étant la mise en conformité du centre commercial avec les normes d’hygiène.

Elle soutient qu’il est incontestable que le retard de plus de deux ans dans la réalisation de la terrasse promise en novembre 2023 résulte exclusivement de la défaillance, de la négligence et de la mauvaise foi du bailleur, caractérisant un manquement à son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du Code civil.

Elle estime être fondée à solliciter l’autorisation de consigner les loyers tant que la SAS CENTRE VAIMA n’aura pas satisfait à ses obligations contractuelles, c’est-à-dire tant qu’il n’aura pas été délivré un certificat de conformité relatif aux constructions édifiées conformément à un permis de construire autorisant la réalisation d’une terrasse couverte exploitable par la société PIZZA QUEEN.

À titre subsidiaire, elle sollicite, sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement sur la somme de 6.521.977 FCFP, répartis sur 24 mois.

Enfin, elle conteste le montant de 8.363.711 FCFP réclamé par la SAS [Adresse 2], faisant valoir que le relevé produit inclut une provision mensuelle forfaitaire pour charges de 30.000 FCFP, alors que le bail prévoit expressément une régularisation trimestrielle des charges sur la base des dépenses réellement constatées, communiquée au preneur par relevés trimestriels. Elle souligne que le bailleur n’a produit aucun relevé de régularisation depuis l’entrée en vigueur du bail, de sorte que la provision forfaitaire ne peut être réclamée qu’à titre d’acompte non arrêté. Elle en conclut que son intégration dans un commandement visant la clause résolutoire, sans régularisation préalable, est irrégulière pour cette fraction.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 9 mars 2026, la SAS CENTRE VAIMA sollicite quant à elle de : 
A titre principal,
Rejeter l’exception d’inexécution invoquée par la société PIZZA QUEEN,Rejeter la demande de consignation des loyers,Dire et juger que le commandement de payer délivré le 13 juin 20255 est régulier,Dire et juger que la clause résolutoire stipulée au bail commercial est acquise de plein droit, faute de règlement des loyers dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer,Constater la résolution du bail commercial du 1er novembre 2023, Prononcer l’expulsion de la SAS PIZZA QUEEN et de tous occupants, du local n°4 situé au [Adresse 2], [Adresse 4], sous astreinte de 100.000 FCFP par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 225.000 FCFP,Condamner la société PIZZA QUEEN à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 8.363.711 FCFP au titre des arriérés locatifs, A titre subsidiaire,
Ordonner que les délais de paiement soient limités à une durée de 24 mois pour l’apurement de l’arriéré locatif de 8.363.711 FCFP, et qu’ils soient subordonnés au règlement du loyer courant, en sus des échéances mensuelles accordées,Ordonner que le moindre incident de paiement rendra immédiatement exigible la totalité de la dette locative et entrainera la résiliation automatique du bail commercial,Condamner la société PIZZA QUEEN au paiement de la somme de 226.000 FCFP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction d’usage au profit de Me ROUSSEAU-WIART. 
Elle fait valoir que le bail commercial conclu entre les parties ne comporte aucune stipulation relative à la réalisation ou à la mise à disposition d’une terrasse attenante au local, de sorte que l’exception d’inexécution invoquée par la société PIZZA QUEEN serait dépourvue de fondement, faute pour le bailleur d’avoir manqué à une quelconque obligation contractuelle.
Elle indique qu’à compter de la prise de possession des lieux, intervenue le 1er novembre 2023, la SAS PIZZA QUEEN n’a procédé à aucun règlement de loyer.

Elle expose qu’à la suite de discussions postérieures à la signature du bail, initiées par la société preneuse, la possibilité de créer une terrasse a été évoquée, notamment dans le cadre d’un projet plus large de réaménagement de la zone par le Pays. Elle précise toutefois n’avoir jamais pris d’engagement ferme ni contractuel quant à la réalisation de tels travaux.
Elle indique avoir déposé, en juillet 2024, un premier permis de construire en son nom pour la création d’une terrasse commune destinée à la SAS PIZZA QUEEN et au locataire voisin, non pour convaincre la requérante de conclure le bail, mais uniquement pour lui rendre service.

Elle précise que, par courrier du Ministère des grands travaux et de l’équipement en date du 26 juillet 2024, l’autorisation de construire ladite terrasse lui a été refusée au motif que le projet se situait dans une zone piétonne devant permettre en permanence un flux de circulation continu ainsi que l’accès des services de secours.
Elle indique avoir, en conséquence, retiré cette première demande et déposé une nouvelle demande de permis n° IDV-2025-0066 le 29 janvier 2025, incluant la création de la terrasse ainsi que l’installation de bacs à graisses destinés aux autres restaurateurs du CENTRE VAIMA.
Elle ajoute que le retard pris par les autorités administratives dans l’instruction de ce permis s’expliquerait, selon elle, par la réalisation par la société PIZZA QUEEN de travaux non autorisés, et que la demande a finalement été acceptée le 21 janvier 2026.
Elle précise avoir déposé, le 14 mai 2025, une troisième demande de permis de construire portant cette fois sur la couverture de la terrasse, en complément du permis n° 2025-0066, mais que cette demande a été refusée au motif qu’elle n’avait pas été présentée par un architecte inscrit à l’ordre.

Elle soutient que le fait d’avoir, par souci de bonne foi et dans l’intérêt de ses locataires, déposé plusieurs demandes de permis de construire ne saurait être interprété comme la prise d’un engagement contractuel de réaliser lesdits travaux. Selon elle, ces démarches administratives ne traduisent que la volonté de faciliter un projet envisagé par la société PIZZA QUEEN, sans créer pour le bailleur la moindre obligation juridique.
Elle ajoute que les conséquences des travaux réalisés par la société PIZZA QUEEN sans autorisation préalable des autorités compétentes ne sauraient lui être imputées.

Elle indique qu’à titre exceptionnel, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités par la requérante, sous la condition expresse que la SAS PIZZA QUEEN règle les arriérés selon un échéancier strict de 24 mois, en sus du loyer courant, tout défaut de paiement d’une seule échéance entraînant l’exigibilité immédiate du solde et la résiliation définitive du bail. Elle s’oppose en revanche fermement à toute consignation judiciaire des loyers, estimant qu’en l’absence d’inexécution contractuelle, une telle mesure serait dépourvue de fondement.

Elle précise enfin qu’au 13 juillet 2025, date d’expiration du délai imparti par le commandement de payer, la SAS PIZZA QUEEN n’avait procédé à aucun règlement, de sorte que la clause résolutoire doit être réputée acquise. L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois au motif d’une transaction encours.


Lors de l’audience du 18 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 431 et 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent. Il peut en outre toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Selon l’article 433 du même code, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, étant précisé qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. 

En vertu des dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la société PIZZA QUEEN oppose à la société bailleresse l’exception d’inexécution, soutenant que cette dernière aurait gravement manqué à son obligation de délivrance en s’abstenant de réaliser la terrasse couverte qui aurait, selon elle, été convenue lors de la conclusion du bail.
Toutefois, il ressort de l’examen attentif du contrat de bail commercial signé le 1er novembre 2023 qu’aucune stipulation contractuelle, explicite ou implicite, ne met à la charge du bailleur la réalisation ou la mise à disposition d’une terrasse attenante au local loué. Le bail se borne à prévoir que le local devra être consacré par le preneur à « l’exploitation commerciale de restauration rapide de pizza sur place ou à emporter ».
Cette formulation, qui articule les deux modalités d’exploitation par la conjonction « ou », ne crée aucune obligation pour le bailleur de garantir la faisabilité matérielle de l’une plutôt que de l’autre. Elle n’impose pas davantage la mise en place d’un aménagement extérieur permettant la consommation sur place.

La destination contractuelle ainsi définie n’exige donc pas que le local permette effectivement la restauration sur place et ouvre simplement au preneur la faculté d’exploiter selon l’une ou l’autre des deux modalités prévues, sans que le bailleur soit tenu d’assurer la possibilité matérielle de chacune d’elles. Dès lors, le fait que le local ne permette en pratique que la vente à emporter ne saurait être interprété comme un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dès lors que le contrat n’exige nullement que les deux modalités d’exploitation soient simultanément réalisables, ni que la restauration sur place soit rendue possible par la création d’une terrasse.

Il convient de relever, en outre, que la société PIZZA QUEEN demeure en défaut absolu de rapporter la preuve de l’existence d’un quelconque engagement, antérieur à la signature du bail, relatif à la réalisation d’une terrasse attenante au local. Aucun élément précontractuel susceptible d’établir que la terrasse aurait été annoncée, évoquée ou promise avant la conclusion du contrat, n’est versé aux débats. 
L’affirmation selon laquelle la réalisation d’une terrasse aurait été un élément essentiel de la conclusion du bail revêt ainsi un caractère purement affirmatif, dépourvu de tout ancrage objectif dans les pièces de la procédure.

La seule circonstance que des échanges soient intervenus postérieurement à la signature du bail, ou que la société [Adresse 2] ait par souci de faciliter un projet envisagé par son locataire, déposé plusieurs demandes de permis de construire, ne saurait suffire à ériger ces démarches en obligations contractuelles certaines, exigibles et dépourvues de contestation sérieuse. Ces initiatives, telles qu’elles ressortent des pièces produites, ne traduisent nullement l’exécution d’un engagement ferme, mais relèvent d’une démarche volontaire et non contraignante du bailleur.
Il ressort, par ailleurs, des documents administratifs versés aux débats que les demandes successives de permis de construire ont été refusées ou retardées pour des motifs tenant aux prescriptions d’urbanisme et à la configuration de la zone piétonne. Il n’est nullement établi que ces obstacles procéduraux seraient imputables à une faute caractérisée du bailleur. 

Dans ces conditions, l’obligation dont se prévaut la société PIZZA QUEEN, à savoir la réalisation d’une terrasse couverte, ne trouve aucun fondement dans les stipulations contractuelles et ne saurait, dès lors, être utilement invoquée à l’encontre du bailleur. Dès lors, l’exception d’inexécution articulée par la société preneuse se révèle juridiquement inopérante et ne peut, par conséquent, qu’être écartée.

Il s’ensuit que la demande tendant à voir constater l’irrégularité du commandement de payer délivré le 13 juin 2025 doit être rejetée.

En l’absence de tout manquement établi du bailleur à ses obligations contractuelles, la demande de consignation judiciaire des loyers se trouve dépourvue de fondement et doit être rejetée.

En outre, il ressort des pièces produites que la société PIZZA QUEEN n’a procédé à aucun règlement de loyer depuis la prise de possession des lieux, intervenue le 1er novembre 2023, et qu’à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer, soit le 13 juillet 2025, aucun paiement n’avait été effectué. Il s’ensuit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunis à cette date.

Il résulte des pièces produites que la société [Adresse 2] réclame le paiement d'un arriéré locatif arrêté au 4 mars 2026 à la somme de 8.363.711 FCFP.

Ce décompte intègre toutefois des provisions mensuelles sur charges, alors que le bail prévoit expressément leur régularisation sur la base des dépenses réellement constatées.

Or, aucun relevé de régularisation ni aucun arrêté définitif des charges n'est versé aux débats, le bailleur ne produisant qu'un extrait comptable unilatéral ne permettant pas de vérifier précisément le montant des sommes effectivement dues à ce titre.

Au vu des pièces produites, il y a dès lors lieu, au stade du référé et pour les seuls besoins de l'échéancier sollicité, de ne pas intégrer l'intégralité des provisions sur charges échues non régularisées dans l'assiette de l'apurement.

En revanche, la société PIZZA QUEEN ne justifie pas, avec l'évidence requise en référé, des autres remboursements, déductions ou compensations qu'elle invoque afin de ramener l'arriéré locatif à la somme de 6.521.977 FCFP.

L'arriéré provisionnel susceptible de faire l'objet de l'échéancier sera ainsi retenu à hauteur de 7.900.000 FCFP.

Compte tenu des difficultés financières invoquées par la société PIZZA QUEEN, de l'absence d'opposition du bailleur au principe de délais de paiement et afin de permettre l'apurement progressif de la dette tout en assurant la poursuite de l'activité commerciale, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution d'un échéancier sur vingt-quatre mois.

Il sera expressément rappelé que tout défaut de paiement, qu’il s’agisse d’une échéance de l’échéancier ou du loyer courant, entraînera de plein droit la déchéance du bénéfice des délais, l’exigibilité immédiate de l’intégralité des sommes restant dues, et mettra fin à la suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle reprendra alors son plein et entier effet, entraînant la résiliation définitive du bail.


PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie TISSOT, Juge des Référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort, 

CONSTATONS, à compter du 14 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail commercial conclu le 1er novembre 2023 entre la SAS [Adresse 2] d’une part, et la SAS PIZZA QUEEN d’autre part, 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier ci-après fixé ;

DISONS que la société PIZZA QUEEN devra s’acquitter de la somme provisionnelle de 7.900.000 FCFP en vingt-quatre mensualités de 329.167 FCFP chacune, payables le premier jour ouvrable de chaque mois à compter du 1er juillet 2026, en sus du paiement des loyers courants et provisions sur charges courantes conformément aux stipulations du bail ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité d’apurement ou d’une seule échéance locative courante à son terme exact, huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
DEBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
CONDAMNONS la société PIZZA QUEEN aux dépens ;
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la Présidente et la Greffière.
La Présidente La Greffière


Nathalie TISSOT Herenui WAN-AH TCHOY

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 432, code de procedure civile 433, code de procedure civile 431, code de procedure civile 407). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-05T05:01:12.494Z.