Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 2 juin 2026, n° 24/08157

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 02 avril 2021, la SCI DE BEAULIEU, dont les associés sont Monsieur [T] [B] et Madame [Y] [O], a acquis auprès de Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P], un ensemble immobilier situé [Adresse 3], moyennant un prix de 750.000 euros, biens meubles et frais notariés compris. 

Cet ensemble immobilier comprenait : une maison de maître avec piscine, un gîte avec notamment deux chambres et une dépendance ainsi qu’une seconde piscine et un pool house, un garage deux voitures et deux pièces à aménager, qui avait été restauré par les époux [I]. 

Se plaignant de divers désordres la SCI de BEAULIEU a saisi le juge des référés de Libourne par assignation en date du 15 février 2022, qui a fait droit à sa demande d’expertise par ordonnance en date du 14 avril 2022.

Monsieur [F] [J] a déposé son rapport d’expertise le 18 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2024, la SCI de BEAULIEU a assigné Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux à titre principal en indemnisation des préjudices subis au titre de la garantie décennale pour une partie des désordres, au titre de la garantie des vices cachés pour tous.
N° RG 24/08157 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSDM


Par conclusions d’incident en date du 05 janvier 2026 devant le juge de la mise en état, les époux [I] ont soulevé l’irrecevabilité des demandes indemnitaires de la SCI au titre de la reprise de la charpente du chai, de la maçonnerie du support de la charpente du chai, du caillebotis et du parquet du séjour de la maison principale, en raison de la prescription extinctive de 10 ans.

Par mention au dossier en date du 09 janvier 2026, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de cette fin de non-recevoir au juge du fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 09 janvier 2026, la SCI de BEAULIEU demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du Code civil, et 1641 et suivant du Code civil, selon les désordres, de :

DÉBOUTER les époux [I] de leur fin de non-recevoir,
En conséquence DÉCLARER RECEVABLES les demandes de la SCI de BEAULIEU fondées sur la garantie décennale ;

À TITRE PRINCIPAL : 
DÉBOUTER les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes ; 
DÉCLARER ET JUGER que Monsieur [I] a la qualité de professionnel de l’immobilier et que Monsieur [I] ne peut revendiquer l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachées contenue dans l’acte de vente ; 
DÉCLARER ET JUGER que Monsieur [I] a réalisé la pose du parquet, la réparation du pied de poteau de l’auvent et a donc la qualité de vendeur constructeur ; 
En conséquence, 
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [I] à réparer tous les préjudices subis par la SCI BEAULIEU au titre de la garantie décennale et notamment :
6.700,00€ pour la reprise de la charpente [Localité 5] ; 
43.549,00€ pour la reprise de la maçonnerie du support de la charpente [Localité 5] ; 
13.200,00€ pour la reprise du caillebotis ; 
1.820,50€ pour le remplacement du Velux ; 
17.600,00€ pour le remplacement du parquet du séjour de la maison principale ; 
5.700,00€ pour la réfaction du carrelage de la salle de bain ; 
2.200,00€ pour le remplacement du poteau de l’auvent ; 
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [I] à réparer tous les préjudices subis par la SCI BEAULIEU au titre de la garantie légale des vices cachés et notamment : 
15.655,07€ pour remédier à l’humidité des murs de la maison principale ; 
2.700,00€ pour remédier à l’humidité du bureau de la maison principale ; 
955,00€ pour remédier à l’humidité dans le dressing de la maison principale ; 
7.900,00€ pour la reprise de la charpente du SPA du gîte ; 
1.350€ pour fissures et toiture du local piscine ; 

À TITRE SUBSIDIAIRE : 
DÉBOUTER les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes ; 
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [I], sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, à une restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 118.529,07€ ; 


EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
DÉBOUTER les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes ; 
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [I], sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, à les indemniser de tous les autres préjudices subis en raison de leur connaissance des vices et notamment : 
17.527,22€ au titre de son préjudice matériel et financier ;
47.000€ au titre du trouble de jouissance ;
5.000€ au titre de son préjudice moral ;
DIRE que l’ensemble de ces sommes devront produire intérêt au taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise ;
CONDAMNER les défendeurs au paiement de la somme de 25.000€ au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens, ce compris les frais d’huissier et d’expertise ainsi que les frais des trois expertises amiables confiées à la Société VESTA ; 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 février 2026, Monsieur et Madame [I] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du Code civil, 1641 et suivants du Code civil, 122 et 514-1 du Code de procédure civile, de :

CONSTATER que les demandes indemnitaires formées par la SCI DE BEAULIEU à leur encontre au titre de la reprise de la charpente du chai, de la maçonnerie du support de la charpente du chai, du caillebotis et du parquet du séjour de la maison principale, se heurtent à une fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive, plus de 10 ans s’étant écoulés entre la réception des travaux afférents à ces ouvrages et le premier acte interruptif d’instance délivré par la SCI DE BEAULIEU ;
Partant, PRONONCER l’irrecevabilité desdites demandes ; 

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : 
DÉBOUTER la SCI DE BEAULIEU, de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens comme mal fondées ;
ÉCARTER l’exécution provisoire ;
CONDAMNER la SCI DE BEAULIEU au paiement de la somme de 20.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

I) Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription pour une partie des demandes

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. 

N° RG 24/08157 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSDM

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

L'action en responsabilité fondée sur l’article 1792 du code civil se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.
En application de l'article 1792-1 du code civil sont tenus à la garantie décennale tous les vendeurs d’un ouvrage après achèvement et est réputé constructeur, le vendeur qui vend un ouvrage qu'il a construit pour son compte personnel.

La date de la réception tacite de l'ouvrage doit être fixée à l'achèvement des travaux, c'est-à-dire au moment où le bien construit est utilisable et propre à sa fonction. Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie alors en la personne du vendeur constructeur, au jour de la réception, et non en la personne de l'acheteur au moment de la vente.

Si le demandeur à la fin de non-recevoir tirée de la prescription établit que le délai de prescription est expiré, en démontrant le point de départ de celui-ci, c'est au défendeur à la fin de non-recevoir de démontrer qu'une cause d'interruption ou de suspension est intervenue dans le délai de prescription.

En l’espèce, il existe un litige quant à la date de réalisation des travaux qui correspond au point de départ du délai de prescription de 10 ans.

Les époux [I] soutiennent que les demandes indemnitaires au titre de la reprise de la charpente du chai (6.700 euros), de la maçonnerie du support de la charpente du chai (43.549 euros), du caillebotis (13.200 euros) et du parquet du séjour de la maison principale (17.600 euros), sont prescrites. Ils exposent avoir restauré/fait restaurer entièrement les bâtiments et ils soutiennent qu’une partie des travaux a fait l’objet d’une réception tacite avant la fin de l’année 2011. Ils produisent des factures relatives à l’ouverture du chai, soutiennent que la terrasse en caillebotis date de 2010 et qu’ils ont mis en place le parquet dans la maison principale en 2009 eux-mêmes.

La charpente du chai et la maçonnerie du support de la charpente du chai
 
Il ressort des pièces de la procédure que les travaux d’ouverture du chai ont fait l’objet de deux factures du 4 avril et du 15 avril 2011 émises par l’entreprise LBR, la première a été acquittée le 08 avril 2011, il n’est pas justifié de la date à laquelle la seconde, correspondant au solde des travaux, a été réglée, cependant Monsieur [E], ingénieur ETP, sollicité par les époux [I], évalue dans sa note technique sur cette transformation du chai que la date de réception de l’ouvrage peut être fixée à la date de la facture du solde. 
Monsieur [E] retient le 04 avril 2011, de façon erronée puisque la facture du solde est du 15 avril 2011. 

Les époux [I], demandeurs à la fin de non-recevoir s’appuient sur ces factures pour soutenir que le point de départ du délai de prescription est le 04 avril 2011.

Pour soutenir le caractère postérieur des travaux la SCI BEAULIEU, défendeur à la fin de non recevoir, demandeur à l’instance, produit en sa pièce 21 une image Google Maps d’avril 2011 qui permet de constater que les ouvertures dans le chai n’avaient pas encore été pratiquées. 

Cependant, il ressort des propres éléments versés par la SCI BEAULIEU (en page 29 de ses conclusions) qu’une photographie issue de la même application Google Maps à la date de mai 2011 permet de constater que les ouvertures sur le mur du chai face au jardin, sur le mur perpendiculaire à la rue ont été réalisées.

Il convient donc de considérer qu’au plus tard en mai 2011 les ouvertures ont été pratiquées dans le chai, constituant la date de la réception tacite de ces travaux et donc le point de départ du délai de 10 ans pour agir sur le fondement de l’article 1792. La SCI BEAULIEU est donc forclose à agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil en ce qui concerne la charpente du chai (6.700 euros), et la maçonnerie du support de la charpente du chai (43.549 euros ).

Le caillebotis 

Les époux [I] soutiennent avoir réglé les travaux du caillebotis en 2010 mais ne produisent aucune pièce à l’appui de cette affirmation. Dans le cadre de l’expertise judiciaire Monsieur [J] a retenu comme date de réalisation l’année 2011 (page 12 du rapport).
Le tableau de synthèse des entreprises étant intervenues à la demande des époux [I] lors de leur opération de rénovation de la maison et du gîte fait état de l’intervention de [X] [R] sur le poste “piscine bardage et terrasse bois” en 2010, sans qu’une facture ne soit produite.
La SCI BEAULIEU, défendeur à la fin de non recevoir, produit un extrait de Google street qui démontre que les travaux de la piscine étaient en cours en mai 2011, et affirme que l’entreprise de [X] [R] n’a été crée qu’en 2014 mais n’en justifie pas.

Il apparaît donc que contrairement aux affirmations des époux [I], demandeurs à la fin de non recevoir, la piscine de la maison principale et le caillobotis l’entourant n’ont pas été construits en 2010, mais sont nécessairement postérieurs à mai 2011. Faute pour les époux [I], demandeurs à la fin de non recevoir de rapporter la preuve de la date exacte des travaux, leur fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes au titre du caillebotis sera rejetée.

Le parquet du séjour de la maison principale

Les époux [I] exposent avoir réalisé les travaux de mise en oeuvre du parquet en 2009 mais ne produisent aucune pièce à l’appui de cette affirmation.

La SCI BEAULIEU, défendeur à la fin de non recevoir, soutient que la fabrication du parquet a été effectuée entre 2011 et 2012, que ce point a été discuté au cours des opérations d’expertise. Cependant, il n’est produit à la procédure aucun élément en ce sens, la date de 2012 n’a pas été retenue par l’expert et aucune photographie des lames retrouvées dans le chai dont se prévaut la SCI BEUALIEU n’est produite.

En conséquence, faute de rapporter la preuve que les lames du parquet ont été achetées en 2012 et que donc les travaux de réalisation du parquet l'ont été moins de 10 ans avant leur assignation en référé, la SCI BEAULIEU est forclose à agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil en ce qui concerne le parquet du séjour de la maison principale.

Sur les demandes indemnitaires

A ) Sur les textes applicables 

Sur le fondement de la garantie décennale, pour les désordres non prescrits

En application de l'article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

En application de l'article 1792-1 du code civil sont tenus à la garantie décennale tous les vendeurs d’un ouvrage après achèvement et est réputé constructeur, le vendeur qui vend un ouvrage qu'il a construit pour son compte personnel.
Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie alors en la personne du vendeur constructeur, au jour de la réception, et non en la personne de l'acheteur au moment de la vente.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1643 du même code précise qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 du code civil prévoit que : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

L’article 1648 du code civil dispose dans son premier alinéa que : “L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.” 

Les parties sont en litige quant à l’applicabilité de la clause exonératoire de garantie contenue à l’acte de vente au titre des vices cachés.
Il convient donc de trancher au préalable la question de la qualité respective de chacune des parties : professionnel de l’immobilier ou non.

En l’espèce, dans l’acte authentique de vente en date du 02 avril 2021, en page 15 de l’acte, figure une clause d’exonération de garantie des vices apparents et des vices cachés qui cependant ne s’applique pas pour les vices cachés si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction sauf si l’acquéreur a également cette égalité ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

La SCI de BEAULIEU actuel propriétaire a pour objet social et activité principale l’acquisition de ce bien uniquement et sa gestion. Cet immeuble est aussi la résidence principale des associés, l’autre partie du bien devant être exploitée comme gîte.
Monsieur [T] [B] est aussi gérant et associé d’une société spécialisée dans la vente, l’achat et la location de tout matériels et produits de nettoyage, d’entretien et d’hygiène intérieur et extérieur à des professionnels, collectivités et particuliers. Madame [Y] [O] est décoratrice d’intérieur.
En conséquence, au regard du caractère familial de cette SCI et des professions respectives de ses deux associés qui ne leur confèrent pas une connaissance spécifique en matière de construction, il convient d’écarter la qualité de professionnels pour ces acheteurs.

Monsieur [I] a exercé la profession d’agent immobilier et de promoteur, il est président depuis 2019 d’une SAS SP PROMOTION, et est également gérant de la société dénommée [I] IMMOBILIER dont l’activité déclarée est « activités des marchands de biens immobiliers ». La plaque professionnelle de cette entreprise mentionne les activités suivantes : « Conseils, Home Staging et Courtage en travaux » et enfin il exerce comme agent immobilier depuis 2008. Même si la vente du bien de [Localité 6] concernait sa résidence principale et même si son épouse qui est aussi vendeuse n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier, il apparaît que Monsieur [I] est un professionnel de l’immobilier. 

En conséquence, les vendeurs Monsieur et Madame [I] ne pourront se prévaloir de la clause exonératoire de garantie contenue dans l’acte de vente pour les vices cachés qui répondront aux conditions cumulatives de 1641 (gravité, antériorité à la vente, cachés pour les acquéreurs).

En revanche, classiquement les vendeurs ne sont pas tenus de garantir les vices apparents lors vente ou qui ne sont pas antérieurs à celle-ci ou qui n’ont pas la gravité suffisante.

C’est à l’une de ces principes que les demandes seront examinées, désordre par désordre.

Le chai – la charpente et la maçonnerie constituant la cuisine d’été

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641, très subsidiairement au titre de la violation de l’obligation de loyauté contractuelle des articles 1104 et 1112-1 du code civil. La demande fondée sur l’article 1792 vient d’être jugée prescrite.

Monsieur [J] indique dans son rapport en page 11 qu’il existe des déformations, un basculement des assises arrière, affectant la stabilité de l’ouvrage. Des étaiements ont dû être installés en urgence.
Monsieur [J] constate que dans le cadre de la transformation du chai il y a eu la création de deux ouvertures en anse de panier sans renfort ni en béton ni en contreventement pouvant stabiliser la structure. L’expert estime que “le linteau posé à l’occasion des travaux d’ouverture de ce chai n’était pas de nature à reprendre les efforts horizontaux ou les effets de déplacement dus au vent”. 
L’expert constate “un déplacement très ancien des pilliers de façades qui sont inclinés vers la piscine”.

Il est donc établi que ces désordres sont d’une gravité certaine car ils affectent la stabilité de la structure et engendrent un risque de basculement en l’absence d’étaiement.

Monsieur [J] estime que ce désordre n’était pas visible pour un néophyte lors de la visite en vue de l’achat (fin page 11, haut page 20 du rapport), contrairement à l’état de la charpente qui était visible (page 12 du rapport, haut de page, tableau de synthèse page 15).

En conséquence, les désordres liés à la maçonnerie support de la charpente de la cuisine d’été installée dans le chai ont bien la qualité de vices cachés en raison de leur gravité, de leur antériorité à la vente et de leur caractère caché pour les acquéreurs, qui seront donc reçus en leur demande sur ce point mais seront déboutés au titre de la charpente elle-même, qui était apparente. Il leur sera alloué la somme de 43.549 euros TTC au titre des travaux réparatoires, aucun élément n’ayant été produit pour combattre les sommes retenues par l’expert.

La demande relative à la charpente sera rejetée y compris sur le fondement très subsidiaire du manquement à l’obligation de conseil, alors que la charpente était immédiatement accessible, son caractère apparent faisant partie du cachet esthétique de la rénovation.

Le caillebotis de la piscine 

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641, très subsidiairement au titre de la violation de l’obligation de loyauté contractuelle des articles 1104 et 1112-1 du code civil. La demande fondée sur l’article 1792 vient d’être jugée non prescrite.

L’expert a constaté la dégradation de la terrasse en bois qui entoure la piscine justifiant une réfection intégrale. Il est constaté que les fibres de bois sont détruites et qu’il existe des risques de chutes et de blessures dans certaines zones (page 12 du rapport). Monsieur [J] constate que cette terrasse a été construite avec du sapin rouge traité autoclave classe IV, qui correspond à un choix de bois adapté. Il estime qu’il s’agit d’une dégradation normale dans le temps qui était visible lors de la visite (pages 15 et 18 du rapport).

La qualification de cette terrasse en caillebotis comme un ouvrage n’est pas contestée par les défendeurs.

Cependant, il ressort du rapport d’expertise que l’état actuel de la terrasse, visible lors de la visite, n’est pas dû à un vice de construction, un vice du sol, un défaut de conformité, une non façon mais résulte, au contraire, de l’usure normale dans le temps, quel que soit son état de gravité.

De simples vérifications lors de la visite, même par un acquéreur profane en immobilier, auraient permis de se rendre compte de la nécessité d’une réfection du caillebotis à très moyen terme.
Il n’appartenait pas aux vendeurs d’attirer spécifiquement l’attention des acquéreurs sur tous les défauts apparents du bien, que ces derniers peuvent constater lors des visites.

En conséquence, les demandes au titre du caillebotis seront rejetées.

[Adresse 4] [Localité 7]

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641.

L’expert a constaté en page 13 de son rapport une usure de l’entourage en kit formant la récupération des eaux pluviales. Il est fait état de signes de détérioration dues aux entrées d’eau qui ont existé. Monsieur [J] estime que cette situation n’était pas visible par un néophyte mais il qualifie cette usure de normale (page 18 du rapport) et précise que cette fenêtre “aurait dû être entretenue pour un bon vieillissement” (page 20 du rapport).

Contrairement aux allégations du demandeur, l’expert n’a pas évoqué d’impropriété à destination car le Velux n’est plus étanche, mais a indiqué que cette fenêtre de toit, située sur la maison de maître, “n’est plus dans un bon état de conservation” et qu’il conviendrait “a minima” de “remplacer l’entourage d’étanchéité” (page 13 du rapport), au contraire dans la liste des vices et non conformités pouvant générer une impropriété à destination, figurant en page 27 du rapport, le Velux ne figure pas.

Les défendeurs contestent la nature d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

En effet, cet élément d’équipement adjoint à un ouvrage existant, mis en place au cours des opérations de rénovation par les époux [I], n’est plus considéré depuis un revirement de jurisprudence du 21 mars 2024, comme un ouvrage. Il ne relève donc ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs (3 ème Civ., 21 mars 2024, pourvoi n°22-18.694, publié). 

En conséquence, la demande fondée sur l’article 1792 du code civil sera rejetée.

Enfin, les infiltrations d’eau, non contestées, sont dues à un défaut d’entretien de l’entourage d’étanchéité de la fenêtre, qui relève d’un entretien courant et qui si elle affecte la fonction d’étanchéité de la fenêtre n’a pas la gravité du désordre au sens de l’article 1641 du code civil.

La SCI BEAULIEU sera déboutée de sa demande à ce titre.

L’humidité des murs en moellons et le parquet de la maison de maître

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil au titre du premier désordre, sur 1792 et 1641 pour le second, mais il a été tranché que pour le parquet la demande fondée sur la garantie décennale était prescrite.

En raison des liens entre ces deux désordres ils seront examinés ensemble.

Contrairement à ce qu’allèguent les demandeurs, la clause prévue au contrat est claire et elle ne joue pas en raison de la qualité de professionnel de l’immobilier du vendeur seulement pour les vices cachés, en revanche le vendeur même professionnel de l’immobilier n’est pas tenu à garantir les vices apparents.

Il ressort du rapport d’expertise que de l’humidité par remontées capillaires dans les murs de la maison de maître a été constatée, qui endommage le parquet réalisé par le vendeur. Monsieur [J] indique que “la partie rez-de-chaussée de la maison principale présente des traces de remontées d’humidité salpêtreuse avec des traces blanchâtres sur les moellons” (page 12 du rapport). 

Monsieur [J] a mesuré cette humidité des murs, située à hauteur des allèges des fenêtres, présente aussi au sol, qui est recouvert par du parquet collé sur les anciennes tomettes, ainsi endommagé par ces remontées.

Selon l’expert, il y a un vice de construction du parquet puisqu’aucun film de protection anti humidité n’a été mis en oeuvre pour stopper les éventuelles zones d’humidité (page 18 du rapport) et ce désordre est aussi en lien pour l’expert avec les remontés d’humidité dans les murs qui ont dégradé le parquet collé directement sur la surface des carreaux de gironde.

En page 19 du rapport, l’expert évalue que lors de la visite des tâches noirâtres et des déformations de la surface des lames du parquet étaient visibles, il ajoute “ampleur plus conséquente constatée contradictoirement”. L’expert relève qu’un revêtement de teinte blanche cérusé a été réalisé sur l’ensemble du parquet, que les dégradations ne sont pas récentes, sont antérieures à la vente au vu des dégradations constatées, il conclut qu’elles étaient visibles pour un néophyte avant la vente (page 12 du rapport).

Cependant, l’expert indique en page 24 de son rapport que : « Nous sommes affirmatifs pour dire que les vices tels que constatés au contradictoire (parquet endommagé par les remontées d’humidité dans les murs salpêtreux) sont des zones qui sont évolutives et que par conséquent, lors de la vente, la notion d’apparent est erronée ». L’expert conclut à l’impossibilité de conserver le parquet.

L’expert constate que le désordre portant sur les murs en moellons préexistait à la vente mais que les remontées d’humidité n’étaient pas visibles à ce moment notamment pour un néophyte en pages 12 et 15 de son rapport. Cependant en page 19 de son rapport il conclut que l’humidité des murs en moellons était décelable par l’acquéreur.
Cette contradiction dans le rapport d’expertise se retrouve en page 25 puisque le désordre est qualifié de visible pour l’acquéreur (tableau en haut de la page), mais dans le tableau en bas de la page Monsieur [J] conclut à un vice qui n’était pas détectable lors de la vente, et ce tant pour l’humidité des murs en moellons que pour le parquet endommagé.

Les demandeurs ont produit les rapports techniques réalisés à leur demande par Monsieur [C] pour la SAS VESTA. Il ressort du rapport daté du 07 janvier suite à la visite sur site du 06 janvier 2022, soit 9 mois après la vente, que du salpêtre, des champignons et des traces d’humidité sont visibles sur les murs en pierre, que le parquet est déformé à de multiples endroits, que les traces d’humidité en bas des murs périphériques extérieurs et porteurs intérieurs vont jusqu’à 1,5 [ML] de hauteur, en réalité 1,5 mètres de hauteur, puisque la mesure des taux va de 10 cm du sol décroissant jusqu’à 1,5 [ML] de hauteur (pièce 3 des demandeurs).

La charge de la preuve du caractère non apparent du vice lors de la vente repose sur les demandeurs, or la lecture combinée du rapport d’expertise, malgré de regrettables contradictions dans les différents tableaux de synthèse et du rapport de Monsieur [C], montre qu’en réalité les signes de l’humidité très importante tant des murs en moellons que du parquet étaient visibles lors de la vente, au regard de l’étendue de l’humidité dans les murs et de l’importance des dégradations et déformations du parquet, qui se sont ensuite poursuivies après la vente.

En conséquence, même si ces désordres se sont aggravés depuis la vente, un vendeur néophyte était en mesure de les percevoir lors de la visite, en l’absence du caractère caché de ces deux désordres les demandeurs seront déboutés de leurs demandes les concernant.

Les moisissures dans le bureau de la maison principale

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil.

Le rapport de Monsieur [J] relève des traces noirâtres sous l’allège de la fenêtre indiquant un pont thermique et une mauvaise étanchéité du dormant de la fenêtre qui préexistait à la vente. En raison de la dégradation du joint formant étanchéité à l’eau sur la partie verticale extérieure basse, les menuiseries sont en contact direct avec la pierre (page 12 du rapport).

L’expert indique en page 20 de son rapport qu’il « s’agit effectivement d’un désordre dû à une absence d’entretien des joints d’étanchéités sur les dormants des fenêtres et la maçonnerie. Ces points d’usure ne présentaient pas de caractère infiltrant tel que nous en avons fait le constat». 
L’expert conclut en page 12 de son rapport que ce désordre était visible par un néophyte lors de la visite, et il réitère dans le tableau en page 15 du rapport, ainsi qu’en page 19. 

En conséquence les demandeurs seront déboutés sur ce point en raison du caractère apparent du désordre.



L’humidité du dressing et le décollement de la tapisserie

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil.

Ce désordre a été constaté par l’expert qui a relevé des traces noirâtres, un décollement de la tapisserie au niveau de l’allège de la fenêtre “signe d’un pont thermique dû à une mauvaise étanchéité du dormant de la fenêtre en raccord avec le support en pierre”. L’expert indique que ce désordre était visible par un néophyte lors de la visite et cette position est maintenue dans les différents tableaux de synthèse (pages 15, 19, 25 du rapport).

En conséquence les demandeurs seront déboutés sur ce point en raison du caractère apparent du désordre.

Le pied de poteau de l’auvent

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641.

Les défendeurs ne contestent pas que Monsieur [I] a restauré lui même le pied de poteau de l’auvent et l’avoir repeint, Monsieur [J] a constaté le pourrissement et l’état de dégradation avancée de ce poteau, nécessitant un remplacement.

L’expert judiciaire a aussi indiqué en page 20 de son rapport : “« Il s’agit d’un désordre visible et accessible techniquement pour un néophyte en la matière. Cette détérioration ne pouvait pas échapper à l’acquéreur ».

Les demandeurs justifient pas la production de photographies récentes de l’aggravation de la dégradation du poteau, ce qui ne démontre pas son caractère caché lors de la visite, mais confirme la nécessité de procéder à son changement. Les demandeurs ne sauraient arguer de la duplicité des vendeurs qui ont produit des photographies mettant en valeur leur bien lors de sa mise en vente, alors qu’ils ont visité eux même le bien avant de l’acheter et que le caractère apparent ou non des désordres s’apprécie non au regard d’un dossier papier mais au regard d’une ou plusieurs visites effectuées avant l’achat.

En conséquence les demandeurs seront déboutés sur ce point en raison du caractère apparent du désordre.

La charpente du Spa

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil.

L’expert confirme l’existence d’une déformation de la toiture au-dessus du Spa, qui engage la résistance de l’ouvrage. Monsieur [J] indique qu’il s’agit d’une non-conformité de conception de la charpente en raison de l’absence d’une panne intermédiaire qui aurait permis de raidir la structure sur sa portée de 4,70 m.
Selon l’expert “ ce désordre non visible par un néophyte, lors de la vente parle creux très accentué de cette couverture aurait dû interpeller les acquéreurs pour réaliser un diagnostic”. Il précise toutefois que le cintre de cette toiture est très visible du sol mais ne pouvait être décelable que pour un homme de l’art (page 13 du rapport).

Dans la mesure où il ne pèse pas sur l’acquéreur normalement diligent l’obligation de faire procéder à des mesures d’expertises particulières, il ne saurait être reproché aux acquéreurs, dont il a été jugé qu’il s’agit de néophytes, de ne pas avoir pris la mesure du désordre, qui était donc bien caché pour eux lors de la vente. De surcroît, ce désordre, qui affecte la structure à terme et rend la charpente impropre à l'usage auquel on la destine, aurait conduit l’acheteur à proposer un prix moindre s’il l’avait connu.

En l’absence d’élément venant remettre en question les chiffrages retenus par l’expert, il sera fait droit à la demande de la SCI BEAULIEU à hauteur de 7.900 euros TTC.

Le carrelage de la salle de bain du gîte 

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641.

Selon le rapport d’expertise, le carrelage fendu provient d’un défaut de mise en œuvre et de choix de matériau et ainsi d’une non-conformité aux règles de l’art, car le carrelage a été bâti sur un support vibrant en solivage bois non adapté à ce matériau.
Or, les vibrations du plancher bois sont incompatibles avec un carrelage sur chape ciment (page 14 du rapport).

Monsieur [J] précise que le solivage bois était visible depuis le rez-de-chaussée et que ce désordre, apparent lors de la vente était visible par un néophyte, ce qu’il confirme dans ses tableaux de synthèse (pages 15, 19, 25).

Les éléments photographiques produits par la SCI BEAULIEU ne permettent pas de combattre les conclusions issues de l’expertise judiciaire, en ce que le cadrage différent entre les deux prises de vue ne permet pas de voir l’état du carreau désormais fissuré, la photo présentée comme plus ancienne ne permettant pas de le voir (pages 65 et 66 des conclusions de la SCI BEAULIEU).
En conséquence les demandeurs seront déboutés sur ce point en raison du caractère apparent du désordre.

La fissure au-dessus de l’entrée et la toiture du local piscine

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil et développent une motivation quant à cette prétention, contrairement à ce qu’indique les défendeurs (page 29 de leurs conclusions).

L’expert indique que cette fissure verticale de 60 cm au-dessus de l’entrée est en lien avec le solivage et sa souplesse. Il a constaté la fissuration d’un joint de raccord de deux plaques de placoplâtre, sans incidence sur la solidité du doublage. Monsieur [J] précise que ce désordre était visible pour un néophyte.



L’expert a constaté que la toiture du local piscine a une pente encaissée entre deux murs et se déverse dans une gouttière, il ajoute “Toutefois la partie se trouvant contre le mur mitoyen vient de se jeter en bas de pente contre le mur du voisin qui forme à cet endroit un retour de 150mm.”.
Selon lui, il s’agit d’une absence de conception, et non pas un défaut d’entretien, qui peut être résolue par un renvoi d’eau formé par un ouvrage en zinguerie. 
Il considère que ce désordre était non apparent lors de la vente pour la SCI DE BEAULIEU (pages 14, 15, 18, 19, 21 et 25).
Il convient d’observer que ce vice a les caractères d’une gravité suffisante au sens de l’article 1641 du code civil.

Monsieur [J] évalue à 500 euros le coût des travaux de reprise et il sera alloué cette somme, en l’absence de tout élément venant la remettre en question, le surplus de la demande soit 850 euros correspondant à la fissure au-dessus de l’entrée du gîte sera rejetée en raison du caractère apparent du désordre.

Sur les autres préjudices 

L’article 1645 du code civil prévoit que : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

Le vendeur professionnel est réputé connaître le vice et tenu de tous les dommages et intérêts. 
Il ressort en outre de la procédure que les vendeurs n’ont pas fait état de certains travaux, pourtant importants et relatifs à la structure, dans l’acte de vente. L’expert se contredit quant à la connaissance des vices par les vendeurs lors de la vente (page 17 du rapport) mais conclut en la connaissance par les vendeurs de l’ensemble des désordres à l’exception de la toiture du local piscine. 

Monsieur [J] rappelle que les bâtiments avaient une fonction de gîte qui reçoit donc du public et impose un entretien régulier et global pour la location (page 26 du rapport).

La SCI BEAULIEU est déboutée de l’ensemble de ses demandes relatives à la maison de maître, bâtiment principal, qui constitue l’habitation de la famille des associés, elle est reçue en ses demandes sur des bâtiments correspondant à la cuisine d’été aménagée sous le chai et au gîte : la charpente du Spa et l’évacuation des eaux de la toiture du local piscine.

En conséquence les demandes relatives au préjudice de jouissance de la maison principale, les frais au titre du démontage des caillebotis seront rejetés.

Il sera accordé à la SCI BEAULIEU la somme de 8.856,72 euros au titre du montage de l’étaiement provisoire et la somme de 2.300 euros au titre du démontage des étaiements après les travaux de maçonnerie de renfort des piliers, ces frais ayant été rendus nécessaires par le risque de basculement du chai et en lien avec les vices de la maçonnerie support de la charpente, soit la somme de 11.156,72 euros.

Les frais d’expertise amiable, de diagnostics, de constat de commissaire de justice relèvent de la catégorie des frais irrépetibles.

Il sera accordé la somme totale de 4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance relatif à la cuisine d’été dans le chai qui couvre la totalité de la période de la sécurisation de la structure par la mise en place d’étais à la fin des travaux réparatoires.

Les associés de la SCI BEAULIEU justifient des répercussions sur leur moral de ces désordres et il sera alloué la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral.

III) sur la demande subsidiaire de diminution du prix de vente en raison des vices cachés

Le préjudice subi par la SCI BEAULIEU du fait des désordres a déjà été réparé par l’allocation de sommes correspondant aux frais de remise en état et la demande de diminution du prix de vente est sans objet, elle sera rejetée.

VI ) Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. 

En outre, l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

En l’espèce, Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande de condamner Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] in solidum à payer à la SCI BEAULIEU la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter sur le fondement de l’article 514-1 du même code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision contradictoire, publique, en premier ressort

DÉCLARE la SCI BEAULIEU irrecevable, en raison de la prescription, en ses demandes fondées sur l’article 1792 du code civil et portant sur la reprise de la charpente du chai (6.700 euros), sur la maçonnerie du support de la charpente du chai (43.549 euros ) et sur le parquet du séjour de la maison principale (17.600 euros),

N° RG 24/08157 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSDM


DÉCLARE la SCI BEAULIEU recevable en sa demande fondée sur l’article 1792 du code civil pour le caillebotis de la piscine,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] in solidum à payer à la SCI BEAULIEU les sommes suivantes :
au titre de la maçonnerie support charpente 43.549 euros TTC,
au titre de la charpente du SPA au niveau du gîte euros 7.900 TTC,
au titre de la toiture du local piscine 500 euros TTC.

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] in solidum à payer à la SCI BEAULIEU les sommes suivantes :
11.156,72 euros en réparation du préjudice matériel résultant des désordres,
4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance, 
1.000 euros en réparation du préjudice moral.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] in solidum à payer à la SCI BEAULIEU la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N° RG 24/08157 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSDM

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026 
50D

N° RG 24/08157
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSDM







AFFAIRE :

SCI DE BEAULIEU
C/
[U] [I]
[W] [S] [P] épouse [I]




 



Grosse Délivrée 
le :
à 
Me Cécile BONNAT
SELAS [K] + JULIEN-PIGNEUX + [A] ET ASSOCIES

1 copie à Monsieur [F] [J], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Madame LADOUES-DRUET, Vice-Présidente,
Madame LAURET, Vice-Présidente,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 


DEBATS :

à l’audience publique du 24 Mars 2026,


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe



DEMANDERESSE

SCI DE BEAULIEU représentée par Monsieur [B] et Madame [O], gérants associés
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX




N° RG 24/08157 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSDM


DEFENDEURS

Monsieur [U] [I]
né le 24 Décembre 1959 à [Localité 1] (GIRONDE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Cécile BONNAT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Maître Julien BORDIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat plaidant)


Madame [W] [S] [P] épouse [I]
née le 21 Septembre 1961 à [Localité 4] (GIRONDE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Cécile BONNAT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Maître Julien BORDIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat plaidant)
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 02 avril 2021, la SCI DE BEAULIEU, dont les associés sont Monsieur [T] [B] et Madame [Y] [O], a acquis auprès de Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P], un ensemble immobilier situé [Adresse 3], moyennant un prix de 750.000 euros, biens meubles et frais notariés compris. 

Cet ensemble immobilier comprenait : une maison de maître avec piscine, un gîte avec notamment deux chambres et une dépendance ainsi qu’une seconde piscine et un pool house, un garage deux voitures et deux pièces à aménager, qui avait été restauré par les époux [I]. 

Se plaignant de divers désordres la SCI de BEAULIEU a saisi le juge des référés de Libourne par assignation en date du 15 février 2022, qui a fait droit à sa demande d’expertise par ordonnance en date du 14 avril 2022.

Monsieur [F] [J] a déposé son rapport d’expertise le 18 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2024, la SCI de BEAULIEU a assigné Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux à titre principal en indemnisation des préjudices subis au titre de la garantie décennale pour une partie des désordres, au titre de la garantie des vices cachés pour tous.
N° RG 24/08157 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSDM


Par conclusions d’incident en date du 05 janvier 2026 devant le juge de la mise en état, les époux [I] ont soulevé l’irrecevabilité des demandes indemnitaires de la SCI au titre de la reprise de la charpente du chai, de la maçonnerie du support de la charpente du chai, du caillebotis et du parquet du séjour de la maison principale, en raison de la prescription extinctive de 10 ans.

Par mention au dossier en date du 09 janvier 2026, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de cette fin de non-recevoir au juge du fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 09 janvier 2026, la SCI de BEAULIEU demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du Code civil, et 1641 et suivant du Code civil, selon les désordres, de :

DÉBOUTER les époux [I] de leur fin de non-recevoir,
En conséquence DÉCLARER RECEVABLES les demandes de la SCI de BEAULIEU fondées sur la garantie décennale ;

À TITRE PRINCIPAL : 
DÉBOUTER les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes ; 
DÉCLARER ET JUGER que Monsieur [I] a la qualité de professionnel de l’immobilier et que Monsieur [I] ne peut revendiquer l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachées contenue dans l’acte de vente ; 
DÉCLARER ET JUGER que Monsieur [I] a réalisé la pose du parquet, la réparation du pied de poteau de l’auvent et a donc la qualité de vendeur constructeur ; 
En conséquence, 
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [I] à réparer tous les préjudices subis par la SCI BEAULIEU au titre de la garantie décennale et notamment :
6.700,00€ pour la reprise de la charpente [Localité 5] ; 
43.549,00€ pour la reprise de la maçonnerie du support de la charpente [Localité 5] ; 
13.200,00€ pour la reprise du caillebotis ; 
1.820,50€ pour le remplacement du Velux ; 
17.600,00€ pour le remplacement du parquet du séjour de la maison principale ; 
5.700,00€ pour la réfaction du carrelage de la salle de bain ; 
2.200,00€ pour le remplacement du poteau de l’auvent ; 
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [I] à réparer tous les préjudices subis par la SCI BEAULIEU au titre de la garantie légale des vices cachés et notamment : 
15.655,07€ pour remédier à l’humidité des murs de la maison principale ; 
2.700,00€ pour remédier à l’humidité du bureau de la maison principale ; 
955,00€ pour remédier à l’humidité dans le dressing de la maison principale ; 
7.900,00€ pour la reprise de la charpente du SPA du gîte ; 
1.350€ pour fissures et toiture du local piscine ; 

À TITRE SUBSIDIAIRE : 
DÉBOUTER les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes ; 
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [I], sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, à une restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 118.529,07€ ; 


EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
DÉBOUTER les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes ; 
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [I], sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, à les indemniser de tous les autres préjudices subis en raison de leur connaissance des vices et notamment : 
17.527,22€ au titre de son préjudice matériel et financier ;
47.000€ au titre du trouble de jouissance ;
5.000€ au titre de son préjudice moral ;
DIRE que l’ensemble de ces sommes devront produire intérêt au taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise ;
CONDAMNER les défendeurs au paiement de la somme de 25.000€ au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens, ce compris les frais d’huissier et d’expertise ainsi que les frais des trois expertises amiables confiées à la Société VESTA ; 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 février 2026, Monsieur et Madame [I] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du Code civil, 1641 et suivants du Code civil, 122 et 514-1 du Code de procédure civile, de :

CONSTATER que les demandes indemnitaires formées par la SCI DE BEAULIEU à leur encontre au titre de la reprise de la charpente du chai, de la maçonnerie du support de la charpente du chai, du caillebotis et du parquet du séjour de la maison principale, se heurtent à une fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive, plus de 10 ans s’étant écoulés entre la réception des travaux afférents à ces ouvrages et le premier acte interruptif d’instance délivré par la SCI DE BEAULIEU ;
Partant, PRONONCER l’irrecevabilité desdites demandes ; 

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : 
DÉBOUTER la SCI DE BEAULIEU, de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens comme mal fondées ;
ÉCARTER l’exécution provisoire ;
CONDAMNER la SCI DE BEAULIEU au paiement de la somme de 20.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS

I) Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription pour une partie des demandes

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. 

N° RG 24/08157 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSDM

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

L'action en responsabilité fondée sur l’article 1792 du code civil se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.
En application de l'article 1792-1 du code civil sont tenus à la garantie décennale tous les vendeurs d’un ouvrage après achèvement et est réputé constructeur, le vendeur qui vend un ouvrage qu'il a construit pour son compte personnel.

La date de la réception tacite de l'ouvrage doit être fixée à l'achèvement des travaux, c'est-à-dire au moment où le bien construit est utilisable et propre à sa fonction. Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie alors en la personne du vendeur constructeur, au jour de la réception, et non en la personne de l'acheteur au moment de la vente.

Si le demandeur à la fin de non-recevoir tirée de la prescription établit que le délai de prescription est expiré, en démontrant le point de départ de celui-ci, c'est au défendeur à la fin de non-recevoir de démontrer qu'une cause d'interruption ou de suspension est intervenue dans le délai de prescription.

En l’espèce, il existe un litige quant à la date de réalisation des travaux qui correspond au point de départ du délai de prescription de 10 ans.

Les époux [I] soutiennent que les demandes indemnitaires au titre de la reprise de la charpente du chai (6.700 euros), de la maçonnerie du support de la charpente du chai (43.549 euros), du caillebotis (13.200 euros) et du parquet du séjour de la maison principale (17.600 euros), sont prescrites. Ils exposent avoir restauré/fait restaurer entièrement les bâtiments et ils soutiennent qu’une partie des travaux a fait l’objet d’une réception tacite avant la fin de l’année 2011. Ils produisent des factures relatives à l’ouverture du chai, soutiennent que la terrasse en caillebotis date de 2010 et qu’ils ont mis en place le parquet dans la maison principale en 2009 eux-mêmes.

La charpente du chai et la maçonnerie du support de la charpente du chai
 
Il ressort des pièces de la procédure que les travaux d’ouverture du chai ont fait l’objet de deux factures du 4 avril et du 15 avril 2011 émises par l’entreprise LBR, la première a été acquittée le 08 avril 2011, il n’est pas justifié de la date à laquelle la seconde, correspondant au solde des travaux, a été réglée, cependant Monsieur [E], ingénieur ETP, sollicité par les époux [I], évalue dans sa note technique sur cette transformation du chai que la date de réception de l’ouvrage peut être fixée à la date de la facture du solde. 
Monsieur [E] retient le 04 avril 2011, de façon erronée puisque la facture du solde est du 15 avril 2011. 

Les époux [I], demandeurs à la fin de non-recevoir s’appuient sur ces factures pour soutenir que le point de départ du délai de prescription est le 04 avril 2011.

Pour soutenir le caractère postérieur des travaux la SCI BEAULIEU, défendeur à la fin de non recevoir, demandeur à l’instance, produit en sa pièce 21 une image Google Maps d’avril 2011 qui permet de constater que les ouvertures dans le chai n’avaient pas encore été pratiquées. 

Cependant, il ressort des propres éléments versés par la SCI BEAULIEU (en page 29 de ses conclusions) qu’une photographie issue de la même application Google Maps à la date de mai 2011 permet de constater que les ouvertures sur le mur du chai face au jardin, sur le mur perpendiculaire à la rue ont été réalisées.

Il convient donc de considérer qu’au plus tard en mai 2011 les ouvertures ont été pratiquées dans le chai, constituant la date de la réception tacite de ces travaux et donc le point de départ du délai de 10 ans pour agir sur le fondement de l’article 1792. La SCI BEAULIEU est donc forclose à agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil en ce qui concerne la charpente du chai (6.700 euros), et la maçonnerie du support de la charpente du chai (43.549 euros ).

Le caillebotis 

Les époux [I] soutiennent avoir réglé les travaux du caillebotis en 2010 mais ne produisent aucune pièce à l’appui de cette affirmation. Dans le cadre de l’expertise judiciaire Monsieur [J] a retenu comme date de réalisation l’année 2011 (page 12 du rapport).
Le tableau de synthèse des entreprises étant intervenues à la demande des époux [I] lors de leur opération de rénovation de la maison et du gîte fait état de l’intervention de [X] [R] sur le poste “piscine bardage et terrasse bois” en 2010, sans qu’une facture ne soit produite.
La SCI BEAULIEU, défendeur à la fin de non recevoir, produit un extrait de Google street qui démontre que les travaux de la piscine étaient en cours en mai 2011, et affirme que l’entreprise de [X] [R] n’a été crée qu’en 2014 mais n’en justifie pas.

Il apparaît donc que contrairement aux affirmations des époux [I], demandeurs à la fin de non recevoir, la piscine de la maison principale et le caillobotis l’entourant n’ont pas été construits en 2010, mais sont nécessairement postérieurs à mai 2011. Faute pour les époux [I], demandeurs à la fin de non recevoir de rapporter la preuve de la date exacte des travaux, leur fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes au titre du caillebotis sera rejetée.

Le parquet du séjour de la maison principale

Les époux [I] exposent avoir réalisé les travaux de mise en oeuvre du parquet en 2009 mais ne produisent aucune pièce à l’appui de cette affirmation.

La SCI BEAULIEU, défendeur à la fin de non recevoir, soutient que la fabrication du parquet a été effectuée entre 2011 et 2012, que ce point a été discuté au cours des opérations d’expertise. Cependant, il n’est produit à la procédure aucun élément en ce sens, la date de 2012 n’a pas été retenue par l’expert et aucune photographie des lames retrouvées dans le chai dont se prévaut la SCI BEUALIEU n’est produite.

En conséquence, faute de rapporter la preuve que les lames du parquet ont été achetées en 2012 et que donc les travaux de réalisation du parquet l'ont été moins de 10 ans avant leur assignation en référé, la SCI BEAULIEU est forclose à agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil en ce qui concerne le parquet du séjour de la maison principale.

Sur les demandes indemnitaires

A ) Sur les textes applicables 

Sur le fondement de la garantie décennale, pour les désordres non prescrits

En application de l'article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

En application de l'article 1792-1 du code civil sont tenus à la garantie décennale tous les vendeurs d’un ouvrage après achèvement et est réputé constructeur, le vendeur qui vend un ouvrage qu'il a construit pour son compte personnel.
Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie alors en la personne du vendeur constructeur, au jour de la réception, et non en la personne de l'acheteur au moment de la vente.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1643 du même code précise qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 du code civil prévoit que : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

L’article 1648 du code civil dispose dans son premier alinéa que : “L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.” 

Les parties sont en litige quant à l’applicabilité de la clause exonératoire de garantie contenue à l’acte de vente au titre des vices cachés.
Il convient donc de trancher au préalable la question de la qualité respective de chacune des parties : professionnel de l’immobilier ou non.

En l’espèce, dans l’acte authentique de vente en date du 02 avril 2021, en page 15 de l’acte, figure une clause d’exonération de garantie des vices apparents et des vices cachés qui cependant ne s’applique pas pour les vices cachés si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction sauf si l’acquéreur a également cette égalité ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

La SCI de BEAULIEU actuel propriétaire a pour objet social et activité principale l’acquisition de ce bien uniquement et sa gestion. Cet immeuble est aussi la résidence principale des associés, l’autre partie du bien devant être exploitée comme gîte.
Monsieur [T] [B] est aussi gérant et associé d’une société spécialisée dans la vente, l’achat et la location de tout matériels et produits de nettoyage, d’entretien et d’hygiène intérieur et extérieur à des professionnels, collectivités et particuliers. Madame [Y] [O] est décoratrice d’intérieur.
En conséquence, au regard du caractère familial de cette SCI et des professions respectives de ses deux associés qui ne leur confèrent pas une connaissance spécifique en matière de construction, il convient d’écarter la qualité de professionnels pour ces acheteurs.

Monsieur [I] a exercé la profession d’agent immobilier et de promoteur, il est président depuis 2019 d’une SAS SP PROMOTION, et est également gérant de la société dénommée [I] IMMOBILIER dont l’activité déclarée est « activités des marchands de biens immobiliers ». La plaque professionnelle de cette entreprise mentionne les activités suivantes : « Conseils, Home Staging et Courtage en travaux » et enfin il exerce comme agent immobilier depuis 2008. Même si la vente du bien de [Localité 6] concernait sa résidence principale et même si son épouse qui est aussi vendeuse n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier, il apparaît que Monsieur [I] est un professionnel de l’immobilier. 

En conséquence, les vendeurs Monsieur et Madame [I] ne pourront se prévaloir de la clause exonératoire de garantie contenue dans l’acte de vente pour les vices cachés qui répondront aux conditions cumulatives de 1641 (gravité, antériorité à la vente, cachés pour les acquéreurs).

En revanche, classiquement les vendeurs ne sont pas tenus de garantir les vices apparents lors vente ou qui ne sont pas antérieurs à celle-ci ou qui n’ont pas la gravité suffisante.

C’est à l’une de ces principes que les demandes seront examinées, désordre par désordre.

Le chai – la charpente et la maçonnerie constituant la cuisine d’été

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641, très subsidiairement au titre de la violation de l’obligation de loyauté contractuelle des articles 1104 et 1112-1 du code civil. La demande fondée sur l’article 1792 vient d’être jugée prescrite.

Monsieur [J] indique dans son rapport en page 11 qu’il existe des déformations, un basculement des assises arrière, affectant la stabilité de l’ouvrage. Des étaiements ont dû être installés en urgence.
Monsieur [J] constate que dans le cadre de la transformation du chai il y a eu la création de deux ouvertures en anse de panier sans renfort ni en béton ni en contreventement pouvant stabiliser la structure. L’expert estime que “le linteau posé à l’occasion des travaux d’ouverture de ce chai n’était pas de nature à reprendre les efforts horizontaux ou les effets de déplacement dus au vent”. 
L’expert constate “un déplacement très ancien des pilliers de façades qui sont inclinés vers la piscine”.

Il est donc établi que ces désordres sont d’une gravité certaine car ils affectent la stabilité de la structure et engendrent un risque de basculement en l’absence d’étaiement.

Monsieur [J] estime que ce désordre n’était pas visible pour un néophyte lors de la visite en vue de l’achat (fin page 11, haut page 20 du rapport), contrairement à l’état de la charpente qui était visible (page 12 du rapport, haut de page, tableau de synthèse page 15).

En conséquence, les désordres liés à la maçonnerie support de la charpente de la cuisine d’été installée dans le chai ont bien la qualité de vices cachés en raison de leur gravité, de leur antériorité à la vente et de leur caractère caché pour les acquéreurs, qui seront donc reçus en leur demande sur ce point mais seront déboutés au titre de la charpente elle-même, qui était apparente. Il leur sera alloué la somme de 43.549 euros TTC au titre des travaux réparatoires, aucun élément n’ayant été produit pour combattre les sommes retenues par l’expert.

La demande relative à la charpente sera rejetée y compris sur le fondement très subsidiaire du manquement à l’obligation de conseil, alors que la charpente était immédiatement accessible, son caractère apparent faisant partie du cachet esthétique de la rénovation.

Le caillebotis de la piscine 

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641, très subsidiairement au titre de la violation de l’obligation de loyauté contractuelle des articles 1104 et 1112-1 du code civil. La demande fondée sur l’article 1792 vient d’être jugée non prescrite.

L’expert a constaté la dégradation de la terrasse en bois qui entoure la piscine justifiant une réfection intégrale. Il est constaté que les fibres de bois sont détruites et qu’il existe des risques de chutes et de blessures dans certaines zones (page 12 du rapport). Monsieur [J] constate que cette terrasse a été construite avec du sapin rouge traité autoclave classe IV, qui correspond à un choix de bois adapté. Il estime qu’il s’agit d’une dégradation normale dans le temps qui était visible lors de la visite (pages 15 et 18 du rapport).

La qualification de cette terrasse en caillebotis comme un ouvrage n’est pas contestée par les défendeurs.

Cependant, il ressort du rapport d’expertise que l’état actuel de la terrasse, visible lors de la visite, n’est pas dû à un vice de construction, un vice du sol, un défaut de conformité, une non façon mais résulte, au contraire, de l’usure normale dans le temps, quel que soit son état de gravité.

De simples vérifications lors de la visite, même par un acquéreur profane en immobilier, auraient permis de se rendre compte de la nécessité d’une réfection du caillebotis à très moyen terme.
Il n’appartenait pas aux vendeurs d’attirer spécifiquement l’attention des acquéreurs sur tous les défauts apparents du bien, que ces derniers peuvent constater lors des visites.

En conséquence, les demandes au titre du caillebotis seront rejetées.

[Adresse 4] [Localité 7]

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641.

L’expert a constaté en page 13 de son rapport une usure de l’entourage en kit formant la récupération des eaux pluviales. Il est fait état de signes de détérioration dues aux entrées d’eau qui ont existé. Monsieur [J] estime que cette situation n’était pas visible par un néophyte mais il qualifie cette usure de normale (page 18 du rapport) et précise que cette fenêtre “aurait dû être entretenue pour un bon vieillissement” (page 20 du rapport).

Contrairement aux allégations du demandeur, l’expert n’a pas évoqué d’impropriété à destination car le Velux n’est plus étanche, mais a indiqué que cette fenêtre de toit, située sur la maison de maître, “n’est plus dans un bon état de conservation” et qu’il conviendrait “a minima” de “remplacer l’entourage d’étanchéité” (page 13 du rapport), au contraire dans la liste des vices et non conformités pouvant générer une impropriété à destination, figurant en page 27 du rapport, le Velux ne figure pas.

Les défendeurs contestent la nature d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

En effet, cet élément d’équipement adjoint à un ouvrage existant, mis en place au cours des opérations de rénovation par les époux [I], n’est plus considéré depuis un revirement de jurisprudence du 21 mars 2024, comme un ouvrage. Il ne relève donc ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs (3 ème Civ., 21 mars 2024, pourvoi n°22-18.694, publié). 

En conséquence, la demande fondée sur l’article 1792 du code civil sera rejetée.

Enfin, les infiltrations d’eau, non contestées, sont dues à un défaut d’entretien de l’entourage d’étanchéité de la fenêtre, qui relève d’un entretien courant et qui si elle affecte la fonction d’étanchéité de la fenêtre n’a pas la gravité du désordre au sens de l’article 1641 du code civil.

La SCI BEAULIEU sera déboutée de sa demande à ce titre.

L’humidité des murs en moellons et le parquet de la maison de maître

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil au titre du premier désordre, sur 1792 et 1641 pour le second, mais il a été tranché que pour le parquet la demande fondée sur la garantie décennale était prescrite.

En raison des liens entre ces deux désordres ils seront examinés ensemble.

Contrairement à ce qu’allèguent les demandeurs, la clause prévue au contrat est claire et elle ne joue pas en raison de la qualité de professionnel de l’immobilier du vendeur seulement pour les vices cachés, en revanche le vendeur même professionnel de l’immobilier n’est pas tenu à garantir les vices apparents.

Il ressort du rapport d’expertise que de l’humidité par remontées capillaires dans les murs de la maison de maître a été constatée, qui endommage le parquet réalisé par le vendeur. Monsieur [J] indique que “la partie rez-de-chaussée de la maison principale présente des traces de remontées d’humidité salpêtreuse avec des traces blanchâtres sur les moellons” (page 12 du rapport). 

Monsieur [J] a mesuré cette humidité des murs, située à hauteur des allèges des fenêtres, présente aussi au sol, qui est recouvert par du parquet collé sur les anciennes tomettes, ainsi endommagé par ces remontées.

Selon l’expert, il y a un vice de construction du parquet puisqu’aucun film de protection anti humidité n’a été mis en oeuvre pour stopper les éventuelles zones d’humidité (page 18 du rapport) et ce désordre est aussi en lien pour l’expert avec les remontés d’humidité dans les murs qui ont dégradé le parquet collé directement sur la surface des carreaux de gironde.

En page 19 du rapport, l’expert évalue que lors de la visite des tâches noirâtres et des déformations de la surface des lames du parquet étaient visibles, il ajoute “ampleur plus conséquente constatée contradictoirement”. L’expert relève qu’un revêtement de teinte blanche cérusé a été réalisé sur l’ensemble du parquet, que les dégradations ne sont pas récentes, sont antérieures à la vente au vu des dégradations constatées, il conclut qu’elles étaient visibles pour un néophyte avant la vente (page 12 du rapport).

Cependant, l’expert indique en page 24 de son rapport que : « Nous sommes affirmatifs pour dire que les vices tels que constatés au contradictoire (parquet endommagé par les remontées d’humidité dans les murs salpêtreux) sont des zones qui sont évolutives et que par conséquent, lors de la vente, la notion d’apparent est erronée ». L’expert conclut à l’impossibilité de conserver le parquet.

L’expert constate que le désordre portant sur les murs en moellons préexistait à la vente mais que les remontées d’humidité n’étaient pas visibles à ce moment notamment pour un néophyte en pages 12 et 15 de son rapport. Cependant en page 19 de son rapport il conclut que l’humidité des murs en moellons était décelable par l’acquéreur.
Cette contradiction dans le rapport d’expertise se retrouve en page 25 puisque le désordre est qualifié de visible pour l’acquéreur (tableau en haut de la page), mais dans le tableau en bas de la page Monsieur [J] conclut à un vice qui n’était pas détectable lors de la vente, et ce tant pour l’humidité des murs en moellons que pour le parquet endommagé.

Les demandeurs ont produit les rapports techniques réalisés à leur demande par Monsieur [C] pour la SAS VESTA. Il ressort du rapport daté du 07 janvier suite à la visite sur site du 06 janvier 2022, soit 9 mois après la vente, que du salpêtre, des champignons et des traces d’humidité sont visibles sur les murs en pierre, que le parquet est déformé à de multiples endroits, que les traces d’humidité en bas des murs périphériques extérieurs et porteurs intérieurs vont jusqu’à 1,5 [ML] de hauteur, en réalité 1,5 mètres de hauteur, puisque la mesure des taux va de 10 cm du sol décroissant jusqu’à 1,5 [ML] de hauteur (pièce 3 des demandeurs).

La charge de la preuve du caractère non apparent du vice lors de la vente repose sur les demandeurs, or la lecture combinée du rapport d’expertise, malgré de regrettables contradictions dans les différents tableaux de synthèse et du rapport de Monsieur [C], montre qu’en réalité les signes de l’humidité très importante tant des murs en moellons que du parquet étaient visibles lors de la vente, au regard de l’étendue de l’humidité dans les murs et de l’importance des dégradations et déformations du parquet, qui se sont ensuite poursuivies après la vente.

En conséquence, même si ces désordres se sont aggravés depuis la vente, un vendeur néophyte était en mesure de les percevoir lors de la visite, en l’absence du caractère caché de ces deux désordres les demandeurs seront déboutés de leurs demandes les concernant.

Les moisissures dans le bureau de la maison principale

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil.

Le rapport de Monsieur [J] relève des traces noirâtres sous l’allège de la fenêtre indiquant un pont thermique et une mauvaise étanchéité du dormant de la fenêtre qui préexistait à la vente. En raison de la dégradation du joint formant étanchéité à l’eau sur la partie verticale extérieure basse, les menuiseries sont en contact direct avec la pierre (page 12 du rapport).

L’expert indique en page 20 de son rapport qu’il « s’agit effectivement d’un désordre dû à une absence d’entretien des joints d’étanchéités sur les dormants des fenêtres et la maçonnerie. Ces points d’usure ne présentaient pas de caractère infiltrant tel que nous en avons fait le constat». 
L’expert conclut en page 12 de son rapport que ce désordre était visible par un néophyte lors de la visite, et il réitère dans le tableau en page 15 du rapport, ainsi qu’en page 19. 

En conséquence les demandeurs seront déboutés sur ce point en raison du caractère apparent du désordre.



L’humidité du dressing et le décollement de la tapisserie

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil.

Ce désordre a été constaté par l’expert qui a relevé des traces noirâtres, un décollement de la tapisserie au niveau de l’allège de la fenêtre “signe d’un pont thermique dû à une mauvaise étanchéité du dormant de la fenêtre en raccord avec le support en pierre”. L’expert indique que ce désordre était visible par un néophyte lors de la visite et cette position est maintenue dans les différents tableaux de synthèse (pages 15, 19, 25 du rapport).

En conséquence les demandeurs seront déboutés sur ce point en raison du caractère apparent du désordre.

Le pied de poteau de l’auvent

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641.

Les défendeurs ne contestent pas que Monsieur [I] a restauré lui même le pied de poteau de l’auvent et l’avoir repeint, Monsieur [J] a constaté le pourrissement et l’état de dégradation avancée de ce poteau, nécessitant un remplacement.

L’expert judiciaire a aussi indiqué en page 20 de son rapport : “« Il s’agit d’un désordre visible et accessible techniquement pour un néophyte en la matière. Cette détérioration ne pouvait pas échapper à l’acquéreur ».

Les demandeurs justifient pas la production de photographies récentes de l’aggravation de la dégradation du poteau, ce qui ne démontre pas son caractère caché lors de la visite, mais confirme la nécessité de procéder à son changement. Les demandeurs ne sauraient arguer de la duplicité des vendeurs qui ont produit des photographies mettant en valeur leur bien lors de sa mise en vente, alors qu’ils ont visité eux même le bien avant de l’acheter et que le caractère apparent ou non des désordres s’apprécie non au regard d’un dossier papier mais au regard d’une ou plusieurs visites effectuées avant l’achat.

En conséquence les demandeurs seront déboutés sur ce point en raison du caractère apparent du désordre.

La charpente du Spa

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil.

L’expert confirme l’existence d’une déformation de la toiture au-dessus du Spa, qui engage la résistance de l’ouvrage. Monsieur [J] indique qu’il s’agit d’une non-conformité de conception de la charpente en raison de l’absence d’une panne intermédiaire qui aurait permis de raidir la structure sur sa portée de 4,70 m.
Selon l’expert “ ce désordre non visible par un néophyte, lors de la vente parle creux très accentué de cette couverture aurait dû interpeller les acquéreurs pour réaliser un diagnostic”. Il précise toutefois que le cintre de cette toiture est très visible du sol mais ne pouvait être décelable que pour un homme de l’art (page 13 du rapport).

Dans la mesure où il ne pèse pas sur l’acquéreur normalement diligent l’obligation de faire procéder à des mesures d’expertises particulières, il ne saurait être reproché aux acquéreurs, dont il a été jugé qu’il s’agit de néophytes, de ne pas avoir pris la mesure du désordre, qui était donc bien caché pour eux lors de la vente. De surcroît, ce désordre, qui affecte la structure à terme et rend la charpente impropre à l'usage auquel on la destine, aurait conduit l’acheteur à proposer un prix moindre s’il l’avait connu.

En l’absence d’élément venant remettre en question les chiffrages retenus par l’expert, il sera fait droit à la demande de la SCI BEAULIEU à hauteur de 7.900 euros TTC.

Le carrelage de la salle de bain du gîte 

Les demandeurs se fondent à titre principal sur l’article 1792 du code civil subsidiairement sur 1641.

Selon le rapport d’expertise, le carrelage fendu provient d’un défaut de mise en œuvre et de choix de matériau et ainsi d’une non-conformité aux règles de l’art, car le carrelage a été bâti sur un support vibrant en solivage bois non adapté à ce matériau.
Or, les vibrations du plancher bois sont incompatibles avec un carrelage sur chape ciment (page 14 du rapport).

Monsieur [J] précise que le solivage bois était visible depuis le rez-de-chaussée et que ce désordre, apparent lors de la vente était visible par un néophyte, ce qu’il confirme dans ses tableaux de synthèse (pages 15, 19, 25).

Les éléments photographiques produits par la SCI BEAULIEU ne permettent pas de combattre les conclusions issues de l’expertise judiciaire, en ce que le cadrage différent entre les deux prises de vue ne permet pas de voir l’état du carreau désormais fissuré, la photo présentée comme plus ancienne ne permettant pas de le voir (pages 65 et 66 des conclusions de la SCI BEAULIEU).
En conséquence les demandeurs seront déboutés sur ce point en raison du caractère apparent du désordre.

La fissure au-dessus de l’entrée et la toiture du local piscine

Les demandeurs se fondent exclusivement sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil et développent une motivation quant à cette prétention, contrairement à ce qu’indique les défendeurs (page 29 de leurs conclusions).

L’expert indique que cette fissure verticale de 60 cm au-dessus de l’entrée est en lien avec le solivage et sa souplesse. Il a constaté la fissuration d’un joint de raccord de deux plaques de placoplâtre, sans incidence sur la solidité du doublage. Monsieur [J] précise que ce désordre était visible pour un néophyte.



L’expert a constaté que la toiture du local piscine a une pente encaissée entre deux murs et se déverse dans une gouttière, il ajoute “Toutefois la partie se trouvant contre le mur mitoyen vient de se jeter en bas de pente contre le mur du voisin qui forme à cet endroit un retour de 150mm.”.
Selon lui, il s’agit d’une absence de conception, et non pas un défaut d’entretien, qui peut être résolue par un renvoi d’eau formé par un ouvrage en zinguerie. 
Il considère que ce désordre était non apparent lors de la vente pour la SCI DE BEAULIEU (pages 14, 15, 18, 19, 21 et 25).
Il convient d’observer que ce vice a les caractères d’une gravité suffisante au sens de l’article 1641 du code civil.

Monsieur [J] évalue à 500 euros le coût des travaux de reprise et il sera alloué cette somme, en l’absence de tout élément venant la remettre en question, le surplus de la demande soit 850 euros correspondant à la fissure au-dessus de l’entrée du gîte sera rejetée en raison du caractère apparent du désordre.

Sur les autres préjudices 

L’article 1645 du code civil prévoit que : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

Le vendeur professionnel est réputé connaître le vice et tenu de tous les dommages et intérêts. 
Il ressort en outre de la procédure que les vendeurs n’ont pas fait état de certains travaux, pourtant importants et relatifs à la structure, dans l’acte de vente. L’expert se contredit quant à la connaissance des vices par les vendeurs lors de la vente (page 17 du rapport) mais conclut en la connaissance par les vendeurs de l’ensemble des désordres à l’exception de la toiture du local piscine. 

Monsieur [J] rappelle que les bâtiments avaient une fonction de gîte qui reçoit donc du public et impose un entretien régulier et global pour la location (page 26 du rapport).

La SCI BEAULIEU est déboutée de l’ensemble de ses demandes relatives à la maison de maître, bâtiment principal, qui constitue l’habitation de la famille des associés, elle est reçue en ses demandes sur des bâtiments correspondant à la cuisine d’été aménagée sous le chai et au gîte : la charpente du Spa et l’évacuation des eaux de la toiture du local piscine.

En conséquence les demandes relatives au préjudice de jouissance de la maison principale, les frais au titre du démontage des caillebotis seront rejetés.

Il sera accordé à la SCI BEAULIEU la somme de 8.856,72 euros au titre du montage de l’étaiement provisoire et la somme de 2.300 euros au titre du démontage des étaiements après les travaux de maçonnerie de renfort des piliers, ces frais ayant été rendus nécessaires par le risque de basculement du chai et en lien avec les vices de la maçonnerie support de la charpente, soit la somme de 11.156,72 euros.

Les frais d’expertise amiable, de diagnostics, de constat de commissaire de justice relèvent de la catégorie des frais irrépetibles.

Il sera accordé la somme totale de 4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance relatif à la cuisine d’été dans le chai qui couvre la totalité de la période de la sécurisation de la structure par la mise en place d’étais à la fin des travaux réparatoires.

Les associés de la SCI BEAULIEU justifient des répercussions sur leur moral de ces désordres et il sera alloué la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral.

III) sur la demande subsidiaire de diminution du prix de vente en raison des vices cachés

Le préjudice subi par la SCI BEAULIEU du fait des désordres a déjà été réparé par l’allocation de sommes correspondant aux frais de remise en état et la demande de diminution du prix de vente est sans objet, elle sera rejetée.

VI ) Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. 

En outre, l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

En l’espèce, Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande de condamner Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] in solidum à payer à la SCI BEAULIEU la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter sur le fondement de l’article 514-1 du même code.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision contradictoire, publique, en premier ressort

DÉCLARE la SCI BEAULIEU irrecevable, en raison de la prescription, en ses demandes fondées sur l’article 1792 du code civil et portant sur la reprise de la charpente du chai (6.700 euros), sur la maçonnerie du support de la charpente du chai (43.549 euros ) et sur le parquet du séjour de la maison principale (17.600 euros),

N° RG 24/08157 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSDM


DÉCLARE la SCI BEAULIEU recevable en sa demande fondée sur l’article 1792 du code civil pour le caillebotis de la piscine,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] in solidum à payer à la SCI BEAULIEU les sommes suivantes :
au titre de la maçonnerie support charpente 43.549 euros TTC,
au titre de la charpente du SPA au niveau du gîte euros 7.900 TTC,
au titre de la toiture du local piscine 500 euros TTC.

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] in solidum à payer à la SCI BEAULIEU les sommes suivantes :
11.156,72 euros en réparation du préjudice matériel résultant des désordres,
4.000 euros en réparation du préjudice de jouissance, 
1.000 euros en réparation du préjudice moral.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] in solidum à payer à la SCI BEAULIEU la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [S] [I] née [P] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1792-1, code civil 1648, code civil 1112-1, code civil 1643, code civil 1645). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 5 août 2026 · Tribunal judiciaire de Dax · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01521

  en commun : code civil 1792-1, code civil 1112-1, code civil 1643, code civil 1645

• 26 juin 2026 · Cour d'appel de Bourges · Autre · n° 25/00961

  en commun : code civil 1648, code civil 1112-1, code civil 1643, code civil 1645

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00502

  en commun : code civil 1648, code civil 1112-1, code civil 1643, code civil 1645

• 9 juillet 2026 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 25/03672

  en commun : code civil 1648, code civil 1112-1, code civil 1643, code civil 1645

• 20 août 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/07726

  en commun : code civil 1648, code civil 1112-1, code civil 1643, code civil 1645

• 9 septembre 2026 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 24/00195

  en commun : code civil 1792-1, code civil 1648, code civil 1643, code civil 1645

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nîmes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 23/05971

  en commun : code civil 1792-1, code civil 1112-1, code civil 1643

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01739

  en commun : code civil 1792-1, code civil 1112-1, code civil 1643

Mise à jour de la source le 2026-06-05T18:14:48.165Z.