Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 2 juin 2026, n° 24/08937

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente

Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

N° RG 24/08937 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026 
50D

N° RG 24/08937
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP







AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]
[O] [X] [W] [K] [Y]
C/
SARL GEE DEVELOPPEMENT SAS MEMENTO MORI
SARL EN VILLE
SARL GEE DEVELOPPEMENT




 






Grosse Délivrée 
le :
à 

Me Sophie PASTURAUD
Me Anne THIBAUD



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 17 Mars 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] - [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL QUINCONCES IMMO dénommée AQUITAINE PROPERTY, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne THIBAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


Madame [O] [X] [W] [K] [Y]
née le 15 Juillet 1994 à [Localité 3] (GIRONDE)
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Anne THIBAUD, avocat au barreau de BORDEAUX



DEFENDERESSES

SARL GEE DEVELOPPEMENT en sa qualité d’associée de la SNC BX COSTEDOAT
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


SAS MEMENTO MORI en sa qualité d’associée de la SNC BX COSTEDOAT
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


SARL EN VILLE en sa qualité d’associée de la SNC BX COSTEDOAT
[Adresse 7]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


SARL GEE DEVELOPPEMENT en sa qualité de mandataire ad hoc de la SNC [Localité 1] COSTEDOAT en vertu d’une ordonnance rendue par le tribunal de commerce de BORDEAUX du 07 mai 2025
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
La SNC BX COSTEDOAT a acquis le 30 décembre 2021 un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 6]. Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’une division en parcelles, l’une de ces parcelles comprenant un immeuble composé d’un bâtiment unique élevé sur un sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de deux étages et de combles est administrée désormais par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], qui a pour syndic la SARL QUINCONCES IMMO, dénommée « AQUITAINE PROPERTY ».

N° RG 24/08937 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP



Suivant acte de vente du 15 décembre 2022, Madame [O] [Y] a acquis auprès de la SNC BX COSTEDOAT, dans cet ensemble immobilier le lot numéro 5 consistant en appartement au deuxième étage et comportant des combles à aménager, l’acte de vente précisant en page 17, que le vendeur a obtenu une déclaration préalable de travaux pour la création d’une terrasse tropézienne et l’a transférée à l’acquéreur.

Préalablement à la réalisation de travaux de rénovation de son bien, Madame [Y] a fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 25 janvier 2023. 

Se plaignant de la découverte d'une importante fissure sur un mur, elle a sollicité la société [T] qui a rendu un rapport de diagnostic le 06 mars 2023. 

Parallèlement, la police des édifices menaçant ruine de la Mairie de [Localité 1], s’est rendue sur les lieux le 02 mars 2023, et a établi un rapport le 07 mars 2023. Elle a conclu qu’il y avait lieu de mettre en place une procédure de de péril ordinaire (Art. L511-10 et L511-11 du CCH) et de mettre en demeure le syndic et/ou le(s) propriétaire(s) de mettre en œuvre des travaux de réparation nécessaires à la sécurité définis par un audit du mur mitoyen entre le [Adresse 9] et le [Adresse 10], travaux qui devront être réalisés dans un délai de 6 mois sauf si l'audit demande de réduire ce délai. 

Suivant courriers du 08 mars et 28 avril 2023, Madame [Y] a informé son vendeur des difficultés rencontrées et lui a demandé de prendre à sa charge les conséquences des désordres.

La société SNC BX COSTEDOAT a fait l’objet d’une dissolution décidée le 15 décembre 2022 et publiée au BODACC le 02 mars 2023, la SARL GEE DEVELOPPEMENT ayant été désigné en qualité de liquidateur. La radiation suite à la clôture des opérations de liquidation judiciaire intervenue le 31 janvier 2023 a été publiée au BODACC le 27 juillet 2023. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait réaliser un diagnostic structure par la société ID BATIMENT daté du 15 juin 2023. 

Madame [Y] a de plus sollicité une étude technique réalisée par le bureau ORIGINES STRUCTURES le 07 juin 2023, étude qui a conclu à l'existence de problématiques sur la charpente de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a également missionné le bureau d’étude ORIGINES STRUCTURES afin d’effectuer un diagnostic technique des fissures et une vérification de l'état de la charpente, bureau qui a rendu un rapport le 09 novembre 2023. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a mandaté la société MTP AQUITAINE qui a réalisé des travaux de mise en sécurité de l’immeuble. 

Faute d'accord, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et Madame [Y] ont, par actes en date des 11 et 18 octobre 2024, fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire la SARL GEE DEVELOPPEMENT en qualité de liquidateur de la SNC BX COSTEDOAT, la SARL GEE DEVELOPPEMENT, la SARL EN VILLE et la SAS MEMENTO MORI en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, aux fins d’obtenir au principal la condamnation des associés sur le fondement de la garantie des vices cachés à les indemniser d'un préjudice et à titre subsidiaire la condamnation de la SARL GEE DEVELOPPEMENT, en qualité de liquidateur de la SNC BX COSTEDOAT, à les indemniser d'un préjudice sur le fondement de la responsabilité du liquidateur amiable. 

Par conclusions d’incident signifiées le 03 février 2025, la SARL GEE DEVELOPPEMENT, la SARL EN VILLE et la SAS MEMENTO MORI ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tendant à faire juger irrecevable l’action engagée à l’encontre des trois associés de la SNC [Localité 1] COSTEDOAT, en raison d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de Madame [O] [Y] à leur encontre. 

Par conclusions d’incident en date du 09 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] a sollicité l’allocation d’une provision. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et Madame [Y] ont déposé une requête devant le président du Tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de voir désigner un mandataire ad hoc chargé de représenter la société BX COSTEDOAT dans la présente instance. Par ordonnance du 07 mai 2025, le Président du Tribunal de commerce a désigné la SARL GEE DEVELOPPEMENT, représentée par son gérant, en qualité de mandataire ad hoc chargé de représenter la SNC BX COSTEDOAT dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 COSTEDOAT et Madame [Y] ont, par acte en date du 06 juin 2025, fait assigner au fond la SARL GEE DEVELOPPEMENT en tant que mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT. 

Par conclusions d’incident notifiées le 02 décembre 2025, la société GEE DEVELOPPEMENT, en sa qualité d’associé et de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT, ainsi que les sociétés MEMENTO MORI et EN VILLE ont soulevé deux nouvelles fins de non-recevoir tendant à faire juger irrecevable l’action engagée à l’encontre de la société GEE DEVELOPPEMENT, en sa qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOART.

Lors de l’audience d’incident du 03 décembre 2025, le juge de la mise en état a pris acte du désistement par le syndicat des copropriétaires et Madame [Y] de leur demande de provision et renvoyé l’examen des fins de non-recevoir devant la juridiction saisie du fond. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 COSTEDOAT et Madame [O] [Y] demandent au Tribunal de : 
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, Vu l’article L237-12 du Code de commerce, Vu l’article L221-1 du Code de commerce,
JUGER le syndica des copropriétaires [Adresse 1] et Madame [O] [Y] recevables et bien fondés en leur action ;
En conséquence, 
REJETER l’intégralité des fins de non-recevoir soulevées par la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE ;




JUGER que le bien immobilier vendu par la SNC BX COSTEDOAT est affecté de différents vices cachés ; et que la SNC BX COSTEDOAT ne peut s’exonérer de sa garantie des vices en sa qualité de professionnel de l’immobilier ;
JUGER que la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, sont tenus de réparer l’intégralité de tous les dommages qui sont la conséquence des vices cachés ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 128.629,49 € TTC au titre des travaux réparatoires ; 
JUGER que la somme de 128.629,49 € TTC au titre des travaux réparatoires, sera réactualisée en fonction l'indice national du bâtiment BT 01 ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 33.328,27 € TTC relative à ses préjudices annexes, somme à parfaire ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, à verser à Madame [O] [Y] la somme de 46.345,00 € TTC au titre du préjudice de jouissance découlant de l’impossibilité d’utiliser son logement, à parfaire ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, à verser à Madame [O] [Y] la somme de 8.000 € TTC au titre de son préjudice moral ;
ET EN TOUT ETAT DE CAUSE,
DEBOUTER la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, et la société GEE DEVELOPPEMENT es qualité de liquidateur amiable de la SNC BX COSTEDOAT, à verser aux demandeurs respectifs la somme de 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI, et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, et la société GEE DEVELOPPEMENT es qualité de liquidateur amiable de la SNC BX COSTEDOAT, aux entiers dépens de l'instance, qui seront à recouvrer conformément à l'article 699 du Code de procédure civile par Maître Anne THIBAUD.








Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2026, les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI, et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, et la société GEE DEVELOPPEMENT es qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT demandent au Tribunal de : 
Vu les articles 122 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile, Vu les articles 1641 et suivants du Code de Procédure Civile, 
A – A TITRE PRINCIPAL, SUR L’IRRECEVABILITE DE L’ACTION 
1°) JUGER que l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] et Madame [O] [Y] est fondée sur l’action en garantie des vices-cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code Civil. 
2°) A titre principal, 
- CONSTATER que la SNC BX COSTEDOAT n’est pas partie à l’instance. 
- DECLARER irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y] à l’encontre de la Société GEE DEVELOPPEMENT en qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT. 
A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer que la SNC BX COSTEDOAT a été régulièrement assignée et est partie à l’instance, 
- DECLARER irrecevable pour cause de prescription l’action engagée suivant exploit extrajudiciaire en date du 06 juin 2025 par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y]. 
3°) JUGER que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y] ne disposent pas d’une créance certaine liquide et exigible à l’encontre de la SNC BX COSTEDOAT. 
Par conséquent, 
- DECLARER que le Syndicat de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y] sont dépourvus d’intérêt et de qualité à agir à l’encontre de la Société GEE DEVELOPPEMENT, de la Société MEMENTO MORI et de la Société EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT. 
- JUGER que la Société GEE DEVELOPPEMENT, la Société MEMENTO MORI et la Société EN VILLE n’ont pas qualité à défendre sur l’action en garantie des vices cachés. 
Par conséquent, 
- DECLARER irrecevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11] et Madame [O] [Y] à l’encontre de la Société GEE DEVELOPPEMENT, de la Société MEMENTO MORI et de la Société EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT. 
Par conséquent, DECLARER irrecevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] et Madame [O] [Y] à l’encontre de la Société GEE DEVELOPPEMENT, de la Société MEMENTO MORI et de la Société EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT. 
II – A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LE FOND 
1°) A titre principal, DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et Madame [O] [Y] de leurs actions en garantie des vices cachés. 
2°) A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal venait à juger bien fondée l’action en garantie des vices cachés initiée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] et Madame [O] [Y].





- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] de ses demandes formulées au titre des travaux réparatoires et des préjudices annexes. 
- DEBOUTER Madame [O] [Y] de ses demandes formulées au titre du préjudice de jouissance et de son préjudice moral. 
3°) A titre très subsidiaire et avant dire droit : ORDONNER une mesure d’instruction. Par conséquent, DESIGNER tel Expert Judiciaire qu’il plaira au Tribunal avec mission habituelle en pareille matière 
4°) Sur la responsabilité des associés de la SNC BX COSTEDOAT et la responsabilité de la Société GEE DEVELOPPEMENT en qualité de liquidateur amiable : 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y] de leurs demandes. 
Par conséquent, 
- METTRE hors de cause la Société MEMENTO MORI, la Société EN VILLE, de la Société GEE DEVELOPPEMENT à quelque titre que ce soit. 
III – EN TOUTE HYPOTHESE 
- DEBOUTER le Syndicat de l’immeuble 29 COSTEDOAT et Madame [O] [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions. 
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] et Madame [O] [Y] au paiement de la somme de 8 000 € euros sur le fondement de l’article 700 CPC. 
- LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026 jour des plaidoiries.

Pour un pus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS :

Sur les fins de non-recevoir :

Sur l’action engagée à l’encontre de la SARL GEE DEVELOPPEMENT en qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT. 

Les défendeurs font valoir que ce n'est pas la SNC BX COSTEDOAT représentée par la SARL GEE DEVELOPPEMENT, son mandataire ad hoc, qui a été régulièrement assignée mais la SARL GEE DEVELOPPEMENT « en qualité de mandataire ad hoc » et donc personnellement et que la SNC BX COSTEDOAT régulièrement représentée n'est alors pas dans la cause. 

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen ui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel de défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée ».



N° RG 24/08937 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP




L’article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que lorsque la liquidation amiable d’une société est clôturée, la société est radiée du registre du commerce et des sociétés et les fonctions du liquidateur prennent fin.

La personnalité morale d'une société subsiste aussi longtemps que les droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés (Com. 26 janvier 1993, bull. No 33, no91-11.285, Com. 6 mai 1999, bull. no 99, no 96-18.070, Soc. 28 mai 2013, no 12-20.656).

La société peut donc être assignée en justice et les actions déjà engagées contre elle poursuivies, sauf, pour le demandeur, à solliciter la nomination d'un mandataire ad hoc, chargé de représenter la société défenderesse (Civ. 3ème, 27 juin 2001, no 99-21.853 ; Soc. 28 mai 2013, no 12-20.656). 

En l'espèce, le 07 mai 2025, le Président du Tribunal de commerce de Bordeaux a désigné la SARL GEE DEVELOPPEMENT, représentée par son gérant, en qualité de mandataire ad hoc chargé de représenter la SNC BX COSTEDOAT dans le cadre de la présente instance.

L'assignation délivrée le 06 juin 2025 l'a été à la SARL GEE DEVELOPPEMENT en sa qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT.

Sauf à jouer sur les mots, c'est donc bien le mandataire ad hoc spécialement désigné pour représenter la société dans la présente procédure qui a été assigné, peu importe que la formule employé soit « la SARL GEE DEVELOPPEMENT en sa qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT » ou la « SNC BX COSTEDOAT représentée par la SARL GEE DEVELOPPEMENT désignée en qualité de mandataire ad hoc » et aucune irrecevabilité ne saurait en découler, la SNC BX COSTEDOAT représentée par la SARL GEE DEVELOPPEMENT régulièrement représentée par son mandataire ad hoc étant alors partie à l’instance. 

A titre subsidiaire, les défenderesses font valoir que l’action engagée à l'encontre de la SNC BX COSTEDOAT ainsi représentée le 06 juin 2025 est prescrite, en ce que le vice était connu avant le 06 juin 2023. 

En application de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. 

La découverte du vice suppose la connaissance de sa cause, son ampleur et ses conséquences. 

Le rapport [T] rendu suite à la visite du 22 février 2023 dont il n'est pas contesté qu'il a été établi le 06 mars relève la présence de plusieurs fissures de largeur pluricentimétrique dans le mur mitoyen (entre le 29 et le 31) sur la hauteur du lot de Madame [Y] et de ses combles. Il conclut que ces fissures ne sont pas évolutives et qu'il n'existe pas de risque immédiat en l'état pouvant affecter la stabilité de l'immeuble mais qu'il est indispensable de procéder à des travaux de confortement pour assurer la pérennité du bâti et qu'il y a lieu de prendre attache avec une entreprise spécialisée pour procéder à un couturage des fissures par scellement d 'agrafes sur la hauteur du mur suivi d'un rejointement soigné des pierres. 

Comme exposé préalablement le rapport de la police des édifices du 07 mars 2023 conclut qu’il y a lieu de mettre en place une procédure de péril ordinaire et de mettre en œuvre des travaux de réparation nécessaires à la sécurité définis par un audit du mur mitoyen entre le [Adresse 13] et le [Adresse 10], travaux qui devront être réalisé dans un délai de 6 mois sauf si un audit demande de réduire ce délai. 

Le diagnostic structure réalisé par la société ID BATIMENT le 15 juin 2023 relève au niveau de l'appartement R+2, la présence d'importantes lézardes verticales au niveau du mur mitoyen entre le 29 et le 31, l'absence de sommier en béton armé sous les appuis des poutres en bois s'appuyant sur ce mur mitoyen, l'existence de vides entre les pierres, l'absence de sommier en béton armé sous les appuis du linteau métallique, que la charpente en bois de l'immeuble est dégradée, et, au niveau de la façade arrière, la présence de désordres au niveau d'un encadrement en pierre et d'un linteau métallique dans un état avancé de corrosion . Il conclut à l'urgence de la réfection du mur mitoyen, à la nécessité à court terme de remplacer les pierres en mauvais état, de refaire les balcons et les linteaux, de faire réaliser un état sanitaire de la charpente et des planchers du R+2, et de refaire l'ensemble de la charpente. 

Le bureau ORIGINES STRUCTURES a en outre alerté, dans un mail du 07 juin 2023, le Syndic de l'immeuble de la nécessité de réaliser un étaiement d'urgence pour éviter toute rupture de la charpente et que l'ensemble de la toiture devait être refait à neuf (charpente + couverture). 

Il en résulte que la gravité et l'étendue du vice et notamment le caractère urgent et nécessaire de la réfection du mur mitoyen et de la charpente n'ont été connus qu'après le 06 juin 2023, quand bien même Madame [Y] aurait sollicité de son vendeur dès mars 2023 la prise en charge de travaux liés à la découverte de fissures. 

L'assignation ayant ensuite été délivrée le 06 juin 2025, il s'en suit que l'action des demandeurs n'est pas prescrite à l'encontre de la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc. 

Les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] et de Madame [Y] sont ainsi recevables à l'encontre de la SNC BX COSTEDOAT régulièrement représentée par son mandataire ad hoc. 

Sur l’action engagée à l’encontre de la SARL GEE DEVELOPPEMENT, de la SAS MEMENTO MORI et de la SARL EN VILLE, en leur qualité d’associées de la SNC BX COSTEDOAT : 

Les défenderesses soulèvent l'irrecevabilité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et Madame [Y] à l’encontre des sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, faisant valoir qu'ils ne disposent pas d’une créance certaine liquide et exigible à l’encontre de la SNC BX COSTEDOAT aux motifs que la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc ne serait pas à la cause et de l’absence d’une dette sociale. 
N° RG 24/08937 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP



En application de l’article L221-1 du code de commerce : « Les associés en nom collectif ont tous la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé, qu'après avoir vainement mis en demeure la société par acte extrajudiciaire. ».

Néanmoins, lorsque la société est dissoute et liquidée, le créancier est dispensé de poursuivre vainement et préalablement la société (3e civ. 31 mars 2004, Bull. III, no 67 ; 3e civ., 12 septembre 2007, Bull., III, no142) et si la personnalité morale d'une société dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés, la clôture de la liquidation dispense le créancier d'établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser (3e Civ., 10 février 2010, pourvoi no 09-10.982 ; Cass. com. 21-3-2018 no 16-18.362). 

En outre, les sommes demandées l'étant sur le fondement de la garantie des vices cachés à laquelle est tenue le vendeur, il s'agit d'une dette sociale de la SNC BX COSTEDOAT sans qu'il soit nécessaire au stade de la recevabilité d'établir le bien-fondé des demandes, ce qui relève de l'examen au fond et sans qu'il soit exigé par la jurisprudence que les sommes demandées aient fait l'objet d 'un titre exécutoire. 

Ainsi, les demandes de syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de Madame [Y] à l’encontre de la SARL GEE DEVELOPPEMENT, de la SAS MEMENTO MORI et de la SARL EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, sont recevables. 

Sur le fond : 

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L’article 1645 du même code stipule que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose que soient démontrées l’existence d’un vice, sa gravité, son caractère caché et son antériorité relativement à la vente.

Il résulte du rapport [T] du 06 mars 2023 qui a révélé la présence de plusieurs fissures de largeur pluricentimétrique dans le mur mitoyen, du rapport de la police des édifices du 07 mars 2023 qui confirme la présence de lézardes verticales sur le mur mitoyen et conclut à la nécessité de mettre en œuvre des travaux de réparation nécessaires à la sécurité définis par un audit de ce mur, dans un délai de 6 mois maximum et à la mise en place une procédure de péril ordinaire, du diagnostic structure de la société ID BATIMENT du 15 juin 2023 confirmant encore au niveau de l'appartement R+2, la présence d'importantes lézardes verticales au niveau du mur mitoyen et révélant en outre l'absence de sommier en béton armé sous les appuis des poutres en bois s'appuyant sur ce mur mitoyen, l'existence de vides entre les pierres, l'absence de sommier en béton armé sous les appuis du linteau métallique, la dégradation de la la charpente en bois de l'immeuble et concluant à l'urgence de la réfection du mur mitoyen, de faire réaliser un état sanitaire des planchers du R+2 et de refaire l'ensemble de la charpente, du mail du bureau ORIGINES STRUCTURES du 07 juin 2023 qui alerte sur la nécessité de réaliser un étaiement d'urgence pour éviter toute rupture de la charpente et de refaire à neuf l'ensemble de la toiture et enfin du diagnostic structurel de la charpente réalisé par ce même bureau le 09 novembre 2023 concluant à la nécessité de changer les éléments de la charpente, tous éléments qui se corroborent, que le bien est affecté dans sa structure de vices graves, sans qu'il soit nécessaire de recourir à la désignation d'un expert judiciaire, le Tribunal étant suffisamment informé. Ces vices sont antérieurs à la vente, l'état de dégradation intrinsèque de la charpente et du mur mitoyen ne résultant pas des travaux réalisés par Madame [Y] qui ont consisté à mettre à nu ces éléments tel que cela résulte des planches photographiques intégrées aux éléments susvisés, sans qu'il soit de même nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire pour déterminer l'antériorité du vice. Enfin, les vices étaient cachés au moment de la vente, n'ayant été révélés que suite à ces travaux, sans que le fait que l'un des acquéreurs des lots soit un agent immobilier, non professionnel de la construction, qui exerce au pied de l'immeuble, n'en démontre une connaissance préalable.

Il est ainsi établi que le bien est affecté de défauts d'une telle importance que les acheteurs ne l'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus et la SNC BX COSTEDOAT, vendeur professionnel, ne peut s’exonérer de leur garantie et sera tenue de réparer l’ensemble des préjudices qui en résulte. 

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait réaliser des travaux de mise en sécurité de l'immeuble suite au diagnostic réalisé par ID BATIMENT sur le mur mitoyen par la société MTP AQUITAINE pour un montant payé non litigieux de 24.156 euros. Il ne peut être lui être reproché d'avoir fait réaliser ces travaux sans attendre dans la mesure où il était visé par une procédure de péril ordinaire l'obligeant à les mettre en œuvre et où ces travaux apparaissent correspondre aux préconisations du bureau d'étude. Il lui sera donc accordée cette somme. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite ensuite le remboursement de sommes qu'il a exposées pour la réhabilitation de la charpente (7.453,86 € + 76.349,90 € + 18.306,25 €).

Il produit une facture de la société AUBIER en date du 23 juillet 2025 d'un montant de 76.349,90 euros pour la dépose de l'ensemble de la couverture, la fourniture et la pose d'une nouvelle charpente et couverture avec zinguerie, une fenêtre de toit et bandeaux. Alors que le vice concerne l'ensemble de la charpente, que le rapport de la police des édifices spécifiait que les travaux nécessaires « à la sécurité » définis par l'audit pourraient s 'étendre à d'autres parties du bâti et que dans son courrier du 18 décembre 2025, la Mairie indique avoir accordé une prolongation du délai pour le chantier de la charpente et de la couverture, il ne peut être reproché de même au syndicat des copropriétaires de les avoir d'ores et déjà fait réaliser, en ce compris la fenêtre de toit, les photographies annexées au diagnostic ID bâtiment montrant l'existence d'une telle fenêtre à l'origine et alors que ces travaux ne concernent pas la création d'une terrasse tropézienne pour Madame [Y]. Il sera ainsi accordé le montant de cette facture. 

Le syndicat des copropriétaires produit également une facture d'acompte de la société JRC d'un montant de 7.453, 86 euros pour une « avance de démarrage de travaux ». Cependant, alors qu'il affirme au final ne pas avoir eu recours à cette entreprise qui a été remplacée par la société SCA, rien ne démontre le paiement de cette facture qui est seulement accompagnée du RIB de la société. Il sera ainsi débouté de cette demande.

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit deux factures de la société SCA pour un montant total de 19.002 euros pour la réalisation de sommiers côté façades avant et arrière, le rehaussage des murs, la création d'ouvertures dans les murs des combles, la réalisation d'un tirant, la reprise du plancher et la pose et la dépose de carrelage. Il sera accordée la somme demandée de 18.306,25 euros au titre de cette facture en ce compris la création d'ouvertures dans les murs des combles qui apparait en lien avec la reprise des vices et les travaux de sommier et rehausse associés ( ouverture n'étant pas synonyme de fenêtre). 

En conséquence, la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 94.656,15 euros au titre des travaux réparatoires, sans qu'il y ait lieu à indexation, les sommes ayant déjà été payées. 

Seront en outre accordées les sommes de 1.080 euros en réparation du coût du diagnostic de la société [T], de 4.209,77 euros en indemnisation du coût du diagnostic et de la maîtrise d'œuvre de la société ID BATIMENT, de 5.640 euros en réparation du coût des interventions de la société ORIGINE STRUCTURE (1.920 euros suivant facture du 09 novembre 2023 et 3.720 euros suivant facture du 28 mai 2024 ), 1.210 euros en réparation du coût du piquage du mur mitoyen (facture VICTOR DA CUNHA du 12/04/2023), 3.266 euros en réparation du coût de l'assurance dommages-ouvrage (850 euros auprès de la société ASSURIMO pour les travaux de réfection du mur mitoyen suivant facture du 29 novembre 2023 et 2.416 euros auprès de la société DOURSAT pour les travaux de charpente suivant relevé du 31 janvier 2025), dont il est justifié et qui sont en relation stricte avec la réparation des vices cachés. 

En application de l'article 18-1 A II de la loi du 10 juillet 1965, les travaux mentionnés au II de l'article 14-1 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.

En l’absence de production par le syndicat des copropriétaires d’une délibération conforme à ce texte, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de Syndic. 

Les frais de constat de commissaire de justice ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent donner lieu à l'allocation de dommages et intérêts et seront pris en considération au titre des frais exposés non compris dans les dépens relevant de l’article 700 du code de procédure civile. 




Enfin, il n'est pas justifié de ce que les frais de direction des travaux exposés suivant factures de la société CIBLE des 30 avril et 31 juillet 2025 concernent les travaux de reprise des vices objet du litige et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre. 

En conséquence, la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] la somme de 15.405,77 euros en remboursement des frais exposés. 

S'agissant du préjudice de jouissance de Madame [Y], celle-ci fait valoir qu'elle n’a pas pu intégrer son logement et a été contrainte de se loger dans un nouvel appartement tout en payant les échéances de son prêt. Cependant, alors qu'elle avait entrepris des travaux de réhabilitation totale de son lot dont il n'est pas justifié d'une date prévisible d'achèvement pendant lesquels elle aurait dû en tout état de cause se loger, que les travaux de réparation des parties communes sont achevés et que les échéances du prêt sont la contrepartie de l'acquisition de la propriété, elle ne justifie pas avoir subi un préjudice de jouissance ni dans son quantum ni dans sa durée relatif à la privation de l'usage de son lot et sera déboutée de sa demande à ce titre. Elle sera de même déboutée de sa demande en réparation d'un préjudice moral faute de justifier de toute atteinte psychologique, de toute atteinte à ses sentiments d'affection, d'honneur et ou de considération. 

Sur les demandes annexes : 

La SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc GEE DEVELOPPEMENT et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE en qualité d’associées de la SNC BX COSTEDOAT, parties perdantes, seront condamnées aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

Au titre de l'équité, elles seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et Madame [Y] sera déboutée de sa demande sur ce fondement. 

L'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS : 

Le Tribunal, 

DECLARE recevable les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de Madame [Y] à l'encontre de la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT.


DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] et de Madame [Y] à l’encontre de la SARL GEE DEVELOPPEMENT, de la SAS MEMENTO MORI et de la SARL EN VILLE, en leur qualité d’associées de la SNC BX COSTEDOAT. 

CONDAMNE la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 94.656,15 euros au titre des travaux réparatoires. 

CONDAMNE la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 15.405,77 euros en réparation de ses frais annexes. 

CONDAMNE la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

DEBOUTE l'ensemble des parties du surplus de leurs demandes. 

CONDAMNE la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Texte intégral

N° RG 24/08937 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026 
50D

N° RG 24/08937
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP







AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]
[O] [X] [W] [K] [Y]
C/
SARL GEE DEVELOPPEMENT SAS MEMENTO MORI
SARL EN VILLE
SARL GEE DEVELOPPEMENT




 






Grosse Délivrée 
le :
à 

Me Sophie PASTURAUD
Me Anne THIBAUD



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 17 Mars 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] - [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL QUINCONCES IMMO dénommée AQUITAINE PROPERTY, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne THIBAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


Madame [O] [X] [W] [K] [Y]
née le 15 Juillet 1994 à [Localité 3] (GIRONDE)
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Anne THIBAUD, avocat au barreau de BORDEAUX



DEFENDERESSES

SARL GEE DEVELOPPEMENT en sa qualité d’associée de la SNC BX COSTEDOAT
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


SAS MEMENTO MORI en sa qualité d’associée de la SNC BX COSTEDOAT
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


SARL EN VILLE en sa qualité d’associée de la SNC BX COSTEDOAT
[Adresse 7]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


SARL GEE DEVELOPPEMENT en sa qualité de mandataire ad hoc de la SNC [Localité 1] COSTEDOAT en vertu d’une ordonnance rendue par le tribunal de commerce de BORDEAUX du 07 mai 2025
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
La SNC BX COSTEDOAT a acquis le 30 décembre 2021 un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 6]. Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’une division en parcelles, l’une de ces parcelles comprenant un immeuble composé d’un bâtiment unique élevé sur un sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de deux étages et de combles est administrée désormais par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], qui a pour syndic la SARL QUINCONCES IMMO, dénommée « AQUITAINE PROPERTY ».

N° RG 24/08937 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP



Suivant acte de vente du 15 décembre 2022, Madame [O] [Y] a acquis auprès de la SNC BX COSTEDOAT, dans cet ensemble immobilier le lot numéro 5 consistant en appartement au deuxième étage et comportant des combles à aménager, l’acte de vente précisant en page 17, que le vendeur a obtenu une déclaration préalable de travaux pour la création d’une terrasse tropézienne et l’a transférée à l’acquéreur.

Préalablement à la réalisation de travaux de rénovation de son bien, Madame [Y] a fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 25 janvier 2023. 

Se plaignant de la découverte d'une importante fissure sur un mur, elle a sollicité la société [T] qui a rendu un rapport de diagnostic le 06 mars 2023. 

Parallèlement, la police des édifices menaçant ruine de la Mairie de [Localité 1], s’est rendue sur les lieux le 02 mars 2023, et a établi un rapport le 07 mars 2023. Elle a conclu qu’il y avait lieu de mettre en place une procédure de de péril ordinaire (Art. L511-10 et L511-11 du CCH) et de mettre en demeure le syndic et/ou le(s) propriétaire(s) de mettre en œuvre des travaux de réparation nécessaires à la sécurité définis par un audit du mur mitoyen entre le [Adresse 9] et le [Adresse 10], travaux qui devront être réalisés dans un délai de 6 mois sauf si l'audit demande de réduire ce délai. 

Suivant courriers du 08 mars et 28 avril 2023, Madame [Y] a informé son vendeur des difficultés rencontrées et lui a demandé de prendre à sa charge les conséquences des désordres.

La société SNC BX COSTEDOAT a fait l’objet d’une dissolution décidée le 15 décembre 2022 et publiée au BODACC le 02 mars 2023, la SARL GEE DEVELOPPEMENT ayant été désigné en qualité de liquidateur. La radiation suite à la clôture des opérations de liquidation judiciaire intervenue le 31 janvier 2023 a été publiée au BODACC le 27 juillet 2023. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait réaliser un diagnostic structure par la société ID BATIMENT daté du 15 juin 2023. 

Madame [Y] a de plus sollicité une étude technique réalisée par le bureau ORIGINES STRUCTURES le 07 juin 2023, étude qui a conclu à l'existence de problématiques sur la charpente de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a également missionné le bureau d’étude ORIGINES STRUCTURES afin d’effectuer un diagnostic technique des fissures et une vérification de l'état de la charpente, bureau qui a rendu un rapport le 09 novembre 2023. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a mandaté la société MTP AQUITAINE qui a réalisé des travaux de mise en sécurité de l’immeuble. 

Faute d'accord, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et Madame [Y] ont, par actes en date des 11 et 18 octobre 2024, fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire la SARL GEE DEVELOPPEMENT en qualité de liquidateur de la SNC BX COSTEDOAT, la SARL GEE DEVELOPPEMENT, la SARL EN VILLE et la SAS MEMENTO MORI en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, aux fins d’obtenir au principal la condamnation des associés sur le fondement de la garantie des vices cachés à les indemniser d'un préjudice et à titre subsidiaire la condamnation de la SARL GEE DEVELOPPEMENT, en qualité de liquidateur de la SNC BX COSTEDOAT, à les indemniser d'un préjudice sur le fondement de la responsabilité du liquidateur amiable. 

Par conclusions d’incident signifiées le 03 février 2025, la SARL GEE DEVELOPPEMENT, la SARL EN VILLE et la SAS MEMENTO MORI ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tendant à faire juger irrecevable l’action engagée à l’encontre des trois associés de la SNC [Localité 1] COSTEDOAT, en raison d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de Madame [O] [Y] à leur encontre. 

Par conclusions d’incident en date du 09 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] a sollicité l’allocation d’une provision. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et Madame [Y] ont déposé une requête devant le président du Tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de voir désigner un mandataire ad hoc chargé de représenter la société BX COSTEDOAT dans la présente instance. Par ordonnance du 07 mai 2025, le Président du Tribunal de commerce a désigné la SARL GEE DEVELOPPEMENT, représentée par son gérant, en qualité de mandataire ad hoc chargé de représenter la SNC BX COSTEDOAT dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 COSTEDOAT et Madame [Y] ont, par acte en date du 06 juin 2025, fait assigner au fond la SARL GEE DEVELOPPEMENT en tant que mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT. 

Par conclusions d’incident notifiées le 02 décembre 2025, la société GEE DEVELOPPEMENT, en sa qualité d’associé et de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT, ainsi que les sociétés MEMENTO MORI et EN VILLE ont soulevé deux nouvelles fins de non-recevoir tendant à faire juger irrecevable l’action engagée à l’encontre de la société GEE DEVELOPPEMENT, en sa qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOART.

Lors de l’audience d’incident du 03 décembre 2025, le juge de la mise en état a pris acte du désistement par le syndicat des copropriétaires et Madame [Y] de leur demande de provision et renvoyé l’examen des fins de non-recevoir devant la juridiction saisie du fond. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 COSTEDOAT et Madame [O] [Y] demandent au Tribunal de : 
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, Vu l’article L237-12 du Code de commerce, Vu l’article L221-1 du Code de commerce,
JUGER le syndica des copropriétaires [Adresse 1] et Madame [O] [Y] recevables et bien fondés en leur action ;
En conséquence, 
REJETER l’intégralité des fins de non-recevoir soulevées par la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE ;




JUGER que le bien immobilier vendu par la SNC BX COSTEDOAT est affecté de différents vices cachés ; et que la SNC BX COSTEDOAT ne peut s’exonérer de sa garantie des vices en sa qualité de professionnel de l’immobilier ;
JUGER que la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, sont tenus de réparer l’intégralité de tous les dommages qui sont la conséquence des vices cachés ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 128.629,49 € TTC au titre des travaux réparatoires ; 
JUGER que la somme de 128.629,49 € TTC au titre des travaux réparatoires, sera réactualisée en fonction l'indice national du bâtiment BT 01 ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 33.328,27 € TTC relative à ses préjudices annexes, somme à parfaire ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, à verser à Madame [O] [Y] la somme de 46.345,00 € TTC au titre du préjudice de jouissance découlant de l’impossibilité d’utiliser son logement, à parfaire ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, à verser à Madame [O] [Y] la somme de 8.000 € TTC au titre de son préjudice moral ;
ET EN TOUT ETAT DE CAUSE,
DEBOUTER la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, et la société GEE DEVELOPPEMENT es qualité de liquidateur amiable de la SNC BX COSTEDOAT, à verser aux demandeurs respectifs la somme de 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc, et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI, et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, et la société GEE DEVELOPPEMENT es qualité de liquidateur amiable de la SNC BX COSTEDOAT, aux entiers dépens de l'instance, qui seront à recouvrer conformément à l'article 699 du Code de procédure civile par Maître Anne THIBAUD.








Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2026, les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI, et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, et la société GEE DEVELOPPEMENT es qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT demandent au Tribunal de : 
Vu les articles 122 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile, Vu les articles 1641 et suivants du Code de Procédure Civile, 
A – A TITRE PRINCIPAL, SUR L’IRRECEVABILITE DE L’ACTION 
1°) JUGER que l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] et Madame [O] [Y] est fondée sur l’action en garantie des vices-cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code Civil. 
2°) A titre principal, 
- CONSTATER que la SNC BX COSTEDOAT n’est pas partie à l’instance. 
- DECLARER irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y] à l’encontre de la Société GEE DEVELOPPEMENT en qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT. 
A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer que la SNC BX COSTEDOAT a été régulièrement assignée et est partie à l’instance, 
- DECLARER irrecevable pour cause de prescription l’action engagée suivant exploit extrajudiciaire en date du 06 juin 2025 par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y]. 
3°) JUGER que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y] ne disposent pas d’une créance certaine liquide et exigible à l’encontre de la SNC BX COSTEDOAT. 
Par conséquent, 
- DECLARER que le Syndicat de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y] sont dépourvus d’intérêt et de qualité à agir à l’encontre de la Société GEE DEVELOPPEMENT, de la Société MEMENTO MORI et de la Société EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT. 
- JUGER que la Société GEE DEVELOPPEMENT, la Société MEMENTO MORI et la Société EN VILLE n’ont pas qualité à défendre sur l’action en garantie des vices cachés. 
Par conséquent, 
- DECLARER irrecevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11] et Madame [O] [Y] à l’encontre de la Société GEE DEVELOPPEMENT, de la Société MEMENTO MORI et de la Société EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT. 
Par conséquent, DECLARER irrecevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] et Madame [O] [Y] à l’encontre de la Société GEE DEVELOPPEMENT, de la Société MEMENTO MORI et de la Société EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT. 
II – A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LE FOND 
1°) A titre principal, DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et Madame [O] [Y] de leurs actions en garantie des vices cachés. 
2°) A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal venait à juger bien fondée l’action en garantie des vices cachés initiée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] et Madame [O] [Y].





- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] de ses demandes formulées au titre des travaux réparatoires et des préjudices annexes. 
- DEBOUTER Madame [O] [Y] de ses demandes formulées au titre du préjudice de jouissance et de son préjudice moral. 
3°) A titre très subsidiaire et avant dire droit : ORDONNER une mesure d’instruction. Par conséquent, DESIGNER tel Expert Judiciaire qu’il plaira au Tribunal avec mission habituelle en pareille matière 
4°) Sur la responsabilité des associés de la SNC BX COSTEDOAT et la responsabilité de la Société GEE DEVELOPPEMENT en qualité de liquidateur amiable : 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et Madame [O] [Y] de leurs demandes. 
Par conséquent, 
- METTRE hors de cause la Société MEMENTO MORI, la Société EN VILLE, de la Société GEE DEVELOPPEMENT à quelque titre que ce soit. 
III – EN TOUTE HYPOTHESE 
- DEBOUTER le Syndicat de l’immeuble 29 COSTEDOAT et Madame [O] [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions. 
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] et Madame [O] [Y] au paiement de la somme de 8 000 € euros sur le fondement de l’article 700 CPC. 
- LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026 jour des plaidoiries.

Pour un pus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS :

Sur les fins de non-recevoir :

Sur l’action engagée à l’encontre de la SARL GEE DEVELOPPEMENT en qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT. 

Les défendeurs font valoir que ce n'est pas la SNC BX COSTEDOAT représentée par la SARL GEE DEVELOPPEMENT, son mandataire ad hoc, qui a été régulièrement assignée mais la SARL GEE DEVELOPPEMENT « en qualité de mandataire ad hoc » et donc personnellement et que la SNC BX COSTEDOAT régulièrement représentée n'est alors pas dans la cause. 

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen ui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel de défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée ».



N° RG 24/08937 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP




L’article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que lorsque la liquidation amiable d’une société est clôturée, la société est radiée du registre du commerce et des sociétés et les fonctions du liquidateur prennent fin.

La personnalité morale d'une société subsiste aussi longtemps que les droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés (Com. 26 janvier 1993, bull. No 33, no91-11.285, Com. 6 mai 1999, bull. no 99, no 96-18.070, Soc. 28 mai 2013, no 12-20.656).

La société peut donc être assignée en justice et les actions déjà engagées contre elle poursuivies, sauf, pour le demandeur, à solliciter la nomination d'un mandataire ad hoc, chargé de représenter la société défenderesse (Civ. 3ème, 27 juin 2001, no 99-21.853 ; Soc. 28 mai 2013, no 12-20.656). 

En l'espèce, le 07 mai 2025, le Président du Tribunal de commerce de Bordeaux a désigné la SARL GEE DEVELOPPEMENT, représentée par son gérant, en qualité de mandataire ad hoc chargé de représenter la SNC BX COSTEDOAT dans le cadre de la présente instance.

L'assignation délivrée le 06 juin 2025 l'a été à la SARL GEE DEVELOPPEMENT en sa qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT.

Sauf à jouer sur les mots, c'est donc bien le mandataire ad hoc spécialement désigné pour représenter la société dans la présente procédure qui a été assigné, peu importe que la formule employé soit « la SARL GEE DEVELOPPEMENT en sa qualité de mandataire ad hoc de la SNC BX COSTEDOAT » ou la « SNC BX COSTEDOAT représentée par la SARL GEE DEVELOPPEMENT désignée en qualité de mandataire ad hoc » et aucune irrecevabilité ne saurait en découler, la SNC BX COSTEDOAT représentée par la SARL GEE DEVELOPPEMENT régulièrement représentée par son mandataire ad hoc étant alors partie à l’instance. 

A titre subsidiaire, les défenderesses font valoir que l’action engagée à l'encontre de la SNC BX COSTEDOAT ainsi représentée le 06 juin 2025 est prescrite, en ce que le vice était connu avant le 06 juin 2023. 

En application de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. 

La découverte du vice suppose la connaissance de sa cause, son ampleur et ses conséquences. 

Le rapport [T] rendu suite à la visite du 22 février 2023 dont il n'est pas contesté qu'il a été établi le 06 mars relève la présence de plusieurs fissures de largeur pluricentimétrique dans le mur mitoyen (entre le 29 et le 31) sur la hauteur du lot de Madame [Y] et de ses combles. Il conclut que ces fissures ne sont pas évolutives et qu'il n'existe pas de risque immédiat en l'état pouvant affecter la stabilité de l'immeuble mais qu'il est indispensable de procéder à des travaux de confortement pour assurer la pérennité du bâti et qu'il y a lieu de prendre attache avec une entreprise spécialisée pour procéder à un couturage des fissures par scellement d 'agrafes sur la hauteur du mur suivi d'un rejointement soigné des pierres. 

Comme exposé préalablement le rapport de la police des édifices du 07 mars 2023 conclut qu’il y a lieu de mettre en place une procédure de péril ordinaire et de mettre en œuvre des travaux de réparation nécessaires à la sécurité définis par un audit du mur mitoyen entre le [Adresse 13] et le [Adresse 10], travaux qui devront être réalisé dans un délai de 6 mois sauf si un audit demande de réduire ce délai. 

Le diagnostic structure réalisé par la société ID BATIMENT le 15 juin 2023 relève au niveau de l'appartement R+2, la présence d'importantes lézardes verticales au niveau du mur mitoyen entre le 29 et le 31, l'absence de sommier en béton armé sous les appuis des poutres en bois s'appuyant sur ce mur mitoyen, l'existence de vides entre les pierres, l'absence de sommier en béton armé sous les appuis du linteau métallique, que la charpente en bois de l'immeuble est dégradée, et, au niveau de la façade arrière, la présence de désordres au niveau d'un encadrement en pierre et d'un linteau métallique dans un état avancé de corrosion . Il conclut à l'urgence de la réfection du mur mitoyen, à la nécessité à court terme de remplacer les pierres en mauvais état, de refaire les balcons et les linteaux, de faire réaliser un état sanitaire de la charpente et des planchers du R+2, et de refaire l'ensemble de la charpente. 

Le bureau ORIGINES STRUCTURES a en outre alerté, dans un mail du 07 juin 2023, le Syndic de l'immeuble de la nécessité de réaliser un étaiement d'urgence pour éviter toute rupture de la charpente et que l'ensemble de la toiture devait être refait à neuf (charpente + couverture). 

Il en résulte que la gravité et l'étendue du vice et notamment le caractère urgent et nécessaire de la réfection du mur mitoyen et de la charpente n'ont été connus qu'après le 06 juin 2023, quand bien même Madame [Y] aurait sollicité de son vendeur dès mars 2023 la prise en charge de travaux liés à la découverte de fissures. 

L'assignation ayant ensuite été délivrée le 06 juin 2025, il s'en suit que l'action des demandeurs n'est pas prescrite à l'encontre de la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc. 

Les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] et de Madame [Y] sont ainsi recevables à l'encontre de la SNC BX COSTEDOAT régulièrement représentée par son mandataire ad hoc. 

Sur l’action engagée à l’encontre de la SARL GEE DEVELOPPEMENT, de la SAS MEMENTO MORI et de la SARL EN VILLE, en leur qualité d’associées de la SNC BX COSTEDOAT : 

Les défenderesses soulèvent l'irrecevabilité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et Madame [Y] à l’encontre des sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, faisant valoir qu'ils ne disposent pas d’une créance certaine liquide et exigible à l’encontre de la SNC BX COSTEDOAT aux motifs que la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc ne serait pas à la cause et de l’absence d’une dette sociale. 
N° RG 24/08937 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTLP



En application de l’article L221-1 du code de commerce : « Les associés en nom collectif ont tous la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé, qu'après avoir vainement mis en demeure la société par acte extrajudiciaire. ».

Néanmoins, lorsque la société est dissoute et liquidée, le créancier est dispensé de poursuivre vainement et préalablement la société (3e civ. 31 mars 2004, Bull. III, no 67 ; 3e civ., 12 septembre 2007, Bull., III, no142) et si la personnalité morale d'une société dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés, la clôture de la liquidation dispense le créancier d'établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser (3e Civ., 10 février 2010, pourvoi no 09-10.982 ; Cass. com. 21-3-2018 no 16-18.362). 

En outre, les sommes demandées l'étant sur le fondement de la garantie des vices cachés à laquelle est tenue le vendeur, il s'agit d'une dette sociale de la SNC BX COSTEDOAT sans qu'il soit nécessaire au stade de la recevabilité d'établir le bien-fondé des demandes, ce qui relève de l'examen au fond et sans qu'il soit exigé par la jurisprudence que les sommes demandées aient fait l'objet d 'un titre exécutoire. 

Ainsi, les demandes de syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de Madame [Y] à l’encontre de la SARL GEE DEVELOPPEMENT, de la SAS MEMENTO MORI et de la SARL EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT, sont recevables. 

Sur le fond : 

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L’article 1645 du même code stipule que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose que soient démontrées l’existence d’un vice, sa gravité, son caractère caché et son antériorité relativement à la vente.

Il résulte du rapport [T] du 06 mars 2023 qui a révélé la présence de plusieurs fissures de largeur pluricentimétrique dans le mur mitoyen, du rapport de la police des édifices du 07 mars 2023 qui confirme la présence de lézardes verticales sur le mur mitoyen et conclut à la nécessité de mettre en œuvre des travaux de réparation nécessaires à la sécurité définis par un audit de ce mur, dans un délai de 6 mois maximum et à la mise en place une procédure de péril ordinaire, du diagnostic structure de la société ID BATIMENT du 15 juin 2023 confirmant encore au niveau de l'appartement R+2, la présence d'importantes lézardes verticales au niveau du mur mitoyen et révélant en outre l'absence de sommier en béton armé sous les appuis des poutres en bois s'appuyant sur ce mur mitoyen, l'existence de vides entre les pierres, l'absence de sommier en béton armé sous les appuis du linteau métallique, la dégradation de la la charpente en bois de l'immeuble et concluant à l'urgence de la réfection du mur mitoyen, de faire réaliser un état sanitaire des planchers du R+2 et de refaire l'ensemble de la charpente, du mail du bureau ORIGINES STRUCTURES du 07 juin 2023 qui alerte sur la nécessité de réaliser un étaiement d'urgence pour éviter toute rupture de la charpente et de refaire à neuf l'ensemble de la toiture et enfin du diagnostic structurel de la charpente réalisé par ce même bureau le 09 novembre 2023 concluant à la nécessité de changer les éléments de la charpente, tous éléments qui se corroborent, que le bien est affecté dans sa structure de vices graves, sans qu'il soit nécessaire de recourir à la désignation d'un expert judiciaire, le Tribunal étant suffisamment informé. Ces vices sont antérieurs à la vente, l'état de dégradation intrinsèque de la charpente et du mur mitoyen ne résultant pas des travaux réalisés par Madame [Y] qui ont consisté à mettre à nu ces éléments tel que cela résulte des planches photographiques intégrées aux éléments susvisés, sans qu'il soit de même nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire pour déterminer l'antériorité du vice. Enfin, les vices étaient cachés au moment de la vente, n'ayant été révélés que suite à ces travaux, sans que le fait que l'un des acquéreurs des lots soit un agent immobilier, non professionnel de la construction, qui exerce au pied de l'immeuble, n'en démontre une connaissance préalable.

Il est ainsi établi que le bien est affecté de défauts d'une telle importance que les acheteurs ne l'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus et la SNC BX COSTEDOAT, vendeur professionnel, ne peut s’exonérer de leur garantie et sera tenue de réparer l’ensemble des préjudices qui en résulte. 

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait réaliser des travaux de mise en sécurité de l'immeuble suite au diagnostic réalisé par ID BATIMENT sur le mur mitoyen par la société MTP AQUITAINE pour un montant payé non litigieux de 24.156 euros. Il ne peut être lui être reproché d'avoir fait réaliser ces travaux sans attendre dans la mesure où il était visé par une procédure de péril ordinaire l'obligeant à les mettre en œuvre et où ces travaux apparaissent correspondre aux préconisations du bureau d'étude. Il lui sera donc accordée cette somme. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite ensuite le remboursement de sommes qu'il a exposées pour la réhabilitation de la charpente (7.453,86 € + 76.349,90 € + 18.306,25 €).

Il produit une facture de la société AUBIER en date du 23 juillet 2025 d'un montant de 76.349,90 euros pour la dépose de l'ensemble de la couverture, la fourniture et la pose d'une nouvelle charpente et couverture avec zinguerie, une fenêtre de toit et bandeaux. Alors que le vice concerne l'ensemble de la charpente, que le rapport de la police des édifices spécifiait que les travaux nécessaires « à la sécurité » définis par l'audit pourraient s 'étendre à d'autres parties du bâti et que dans son courrier du 18 décembre 2025, la Mairie indique avoir accordé une prolongation du délai pour le chantier de la charpente et de la couverture, il ne peut être reproché de même au syndicat des copropriétaires de les avoir d'ores et déjà fait réaliser, en ce compris la fenêtre de toit, les photographies annexées au diagnostic ID bâtiment montrant l'existence d'une telle fenêtre à l'origine et alors que ces travaux ne concernent pas la création d'une terrasse tropézienne pour Madame [Y]. Il sera ainsi accordé le montant de cette facture. 

Le syndicat des copropriétaires produit également une facture d'acompte de la société JRC d'un montant de 7.453, 86 euros pour une « avance de démarrage de travaux ». Cependant, alors qu'il affirme au final ne pas avoir eu recours à cette entreprise qui a été remplacée par la société SCA, rien ne démontre le paiement de cette facture qui est seulement accompagnée du RIB de la société. Il sera ainsi débouté de cette demande.

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit deux factures de la société SCA pour un montant total de 19.002 euros pour la réalisation de sommiers côté façades avant et arrière, le rehaussage des murs, la création d'ouvertures dans les murs des combles, la réalisation d'un tirant, la reprise du plancher et la pose et la dépose de carrelage. Il sera accordée la somme demandée de 18.306,25 euros au titre de cette facture en ce compris la création d'ouvertures dans les murs des combles qui apparait en lien avec la reprise des vices et les travaux de sommier et rehausse associés ( ouverture n'étant pas synonyme de fenêtre). 

En conséquence, la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 94.656,15 euros au titre des travaux réparatoires, sans qu'il y ait lieu à indexation, les sommes ayant déjà été payées. 

Seront en outre accordées les sommes de 1.080 euros en réparation du coût du diagnostic de la société [T], de 4.209,77 euros en indemnisation du coût du diagnostic et de la maîtrise d'œuvre de la société ID BATIMENT, de 5.640 euros en réparation du coût des interventions de la société ORIGINE STRUCTURE (1.920 euros suivant facture du 09 novembre 2023 et 3.720 euros suivant facture du 28 mai 2024 ), 1.210 euros en réparation du coût du piquage du mur mitoyen (facture VICTOR DA CUNHA du 12/04/2023), 3.266 euros en réparation du coût de l'assurance dommages-ouvrage (850 euros auprès de la société ASSURIMO pour les travaux de réfection du mur mitoyen suivant facture du 29 novembre 2023 et 2.416 euros auprès de la société DOURSAT pour les travaux de charpente suivant relevé du 31 janvier 2025), dont il est justifié et qui sont en relation stricte avec la réparation des vices cachés. 

En application de l'article 18-1 A II de la loi du 10 juillet 1965, les travaux mentionnés au II de l'article 14-1 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.

En l’absence de production par le syndicat des copropriétaires d’une délibération conforme à ce texte, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de Syndic. 

Les frais de constat de commissaire de justice ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent donner lieu à l'allocation de dommages et intérêts et seront pris en considération au titre des frais exposés non compris dans les dépens relevant de l’article 700 du code de procédure civile. 




Enfin, il n'est pas justifié de ce que les frais de direction des travaux exposés suivant factures de la société CIBLE des 30 avril et 31 juillet 2025 concernent les travaux de reprise des vices objet du litige et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre. 

En conséquence, la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leurs qualités d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] la somme de 15.405,77 euros en remboursement des frais exposés. 

S'agissant du préjudice de jouissance de Madame [Y], celle-ci fait valoir qu'elle n’a pas pu intégrer son logement et a été contrainte de se loger dans un nouvel appartement tout en payant les échéances de son prêt. Cependant, alors qu'elle avait entrepris des travaux de réhabilitation totale de son lot dont il n'est pas justifié d'une date prévisible d'achèvement pendant lesquels elle aurait dû en tout état de cause se loger, que les travaux de réparation des parties communes sont achevés et que les échéances du prêt sont la contrepartie de l'acquisition de la propriété, elle ne justifie pas avoir subi un préjudice de jouissance ni dans son quantum ni dans sa durée relatif à la privation de l'usage de son lot et sera déboutée de sa demande à ce titre. Elle sera de même déboutée de sa demande en réparation d'un préjudice moral faute de justifier de toute atteinte psychologique, de toute atteinte à ses sentiments d'affection, d'honneur et ou de considération. 

Sur les demandes annexes : 

La SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc GEE DEVELOPPEMENT et les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE en qualité d’associées de la SNC BX COSTEDOAT, parties perdantes, seront condamnées aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

Au titre de l'équité, elles seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et Madame [Y] sera déboutée de sa demande sur ce fondement. 

L'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile sera rappelée.


PAR CES MOTIFS : 

Le Tribunal, 

DECLARE recevable les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de Madame [Y] à l'encontre de la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT.


DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] et de Madame [Y] à l’encontre de la SARL GEE DEVELOPPEMENT, de la SAS MEMENTO MORI et de la SARL EN VILLE, en leur qualité d’associées de la SNC BX COSTEDOAT. 

CONDAMNE la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 94.656,15 euros au titre des travaux réparatoires. 

CONDAMNE la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 15.405,77 euros en réparation de ses frais annexes. 

CONDAMNE la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 29 [Adresse 12] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

DEBOUTE l'ensemble des parties du surplus de leurs demandes. 

CONDAMNE la SNC BX COSTEDOAT représentée par son mandataire ad hoc la SARL GEE DEVELOPPEMENT in solidum avec les sociétés GEE DEVELOPPEMENT, MEMENTO MORI et EN VILLE, en leur qualité d’associés de la SNC BX COSTEDOAT solidairement entre elles, aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L237-12, code civil 1648, code de commerce L221-1, code de procedure civile 1641, code civil 1645). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/04657
en commun : code de commerce L237-12, code civil 1648
10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00310
en commun : code de commerce L237-12, code civil 1645
23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Valenciennes · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 18/03690
en commun : code civil 1648, code civil 1645
30 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Alès · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00764
en commun : code civil 1648, code civil 1645
26 juin 2026 · Cour d'appel de Bourges · Autre · n° 25/00961
en commun : code civil 1648, code civil 1645
30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/02039
en commun : code civil 1648, code civil 1645
2 juillet 2026 · Tribunal de commerce de Rennes · n° 2025F00287
en commun : code civil 1648, code civil 1645
7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/10929
en commun : code civil 1648, code civil 1645

Mise à jour de la source le 2026-06-05T18:14:55.993Z.