Décision de justice

Tribunal judiciaire de Verdun, JCP FOND, 9 juin 2026, n° 25/00361

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 23 septembre 2021, Mme [J] [C], par l’intermédiaire de sa curatrice, Mme [A] [Z], a donné à bail à M. [B] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 370€ et 80 € de charges.

Selon jugement du 8 avril 2025, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Verdun a aggravé la mesure de curatelle à l’égard de Mme [J] [C] en mesure de tutelle, Mme [A] [Z] ayant été désignée tutrice. 
Mme [J] [C] a fait délivrer à M. [B] [K] le 3 mars 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.477,78€ au titre des loyers et charges impayés en ce compris des frais de 139,50 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, Mme [J] [C] a fait assigner M. [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir:

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute de paiement des causes du commandement de payer,
- condamner M. [B] [K] à lui payer une somme de 4549,67€ au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal ainsi qu’au coût du commandement de payer,
- fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges outre sa revalorisation légale, 
- condamner M. [B] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- ordonner l’expulsion de M. [B] [K] et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [B] [K] à lui payer 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 7 juillet 2025, renvoyée à plusieurs reprises jusqu’au 2 mars 2026.

A cette audience, Mme [J] [C], représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles il demande de :

- déclarer recevable et bien fondée sa demande,
- condamner M. [B] [K] à lui payer une somme de 5.276,86€ au titre de l'arriéré locatif sur la période janvier 2022 à novembre 2025 avec intérêts au taux légal,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de location liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges conformément aux dispositions de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de M. [B] [K] et de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [B] [K] au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,
- débouter M. [B] [K] de ses demandes reconventionnelles,

- condamner M. [B] [K] à lui payer 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement et des actes subséquents,
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] [C] fait valoir sur le fondement de l’article 1103,1104 et 1224 du code civil et la loi du 7 juillet 1989 que M. [B] [K] ne paie pas l’intégralité de son loyer et de ses charges. Elle considère que M. [B] [K] doit être condamné au paiement des arriérés de loyer et de charges de janvier 2022 à novembre 2025 à hauteur de 5.276,86 €. Elle réplique produire les factures d’eau, d’électricité et de gaz au titre de la régularisation des charges qu’elle réclame comprenant des relevés de consommation, outre une fiche récapitulative des loyers et charges contenant une formule de calcul. Elle expose qu’elle a signifié à son locataire un commandement de payer en date du 13 décembre 2024 et que faute pour le locataire d’avoir réglé les causes du commandement, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et d’ordonner son expulsion.

Mme [J] [C] réplique aux demandes reconventionnelles de M. [B] [K] que des travaux tendant au changement du système de chauffage et d’électricité n’ont pas pu être entrepris chez M. [B] [K] compte tenu de son refus. Elle conteste le fait que le chauffage a été coupé dans le logement de M. [B] [K]. Elle considère que celui-ci est responsable de la situation qu’il dénonce et du fait d’avoir à se chauffer avec des radiateurs électriques. Elle ajoute que d’autres locataires ont pu la décrire comme réalisant tous travaux nécessaires en temps et en heure. 

M. [B] [K], représenté par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles elle a demandé de: 
- débouter Mme [J] [C] de ses demandes, 
- ordonner la réduction du loyer à la somme de 200 € par mois à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à l’installation par le bailleur d’un système de chauffage en état de fonctionnement permettant d’avoir une température convenable dans le bien loué,
- condamner M. [B] [K] à lui payer 1.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, et aux dépens de la procédure, 

Contestant les demandes formées à son encontre, M. [B] [K] indique qu’il régle le loyer et la provision sur charges conformément au bail et qu’il perçoit des APL. Il considère que Mme [J] [C] ne justifie pas des sommes qu’elle sollicite au titre des régularisations de charges. Il indique ainsi que les factures de gaz de mai à juillet 2023, novembre 2023 et juillet 2024 ne sont pas produites ; que la facture d’eau 2024 n’indique pas le volume d’eau consommé ; que le mode calcul du coût de l’électricité est ubuesque ; que le logement n’est pas doté de compteur individuel ; que le contrat de bail ne prévoit pas le mode de répartition des charges de chauffage et d’eau chaude ; que les éléments produits ne permettent pas de déterminer les charges imputables à chaque locataire de l’immeuble des lieux loués.

M. [B] [K] se prévaut, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l’indécence du logement. Il expose que la bailleresse a coupé le système de chauffage depuis la fin du mois d’octobre 2025. Il indique être contraint d’utiliser des chauffages électriques qui sont énergivores. Il estime que Mme [J] [C] a réalisé des travaux dans le but de le faire quitter le logement. Il considère que le fait que sa bailleresse a coupé le chauffage volontairement en une période de grand froid témoigne d’une intention de nuire, lui ayant occasionné du stress et des frais importants d’alimentation de chauffage d’appoint électriques.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026, prorogé au 9 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 7 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 6 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’appui de ses prétentions,Mme [J] [C] produit des décomptes contradictoires mentionnant des montants différents exigibles et versés au titre de l’exécution du contrat de bail (pièces n°4, 12, 13, 14, et 15 demanderesse). La demanderesse se fondant dans ses conclusions sur les montants visés au titre des documents intutulés « récapitulatif des loyers et charges », la créance réclamée sera examinée au titre de ces documents (pièces n°12, 13, 14, et 15 demanderesse).

En l’espèce, en premier lieu, s'agissant des loyers, il ressort des décomptes produits que Mme [J] [C] se prévaut d’un loyer indexé à 382,91 € à compter d’octobre 2022 juqu’en septembre 2024, de 396,27 € à compter d’octobre 2024 et de 396 € lors de l’année 2025.

Or, en l’absence de clause d’indexation valablement stipulée, la bailleresse n’est pas fondée à indexer le loyer, les conditions prévues par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour permettre de procéder à l’indexation du loyer n’étant dès lors pas remplies.

Il est résulte que les loyers exigibles sont de 17.390 € entre janvier 2022 et novembre 2025 (370 X 47) et que M. [B] [K] ne peut être tenu au titre de la dette locative des sommes au titre de l’indexation indûment appliquée.

Il ressort des documents produits que M. [B] [K] a procédé au réglement de 3.679€ en 2022, de 3.816€ en 2023, de 3.300 € en 2024, de 2.776€ jusqu’en novembre 2025, soit des réglements d’un montant total de 13.571 €, et que la bailleresse a perçu la somme de 24 € de la CAF, outre une aide sociale de 1.100 € en 2022, de 1.925,10€ en 2023, de 2021 € en 2024, de 2.559 € en 2025, soit des paiements d’un montant total de 7.629,1€. Il n’est pas contesté que l’ensemble de ces réglements dont le montant total est de 21.200,1€ doit venir en déduction des loyers exigibles.

Les loyers exigibles étant inférieurs aux réglements acquittés, M. [B] [K] n’est redevable d’aucun loyer impayé.

En second lieu, s’agissant des charges, il ressort des pièces produites que Mme [J] [C] sollicite la condamnation du locataire au paiement de régularisations de charges locatives d’eau, d’électricité et de gaz au titre des années 2022 à 2024.

S’agissant des régularisations de charges, en application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

Il est constant que pour l'application de ces dispositions, il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l'encontre du preneur, et qu'à ce titre les justifications qu'il doit apporter doivent porter non seulement sur la nature et la catégorie des charges, mais encore sur leur mode de répartition entre plusieurs logements ou plusieurs locataires.

Aux termes du contrat de location, il a été convenu entre les parties que le locataire verserait une provision sur charges d’un montant mensuel de 80 € par mois.

Il résulte des pièces du dossier que l’appartement pris à bail fait une superficie de 60 m2 et est situé dans un immeuble collectif composé de quatre appartements.

Le bail précise que le système de chauffage et l’équipement d’eau chaude sont collectifs. Il est précisé que le coût du chauffage est réparti à hauteur de « 13% de la consommation totale » et celui de l’eau chaude selon le « nombre de m3 ».

Au soutien de sa demande, Mme [J] [C] produit des factures du fournisseur d’énergie ENGIE établies entre le 10 janvier 2022 et le 10 janvier 2025, du fournisseur ENDESA établies entre le 16 décembre 2022 et le 17 janvier 2025 et de la ville de [Localité 1] établies entre le 18 juillet 2022 et 24 novembre 2025, au titre de la consommation d’électrcité, de gaz et d’eau dans l’immeuble loué.

Or, ces documents sont insuffisants pour justifier la régularisation annuelle des charges récupérables imposées par la loi.

Le bail ne prévoit pas les modalités de répartition des sommes dues au titre de l’électricité dans les parties communes ni au titre de la consommation d’eau du locataire et il n’est pas justifié d’une répartition équitable des charges réclamées entre les occupants de l’immeuble.

Par ailleurs, s’agissant charges d’électricité de la partie privative du logement, le décret n°87-713 du 26 août 1987 ne prévoit pas que les dépenses d’électricité des parties privatives dans la liste limitative des charges récupérables, de sorte que M. [B] [K] ne peut en être tenu.

Il résulte de ces éléments que Mme [J] [C] ne démontre pas la créance de M. [B] [K] au titre de charges locatives qu’elle réclame.

Par conséquent, Mme [J] [C] sera déboutée de sa demande en paiement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que le commandement de payer, même délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance, n'en demeure pas moins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. Il en résulte que l'erreur sur la somme réclamée ne suffit pas en elle-même à affecter la validité du commandement de payer et à faire échec à l'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail. Néanmoins, il appartient dès lors au bailleur d'établir les
sommes effectivement exigibles à la date de sa délivrance.

Mme [J] [C] a fait délivrer à M. [B] [K] le 3 mars 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.477,78€ au titre des loyers et charges impayés en ce compris des frais de 139,50 €.

Il n’est produit aucun décompte annexé à ce commandement de payer.

Alors que M. [B] [K] conteste n'avoir pas réglé régulièrement son loyer et ses charges, Mme [J] [C] n’a pas démontré que les sommes visées au commandement représentent l'arriéré réellement dû par le locataire.

En conséquence, la demande tendant au prononcé de l’acquisition de clause résolutoire et les demandes subséquentes (paiement d’une indemnité d’occupation et expulsion) seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la réduction de loyer

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

L’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
« -les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander au bailleur ou exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. Il peut obtenir du juge une réduction du loyer.

M. [B] [K] produit un document intitulé « grille de décence du logement » concernant les lieux loués à M. [B] [K] émanant de la ville de [Localité 1] en date du 12 novembre 2025. Il ressort de ce document que le rédacteur de ce document a indiqué que le logement loué est doté d’un système de chauffage collectif à gaz et mentionné à la rubrique « informations diverses » les éléments suivants: « Absence de chauffage: appoint par radiateur électrique par la locataire ».

Il ne ressort pas des documents produits que le logement loué est dépourvu de tout système de chauffage, ni que celui-ci ne soit pas en état de fonctionnement.

En outre, les éléments sur lesquels se fondent les conclusions de l’instructeur de la ville de [Localité 1] doivent pouvoir être rattachés à la responsabilité du propriétaire. Or, M. [B] [K] ne produit aucune pièce à l’appui de ses allégations selon lesquelles la bailleresse aurait coupé le système de chauffage de sa propre initiative.

Mme [J] [C] justifie par ailleurs avoir engagé des travaux dans l’immeuble selon devis du 2 avril 2025 et du 21 août 2025 pour la réfection du système de chauffage dans l’immeuble des lieux loués, mais que par M. [B] [K] a refusé en son domicile l’intervention des entreprises ainsi mandatées.

Par conséquent, M. [B] [K] sera débouté de sa demande de réduction de loyer.

Sur les dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [B] [K] ne justifie pas de la faute ni du préjudice qu’il allègue.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de M. [B] [K] de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [C], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité ne justifie pas de faire droit aux demandes des parties sur les fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


DÉCLARE l’action de Mme [J] [C] recevable ; 

DEBOUTE Mme [J] [C] de l’ensemble de ses demandes ; 

DEBOUTE M. [B] [K] de ses demandes reconventionnelles ; 

CONDAMNE Mme [J] [C] aux dépens ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE

Texte intégral

JUGEMENT DU : 09 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00361 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BQCW
AFFAIRE : [J] [C], représentée par Mme [A] [Z], ès qualité de tutrice,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Mme [J] [C], représentée par Mme [A] [Z], ès qualité de tutrice, demeurant EHPAD Jean Guillot - [Adresse 1]

représentée par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDEUR :

M. [B] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me David LAUMONT, avocat au barreau de la MEUSE,

Débats tenus à l’audience du : 2 mars 2026
Date de délibéré annoncée : 5 mai 2026
Délibéré prorogé au 9 juin 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 9 juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 23 septembre 2021, Mme [J] [C], par l’intermédiaire de sa curatrice, Mme [A] [Z], a donné à bail à M. [B] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 370€ et 80 € de charges.

Selon jugement du 8 avril 2025, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Verdun a aggravé la mesure de curatelle à l’égard de Mme [J] [C] en mesure de tutelle, Mme [A] [Z] ayant été désignée tutrice.
Mme [J] [C] a fait délivrer à M. [B] [K] le 3 mars 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.477,78€ au titre des loyers et charges impayés en ce compris des frais de 139,50 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, Mme [J] [C] a fait assigner M. [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir:

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute de paiement des causes du commandement de payer,
- condamner M. [B] [K] à lui payer une somme de 4549,67€ au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal ainsi qu’au coût du commandement de payer,
- fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges outre sa revalorisation légale,
- condamner M. [B] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- ordonner l’expulsion de M. [B] [K] et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [B] [K] à lui payer 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 7 juillet 2025, renvoyée à plusieurs reprises jusqu’au 2 mars 2026.

A cette audience, Mme [J] [C], représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles il demande de :

- déclarer recevable et bien fondée sa demande,
- condamner M. [B] [K] à lui payer une somme de 5.276,86€ au titre de l'arriéré locatif sur la période janvier 2022 à novembre 2025 avec intérêts au taux légal,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de location liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges conformément aux dispositions de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de M. [B] [K] et de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [B] [K] au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,
- débouter M. [B] [K] de ses demandes reconventionnelles,

- condamner M. [B] [K] à lui payer 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement et des actes subséquents,
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] [C] fait valoir sur le fondement de l’article 1103,1104 et 1224 du code civil et la loi du 7 juillet 1989 que M. [B] [K] ne paie pas l’intégralité de son loyer et de ses charges. Elle considère que M. [B] [K] doit être condamné au paiement des arriérés de loyer et de charges de janvier 2022 à novembre 2025 à hauteur de 5.276,86 €. Elle réplique produire les factures d’eau, d’électricité et de gaz au titre de la régularisation des charges qu’elle réclame comprenant des relevés de consommation, outre une fiche récapitulative des loyers et charges contenant une formule de calcul. Elle expose qu’elle a signifié à son locataire un commandement de payer en date du 13 décembre 2024 et que faute pour le locataire d’avoir réglé les causes du commandement, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et d’ordonner son expulsion.

Mme [J] [C] réplique aux demandes reconventionnelles de M. [B] [K] que des travaux tendant au changement du système de chauffage et d’électricité n’ont pas pu être entrepris chez M. [B] [K] compte tenu de son refus. Elle conteste le fait que le chauffage a été coupé dans le logement de M. [B] [K]. Elle considère que celui-ci est responsable de la situation qu’il dénonce et du fait d’avoir à se chauffer avec des radiateurs électriques. Elle ajoute que d’autres locataires ont pu la décrire comme réalisant tous travaux nécessaires en temps et en heure.

M. [B] [K], représenté par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles elle a demandé de:
- débouter Mme [J] [C] de ses demandes,
- ordonner la réduction du loyer à la somme de 200 € par mois à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à l’installation par le bailleur d’un système de chauffage en état de fonctionnement permettant d’avoir une température convenable dans le bien loué,
- condamner M. [B] [K] à lui payer 1.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, et aux dépens de la procédure,

Contestant les demandes formées à son encontre, M. [B] [K] indique qu’il régle le loyer et la provision sur charges conformément au bail et qu’il perçoit des APL. Il considère que Mme [J] [C] ne justifie pas des sommes qu’elle sollicite au titre des régularisations de charges. Il indique ainsi que les factures de gaz de mai à juillet 2023, novembre 2023 et juillet 2024 ne sont pas produites ; que la facture d’eau 2024 n’indique pas le volume d’eau consommé ; que le mode calcul du coût de l’électricité est ubuesque ; que le logement n’est pas doté de compteur individuel ; que le contrat de bail ne prévoit pas le mode de répartition des charges de chauffage et d’eau chaude ; que les éléments produits ne permettent pas de déterminer les charges imputables à chaque locataire de l’immeuble des lieux loués.

M. [B] [K] se prévaut, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l’indécence du logement. Il expose que la bailleresse a coupé le système de chauffage depuis la fin du mois d’octobre 2025. Il indique être contraint d’utiliser des chauffages électriques qui sont énergivores. Il estime que Mme [J] [C] a réalisé des travaux dans le but de le faire quitter le logement. Il considère que le fait que sa bailleresse a coupé le chauffage volontairement en une période de grand froid témoigne d’une intention de nuire, lui ayant occasionné du stress et des frais importants d’alimentation de chauffage d’appoint électriques.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026, prorogé au 9 juin 2026.