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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Mulhouse, PPEP Civil, 11 juin 2026, n° 25/01875

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 avril 2021, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a donné en location à [J] [P] et [J] [A], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 762,75 €, provision sur charges comprises.

Le 26 février 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a fait délivrer à [J] [P] et [J] [A] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 708,16 € selon décompte arrêté au 24 février 2025.

Par courrier du 21 février 2024, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 1 juillet 2025, l'Office Public de l'Habitat Mulhouse Alsace Agglomération Habitat a attrait [J] [P] et [J] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d'instance, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat sollicite :
- de constater la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de [J] [P] ainsi que de tous occupants de son chef,
- de condamner solidairement [J] [P] et [J] [A] au paiement des sommes suivantes :
- 8 307,64 € au titre de l’arriéré locatif outre intérêts;
- une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
- 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer
- de rappeler l'exécution provisoire

Le 3 juillet 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 7 mai 2026.

Lors de l’audience, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 5 mai 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 18 899,97 €, frais déduits. Le bailleur reconnaît que [J] [A] ne réside plus dans le logement et indique ne pas avoir reçu de jugement en divorce ou bien sa transcription.

[J] [A] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

[J] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour l’acquitter. Elle explique avoir des difficultés financières et de santé, avoir un enfant à charge et un autre incarcéré. Elle souhaite rester dans le logement et précise avoir pris attache avec une assistante sociale afin de déposer un dossier de surendettement. 
Néanmoins, elle soutient que le logement est insalubre et fournit en ce sens des photographies de souris mortes, de traces d’humidité ainsi qu’un courrier signé par plusieurs personnes qu’elle identifie comme étant d’autres résidents faisant état des problématiques de leurs logements. Elle souhaite que les charges soient revues car elle indique ne pas avoir de chauffage ou d’eau chaude régulièrement.

Le demandeur déclare s'opposer aux délais de paiement sollicités. Il souligne que la locataire n’a pas versé de loyer récemment.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il est constant et non contesté que les parties sont toujours mariées bien que séparées et que l’époux a quitté le logement familial.

En l’espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 5 mai 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 18 899,97 €.

Malgré l'absence du défendeur, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de l'habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En outre, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé de :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la locataire verse à la procédure :
- un courrier daté du 5 mai 2026 faisant état de désordres au sein de l’immeuble tels que l’absence de chauffage, d’eau, la présence d’humidité et moisissures, de déchets dans les parties communes, de dégradations des installations techniques. Le courrier est signé par 7 personnes. Toutefois, leur identité ne peut être vérifiée.
- des photographies non datées de souris, de traces d’humidité, de déchets, de fissures

Il résulte de ce qui précède que si l’immeuble présente des désordres, la locataire ne justifie pas des charges exactes qu’elle conteste, ni même avoir informé avant cette audience le bailleur des difficultés. En outre, elle reconnaît le principe et le quantum de la dette locative qu’elle justifie par des difficultés financières et de santé.

Il convient par conséquent de condamner solidairement [J] [P] et [J] [A] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 18 899,97 € actualisée au 5 mai 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 5 708,16€ à compter du 26 février 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, la locataire demande au juge de lui accorder des délais de paiement. Le bailleur s'y oppose.

Il ressort des débats que la locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. En outre, les ressources et charges qu'elle expose ne lui permettent pas de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En conséquence, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 26 février 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à [J] [P] et [J] [A] le 26 février 2025, pour un montant principal de 5 708,16 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Les dispositions du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixent un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette locative à compter du commandement de payer. La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des contrats en cours, il y a lieu de l'appliquer aux commandements de payer délivrés à compter du 28 juillet 2023, y compris lorsque la clause résolutoire contractuelle prévoyait un délai de régularisation de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 avril 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion
La locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par la locataire cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner [J] [P] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum [J] [P] et [J] [A] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de dispenser [J] [P] et [J] [A] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [J] [P] et [J] [A] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 18 899,97 € (dix huit mille huit cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) actualisée au 5 mai 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 5 708,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTE [J] [P] de sa demande en révision des charges locatives ;

DEBOUTE [J] [P] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat ;

CONSTATE que le contrat signé le 7 avril 2021 entre l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat et [J] [P] et [J] [A] concernant les locaux situés [Adresse 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Dispositif

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de [J] [P] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par [J] [P] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE [J] [P] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat ladite indemnité mensuelle jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement [J] [P] et [J] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 février 2025 et de l'assignation ;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 juin 2026, par Sophie ROSSIGNOL, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
----------------------------
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 25/01875 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JMQQ
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 11 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE : 

E.P.I.C. OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représenté par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [A] [J], né le 25 Décembre 1976, demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [T] épouse [J], née le 30 Mai 1979 à [Localité 2] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie ROSSIGNOL : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 07 Mai 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 et signé par Sophie ROSSIGNOL, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 3], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 avril 2021, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a donné en location à [J] [P] et [J] [A], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 762,75 €, provision sur charges comprises.

Le 26 février 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a fait délivrer à [J] [P] et [J] [A] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 708,16 € selon décompte arrêté au 24 février 2025.

Par courrier du 21 février 2024, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 1 juillet 2025, l'Office Public de l'Habitat Mulhouse Alsace Agglomération Habitat a attrait [J] [P] et [J] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d'instance, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat sollicite :
- de constater la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de [J] [P] ainsi que de tous occupants de son chef,
- de condamner solidairement [J] [P] et [J] [A] au paiement des sommes suivantes :
- 8 307,64 € au titre de l’arriéré locatif outre intérêts;
- une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
- 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer
- de rappeler l'exécution provisoire

Le 3 juillet 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 7 mai 2026.

Lors de l’audience, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 5 mai 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 18 899,97 €, frais déduits. Le bailleur reconnaît que [J] [A] ne réside plus dans le logement et indique ne pas avoir reçu de jugement en divorce ou bien sa transcription.

[J] [A] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

[J] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour l’acquitter. Elle explique avoir des difficultés financières et de santé, avoir un enfant à charge et un autre incarcéré. Elle souhaite rester dans le logement et précise avoir pris attache avec une assistante sociale afin de déposer un dossier de surendettement. 
Néanmoins, elle soutient que le logement est insalubre et fournit en ce sens des photographies de souris mortes, de traces d’humidité ainsi qu’un courrier signé par plusieurs personnes qu’elle identifie comme étant d’autres résidents faisant état des problématiques de leurs logements. Elle souhaite que les charges soient revues car elle indique ne pas avoir de chauffage ou d’eau chaude régulièrement.

Le demandeur déclare s'opposer aux délais de paiement sollicités. Il souligne que la locataire n’a pas versé de loyer récemment.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il est constant et non contesté que les parties sont toujours mariées bien que séparées et que l’époux a quitté le logement familial.

En l’espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 5 mai 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 18 899,97 €.

Malgré l'absence du défendeur, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de l'habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En outre, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé de :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la locataire verse à la procédure :
- un courrier daté du 5 mai 2026 faisant état de désordres au sein de l’immeuble tels que l’absence de chauffage, d’eau, la présence d’humidité et moisissures, de déchets dans les parties communes, de dégradations des installations techniques. Le courrier est signé par 7 personnes. Toutefois, leur identité ne peut être vérifiée.
- des photographies non datées de souris, de traces d’humidité, de déchets, de fissures

Il résulte de ce qui précède que si l’immeuble présente des désordres, la locataire ne justifie pas des charges exactes qu’elle conteste, ni même avoir informé avant cette audience le bailleur des difficultés. En outre, elle reconnaît le principe et le quantum de la dette locative qu’elle justifie par des difficultés financières et de santé.

Il convient par conséquent de condamner solidairement [J] [P] et [J] [A] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 18 899,97 € actualisée au 5 mai 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 5 708,16€ à compter du 26 février 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, la locataire demande au juge de lui accorder des délais de paiement. Le bailleur s'y oppose.

Il ressort des débats que la locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. En outre, les ressources et charges qu'elle expose ne lui permettent pas de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En conséquence, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 26 février 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à [J] [P] et [J] [A] le 26 février 2025, pour un montant principal de 5 708,16 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Les dispositions du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixent un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette locative à compter du commandement de payer. La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des contrats en cours, il y a lieu de l'appliquer aux commandements de payer délivrés à compter du 28 juillet 2023, y compris lorsque la clause résolutoire contractuelle prévoyait un délai de régularisation de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 avril 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion
La locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par la locataire cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner [J] [P] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum [J] [P] et [J] [A] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de dispenser [J] [P] et [J] [A] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [J] [P] et [J] [A] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 18 899,97 € (dix huit mille huit cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) actualisée au 5 mai 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 5 708,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTE [J] [P] de sa demande en révision des charges locatives ;

DEBOUTE [J] [P] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat ;

CONSTATE que le contrat signé le 7 avril 2021 entre l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat et [J] [P] et [J] [A] concernant les locaux situés [Adresse 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de [J] [P] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par [J] [P] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE [J] [P] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat ladite indemnité mensuelle jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement [J] [P] et [J] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 février 2025 et de l'assignation ;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 juin 2026, par Sophie ROSSIGNOL, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1720, code des procedures civiles d'execution L431-1, code des procedures civiles d'execution R412-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T21:10:32.490Z.