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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 14 août 2026, n° 24/04962

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 août 2020, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] ont consenti, par l’intermédiaire de leur mandataire, à Monsieur [S] [F] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation, outre une cave ainsi qu’un emplacement de parking, sis à [Localité 5] (83) [Adresse 2], résidence [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 795,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant initial de 55,00 euros.

Se prévalant de loyers et charges impayés, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] ont fait délivrer, par acte en date du 04 avril 2024, à Monsieur [S] [F], et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme en principal de 2 605,96 euros, outre les frais de l’officier ministériel, et ce dans un délai de six mois.

Se prévalant de la persistance des causes du commandement, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] ont fait assigner, par acte délivré le 20 août 2024, Monsieur [S] [F] devant la présente juridiction, aux fins de voir :
A titre principal, 
Constater la résiliation du bail d’habitation à effet du 12 août 2020, portant sur le logement (ainsi qu’une place de parking lot n°59 située [Adresse 3]) sis [Adresse 2] – [Localité 5], qu’ils ont consenti, à la date du 5 juin 2024, par acquisition de la clause résolutoire A titre subsidiaire, 
Prononcer la résiliation du bail d’habitation de l’appartement (ainsi qu’une place de parking lot n°59 située [Adresse 3]) sis [Adresse 2] – [Localité 5] aux torts exclusifs du locataire pour non paiement des loyersEn tout état de cause, 
Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [F] et de toute personne de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du logement (ainsi qu’une place de parking lot n°59 située [Adresse 3]) sis [Adresse 2] – [Localité 5], et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retardCondamner Monsieur [S] [F] à leur payer la somme de 3 157,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2024, somme à parfaire au jour du jugement à intervenirFixer une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail, au moins égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupésCondamner Monsieur [S] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant au mois égale au dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupésDire et juger que cette indemnité mensuelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyersCondamner Monsieur [S] [F] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépensOrdonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois sollicités à la demande des parties, le dossier a été retenu à l’audience du 15 juin 2026. A cette date, chacune d’elle est représentée par son conseil. Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de leurs écritures déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.
En réponse aux écritures adverses soulevant l’indécence du bien, les bailleurs font valoir que l’état d’entrée des lieux confirme que le logement a été délivré en bon état, soulignant qu’ils ont eux-mêmes habité ce logement durant 13 années sans qu’ils n’aient jamais constaté l’apparition de moisissures. Ils mettent ainsi en exergue le comportement du locataire, caractérisé par un manque d’entretien et d’aération des lieux mais également par son refus de faire intervenir au sein du logement les artisans qu’ils ont mandatés pour remédier aux désordres. 

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses écritures déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [S] [F] sollicite de voir :
Avant dire droit sur la résiliation du contrat de bail, Ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission :. Convoquer les parties et se faire remettre tous documents utiles
. Se rendre sur les lieux appartement C sis au 1er étage côté sud de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] composant le lot n°88 de la copropriété
. Dire si le logement présente les caractéristique du logement décent telles que définies par le décret n°2002-120 du 20 janvier 2002 et de salubrité au regard des dispositions de la loi du 31 mai 1990 et de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion
. Dans la négative préciser et décrire les désordres affectant le logement et le rendant indécent et indigne
. Dire si ces désordres rendent le logement impropre à l’habitation
. Préciser, décrire et chiffrer les travaux de nature à remédier aux désordres et à rendre le logement digne ou décent
. Donner tous éléments relatifs au chiffrage des préjudices notamment de jouissance subis par Monsieur [F] et son épouse Madame [W] [F]
A titre subsidiaire, 
Condamner Monsieur [Y] et Madame [I] sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir à réaliser les travaux prescrits par le SCHS de [Localité 5] Ordonner la suspension du loyer depuis le 22 août 2023 jusqu’à l’exécution des travaux prescrits par le SCHS par les consorts [Y] et [I]Condamner Monsieur [Y] et Madame [I] à lui payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [F] explique que de nombreux désordres ont été relevés au sein de son logement, notamment des moisissures sur toutes les cloisons ainsi qu’une aération insuffisante, et ce à partir de l’année 2022. 
Il précise que les bailleurs n’ont jamais fait réaliser les travaux préconisés par la mairie de [Localité 5] et qu’il a alors cessé le paiement de ses loyers face à cette inaction. 

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

En cours de délibéré, les demandeurs ont sollicité, par l’intermédiaire de leur conseil, la réactualisation de leur créance, soulignant qu’ils avaient produit le décompte y afférent dans leur dossier de plaidoirie mais qu’ils n’avaient pas modifié leurs écritures en ce sens. 
Le défendeur ne s’est pas opposé à cette demande, de telle sorte qu’il convient de réactualiser l’arriéré locatif à la somme de 23 990,71 euros.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] produisent un décompte arrêté à la date du 12 juin 2026, qui mentionne un solde débiteur d’un montant de 23 990,71 euros. 
A la lecture de ce document, la créance des demandeurs apparaît fondée tant en son principe qu’en son montant. 
Monsieur [S] [F] ne conteste pas le montant de cette dette.
En conséquence, celui-ci sera condamné à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] ladite somme.

Sur la résiliation du contrat de location et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande en résiliation
L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 

« III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

Le représentant de l'État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 22 août 2024, soit plus de six semaines avant la date de la première audience qui s’est tenue le 03 février 2025. 
Le diagnostic social et financier a été transmis le 23 janvier 2025 et reçu au greffe de la juridiction le 28 janvier 2025. 

En l’état de ces éléments, la demande en résiliation de bail formulée par Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire 
Aux termes de l'article 1353 dudit, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables au locataire de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 
En effet, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a précisé ce qui suit aux termes de son avis en date du 13 juin 2024 (24-70002): « Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu l’article 24 alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L’article 1219 dudit code précise qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1227 dudit code ajoute que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public (CA Montpellier 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598). 

Pour autant, la preuve doit être rapportée par le locataire de l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 23 avril 2013,12-18.593). 

Enfin, l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 
« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants :
1° Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat. »

En l’espèce, le bail régularisé au profit de Monsieur [S] [F] contient une clause résolutoire (VIII) prévoyant, à défaut de paiement des loyers et des charges, la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement délivré par huissier et resté sans effet. 

Il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [S] [F] a mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité. 


Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue aux termes du contrat de bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié au locataire le 04 avril 2024, ce dernier n'a pas apuré l'intégralité de sa dette, dans le délai de deux mois imparti, tel que cela ressort du décompte produit aux débats.

En défense, Monsieur [S] [F] fait valoir que les propriétaires n’ont jamais fait réaliser les travaux nécessaires suite à la constatation des désordres au sein de l’appartement. Il souligne ainsi que face à l’inexécution, par les bailleurs, de leurs obligations contractuelles tenant à la délivrance d’un logement décent, il a cessé de régler ses loyers et ce, à compter du mois de décembre 2023. 
Monsieur [S] [F] affirme ainsi qu’il est donc fondé à soulever l’exception d’inexécution, qui permet ainsi au locataire de suspendre tout ou partie de ses paiements lorsque le bailleur manque à ses obligations. 

Il est constant que l’exception d’inexécution ne peut être soulevée que lorsque le preneur démontre qu’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail, et donc l’inhabitabilité du logement (CA Paris 18 décembre 2007 06/18075).

En l’espèce, l’état d’entrée des lieux établi contradictoirement entre les parties le 12 août 2020 permet d’établir que le logement a été délivré en bon état et état d’usage. Il était également propre.

Le rapport de recherche de fuites, en date du 06 mai 2022, précise que les murs du salon chambre et salle à manger sont endommagés et il y a des traces de moisissures. Il est relevé un taux moyennement élevé d’humidité sur les murs respectifs. Il n’est relevé aucune anomalie dans les canalisations. 
La conclusion est la suivante : 
« Murs avec des traces de moisissure créée par des ponts thermiques l’hiver, la façade et les murs anciens. Le problème apparaît l’hiver.
Fuite supplémentaire mais pas en cause pour le sinistre déclaré.
Fuite sur le robinet d’évier : cassé ;
Fuite sur l’eau froide du robinet de la douche.
Bonde : jointure défaillante. 
Conseil technique :
Aérer un maximum les pièces sinistrées
Changer le robinet de l’évier 
Réparer la bonde et la fuite sur l’excentrique d’eau froide de la douche. »

Ces quelques constatations ne permettent pas d’établir que ce logement était devenu inhabitable. Par ailleurs, il convient de relever que le locataire ne justifie pas avoir alerté le bailleur de cette situation et des troubles de jouissance qui ont pu en résulter. 

Monsieur [S] [F] a par la suite saisi le service communal hygiène et santé (SCHS) de la ville de [Localité 5] au début de l’année 2023, sans tenir là encore informé le bailleur de sa démarche. 
Aux termes de son rapport en date du 22 juin 2023, le service communal hygiène et santé relève une absence d’extraction d’air vicié en partie haute dans la cuisine et la salle d’eau ainsi que la présence d’un développement de moisissures sur les murs de façade des deux chambres à droite, le salon, la cuisine et le plafond de la salle d’eau. 


L’organisme a ainsi mis en demeure l’agence FONCIA de faire installer des évacuations d’air vicié en partie haute dans la cuisine et la salle d’eau et de faire rechercher les causes de développement des moisissures, y remédier et remettre en état les revêtements dégradés, et ce dans un délai de deux mois à compter de la réception dudit courrier. 

Si le service communal hygiène et santé caractérise certains désordres, pour autant, force est de constater que le logement n’a pas été déclaré inhabitable. 
Par ailleurs, si Monsieur [S] [F] soutient qu’il a cessé de payer ces loyers, en l’occurrence à partir du mois de décembre 2023, après avoir sollicité la réalisation de travaux auprès de son bailleur, pour autant, il ne justifie d’aucune pièce permettant de corroborer ses déclarations. 

En l’état de ces éléments, le locataire ne saurait prétendre qu’il était donc fondé à mettre fin, de sa propre initiative, au paiement de ses loyers. 

En outre, il convient de relever que par courrier en date du 04 avril 2024, la société FONCIA a signifié à Monsieur [S] [F] que les travaux au sein dudit logement allaient être réalisés par la société AY HABITAT, lui demandant ainsi ses disponibilités afin qu’elle puisse intervenir. 
Les propriétaires se sont également rapprochés du service communal hygiène et santé de la ville le 05 avril 2024, soulignant le manque d’aération de la part du locataire, ce que Monsieur [T], voisin, ainsi que la société AY HABITAT confirment, mais également que Monsieur [S] [F] n’avait pas donné suite à leur demande d’intervention. 
Les pièces versées au débat permettent d’établir que par la suite, sur ces deux dernières années, le locataire n’a pas répondu favorablement aux diverses demandes d’intervention, afin de remédier aux désordres relevés.

En l’état de ces éléments, Monsieur [S] [F] n’établit pas que Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] auraient ainsi manqué à leur obligation de délivrance. 
Celui-ci ne saurait non plus se prévaloir de l’indécence du logement pour mettre en échec la résiliation du bail d’habitation qui lui a été consenti, acquise de plein droit deux mois plus tard après la délivrance du commandement de payer soit à la date du 04 juin 2024, non plus à solliciter une expertise ni à faire réaliser les travaux prescrits par le service communal hygiène et santé de la ville de [Localité 5]. 

Monsieur [S] [F] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail et ce depuis le 05 juin 2024. Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I], propriétaires du bien ainsi occupé indûment, ont vocation à en retrouver la libre disposition. 

Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin de l’assortir du paiement d’une astreinte, en raison du recours à la force publique.


Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [S] [F] se maintient dans les lieux et ce sans droit ni titre depuis le 05 juin 2024.
Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, qu’il convient de fixer à la somme mensuelle de 993,50 euros, correspondant au montant du loyer et des charges actuels, et ce jusqu’au départ effectif des occupants.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Monsieur [S] [F], qui succombe, supportera, les entiers dépens de l’instance.
Il apparaît conforme à l’équité de le condamner à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, aucune considération tirée des faits de l'espèce ne justifie que ne soit écartée l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande en résiliation de bail formulée par Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] recevable 

DEBOUTE Monsieur [S] [F] de toutes ses demandes 

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] la somme de 23 990,71 euros au titre de l’arriéré locatif, décompte arrêté au 12 juin 2026 

CONSTATE que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties le 07 août 2020 portant sur le logement à usage d’habitation, outre une cave ainsi qu’un emplacement de parking sis à [Localité 5] (83) [Adresse 2], Résidence [Adresse 2], sont acquises à la date du 04 juin 2024

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [S] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement à usage d’habitation outre une cave ainsi qu’un emplacement de parking sis à [Localité 5] (83) [Adresse 2], Résidence [Adresse 2], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette mesure d’expulsion du paiement d’une astreinte

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 993,50 euros, non indexée, jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux entiers dépens de l’instance

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.



LA GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE TOULON
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 24/04962 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M4SF
 

AFFAIRE : 

[Y]
[I]


C/

[F]



JUGEMENT contradictoire du 14 AOUT 2026 













Grosse exécutoire : Me MAHALI

Copie : Me Caroline CLEMENT

délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 14 AOUT 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [Y]
né le 15 Mai 1974 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me MAHALI, avocat du barreau de TOULON 

Madame [D] [I]
née le 07 Novembre 1981 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me MAHALI, avocat du barreau de TOULON 

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [F]
né le 19 Mai 1966 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Caroline CLEMENT, avocat du barreau de TOULON 
(AJ 83137/2025/000451 du 14/04/2025) 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 15 Juin 2026


JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 AOUT 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

 
 




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 août 2020, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] ont consenti, par l’intermédiaire de leur mandataire, à Monsieur [S] [F] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation, outre une cave ainsi qu’un emplacement de parking, sis à [Localité 5] (83) [Adresse 2], résidence [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 795,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant initial de 55,00 euros.

Se prévalant de loyers et charges impayés, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] ont fait délivrer, par acte en date du 04 avril 2024, à Monsieur [S] [F], et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme en principal de 2 605,96 euros, outre les frais de l’officier ministériel, et ce dans un délai de six mois.

Se prévalant de la persistance des causes du commandement, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] ont fait assigner, par acte délivré le 20 août 2024, Monsieur [S] [F] devant la présente juridiction, aux fins de voir :
A titre principal, 
Constater la résiliation du bail d’habitation à effet du 12 août 2020, portant sur le logement (ainsi qu’une place de parking lot n°59 située [Adresse 3]) sis [Adresse 2] – [Localité 5], qu’ils ont consenti, à la date du 5 juin 2024, par acquisition de la clause résolutoire A titre subsidiaire, 
Prononcer la résiliation du bail d’habitation de l’appartement (ainsi qu’une place de parking lot n°59 située [Adresse 3]) sis [Adresse 2] – [Localité 5] aux torts exclusifs du locataire pour non paiement des loyersEn tout état de cause, 
Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [F] et de toute personne de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du logement (ainsi qu’une place de parking lot n°59 située [Adresse 3]) sis [Adresse 2] – [Localité 5], et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retardCondamner Monsieur [S] [F] à leur payer la somme de 3 157,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2024, somme à parfaire au jour du jugement à intervenirFixer une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail, au moins égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupésCondamner Monsieur [S] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant au mois égale au dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupésDire et juger que cette indemnité mensuelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyersCondamner Monsieur [S] [F] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépensOrdonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois sollicités à la demande des parties, le dossier a été retenu à l’audience du 15 juin 2026. A cette date, chacune d’elle est représentée par son conseil. Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de leurs écritures déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.
En réponse aux écritures adverses soulevant l’indécence du bien, les bailleurs font valoir que l’état d’entrée des lieux confirme que le logement a été délivré en bon état, soulignant qu’ils ont eux-mêmes habité ce logement durant 13 années sans qu’ils n’aient jamais constaté l’apparition de moisissures. Ils mettent ainsi en exergue le comportement du locataire, caractérisé par un manque d’entretien et d’aération des lieux mais également par son refus de faire intervenir au sein du logement les artisans qu’ils ont mandatés pour remédier aux désordres. 

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses écritures déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [S] [F] sollicite de voir :
Avant dire droit sur la résiliation du contrat de bail, Ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission :. Convoquer les parties et se faire remettre tous documents utiles
. Se rendre sur les lieux appartement C sis au 1er étage côté sud de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] composant le lot n°88 de la copropriété
. Dire si le logement présente les caractéristique du logement décent telles que définies par le décret n°2002-120 du 20 janvier 2002 et de salubrité au regard des dispositions de la loi du 31 mai 1990 et de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion
. Dans la négative préciser et décrire les désordres affectant le logement et le rendant indécent et indigne
. Dire si ces désordres rendent le logement impropre à l’habitation
. Préciser, décrire et chiffrer les travaux de nature à remédier aux désordres et à rendre le logement digne ou décent
. Donner tous éléments relatifs au chiffrage des préjudices notamment de jouissance subis par Monsieur [F] et son épouse Madame [W] [F]
A titre subsidiaire, 
Condamner Monsieur [Y] et Madame [I] sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir à réaliser les travaux prescrits par le SCHS de [Localité 5] Ordonner la suspension du loyer depuis le 22 août 2023 jusqu’à l’exécution des travaux prescrits par le SCHS par les consorts [Y] et [I]Condamner Monsieur [Y] et Madame [I] à lui payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [F] explique que de nombreux désordres ont été relevés au sein de son logement, notamment des moisissures sur toutes les cloisons ainsi qu’une aération insuffisante, et ce à partir de l’année 2022. 
Il précise que les bailleurs n’ont jamais fait réaliser les travaux préconisés par la mairie de [Localité 5] et qu’il a alors cessé le paiement de ses loyers face à cette inaction. 

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

En cours de délibéré, les demandeurs ont sollicité, par l’intermédiaire de leur conseil, la réactualisation de leur créance, soulignant qu’ils avaient produit le décompte y afférent dans leur dossier de plaidoirie mais qu’ils n’avaient pas modifié leurs écritures en ce sens. 
Le défendeur ne s’est pas opposé à cette demande, de telle sorte qu’il convient de réactualiser l’arriéré locatif à la somme de 23 990,71 euros.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] produisent un décompte arrêté à la date du 12 juin 2026, qui mentionne un solde débiteur d’un montant de 23 990,71 euros. 
A la lecture de ce document, la créance des demandeurs apparaît fondée tant en son principe qu’en son montant. 
Monsieur [S] [F] ne conteste pas le montant de cette dette.
En conséquence, celui-ci sera condamné à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] ladite somme.

Sur la résiliation du contrat de location et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande en résiliation
L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 

« III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

Le représentant de l'État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 22 août 2024, soit plus de six semaines avant la date de la première audience qui s’est tenue le 03 février 2025. 
Le diagnostic social et financier a été transmis le 23 janvier 2025 et reçu au greffe de la juridiction le 28 janvier 2025. 

En l’état de ces éléments, la demande en résiliation de bail formulée par Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire 
Aux termes de l'article 1353 dudit, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables au locataire de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 
En effet, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a précisé ce qui suit aux termes de son avis en date du 13 juin 2024 (24-70002): « Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu l’article 24 alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L’article 1219 dudit code précise qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1227 dudit code ajoute que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public (CA Montpellier 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598). 

Pour autant, la preuve doit être rapportée par le locataire de l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 23 avril 2013,12-18.593). 

Enfin, l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 
« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants :
1° Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat. »

En l’espèce, le bail régularisé au profit de Monsieur [S] [F] contient une clause résolutoire (VIII) prévoyant, à défaut de paiement des loyers et des charges, la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement délivré par huissier et resté sans effet. 

Il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [S] [F] a mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité. 


Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue aux termes du contrat de bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié au locataire le 04 avril 2024, ce dernier n'a pas apuré l'intégralité de sa dette, dans le délai de deux mois imparti, tel que cela ressort du décompte produit aux débats.

En défense, Monsieur [S] [F] fait valoir que les propriétaires n’ont jamais fait réaliser les travaux nécessaires suite à la constatation des désordres au sein de l’appartement. Il souligne ainsi que face à l’inexécution, par les bailleurs, de leurs obligations contractuelles tenant à la délivrance d’un logement décent, il a cessé de régler ses loyers et ce, à compter du mois de décembre 2023. 
Monsieur [S] [F] affirme ainsi qu’il est donc fondé à soulever l’exception d’inexécution, qui permet ainsi au locataire de suspendre tout ou partie de ses paiements lorsque le bailleur manque à ses obligations. 

Il est constant que l’exception d’inexécution ne peut être soulevée que lorsque le preneur démontre qu’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail, et donc l’inhabitabilité du logement (CA Paris 18 décembre 2007 06/18075).

En l’espèce, l’état d’entrée des lieux établi contradictoirement entre les parties le 12 août 2020 permet d’établir que le logement a été délivré en bon état et état d’usage. Il était également propre.

Le rapport de recherche de fuites, en date du 06 mai 2022, précise que les murs du salon chambre et salle à manger sont endommagés et il y a des traces de moisissures. Il est relevé un taux moyennement élevé d’humidité sur les murs respectifs. Il n’est relevé aucune anomalie dans les canalisations. 
La conclusion est la suivante : 
« Murs avec des traces de moisissure créée par des ponts thermiques l’hiver, la façade et les murs anciens. Le problème apparaît l’hiver.
Fuite supplémentaire mais pas en cause pour le sinistre déclaré.
Fuite sur le robinet d’évier : cassé ;
Fuite sur l’eau froide du robinet de la douche.
Bonde : jointure défaillante. 
Conseil technique :
Aérer un maximum les pièces sinistrées
Changer le robinet de l’évier 
Réparer la bonde et la fuite sur l’excentrique d’eau froide de la douche. »

Ces quelques constatations ne permettent pas d’établir que ce logement était devenu inhabitable. Par ailleurs, il convient de relever que le locataire ne justifie pas avoir alerté le bailleur de cette situation et des troubles de jouissance qui ont pu en résulter. 

Monsieur [S] [F] a par la suite saisi le service communal hygiène et santé (SCHS) de la ville de [Localité 5] au début de l’année 2023, sans tenir là encore informé le bailleur de sa démarche. 
Aux termes de son rapport en date du 22 juin 2023, le service communal hygiène et santé relève une absence d’extraction d’air vicié en partie haute dans la cuisine et la salle d’eau ainsi que la présence d’un développement de moisissures sur les murs de façade des deux chambres à droite, le salon, la cuisine et le plafond de la salle d’eau. 


L’organisme a ainsi mis en demeure l’agence FONCIA de faire installer des évacuations d’air vicié en partie haute dans la cuisine et la salle d’eau et de faire rechercher les causes de développement des moisissures, y remédier et remettre en état les revêtements dégradés, et ce dans un délai de deux mois à compter de la réception dudit courrier. 

Si le service communal hygiène et santé caractérise certains désordres, pour autant, force est de constater que le logement n’a pas été déclaré inhabitable. 
Par ailleurs, si Monsieur [S] [F] soutient qu’il a cessé de payer ces loyers, en l’occurrence à partir du mois de décembre 2023, après avoir sollicité la réalisation de travaux auprès de son bailleur, pour autant, il ne justifie d’aucune pièce permettant de corroborer ses déclarations. 

En l’état de ces éléments, le locataire ne saurait prétendre qu’il était donc fondé à mettre fin, de sa propre initiative, au paiement de ses loyers. 

En outre, il convient de relever que par courrier en date du 04 avril 2024, la société FONCIA a signifié à Monsieur [S] [F] que les travaux au sein dudit logement allaient être réalisés par la société AY HABITAT, lui demandant ainsi ses disponibilités afin qu’elle puisse intervenir. 
Les propriétaires se sont également rapprochés du service communal hygiène et santé de la ville le 05 avril 2024, soulignant le manque d’aération de la part du locataire, ce que Monsieur [T], voisin, ainsi que la société AY HABITAT confirment, mais également que Monsieur [S] [F] n’avait pas donné suite à leur demande d’intervention. 
Les pièces versées au débat permettent d’établir que par la suite, sur ces deux dernières années, le locataire n’a pas répondu favorablement aux diverses demandes d’intervention, afin de remédier aux désordres relevés.

En l’état de ces éléments, Monsieur [S] [F] n’établit pas que Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] auraient ainsi manqué à leur obligation de délivrance. 
Celui-ci ne saurait non plus se prévaloir de l’indécence du logement pour mettre en échec la résiliation du bail d’habitation qui lui a été consenti, acquise de plein droit deux mois plus tard après la délivrance du commandement de payer soit à la date du 04 juin 2024, non plus à solliciter une expertise ni à faire réaliser les travaux prescrits par le service communal hygiène et santé de la ville de [Localité 5]. 

Monsieur [S] [F] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail et ce depuis le 05 juin 2024. Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I], propriétaires du bien ainsi occupé indûment, ont vocation à en retrouver la libre disposition. 

Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin de l’assortir du paiement d’une astreinte, en raison du recours à la force publique.


Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [S] [F] se maintient dans les lieux et ce sans droit ni titre depuis le 05 juin 2024.
Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, qu’il convient de fixer à la somme mensuelle de 993,50 euros, correspondant au montant du loyer et des charges actuels, et ce jusqu’au départ effectif des occupants.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Monsieur [S] [F], qui succombe, supportera, les entiers dépens de l’instance.
Il apparaît conforme à l’équité de le condamner à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, aucune considération tirée des faits de l'espèce ne justifie que ne soit écartée l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande en résiliation de bail formulée par Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] recevable 

DEBOUTE Monsieur [S] [F] de toutes ses demandes 

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] la somme de 23 990,71 euros au titre de l’arriéré locatif, décompte arrêté au 12 juin 2026 

CONSTATE que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties le 07 août 2020 portant sur le logement à usage d’habitation, outre une cave ainsi qu’un emplacement de parking sis à [Localité 5] (83) [Adresse 2], Résidence [Adresse 2], sont acquises à la date du 04 juin 2024

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [S] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement à usage d’habitation outre une cave ainsi qu’un emplacement de parking sis à [Localité 5] (83) [Adresse 2], Résidence [Adresse 2], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette mesure d’expulsion du paiement d’une astreinte

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 993,50 euros, non indexée, jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [I] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux entiers dépens de l’instance

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.



LA GREFFIERE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code des procedures civiles d'execution L431-1, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-19T20:31:47.831Z.