Tribunal judiciaire de Saverne, Chambre civile < 10.000.-, 11 juin 2026, n° 25/00227

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 12 octobre 2023 à effet au 1er novembre 2023, la commune de [Localité 4] a donné à bail à M.[H] [Y] un logement de 100m2 situé [Adresse 5] contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 495 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 495 euros.

Un état des lieux de sortie a été établi le 7 mars 2025.

Alléguant des désordres dans le logement durant la location et suite notamment à un rapport diligenté par [X] à la demande de la CAF en date du 25 octobre 2024 concluant à la non décence du logement, M.[H] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection par acte d’huissier en date du 26 août 2025.

Par dernières conclusions en date du 7 avril 2026, il sollicite:

- la diminution rétroactive du loyer à la somme mensuelle de 495 euros pour la période du 1er janvier 2024 au 1er mars 2025 avec la restitution des sommes trop perçues à ce tire par la commune de [Localité 4] en raison de la non décence du logement,
-l’injonction pour la commune de régulariser la situation auprès du centre des finances publiques de [Localité 5] sous astreinte de 20 euros par jour de retard,
-la condamnation de la commune au paiement d’une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- la compensation entre les sommes réellement dues au titre du loyer ainsi diminué avec les dommages et intérêts dues par la commune.
Il conclut en outre au débouté de la demande reconventionnelle de la commune de [Localité 4] et sollicite sa condamnation aux entiers dépens avec paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en date du 2 mars 2026, la commune de [Localité 4] a conclu au débouté des demandes indiquant en substance qu’elle n’est “pas responsable de l’état d’insalubrité transitoire de l’appartement occupé”.
A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation du demandeur au paiement d’une somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi.

A l’audience du 4 mai 2026, les parties, représentées par avocat, ont sollicité oralement le bénéfice de leurs écrits respectifs auxquels il conviendra donc de se référer pour un plus ample exposé des moyens de chacun conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré en l’état au 11 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à “déclarer” ou “constater” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces demandes dans le dispositif de la présente décision.

L’article 1719 3°du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière “d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”.

L’article 1721 du même code dispose que “il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser”.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

En l’espèce, il est constant que selon le rapport d’[X] en date du 25 octobre 2024, le logement loué à M.[H] [Y] par la commune de [Localité 4] ne présente pas les critères de décence s’agissant de l’humidité et de l’aération.

Cependant, ce rapport, très succinct, indique que, d’une part, il existe des “désordres relevant d’un mauvais usage du logement”, avec des photos attestant que des “extracteurs fonctionnels dans les pièces humides, les grilles d’entrée d’air ont été bouchées par le locataire” et que, d’autre part, il existe des “défauts d’étanchéité se situant sur les fenêtres de toit” qu’il convient de résorber avec des photos attestant de ces désordres, et notamment d’une fenêtre “prise par l’eau”.

Il résulte donc de ce rapport que les désordres constatés ont une double origine, à savoir un mauvais usage du logement par le locataire mais également un défaut structurel d’étanchéité concernant les fenêtres de toit, sans que l’on sache cependant la proportion de chacune de ces causes dans la réalisation des troubles constatés.

Aussi, en l’état de ces éléments, il ne pourra être fait droit à la demande en diminution rétroactive de loyer impossible à quantifier en l’état mais, en revanche, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] puisqu’il est certain que celui-ci a subi un préjudice du fait du défaut d’étanchéité des fenêtres de toit qui, indépendamment de l’obstruction des grilles d’aération des pièces humides, lui a de façon certaine causé un préjudice en raison de l’eau s’infiltrant par ces fenêtres.

Ainsi, la commune de [Localité 4] sera condamnée à verser à M. [H] [Y] la somme indemnitaire de 600 euros à ce titre.

S’agissant de la demande reconventionnelle indemnitaire de la commune de [Localité 4], cette dernière indique avoir “été victime de la suspension transitoire des allocations logement “en raison des agissements fautifs de la part de M. [Y]”, ce qui lui a occasionné un préjudice financier.
Or, si la CAF a suspendu le versement des allocations logement au bailleur, c’est en application de l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que suite à un constat de non décence d’un logement loué, le bailleur doit procéder à la mise en conformité de celui-ci dans un délai de 18 mois, sans quoi l’allocation logement retenue pendant ce délai ne sera pas reversée. 
Le locataire n’est donc pas responsable en l’espèce de l’arrêt des versements au bailleur car c’est ce dernier qui devait justifier avoir effectué les travaux relatifs à la non décence du logement préconisé dans le rapport [X], à savoir la reprise “des défauts d’étanchéité se situant sur les fenêtres de toit” avec “assèchement des murs”; la CAF a d’ailleurs parfaitement informé le bailleur de cette procédure par courrier en date du 9 décembre 2024.
Dès lors, la demande de dommages et intérêts formée par la commune de [Localité 4] sera rejetée en ce qu’elle ne démontre pas avoir subi un préjudice en raison d’une faute du locataire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la commune de [Localité 4], partie perdante, aux entiers dépens de la présente procédure ainsi qu’au paiement d’une somme de 750 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [H] [Y] de sa demande relative à la diminution rétroactive du loyer et des demandes subséquentes à celle-ci ;

CONDAMNE la commune de [Localité 4] à payer à M. [H] [Y] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la commune de [Localité 4] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE la commune de [Localité 4] à payer à M.[H] [Y] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

DEBOUTE les parties pour le surplus.

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
C.S. 50.135
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]


N° RG 25/00227 - N° Portalis DB2D-W-B7J-CTN7

Minute N° 

DU 11 Juin 2026

section civile


Copie exécutoire à :
Me Aurélie DIEBOLT
Copie c.c. à :
Me Muriel SCHWAB

le 


République Française
Au nom du Peuple Français




JUGEMENT










PARTIE DEMANDERESSE :

M. [H] [D] [Y]
né le 07 Septembre 1973 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Aurélie DIEBOLT de la SCP D R F, avocats au barreau de SAVERNE, avocats plaidant


PARTIE DÉFENDERESSE :

[Adresse 3], 
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Muriel SCHWAB de la SCP M. SCHWAB ET G. GOSTEL, avocats au barreau de SAVERNE, avocats plaidant


Nature de l'affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aline WATIEZ, Vice-Présidente du Tribunal statuant en qualité de juge des contentieux de la Protection 
Mélanie LITTY, Greffière placée

DÉBATS : 

A l'audience du 04 Mai 2026
tenue publiquement



JUGEMENT : 

mis à disposition au greffe
rendu par décision Contradictoire, en premier ressort
signé par Aline WATIEZ,Vice-Présidente du Tribunal statuant en qualité juge des contentieux de la Protection et Esther METZ, Greffière, n'ayant pas participé au délibéré.


EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 12 octobre 2023 à effet au 1er novembre 2023, la commune de [Localité 4] a donné à bail à M.[H] [Y] un logement de 100m2 situé [Adresse 5] contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 495 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 495 euros.

Un état des lieux de sortie a été établi le 7 mars 2025.

Alléguant des désordres dans le logement durant la location et suite notamment à un rapport diligenté par [X] à la demande de la CAF en date du 25 octobre 2024 concluant à la non décence du logement, M.[H] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection par acte d’huissier en date du 26 août 2025.

Par dernières conclusions en date du 7 avril 2026, il sollicite:

- la diminution rétroactive du loyer à la somme mensuelle de 495 euros pour la période du 1er janvier 2024 au 1er mars 2025 avec la restitution des sommes trop perçues à ce tire par la commune de [Localité 4] en raison de la non décence du logement,
-l’injonction pour la commune de régulariser la situation auprès du centre des finances publiques de [Localité 5] sous astreinte de 20 euros par jour de retard,
-la condamnation de la commune au paiement d’une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- la compensation entre les sommes réellement dues au titre du loyer ainsi diminué avec les dommages et intérêts dues par la commune.
Il conclut en outre au débouté de la demande reconventionnelle de la commune de [Localité 4] et sollicite sa condamnation aux entiers dépens avec paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en date du 2 mars 2026, la commune de [Localité 4] a conclu au débouté des demandes indiquant en substance qu’elle n’est “pas responsable de l’état d’insalubrité transitoire de l’appartement occupé”.
A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation du demandeur au paiement d’une somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi.

A l’audience du 4 mai 2026, les parties, représentées par avocat, ont sollicité oralement le bénéfice de leurs écrits respectifs auxquels il conviendra donc de se référer pour un plus ample exposé des moyens de chacun conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré en l’état au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à “déclarer” ou “constater” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces demandes dans le dispositif de la présente décision.

L’article 1719 3°du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière “d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”.

L’article 1721 du même code dispose que “il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser”.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

En l’espèce, il est constant que selon le rapport d’[X] en date du 25 octobre 2024, le logement loué à M.[H] [Y] par la commune de [Localité 4] ne présente pas les critères de décence s’agissant de l’humidité et de l’aération.

Cependant, ce rapport, très succinct, indique que, d’une part, il existe des “désordres relevant d’un mauvais usage du logement”, avec des photos attestant que des “extracteurs fonctionnels dans les pièces humides, les grilles d’entrée d’air ont été bouchées par le locataire” et que, d’autre part, il existe des “défauts d’étanchéité se situant sur les fenêtres de toit” qu’il convient de résorber avec des photos attestant de ces désordres, et notamment d’une fenêtre “prise par l’eau”.

Il résulte donc de ce rapport que les désordres constatés ont une double origine, à savoir un mauvais usage du logement par le locataire mais également un défaut structurel d’étanchéité concernant les fenêtres de toit, sans que l’on sache cependant la proportion de chacune de ces causes dans la réalisation des troubles constatés.

Aussi, en l’état de ces éléments, il ne pourra être fait droit à la demande en diminution rétroactive de loyer impossible à quantifier en l’état mais, en revanche, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] puisqu’il est certain que celui-ci a subi un préjudice du fait du défaut d’étanchéité des fenêtres de toit qui, indépendamment de l’obstruction des grilles d’aération des pièces humides, lui a de façon certaine causé un préjudice en raison de l’eau s’infiltrant par ces fenêtres.

Ainsi, la commune de [Localité 4] sera condamnée à verser à M. [H] [Y] la somme indemnitaire de 600 euros à ce titre.

S’agissant de la demande reconventionnelle indemnitaire de la commune de [Localité 4], cette dernière indique avoir “été victime de la suspension transitoire des allocations logement “en raison des agissements fautifs de la part de M. [Y]”, ce qui lui a occasionné un préjudice financier.
Or, si la CAF a suspendu le versement des allocations logement au bailleur, c’est en application de l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que suite à un constat de non décence d’un logement loué, le bailleur doit procéder à la mise en conformité de celui-ci dans un délai de 18 mois, sans quoi l’allocation logement retenue pendant ce délai ne sera pas reversée. 
Le locataire n’est donc pas responsable en l’espèce de l’arrêt des versements au bailleur car c’est ce dernier qui devait justifier avoir effectué les travaux relatifs à la non décence du logement préconisé dans le rapport [X], à savoir la reprise “des défauts d’étanchéité se situant sur les fenêtres de toit” avec “assèchement des murs”; la CAF a d’ailleurs parfaitement informé le bailleur de cette procédure par courrier en date du 9 décembre 2024.
Dès lors, la demande de dommages et intérêts formée par la commune de [Localité 4] sera rejetée en ce qu’elle ne démontre pas avoir subi un préjudice en raison d’une faute du locataire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la commune de [Localité 4], partie perdante, aux entiers dépens de la présente procédure ainsi qu’au paiement d’une somme de 750 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [H] [Y] de sa demande relative à la diminution rétroactive du loyer et des demandes subséquentes à celle-ci ;

CONDAMNE la commune de [Localité 4] à payer à M. [H] [Y] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la commune de [Localité 4] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE la commune de [Localité 4] à payer à M.[H] [Y] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

DEBOUTE les parties pour le surplus.

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T11:35:03.200Z.