Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section C, 11 juin 2026, n° 25/03280

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

















N° RG 25/03280 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JXO3 







JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERTUIS

04 avril 2024

RG:24/000021



[P]



C/



[W]





































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C





ARRÊT DU 11 JUIN 2026





Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de PERTUIS en date du 04 Avril 2024, N°24/000021



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme L. MALLET, Conseillère,

Mme S. IZOU, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 02 Avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



Mme [Q] [P]

née le 21 Mars 1959 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



INTIMÉ :



M. [O] [W] 

né le 03 Janvier 1963 à [Localité 3] (BELGIQUE)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Mars 2026 



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 Juin 2026,par mise à disposition au greffe de la cour







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 14 février 2019, M. [O] [W] a consenti à Mme [Q] [P] un bail portant sur un logement meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 850 €, contrat conclu pour une durée de trois ans à compter du 15 mars 2019, renouvelable par tacite reconduction.



Par exploit du 8 mars 2023, M. [O] [W] a fait délivrer à Mme [Q] [P] un commandement de payer la somme de 5 934 € au titre du solde des loyers et charges non réglés, décompte arrêté au 7 mars 2023, visant la clause résolutoire.



Par courrier du 28 juillet 2023, Mme [Q] [P] a indiqué à son bailleur qu'elle quittait le logement au 15 novembre 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie était dressé par un commissaire de justice, en l'absence de la locataire régulièrement convoquée.



Par exploit de commissaire de justice du 26 janvier 2024, M. [O] [W] a fait assigner Mme [Q] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis aux fins de la voir condamner à lui payer :

- la somme de 9 613,50 € représentant les loyers ainsi que les taxes d'ordures ménagères selon décompte joint arrêté au 15 novembre 2023,

- la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens, y compris le coût de la présente assignation, du commandement de payer les loyers, du procès-verbal de constat d'état du logement ainsi que tous les actes à intervenir.







Par jugement réputé contradictoire du 4 avril 2024, assorti de l'exécution provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis a :

 - condamné Mme [Q] [P] à payer à M. [O] [W] au titre des loyers et des charges impayés, terme de novembre 2023 inclus et décompte arrêté au 15 novembre 2023, la somme de 8 949 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,

- condamné Mme [Q] [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 8 mars 2023, de l'assignation du 26 janvier 2024, et la moitié du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux du logement du 15 novembre 2023,

- dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et débouté en conséquence M. [O] [W] de sa demande de ce chef,

- rejeté les demandes pour le surplus,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Par déclaration du 14 mai 2024, Mme [Q] [P] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [Q] [P], appelante, demande à la cour de :

Vu les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989,

Vu l'article 122 du code de procédure civile,

Vu l'article 564 du code de procédure civile,

- Recevoir son appel et le dire bienfondé,

- Infirmer le jugement du 4 avril 2024 en ce qu'il :

* condamne Mme [Q] [P] à payer à M. [O] [W] au titre des loyers et des charges impayés, terme de novembre 2023 inclus et décompte arrêté au 15 novembre 2023, la somme de 8 949 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,

* condamne Mme [Q] [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 8 mars 2023, de l'assignation du 26 janvier 2024, et la moitié du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux du logement du 15 novembre 2023,

Et statuant à nouveau,

- Déclarer l'action en paiement de la TEOM au titre de l'année 2019 et 2020 irrecevable comme étant prescrite,

- Débouter M. [O] [W] de sa demande en paiement à ce titre,

- Condamner M. [O] [W] à payer à Mme [Q] [P] la somme de 3 700 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- Dire que cette somme viendra s'imputer sur les loyers dus,

- Dire que cette somme sera majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel, soit 185 euros en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, somme à parfaire au jour de l'arrêt,

- Condamner à ce titre M. [O] [W] à payer à Mme [Q] [P] la somme de 4 625 € au titre de la majoration résultant du retard dans la restitution du dépôt de garantie, somme arrêtée au 16 février 2026 et à parfaire au jour de l'arrêt,

- Condamner M. [O] [W] à payer à Mme [Q] [P] la somme de 5 400 € en indemnisation de son préjudice de jouissance,

- Condamner M. [O] [W] à payer à Mme [Q] [P] la somme 384 € au titre des frais exposés pour le compte du bailleur,

- Condamner M. [O] [W] à payer à Mme [Q] [P] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

Sur l'appel incident de M. [O] [W],

- Déclarer irrecevable comme étant nouvelle, la demande de condamnation de Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 19 484,69 € à titre des dommages et intérêts en l'état du préjudice subi face au manquement du locataire à ses obligations compte tenu des dégradations,

- Déclarer irrecevable comme étant nouvelle, la demande de condamnation de Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 6 475 euros au titre du préjudice de jouissance, le bailleur n'ayant pas pu louer son bien pendant trois mois et demi,

Subsidiairement sur le fond,

- Débouter M. [O] [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions en l'absence de dégradation locative imputables à Mme [Q] [P],

- Condamner M. [O] [W] à payer à Mme [Q] [P] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [O] [W], intimé, demande à la cour de :

Vu les articles 1217, 2240, 1231-1, 1720 et 1732 du code civil,

Vu l'article 22 et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret n°87-712 du 26 août 1987,

- Débouter Mme [Q] [P] et de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées en cause d'appel à l'endroit de M. [O] [W],

- Déclarer M. [O] [W] recevable en son appel incident et y faire droit,

En conséquence,

- Infirmer le jugement en date du 4 avril 2024 en ce qu'il a débouté M. [O] [W] de sa demande de la somme de 9 613,50 € représentant les loyers ainsi que les taxes d'ordures ménagères selon décompte joint arrêté au 15 novembre 2023 et de sa demande formulée à hauteur de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a débouté de sa demande de voir Mme [Q] [P] condamnée à supporter les frais en intégralité d'établissement du constat d'état des lieux du logement en date du 15 novembre 2023,

Et statuant à nouveau et y ajoutant :

- Condamner Mme [Q] [P] à porter et à payer à M. [O] [W] les sommes de 9 613,50 € représentant les loyers et taxes d'ordures ménagères selon décompte du 15 novembre 2023 et de 500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance outre les entiers dépens y compris le coût de l'assignation introductive d'instance, du commandement de payer les loyers, du procès-verbal de constat de l'état de logement,

- Condamner Mme [Q] [P] à porter et à payer à M. [O] [W] la somme de 19 484,69 € à titre des dommages et intérêts en l'état du préjudice subi face au manquement du locataire à ses obligations compte tenu des dégradations commises et de l'absence totale d'entretien des lieux loués, 

- Condamner Mme [Q] [P] à porter et à payer à M. [O] [W] la somme de 6 475 € au titre du préjudice de jouissance, le bailleur n'ayant pas pu louer son bien pendant trois mois et demi,

Si par extraordinaire la cour d'appel ne faisait pas droit à son appel incident,

- Confirmer le jugement en date du 4 avril 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Pertuis en ce qu'il :

* condamne Mme [Q] [P] à payer à M. [O] [W] au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2023 inclus et décompte arrêté au 15 novembre 2023, la somme de 8.949 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,

* condamne Mme [Q] [P] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 8 mars 2023, l'assignation en date du 26 janvier 2024 et la moitié du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux du logement du 15 novembre 2023,

En toutes hypothèses,

- Débouter Mme [Q] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'endroit de M. [O] [W],

- Condamner Mme [Q] [P] à porter et à payer à M. [O] [W] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens au titre de la présente procédure d'appel.



La clôture de la procédure est intervenue le 12 mars 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience du 2 avril 2026, date à laquelle elle a été évoquée pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juin 2026.



MOTIFS DE LA DECISION 



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. 



1) Sur la recevabilité des demandes nouvelles



En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. 





L'article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



Mme [Q] [P] fait valoir que les demandes nouvelles formalisées au titre de dégradations locatives et de perte de jouissance par M. [O] [W] en cause d'appel sont irrecevables, pour n'avoir pas été formalisées devant le premier juge. Elle expose que ces demandes ne constituent ni un accessoire ni un complément nécessaire à la demande principale et rappelle que le logement a été restitué le 15 novembre 2023, soit antérieurement à l'assignation, l'intimé pouvant formaliser des demandes indemnitaires à ce titre, ce qu'il n'a pas fait. 



M. [O] [W] fait valoir, au visa de l'article 566, que ses demandes sont recevables, constituant les accessoires à sa demande initiale en paiement de loyers impayés. 



M. [O] [W] a saisi le premier juge par assignation le 26 janvier 2024 d'une demande principale en paiement des loyers et taxes d'ordures ménagères et ce après que sa locataire, Mme [Q] [P], ait quitté les lieux, un constat d'état de sortie des lieux ayant été réalisé par un commissaire de justice le 15 novembre 2023.



M. [O] [W] ne conteste pas qu'il n'a formalisé aucune demande au titre de réparations locatives liées à des dégradations de Mme [Q] [P] ou encore quant à une perte de jouissance liée à une impossibilité de relouer le bien, en attente de réalisation de travaux, alors qu'il avait récupéré le bien et connaissait son état.



S'agissant du caractère accessoire ou de complément nécessaire à la demande principale, il est constant que M. [O] [W] a initié une procédure en paiement des loyers et charges en application des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. 



Les nouvelles demandes sont quant à elle sollicitées au soutien d'une autre obligation pesant sur le locataire et prévue à l'article 7 c), de telle sorte que si elles s'inscrivent toutes deux dans le cadre de l'exécution du bail, elles ne sont cependant aucunement l'accessoire ou le complément l'une de l'autre, ne reposant pas sur les mêmes manquements ou comportements fautifs imputables au locataire.



Il y a donc lieu de faire droit, en raison du principe de l'immutabilité du litige, à l'exception soulevée et déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes de M. [O] [W] en réparation des dégradations locatives ainsi qu'au titre d'un préjudice de jouissance.



2) Sur l'arriéré locatif 



Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



Mme [Q] [P] ne conteste pas le montant dû au titre des loyers impayés fixé par le premier juge. Elle soulève cependant la prescription de la demande en paiement relative aux taxes sur les ordures ménagères depuis 2019, faisant valoir que son bailleur n'a formalisé sa demande qu'à compter du 26 janvier 2024 et qu'il ne peut solliciter les sommes antérieures au 26 janvier 2021, le règlement des taxes pour les années 2019 et 2020 n'étant pas dû. 



M. [O] [W] conteste la prescription qui lui est opposée au titre du paiement des taxes sur les ordures ménagères. Il rappelle qu'un commandement de payer a été signifié à l'appelante qu'elle a réglé en partie, ayant ainsi reconnu les droits au paiement des sommes demandées, cette reconnaissance ayant entraîné une interruption de la prescription. Il produit par ailleurs les justificatifs qui s'élèvent à un montant de 1 829,50 €, sollicitant la condamnation de sa locataire à lui payer la somme de 9 613,50 euros au titre des impayés.



L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



L'article 23 de la même loi rappelle que ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 

1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée... ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en conseil d'Etat...

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.' 



Il n'est pas contesté que les taxes sur les ordures ménagères constituent des charges récupérables. 



Il résulte du commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 8 mars 2023, que le décompte reprend l'historique du paiement des loyers depuis le 15 mars 2019 jusqu'au 15 mars 2023, date à laquelle il a été établi. Il n'est mentionné, dans ce document, aucune somme au titre des charges et notamment de la taxe sur les ordures ménagères.



La demande en paiement de ce chef n'a été formalisée par M. [O] [W], qu'à compter du 26 janvier 2024, lors de la délivrance de l'assignation, un nouveau décompte ayant été produit indiquant les sommes au titre de ces taxes pour les années 2019 à 2023, qui constitue dès lors le point de départ de la prescription.



Il convient en conséquence de déclarer irrecevable comme prescrite la demande en paiement au titre des taxes sur les ordures ménagères antérieure au 26 janvier 2021, soit celle correspondant au règlement des taxes pour les années 2019 et 2020.



Il résulte des avis des taxes foncières pour les années 2021, 2022 et 2023 que le montant dû au titre des taxes sur les ordures ménagères s'élève à un total de 1 237 € ( 378€+415€+444€). 



Quant à l'arriéré au titre des loyers impayés, il s'élève, après déduction des frais de poursuite à la somme de 7 784 €. 



Il y a lieu de condamner Mme [Q] [P] à payer à M. [O] [W] au titre de l'arrière locatif, la somme de 9 021 €.



La décision critiquée de ce chef est infirmée. 



3) Sur la restitution du dépôt de garantie



L'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.' 



L'alinéa 6 précise qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal.



Mme [Q] [P] indique avoir restitué les clés du logement le 15 novembre 2023 et que son bailleur avait jusqu'au 15 janvier 2024, pour lui restituer son dépôt de garantie, ce qu'il n'a pas fait. Elle sollicite en conséquence le remboursement de cette somme, majorée de 10% par mois de retard représentant une mensualité de 180 €.



M. [O] [W] rappelle que la restitution du dépôt de garantie intervient déduction faite des sommes restant dues par le locataire. Il rappelle que l'appelante ne conteste pas être tenue à un arriéré locatif et que celle-ci lui avait proposé de le conserver au titre des loyers de juillet et août 2023. Il conclut en conséquence au rejet de la demande de restitution.



Les clés ont été remises le 15 novembre 2023, de telle sorte que M. [O] [W] avait jusqu'au 15 janvier 2024 pour restituer le dépôt de garantie de 3 700 €. 



Le 26 janvier 2024, ce dernier a fait assigner l'appelante devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis en paiement de la somme de 9 613,50 € au titre d'impayés.



Il résulte des éléments produits et notamment du décompte que Mme [Q] [P] a cessé de régler la moindre somme au titre du bail à compter du 29 juin 2023 alors qu'elle a quitté le logement le 15 novembre 2023. Celle-ci a, par ailleurs, proposé, par courrier du 28 juillet 2023, que les loyers du 15 juillet au 15 août et du 15 août au 15 septembre, soit 2 mois soient pris sur le dépôt de garantie de 3 700 € en la possession de son bailleur.



Le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer.



Mme [Q] [P] étant redevable d'un arriéré locatif. C'est à bon droit que M. [O] [W] a conservé le dépôt de garantie, Mme [Q] [P] étant déboutée tant de sa demande en restitution de cette somme qui viendra en déduction des condamnations mises à sa charge, Oui. que de sa demande de majoration.



Mme [Q] [P] doit la somme de 9 021 € au titre des loyers et charges impayées, montant dont il convient de déduire le dépôt de garantie conservé par M. [O] [W] à hauteur de 3 700 €, l'appelante restant redevable du reliquat qui s'élève à 5 321 €.



4) Sur l'existence d'un trouble de jouissance 



Selon l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il se doit d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Mme [Q] [P] fait état d'un trouble de jouissance et demande la condamnation de M. [O] [W] à lui payer une somme de 5 400 €. Elle expose qu'elle a informé son bailleur de désordres affectant le bien puis la mairie et l'ADIL en l'état de l'inaction de ce dernier, M. [O] [W] n'ayant initié aucune démarche afin d'y mettre un terme. Elle évoque un problème d'isolation thermique, d'installation électrique, d'infiltrations et de défaut d'étanchéité du toit, ce trouble ayant perduré sur 56 mois.



M. [O] [W] conclut au rejet de cette demande, l'appelante ne justifiant pas de l'existence de désordres dont elle fait état, se contentant de produire ses seuls courriers et ne communiquant aucun constat ni rapport d'expertise établissant les désordres. Il relève que certains documents produits ne font que reprendre les déclarations de la locataire et n'ont par ailleurs entraîné aucune suite. Il conteste ainsi avoir manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent. Quant à l'existence d'un préjudice, il rappelle qu'elle est demeurée dans le bien et qu'elle ne s'est plaint de problèmes affectant le bien qu'après qu'il lui ait fait délivrer le commandement de payer.



Le trouble de jouissance s'entend du préjudice qu'a subi le locataire du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et qui est fixé au regard des désordres subis et de leur durée.



Si le propriétaire est tenu à l'obligation de délivrance d'un logement décent, il doit cependant être informé des désordres affectant le bien, à défaut de quoi, sa responsabilité ne peut être engagée.



Mme [Q] [P] a adressé une lettre recommandée à son bailleur le 23 février 2023 l'alertant d'un problème de chauffage de l'habitation tenant à l'ancienneté de la chaudière, le fait que la maison soit une passoire énergétique avec 0,5cm de jour sous les fenêtres et l'absence de double vitrage des portes, l'électricité défectueuse avec un problème d'équilibrage de phase qui nécessite l'intervention d'un électricien et l'absence notamment de chauffage dans la petite chambre du haut et dans la salle de douche.



Elle l'a par la suite mis en demeure de mettre le logement aux normes de décence par courrier recommandé du 27 mars 2023. 



* S'agissant de l'isolation thermique



Il résulte de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.' 



Mme [Q] [P] produit une attestation de Monsieur [I] [T] qui a séjourné à plusieurs reprises chez elle et qui indique que les portes-fenêtres simple vitrage présentaient des jours sous plancher d'environ 2 cm laissant passer le froid, qu'il a calfeutré pour un minimum de confort et de chaleur. 



Par ailleurs, suite à un signalement effectué par elle au guichet unique habitat indigne, le 14 juin 2023, la police rurale s'est rendue en compagnie de la directrice des services de la mairie de [Localité 5] dans le logement et a dressé un rapport le 29 juin 2023 qui constate qu'il y a du jour sous les portes fenêtres. 



Il est ainsi établi un défaut d'étanchéité à l'air affectant le bien au regard des systèmes de fermeture, occasionnant un trouble de jouissance pour la locataire.



* Sur l'installation électrique 



Mme [Q] [P] dénonce dans son courrier du 23 février 2023 l'électricité défectueuse nécessitant l'intervention d'un électricien, précisant que ' depuis décembre, le courant saute en moyenne 5 fois par jour'. Elle produit une attestation du 14 février 2023 du co-dirigeant de l'entreprise ChronoElec 84 qui atteste 'avoir constaté un problème d'équilibrage de phase sur l'installation du domicile engendrant des coupures du Linky et qui précise qu'une remise aux normes de l'installation électrique, avec une réfection totale des tableaux électriques est indispensable'. 



M. [O] [W] reproche à sa locataire d'avoir procédé au changement du compteur analogique par un compteur Linky dont la puissance d'abonnement électrique est trop faible et qui crée un problème d'équilibrage de phase. Revenant sur l'attestation produite, il indique que l'identité de l'auteur et le cachet de l'entreprise n'apparaissent pas sur le document qu'il est difficile d'en apprécier la véracité. Il conteste que l'électricité ne soit pas aux normes ayant procédé à l'installation électrique actuelle en 2015. Il précise enfin avoir fait intervenir cette même société pour effectuer un contrôle et déterminer les travaux nécessaires et qu'il n'a été préconisé aucun travaux, les désordres étant liés à l'utilisation de radiateurs électriques par la locataire à la place de la chaudière, qu'elle n'a pas entretenue.



Nonobstant le fait qu'il n'est pas justifié que Mme [Q] [P] serait à l'origine du changement de compteur comme l'allègue M. [O] [W], ce dernier a suite au courrier fait intervenir la société ChronoElec 84, le 8 mars 2023, en recherche de panne suite à des coupures de courant. Cette société est également à l'origine de l'attestation produite par Mme [Q] [P], dont l'identité de l'auteur est précisée ainsi que le numéro de siret qui correspond à celui de la facture produite, permettant de retenir son authenticité. 



La facture ne mentionne cependant que l'objet de l'intervention et non pas le résultat de celle-ci quant à l'existence ou l'absence de désordres, ce seul élément étant insuffisant à écarter tout problème électrique et ce d'autant que M. [O] [W] admet lui même que le nouveau compteur Linky n'est pas adapté à son installation électrique.



Le désordre affectant le bien est ainsi établi quant à l'installation électrique et il n'est pas justifié d'une intervention avant la reprise des lieux par le bailleur de ce chef.



* Sur les infiltrations et le défaut d'étanchéité de la toiture



Mme [Q] [P] fait état d'infiltrations intervenues dans le garage dont elle a informé son bailleur le 12 juin 2023, aucune suite n'ayant été donnée par ce dernier. 



Elle produit le mail du 12 juin 2023 l'alertant ainsi que les échanges avec son assureur, ayant adressé sa déclaration de sinistre à son assureur le 16 juin 2023.



M. [O] [W] justifie quant à lui de l'envoi d'un mail le 13 juin 2023 à sa locataire afin qu'elle lui communique sa déclaration de sinistre, aucun élément n'étant produit postérieurement quant à la remise ou non de cette déclaration.



Outre qu'il n'est pas justifié de la persistance d'un désordre affectant la toiture, Mme [Q] [P] ne justifie pas de la communication de sa déclaration de sinistre afin de faire prendre en charge son dommage par l'assureur de son propriétaire et procéder aux travaux nécessaires.



L'existence d'un désordre de ce chef n'est pas établi. 



* Sur les dépenses énergétiques



Mme [Q] [P] évoque un préjudice financier lié à des dépenses énergétiques importantes en l'état d'un problème de défectuosité d'une cuve de fioul et l'absence d'isolation des parois vitrées. Elle produit pour ce faire une facture d'électricité d'août 2022 à août 2023, pour une consommation de 2 850 €, justifiant d'une indécence thermique du logement. 



M. [O] [W] conteste ces frais liés à l'utilisation de la chaudière. Il fait valoir que l'entretien annuel de la chaudière incombant au locataire n'est pas justifié et rappelle la superficie de la maison qui comporte 5 chambres, 2 living room, 3 salles de bain, 2 cumulus de 200 L, une buanderie et une piscine ainsi qu'une pompe à eau. 



Mme [Q] [P] évoque une ancienneté et une défaillance de la chaudière qu'elle n'étaye cependant par aucun élément et notamment l'intervention d'un professionnel. Elle ne justifie pas plus du caractère anormal de sa consommation d'électricité au vu d'autres factures et ce alors qu'elle a occupé le bien depuis 2019.



En l'absence d'élément probant, il n'y a pas lieu à retenir l'existence d'un désordre de ce chef.



Il n'est justifié d'aucune réalisation de travaux par l'intimé dès lors qu'il a été informé des désordres affectant le logement, soit à compter du mois de février 2023 et ce jusqu'au départ effectif de Mme [Q] [P], au mois de novembre 2023.



Le préjudice de jouissance sera fixé, au vu de la nature des désordres et de la période considérée, à 20 % du loyer, soit la somme de 370 € par mois pendant 9 mois, représentant un total de 3 330 €, montant auquel sera condamné M. [O] [W].



5) Sur le remboursement de frais incombant au bailleur



Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b et c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et doit répondre des dégradations dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.



Mme [Q] [P] expose avoir dû assumer des frais pour le compte de son bailleur, concernant la réparation de la piscine moyennant un coût de 384 € dont elle sollicite le remboursement.





M. [O] [W] rappelle qu'au titre du décret du 26 août 1987, l'entretien courant des piscines fait partie des réparations locatives et que le remplacement d'un couvercle filtre constitue une menue réparation lui incombant. Il précise en outre qu'une des factures n'a pas été réglée et que l'appelante est mal fondée à en solliciter le remboursement. 



Les réparations locatives sont définies par le décret du 26 août 1987 comme ' les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris le remplacement d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif'. Une liste a été annexée au décret et prévoit que dans les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif, il doit assurer l'entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines. 



Mme [Q] [P] produit une facture du 2 août 2022 relatif au remplacement d'un couvercle filtre pour un total de 384 €.



Cette dépense constitue une menue réparation relative à l'usage normal des équipements de la piscine qui incombe au locataire dans le cadre de son obligation d'entretien courant. 



Il convient dès lors de débouter Mme [Q] [P] de sa demande de remboursement de ce chef. 



6) Sur la compensation et le décompte entre les parties



La compensation, définie à l'article 1347 du code civil, est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle n'a lieu qu'entre des obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. 



Mme [Q] [P] est redevable au titre des loyers et charges impayées, après déduction du dépôt de garantie conservé par M. [O] [W], de la somme de 5 321 €. 



M. [O] [W] est redevable au titre du trouble de jouissance de la somme de 3 330 €.



Après compensation, Mme [Q] [P] est condamnée à payer à M. [O] [W] la somme de 1 991 €.



7) Sur les autres demandes 



La décision critiquée, s'agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance sera confirmée.



Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel et il n'y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 

 

Déclare irrecevables les demandes de M. [O] [W] relatives aux dégradations locatives et liée à une perte de jouissance,



Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis du 4 avril 2024, en ses dispositions sauf en ce qu'il a :

- condamné Mme [Q] [P] à payer à M. [O] [W] au titre des loyers et des charges impayés, terme de novembre 2023 inclus et décompte arrêté au 15 novembre 2023, la somme de 8 949 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,



L'infirme de ces chefs,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare prescrite l'action en paiement des taxes sur les ordures ménagères des années 2019 et 2020,



Fixe à la somme de 9 021 € l'arriéré locatif et des charges impayées dus par Mme [Q] [P] à M. [O] [W], 



Déboute Mme [Q] [P] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ainsi que de sa demande de majoration au titre du retard de restitution,







Dit que le dépôt de garantie conservé par M. [O] [W] à hauteur de 3 700 € sera déduit des sommes dues par Mme [Q] [P] au titre des impayés,



Condamne Mme [Q] [P] à payer à M. [O] [W], après déduction du dépôt de garantie, la somme de 5 321 € au titre des loyers et charges impayées,



Condamne M. [O] [W] à payer à Mme [Q] [P] la somme de 3 330 € au titre de son trouble de jouissance,



Déboute Mme [Q] [P] de sa demande en remboursement de frais incombant au bailleur,



Condamne Mme [Q] [P] à payer à M. [O] [W], après compensation, la somme de 1 991 €,



Dit que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d'appel,



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,























En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.