Cour d'appel de Nouméa, Chambre Civile, 25 juin 2026, n° 24/00116

N° de minute : 160/2026



COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 25 Juin 2026



Chambre Civile



 



N° RG 24/00116 - N° Portalis DBWF-V-B7I-UW3



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mars 2024 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :22/00359)



Saisine de la cour : 05 Avril 2024





APPELANT



S.C.A. LA TARAUDIERE (SCIATA), représentée par son gérant en exercice, 

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par Me Hélène FORT-NANTY, avocat au barreau de NOUMEA





INTIMÉ



S.C.A. KL (ANCIENNEMENT SCA B2L), représentée par son gérant en exercice,

Siège social : [Adresse 2]

Représentée par Me Philippe GANDELIN de la SELARL PHILIPPE GANDELIN, avocat au barreau de NOUMEA





AUTRE INTERVENANT



S.E.L.A.R.L. [Z] [M] [Y], représentée par sa gérante en exercice, représentante des créanciers de la sauvegarde de la S.C.A. [Adresse 3] [Localité 1] (SCIATA),

Siège social : [Adresse 4]









25/06/2026 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me GANDELIN

Expéditions - Me FORT-NANTY et ML [Y]

- Dossiers CA et TPI





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 20 Avril 2026, en audience publique, devant la cour composée de :



M. François GENICON, Président de chambre, président,

Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

M. Luc BRIAND, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Zouaouïa MAGHERBI.



Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, le 22 juin 2026, date à laquelle la décision a été prorogée au 25 juin 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.





FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Procédure de première instance :



La SCA KL immatriculée au RCS sous le n° 467 621 a été dissoute par décision de son associé unique, la société B2L, le 17 juillet 2018, ce qui a entraîné la transmission universelle du patrimoine de la SCA KL à la société B2L. 



La SCA B2L, immatriculée sous le n° 874 727, est devenue la SCA KL à compter du 3 juin 2019. 



La SCI LA TARAUDIERE (dite la SCI ATA) est une société dont l'objet est l'exploitation d'élevage porcin au Mont Mou, en Province Sud. 



La Province Nord ayant décidé de structurer la filière porcine sur son territoire, sa filiale agro-alimentaire, après promesse synallagmatique de cession de parts sociales en date du 4 juillet 2007, la SAS Finagro a acquis 85% du capital de la SCI ATA le 3 juillet 2008, puis les 15% restant le 1er avril 2011. 



Par acte de vente du 30 mai 2008, déposé au rang des minutes de la SCP Bourdeau et Bernigaud 10 juin 2008, la SCI ATA a vendu à la SCA KL une propriété rurale située au Mont Mou à Païta. 



Selon un bail non daté, la SCA KL a consenti une location gratuite à la SCI ATA pour l'exploitation des bâtiments d'élevage porcin situés au Mont Mou, jusqu'au 30 novembre 2009. 



Puis selon un bail rural du 21 mai 2011, la SCA KL a donné à la SCI ATA en location ces mêmes bâtiments d'élevage porcin, moyennant un fermage mensuel, jusqu'au 31 mars 2014, puis d'une indemnité compensatoire mensuelle.

 

La SCI ATA a quitté les lieux le 30 mars 2018. 



Un état des lieux contradictoire de sortie a été établi le 20 avril 2018 en présence de deux huissiers et deux experts techniques de la société EXXCAL.



Par requête reçue au greffe le 31 janvier 2022, signifiée au défendeur le 20 janvier 2022, la SCA KL, a saisi le tribunal de première instance de Nouméa en vue de : 

- constater que la société B2L, l'associée unique de la SCA KL, a décidé de dissoudre la société KL, emportant de ce fait et de plein droit la transmission universelle de son patrimoine dans celui de son associé unique ;

- constater que la société B2L a, dans le même temps changé, de dénomination pour prendre celui de son ex-filiale la SCA KL ;

- recevoir la SCA KL venant aux droits et obligations de la SCA KL en ses présentes demandes et les dire bien fondées; 

- constater que l'ancienne SCA KL a fait l'acquisition le 31 mai 2008 du terrain de 197ha23a et 27ca de la SCI ATA, et par conséquent également des bâtiments y figurant objets du bail du 25 mai 2008 ;

- constater que la SCA KL et la SCI ATA étaient liées par un bail agricole du 25 mai 2011 au 30 mars 2018 ;

- constater que la SCA KL n'a récupéré un exemplaire du bail que par mail du 17 avril 2018 ;

- constater que la SCA KL n'a jamais renoncé à se prévaloir des clauses contractuelles ;

- rappeler la jurisprudence habituelle de la Cour de Cassation qui précise qu'en matière contractuelle le silence ne vaut acceptation ;

- constater que la SCA LA TARAUDIERE a édifié pendant la durée du bail des constructions, sans autorisation ;



En conséquence, 

- condamner la SCI ATA à verser à la SCA KL les sommes de : 

.48 000 000 XPF au titre de l'indemnité d'occupation pour les mois d'avril 2014 à mars 2018 ; 

.149 800 229 XPF à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état de l'exploitation ;

.22 500 000 XPF au titre du préjudice de jouissance en principal, outre les intérêts calculés au taux légal à compter du 30 mars 2018, date de la cessation du bail ;

- dire et juger que les constructions édifiées par la SCI ATA pendant la durée du bail sont devenues, à l'expiration de celui-ci, la propriété de la SCA KL à titre gratuit ; 

- débouter la SCI ATA de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, particulièrement fondée en raison du caractère indiscutable des désordres mis en évidence lors de l'expertise ;

- dire et juger que les sommes dues produiront intérêt au taux légal ;

- condamner la SCI ATA à verser à la SCA KL la somme de 480 000 XPF en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise dont distraction au profit de la SELARL PHILIPPE GANDELIN en application des dispositions de l'article 699 du CPC-NC. 



Par jugement du 25 mars 2024, le tribunal de première instance de Nouméa a :

- rejeté les fins de non recevoir soulevée par la SCA [Adresse 5] et déclaré recevable des demandes de la SCA KL, 

- condamné la SCA [Adresse 5] à verser à la SCA KL les sommes de : 

- 14 000 000 F. CFP (quatorze millions francs) au titre des indemnités d'occupation ; 

-15 926 886 F. CFP (quinze millions neuf cent vingt-six mille huit cent quatre-vingt-six francs) au titre de la remise en état des lieux ;

- débouté la SCA KL de ses demandes plus amples ou contraires ;

- débouté la SCA [Adresse 5] de ses demandes plus amples ou contraires, 

- partagé les dépens de l'instance à hauteur de 50 % à la charge de la SCA KL et 50% à la charge de la SCA [Adresse 5]; 

- débouté les parties de leurs demandes d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.



Procédure d'appel :



Par requête déposée le 5 avril 2024, la SCI ATA a demandé à la cour d'infirmer partiellement le dit jugement, notamment en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCA KL une indemnité au titre de la remise en état des locaux loués.



La SCI ATA a déposé son bilan le 25 juillet 2024, l'ouverture d'une procédure de sauvegarde a été ordonnée par le Tribunal de première instance de Nouméa.



Par assignation en intervention forcée du 3 septembre 2024, déposée le 11 septembre 2024 au greffe du tribunal de première instance, la SCA KL a attrait en la procédure Me [Y], mandataire judiciaire désigné dans la cadre de la sauvegarde de la SCI ATA le 24 juillet 2024.



Par ordonnance du 11 septembre 2024, la jonction des deux procédures a été ordonnée par le magistrat chargé de la mise en état.



La SCI ATA a déposé son mémoire ampliatif le 27 décembre 2024.



Par conclusions déposées le 12 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens et prétentions, la SCI ATA demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI ATA à payer à la SCA KL la somme de 15.926.886 francs CFP au titre de la remise en état des lieux loués ;

- confirmer le jugement de première instance, en ses autres dispositions ;

- condamner la SCA KL à payer à la SCI ATA la somme de 500.000 F.CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance, dont distraction au profit de la SELARL FORT- NANTY, avocat, aux offres de droit. 



Par conclusions n°4 en réponse et d'appel reconventionnel déposées le 15 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens et prétentions, la SCA KL demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :



- fixé le montant dû par SCI ATA à SCA KL au titre de l'indemnité d'occupation au visa du bail à 14.000.000 F CFP ;

- fixé le montant dû par SCI ATA à SCA KL en ce qui concerne les cages, les moteurs et le système électrique de pesée à 10 040 000 F. CFP ;

- en conséquence, fixé ces deux créances susvisées de la SCA KL à titre privilégié ;

- infirmer ce jugement en ce qu'il a :

- condamné la SCI ATA à payer à la SCA KL la somme de 15.926.886 francs CFP au titre de la remise en état des lieux loués ;

- débouté la SCA KL de sa demande d'indemnisation pour trouble de jouissance ;

Et la réformant, en statuant à nouveau :

- fixer la créance de la SCA KL sur SCI ATA à la somme de 10.220.800 F CFP au titre des travaux de ragréage des bétons de circulation et des parcs ;

- fixer la créance de la SCA KL sur SCI ATA à la somme de 12.843.000 F CFP pour la réfection des parcs d'engraissement sur terre-plein et la réparation des murs, des planches, de fermeture et des têtes des murs profilés ;

- fixer la créance de la SCA KL sur SCI ATA à la somme de 26.576.500 F CFP au titre des travaux de la remise en état des caillebotis ;

- fixer la créance de la SCA KL sur SCI ATA à la somme de 132.898.950 F CFP au titre des travaux de la remise en état de la charpente et des couvertures ;

- fixer la créance de la SCA KL sur SCI ATA à la somme de 1.800.000 F CFP au titre du remplacement du système de potabilisation de l'eau ;

- fixer la créance de la SCA KL sur SCI ATA à la somme de 7.218.500 F CFP au titre des travaux de la remise en état des portillons, des volets et de portes isoplanes ;

- fixer la créance de la SCA KL sur SCI ATA à la somme de 22.500.000 F CFP au titre des indemnités pour le préjudice pour trouble de jouissance durant les travaux de remise en état des lieux loués ;

- fixer à titre privilégié les créances qui précèdent de la SCA KL ;

- fixer que les intérêts sur les sommes qui précèdent seront dus à compter à compter de la cessation du bail.



A titre infiniment subsidiaire :

- condamner la SCI ATA à payer à la SCA KL la somme de 15.926.886 francs CFP au titre de la remise en état des lieux loués ;

- débouter la SCI ATA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, sauf en ce qui concerne sa confirmation du jugement de première instance, en ce qu'il a condamné la SCI ATA à payer à la SCA KL la somme de 14.000.000 francs CFP au titre des indemnités d'occupation correspondant à des loyers ;

- fixer la créance de la SCA KL sur SCI ATA à la somme de 500.000 F.CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL PHILIPPE GANDELIN, avocat, aux offres de droit.



Elle expose que la SCI ATA n'a pas respecté son obligation d'entretien des lieux loués. Elle a mandaté un huissier qui a constaté, en présence de tous les intervenants contradictoirement, que les lieux loués avaient été très mal entretenus empêchant ainsi la SCA KL de jouir de ses locaux.



Par courriers des 23 janvier et 11 février 2026, reçus le 28 janvier et 18 février 2026, Me [Y] a indiqué s'en remettre à la sagesse de la cour dans cette affaire.



Le 11 février 2026, la clôture a été prononcée et l'affaire fixée à l'audience du 20 avril 2026.



MOTIFS



A titre liminaire



La SCI ATA a entendu circonscrire son appel à la seule condamnation de payer à la SCA KL la somme de 15.926.886 francs CFP au titre de la remise en état des lieux loués, telle que prononcée à son encontre par le jugement critiqué. 



Elle conteste le rapport non contradictoire de la société EXXCAL, qu'elle estime approximatif et incomplet. Elle indique avoir respecté son obligation d'entretien et de réparation ayant dépensé plus de 66 millions de francs CFP afin de maintenir cette exploitation en état d'usage, dont 18 millions de francs CFP en 2016 pour des travaux de rénovation de la toiture. 



Elle fait valoir en outre un mail du 6 juillet 2017 qui prévoyait une restitution en l'état, outre un courrier de la SCA KL du 20 décembre 2017 adressé au directeur de l'environnement de la Province Sud. Ce dernier l'informait avoir demandé à la SCI ATA de laisser le fumier, de ne pas vidanger les fonds de fosses et de conserver le bassin de rétention pour une reprise d'activité identique.



La SCA KL indique quant à elle qu'il n'appartient pas à la cour en l'espèce de statuer sur l'admission de sa créance dans la procédure de redressement de l'intimée, mais bien de constater son existence et de fixer son montant, étant saisi au fond puisque sa créance est contestée par son débiteur.



Elle maintient que sa locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien des lieux loués compte tenu de son exploitation porcine et demande réparation des préjudices subis.



Sur l'indemnité d'occupation :



Le tribunal a condamné la SCI ATA à payer à la SCA KL la somme de 14 000 000 F.CFP à ce titre, créance non contestée.



Une mesure de sauvegarde a été ordonnée au profit de la SCI ATA en cours de procédure, le mandataire judiciaire, Me [Y], a été attrait en la procédure. 



Ainsi, il y a lieu d'infirmer la décision entreprise s'agissant de la condamnation de la SCI ATA à verser à la SCA KL cette indemnité, car seule la fixation de la créance de la SCA KL peut être ordonnée. 



La cour statuant à nouveau, fixe la créance de la SCA KL à la somme de 14 000 000 F CFP au titre de l'indemnité d'occupation.



Sur la remise en état des lieux loués :



Sur le défaut d'entretien du béton de circulation et des parcs :



Tout comme l'a rappelé le premier juge, si les parties peuvent déroger aux dispositions du code civil, qui ne sont pas d'ordre public en matière de baux ruraux et convenir d'une autre répartition des réparations entre le bailleur et le preneur, le juge doit en tout état de cause vérifier et interpréter ces clauses strictement. Il peut s'aider d'autres éléments produits et concordants. 



En l'espèce, si le rapport de la société EXXCAL, expert amiable, est contesté par l'appelante, il n'en demeure pas moins qu'il a été débattu contradictoirement devant le premier juge. Par ailleurs, il apparaît que la société EXXCAL a été mandatée par la bailleresse pour l'établissement de l'état des lieux de sortie contradictoirement avec la SCI ATA, en présence de deux huissiers. Son rapport a été déposé postérieurement et débattu contradictoirement en première instance.



Le litige porte que la remise en état des lieux loués suivant un bail rural conclu le 21 mai 2011.



Aux termes de ce bail, en ses articles 4.1-'Etat des lieux' et 4.2 -'Entretien - Jouissance - Réparations' du bail rural, [S] prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent à ce jour sans pouvoir prétendre à aucune indemnité et s'oblige à maintenir les lieux loués dans un état d'usage. Le PRENEUR est tenu d'exploiter personnellement les lieux et de les entretenir en bon père de famille dans le cadre de l'usage auquel ils sont destinés. Il supportera les réparations qui deviendraient nécessaires structures et toitures comprises. 



Il découle des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est tenu d'entretenir le bien loué en état et d'effectuer toutes les réparations autres que locatives.



En vertu des articles 1730 à 1732 du même code, le locataire est tenu de rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. A défaut l'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les biens en bon état de réparations locatives et il doit répondre des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, sauf à prouver l'absence de faute de sa part.



La bailleresse indique que lors de sa prise de possession des lieux par la SCI ATA, les locaux étaient en parfait état. Selon elle, la SCI ATA avait l'obligation de les maintenir en état d'usage et qu'à défaut elle devait réparer tout ce qui est nécessaire pour l'exploitation de la porcherie ce qui comprend notamment les structures et les toitures, et ceci sans qu'il soit pris en compte une quelconque vétusté.



Elle indique également que les structures sont dégradées et ne correspondent plus à l'état existant lors de la prise de possession des locaux par SCI ATA ce qui ne lui permet plus une exploitation normale des lieux après son départ.



Par mail du 6 juillet 2017, Mme [C], représentante de la SCA KL, fait des propositions en vue de la restitution des lieux, suite à une visite du 23 juin 2017, neuf mois avant la sortie des lieux en ces termes dans les termes suivants :



- 'Concernant les bâtiments d'élevage :

- les bâtiments d'élevage mentionnés au bail seront laissés en l'état, après avoir été préalablement nettoyés (vidange des pré-fosses, des fosses, curage des parcs) 

- le bâtiment de maternité construit pour le peuplement de SCI ATA sera restitué en l'état. L'enlèvement des cages installées à l'intérieur sera effectué par la SCI ATA. 

- les petits équipements d'élevage, entreposés à côté des bâtiments et appartenant à la SCA KL (descente de mangeoires par exemple) seront rangés à côté des bâtiments. 



Concernant le matériel mobile : 

- enlèvement de tous les équipements ; tracteurs, attelage mentionnés dans les listes d'immobilisation de la SCI ATA, à l'exception du transformateur,

- visserie présente dans le petit atelier sera laissée sur place,

- nous changeons la pièce d'usure de la presse Galli.'



La SCA KL maintient quant à elle qu'il avait été convenu entre les parties que les bâtiments seraient restitués en bon état d'usage permettant la reprise d'une activité dans la continuité. Elle produit un devis global en appel qui prévoit notamment un coût de réfection de 10.220.800 F CFP au titre des travaux de ragréage des bétons de circulation et des parcs. Elle demande à titre reconventionnel de réactualiser selon elle le coût arrêté en première instance.



Or, dès lors qu'il n'est nullement établi que les propositions en vue de la restitution des lieux ci-dessus spécifiés ont été validées par la bailleresse, que les justificatifs produits (les PV des huissiers des deux parties, les photos des lieux et le rapport de la société EXXCAL qui était représentée lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie), démontrent tout au contraire que la SCI ATA est responsable de la dégradation du béton notamment par l'hébergement d'une forte population porcine, par un défaut d'entretien régulier et de mauvaises manipulations de matériels lors des opérations de déchargement et de stockage des palettes d'aliments. 



La SCI ATA ne démontre pas quant à elle avoir rempli son obligation de maintenir les lieux loués en bon état d'usage, se contentant d'affirmer avoir investi 66 000 000 F CFP en entretien, tout en ne produisant que trois factures de 2015 et 2016, alors qu'elle occupe les lieux de longue date. Il n'est pas contesté que son activité d'élevage porcine en milieu agressif nécessite un entretien régulier des infra-structures afin d'éviter leur dégradation. 



Ainsi, la cour confirme la décision entreprise en ce qu'elle a retenu la responsabilité de l'appelante qui a commis une faute par négligence, défaut d'entretien et de réparation, mais l'infirme en ce qu'elle a condamné la locataire dès lors qu'il y a lieu de fixer la créance de la SCA KL sa débitrice étant en procédure de redressement judiciaire. 



Statuant à nouveau la cour fixe à 5 111 378 F CFP le montant du coût des ragréages des sols de l'ensemble des bâtiments loués comme cela résulte du rapport de la société EXXCAL, dont les conclusions sont corroborées par les autres éléments versés aux débats (PV de constat contradictoire et photos). L'expert a souligné la nécessité d'un entretien régulier des lieux loués qui aurait évité la dégradation rapide constatée des sols et couloirs de passage. 



La société SCA KL sera en revanche déboutée de sa demande de réactualisation à hauteur de 10 220 800 F CFP dès lors que rien ne justifie une remise en état à neuf des locaux loués qui sont décrits à l'acte de vente du 10 juin 2008 en page 4 comme 'les constructions anciennes appartenaient à la société civile porc [Localité 2]'. 



Concernant la réfection des parcs d'engraissement sur terre-plein :



La SCI ATA indique qu'elle ne saurait être tenue à la rénovation des sols béton dégradés par la vétusté, seule la bailleresse doit en supporter le coût selon elle.



La SCA KL sollicite quant à elle à titre reconventionnel une somme totale de 12.843.000 F.CFP en réparation de l'ensemble de ces dégâts, un prix moindre à celui retenu par la société EXXCAL qui selon elle sont la conséquence de l'absence d'entretien de la SCI ATA.



S'agissant des parcs d'engraissement sur terre-plein qui sont des structures indispensables pour l'exploitation de la porcherie, il y a lieu de relever que leur état de délabrement est rapporté par les PV de constat d'huissiers établis contradictoirement et les photos corroborés par le rapport de la société EXXCAL. La remise en état des bât. B, A1, A2, F, E et G s'élève selon l'expert amiable à la somme de 11 861 955 F CFP pour les sols et 3 955 622 F CFP pour les murs, des planches de fermeture et des têtes de murs profilés.



La société EXXCAL a indiqué que ces dégradations sont dues à l'utilisation de pelles mécaniques non adaptées qui ont occasionné les dégâts relevés contradictoirement et non contestés.



Si la décision entreprise a retenu à juste titre la responsabilité de l'appelante qui échoue à démontrer qu'elle a rempli son obligation d'entretien et de réparation, ce qui auraient empêché la dégradation des locaux donnés en location, elle sera toutefois infirmée en ce qu'elle a condamné la locataire au lieu de fixer la créance de la SCA KL. Toutefois, il y a lieu d'appliquer un abattement de 30% pour vétusté.



Statuant à nouveau la cour fixe la créance de la SCA KL à 8 990 380 F. CFP au titre des réparations des parcs d'engraissement, des murs, des planches de fermeture et des têtes de murs profilés des bât. B, A1, A2, F, E et G, comme cela résulte du rapport de la société EXXCAL, dont les conclusions sont corroborées par les autres éléments versés au débats (PV de constat contradictoire et photos).



Sur la réfection des caillebotis des bâtiments C, D, E, F et G :



La SCA KL sollicite la fixation de sa créance à ce titre à la somme de 26 576 500 F CFP invoquant l'absence d'entretien et de réparation fautive de la SCI ATA.



La SCI ATA indique quant à elle qu'il n'appartient pas au locataire de prendre en charge la réfection de la structure de portage des caillebotis. Ces réparations incombent selon elle au seul bailleur. 



Le jugement critiqué a débouté la SCA KL de sa demande au titre de la réfection des caillebotis. Il a estimé qu'il n'appartient pas à la SCI ATA de procéder à la réfection des poutraisons et poteaux et que rien ne peut affirmer qu'elle n'a pas effectué l'entretien nécessaire. 



Selon la société EXXCAL l'origine de l'effondrement généralisé principalement des bâtiments C1-C2 et D est fortement liée au stockage prolongé du lisier dans le bac de récupération où des poutres baignaient dans la zone de marnage la plus agressive. C'est selon elle la principale cause de la rupture des poutres. Elle chiffre à 39 439 164 F CFP le montant total des réparations qui sont imputables à la locataire.



Ainsi, dès lors qu'il est relevé que la SCI ATA a manqué à son obligation d'entretien des locaux loués par négligence et défaut d'entretien, la cour infirme la décision entreprise qui n'a pas retenu sa responsabilité dans les dégâts relevés s'agissant des caillebotis.

Toutefois, il y a lieu d'appliquer un abattement de 30% pour vétusté. 



En conséquence, statuant à nouveau, la cour fixe la créance de la SCA KL à la somme de 18 603 550 F CFP.



Sur les couvertures



La SCA KL entend voir fixer sa créance s'agissant des couvertures à la somme de 132 898 950 F CFP. Elle soutient que la SCI ATA n'a non seulement pas entretenu la couverture comme elle devait le faire aux termes du bail mais a aggravé sa détérioration en posant une nouvelle toiture en tôles ondulées directement sur l'ancienne rouillée de telle sorte que cela a favorisé l'oxydation.



La SCI ATA demande la confirmation du jugement entrepris ayant débouté l'intimée de cette demande dès lors qu'elle justifie avoir engagé, en avril 2016, une somme de 18.056.013 F CFP pour effectuer des travaux d'étanchéité des toitures alors que ces travaux de grosses réparations auraient dû être pris en charge par le bailleur selon elle. Elle expose que ces travaux lui ont permis de poursuivre son exploitation dans des conditions d'usage et au bailleur de continuer à encaisser des loyers au prix fort. 



Il ressort du PV de constat, ainsi que des photos et du rapport de la société EXXCAL que la couverture des bâtiments a été endommagée par la stagnation de l'air ambiant qui au lieu d'être traité au fur et à mesure selon l'expert car le milieu de l'élevage porcin est agressif, a été aggravé par la pose d'une seconde épaisseur de tôles, et même d'une troisième épaisseur à certains endroits. Cette pratique a contribué au développement d'une corrosion généralisée sur les différentes épaisseurs rendant le remplacement complet de la couverture de l'ensemble des bâtiments.



La cour infirme donc la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCA KL de sa demande de voir fixer sa créance à ce titre. Toutefois, il y a lieu d'appliquer un abattement de 30% pour vétusté sur le montant chiffré par l'expert en application du bail conforment à la volonté des co-contractants de mettre à la charge du preneur les réparations qui deviendraient nécessaires structures et toitures comprises. 



Ainsi, statuant à nouveau, la cour fixe la créance de la SCA KL à hauteur de 56 742 903 F CFP au titre de la couverture.



Sur les équipements spécifiques 



La SCA KL expose que la SCI ATA a enlevé un certain nombre d'éléments présents pour les installer dans ses nouveaux locaux en Province Nord où elle exploite la même activité. Le défaut d'entretien de ceux laissés sur place les a rendu obsolètes selon elle.

La société EXXECAL a constaté contradictoirement en présence des parties soit leur dégradation, soit leur dissipation, alors que ce sont des éléments nécessaires pour l'activité en question et qui auraient du être remplacés par le preneur dans le cadre de son obligation contractuelle d'entretien des locaux loués et de leur restitution en bon état usage.



Le coût du remplacement de ces éléments a été chiffré par cette dernière de la manière suivante :

- 1 800 000 F CFP pour la potabilisation de l'eau ; 

- 9 600 000 F CFP pour les cages avec mangeoires ; 

- 240 000 F CFP pour le moteur électrique de la chaîne de distribution ; 

- 200 000 F CFP pour le système électronique de pèse bétail ; 

- 3 427 200 F CFP pour les portillons, volets et portes isoplanes.



La SCA KL demande à la cour à titre reconventionnel de fixer sa créance réactualisée à 10 040 000 F CFP pour les cages, moteurs, et système électrique de pesée et 7 218 500 F CFP pour les portillons, volets et portes isoplanes.



La SCI ATA indique que les cages litigieuses ont été laissées dans les bâtiments loués à l'expiration du bail, que sur le 4 moteurs, un seul était usagé et doit être pris en charge par la bailleresse et que la balance a été remplacée par un autre modèle par la SCI ATA.



Au regard de l'état de délabrement des installations nécessaires pour l'exercice de l'activité, du défaut d'entretien du matériel et des dégradations occasionnées durant la jouissance des lieux loués et de la dissipation de certains éléments, la cour infirme la décision entreprise. Toutefois, il y a lieu d'appliquer un abattement de 30% pour vétusté.



Ainsi, statuant à nouveau, la cour fixe les créances de la SCA KL au titre des équipements spécifiques comme suit :

- 1 260 000 F CFP pour la potabilisation de l'eau ; 

- 7 028 000 F CFP pour les cages, moteurs, et système électrique de pesée ;

- 2 399 040 F CFP pour les portillons, volets et portes isoplanes.



Sur la vidange et le nettoyage des zones d'épandage



Il est reproché au premier juge d'avoir débouté la SCA KL de cette demande, or c'est à juste titre qu'elle a été déboutée au regard du courrier du 20 décembre 2017 envoyé par le gérant de l'intimée dans lequel il demande à la SCI ATA de ne pas vidanger les fonds des fosses.



Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.



Sur le préjudice de jouissance 



Eu égard à l'étendue des dégâts relevés lors de l'état des lieux de sortie démontrant la négligence avérée de la SCI ATA, du délai de 9 mois préconisé par l'expert pour la remise en état des locaux, la SCA KL a subi incontestablement un préjudice de jouissance ne pouvant ni reprendre une activité, ni donner en location ses installations tel quel. 



La cour infirme donc la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCA KL de sa demande à ce titre. Statuant à nouveau, la cour fixe la créance au titre du préjudice de jouissance à 22 500 000 F CFP (soit 9 x 2 500 000).



Sur la caractère privilégié des créances 



Faute de démontrer le caractère privilégié des créances de la SCA KL, elle sera déboutée de cette demande.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



La SCI ATA succombe et sera donc condamnée aux dépens d'appel et à payer à la SCA KL la somme de 400 000 F CFP au titre de l'article 700 du CPC NC.



PAR CES MOTIFS



La Cour 



Confirme le jugement sauf en ce qu'elle a condamné la SCI ATA à verser à la SCA KL les sommes de:

- 14 000 000 F CFP au titre de l'indemnité d'occupation au titre du bail due par la SCI ATA ;

- 15 926 886 F CFP au titre de la remise en état des lieux loués ;



Statuant à Nouveau



Fixe la créance de la SCA KL au titre de l'indemnité d'occupation au titre du bail due par la SCI ATA à la somme de 14 000 000 F CFP ;



Fixe les créances de la SCA KL au titre de la remise en état des lieux loués due par la SCI ATA se décomposant de la manière suivante :

- 5 111 378 F CFP le montant du coût des ragréages des sols en béton de l'ensemble des bâtiments loués ;

- 8 990 380 F.CFP au titre des réparations des parcs d'engraissement des bât. B, A1, A2, F, E et G, des murs, des planches de fermeture et des têtes de murs profilés ;

-18 603 550 F.CFP au titre des caillebotis des bâtiments C, D, E, F et G ;

- 56 742 903 F CFP au titre des couvertures ;

- 1 260 000 F CFP pour la potabilisation de l'eau 

- 7 028 000 F CFP pour les cages, moteurs, et système électrique de pesée

- 2 399 040 F CFP pour les portillons, volets et portes isoplanes ; 

- 22 500 000 F CFP au titre du préjudice de jouissance ;



Dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la requête introductive d'instance ;



Condamne la SCI ATA à payer à la SCA KL la somme de 400 000 F CFP au titre de l'article 700 du CPC NC .



Condamne la SCI ATA aux dépens d'appel.





Le greffier, Le président.