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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, JCP- Juge Ctx Protection, 17 juin 2026, n° 26/00236

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme (l'OPHIS) a loué à Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K], par acte sous seing privé électronique en date du 29 décembre 2023, un local à usage d’habitation et un garage situés 34 rue Pasteur - 63170 Aubière.

Le 29 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyers.

Par actes de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] au paiement :

*de la somme de 2 762,19 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges arrêtés au jour de l’exploit introductif, sauf à parfaire au jour des débats,

*d'une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée et réévaluée tout comme le loyer et ce avec intérêts à taux légal,

*d'une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités de dénonciation à la préfecture ;

-de prévoir précisément le montant et la date de paiement, ainsi qu’une clause de déchéance en cas de non-respect de son engagement, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés,

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 8 décembre 2025. Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience dont il ressort que Monsieur. [K] et sa mère Mme [Q] épouse [K] souhaitent se maintenir dans les lieux. Leurs ressources sont constituées du salaire du fils et de la pension de retraite de la mère soit un montant global de 2 700 euros par mois. Ils indiquent avoir mal géré les ressources du foyer et demandent à se libérer de leur dette locative par le biais d’échéances mensuelles de 250 euros.

A l'audience du 16 avril 2026, l’OPHIS, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions en réactualisant le montant de sa dette à la somme de 9 499,79 euros.

Monsieur [D] [K] est présent à l’audience. Il demande des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois pour suspendre les effets de la clause résolutoire et se maintenir dans les lieux.

Madame [A] [Q] épouse [K] n’est ni présente, ni valablement représentée, M. [K] ne produisant pas de pouvoir à cette fin y compris pas dans le cadre du délibéré alors qu’il y avait été autorisé.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026. Autorisé à verser, en délibéré, le justificatif de paiements supplémentaires, Monsieur [K] ne s’est pas saisi de cette faculté.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».

Cet article précise que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ».


En l'espèce, l'assignation en justice en date du 8 décembre 2025 a bien été signifiée au locataire au moins deux mois après la saisine de la CCAPEX qui date du 25 avril 2025, et a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le 8 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.



2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et ses conséquences

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l'espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] sont locataires, selon un bail en date du 29 décembre 2023, d'un local d’habitation et d’un garage situés 34 rue Pasteur - 63170 Aubière appartenant à l’OPHIS, au loyer actuel de 751,23 euros, provisions sur charges comprises.

Le contrat de bail prévoit expressément la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. La conséquence d'un tel défaut a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer.

l’OPHIS a constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 29 avril 2025 un commandement de payer à Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] d’une somme de 7 141,71 euros en principal.

Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] ne justifiant d’aucune régularisation totale dans le délai de deux mois suivant le dit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 29 juin 2025.

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensifs des effets de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d'occupation doit être fixée afin d'indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux des locataires depuis l'acquisition de la clause résolutoire.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d'accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le texte précise que l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
En outre, sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant lesdits délais, aux mêmes conditions.


En l'occurrence, il résulte du décompte actualisé produit par l’OPHIS que la dette locative ne cesse de s'aggraver et que les locataires n’ont procédé depuis le mois de septembre 2025, date du commandement, qu'à des versements certes réguliers mais qui ne représentent jamais l’intégralité du montant du loyer et des charges. Si le locataire conteste le décompte du bailleur, il ne démontre pas avoir payé davantage que ce que mentionne l’OPHIS. Aussi, ces paiements qui ne sauraient être assimilés à une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience du 16 avril 2026 n’ouvrent pas le droit à des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l'expulsion de Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] sera ordonnée.

Ces derniers deviennent dès lors occupants sans droit ni titre du local, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Monsieur [K] et Madame [Q] épouse [K] seront donc condamnés au paiement, jusqu'à libération effective des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant est fixé à la somme de 755 euros correspondant au montant du dernier loyer pour le logement et le garage assorti des charges récupérables, étant précisé que le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

En outre, il convient de préciser que l’indemnité d’occupation ne découlant plus du contrat de bail qui a été résilié, la solidarité contractuelle cesse, et seul celui qui se maintient dans les lieux y est tenu.

Le surplus de la demande de l’OPHIS concernant le montant de l'indemnité d'occupation sera rejeté.

3 - Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

En l’espèce, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés s'élève à la somme de 2 762,19 euros (loyer du mois de novembre 2025 compris).

A l'audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 9 499,79 euros, comprenant les échéances jusqu'au mois de mars 2026 inclus.

Toutefois, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de Télérelève mensuelle ainsi qu’en l’absence de justificatif intelligible des montants imputés aux locataires à ce titre, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 1702,87 euros, dans la limite de trois années avant le présent jugement conformément à la prescription de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs les surloyers retenus par le bailleur pour l’année 2026 à hauteur de 5 114,79 euros s’inscrivent postérieurement à la date de résiliation du bail qui correspond à une période où le loyer n’est plus exigible envers le locataire, alors tenu de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence, les sommes réclamées au titre des surloyers devront être nécessairement déduites de l’arriéré locatif.






Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du Puy-de-Dôme est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes dûment justifiées, soit 2 682,13 euros, déduction faite des frais de Télérelève Mensuelle à hauteur de 1 702,87 euros, outre les surloyers à hauteur de 5 114,79 euros, que les locataires seront condamnés solidairement à lui payer, étant relevé qu’une clause de solidarité a été stipulée au bail.

4 - Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] succombant à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui incluront les frais du commandement de payer, les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

En revanche, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection,
Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 29 décembre 2023 entre l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme et Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K], à compter du 29 juin 2025 ;

DIT que Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] devront quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;








ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] ainsi que tout occupant de leur chef, du local d’habitation et du garage sis logement n°43, 34 rue Pasteur - 63170 Aubière, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme, la somme de 2 682,13 euros, déduction faite des frais de télérelève à hauteur de 1 702,87 euros et des surloyers à hauteur de 5 114,79 euros, et comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés pour le local d’habitation et le garage arrêtés au 09 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 comprise) ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] à un montant égal à 755 euros depuis le 29 juin 2025 et au besoin les CONDAMNE à verser à l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] s’agissant de l’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 29 avril 2025 ainsi que les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;


Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 26/00236 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KRDK

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 17 Juin 2026



Etablissement public OPHIS

C /

Monsieur [D] [K]
Mme [A] [Q] épouse [K]



GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A :
DMMJB AVOCATS



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A :
DMMJB AVOCATS
Monsieur [D] [K]



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT




Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 16 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :


DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS
32 rue de Blanzat
63000 CLERMONT-FERRAND
représentée par DMMJB AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [K]
34 rue Pasteur
63170 AUBIERE
comparant en personne

Madame [A] [Q] épouse [K]
34 rue Pasteur
63170 AUBIERE
non comparante, ni représentée









EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme (l'OPHIS) a loué à Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K], par acte sous seing privé électronique en date du 29 décembre 2023, un local à usage d’habitation et un garage situés 34 rue Pasteur - 63170 Aubière.

Le 29 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyers.

Par actes de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] au paiement :

*de la somme de 2 762,19 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges arrêtés au jour de l’exploit introductif, sauf à parfaire au jour des débats,

*d'une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée et réévaluée tout comme le loyer et ce avec intérêts à taux légal,

*d'une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités de dénonciation à la préfecture ;

-de prévoir précisément le montant et la date de paiement, ainsi qu’une clause de déchéance en cas de non-respect de son engagement, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés,

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 8 décembre 2025. Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience dont il ressort que Monsieur. [K] et sa mère Mme [Q] épouse [K] souhaitent se maintenir dans les lieux. Leurs ressources sont constituées du salaire du fils et de la pension de retraite de la mère soit un montant global de 2 700 euros par mois. Ils indiquent avoir mal géré les ressources du foyer et demandent à se libérer de leur dette locative par le biais d’échéances mensuelles de 250 euros.

A l'audience du 16 avril 2026, l’OPHIS, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions en réactualisant le montant de sa dette à la somme de 9 499,79 euros.

Monsieur [D] [K] est présent à l’audience. Il demande des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois pour suspendre les effets de la clause résolutoire et se maintenir dans les lieux.

Madame [A] [Q] épouse [K] n’est ni présente, ni valablement représentée, M. [K] ne produisant pas de pouvoir à cette fin y compris pas dans le cadre du délibéré alors qu’il y avait été autorisé.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026. Autorisé à verser, en délibéré, le justificatif de paiements supplémentaires, Monsieur [K] ne s’est pas saisi de cette faculté.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».

Cet article précise que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ».


En l'espèce, l'assignation en justice en date du 8 décembre 2025 a bien été signifiée au locataire au moins deux mois après la saisine de la CCAPEX qui date du 25 avril 2025, et a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le 8 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.



2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et ses conséquences

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l'espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] sont locataires, selon un bail en date du 29 décembre 2023, d'un local d’habitation et d’un garage situés 34 rue Pasteur - 63170 Aubière appartenant à l’OPHIS, au loyer actuel de 751,23 euros, provisions sur charges comprises.

Le contrat de bail prévoit expressément la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. La conséquence d'un tel défaut a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer.

l’OPHIS a constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 29 avril 2025 un commandement de payer à Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] d’une somme de 7 141,71 euros en principal.

Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] ne justifiant d’aucune régularisation totale dans le délai de deux mois suivant le dit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 29 juin 2025.

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensifs des effets de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d'occupation doit être fixée afin d'indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux des locataires depuis l'acquisition de la clause résolutoire.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d'accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le texte précise que l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
En outre, sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant lesdits délais, aux mêmes conditions.


En l'occurrence, il résulte du décompte actualisé produit par l’OPHIS que la dette locative ne cesse de s'aggraver et que les locataires n’ont procédé depuis le mois de septembre 2025, date du commandement, qu'à des versements certes réguliers mais qui ne représentent jamais l’intégralité du montant du loyer et des charges. Si le locataire conteste le décompte du bailleur, il ne démontre pas avoir payé davantage que ce que mentionne l’OPHIS. Aussi, ces paiements qui ne sauraient être assimilés à une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience du 16 avril 2026 n’ouvrent pas le droit à des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l'expulsion de Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] sera ordonnée.

Ces derniers deviennent dès lors occupants sans droit ni titre du local, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Monsieur [K] et Madame [Q] épouse [K] seront donc condamnés au paiement, jusqu'à libération effective des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant est fixé à la somme de 755 euros correspondant au montant du dernier loyer pour le logement et le garage assorti des charges récupérables, étant précisé que le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

En outre, il convient de préciser que l’indemnité d’occupation ne découlant plus du contrat de bail qui a été résilié, la solidarité contractuelle cesse, et seul celui qui se maintient dans les lieux y est tenu.

Le surplus de la demande de l’OPHIS concernant le montant de l'indemnité d'occupation sera rejeté.

3 - Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

En l’espèce, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés s'élève à la somme de 2 762,19 euros (loyer du mois de novembre 2025 compris).

A l'audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 9 499,79 euros, comprenant les échéances jusqu'au mois de mars 2026 inclus.

Toutefois, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de Télérelève mensuelle ainsi qu’en l’absence de justificatif intelligible des montants imputés aux locataires à ce titre, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 1702,87 euros, dans la limite de trois années avant le présent jugement conformément à la prescription de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs les surloyers retenus par le bailleur pour l’année 2026 à hauteur de 5 114,79 euros s’inscrivent postérieurement à la date de résiliation du bail qui correspond à une période où le loyer n’est plus exigible envers le locataire, alors tenu de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence, les sommes réclamées au titre des surloyers devront être nécessairement déduites de l’arriéré locatif.






Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du Puy-de-Dôme est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes dûment justifiées, soit 2 682,13 euros, déduction faite des frais de Télérelève Mensuelle à hauteur de 1 702,87 euros, outre les surloyers à hauteur de 5 114,79 euros, que les locataires seront condamnés solidairement à lui payer, étant relevé qu’une clause de solidarité a été stipulée au bail.

4 - Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] succombant à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui incluront les frais du commandement de payer, les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

En revanche, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection,
Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 29 décembre 2023 entre l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme et Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K], à compter du 29 juin 2025 ;

DIT que Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] devront quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;








ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] ainsi que tout occupant de leur chef, du local d’habitation et du garage sis logement n°43, 34 rue Pasteur - 63170 Aubière, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme, la somme de 2 682,13 euros, déduction faite des frais de télérelève à hauteur de 1 702,87 euros et des surloyers à hauteur de 5 114,79 euros, et comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés pour le local d’habitation et le garage arrêtés au 09 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 comprise) ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] à un montant égal à 755 euros depuis le 29 juin 2025 et au besoin les CONDAMNE à verser à l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] s’agissant de l’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [K] et Madame [A] [Q] épouse [K] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 29 avril 2025 ainsi que les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;


Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

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Mise à jour de la source le 2026-06-17T20:26:42.501Z.