Tribunal judiciaire de Paris, JEX cab 6, 17 juin 2026, n° 26/80382

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêt du 23 février 2024, la cour d’appel de Paris a notamment :

Confirmé l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Meaux le 19 juillet 2023 en ce qu'elle a :
- condamn[é] la SCCV [Localité 2] envergure à, dans la maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] (77) appartenant à M. [V] et Mme [Q] :
*combler les bandeaux sur les traversées eaux pluviales et reprendre la peinture au niveau du rez-de-chaussée de la façade avant, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
reprendre la finition avant du bandeau au niveau de la terrasse, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*reprendre l'aspect granuleux sur la corniche de la façade arrière, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*nettoyer les deux panneaux en bois situés dans le jardin, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*faire les joints en dessous des coffrages des volets roulants, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*compléter la gaine technique du logement de sorte que le tableau de communication et application fibre et internet soient présents dans la gaine technique du logement, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la réserve 1.75 ;
*condamné à titre provisionnel la SCCV [Localité 2] envergure à rembourser à M. [V] et à Mme [Q] la somme de 360 euros toutes taxes comprises au titre de la facturation indue de la pose de faïence toute hauteur dans les salles de bains et d'eau ;
*condamné la SCCV [Localité 2] envergure aux dépens ;
*condamné la SCCV [Localité 2] envergure à payer à M. [V] et à Mme [Q] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu l'évolution du litige,
Dit n'y avoir plus lieu à référé ni à astreinte pour les injonctions suivantes, qui ont été exécutées depuis l'ordonnance entreprise :
*combler les bandeaux sur les traversées eaux pluviales et reprendre la peinture au niveau du rez-de-chaussée de la façade avant, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*reprendre la finition avant du bandeau au niveau de la terrasse, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*nettoyer les deux panneaux en bois situés dans le jardin ;
*faire les joints en dessous des coffrages des volets roulants ;

Infirm[é] l'ordonnance entreprise sur le surplus et, statuant à nouveau,
Condamn[é] la SCCV [Localité 2] envergure à lever l'ensemble des réserves suivantes : 73, 79, 1.9, 1.51, 1.57, 1.60, 1.66, 1.112, RC5, RC7 et 48 et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant un délai de six mois.


Cette décision a été signifiée à la SCCV [Localité 2] envergure par acte de commissaire de justice remis à personne morale le 11 avril 2024. 

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, M. [V] et Mme [Q] ont assigné la SCCV [Localité 2] envergure devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris en liquidation des astreintes prononcées à son encontre.

Par assignation en date du 7 août 2025, M. [V] et Mme [Q] ont appelé en la cause la société Pitch immo.

Par décision du 7 janvier 2026, le juge de l’exécution a ordonné la jonction des dossiers enrôlés sous les numéros 25/80182 et 25/81640 et leur radiation, les parties n’étant toujours pas en état, en dépit de plusieurs renvois à leur demande.

Le 24 février 2026, le conseil de M. [V] et Mme [Q] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 20 mai 2026, lors de laquelle elles étaient représentées par leurs conseils.

A cette audience, M. [V] et Mme [Q] demandent au juge de l’exécution de :
- juger que la dissolution de la SCCV [Localité 2] envergure a entraîné la transmission universelle de son patrimoine au profit de la société Pitch Immo, incluant tant ses actifs que ses dettes ;
A titre principal :
- débouter la société Pitch immo de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment de sa demande d’expertise judiciaire, laquelle se heurte au principe de l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions précédemment rendues ;
- liquider les astreintes provisoires prononcées contre SCCV [Localité 2] envergure à la somme de : 
* 900 euros par réserve non levée, soit au total 3 600 euros (900 euros x 4 réserves non levées) conformément au jugement confirmé par la cour d’Appel de Paris, 
* 54 000 euros pour les 8 réserves non levées conformément à l’arrêt de la cour d’Appel de Paris ;
- condamner la société Pitch immo au règlement à leur profit de l’astreinte à savoir le versement de la somme de 57 600 euros,
- condamner la société Pitch immo à leur verser à la somme de : 
360 euros pour la facturation indue de la faïence toute hauteur,
1 000 euros au titre des frais d’article 700 conformément au jugement, 
3 000 euros au titre de l’article 700 conformément à l’arrêt d’appel ;
- condamner la société Pitch immo et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, à reprendre les réservées restantes ;
A titre subsidiaire : 
- juger que l’expertise ordonnée sera strictement limitée aux seules réserves demeurant non levées à ce jour ;
- juger que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge exclusive de la société Pitch immo ;
En tout état de cause : 
- condamner la SCCV [Localité 2] envergure et la société Pitch immo à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance.

Ils font valoir que la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure, n’a pas exécuté son obligation de lever les réserves, malgré des interventions tardives et partielles, et qu’elle n’invoque aucune difficulté sérieuse d’exécution

La société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure, demande au juge de l’exécution de :
- rejeter les demandes des consorts [V]-[Q],
Subsidiairement :
- désigner tel expert ayant la qualité d’architecte avec pour mission :
*d’examiner les réserves de livraison résiduelles
*de dire, au regard des engagements contractuels de la venderesse et des règles de l’Art, si elles sont caractérisées
*Dans l’affirmative de donner son avis sur la nature des travaux devant être réalisés pour permettre, leur levée des réserves et la reprise des désordres
* De dire si les travaux réalisés permettent de constater la levée des réserves,
En tout état de cause :
- condamne les consorts [V]-[Q] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner les consorts [V]-[Q] aux dépens.

Elle soutient avoir exécuté ses obligations résultant du protocole d’accord du 25 janvier 2018 et de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 octobre 2024.

Pour plus amples exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites, visées à l’audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de liquidation des astreintes

En vertu de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé la liquidation.

L'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. L'astreinte provisoire est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, lorsqu’une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur condamné de rapporter la preuve de l’exécution conforme, dans le délai imparti, de cette obligation.

Il est jugé que viole les articles R. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution et 503 du code de procédure civile, une cour d’appel qui rejette une demande de liquidation d’astreinte en retenant que l'ordonnance de référé ordonnant l’astreinte n'avait jamais été signifiée, alors que l'arrêt la confirmant l'avait été.

En l’espèce, si la signification de l’ordonnance de référé n’est ni évoquée, ni produite par les parties, l’arrêt du 23 février 2024 a été signifié le 11 avril 2024, de sorte que les obligations mises à la charge de la SCCV [Localité 2] envergure, aux droits de laquelle vient la société Pitch immo, devaient être exécutées au plus tard le 11 juin 2024, l’astreinte commençant à courir passé ce délai.

La société Pitch immo ne prétend, ni ne justifie, avoir accompli aucune diligence postérieurement à l’arrêt de la cour d’appel du 23 février 2024 et avant le mois d’avril 2025, pour exécuter les injonctions résultant de cet arrêt partiellement confirmatif.

En effet, pour conclure au rejet de la demande de liquidation d’astreinte, elle se réfère soit à des éléments antérieurs aux condamnations prononcées à son encontre, que le juge de l’exécution ne peut remettre en cause, soit à des diligences accomplies en 2025, postérieurement aux périodes pendant lesquelles les astreintes ont couru.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de liquidation des astreintes au taux fixé par le juge des référés et la cour d’appel, soit :

- 30 euros x 30 jours, soit 900 euros pour chacune des quatre obligations suivantes, fixées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux et confirmées par la cour d’appel :
*combler les bandeaux sur les traversées eaux pluviales et reprendre la peinture au niveau du rez-de-chaussée de la façade avant, (réserve n° 35)
*reprendre la finition avant du bandeau au niveau de la terrasse (réserve n° 57), 
*reprendre l'aspect granuleux sur la corniche de la façade arrière, (réserve n° 1.29)
*compléter la gaine technique du logement de sorte que le tableau de communication et application fibre et internet soient présents dans la gaine technique du logement, (réserve n° RC13).

- 300 euros x 180 jours, soit 54 000 euros, au titre de la levée des réserves n° 73, 79, 1.9, 1.51, 1.57, 1.60, 1.66, 1.112, RC5, RC7 et 48 ordonnée par la cour d’appel.

La défenderesse sera condamnée au paiement de la somme totale de 57 600 euros au titre de la liquidation de ces astreintes.

Sur la demande de fixation d’une nouvelle astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Dans la présente espèce, il est constant que les réserves suivantes ont finalement été levées :
- réserve n° 48 relative au débit d’eau insuffisant, 
- réserve n° RC 5 relative au radiateur rayé dans la salle d’eau du rez-de-chaussée,
- réserve n° RC 7 relative au clou visible et trou apparent sur une marche d’escalier.

S’agissant des autres réserves, dont M. [V] et Mme [Q] soutiennent qu’elles n’ont toujours pas été levées, la société Pitch immo ne peut, pour se dispenser d’exécuter l’injonction du juge des référés et de la cour d’appel, invoquer le refus d’agir des entreprises qui sont initialement intervenues sur le chantier et se contenter d’indiquer avoir fait appel à des sociétés tierces, sans en justifier ni en préciser la date et les suites données.

En outre, la demande de désignation d’un expert judiciaire par la société Pitch immo n’est pas justifiée, une telle mesure ne pouvant avoir pour objet de pallier sa propre carence à rapporter la preuve soit de la bonne exécution de ses obligations, soit de l’impossibilité à les mettre à exécution. 


Cette demande ne peut pas plus être destinée à solliciter de l’expert un avis sur le caractère justifié ou non des condamnations déjà prononcées par la cour d’appel, que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de remettre en cause.

 - Les réserves n° 35, 57 et 1.29

Il est rappelé que la cour d’appel a jugé que les comblements des bandeaux avaient été réalisés depuis l’ordonnance de référé et qu’il n’y avait plus lieu à référé de ce chef pour l’avenir.

Les réserves se limitent donc désormais à la reprise de la peinture au niveau du rez-de-chaussée de la façade avant (réserve n° 35), de la finition avant du bandeau au niveau de la terrasse (réserve n° 57) et de l'aspect granuleux sur la corniche de la façade arrière, (réserve n° 1.29).

Contrairement à ce que soutient la société Pitch immo, ces désordres sont bien identifiés et localisés, la cour d’appel ayant, en outre, pris soin de préciser, s’agissant de l’aspect granuleux de la peinture sur la façade arrière, que la reprise était techniquement possible et que le caractère purement esthétique du défaut constaté ne privait pas les acquéreurs du droit de la solliciter.

La société Pitch immo, sur qui pèse la charge de la preuve des diligences accomplies, n’invoque aucune reprise de nature lever ces réserves, dont la persistance a d’ailleurs été constatée par la SCP Calippe et associés dans son procès-verbal des 17 et 23 octobre 2025.

Une nouvelle fixation d’astreinte apparaît donc nécessaire.

- La réserve n° RC13 

Il résulte du libellé de cette réserve que le « tableau de communication et application fibre et internet » était absent dans la gaine technique du logement, ce qui a conduit à la condamnation de la défenderesse à la compléter.

Elle ne communique aucun élément permettant d’établir qu’elle serait intervenue pour compléter la gaine technique du logement et ne démontre, ni même ne prétend, que celle-ci comporte désormais un raccordement au réseau fibre et internet.

Une nouvelle astreinte sera donc fixée.

- La réserve n° 73 et 1.51

Cette réserve concerne les désordres affectant le seuil de la porte d'entrée, sous les libellés « seuil béton à améliorer » ou « poncer seuil entrée (ressaut supérieur à 2 cm) et faire finition ».

Selon constat de la SCP Calippe & associés du 2 novembre 2023, accompagné de photographie, il est apparu qu’il était « fissuré et grossièrement repris au niveau du seuil ».

Selon le constat du même commissaire de justice des 17 et 23 octobre 2025, le seuil de l’entrée a été repris, mais est désormais « granuleux et non homogène ».

Une nouvelle astreinte assortira la condamnation de la défenderesse à améliorer ce seuil en béton.

- La réserve n° 79 et 1.57

Cette réserve est relative au dépassement de la gouttière de l'immeuble voisin.

Il est constant que la société Pitch immo n’est pas intervenue depuis l’arrêt de la cour d’appel, celle-ci expliquant qu’elle devait obtenir l’autorisation du propriétaire de l’immeuble voisin en cause - autorisation qui lui a pourtant été donnée le 24 novembre 2022 (pièce et attestation n° 22 des requérants).

Il apparaît nécessaire d’assortir sa condamnation à lever cette réserve d’une nouvelle astreinte.

- La réserve n° 1.9 et 1.112

Elle concerne les rayures affectant le « bâti » de la porte d'entrée du garage, d'une part, et les multiples rayures et accrocs sur porte de garage côté intérieur, d’autre part.

Le constat du constat de la SCP Calippe et associés des 17 et 23 octobre 2025 fait état de reprises de peinture nettement visibles et d’éclats à hauteur de la poignée. Les demandeurs soutiennent que la reprise est partielle et grossière, ce à quoi la société Pitch immo n’apporte aucune réponse.

Une nouvelle astreinte sera fixée pour contraindre la défenderesse à exécuter pleinement et correctement la condamnation prononcée à ce titre.

- La réserve n° 1.60 

Cette réserve concerne la bordure du mur de l'escalier, décrite comme « non uniforme », le procès-verbal de constat du 2 novembre 2023 précisant que « l'habillage du bord de l'escalier est trop court - le joint est visible, la baguette d'angle est trop courte au niveau de la volée d'escalier raccordant le rez-de-chaussée et le premier étage ».

Le procès-verbal de constat des 17 et 23 octobre 2025 indique que des corniches ont été réalisées dans les montées d’escalier, constituées de deux morceaux, la jonction entre les deux morceaux étant grossière et le joint apparent. Il est ajouté qu’au niveau du deuxième étage, la partie haute est plus haute que celle de gauche et que dans l’escalier, entre le premier étage et le rez-de-chaussée, le joint des deux parties est grossier, avec des irrégularités sur les éléments de corniche.

Les copies des photographies jointes au constat, bien que de mauvaise qualité, confirment les chevauchements entre les deux parties des éléments de corniche.

La société Pitch immo n’apporte aucune réponse ou explication sur ces reprises, qualifiées de grossières et partielles par les requérants.

Une nouvelle astreinte apparaît nécessaire, dans ces conditions, pour contraindre la défenderesse à lever cette réserve.

- La réserve n° 1.66

Il s’agit d’une réserve relative aux manivelles d'ouverture des volets, fixées sous les coffrets et non sur le côté, ce positionnement rendant difficile l'ouverture de la fenêtre et créant un risque d'arrachage.

Il est constant que, sur l’ensemble des volets concernés, la manivelle a été déposée et que, son déplacement s’étant avéré impossible, la commande manuelle a été remplacée par un système de commande électrique.

Il n’y a pas lieu, dans ces conditions d’assortir la condamnation de la société Pitch immo de ce chef d’une nouvelle astreinte.

Il convient de préciser que les trous apparents laissés par la manivelle ne sont que la conséquence normale de la dépose demandée par M. [V] et Mme [Q] et qu’en outre, rien ne permet de connaître l’origine du faible jour apparaissant entre deux lamelles de l’un des volets.

La fixation d’une nouvelle astreinte relative à la levée de cette réserve n’apparaît donc pas nécessaire et cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes de condamnation à paiement 

M. [V] et Mme [Q] demandent au juge de l’exécution de condamner la défenderesse à leur payer des sommes pour lesquels ils ont déjà obtenu une condamnation à paiement - au titre d’une facturation de faïence ou de frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de condamner la société Pitch immo à exécuter les décisions déjà rendues par le juge des référés et la cour d’appel de Paris, les requérants disposant de titres exécutoires dont il leur appartient de poursuivre l’exécution forcée, à défaut d’exécution spontanée de la débitrice.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
 
L'issue du litige conduit à mettre les dépens à la charge de la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure, qui succombe pour l’essentiel.

Sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée et elle sera condamnée, sur ce même fondement, à payer à M. [V] et Mme [Q] la somme de 2 000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

LIQUIDE à la somme de totale de 3 600 euros, pour la période du 12 juin 2024 au 12 juillet 2024, les astreintes prononcées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux le 19 juillet 2023 et confirmées par la cour d’appel de Paris le 23 février 2024 à l'encontre la SCCV [Localité 2] envergure, aux droits de laquelle vient la société Pitch immo, assortissant son obligation de lever les réserves n° 35, 57, 1.29 et RC 13,

LIQUIDE à la somme de totale de 54 000 euros, pour la période du 12 juin 2024 au 12 décembre 2024, l'astreinte prononcée par la cour d’appel de Paris le 23 février 2024 à l'encontre la SCCV [Localité 2] envergure, aux droits de laquelle vient la société Pitch immo, assortissant son obligation de lever les réserves n° 73, 79, 1.9, 1.51, 1.57, 1.60, 1.66, 1.112, RC5, RC7 et 48,


CONDAMNE la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure à payer à M. [F] [V] et Mme [M] [Q] la somme totale de 57 600 euros au titre des astreintes ainsi liquidées,

ASSORTIT la condamnation de la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure prononcée par la cour d’appel de Paris le 23 février 2024 à procéder à la levée des réserves :
- n° 35, 57 et 1.29, 
- n° RC13, 
- n° 73 et 1.51, 
- n° 79 et 1.57, 
- n° 1.9 et 1.112, 
- n° 1.60,
d’une nouvelle astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, qui courra pendant une durée de trois mois,

REJETTE le surplus des demandes formée par M. [F] [V] et Mme [M] [Q],

REJETTE la demande formée par la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure à payer à M. [F] [V] et Mme [M] [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
 
CONDAMNE la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,
 


 La greffière La juge de l’exécution

R TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■
REPUBLIQUE FRANÇAISE 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 
N° RG 26/80382 - N° Portalis 352J-W-B7J-DCHTQ

N° MINUTE : 

Notifications : 
ccc parties LRAR 
ce avoats LS 
Le : 



SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION 
JUGEMENT rendu le 17 juin 2026
DEMANDEURS

Monsieur [F] [V]
né le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 1] (MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me François-baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K035

Madame [M] [Q]
née le [Date naissance 2] 1993 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me François-baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K035


DÉFENDERESSE

Société PITCH IMMO venant droit de la société SCCV [Localité 2] ENVERGURE 
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1014

JUGE : Mme Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY

DÉBATS : à l’audience du 20 Mai 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
 contradictoire
 susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêt du 23 février 2024, la cour d’appel de Paris a notamment :

Confirmé l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Meaux le 19 juillet 2023 en ce qu'elle a :
- condamn[é] la SCCV [Localité 2] envergure à, dans la maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] (77) appartenant à M. [V] et Mme [Q] :
*combler les bandeaux sur les traversées eaux pluviales et reprendre la peinture au niveau du rez-de-chaussée de la façade avant, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
reprendre la finition avant du bandeau au niveau de la terrasse, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*reprendre l'aspect granuleux sur la corniche de la façade arrière, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*nettoyer les deux panneaux en bois situés dans le jardin, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*faire les joints en dessous des coffrages des volets roulants, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*compléter la gaine technique du logement de sorte que le tableau de communication et application fibre et internet soient présents dans la gaine technique du logement, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la réserve 1.75 ;
*condamné à titre provisionnel la SCCV [Localité 2] envergure à rembourser à M. [V] et à Mme [Q] la somme de 360 euros toutes taxes comprises au titre de la facturation indue de la pose de faïence toute hauteur dans les salles de bains et d'eau ;
*condamné la SCCV [Localité 2] envergure aux dépens ;
*condamné la SCCV [Localité 2] envergure à payer à M. [V] et à Mme [Q] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu l'évolution du litige,
Dit n'y avoir plus lieu à référé ni à astreinte pour les injonctions suivantes, qui ont été exécutées depuis l'ordonnance entreprise :
*combler les bandeaux sur les traversées eaux pluviales et reprendre la peinture au niveau du rez-de-chaussée de la façade avant, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*reprendre la finition avant du bandeau au niveau de la terrasse, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision puis sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 30 jours ;
*nettoyer les deux panneaux en bois situés dans le jardin ;
*faire les joints en dessous des coffrages des volets roulants ;

Infirm[é] l'ordonnance entreprise sur le surplus et, statuant à nouveau,
Condamn[é] la SCCV [Localité 2] envergure à lever l'ensemble des réserves suivantes : 73, 79, 1.9, 1.51, 1.57, 1.60, 1.66, 1.112, RC5, RC7 et 48 et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant un délai de six mois.


Cette décision a été signifiée à la SCCV [Localité 2] envergure par acte de commissaire de justice remis à personne morale le 11 avril 2024. 

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, M. [V] et Mme [Q] ont assigné la SCCV [Localité 2] envergure devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris en liquidation des astreintes prononcées à son encontre.

Par assignation en date du 7 août 2025, M. [V] et Mme [Q] ont appelé en la cause la société Pitch immo.

Par décision du 7 janvier 2026, le juge de l’exécution a ordonné la jonction des dossiers enrôlés sous les numéros 25/80182 et 25/81640 et leur radiation, les parties n’étant toujours pas en état, en dépit de plusieurs renvois à leur demande.

Le 24 février 2026, le conseil de M. [V] et Mme [Q] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 20 mai 2026, lors de laquelle elles étaient représentées par leurs conseils.

A cette audience, M. [V] et Mme [Q] demandent au juge de l’exécution de :
- juger que la dissolution de la SCCV [Localité 2] envergure a entraîné la transmission universelle de son patrimoine au profit de la société Pitch Immo, incluant tant ses actifs que ses dettes ;
A titre principal :
- débouter la société Pitch immo de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment de sa demande d’expertise judiciaire, laquelle se heurte au principe de l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions précédemment rendues ;
- liquider les astreintes provisoires prononcées contre SCCV [Localité 2] envergure à la somme de : 
* 900 euros par réserve non levée, soit au total 3 600 euros (900 euros x 4 réserves non levées) conformément au jugement confirmé par la cour d’Appel de Paris, 
* 54 000 euros pour les 8 réserves non levées conformément à l’arrêt de la cour d’Appel de Paris ;
- condamner la société Pitch immo au règlement à leur profit de l’astreinte à savoir le versement de la somme de 57 600 euros,
- condamner la société Pitch immo à leur verser à la somme de : 
360 euros pour la facturation indue de la faïence toute hauteur,
1 000 euros au titre des frais d’article 700 conformément au jugement, 
3 000 euros au titre de l’article 700 conformément à l’arrêt d’appel ;
- condamner la société Pitch immo et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, à reprendre les réservées restantes ;
A titre subsidiaire : 
- juger que l’expertise ordonnée sera strictement limitée aux seules réserves demeurant non levées à ce jour ;
- juger que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge exclusive de la société Pitch immo ;
En tout état de cause : 
- condamner la SCCV [Localité 2] envergure et la société Pitch immo à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance.

Ils font valoir que la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure, n’a pas exécuté son obligation de lever les réserves, malgré des interventions tardives et partielles, et qu’elle n’invoque aucune difficulté sérieuse d’exécution

La société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure, demande au juge de l’exécution de :
- rejeter les demandes des consorts [V]-[Q],
Subsidiairement :
- désigner tel expert ayant la qualité d’architecte avec pour mission :
*d’examiner les réserves de livraison résiduelles
*de dire, au regard des engagements contractuels de la venderesse et des règles de l’Art, si elles sont caractérisées
*Dans l’affirmative de donner son avis sur la nature des travaux devant être réalisés pour permettre, leur levée des réserves et la reprise des désordres
* De dire si les travaux réalisés permettent de constater la levée des réserves,
En tout état de cause :
- condamne les consorts [V]-[Q] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner les consorts [V]-[Q] aux dépens.

Elle soutient avoir exécuté ses obligations résultant du protocole d’accord du 25 janvier 2018 et de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 octobre 2024.

Pour plus amples exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites, visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de liquidation des astreintes

En vertu de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé la liquidation.

L'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. L'astreinte provisoire est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, lorsqu’une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur condamné de rapporter la preuve de l’exécution conforme, dans le délai imparti, de cette obligation.

Il est jugé que viole les articles R. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution et 503 du code de procédure civile, une cour d’appel qui rejette une demande de liquidation d’astreinte en retenant que l'ordonnance de référé ordonnant l’astreinte n'avait jamais été signifiée, alors que l'arrêt la confirmant l'avait été.

En l’espèce, si la signification de l’ordonnance de référé n’est ni évoquée, ni produite par les parties, l’arrêt du 23 février 2024 a été signifié le 11 avril 2024, de sorte que les obligations mises à la charge de la SCCV [Localité 2] envergure, aux droits de laquelle vient la société Pitch immo, devaient être exécutées au plus tard le 11 juin 2024, l’astreinte commençant à courir passé ce délai.

La société Pitch immo ne prétend, ni ne justifie, avoir accompli aucune diligence postérieurement à l’arrêt de la cour d’appel du 23 février 2024 et avant le mois d’avril 2025, pour exécuter les injonctions résultant de cet arrêt partiellement confirmatif.

En effet, pour conclure au rejet de la demande de liquidation d’astreinte, elle se réfère soit à des éléments antérieurs aux condamnations prononcées à son encontre, que le juge de l’exécution ne peut remettre en cause, soit à des diligences accomplies en 2025, postérieurement aux périodes pendant lesquelles les astreintes ont couru.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de liquidation des astreintes au taux fixé par le juge des référés et la cour d’appel, soit :

- 30 euros x 30 jours, soit 900 euros pour chacune des quatre obligations suivantes, fixées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux et confirmées par la cour d’appel :
*combler les bandeaux sur les traversées eaux pluviales et reprendre la peinture au niveau du rez-de-chaussée de la façade avant, (réserve n° 35)
*reprendre la finition avant du bandeau au niveau de la terrasse (réserve n° 57), 
*reprendre l'aspect granuleux sur la corniche de la façade arrière, (réserve n° 1.29)
*compléter la gaine technique du logement de sorte que le tableau de communication et application fibre et internet soient présents dans la gaine technique du logement, (réserve n° RC13).

- 300 euros x 180 jours, soit 54 000 euros, au titre de la levée des réserves n° 73, 79, 1.9, 1.51, 1.57, 1.60, 1.66, 1.112, RC5, RC7 et 48 ordonnée par la cour d’appel.

La défenderesse sera condamnée au paiement de la somme totale de 57 600 euros au titre de la liquidation de ces astreintes.

Sur la demande de fixation d’une nouvelle astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Dans la présente espèce, il est constant que les réserves suivantes ont finalement été levées :
- réserve n° 48 relative au débit d’eau insuffisant, 
- réserve n° RC 5 relative au radiateur rayé dans la salle d’eau du rez-de-chaussée,
- réserve n° RC 7 relative au clou visible et trou apparent sur une marche d’escalier.

S’agissant des autres réserves, dont M. [V] et Mme [Q] soutiennent qu’elles n’ont toujours pas été levées, la société Pitch immo ne peut, pour se dispenser d’exécuter l’injonction du juge des référés et de la cour d’appel, invoquer le refus d’agir des entreprises qui sont initialement intervenues sur le chantier et se contenter d’indiquer avoir fait appel à des sociétés tierces, sans en justifier ni en préciser la date et les suites données.

En outre, la demande de désignation d’un expert judiciaire par la société Pitch immo n’est pas justifiée, une telle mesure ne pouvant avoir pour objet de pallier sa propre carence à rapporter la preuve soit de la bonne exécution de ses obligations, soit de l’impossibilité à les mettre à exécution. 


Cette demande ne peut pas plus être destinée à solliciter de l’expert un avis sur le caractère justifié ou non des condamnations déjà prononcées par la cour d’appel, que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de remettre en cause.

 - Les réserves n° 35, 57 et 1.29

Il est rappelé que la cour d’appel a jugé que les comblements des bandeaux avaient été réalisés depuis l’ordonnance de référé et qu’il n’y avait plus lieu à référé de ce chef pour l’avenir.

Les réserves se limitent donc désormais à la reprise de la peinture au niveau du rez-de-chaussée de la façade avant (réserve n° 35), de la finition avant du bandeau au niveau de la terrasse (réserve n° 57) et de l'aspect granuleux sur la corniche de la façade arrière, (réserve n° 1.29).

Contrairement à ce que soutient la société Pitch immo, ces désordres sont bien identifiés et localisés, la cour d’appel ayant, en outre, pris soin de préciser, s’agissant de l’aspect granuleux de la peinture sur la façade arrière, que la reprise était techniquement possible et que le caractère purement esthétique du défaut constaté ne privait pas les acquéreurs du droit de la solliciter.

La société Pitch immo, sur qui pèse la charge de la preuve des diligences accomplies, n’invoque aucune reprise de nature lever ces réserves, dont la persistance a d’ailleurs été constatée par la SCP Calippe et associés dans son procès-verbal des 17 et 23 octobre 2025.

Une nouvelle fixation d’astreinte apparaît donc nécessaire.

- La réserve n° RC13 

Il résulte du libellé de cette réserve que le « tableau de communication et application fibre et internet » était absent dans la gaine technique du logement, ce qui a conduit à la condamnation de la défenderesse à la compléter.

Elle ne communique aucun élément permettant d’établir qu’elle serait intervenue pour compléter la gaine technique du logement et ne démontre, ni même ne prétend, que celle-ci comporte désormais un raccordement au réseau fibre et internet.

Une nouvelle astreinte sera donc fixée.

- La réserve n° 73 et 1.51

Cette réserve concerne les désordres affectant le seuil de la porte d'entrée, sous les libellés « seuil béton à améliorer » ou « poncer seuil entrée (ressaut supérieur à 2 cm) et faire finition ».

Selon constat de la SCP Calippe & associés du 2 novembre 2023, accompagné de photographie, il est apparu qu’il était « fissuré et grossièrement repris au niveau du seuil ».

Selon le constat du même commissaire de justice des 17 et 23 octobre 2025, le seuil de l’entrée a été repris, mais est désormais « granuleux et non homogène ».

Une nouvelle astreinte assortira la condamnation de la défenderesse à améliorer ce seuil en béton.

- La réserve n° 79 et 1.57

Cette réserve est relative au dépassement de la gouttière de l'immeuble voisin.

Il est constant que la société Pitch immo n’est pas intervenue depuis l’arrêt de la cour d’appel, celle-ci expliquant qu’elle devait obtenir l’autorisation du propriétaire de l’immeuble voisin en cause - autorisation qui lui a pourtant été donnée le 24 novembre 2022 (pièce et attestation n° 22 des requérants).

Il apparaît nécessaire d’assortir sa condamnation à lever cette réserve d’une nouvelle astreinte.

- La réserve n° 1.9 et 1.112

Elle concerne les rayures affectant le « bâti » de la porte d'entrée du garage, d'une part, et les multiples rayures et accrocs sur porte de garage côté intérieur, d’autre part.

Le constat du constat de la SCP Calippe et associés des 17 et 23 octobre 2025 fait état de reprises de peinture nettement visibles et d’éclats à hauteur de la poignée. Les demandeurs soutiennent que la reprise est partielle et grossière, ce à quoi la société Pitch immo n’apporte aucune réponse.

Une nouvelle astreinte sera fixée pour contraindre la défenderesse à exécuter pleinement et correctement la condamnation prononcée à ce titre.

- La réserve n° 1.60 

Cette réserve concerne la bordure du mur de l'escalier, décrite comme « non uniforme », le procès-verbal de constat du 2 novembre 2023 précisant que « l'habillage du bord de l'escalier est trop court - le joint est visible, la baguette d'angle est trop courte au niveau de la volée d'escalier raccordant le rez-de-chaussée et le premier étage ».

Le procès-verbal de constat des 17 et 23 octobre 2025 indique que des corniches ont été réalisées dans les montées d’escalier, constituées de deux morceaux, la jonction entre les deux morceaux étant grossière et le joint apparent. Il est ajouté qu’au niveau du deuxième étage, la partie haute est plus haute que celle de gauche et que dans l’escalier, entre le premier étage et le rez-de-chaussée, le joint des deux parties est grossier, avec des irrégularités sur les éléments de corniche.

Les copies des photographies jointes au constat, bien que de mauvaise qualité, confirment les chevauchements entre les deux parties des éléments de corniche.

La société Pitch immo n’apporte aucune réponse ou explication sur ces reprises, qualifiées de grossières et partielles par les requérants.

Une nouvelle astreinte apparaît nécessaire, dans ces conditions, pour contraindre la défenderesse à lever cette réserve.

- La réserve n° 1.66

Il s’agit d’une réserve relative aux manivelles d'ouverture des volets, fixées sous les coffrets et non sur le côté, ce positionnement rendant difficile l'ouverture de la fenêtre et créant un risque d'arrachage.

Il est constant que, sur l’ensemble des volets concernés, la manivelle a été déposée et que, son déplacement s’étant avéré impossible, la commande manuelle a été remplacée par un système de commande électrique.

Il n’y a pas lieu, dans ces conditions d’assortir la condamnation de la société Pitch immo de ce chef d’une nouvelle astreinte.

Il convient de préciser que les trous apparents laissés par la manivelle ne sont que la conséquence normale de la dépose demandée par M. [V] et Mme [Q] et qu’en outre, rien ne permet de connaître l’origine du faible jour apparaissant entre deux lamelles de l’un des volets.

La fixation d’une nouvelle astreinte relative à la levée de cette réserve n’apparaît donc pas nécessaire et cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes de condamnation à paiement 

M. [V] et Mme [Q] demandent au juge de l’exécution de condamner la défenderesse à leur payer des sommes pour lesquels ils ont déjà obtenu une condamnation à paiement - au titre d’une facturation de faïence ou de frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de condamner la société Pitch immo à exécuter les décisions déjà rendues par le juge des référés et la cour d’appel de Paris, les requérants disposant de titres exécutoires dont il leur appartient de poursuivre l’exécution forcée, à défaut d’exécution spontanée de la débitrice.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
 
L'issue du litige conduit à mettre les dépens à la charge de la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure, qui succombe pour l’essentiel.

Sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée et elle sera condamnée, sur ce même fondement, à payer à M. [V] et Mme [Q] la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS,
Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

LIQUIDE à la somme de totale de 3 600 euros, pour la période du 12 juin 2024 au 12 juillet 2024, les astreintes prononcées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux le 19 juillet 2023 et confirmées par la cour d’appel de Paris le 23 février 2024 à l'encontre la SCCV [Localité 2] envergure, aux droits de laquelle vient la société Pitch immo, assortissant son obligation de lever les réserves n° 35, 57, 1.29 et RC 13,

LIQUIDE à la somme de totale de 54 000 euros, pour la période du 12 juin 2024 au 12 décembre 2024, l'astreinte prononcée par la cour d’appel de Paris le 23 février 2024 à l'encontre la SCCV [Localité 2] envergure, aux droits de laquelle vient la société Pitch immo, assortissant son obligation de lever les réserves n° 73, 79, 1.9, 1.51, 1.57, 1.60, 1.66, 1.112, RC5, RC7 et 48,


CONDAMNE la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure à payer à M. [F] [V] et Mme [M] [Q] la somme totale de 57 600 euros au titre des astreintes ainsi liquidées,

ASSORTIT la condamnation de la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure prononcée par la cour d’appel de Paris le 23 février 2024 à procéder à la levée des réserves :
- n° 35, 57 et 1.29, 
- n° RC13, 
- n° 73 et 1.51, 
- n° 79 et 1.57, 
- n° 1.9 et 1.112, 
- n° 1.60,
d’une nouvelle astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, qui courra pendant une durée de trois mois,

REJETTE le surplus des demandes formée par M. [F] [V] et Mme [M] [Q],

REJETTE la demande formée par la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure à payer à M. [F] [V] et Mme [M] [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
 
CONDAMNE la société Pitch immo, venant aux droits de la SCCV [Localité 2] envergure aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,
 


 La greffière La juge de l’exécution

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:30:09.542Z.