Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, 24 juin 2026, n° 25/04847

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
24 JUIN 2026


N° RG 25/04847 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIK3
Code NAC : 72A 



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] PARADIS sis [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic,1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 572 015 451 dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 2] et pour les besoins de la présente en son établissement secondaire situé au [Adresse 3] [Localité 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES,



DÉFENDERESSE :

Madame [C] [M] épouse [L]
née le 06 Juillet 1960 à [Localité 4] (TUNISIE),
demeurant [Adresse 4],
[Localité 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat. 








ACTE INITIAL du 26 Août 2025 reçu au greffe le 27 Août 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Avril 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Juin 2026.


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EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [M] épouse [L] est propriétaire des lots n°1396 et 1405 au sein de l’immeuble [Localité 1] PARADIS sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Faisant grief à Mme [C] [M] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1] PARADIS, lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1] PARADIS sis [Adresse 1] à [Localité 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société 1001 VIES HABITAT, a, par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, fait assigner Mme [C] [M] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 
17 mars 1967, de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, et des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de : 
- condamner Mme [C] [M] épouse [L] à lui payer la somme en principal de 16.288,20 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 juillet 2025 inclus, et représentant : 
• 15.290,80 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ; 
• 833 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 
10 juillet 1965 ; 
• 164,40 euros au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens ; 
- assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [C] [M] épouse [L] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter : 
• de la mise en demeure notifiée par le cabinet 1001 VIES HABITAT, Syndic, en date du 16 septembre 2024 d’avoir à payer la somme de 1.125,26 euros ; 
• du dernier avis avant poursuites notifié par le cabinet 1001 VIES HABITAT, Syndic, en date du 6 janvier 2025 d’avoir à payer la somme de 
2.562,19 euros ; 
• de la sommation d’avoir à payer délivrée par la SCP RAMEIL-JANAS, huissiers de justice, en date du 12 mars 2025 sur la somme de 
3.097,59 euros ; 
• de la présente assignation pour le surplus ;
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ; 
- condamner Mme [C] [M] épouse [L] à lui payer la somme de 1.600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner Mme [C] [M] épouse [L] à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 164,40 euros, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. 

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [C] [M], régulièrement assignée par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 26 août 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.


Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [C] [M] pour les lots n°1396 et 1405,
- la notification au syndicat des copropriétaires en date du 25 mars 2024 du transfert de propriété desdits lots le 25 mars 2024 au profit de Mme [C] [M],
- un rappel en date du 24 juin 2024 adressé par le syndic à la défenderesse,
- une mise en demeure en date du 16 septembre 2024 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 1.085,26 euros, outre 40 euros de frais,
- un courrier intitulé “dernier avis avant poursuite” en date du 6 janvier 2025, adressé par le syndic à la défenderesse pour un montant de 2.537,19 euros, outre 25 euros de frais,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à la défenderesse par acte du 12 mars 2025, pour un montant de 2.946,19 euros outre 151,40 euros de coût d’acte,
- un rappel en date du 29 avril 2025 adressé par le syndic à la défenderesse,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er avril 2024 au 9 juillet 2025 pour un solde débiteur de 16.288,20 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2024 au 
30 septembre 2025,
- l’apurement des charges pour les exercices 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 19 juin 2024, 
19 septembre 2024 et 2 juin 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026, et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non-recours y afférentes.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 15.290,80 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 juillet 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus.

Mme [C] [M] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 833 euros correspondant aux frais suivants :
- mise en demeure du 16 septembre 2024 à hauteur de 40 euros,
- rappel - mise en demeure du 6 janvier 2025 à hauteur de 25 euros,
- transmission dossier à l’huissier du 17 février 2025 à hauteur de 384 euros,
- transmission dossier à l’avocat du 26 juin 2025 à hauteur de 384 euros.

Si le syndicat des copropriétaires verse aux débats la mise en demeure du 
16 septembre 2024 et le courrier de rappel du 6 janvier 2025, il ne justifie pas de leur envoi effectif à la défenderesse.

S’agissant des frais de transmission de dossier à l’huissier et à l’avocat, comme rappelé ci-dessus, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais relevant de l’article 10-1 précité.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter :
- de la mise en demeure notifiée par le cabinet 1001 VIES HABITAT, syndic, en date du 16 septembre 2024 d’avoir à payer la somme de 1.125,26 euros ; 
- du dernier avis avant poursuites notifié par le cabinet 1001 VIES HABITAT, syndic, en date du 6 janvier 2025 d’avoir à payer la somme de 
2.562,19 euros ; 
- de la sommation d’avoir à payer délivrée par la SCP RAMEIL-JANAS, huissiers de justice, en date du 12 mars 2025 sur la somme de 
3.097,59 euros ; 
- de l’assignation pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’envoi effectif à Mme [C] [M] de la mise en demeure du 16 septembre 2024 et du courrier du 
6 janvier 2025, les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter 
du 12 mars 2025, date de signification de la sommation de payer les charges de copropriété, pour la somme alors exigible de 2.497,19 euros, et à compter du 26 août 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ce à compter de la délivrance de l’assignation.





Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [C] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [C] [M], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer, aucun texte ne rendant cette dernière obligatoire avant l’engagement de la présente procédure. 

Les dépens comprendront les frais de signification de l’assignation et les frais de signification du présent jugement mais ne comprendront en revanche pas les éventuels frais d’exécution, s’agissant d’une demande hypothétique

Les frais d’exécution forcée étant à ce stade putatifs, il ne sera pas davantage fait droit à la demande relative à l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

Maître Xavier GUITTON n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par le syndicat des copropriétaires à son profit sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [C] [M] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] PARADIS sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne Mme [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] PARADIS sis [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 15.290,80 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 
9 juillet 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus,
avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 pour la somme alors exigible de 2.497,19 euros, et à compter du 26 août 2025 pour le surplus ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 26 août 2025 ;

Condamne Mme [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] PARADIS sis [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 
1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] PARADIS sis [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 
1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [M] aux dépens, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et de signification du présent jugement, mais ne comprendront pas les frais de sommation de payer, les éventuels frais d’exécution du présent jugement, ni l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce ; 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] PARADIS sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 JUIN 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE