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Décision de justice

Tribunal des activités économiques de Paris, chambre 1-4, 24 juin 2026, n° 2026036841

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Parties (entreprises)

COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERESIMHOTELL'ABEILLE

Exposé du litige

Copie exécutoire : SELARL LARGO AVOCATS - Me Charles-Edouar FORGAR Copie aux demandeurs : 3 Copie aux défendeurs : 1

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-4

JUGEMENT PRONONCE LE 24/06/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2026036841

ENTRE :

1) SA L'ABEILLE, dont le siège social est [Adresse 1] -RCS de Marseille B 055 807 531

2) SARL COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI), dont le siège social est [Adresse 2] – RCS de Paris B 330 906 298

Parties demanderesses : comparant par Me Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS - (RPJ075545)

ET :

SARL IMHOTEL, dont le siège social est [Adresse 3] - RCS de Paris B 442 711 230

Partie défenderesse : comparant par Me Marie PECH DE LACLAUSE Avocat (C2433)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits –Objet du litige

Préalablement à la cession de leurs titres intervenue le 15 janvier 2026, les sociétés L'ABEILLE et la Compagnie Européenne Participations Immobilières (CEPI) détenaient conjointement l'intégralité du capital social et des droits de vote des sociétés S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5], dans les proportions suivantes : à hauteur de 99 % pour la société L'ABEILLE et 1 % pour la société CEPI.

Ces deux sociétés S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] exploitent chacune un fonds de commerce hôtelier à [Localité 1], dans deux immeubles distincts, eux même propriété de la société L'ABEILLE.

Suite à une première tentative de cession, les sociétés L'ABEILLE et CEPI décident de céder les deux hôtels de manière concomitante, tant les murs détenus par la société L'ABEILLE que les titres des deux sociétés d'exploitation.

Un premier « mandat exclusif » de cession de titres portant le numéro 326 au registre des mandats d'IMHOTEL, est conclu le 10 janvier 2025 entre IMHOTEL et les sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4]

Compte tenu de l'erreur concernant la dénomination des mandants mentionnés dans le premier mandat, un deuxième « mandat exclusif » de cession de titres portant le même numéro 326 au registre des mandats d'IMHOTEL, a été conclu signé le 14 janvier 2025 (mais daté du 10 janvier 2025) entre cette dernière et la société L'ABEILLE.

Ce mandat avait été donné à la société IMHOTEL pendant une durée de deux (2) mois à compter du 10 janvier 2025 pour se terminer le 13 mars 2025.

En l'absence de résultat satisfaisant, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mars 2025, la société L'ABEILLE a notifié à la société IMHOTEL la dénonciation du mandat exclusif n° 326, avec effet au 15 avril 2025, conformément à l'article 4 du mandat et a demandé à la société IMHOTEL de lui transmettre, d'ici le 15 avril 2025, la liste exhaustive des cessionnaires potentiels présentés ou dénoncés durant la période effective du mandat, afin de délimiter clairement le périmètre du droit de suite.

La société IMHOTEL a transmis le 14 avril 2025 un tableau de suivi de commercialisation répertoriant 39 personnes physiques ou morales démarchées, ce tableau ne faisait pas apparaitre la société [Etablissement 1] ; et le 15 mai 2025, a, par courriel, porté à la connaissance de la société CEPI l'identité de la société [Etablissement 1] en qualité de potentiel acquéreur qu'elle déclare avoir démarché.

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 15 janvier 2026, les sociétés L'ABEILLE et CEPI ont cédé la totalité de leurs parts sociales détenues dans les sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4] à une société du groupe [Etablissement 1].

Le 3 juillet 2025, la société IMHOTEL a adressé aux sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4] une facture n° 2513 d'un montant de 396.000 euros TTC, au titre d'honoraires fondés sur le droit de suite prévu à l'article 8 du mandat n° 326 aux quels elle prétend avoir droit.

Le 15 janvier 2026, la Société KYND HOTELS a acquis la SE du [Adresse 5] et la SE du [Adresse 4]. KYND HOTELS et le groupe d'investisseurs réunis pour l'acquisition des deux hôtels Marseillais, intervient sous le nom commercial « [Etablissement 1] ».

Par acte extrajudiciaire en date du 13 février 2026, la société IMHOTEL a alors fait délivrer aux sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4] une sommation de payer la somme de 396.000 euros.

Les sociétés CEPI et L'ABEILLE d'une part et le groupe [Etablissement 1] ayant fait l'acquisition d'autre part, sont actuellement en cours de finalisation (

closing

) du prix définitif de cession des titres des sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4], conformément à l'acte de cession de titres du 15 janvier 2026.

Le groupe [Etablissement 1] désormais propriétaire des titres des sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4], a fait savoir aux sociétés CEPI et L'ABEILLE qu'elle entendait diminuer le prix définitif de cession d'un montant égal au montant de la facture émise par IMHOTEL, soit une réduction de 396.000 €.

Les sociétés L'ABEILLE et CEPI contestent le bien-fondé de la facture n°2513.

Tant que cette contestation n'est pas tranchée par une décision de justice, la société acquéreur maintient sa position de réduction du prix de cession des titres des sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4] pour un montant de 396.000 € TTC.

C'est dans ce contexte que les sociétés L'ABEILLE et CEPI ont saisi le Tribunal des activités économiques de Paris afin d'obtenir principalement l'annulation de la facture n°2513 du 2 juillet 2025.

Procédure

En application des dispositions de l'article 446.2 du décret n° 2010-1165 du 1er octobre 2010, le tribunal retiendra les dernières demandes formulées par les parties qui en sont convenues.

Par acte du 20 avril 2026, la société ABEILLE et la Compagnie Européenne de Participations Immobilières assigne la société IMHOTEL.

Par cet acte délivré à personne habilitée la société ABEILLE et la Compagnie Européenne de Participations Immobilières demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs prétentions de :

Vu les articles 31 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1128, 1217, 1984 et suivants du Code civil, Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives

à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,

Vu le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi précitée, Vu l'article 1737 du Code Général des Impôts

A titre principal,

RECEVOIR les sociétés CEPI et L'ABEILLE en leur action et déclarer bien fondées ;

PRONONCER

la nullité du premier mandat exclusif de cession de titres n° 326, signé entre les sociétés S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] d'une part, et la société IMHOTEL d'autre part, pour défaut de qualité des mandantes et violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 ;

PRONONCER

la nullité du second mandat exclusif de cession de titres n° 326, signé entre les sociétés L'ABEILLE et IMHOTEL, pour irrégularité de l'inscription au registre des mandats ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER

que la société [Etablissement 1] (ou tout affiliée de celle -ci) n'est pas un prospect de la société IMHOTEL ;

DIRE ET JUGER

que la clause de droit de suite stipulée à l'article 8 des mandats n° 326 est inopposable aux sociétés L'ABEILLE, S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] en raison du défaut de caractères très apparents au sens de la réglementation Hoguet ;

DIRE ET JUGER

que la facture n° 2513 du 2 juillet 2025 d'un montant de 396 000 euros TTC émise par IMHOTEL ne correspond à aucune prestation réelle ;

CONDAMNER

la société IMHOTEL au paiement d'une amende de 198.000 euros ;

En tout état de cause,

ANNULER

la facture n° 2513 du 2 juillet 2025 d'un montant de 396 000 euros TTC émise par IMHOTEL ;

CONDAMNER

la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et CEPI la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTER

la société IMHOTEL de toute demande de rémunération, honoraires, indemnités ou dommages-intérêts au titre des mandats n°326, du droit de suite ou de toute autre cause ;

ORDONNER

la publication du dispositif du jugement à intervenir dans une revue professionnelle du secteur hôtelier ;

CONDAMNER

la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et CEPI la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER

la société IMHOTEL aux entiers dépens de l'instance ;

A l'audience du 2 juin 2026, la société IMHOTEL demande au Tribunal dans le dernier état de ses prétentions :

Vu les dispositions de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1193 et 1194 du Code Civil ;

Vu les dispositions des articles 1303 et 1304 du Code Civil ;

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER les Sociétés L'ABEILLE et CEPI de leurs demandes, fins et moyens :

Demande principale relative à la nullité du mandat n°326, improprement désignés « premier mandat » et « second mandat »

Demandes subsidiaires en inopposabilité de la clause de droit de suite, émission d'une facture n°2513 qualifiée de « fausse » et condamnation en paiement d'une amende de 198.000€

Demandes formées en tout état de cause au titre de la nullité de la facture, condamnation de la Société IMHOTEL en paiement d'une somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts, débouté de la Société IMHOTEL de toute prétention en paiement d'une commission d'intermédiaire, publication de la décision à intervenir dans une revue professionnelle du secteur hôtelier

A TITRE RECONVENTIONNEL PRINCIPAL

ENJOINDRE

les Sociétés L'ABEILLE et CEPI à communiquer l'acte de cession à KYND HOTELS, ou à tous le moins, l'attestation notariée emportant prix de la cession

CONDAMNER

L'ABEILLE à régler à la Société IMHOTEL le montant de sa rémunération d'intermédiaire, soit à la date des présentes et sous réserves d'actualisation, la somme de 396.000 € TTC.

A TITRE RECONVENTIONNEL ET SUBSIDIAIRE

Si l'existence d'un droit à rémunération de l'intermédiaire n'était pas reconnue, du fait de la nullité du mandat et/ou de l'inopposabilité du droit de suite

CONDAMNER

CEPI et l'ABEILLE in solidum, à régler à la Société IMHOTEL le montant de sa rémunération d'intermédiaire, soit à la date des présentes et sous réserves de la justification du prix de cession, la somme de 396.000€ TTC.

EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER

CEPI et l'ABEILLE in solidum en paiement d'une somme de 15.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER

les mêmes aux frais et dépens

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet du dépôt d'écritures ; celles-ci ont été échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la côte de procédure.

A l'audience du 2 juin 2026, à laquelle les parties sont convoquées, après avoir entendu ces parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire clôt les débats, met l'affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 juin 2026. Les parties en ont été avisées en application de l'article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l'article 455 du CPC, le tribunal dira que les parties les ont résumés dans leurs par ces motifs et en conséquence pour la clarification du jugement ne les reprendra pas ci-après.

Motifs

Sur ce, le tribunal

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l'objet d'une mention au dispositif.

Sur le fond

Attendu que, les articles 1103 et 1104 du code civil disposent:

 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

 « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public. »

Sur la demande de prononcer la nullité du premier mandat exclusif de cession de titres n° 326, signé entre les sociétés S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] d'une part, et la société IMHOTEL d'autre part, pour défaut de qualité des mandantes et violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 ;

Les sociétés S.E du [Adresse 4] et S.E du [Adresse 5] n'étaient ni propriétaires des immeubles (appartenant à la société L'ABEILLE) ni détentrices de leurs propres titres, de sorte qu'elles ne pouvaient juridiquement mandater IMHOTEL pour céder ces biens et droits, la nullité du mandat pour défaut de qualité des mandantes et objet impossible, doit être prononcée.

Le Tribunal dira que le premier mandat n° 326, signé le 10 janvier 2025 est nul pour défaut de qualité des mandantes et objet impossible.

PRONONCER la nullité du second mandat exclusif de cession de titres n° 326, signé entre les sociétés L'ABEILLE et IMHOTEL, pour irrégularité de l'inscription au registre des mandats ;

Ce deuxième mandat enregistré sous le même numéro, 326, daté du même jour, le 10 janvier 2025 et signé le 14 janvier 2025, avait pour objectif de rectifier l'erreur commise dans la rédaction concernant la dénomination des mandants dans le premier mandat signé. Des

échanges ont eu lieu entre les parties pour arriver à la rédaction finale de cette nouvelle version du mandat.

Les termes de cette deuxième version du mandat, à l'exception de la désignation des mandants, sont identiques à ceux du premier mandat signé: les biens sont les mêmes, la durée du mandat est identique, les conditions financières et juridiques sont identiques …

Par conséquent, prenant en compte la jurisprudence rappelée par la société IMHOTEL, le tribunal dira que cette deuxième version du mandat doit être assimilée à un avenant au premier mandat signé par les parties et dira que ce mandat mentionnant la société ABEILLE, mandant, est valable.

Sur les relations commerciales entre la société [Etablissement 1] (ou tout affiliée de celle -ci) et la société IMHOTEL.

Dans le cadre du mandat signé entre la société L'ABEILLE et la société IMHOTEL, cette dernière a été amenée à contacter des prospects en vue de la réalisation de la vente des biens immobiliers objets du mandat de vente exclusif signé entre les parties.

Dans le courrier de dénonciation du « mandat exclusif de cession des titres n°326 du registre des mandats IMHOTEL » en date du 14 mars 2025, la société L'ABEILLE demandait à IMHOTEL :

« A moins que les diligences n'aient déjà été faites dans le cadre de vos comptes rendus hebdomadaires d'activité, nous vous remercions de bien vouloir nous transmettre d'ici le 15 avril 2025 la liste exhaustive des cessionnaires potentiels que vous estimez avoir présentés ou dénoncés durant la période effective du mandat, afin d'éviter toute contestation ultérieure quant à l'application des clauses relatives au droit de suite. »

En réponse au courrier de dénonciation du Mandat, dans un tableau communiqué après la résiliation du mandat par la société L'ABELLE le 14 mars 2025, IMHOTEL a communiqué un tableau daté du 14 avril 2025 listant 39 prospects qui répondait à la demande de la société L'ABEILLE relative à la liste des prospects. Dans cette liste, n'est pas cité la société [Etablissement 1].

La société IMHOTEL était donc parfaitement informée de la nature et de l'objectif de la demande de la société L'ABEILLE et de l'objectif poursuivi par cette demande : il s'agissait « d'éviter toute contestation ultérieure quant à l'application des clauses relatives au droit de suite. »

Le mandat signé par les parties prévoyait :

Article 5: DEFINITION DES MISSIONS:
 * prospecter, identifier, sélectionner, après accord exprès du mandant les potentiels cessionnaires,
 * faire visiter les lieux aux potentiels cessionnaires,
 * rendre compte périodiquement au Mandant de la réalisation de ces missions,

IMHOTEL produit en pièce 17 un mail adressé à M. [G], IMHOTEL par Mme [B] [D], Société TOURNY MEYER daté du 31 janvier 2025, donc postérieur à la signature du mandat de vente et antérieur à la date de dénonciation de ce mandat, dans lequel elle indique avoir contacté trois prospects dont la société [Etablissement 1] - [O] [E] et [S] [T] et communique (par un un mail daté du 30 janvier 2025) des informations préliminaires reçues de cette société, [Etablissement 1], concernant sa structure, ses activités et sa capacité financière.

IMHOTEL ne démontre pas que ces mails aient été transmis à L'ABEILLE et/ou CEPI.

La société IMHOTEL n'apporte la preuve qu'elle ait réalisée les missions décrites à l'article 5 du mandat dans le cas présent,

IMHOTEL ne démontre pas avoir sollicité l'accord du mandant concernant le prospect [Etablissement 1] comme cela est prévu à l'article 5 du mandat: « prospecter … après accord exprès du mandant les potentiels cessionnaires,

IMHOTEL n'apporte la preuve qu'elle ait fait visiter les lieux (ou qu'elle ait tenté de faire visiter les lieux) à la société [Etablissement 1]: aucune attestation de visite n'est produite, aucune date de visite n'est mentionnée par IMHOTEL, Mme [D], dans son attestation, ne mentionne pas de visite des lieux par [Etablissement 1].

IMHOTEL ne produit aucun compte rendu périodique concernant son activité adressé au Mandant.

Prenant en compte ce qui précède et en particulier le fait que la société [Etablissement 1] ne soit pas mentionnée dans la liste des prospects (qui devait être exhaustive) communiquée par la société IMHOTEL à la société L'ABEILLE, le tribunal dira que la société IMHOTEL n'apporte pas la preuve que la société [Etablissement 1] ait été prospectée par la société IMHOTEL par l'intermédiaire de la société TOURNY MEYER et que par conséquent la société [Etablissement 1] ne sera pas considérée comme un prospect de la société IMHOTEL.

Sur la clause de droit de suite stipulée à l'article 8 des mandats n° 326. Celle-ci serait inopposable aux sociétés L'ABEILLE, S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] en raison du défaut de caractères très apparents au sens de la réglementation Hoguet ;

L'article 8 du mandat signé entre les parties dispose:

ARTICLE 8 – DROIT DE SUITE

Le Mandant s'interdit, par l'effet des présentes et même après l'expiration du présent mandant, de conclure directement avec tout acquéreur ayant visité les biens à vendre ou ayant été dénoncé auprès du Mandant par l'intermédiaire du Mandataire.

Les honoraires seront également dus au Mandataire dès lors que le Mandant aura cédé les Parts à un Cessionnaire présenté formellement par le Mandataire dans le cadre du Mandat pendant la durée de validité du Mandat ou dans les 6 (six) mois suivant l'expiration du Mandat.

Cette clause 8 est mentionnée en page 6 du mandat et est imprimée en caractères identiques à ceux du mandat sous un titre imprimé dans une police de taille supérieure et en caractères gras (comme tous les titres des articles du mandat). le formalisme requis par la loi HOGUET dispose que la clause concernant le droit de suite figure dans le mandat et qu'elle soit mentionnée « en caractères très apparents ».

Le Tribunal dit que la clause 8 du mandat a été rédigée en caractères suffisamment apparents et respecte ainsi le formalisme requis par la loi « Hoguet » et que, considérant en particulier que les sociétés L'ABEILLE et CEPI sont des professionnels de l'immobilier, constatera la validité et l'opposabilité de la clause figurant à l'article 8 du mandat n°326, daté du 10 janvier 2023 est signé le 13.01.2025.

Cette clause serait donc applicable dans le cas présent aux prospects déclarés par la société IMHOTEL. Mais la société [Etablissement 1] n'est pas un prospect de la société IMHOTEL (voir cidessus). Le Tribunal dira que le DROIT DE SUITE mentionné à l'article 8 du mandat n'est pas applicable dans le cas présent.

Sur la facture n° 2513 du 2 juillet 2025 d'un montant de 396 000 euros TTC émise par IMHOTEL.

Prenant en compte les informations suivantes :

la société [Etablissement 1] n'était pas un prospect de la société IMHOTEL par l'intermédiaire de la société Tourny Meyer,

l'article 8, Droit de suite, du Mandat n°326 signé entre les parties daté du 10 janvier 2023 est valide mais non opposable dans le cas présent

la facture 2513 émise par la société IMHOTEL le 2 juillet 2025 à l'attention des sociétés SE du [Adresse 5] et SE [Adresse 4] libellée Honoraires de droit de suite ne correspond pas au mandat signé entre les parties (l'avenant au premier mandat signé le 13 janvier 2025 qui modifiait le mandant). La facture était adressée par erreur à des destinataires qui n'étaient pas le mandant.

Cette facture n'est par conséquent, ni certaine, ni liquide, ni exigible.

Par conséquent le tribunal déboutera la société IMHOTEL de sa demande de condamner la société L'ABEILLE et la société CEPI à régler à la Société IMHOTEL le montant d'une rémunération d'intermédiaire de 396.000€ TTC.

Sur la demande de condamnation de la société IMHOTEL au paiement d'une amende de 198.000 euros ;

Le Tribunal rappelle que les sociétés SE [Adresse 5] et SE [Adresse 4] représentées par M. [M] [L] ont signé un premier mandat de vente avec la société IMHOTEL concernant des biens qui ne leur appartenaient pas.

En signant ce mandat, elles ont induit en erreur la société IMHOTEL.

La société IMHOTEL a ensuite émis, par erreur, une facture au nom de ces deux sociétés, cette facture devait correspondre au paiement d'une commission qui serait due au titre de l'avenant au mandat ci-dessus mentionné.

La société L'ABEILLE et la société CEPI déclarent que cette facture est fausse, mais ne démontrent aucune intention de la part de la société IMHOTEL de vouloir se livrer à des manoeuvres frauduleuses.

Des erreurs de rédaction ou de libellé sur une facture sont fréquentes sans que cela démontre de la part de l'émetteur de la facture une intention malhonnête.

De plus aucun paiement n'a été effectué au titre de cette facture. Celle-ci n'a été contestée que par un courrier des conseils des sociétés L'ABEILLE et CEPI adressée à IMHOTEL le 18 février 2026 dans lequel ceux-ci « manifestent leur étonnement ». Aucune mention n'est faite dans ce courrier d'une tentative de manœuvre frauduleuse de la part de IMHOTEL, ni d'une proposition de règlement amiable de ce litige.

Suite à la réception de la sommation de payer émise par IMHOTEL en date du 13 février 2026, le courrier des conseils des sociétés L'ABEILLE et CEPI en date du 18 février 2026 répondait avec plus de 7 mois de décalage, au courrier d'IMHOTEL en date du 3 juillet 2025 accompagnant la facture litigieuse et à la sommation de payer en date du 13 février 2026

Par conséquent, le Tribunal déboutera les sociétés L'ABEILLE et CEPI de condamner la société IMHOTEL au paiement d'une amende de 198.000 euros ;

Sur les demandes de condamner la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et CEPI la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et d'ordonner la publication du dispositif du jugement à intervenir dans une revue professionnelle du secteur hôtelier ;

Le présent jugement concerne un litige relatif au paiement d'une commission dans le domaine immobilier.

La société IMHOTEL a émis une facture considérée par L'ABEILLE et CEPI comme litigieuse mais ne s'est livrée à aucune communication qui pourrait être considérée comme « jetant le discrédit sur la probité commerciale des deux sociétés » ou nuisant à la réputation de la société L'ABEILLE sur le marché de l'hôtellerie ou de l'immobilier.

La société L'ABEILLE et la société CEPI ne démontrent pas l'existence d'un préjudice qu'elles auraient subi qui justifierait la publication du dispositif du jugement dans la revue Journal de l'Hôtellerie Restauration ou dans une autre revue professionnelle du secteur de l'hôtellerie.

Le recours au juge pour faire trancher leur litige n'excède pas, en l'espèce, le droit reconnu à toute personne de faire valoir ses prétentions par voie judiciaire.

Par conséquent, le tribunal déboutera la société L'ABEILLE et la société CEPI de leur demande concernant la condamnation de la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et CEPI la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et la publication du dispositif du jugement dans une revue professionnelle du secteur de l'hôtellerie

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le tribunal, vu les faits de l'espèce, dira qu'il n'y a lieu à attribution d'indemnités au titre de l'article 700 CPC ; il condamnera les sociétés L'ABEILLE et CEPI in solidum aux dépens.

Sur l'exécution provisoire

Attendu que l'article 514 du code de Procédure civile dispose:

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement »,

le présent jugement sera de droit exécutoire à titre provisoire.

Sur les autres demandes

Sans qu'il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu'il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort

dit que le premier mandat n° 326, signé le 10 janvier 2025 est nul pour défaut de qualité des mandantes et objet impossible.

dit que la deuxième version du mandat doit être assimilée à un avenant au premier mandat signé par les parties et dit que ce mandat mentionnant la société ABEILLE, mandant, est valable.

dit que la société IMHOTEL n'apporte pas la preuve que la société [Etablissement 1] ait été prospecté par la société IMHOTEL par l'intermédiaire de la société TOURNY MEYER

dit que la société [Etablissement 1] n'est pas considérée comme un prospect de la société IMHOTEL.

dit que le DROIT DE SUITE mentionné à l'article 8 du mandat n'est pas applicable dans le cas présent

déboute la société IMHOTEL de sa demande de condamner la société L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) à régler à la Société IMHOTEL le montant d'une rémunération d'intermédiaire de 396.000 € TTC.

déboute les sociétés L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) de condamner la société IMHOTEL au paiement d'une amende de 198.000 euros ;

déboute la société L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) de leur demande concernant la condamnation de la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et la publication du dispositif du jugement dans une revue professionnelle du secteur de l'hôtellerie

rejette les demandes des parties autres, plus amples ou contraires ;

rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

condamne in solidum la société L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 82,28 € dont 13,50 € de TVA.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 juin 2026, en audience publique, devant M. Emmanuel de Tarlé, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Emmanuel de Tarlé, M. Eric Balansard, Mme Valérie Attia

Délibéré le 9 juin 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Emmanuel de Tarlé président du délibéré et par Mme Sylvie Vandenberghe, greffier.

Le Greffier

Le Président.
Texte intégral
Copie exécutoire : SELARL LARGO AVOCATS - Me Charles-Edouar FORGAR Copie aux demandeurs : 3 Copie aux défendeurs : 1

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-4

JUGEMENT PRONONCE LE 24/06/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2026036841

ENTRE :

1) SA L'ABEILLE, dont le siège social est [Adresse 1] -RCS de Marseille B 055 807 531

2) SARL COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI), dont le siège social est [Adresse 2] – RCS de Paris B 330 906 298

Parties demanderesses : comparant par Me Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS - (RPJ075545)

ET :

SARL IMHOTEL, dont le siège social est [Adresse 3] - RCS de Paris B 442 711 230

Partie défenderesse : comparant par Me Marie PECH DE LACLAUSE Avocat (C2433)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits –Objet du litige

Préalablement à la cession de leurs titres intervenue le 15 janvier 2026, les sociétés L'ABEILLE et la Compagnie Européenne Participations Immobilières (CEPI) détenaient conjointement l'intégralité du capital social et des droits de vote des sociétés S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5], dans les proportions suivantes : à hauteur de 99 % pour la société L'ABEILLE et 1 % pour la société CEPI.

Ces deux sociétés S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] exploitent chacune un fonds de commerce hôtelier à [Localité 1], dans deux immeubles distincts, eux même propriété de la société L'ABEILLE.

Suite à une première tentative de cession, les sociétés L'ABEILLE et CEPI décident de céder les deux hôtels de manière concomitante, tant les murs détenus par la société L'ABEILLE que les titres des deux sociétés d'exploitation.

Un premier « mandat exclusif » de cession de titres portant le numéro 326 au registre des mandats d'IMHOTEL, est conclu le 10 janvier 2025 entre IMHOTEL et les sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4]

Compte tenu de l'erreur concernant la dénomination des mandants mentionnés dans le premier mandat, un deuxième « mandat exclusif » de cession de titres portant le même numéro 326 au registre des mandats d'IMHOTEL, a été conclu signé le 14 janvier 2025 (mais daté du 10 janvier 2025) entre cette dernière et la société L'ABEILLE.

Ce mandat avait été donné à la société IMHOTEL pendant une durée de deux (2) mois à compter du 10 janvier 2025 pour se terminer le 13 mars 2025.

En l'absence de résultat satisfaisant, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mars 2025, la société L'ABEILLE a notifié à la société IMHOTEL la dénonciation du mandat exclusif n° 326, avec effet au 15 avril 2025, conformément à l'article 4 du mandat et a demandé à la société IMHOTEL de lui transmettre, d'ici le 15 avril 2025, la liste exhaustive des cessionnaires potentiels présentés ou dénoncés durant la période effective du mandat, afin de délimiter clairement le périmètre du droit de suite.

La société IMHOTEL a transmis le 14 avril 2025 un tableau de suivi de commercialisation répertoriant 39 personnes physiques ou morales démarchées, ce tableau ne faisait pas apparaitre la société [Etablissement 1] ; et le 15 mai 2025, a, par courriel, porté à la connaissance de la société CEPI l'identité de la société [Etablissement 1] en qualité de potentiel acquéreur qu'elle déclare avoir démarché.

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 15 janvier 2026, les sociétés L'ABEILLE et CEPI ont cédé la totalité de leurs parts sociales détenues dans les sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4] à une société du groupe [Etablissement 1].

Le 3 juillet 2025, la société IMHOTEL a adressé aux sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4] une facture n° 2513 d'un montant de 396.000 euros TTC, au titre d'honoraires fondés sur le droit de suite prévu à l'article 8 du mandat n° 326 aux quels elle prétend avoir droit.

Le 15 janvier 2026, la Société KYND HOTELS a acquis la SE du [Adresse 5] et la SE du [Adresse 4]. KYND HOTELS et le groupe d'investisseurs réunis pour l'acquisition des deux hôtels Marseillais, intervient sous le nom commercial « [Etablissement 1] ».

Par acte extrajudiciaire en date du 13 février 2026, la société IMHOTEL a alors fait délivrer aux sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4] une sommation de payer la somme de 396.000 euros.

Les sociétés CEPI et L'ABEILLE d'une part et le groupe [Etablissement 1] ayant fait l'acquisition d'autre part, sont actuellement en cours de finalisation (

closing

) du prix définitif de cession des titres des sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4], conformément à l'acte de cession de titres du 15 janvier 2026.

Le groupe [Etablissement 1] désormais propriétaire des titres des sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4], a fait savoir aux sociétés CEPI et L'ABEILLE qu'elle entendait diminuer le prix définitif de cession d'un montant égal au montant de la facture émise par IMHOTEL, soit une réduction de 396.000 €.

Les sociétés L'ABEILLE et CEPI contestent le bien-fondé de la facture n°2513.

Tant que cette contestation n'est pas tranchée par une décision de justice, la société acquéreur maintient sa position de réduction du prix de cession des titres des sociétés S.E DU [Adresse 5] et S.E DU [Adresse 4] pour un montant de 396.000 € TTC.

C'est dans ce contexte que les sociétés L'ABEILLE et CEPI ont saisi le Tribunal des activités économiques de Paris afin d'obtenir principalement l'annulation de la facture n°2513 du 2 juillet 2025.

Procédure

En application des dispositions de l'article 446.2 du décret n° 2010-1165 du 1er octobre 2010, le tribunal retiendra les dernières demandes formulées par les parties qui en sont convenues.

Par acte du 20 avril 2026, la société ABEILLE et la Compagnie Européenne de Participations Immobilières assigne la société IMHOTEL.

Par cet acte délivré à personne habilitée la société ABEILLE et la Compagnie Européenne de Participations Immobilières demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs prétentions de :

Vu les articles 31 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1128, 1217, 1984 et suivants du Code civil, Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives

à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,

Vu le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi précitée, Vu l'article 1737 du Code Général des Impôts

A titre principal,

RECEVOIR les sociétés CEPI et L'ABEILLE en leur action et déclarer bien fondées ;

PRONONCER

la nullité du premier mandat exclusif de cession de titres n° 326, signé entre les sociétés S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] d'une part, et la société IMHOTEL d'autre part, pour défaut de qualité des mandantes et violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 ;

PRONONCER

la nullité du second mandat exclusif de cession de titres n° 326, signé entre les sociétés L'ABEILLE et IMHOTEL, pour irrégularité de l'inscription au registre des mandats ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER

que la société [Etablissement 1] (ou tout affiliée de celle -ci) n'est pas un prospect de la société IMHOTEL ;

DIRE ET JUGER

que la clause de droit de suite stipulée à l'article 8 des mandats n° 326 est inopposable aux sociétés L'ABEILLE, S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] en raison du défaut de caractères très apparents au sens de la réglementation Hoguet ;

DIRE ET JUGER

que la facture n° 2513 du 2 juillet 2025 d'un montant de 396 000 euros TTC émise par IMHOTEL ne correspond à aucune prestation réelle ;

CONDAMNER

la société IMHOTEL au paiement d'une amende de 198.000 euros ;

En tout état de cause,

ANNULER

la facture n° 2513 du 2 juillet 2025 d'un montant de 396 000 euros TTC émise par IMHOTEL ;

CONDAMNER

la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et CEPI la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTER

la société IMHOTEL de toute demande de rémunération, honoraires, indemnités ou dommages-intérêts au titre des mandats n°326, du droit de suite ou de toute autre cause ;

ORDONNER

la publication du dispositif du jugement à intervenir dans une revue professionnelle du secteur hôtelier ;

CONDAMNER

la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et CEPI la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER

la société IMHOTEL aux entiers dépens de l'instance ;

A l'audience du 2 juin 2026, la société IMHOTEL demande au Tribunal dans le dernier état de ses prétentions :

Vu les dispositions de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1193 et 1194 du Code Civil ;

Vu les dispositions des articles 1303 et 1304 du Code Civil ;

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER les Sociétés L'ABEILLE et CEPI de leurs demandes, fins et moyens :

Demande principale relative à la nullité du mandat n°326, improprement désignés « premier mandat » et « second mandat »

Demandes subsidiaires en inopposabilité de la clause de droit de suite, émission d'une facture n°2513 qualifiée de « fausse » et condamnation en paiement d'une amende de 198.000€

Demandes formées en tout état de cause au titre de la nullité de la facture, condamnation de la Société IMHOTEL en paiement d'une somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts, débouté de la Société IMHOTEL de toute prétention en paiement d'une commission d'intermédiaire, publication de la décision à intervenir dans une revue professionnelle du secteur hôtelier

A TITRE RECONVENTIONNEL PRINCIPAL

ENJOINDRE

les Sociétés L'ABEILLE et CEPI à communiquer l'acte de cession à KYND HOTELS, ou à tous le moins, l'attestation notariée emportant prix de la cession

CONDAMNER

L'ABEILLE à régler à la Société IMHOTEL le montant de sa rémunération d'intermédiaire, soit à la date des présentes et sous réserves d'actualisation, la somme de 396.000 € TTC.

A TITRE RECONVENTIONNEL ET SUBSIDIAIRE

Si l'existence d'un droit à rémunération de l'intermédiaire n'était pas reconnue, du fait de la nullité du mandat et/ou de l'inopposabilité du droit de suite

CONDAMNER

CEPI et l'ABEILLE in solidum, à régler à la Société IMHOTEL le montant de sa rémunération d'intermédiaire, soit à la date des présentes et sous réserves de la justification du prix de cession, la somme de 396.000€ TTC.

EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER

CEPI et l'ABEILLE in solidum en paiement d'une somme de 15.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER

les mêmes aux frais et dépens

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet du dépôt d'écritures ; celles-ci ont été échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la côte de procédure.

A l'audience du 2 juin 2026, à laquelle les parties sont convoquées, après avoir entendu ces parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire clôt les débats, met l'affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 juin 2026. Les parties en ont été avisées en application de l'article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l'article 455 du CPC, le tribunal dira que les parties les ont résumés dans leurs par ces motifs et en conséquence pour la clarification du jugement ne les reprendra pas ci-après.

Sur ce, le tribunal

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l'objet d'une mention au dispositif.

Sur le fond

Attendu que, les articles 1103 et 1104 du code civil disposent:

 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

 « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public. »

Sur la demande de prononcer la nullité du premier mandat exclusif de cession de titres n° 326, signé entre les sociétés S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] d'une part, et la société IMHOTEL d'autre part, pour défaut de qualité des mandantes et violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 ;

Les sociétés S.E du [Adresse 4] et S.E du [Adresse 5] n'étaient ni propriétaires des immeubles (appartenant à la société L'ABEILLE) ni détentrices de leurs propres titres, de sorte qu'elles ne pouvaient juridiquement mandater IMHOTEL pour céder ces biens et droits, la nullité du mandat pour défaut de qualité des mandantes et objet impossible, doit être prononcée.

Le Tribunal dira que le premier mandat n° 326, signé le 10 janvier 2025 est nul pour défaut de qualité des mandantes et objet impossible.

PRONONCER la nullité du second mandat exclusif de cession de titres n° 326, signé entre les sociétés L'ABEILLE et IMHOTEL, pour irrégularité de l'inscription au registre des mandats ;

Ce deuxième mandat enregistré sous le même numéro, 326, daté du même jour, le 10 janvier 2025 et signé le 14 janvier 2025, avait pour objectif de rectifier l'erreur commise dans la rédaction concernant la dénomination des mandants dans le premier mandat signé. Des

échanges ont eu lieu entre les parties pour arriver à la rédaction finale de cette nouvelle version du mandat.

Les termes de cette deuxième version du mandat, à l'exception de la désignation des mandants, sont identiques à ceux du premier mandat signé: les biens sont les mêmes, la durée du mandat est identique, les conditions financières et juridiques sont identiques …

Par conséquent, prenant en compte la jurisprudence rappelée par la société IMHOTEL, le tribunal dira que cette deuxième version du mandat doit être assimilée à un avenant au premier mandat signé par les parties et dira que ce mandat mentionnant la société ABEILLE, mandant, est valable.

Sur les relations commerciales entre la société [Etablissement 1] (ou tout affiliée de celle -ci) et la société IMHOTEL.

Dans le cadre du mandat signé entre la société L'ABEILLE et la société IMHOTEL, cette dernière a été amenée à contacter des prospects en vue de la réalisation de la vente des biens immobiliers objets du mandat de vente exclusif signé entre les parties.

Dans le courrier de dénonciation du « mandat exclusif de cession des titres n°326 du registre des mandats IMHOTEL » en date du 14 mars 2025, la société L'ABEILLE demandait à IMHOTEL :

« A moins que les diligences n'aient déjà été faites dans le cadre de vos comptes rendus hebdomadaires d'activité, nous vous remercions de bien vouloir nous transmettre d'ici le 15 avril 2025 la liste exhaustive des cessionnaires potentiels que vous estimez avoir présentés ou dénoncés durant la période effective du mandat, afin d'éviter toute contestation ultérieure quant à l'application des clauses relatives au droit de suite. »

En réponse au courrier de dénonciation du Mandat, dans un tableau communiqué après la résiliation du mandat par la société L'ABELLE le 14 mars 2025, IMHOTEL a communiqué un tableau daté du 14 avril 2025 listant 39 prospects qui répondait à la demande de la société L'ABEILLE relative à la liste des prospects. Dans cette liste, n'est pas cité la société [Etablissement 1].

La société IMHOTEL était donc parfaitement informée de la nature et de l'objectif de la demande de la société L'ABEILLE et de l'objectif poursuivi par cette demande : il s'agissait « d'éviter toute contestation ultérieure quant à l'application des clauses relatives au droit de suite. »

Le mandat signé par les parties prévoyait :

Article 5: DEFINITION DES MISSIONS:
 * prospecter, identifier, sélectionner, après accord exprès du mandant les potentiels cessionnaires,
 * faire visiter les lieux aux potentiels cessionnaires,
 * rendre compte périodiquement au Mandant de la réalisation de ces missions,

IMHOTEL produit en pièce 17 un mail adressé à M. [G], IMHOTEL par Mme [B] [D], Société TOURNY MEYER daté du 31 janvier 2025, donc postérieur à la signature du mandat de vente et antérieur à la date de dénonciation de ce mandat, dans lequel elle indique avoir contacté trois prospects dont la société [Etablissement 1] - [O] [E] et [S] [T] et communique (par un un mail daté du 30 janvier 2025) des informations préliminaires reçues de cette société, [Etablissement 1], concernant sa structure, ses activités et sa capacité financière.

IMHOTEL ne démontre pas que ces mails aient été transmis à L'ABEILLE et/ou CEPI.

La société IMHOTEL n'apporte la preuve qu'elle ait réalisée les missions décrites à l'article 5 du mandat dans le cas présent,

IMHOTEL ne démontre pas avoir sollicité l'accord du mandant concernant le prospect [Etablissement 1] comme cela est prévu à l'article 5 du mandat: « prospecter … après accord exprès du mandant les potentiels cessionnaires,

IMHOTEL n'apporte la preuve qu'elle ait fait visiter les lieux (ou qu'elle ait tenté de faire visiter les lieux) à la société [Etablissement 1]: aucune attestation de visite n'est produite, aucune date de visite n'est mentionnée par IMHOTEL, Mme [D], dans son attestation, ne mentionne pas de visite des lieux par [Etablissement 1].

IMHOTEL ne produit aucun compte rendu périodique concernant son activité adressé au Mandant.

Prenant en compte ce qui précède et en particulier le fait que la société [Etablissement 1] ne soit pas mentionnée dans la liste des prospects (qui devait être exhaustive) communiquée par la société IMHOTEL à la société L'ABEILLE, le tribunal dira que la société IMHOTEL n'apporte pas la preuve que la société [Etablissement 1] ait été prospectée par la société IMHOTEL par l'intermédiaire de la société TOURNY MEYER et que par conséquent la société [Etablissement 1] ne sera pas considérée comme un prospect de la société IMHOTEL.

Sur la clause de droit de suite stipulée à l'article 8 des mandats n° 326. Celle-ci serait inopposable aux sociétés L'ABEILLE, S.E DU [Adresse 4] et S.E DU [Adresse 5] en raison du défaut de caractères très apparents au sens de la réglementation Hoguet ;

L'article 8 du mandat signé entre les parties dispose:

ARTICLE 8 – DROIT DE SUITE

Le Mandant s'interdit, par l'effet des présentes et même après l'expiration du présent mandant, de conclure directement avec tout acquéreur ayant visité les biens à vendre ou ayant été dénoncé auprès du Mandant par l'intermédiaire du Mandataire.

Les honoraires seront également dus au Mandataire dès lors que le Mandant aura cédé les Parts à un Cessionnaire présenté formellement par le Mandataire dans le cadre du Mandat pendant la durée de validité du Mandat ou dans les 6 (six) mois suivant l'expiration du Mandat.

Cette clause 8 est mentionnée en page 6 du mandat et est imprimée en caractères identiques à ceux du mandat sous un titre imprimé dans une police de taille supérieure et en caractères gras (comme tous les titres des articles du mandat). le formalisme requis par la loi HOGUET dispose que la clause concernant le droit de suite figure dans le mandat et qu'elle soit mentionnée « en caractères très apparents ».

Le Tribunal dit que la clause 8 du mandat a été rédigée en caractères suffisamment apparents et respecte ainsi le formalisme requis par la loi « Hoguet » et que, considérant en particulier que les sociétés L'ABEILLE et CEPI sont des professionnels de l'immobilier, constatera la validité et l'opposabilité de la clause figurant à l'article 8 du mandat n°326, daté du 10 janvier 2023 est signé le 13.01.2025.

Cette clause serait donc applicable dans le cas présent aux prospects déclarés par la société IMHOTEL. Mais la société [Etablissement 1] n'est pas un prospect de la société IMHOTEL (voir cidessus). Le Tribunal dira que le DROIT DE SUITE mentionné à l'article 8 du mandat n'est pas applicable dans le cas présent.

Sur la facture n° 2513 du 2 juillet 2025 d'un montant de 396 000 euros TTC émise par IMHOTEL.

Prenant en compte les informations suivantes :

la société [Etablissement 1] n'était pas un prospect de la société IMHOTEL par l'intermédiaire de la société Tourny Meyer,

l'article 8, Droit de suite, du Mandat n°326 signé entre les parties daté du 10 janvier 2023 est valide mais non opposable dans le cas présent

la facture 2513 émise par la société IMHOTEL le 2 juillet 2025 à l'attention des sociétés SE du [Adresse 5] et SE [Adresse 4] libellée Honoraires de droit de suite ne correspond pas au mandat signé entre les parties (l'avenant au premier mandat signé le 13 janvier 2025 qui modifiait le mandant). La facture était adressée par erreur à des destinataires qui n'étaient pas le mandant.

Cette facture n'est par conséquent, ni certaine, ni liquide, ni exigible.

Par conséquent le tribunal déboutera la société IMHOTEL de sa demande de condamner la société L'ABEILLE et la société CEPI à régler à la Société IMHOTEL le montant d'une rémunération d'intermédiaire de 396.000€ TTC.

Sur la demande de condamnation de la société IMHOTEL au paiement d'une amende de 198.000 euros ;

Le Tribunal rappelle que les sociétés SE [Adresse 5] et SE [Adresse 4] représentées par M. [M] [L] ont signé un premier mandat de vente avec la société IMHOTEL concernant des biens qui ne leur appartenaient pas.

En signant ce mandat, elles ont induit en erreur la société IMHOTEL.

La société IMHOTEL a ensuite émis, par erreur, une facture au nom de ces deux sociétés, cette facture devait correspondre au paiement d'une commission qui serait due au titre de l'avenant au mandat ci-dessus mentionné.

La société L'ABEILLE et la société CEPI déclarent que cette facture est fausse, mais ne démontrent aucune intention de la part de la société IMHOTEL de vouloir se livrer à des manoeuvres frauduleuses.

Des erreurs de rédaction ou de libellé sur une facture sont fréquentes sans que cela démontre de la part de l'émetteur de la facture une intention malhonnête.

De plus aucun paiement n'a été effectué au titre de cette facture. Celle-ci n'a été contestée que par un courrier des conseils des sociétés L'ABEILLE et CEPI adressée à IMHOTEL le 18 février 2026 dans lequel ceux-ci « manifestent leur étonnement ». Aucune mention n'est faite dans ce courrier d'une tentative de manœuvre frauduleuse de la part de IMHOTEL, ni d'une proposition de règlement amiable de ce litige.

Suite à la réception de la sommation de payer émise par IMHOTEL en date du 13 février 2026, le courrier des conseils des sociétés L'ABEILLE et CEPI en date du 18 février 2026 répondait avec plus de 7 mois de décalage, au courrier d'IMHOTEL en date du 3 juillet 2025 accompagnant la facture litigieuse et à la sommation de payer en date du 13 février 2026

Par conséquent, le Tribunal déboutera les sociétés L'ABEILLE et CEPI de condamner la société IMHOTEL au paiement d'une amende de 198.000 euros ;

Sur les demandes de condamner la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et CEPI la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et d'ordonner la publication du dispositif du jugement à intervenir dans une revue professionnelle du secteur hôtelier ;

Le présent jugement concerne un litige relatif au paiement d'une commission dans le domaine immobilier.

La société IMHOTEL a émis une facture considérée par L'ABEILLE et CEPI comme litigieuse mais ne s'est livrée à aucune communication qui pourrait être considérée comme « jetant le discrédit sur la probité commerciale des deux sociétés » ou nuisant à la réputation de la société L'ABEILLE sur le marché de l'hôtellerie ou de l'immobilier.

La société L'ABEILLE et la société CEPI ne démontrent pas l'existence d'un préjudice qu'elles auraient subi qui justifierait la publication du dispositif du jugement dans la revue Journal de l'Hôtellerie Restauration ou dans une autre revue professionnelle du secteur de l'hôtellerie.

Le recours au juge pour faire trancher leur litige n'excède pas, en l'espèce, le droit reconnu à toute personne de faire valoir ses prétentions par voie judiciaire.

Par conséquent, le tribunal déboutera la société L'ABEILLE et la société CEPI de leur demande concernant la condamnation de la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et CEPI la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et la publication du dispositif du jugement dans une revue professionnelle du secteur de l'hôtellerie

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le tribunal, vu les faits de l'espèce, dira qu'il n'y a lieu à attribution d'indemnités au titre de l'article 700 CPC ; il condamnera les sociétés L'ABEILLE et CEPI in solidum aux dépens.

Sur l'exécution provisoire

Attendu que l'article 514 du code de Procédure civile dispose:

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement »,

le présent jugement sera de droit exécutoire à titre provisoire.

Sur les autres demandes

Sans qu'il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu'il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort

dit que le premier mandat n° 326, signé le 10 janvier 2025 est nul pour défaut de qualité des mandantes et objet impossible.

dit que la deuxième version du mandat doit être assimilée à un avenant au premier mandat signé par les parties et dit que ce mandat mentionnant la société ABEILLE, mandant, est valable.

dit que la société IMHOTEL n'apporte pas la preuve que la société [Etablissement 1] ait été prospecté par la société IMHOTEL par l'intermédiaire de la société TOURNY MEYER

dit que la société [Etablissement 1] n'est pas considérée comme un prospect de la société IMHOTEL.

dit que le DROIT DE SUITE mentionné à l'article 8 du mandat n'est pas applicable dans le cas présent

déboute la société IMHOTEL de sa demande de condamner la société L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) à régler à la Société IMHOTEL le montant d'une rémunération d'intermédiaire de 396.000 € TTC.

déboute les sociétés L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) de condamner la société IMHOTEL au paiement d'une amende de 198.000 euros ;

déboute la société L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) de leur demande concernant la condamnation de la société IMHOTEL à verser aux sociétés L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et la publication du dispositif du jugement dans une revue professionnelle du secteur de l'hôtellerie

rejette les demandes des parties autres, plus amples ou contraires ;

rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

condamne in solidum la société L'ABEILLE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 82,28 € dont 13,50 € de TVA.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 juin 2026, en audience publique, devant M. Emmanuel de Tarlé, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Emmanuel de Tarlé, M. Eric Balansard, Mme Valérie Attia

Délibéré le 9 juin 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Emmanuel de Tarlé président du délibéré et par Mme Sylvie Vandenberghe, greffier.

Le Greffier

Le Président.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1128, code civil 1194, code civil 1984, code civil 1304, code general des impots 1737, code civil 1303). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-25T15:06:39.313Z.