Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 3, 22 juin 2026, n° 24/12369

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente

Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 30 décembre 2021, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, société ayant pour objet social l’activité de marchand de biens, a acquis un immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1]. La société en nom collectif SNC 26 KLEBER est assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle auprès de la société anonyme [I]. 

Cet immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété suivant acte authentique en date du 14 mars 2022 et est assuré au titre de la police multirisques auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD. 

Suivant acte authentique du 4 juillet 2022, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a vendu à M. [T] [P] le lot n°6 dépendant de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1], à savoir un logement type T1 au premier étage du bâtiment B, moyennant le prix de 157.000 euros. 

Suivant acte authentique du 26 avril 2023, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a vendu à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] le lot n°4 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1], à savoir un logement type T2 du sous-sol à l’entresol du bâtiment B dont l’accès se fait directement par la rue, moyennant le prix de 325.000 euros. 
Le 20 décembre 2022, M. [T] [P] a effectué auprès de son assureur une déclaration de sinistre survenu le 19 décembre 2022 faisant état d’importantes moisissures et de zones de cloques sur les murs de son appartement refait à neuf il y a deux mois et occupé par un locataire. 
Le 15 mai 2023, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] ont effectué auprès de leur assureur une déclaration de sinistre faisant état de multiples désordres affectant les biens acquis. 
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 avril 2024, il a été décidé de réaliser les travaux suivants :
- travaux de reprise de l’étanchéité des deux terrasses du rez-de-chaussée mais également de la terrasse accessible du premier étage, 
- travaux de reprise des gouttières et fissures du mur mitoyen, 
- travaux de reprise de la structure au niveau du sous-sol du logement de Mr [B] suite au dégât des eaux. 

C'est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, M. [F] [B], Mme [V] [Q] et M. [T] [P] ont fait assigner la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 1] et la société anonyme AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), aux fins notamment d’obtenir la diminution du prix de vente de leurs biens immobiliers et de solliciter l’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la société en nom collectif SNC 26 [Adresse 6] a assigné son assureur responsabilité civile, la société anonyme [I], en intervention forcée, devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), et demande au tribunal de :
- ordonner la jonction de la procédure avec l’instance principale enrôlée sous le n°RG 24/12369 ; 
- condamner la société anonyme [I] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et au paiement des dépens et de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La clôture de l’instruction a été fixée au 17 décembre 2025 par ordonnance du même jour.

Par ordonnance du 26 février 2026, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 17 décembre 2025 sollicitée par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER.

***************

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2025, M. [F] [B], Mme [V] [Q] et M. [T] [P] demandent au tribunal de :

« - JUGER que la SNC 26 KLEBER est tenue de la garantie des vices cachés à l’égard de Madame [Q], Monsieur [B] et Monsieur [P] ; 
 
- JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est responsable des dommages subis par Madame [Q], Monsieur [B] et Monsieur [P], trouvant leur origine dans les parties communes ; 

Par conséquent, 
 
- CONDAMNER la SNC 26 KLEBER au paiement au profit de Monsieur [P], de la somme totale de 3.571,23 euros, en raison de la diminution du prix de vente de son bien ; 
 
- CONDAMNER la SNC 26 [Adresse 6] au paiement au profit de Monsieur [P], de la somme totale de 296,80 euros, en raison des frais occasionnés par la vente du bien ; 
 
- CONDAMNER in solidum la SNC 26 [Adresse 6] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], au paiement au profit de Monsieur [P] : 
➔ A titre principal, de la somme totale de 5.375,96 euros, en réparation de ses préjudices; 
➔ A titre subsidiaire, de la somme totale de 5.372,20 euros, en réparation de ses préjudices ; 
 
- CONDAMNER la SNC 26 [Adresse 6] au paiement au profit de Madame [Q] et Monsieur [B], de la somme totale de 10.064,47 euros, en raison de la diminution du prix de vente de leur bien ; 
 
- CONDAMNER la SNC 26 [Adresse 6] au paiement au profit de Madame [Q] et Monsieur [B], de la somme totale de 753,30 euros, en raison des frais occasionnés par la vente du bien ; 
 
- CONDAMNER in solidum la SNC 26 [Adresse 6] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], au paiement au profit de Madame [Q] et Monsieur [B], de la somme totale de 36.707,51 euros, en raison de la réparation de leurs préjudices ; 
 
- CONDAMNER la société [I] à garantir, le cas échéant, la SNC 26 KLEBER de toute condamnation prononcée à son encontre ; 
 
- CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD à garantir, le cas échéant, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toute condamnation prononcée à son encontre ; 
 
- DEBOUTER la SNC 26 KLÉBER, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société [I] et AXA FRANCE IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires ; 
 
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dans la décision intervenir ; 
 
- CONDAMNER in solidum la société SNC 26 KLÉBER, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société [I] en qualité d’assureur de la SNC 26 KLEBER et AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaire du [Adresse 1] à payer à Madame [Q], Monsieur [B] et Monsieur [P] la somme de 5.000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux termes de l’article 699 du Code de procédure civile par la SELARL 1804. »

***************

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2025, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER demande au tribunal de :

« - DÉCLARER Monsieur [P] irrecevable et mal fondé en ses demandes, 
 
- DÉCLARER Madame [Q] et Monsieur [B] irrecevables et mal fondés en leurs demandes, 
 
- CONSTATER que les désordres allégués proviennent des parties communes de l’immeuble, 
 
- DIRE ET JUGER que les désordres allégués ne constituent pas des vices cachés, 
 
- LES DÉBOUTER de l’intégralité de leurs demandes, 
 
- CONDAMNER Monsieur [P] à payer à la SNC 26 KLEBER une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- CONDAMNER in solidum Madame [Q] et Monsieur [B] à payer à la SNC 26 KLEBER une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- CONDAMNER Monsieur [P], Madame [Q] et Monsieur [B] aux entiers dépens. »

Suivant message RPVA en date du 30 juillet 2025, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a communiqué la pièce n°8 jointe à son assignation en intervention forcée délivrée à son assureur la société anonyme [I] aux fins de garantie.

***************

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis) [Adresse 1] demande au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [T] [P], Monsieur [F] [B] et Madame [V] [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

A titre subsidiaire, 

CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par la société ARTCOP, son syndic en exercice, de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

CONDAMNER tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par la société ARTCOP, son syndic en exercice, la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

***************

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, la société anonyme [I] prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER demande au tribunal de :

« S’agissant des demandes formées par les consorts [Z]

A titre principal,
- JUGER que les dommages allégués par les consorts [Q]--[B] sont la conséquence d’une faute dolosive de la société 26 KLEBER, qui n’est pas de nature à mobiliser les garanties d’assurance de la compagnie [I] ;
- DEBOUTER les consorts [Z] ainsi que toute autre partie, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur le contrat « Responsabilité civile des professionnelles de l’immobilier » n° RC 1908399, souscrit auprès de la compagnie [I] ;

A titre subsidiaire 
- JUGER que les désordres allégués ne sauraient être qualifiés de vices cachés dans la mesure où ils ne rendent pas le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, de sorte que la responsabilité de la société 26 KLEBER ne saurait être engagée au titre de la garantie des vices cachés ;
- DEBOUTER les consorts [Z], la société 26 KLEBER ainsi que toute autre partie, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur le contrat « Responsabilité civile des professionnelles de l’immobilier » n° RC 1908399, souscrit auprès de la compagnie [I] ;

A titre infiniment subsidiaire, 
- DÉBOUTER les consorts [Z] et la société 26 KLEBER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre de la restitution du prix de vente et des frais de notaire, en ce que ces postes font notamment l’objet d’une exclusion de garantie en vertu des clauses n°31 et n°42 des Dispositions Communes applicables ;
- DEBOUTER les consorts [Z], ainsi que la société 26 KLEBER, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre du préjudice moral allégué, qui ne correspond pas à la définition contractuelle d’un « préjudice immatériel » susceptible d’être couvert et qui est en tout état de cause infondé ;

Subsidiairement, LIMITER le montant du préjudice moral allégué par les consorts [Q] [B] à de plus justes proportions ;

- DEBOUTER les consorts [Z], ainsi que la société 26 KLEBER, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre du diagnostic structure et du rapport de la société SCORE, qui ne présentaient aucun caractère indispensable et qui résulte d’une initiative purement personnelle des Consorts [Z] ;

- REDUIRE le montant de la perte de loyers et des frais d’assurance allégués par les consorts [Z] à la somme de 8.085,83 €, correspondant à la seule part directement imputable aux désordres affectant l’habitation proprement dite ;

S’agissant des demandes formées par Monsieur [P] 

A titre principal 
- DEBOUTER Monsieur [P] et la société 26 KLEBER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre de la restitution du prix de vente et des frais de notaire, en ce que ces postes font notamment l’objet d’une exclusion de garantie en vertu des clauses n°31 et n°42 des Dispositions Communes applicables ;
- DEBOUTER Monsieur [P], ainsi que la société 26 KLEBER, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre du préjudice moral allégué, qui ne correspond pas à la définition contractuelle d’un « préjudice immatériel » susceptible d’être couvert et qui est en tout état de cause infondé ;

Subsidiairement, LIMITER le montant du préjudice moral allégué par Monsieur [P] à de plus justes proportions ;

- DEBOUTER Monsieur [P], ainsi que la société 26 KLEBER, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur le contrat « Responsabilité civile des professionnels de l’immobilier » n° RC12021720, souscrit auprès de la compagnie [I], au titre du préjudice de gain manqué, qui est non justifié et mal fondé ;

En tout état de cause,
- FAIRE APPLICATION des franchises contractuelles prévues au contrat de la compagnie [I] d’un montant de 5.000 € concernant les préjudices immatériels non consécutifs, et correspondant à 10% par sinistre (avec un minimum de 500 € et un maximum de 2.000 €) pour les dommages matériels et immatériels ; 
- CONDAMNER la compagnie AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur multirisques du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à relever et garantir intégralement la compagnie [I] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en principal, intérêts et frais ;
- REJETER la demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- DEBOUTER les consorts [Z], Monsieur [P], la société 26 [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11], la société AXA France IARD de leurs demandes à l’encontre de la Compagnie [I] et de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes en principal, intérêts et frais ;
- CONDAMNER in solidum, les consorts [Z] et Monsieur [P] ainsi que tout succombant, à payer à la Compagnie [I] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum consorts [Z] et Monsieur [P], ainsi que tout succombant, aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Fabien GIRAULT, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

***************

La société anonyme AXA FRANCE IARD, assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

***************

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 mars 2026 et mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile.

1. Sur la notification des conclusions de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER par RPVA le 16 décembre 2015

L'article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du même code dispose en outre que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement et qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 781 du code de procédure civile, le juge de la mise en état fixe, au fur et à mesure, les délais nécessaires à l'instruction de l'affaire, eu égard à la nature, à l'urgence et à la complexité de celle-ci, et après avoir provoqué l'avis des avocats.
Il peut accorder des prorogations de délai.
Il peut, après avoir recueilli l'avis des avocats, fixer un calendrier de la mise en état.
Le calendrier comporte le nombre prévisible et la date des échanges de conclusions, la date de la clôture, celle des débats et, par dérogation aux premier et deuxième alinéas de l'article 450, celle du prononcé de la décision.
Les délais fixés dans le calendrier de la mise en état ne peuvent être prorogés qu'en cas de cause grave et dûment justifiée.
Le juge peut également renvoyer l'affaire à une audience de mise en état ultérieure en vue de faciliter le règlement du litige.

En l’espèce, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a notifié des conclusions en réponse n°2 par message RPVA le 16 décembre 2025 à 17h29. Ce message a été refusé au motif qu’il était hors délai et le refus a été notifié par message RPVA du 17 décembre 2025 à 9h05.

Aux termes du bulletin de procédure en date du 24 septembre 2025, il a été indiqué ce qui suit littéralement rapporté par extraits :
« Cette affaire est renvoyée à l’audience de mise en état du mercredi 17 décembre 2025 (…) pour : clôture IMPERATIVE et :
- conclusions de tous les défendeurs avant le 22 octobre 2025, à défaut clôture partielle ;
- conclusions du demandeur avant le 19 novembre 2025, à défaut clôture ;
- dernières répliques pour tous avant le 3 décembre 2025.
Tout report de la clôture/prolongation du calendrier doit faire l'objet d'une demande précise et motivée (nouvelle prétention et/ou nouveau moyen, et/ou nouvelle pièce), toutes conclusions qui interviendraient en dehors des délais impartis pourront être écartées des débats à la demande des parties ou d'office par le tribunal.
(…)
En outre, chaque message reçu par le RPVA nécessitant un traitement préalable par le greffe pour être visible par le magistrat, vous êtes invités à adresser vos messages la veille de l’audience à 16h au plus tard, sans quoi vous vous exposez à ce que le juge prenne sa décision sans avoir connaissance de votre message ».

Or, entre le 24 septembre 2025 et le 16 décembre 2025, la société 26 KLEBER n’a notifié aucunes conclusions, ni n’a adressé de message au juge de la mise en état pour l’informer de difficultés particulières.
Pourtant, la société 26 KLEBER avait connaissance :
- de la clôture annoncée pour le 17 décembre 2025 dont les parties ont été informées environ 3 mois en avance,
- du temps qu’il lui était imparti pour conclure, d’abord avant le 22 octobre 2025, puis avant le 3 décembre 2025,
- du risque auquel elle s’exposait en adressant un message la veille de l’audience de mise en état après 16h.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments :
- que la transmission des conclusions adressées par message RPVA le 16 décembre 2025 ne respecte pas les délais imposés par le juge de la mise en état dans le cadre de l’instruction du dossier,
- que ces conclusions, transmises la veille de la date de clôture annoncée, n’ont pas été transmises en temps utile aux autres parties ; ces dernières ne pouvant pas matériellement en prendre connaissance ni y répondre, ni même formuler une demande de renvoi au juge de la mise en état, avant la clôture de l’instruction annoncée au 17 décembre 2025,
- que le greffe avait la possibilité de rejeter le message RPVA du 16 décembre 2025 dans l’hypothèse où il a été envoyé après 16h00.

Lors de l’audience du 30 mars 2025, l’irrecevabilité des conclusions de la société 26 KLEBER adressées par message RPVA du 16 décembre 2025 a été mise dans les débats, comme annoncée dans l’ordonnance de rejet de révocation d’ordonnance de clôture du 26 février 2026.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’écarter des débats les conclusions de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER notifiées par RPVA le 16 décembre 2025.

2. Sur la demande de jonction de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

L’article 63 du même code dispose que les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention.

Selon l’article 66 du même code, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.
Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En application de ces textes, l'intervention forcée constitue une demande incidente qui a pour objet de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires, de sorte qu'elle n'entraîne pas la création d'une nouvelle instance (voir en ce sens C. Cass. 2ème civ. 25 juin 2015 pourvoi n°13-27.470 et 14-21.713).

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a fait assigner en intervention forcée la société anonyme [I] en sa qualité d’assureur, devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins notamment de la condamner à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, directement à l’audience de mise en état du 24 septembre 2025 à 9h00 ; audience à laquelle l’affaire principale RG 24/12369.
L’assignation en intervention forcée a donc été enrôlée directement sous le numéro RG 24/12369.
En tout état de cause, s’agissant d’une intervention forcée, demande incidente, qui a pour objet de rendre un tiers, à savoir la société anonyme [I] en sa qualité d’assureur de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, partie au procès engagé entre les parties originaires, cette assignation en intervention forcée n’entraîne pas la création d’une nouvelle instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer une jonction et qu’en conséquence, la demande de jonction formulée par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER est sans objet.

3. Sur les demandes principales en paiement de M. [F] [B] et Mme [V] [Q]

3.1. Sur la garantie de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER contre les vices cachés

Aux termes des articles 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes des articles 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes des articles 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel (CC, Civ. 2, 30 mars 2000, n°98-15.286). Tenue de les connaître, il ne peut donc se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance sa garantie pour vice cachés (Civ. 3e, 3 janvier 1984, n°81-14.326).

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

Le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales (V. Cass. 3e civ., 8 févr. 2012, n° 10-27.250 : l'acquéreur profane, en ne visitant qu'une partie de l'immeuble, n'avait pas accompli les diligences minimales que doit effectuer tout acquéreur).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

Aux termes des articles 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre
une partie du prix.

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1645 du code civil s’applique au vendeur professionnel, comme au fabricant, tenus de connaître des vices affectant la chose vendue (CC, Civ. 1ère, 19 janvier 1965, n°61-10.952).

Aux termes des articles 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Les frais occasionnés par la vente s’entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat (Cc, Civ 1ère, 16 juillet 1998, n°96-12.871).

En l’espèce, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] soutiennent que les vices suivants qu’ils dénoncent étaient tous antérieurs à la vente du 26 avril 2023 mais qu’ils se sont révélés postérieurement à celle-ci.

Ils ont effectué une déclaration à leur assurance le 15 mai 2023, soit moins de trois semaines après leur acquisition, et ont averti le syndic de copropriété par email dès le 2 mai 2023.

S’agissant de la constatation et de la détermination de l’origine de ces vices, les parties versent notamment aux débats un rapport d’expertise amiable établi à la demande de l’assureur des acquéreurs en date du 15 mai 2023, un compte-rendu de visite de l’architecte de l’immeuble du 26 mai 2023, un rapport d’expertise amiable établi à la demande de la société anonyme [I] le 13 mars 2024 complété par une note d’information du 15 octobre 2024, un diagnostic structurel établi par la société A-BIME le 11 avril 2024, un rapport d’expertise amiable établi le 28 juillet 2025 par la société SCORE EXPERTISE, les devis de la société SOGECOP en date des 26 juillet 2023, 12 mars 2024, 11 mars 2024 et 12 mars 2024 joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2024 et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 12 avril 2024.

S’agissant de la courette d’accès, dégradations des enduits extérieurs (ravalement) avec des fissures et des décollements causés par un ruissellement des eaux pluviales le long de la façade en raison du manque d’entretien de l’évacuation de la cour

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que ces vices étaient apparents lors de la vente. Par ailleurs, le manque d’entretien de l’évacuation de la cour ne rend pas impropre le bien acquis à l’usage auquel il est destiné, ni ne diminue tellement cet usage que les acquéreurs ne l’auraient pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l’avait connu.
En conséquence aucune garantie n’est due au titre de ces vices.

S’agissant de la courette arrière, problème de la sous-face d’un balcon du premier étage décollée menaçant de tomber

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que ce vice était apparent lors de la vente et qu’en conséquence aucune garantie n’est due au titre de ce vice.

Humidité du mur du salon donnant sur la courette arrière

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que, si ce vice préexistait au moment de la
vente, il était alors apparent au moment de la vente et qu’en conséquence aucune garantie n’est due au titre de ce vice.

Supports au sous-sol (murs et plafonds de la cave) présentant un taux d’humidité de 100% avec effritement

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que, si ce vice préexistait au moment de la vente, il était alors apparent au moment de la vente et qu’en conséquence aucune garantie n’est due au titre de ce vice.

Problèmes de remontée par capillarité dans la cave en partie basse des murs

Ces problèmes usuels en sous-sol n’atteignent pas l’immeuble vendu dans une de ses qualités principales et ne sont pas d'une gravité suffisante pour constituer un vice caché garanti par le vendeur.

Désordres relatifs aux gouttières et fissures du mur mitoyen

S’agissant de ces vices, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] ne démontrent pas en quoi ces vices rendent impropres à leur usage les biens immobiliers qu’ils ont acquis ou bien de quelle façon ils en diminuent gravement l’usage. En conséquence aucune garantie ne leur est due à ce titre par le vendeur.

Dégradation de la structure du plancher haut du sous-sol

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que, au moment de la vente, le plancher haut des caves était dans un état de dégradation avancé.

Au regard des investigations techniques devant être réalisées pour mettre à jour cette dégradation structurelle, ce désordre était bien caché au moment de la vente. La solidité de la structure d’un bien immobilier est indispensable pour l’occupation sans risque d’un bien. Dans ces conditions, il est certain que la dégradation du plancher haut du sous-sol diminue l’usage des biens acquis destinés à être habités et que Mme [V] [Q] et M. [F] [B] aurait donné un moindre prix s'ils avaient connu ce vice.

Problèmes d’étanchéité de la courette arrière

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que la courette arrière vendue est dépourvue d’étanchéité. Au regard des investigations techniques devant être réalisées pour déterminer l’existence ou non d’un système d’étanchéité, cette absence d’étanchéité était bien cachée au moment de la vente. Cette terrasse couvre des parties de l’immeuble enterrées (notamment la cave acquise) et jouxte l’appartement acquis. Son étanchéité est donc indispensable. Dans ces conditions, il est certain que le risque d’infiltrations causé par cette absence d’étanchéité diminue l’usage des biens acquis destinés à être habités et que Mme [V] [Q] et M. [F] [B] auraient donné un moindre prix s'ils avaient connu ce vice.

Il est stipulé dans l’acte authentique de vente du 4 juillet 2022 que M. [F] [B] et Mme [V] [Q] prennent les biens vendus dans l’état dans lesquels ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

Toutefois, s’agissant des vices cachés, il est bien stipulé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction (sauf si l’acquéreur a également cette qualité) ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices étaient en réalité connus du vendeur.

Il n’est pas contesté que la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a vendu les biens immobiliers à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] en qualité de marchand de biens.
Elle a donc la qualité de professionnel de l’immobilier dans le cadre de cette vente.

Dans ces conditions, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER est tenue de la garantie des vices cachés envers M. [F] [B] et Mme [V] [Q] pour les vices cachés suivants affectant les biens : dégradation du plancher haut du sous-sol et problèmes d’étanchéité de la courette arrière.

3.2. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard des victimes des dommages qui leur seraient causés du fait de l'immeuble dont il doit assurer la conservation. Cette responsabilité du fait de l’immeuble est présumée, indépendante de toute notion de faute de la part du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de cette responsabilité spéciale qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de l’immeuble est sanctionnée selon le droit commun. Il peut être condamné à réparer les préjudices subis par la victime, à exécuter les travaux de réparation, voire à rembourser la victime qui aurait avancé le coût de leur réparation. Il peut ensuite exercer les actions récursoires dont il dispose.

Outre qu'il doit supporter les frais de remise en état tant des parties communes à l'origine des dommages que des parties privatives ayant subi des dégradations, le syndicat doit prendre en charge la réparation des préjudices supplémentaires générés par les incidents mettant en cause sa responsabilité et notamment la privation de jouissance des locaux ou la perte de loyers.

La réparation du préjudice devant être intégrale, le syndicat doit verser une indemnité compensant d'une part les dommages causés aux parties privatives d'un lot en raison de la dégradation du gros-œuvre de l'immeuble, d'autre part le préjudice supplémentaire supporté par le copropriétaire du fait du retard dans l'exécution des travaux de réfection incombant au syndicat.

En l’espèce, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] recherchent également la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les désordres susvisés qu’ils estiment subir au sein de leur lot.

Il ressort du règlement de copropriété que le sol, les terrasses et balcons sont des parties communes de l’immeuble et que constituent notamment des parties communes spéciales du bâtiment B de l’immeuble : les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non, le gros œuvre du plancher à l’intérieur des lots, les enduits de façades et les canalisations.
Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que :
- les dégradations du mur du salon donnant sur la courette arrière ont été causées par le défaut d’étanchéité de la courette et ont donc comme origine des parties communes de l’immeuble.
- les dégradations des murs et du plafond de la cave ont été causées par le défaut d’étanchéité de la courette, la fuite d’une canalisation et des remontées capillaires du sol. Ces désordres ont donc comme origine des parties communes de l’immeuble.

S’agissant des autres désordres dénoncés, s’ils affectent des parties communes de l’immeuble, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] ne démontrent pas qu’ils ont causé des dommages au sein de leur lot.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité envers M. [F] [B] et Mme [V] [Q] pour les désordres suivants : dégradations du mur du salon donnant sur la courette arrière et dégradations des murs et du plafond de la cave.

3.3. Sur la réduction du prix de vente (action estimatoire) et sur le remboursement des frais occasionnés par la vente

En l'espèce, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] sollicitent la mise en œuvre de l’action estimatoire, en réduction du prix de vente, compte tenu des travaux à réaliser sur les parties communes de l’immeuble, pour remédier aux vices cachés garantis par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER.

Il ressort de l’appel de provisions du 24 juin 2024 que M. [F] [B] et Mme [V] [Q] doivent supporter le paiement de :
- la somme de 4.775,29 euros au titre de leur quote-part dans les travaux d’étanchéité des terrasses. Il ressort des devis SOGECOP que le montant total de ces travaux s’élève à 26.060,5 euros et que le montant des travaux concernant la terrasse affectée du vice caché garanti correspond au devis de 15.536,17 euros. En conséquence, la somme à régler se rapportant à la terrasse affectée du vice caché garanti s’élève à 2.846,83 euros (4.775,29 euros x 15.536,17 euros / 26.060,5 euros).
- la somme de 2.482,20 euros au titre de leur quote-part dans les travaux de reprise de la structure du plancher haut de la cave.

En conséquence, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER devra payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q], au titre de la diminution du prix de vente (action estimatoire), une somme égale à la valeur des travaux nécessaires à la réparation des vices cachés garantis affectant les parties communes des biens vendus, à savoir la somme de 5.329,03 euros.

Par ailleurs, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] justifient avoir payé une provision sur frais d’acte de vente d’un montant de 24.300 euros. Ils ont payé le prix de 325.000 euros. Ils sont donc en droit d’obtenir le remboursement de la somme de 398,45 euros, à savoir 24.300 euros – 23.901,55 euros (24.300 euros x 319.670,97 euros (325.000 euros - 5.329,03 euros) / 325.000 euros).

En conséquence, la société en nom collectif SNC [Adresse 9] devra payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q], au titre du remboursement des frais occasionnés par la vente, la somme de 398,45 euros.

3.4. Sur les préjudices

Chaque responsable d'un même dommage doit être condamné in solidum envers la victime à le
réparer en totalité (Cass, 1ère civ, 19 novembre 2009, n° 08-15.937 ; Cass, 3ème civ., 4 février 2016, n° 14-28.052).

Sur le préjudice matériel subi au titre des frais d’un logement de substitution

M. [F] [B] et Mme [V] [Q] ont légitimement reporté leur aménagement dans les biens acquis et la réalisation des travaux qu’ils devaient effectuer dans ces biens, en raison des problèmes structurels affectant le plancher haut de leur cave soutenant le rez-de-chaussée de leur appartement, ainsi que cela résulte du diagnostic structurel susvisé en date du 11 avril 2024 et d’attestations d’entrepreneurs en date des 19 et 25 novembre 2025, lesquels entrepreneurs avaient été sollicités en 2023 pour effectuer des travaux dans les biens.

Dès lors, ils doivent être indemnisés des sommes qu’ils ont dû supporter pour le logement de substitution qu’ils ont été contraints de conserver dans l’attente de la réalisation des travaux de réfection du plancher haut de leur cave.

Ils expliquent que les travaux qu’ils avaient planifiés dans les biens immobiliers auraient dû être achevés pour juin 2023, qu’ils auraient dû habiter dans les biens à compter de juin 2023 et qu’ils doivent être indemnisés à compter de cette date jusqu’en novembre 2024.

Il est rappelé que la réalisation des travaux de reprise du plancher haut de leur cave a été votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 avril 2024.

Les défendeurs ne démontrent pas que ces travaux ont été achevés avant fin novembre 2024.

M. [F] [B] et Mme [V] [Q] produisent des quittances de loyers d’un montant de 1.315,24 euros pour la période allant de juillet 2023 à avril 2024 (10 mois) et la quittance de loyer d’un montant de 1.274,88 euros pour juin 2023. Pour les mois de mai 2024 à novembre 2024, ils produisent des avis d’échéances de loyer (1.315,24 euros pour mai et juin 2024 et 1.357,06 euros pour juillet 2024 à novembre 2024). Ils ont donc dû supporter la somme totale de 23.843,06 euros au titre des loyers de leur logement de substitution pour la période allant de juin 2023 à novembre 2024, à savoir 1.274,88 euros + 15.782,88 (1.315,24 euros x 12) + 6.785,30 (1.357,06 euros x 5).

Ils démontrent également qu’ils ont assuré les biens loués par la compagnie AXA moyennant une cotisation de 267,60 euros TTC pour la période de juillet 2023 à juin 2024 et moyennant une cotisation de 298,92 euros TTC pour la période de juillet 2024 à juin 2025. Ils ont donc dû supporter la somme totale de 392,15 euros au titre des cotisations d’assurance habitation portant sur leur logement de substitution pour la période allant de juillet 2023 à novembre 2024, à savoir 267,60 euros + 298,92 euros x 5/12.

En conséquence, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] seront indemnisés à hauteur de la somme globale de 24.235,21 euros au titre du préjudice matériel lié aux frais d’un logement de substitution.

Sur le préjudice matériel subi par M. [F] [B] et Mme [V] [Q] au titre de diagnostic et expertise effectués sur les biens

M. [F] [B] et Mme [V] [Q] communiquent deux factures de 930 euros au nom de la société A-BIME pour l’établissement du diagnostic structurel de la cave en date du 12 mars 2024. Les deux factures ayant le même objet ; une seule de ces factures sera prise en compte.

Par ailleurs, ils communiquent une facture de la société SCORE EXPERTISE d’un montant de
590 euros pour l’établissement du rapport en date du 28 juillet 2025 relatif à l’humidité dans la cave.

L’établissement de ces rapports s’étant avéré nécessaire afin de permettre à M. [F] [B]
et Mme [V] [Q] de faire constater les désordres objets de la présente procédure, d’en
déterminer les causes et l’étendue, ils seront indemnisés à hauteur de la somme globale de 1.520 euros au titre des frais occasionnés pour l’établissement des diagnostics relatifs aux désordres.

Sur le préjudice moral

Il résulte des éléments du dossier, que la nécessité pour M. [F] [B] et Mme [V] [Q] de s'engager dans une procédure judiciaire et tous les tracas s'y attachant, pour faire reconnaître leur droit à indemnisation, entraîne pour eux un préjudice moral réel, certain et qui sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 2.000 euros chacun, soit 4.000 euros au total.

3.5. Sur la garantie des assureurs

Conformément à l'article L. 124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l'assureur peut, selon l'article L. 112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu'il aurait pu opposer à son assuré.

L’article L. 113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur :
- sauf exclusion conventionnelle - à la condition qu'elle soit formelle (claire et ne laissant aucune place à l'interprétation), limitée (ne vidant pas la garantie accordée de toute substance) et rédigée en caractères très apparents au sens de l'article L112-4 du même code - ;
- sauf exclusion légale en cas de faute intentionnelle - lorsque l'assuré a voulu le dommage tel qu'il s'est réalisé - ou dolosive de l'assuré - lorsque l'assuré adopte délibérément un comportement dont il ne peut ignorer qu'il rend inéluctable la réalisation du risque assuré.

La faute intentionnelle suppose que l'assuré a voulu le dommage tel qu'il s'est réalisé (Civ. 2e, 23 sept. 2004: V. note 89). Il n'a pas simplement voulu l'action génératrice du dommage, il a également voulu l'intégralité du dommage causé (Civ. 2e, 9 juill. 1997: V. note 89). Une double preuve doit donc être rapportée pour exclure la garantie.

La faute dolosive s'entend d'un acte délibéré de l'assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageable. L'absence de garantie est, par ailleurs, justifiée par la disparition du caractère aléatoire du contrat d'assurance.

La conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables d'un acte délibéré «ne se confond pas avec la conscience du risque d'occasionner le dommage» (Civ. 2e, 6 juill. 2023).

Comme toute exclusion de garantie, il appartient à l'assureur de démontrer l'existence d'une faute intentionnelle ou dolosive (Civ. 1re, 15 janv. 1991).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil (1315 ancien) disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Lorsque le bénéfice du contrat qui a été souscrit auprès d'un assureur de responsabilité est invoqué, non par l'assuré, mais par un tiers, victime du dommage, celui-ci peut rapporter la preuve de l’existence du contrat par tous moyens (voir en ce sens : Cass. 1re civ., 17 juill. 1996, no 94-16.796), et il incombe à l’assureur de démontrer, en versant le contrat aux débats, quelle est l'étendue de sa garantie pour le sinistre objet du litige (voir en ce sens : Cass. 2e civ., 14 oct. 2021, n° 20-14.684).

C'est également à l'assureur de démontrer l'existence des clauses dont il se prévaut pour refuser sa garantie (clause de limitation de garantie, clause de déchéance, clause d'exclusion ).

Sur la garantie de la société anonyme AXA FRANCE IARD

En l’espèce, il ressort de l’avis d’échéance de cotisation en date du 23 janvier 2025 communiqué par les demandeurs que l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] est assuré auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD au titre d’un contrat Multirisque Immeuble n°10394482004/116/197.

Toutefois, ni les demandeurs, ni le syndicat des copropriétaires ne produisent d’éléments complémentaires permettant de démontrer la nature des risques couverts par ce contrat d’assurance.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que la société anonyme AXA FRANCE IARD doit une quelconque garantie à son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1], au titre des désordres objets du présent litige.

En conséquence, les demandes en paiement formées par M. [F] [B] et Mme [V] [Q] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD seront rejetées.

Sur la garantie de la société anonyme [I]

La société en nom collectif SNC 26 [Adresse 6] a souscrit, dans le cadre de son activité de marchand de biens, une assurance responsabilité professionnelle auprès de la société anonyme [I], portant le n°RC1908399.

Sont notamment versés aux débats le bulletin de souscription de l’assurance en date du 11 juillet 2022 et le bulletin de re-souscription en date du 4 juillet 2023 signés par les parties, ainsi que les conditions particulières signées, les conditions générales et les conventions spéciales relatives aux dispositions communes à la responsabilité civile professionnelle de l’immobilier, mentionnant en bas de page le numéro de la police du contrat d’assurance.

Il en ressort que les garanties du contrat s’appliquent à l’activité de marchand de biens et que la responsabilité civile professionnelle de l’assuré est garantie pour tous dommages matériels et immatériels avec une franchise de 10% par sinistre (minimum 500 euros ; maximum 2.000 euros).

Contrairement à ce qu’affirme l’assureur, les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer que, lors de la vente au profit de M. [F] [B] et de Mme [V] [Q], la société en nom collectif SNC 26 KLEBER avait connaissance du défaut d’étanchéité de la courette arrière de l’immeuble et des désordres structurels affectant le plancher haut de la cave du bien vendu.

En conséquence, il n’y a pas lieu de considérer que le contrat d’assurance souscrit auprès de la société anonyme [I] est inapplicable en l’espèce en raison d’une faute intentionnelle ou dolosive de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER en application des dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances.

En revanche, il est stipulé en page 10 des conventions spéciales relatives aux dispositions communes à la responsabilité civile professionnelle de l’immobilier applicables au contrat que le prix de vente ou la partie de prix de vente que l’assuré doit restituer est exclu pour toutes les garanties du contrat. Cette stipulation figure en gras et en majuscule.

En conséquence, la société anonyme [I] ne doit aucune garantie à son assuré au titre de
la restitution d’une partie du prix de vente et des frais de la vente en application de l’action estimatoire diligentée par M. [F] [B] et Mme [V] [Q] à l’encontre de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER.

Par ailleurs, contrairement à ce que l’assureur indique dans ses écritures, aucune définition des préjudices immatériels n’est stipulée en page 4 des conventions spéciales relatives aux dispositions communes à la responsabilité civile professionnelle de l’immobilier.

Il est ici précisé que les conventions spéciales relatives aux dispositions communes à la responsabilité civile « Exploitation », transmises par l’assureur, ne sont pas applicables au présent litige pour lequel seule la garantie responsabilité civile professionnelle de l’assuré est mise en cause.

La société anonyme [I] ne démontre pas que les stipulations contractuelles de l’assurance professionnelle souscrite par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER en qualité de marchand de bien contiennent une définition restrictive des préjudices matériels et/ou immatérielles indemnisables.

Dans ces conditions, la société anonyme [I] doit bien sa garantie à son assuré, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, au titre des préjudices matériels et immatériels susvisés indemnisés aux termes du présent jugement, dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance.

*****

En conséquence :

- la société en nom collectif SNC 26 KLEBER sera condamnée à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 5.329,03 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ;

- la société en nom collectif SNC 26 KLEBER sera condamnée à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 398,45 euros au titre de la restitution d’une partie des frais occasionnés par la vente ;

- la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, seront condamnés in solidum à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme globale de 24.235,21 euros au titre des frais occasionnés par leur logement de substitution ;

- la société en nom collectif SNC 26 [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, seront condamnés in solidum à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme globale de 1.520 euros au titre des frais occasionnés pour l’établissement des diagnostics relatifs aux désordres ;

******

3.6. Sur les appels en garantie

Une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables d’un dommage ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, ou de l'article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En matière d'assurance, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie et à l'assureur qui invoque une clause d'exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion .

S'agissant de la preuve du contenu du contrat d'assurance, la charge de la preuve pèse sur l'assuré pour ce qui a trait à l'étendue de la garantie (nature du risque, durée du contrat, conditions et objet de la garantie ...).

Le fait pour un assuré d'apporter la preuve de l'existence du contrat ne le dispense pas de l'obligation d'apporter également la preuve littérale et suffisante du contenu de celui-ci.

Il convient de rechercher si l'assuré démontre le périmètre contractuel de la garantie laquelle délimitait son droit à indemnisation au titre de cette assurance, et que le sinistre correspond à la définition contractuelle du risque couvert.

Sur les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et par la société anonyme [I] à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD

En l’espèce, il est établi que l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] est assuré auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD au titre d’un contrat Multirisque Immeuble n°10394482004/116/197.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit élément permettant de démontrer la nature des risques couverts par ce contrat d’assurance.

En conséquence, les appels en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et par la société anonyme [I] à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD seront rejetés.

Sur l’appel en garantie formé par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER à l’encontre de son assureur la société anonyme [I]

En l’espèce, comme il a été dit ci-dessus, les garanties de la société anonyme [I] sont mobilisables à l’effet de garantir le paiement des sommes dues par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER au titre des préjudices matériels et immatériels susvisés indemnisés aux termes du présent jugement.

4. Sur les demandes principales en paiement de M. [T] [P]

4.1. Sur la garantie de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER contre les vices cachés

Aux termes des articles 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

L’article 1645 du code civil s’applique au vendeur professionnel, comme au fabricant, tenus de connaître des vices affectant la chose vendue (CC, Civ. 1ère, 19 janvier 1965, n°61-10.952).

Les frais occasionnés par la vente s’entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat (Cc, Civ 1ère, 16 juillet 1998, n°96-12.871).

En l’espèce, M. [T] [P] soutient que les vices suivants qu’il dénonce étaient tous antérieurs à la vente du 4 juillet 2022 mais qu’ils se sont révélés postérieurement à celle-ci.

Il n’est pas contesté que M. [T] [P] a fait rénover son appartement postérieurement à la vente.

Averti par son locataire, le 20 décembre 2022, soit moins de 6 mois après la vente, M. [T] [P] a effectué auprès de son assureur une déclaration de sinistre faisant état d’importantes moisissures et de zones de cloques sur les murs de son appartement.

S’agissant de la constatation et de la détermination de l’origine de ces vices, les parties versent notamment aux débats un compte-rendu d’intervention établi par la société CP étoile en date du 12 avril 2023, un compte-rendu de visite de l’architecte de l’immeuble du 2 août 2023, le devis de la société Gratte Ciel en date du 12 juin 2023, un rapport de localisation de fuites en date du 23 janvier 2023 établi par la société Alfa, les devis de la société SOGECOP en date des 26 juillet 2023, 12 mars 2024, 11 mars 2024 et 12 mars 2024 joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2024 et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 12 avril 2024.

S’agissant des vices dénoncés affectant les parties privatives acquises par M. [T] [P], il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats :

- la présence de traces d’humidité sur le mur au bas de la fenêtre de la cuisine (moisissures et peintures craquelées).

La société Alfa dans son rapport sur la localisation des fuites n’a pas été en mesure de déterminer l’origine des infiltrations.

La société CP étoile indique dans son rapport que ce dégât provient d’une mauvaise étanchéité au pourtour côté extérieur, selon le constat du dépanneur.

Le devis de la société Gratte Ciel en date du 12 juin 2023 est établi sur la base des constatations de la société CP étoile du 12 avril 2023.

Toutefois, dans son rapport, l’architecte conclut à la nécessité d’effectuer des recherches
complémentaires pour déterminer l’origine des désordres dans la cuisine. Il ne fait état que de possibles migrations d’humidité et pénétrations d’eau au niveau des calfeutrement en pourtour de la menuiserie extérieure.

Ainsi, l’origine de ces traces d’humidité n’est donc pas déterminée avec certitude, au moyen d’éléments de preuve suffisamment probants et se corroborant.

- la présence de traces d’humidité sur le mur de la chambre (moisissures et peintures craquelées).

La société Alfa dans son rapport sur la localisation des fuites n’a pas été en mesure de déterminer l’origine des infiltrations.

La société CP étoile indique dans son rapport que ce désordre peut provenir de plusieurs causes (parties privatives ou parties communes).

Le devis de la société Gratte Ciel en date du 12 juin 2023 est établi sur la base des constatations de la société CP étoile du 12 avril 2023.

L’architecte indique dans son rapport « pour ce qui concerne la pièce sur la façade arrière, nous signalons que le calfeutrement au droit de la jonction mitoyenne derrière la descente EP devra nécessairement être repris ». Il est précisé en page 3 que « au niveau de la zone située en jonction derrière la descente EP au 1er étage, nous signalons des dégradations du contact avec défauts de calfeutrement et possibilité d’infiltration d’eau ». Il signale également que le contrôle du pignon en continuité devra être effectué en surplomb de la parcelle mitoyenne pour s’assurer de l’impossibilité d’infiltrations d’eau. Il est également fait état de fissurations en façade. Toutefois, l’architecte ne détermine pas dans son rapport l’origine précise des désordres apparus dans la chambre et n’établit pas un lien de causalité direct et certain entre l’humidité subi dans l’appartement et les désordres relevés en façade.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2024 que les copropriétaires de l’immeuble ont déduit du rapport de l’architecte que les infiltrations au niveau de la chambre du logement de M. [T] [P] provenaient de l’état d’usure avancée du mur donnant sur la copropriété voisine.

Toutefois, en dépit de la position prise par les copropriétaires sur l’origine des désordres affectant la chambre de l’appartement de M. [T] [P], le Tribunal considère que les pièces versées aux débats ne constituent pas des éléments de preuve suffisamment probants et se corroborant, permettant de déterminer avec certitude l’origine des traces d’humidité apparus dans la chambre.

En l’absence de production d’éléments probants permettant de déterminer l’origine des vices dénoncés par M. [T] [P], il est impossible de déterminer si ces vices causant l’humidité dans l’appartement préexistaient au moment de la vente des biens immobiliers.

Dans ces conditions, M. [T] [P] ne démontre pas que les vices qu’il dénonce portant sur les parties privatives étaient antérieurs à la vente.

En conséquence, la société en nom collectif SNC [Adresse 9] ne sera pas tenue de la garantie des vices cachés dénoncés par M. [T] [P] et portant sur les parties privatives acquises.

S’agissant des vices dénoncés affectant les parties communes de l’immeuble dont dépend le lot acquis par M. [T] [P]
M. [T] [P] considère que le vendeur doit également le garantir pour les vices cachés affectant les parties communes de l’immeuble et ayant fait l’objet des travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 12 avril 2024, à savoir :
- défaut d’étanchéité des deux terrasses du rez-de-chaussée et de la terrasse accessible du premier étage,
- désordres relatifs aux gouttières et fissures du mur mitoyen,
- désordres relatifs à la structure au niveau du sous-sol du logement de Mr [B] suite au dégât des eaux.

S’agissant de ces vices, M. [T] [P] ne démontre pas en quoi ces vices rendent impropres à leur usage les biens immobiliers qu’il a acquis ou bien de quel façon ils en diminuent gravement l’usage ; étant ici rappelé que le Tribunal considère qu’il n’est pas démontré que les désordres affectant les parties privatives acquises par M. [T] [P] proviennent des désordres relatifs aux gouttières et fissures du mur mitoyen.

En conséquence, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER ne sera pas tenue de la garantie des vices cachés dénoncés par M. [T] [P] et portant sur les parties communes.

Dans ces conditions, toutes les demandes en paiement dirigées par M. [T] [P] à l’encontre de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER seront rejetées.

4.2. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

La réparation du préjudice devant être intégrale, le syndicat doit verser une indemnité
compensant d'une part les dommages causés aux parties privatives d'un lot en raison de la dégradation du gros-œuvre de l'immeuble, d'autre part le préjudice supplémentaire supporté parle copropriétaire du fait du retard dans l'exécution des travaux de réfection incombant au syndicat.

En l’espèce, M. [T] [P] recherche également la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les désordres susvisés qu’il estime subir au sein de son lot.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2024 que les copropriétaires de l’immeuble déduisent du rapport de l’architecte du 2 août 2023 que les infiltrations au niveau de la chambre du logement de M. [T] [P] proviennent de l’état d’usure avancée du mur donnant sur la copropriété voisine.

La réalisation des travaux de reprise des gouttières et fissures du mur mitoyen a d’ailleurs été décidée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 avril 2024.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a reconnu que les désordres affectant la chambre de l’appartement de M. [T] [P] trouvent leur origine dans une partie commune de l’immeuble.

S’agissant des désordres affectant le mur de la cuisine de l’appartement de M. [T] [P], en l’absence de détermination de l’origine de ces désordres, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, il n’est pas possible de conclure que ces désordres ont été causés par des parties communes de l’immeuble.

Dans ces conditions, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à l’égard de M. [T] [P] pour les désordres affectant la chambre de son appartement.

4.3. Sur les préjudices

Chaque responsable d'un même dommage doit être condamné in solidum envers la victime à le réparer en totalité (Cass, 1ère civ, 19 novembre 2009, n° 08-15.937 ; Cass, 3ème civ, 4 février 2016, n° 14-28.052).

La perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, est réparée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

La chance étant par nature aléatoire, la réparation de sa perte doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée. L'indemnisation doit donc prendre en compte l'aléa, d'une manière plus ou moins importante selon les chances de succès qu'avait la victime. Les dommages-intérêts ne doivent donc représenter qu'une fraction, plus ou moins importante selon la probabilité, de l'avantage espéré.

Sur le préjudice matériel lié au paiement des charges de copropriété

Au moment du dégât des eaux, le bien immobilier était loué à M. [O] [X] suivant contrat de location du 19 octobre 2022.

Ce locataire a donné congé le 19 décembre 2022 suite au dégât des eaux.
M. [T] [P] n’a donc pas été en mesure de percevoir le remboursement par son locataire des charges de copropriété récupérables, en raison de l’impossibilité de maintenir un locataire en place ou bien de relouer les lieux suite au dégât des eaux affectant le mur de la chambre de l’appartement.

Il demande à être indemnisé pour l’année 2023 et pour les mois allant de janvier 2024 à octobre 2024, soit la somme totale de 375,96 euros.

Il est rappelé que la réalisation des travaux de reprise des gouttières et fissures du mur mitoyen a été votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 avril 2024.

Les défendeurs ne démontrent pas que ces travaux ont été achevés avant octobre 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats que :
- le montant des charges générales de l’immeuble pour l’année 2023 s’est élevé à 22.314,71 euros dont 4.572,07 euros de charges récupérables, soit une quote-part de 233,17 euros de charges récupérables pour M. [T] [P] détenant 51/1000èmes des parties communes générales.
- le montant des charges générales de l’immeuble pour l’année 2024 s’est élevé à 14.973,23 euros dont 3.359,79 euros de charges récupérables, soit une quote-part de 171,35 euros de charges récupérables pour M. [T] [P] détenant 51/1000èmes des parties communes générales, ramenée à la somme de 142,79 euros, pour la période de janvier à octobre 2024 comme demandé par M. [T] [P].

Rien ne permet d’affirmer que l’appartement aurait été immédiatement reloué après le départ de M. [O] [X] et la réalisation des travaux de réparation, de sorte que le préjudice subi par M. [T] [P] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de pouvoir louer son bien en raison des dommages ayant affecté la chambre de son appartement.

Ainsi, la perte de chance subie par M. [T] [P] sera raisonnablement évaluée à 90%, compte tenu de la localisation du bien et de la tension locative en région parisienne.

Dans ces conditions, il convient de l’indemniser au titre de la perte de chance, évaluée à 90%, d’avoir perçu le montant des charges de copropriété récupérables de son locataire, entre le 1er janvier 2023 et le 31 octobre 2024, soit la somme de 338,36 euros (375,96 euros x 90%).

Sur le préjudice moral

Il résulte des éléments du dossier, que la nécessité pour M. [T] [P] de s'engager dans une procédure judiciaire et tous les tracas s'y attachant, pour faire reconnaître son droit à indemnisation, entraîne pour lui un préjudice moral réel, certain et qui sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 2.000 euros.

4.4. Sur la garantie des assureurs

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil (1315 ancien) disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

C'est également à l'assureur de démontrer l'existence des clauses dont il se prévaut pour refuser sa garantie (clause de limitation de garantie, clause de déchéance, clause d'exclusion ).

S’agissant de la garantie de la société anonyme AXA FRANCE IARD

Toutefois, ni les demandeurs, ni le syndicat des copropriétaires ne produisent d’éléments complémentaires permettant de démontrer la nature des risques couverts par ce contrat d’assurance.

En conséquence, les demandes en paiement formées par M. [T] [P] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD seront rejetées.

S’agissant de la garantie de la société anonyme [I]

En l’espèce, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER n’est pas tenue de la garantie des vices cachés à l’égard de M. [T] [P]. Dans ces conditions, ce dernier est mal fondé à solliciter la garantie de son assureur responsabilité civile professionnelle en vertu de l’action directe.

En conséquence, M. [T] [P] sera débouté de ses demandes en paiement à l’encontre de la société anonyme [I].

*****
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] sera condamné à payer à M. [T] [P] :
- la somme de 338,36 euros au titre du préjudice matériel lié au paiement des charges de copropriété ;
- la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral.

*****
4.5. Sur les appels en garantie

Une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Le fait pour un assuré d'apporter la preuve de l'existence du contrat ne le dispense pas de l'obligation d'apporter également la preuve littérale et suffisante du contenu de celui-ci.

Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à l’encontre de son assureur la société anonyme AXA FRANCE IARD

En l’espèce, il est établi que l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] est assuré auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD au titre d’un contrat Multirisque Immeuble n°10394482004/116/197.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit élément permettant de démontrer la nature des risques couverts par ce contrat d’assurance.

En conséquence, l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD sera rejeté.

Sur l’appel en garantie formé par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER à l’encontre de son assureur la société anonyme [I]

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et au bénéfice de M. [T] [P], l’appel en garantie formé par ladite société à
l’encontre de son assureur n’a plus d’objet.

Sur l’appel en garantie formé par la société anonyme [I] à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de la société anonyme [I] et au bénéfice de M. [T] [P], l’appel en garantie formé par ladite société à l’encontre de l’assureur de l’immeuble n’a plus d’objet.

5. Sur les autres demandes
Il entre dans l'office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n'y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur la dispense de participation aux frais de procédure et au montant des condamnations qui seraient prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, eu égard à la solution du litige il y a lieu de prononcer cette dispense des frais de procédure (dépens et article 700) au bénéfice de M. [F] [B], Mme [V] [Q] et M. [T] [P].

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l'espèce, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l'équité commande de condamner in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à M. [F] [B] et Mme [V] [Q], la somme de 2.500 euros.

Par ailleurs, faute de justificatifs, l'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à M. [T] [P] la somme de 2.500 euros.

Il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Ecarte des débats les conclusions de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER notifiées par RPVA le 16 décembre 2025 ; 

S’agissant de M. [F] [B] et de Mme [V] [Q] 

Condamne la société en nom collectif SNC 26 KLEBER à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 5.329,03 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ; 

Condamne la société en nom collectif SNC 26 KLEBER à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 398,45 euros au titre de la restitution d’une partie des frais occasionnés par la vente ; 

Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme globale de 24.235,21 euros au titre des frais occasionnés par leur logement de substitution ;
 
Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme globale de 1.520 euros au titre des frais occasionnés pour l’établissement des diagnostics relatifs aux désordres ; 

Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral ; 

Déboute M. [F] [B] et Mme [V] [Q] de leurs demandes en paiement formées à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD ; 

Condamne la société anonyme [I] à garantir intégralement la société en nom collectif SNC 26 KLEBER des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de M. [F] [B] et de Mme [V] [Q] ; 

Rejette l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD ;

Rejette l’appel en garantie formé par la société anonyme [I] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD ;

S’agissant de M. [T] [P] 

Déboute M. [T] [P] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à payer à M. [T] [P] la somme de 338,36 euros au titre du préjudice matériel lié au paiement des charges de copropriété ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à payer à M. [T] [P] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ; 

Déboute M. [T] [P] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD ; 

Déboute M. [T] [P] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de la société anonyme [I] ; 

Rejette l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à l’encontre la société anonyme AXA 
FRANCE IARD ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) 

[Adresse 1] à payer à M. [T] [P] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du 
code de procédure civile ; 

Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des 
copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I] à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute toutes les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I] aux entiers dépens ; 

Autorise ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ; 

Dispense des frais de procédure (dépens et article 700) M. [F] [B], Mme [V] [Q] et M. [T] [P] en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et Dit n'y avoir lieu à l'écarter ;

Déboute les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions. 


La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 1]
 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JUIN 2026


Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/12369 - N° Portalis DB3S-W-B7I-[Immatriculation 1]
N° de MINUTE : 26/00443

Monsieur [F] [A] [J] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0123

Madame [V] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0123

Monsieur [T] [M] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0123

DEMANDEURS

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic
Société ARTCOP
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J094

Société [I]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Maître Fabien GIRAULT de la SELAS GFG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0697

S.N.C. 26 [Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L 0158

S.A. AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 7]
défaillant

DEFENDEURS



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 30 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juin 2026. 

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, Juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.


EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 30 décembre 2021, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, société ayant pour objet social l’activité de marchand de biens, a acquis un immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1]. La société en nom collectif SNC 26 KLEBER est assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle auprès de la société anonyme [I]. 

Cet immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété suivant acte authentique en date du 14 mars 2022 et est assuré au titre de la police multirisques auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD. 

Suivant acte authentique du 4 juillet 2022, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a vendu à M. [T] [P] le lot n°6 dépendant de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1], à savoir un logement type T1 au premier étage du bâtiment B, moyennant le prix de 157.000 euros. 

Suivant acte authentique du 26 avril 2023, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a vendu à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] le lot n°4 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1], à savoir un logement type T2 du sous-sol à l’entresol du bâtiment B dont l’accès se fait directement par la rue, moyennant le prix de 325.000 euros. 
Le 20 décembre 2022, M. [T] [P] a effectué auprès de son assureur une déclaration de sinistre survenu le 19 décembre 2022 faisant état d’importantes moisissures et de zones de cloques sur les murs de son appartement refait à neuf il y a deux mois et occupé par un locataire. 
Le 15 mai 2023, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] ont effectué auprès de leur assureur une déclaration de sinistre faisant état de multiples désordres affectant les biens acquis. 
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 avril 2024, il a été décidé de réaliser les travaux suivants :
- travaux de reprise de l’étanchéité des deux terrasses du rez-de-chaussée mais également de la terrasse accessible du premier étage, 
- travaux de reprise des gouttières et fissures du mur mitoyen, 
- travaux de reprise de la structure au niveau du sous-sol du logement de Mr [B] suite au dégât des eaux. 

C'est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, M. [F] [B], Mme [V] [Q] et M. [T] [P] ont fait assigner la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 1] et la société anonyme AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), aux fins notamment d’obtenir la diminution du prix de vente de leurs biens immobiliers et de solliciter l’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la société en nom collectif SNC 26 [Adresse 6] a assigné son assureur responsabilité civile, la société anonyme [I], en intervention forcée, devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), et demande au tribunal de :
- ordonner la jonction de la procédure avec l’instance principale enrôlée sous le n°RG 24/12369 ; 
- condamner la société anonyme [I] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et au paiement des dépens et de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La clôture de l’instruction a été fixée au 17 décembre 2025 par ordonnance du même jour.

Par ordonnance du 26 février 2026, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 17 décembre 2025 sollicitée par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER.

***************

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2025, M. [F] [B], Mme [V] [Q] et M. [T] [P] demandent au tribunal de :

« - JUGER que la SNC 26 KLEBER est tenue de la garantie des vices cachés à l’égard de Madame [Q], Monsieur [B] et Monsieur [P] ; 
 
- JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est responsable des dommages subis par Madame [Q], Monsieur [B] et Monsieur [P], trouvant leur origine dans les parties communes ; 

Par conséquent, 
 
- CONDAMNER la SNC 26 KLEBER au paiement au profit de Monsieur [P], de la somme totale de 3.571,23 euros, en raison de la diminution du prix de vente de son bien ; 
 
- CONDAMNER la SNC 26 [Adresse 6] au paiement au profit de Monsieur [P], de la somme totale de 296,80 euros, en raison des frais occasionnés par la vente du bien ; 
 
- CONDAMNER in solidum la SNC 26 [Adresse 6] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], au paiement au profit de Monsieur [P] : 
➔ A titre principal, de la somme totale de 5.375,96 euros, en réparation de ses préjudices; 
➔ A titre subsidiaire, de la somme totale de 5.372,20 euros, en réparation de ses préjudices ; 
 
- CONDAMNER la SNC 26 [Adresse 6] au paiement au profit de Madame [Q] et Monsieur [B], de la somme totale de 10.064,47 euros, en raison de la diminution du prix de vente de leur bien ; 
 
- CONDAMNER la SNC 26 [Adresse 6] au paiement au profit de Madame [Q] et Monsieur [B], de la somme totale de 753,30 euros, en raison des frais occasionnés par la vente du bien ; 
 
- CONDAMNER in solidum la SNC 26 [Adresse 6] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], au paiement au profit de Madame [Q] et Monsieur [B], de la somme totale de 36.707,51 euros, en raison de la réparation de leurs préjudices ; 
 
- CONDAMNER la société [I] à garantir, le cas échéant, la SNC 26 KLEBER de toute condamnation prononcée à son encontre ; 
 
- CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD à garantir, le cas échéant, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toute condamnation prononcée à son encontre ; 
 
- DEBOUTER la SNC 26 KLÉBER, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société [I] et AXA FRANCE IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires ; 
 
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dans la décision intervenir ; 
 
- CONDAMNER in solidum la société SNC 26 KLÉBER, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société [I] en qualité d’assureur de la SNC 26 KLEBER et AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaire du [Adresse 1] à payer à Madame [Q], Monsieur [B] et Monsieur [P] la somme de 5.000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux termes de l’article 699 du Code de procédure civile par la SELARL 1804. »

***************

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2025, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER demande au tribunal de :

« - DÉCLARER Monsieur [P] irrecevable et mal fondé en ses demandes, 
 
- DÉCLARER Madame [Q] et Monsieur [B] irrecevables et mal fondés en leurs demandes, 
 
- CONSTATER que les désordres allégués proviennent des parties communes de l’immeuble, 
 
- DIRE ET JUGER que les désordres allégués ne constituent pas des vices cachés, 
 
- LES DÉBOUTER de l’intégralité de leurs demandes, 
 
- CONDAMNER Monsieur [P] à payer à la SNC 26 KLEBER une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- CONDAMNER in solidum Madame [Q] et Monsieur [B] à payer à la SNC 26 KLEBER une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- CONDAMNER Monsieur [P], Madame [Q] et Monsieur [B] aux entiers dépens. »

Suivant message RPVA en date du 30 juillet 2025, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a communiqué la pièce n°8 jointe à son assignation en intervention forcée délivrée à son assureur la société anonyme [I] aux fins de garantie.

***************

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis) [Adresse 1] demande au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [T] [P], Monsieur [F] [B] et Madame [V] [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

A titre subsidiaire, 

CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par la société ARTCOP, son syndic en exercice, de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

CONDAMNER tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par la société ARTCOP, son syndic en exercice, la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

***************

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, la société anonyme [I] prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER demande au tribunal de :

« S’agissant des demandes formées par les consorts [Z]

A titre principal,
- JUGER que les dommages allégués par les consorts [Q]--[B] sont la conséquence d’une faute dolosive de la société 26 KLEBER, qui n’est pas de nature à mobiliser les garanties d’assurance de la compagnie [I] ;
- DEBOUTER les consorts [Z] ainsi que toute autre partie, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur le contrat « Responsabilité civile des professionnelles de l’immobilier » n° RC 1908399, souscrit auprès de la compagnie [I] ;

A titre subsidiaire 
- JUGER que les désordres allégués ne sauraient être qualifiés de vices cachés dans la mesure où ils ne rendent pas le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, de sorte que la responsabilité de la société 26 KLEBER ne saurait être engagée au titre de la garantie des vices cachés ;
- DEBOUTER les consorts [Z], la société 26 KLEBER ainsi que toute autre partie, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur le contrat « Responsabilité civile des professionnelles de l’immobilier » n° RC 1908399, souscrit auprès de la compagnie [I] ;

A titre infiniment subsidiaire, 
- DÉBOUTER les consorts [Z] et la société 26 KLEBER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre de la restitution du prix de vente et des frais de notaire, en ce que ces postes font notamment l’objet d’une exclusion de garantie en vertu des clauses n°31 et n°42 des Dispositions Communes applicables ;
- DEBOUTER les consorts [Z], ainsi que la société 26 KLEBER, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre du préjudice moral allégué, qui ne correspond pas à la définition contractuelle d’un « préjudice immatériel » susceptible d’être couvert et qui est en tout état de cause infondé ;

Subsidiairement, LIMITER le montant du préjudice moral allégué par les consorts [Q] [B] à de plus justes proportions ;

- DEBOUTER les consorts [Z], ainsi que la société 26 KLEBER, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre du diagnostic structure et du rapport de la société SCORE, qui ne présentaient aucun caractère indispensable et qui résulte d’une initiative purement personnelle des Consorts [Z] ;

- REDUIRE le montant de la perte de loyers et des frais d’assurance allégués par les consorts [Z] à la somme de 8.085,83 €, correspondant à la seule part directement imputable aux désordres affectant l’habitation proprement dite ;

S’agissant des demandes formées par Monsieur [P] 

A titre principal 
- DEBOUTER Monsieur [P] et la société 26 KLEBER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre de la restitution du prix de vente et des frais de notaire, en ce que ces postes font notamment l’objet d’une exclusion de garantie en vertu des clauses n°31 et n°42 des Dispositions Communes applicables ;
- DEBOUTER Monsieur [P], ainsi que la société 26 KLEBER, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la compagnie [I] au titre du préjudice moral allégué, qui ne correspond pas à la définition contractuelle d’un « préjudice immatériel » susceptible d’être couvert et qui est en tout état de cause infondé ;

Subsidiairement, LIMITER le montant du préjudice moral allégué par Monsieur [P] à de plus justes proportions ;

- DEBOUTER Monsieur [P], ainsi que la société 26 KLEBER, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur le contrat « Responsabilité civile des professionnels de l’immobilier » n° RC12021720, souscrit auprès de la compagnie [I], au titre du préjudice de gain manqué, qui est non justifié et mal fondé ;

En tout état de cause,
- FAIRE APPLICATION des franchises contractuelles prévues au contrat de la compagnie [I] d’un montant de 5.000 € concernant les préjudices immatériels non consécutifs, et correspondant à 10% par sinistre (avec un minimum de 500 € et un maximum de 2.000 €) pour les dommages matériels et immatériels ; 
- CONDAMNER la compagnie AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur multirisques du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à relever et garantir intégralement la compagnie [I] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en principal, intérêts et frais ;
- REJETER la demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- DEBOUTER les consorts [Z], Monsieur [P], la société 26 [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11], la société AXA France IARD de leurs demandes à l’encontre de la Compagnie [I] et de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes en principal, intérêts et frais ;
- CONDAMNER in solidum, les consorts [Z] et Monsieur [P] ainsi que tout succombant, à payer à la Compagnie [I] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum consorts [Z] et Monsieur [P], ainsi que tout succombant, aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Fabien GIRAULT, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

***************

La société anonyme AXA FRANCE IARD, assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

***************

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 mars 2026 et mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.


MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile.

1. Sur la notification des conclusions de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER par RPVA le 16 décembre 2015

L'article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du même code dispose en outre que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement et qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 781 du code de procédure civile, le juge de la mise en état fixe, au fur et à mesure, les délais nécessaires à l'instruction de l'affaire, eu égard à la nature, à l'urgence et à la complexité de celle-ci, et après avoir provoqué l'avis des avocats.
Il peut accorder des prorogations de délai.
Il peut, après avoir recueilli l'avis des avocats, fixer un calendrier de la mise en état.
Le calendrier comporte le nombre prévisible et la date des échanges de conclusions, la date de la clôture, celle des débats et, par dérogation aux premier et deuxième alinéas de l'article 450, celle du prononcé de la décision.
Les délais fixés dans le calendrier de la mise en état ne peuvent être prorogés qu'en cas de cause grave et dûment justifiée.
Le juge peut également renvoyer l'affaire à une audience de mise en état ultérieure en vue de faciliter le règlement du litige.

En l’espèce, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a notifié des conclusions en réponse n°2 par message RPVA le 16 décembre 2025 à 17h29. Ce message a été refusé au motif qu’il était hors délai et le refus a été notifié par message RPVA du 17 décembre 2025 à 9h05.

Aux termes du bulletin de procédure en date du 24 septembre 2025, il a été indiqué ce qui suit littéralement rapporté par extraits : 
« Cette affaire est renvoyée à l’audience de mise en état du mercredi 17 décembre 2025 (…) pour : clôture IMPERATIVE et :
- conclusions de tous les défendeurs avant le 22 octobre 2025, à défaut clôture partielle ;
- conclusions du demandeur avant le 19 novembre 2025, à défaut clôture ; 
- dernières répliques pour tous avant le 3 décembre 2025.
Tout report de la clôture/prolongation du calendrier doit faire l'objet d'une demande précise et motivée (nouvelle prétention et/ou nouveau moyen, et/ou nouvelle pièce), toutes conclusions qui interviendraient en dehors des délais impartis pourront être écartées des débats à la demande des parties ou d'office par le tribunal. 
(…)
En outre, chaque message reçu par le RPVA nécessitant un traitement préalable par le greffe pour être visible par le magistrat, vous êtes invités à adresser vos messages la veille de l’audience à 16h au plus tard, sans quoi vous vous exposez à ce que le juge prenne sa décision sans avoir connaissance de votre message ». 

Or, entre le 24 septembre 2025 et le 16 décembre 2025, la société 26 KLEBER n’a notifié aucunes conclusions, ni n’a adressé de message au juge de la mise en état pour l’informer de difficultés particulières. 
Pourtant, la société 26 KLEBER avait connaissance :
- de la clôture annoncée pour le 17 décembre 2025 dont les parties ont été informées environ 3 mois en avance, 
- du temps qu’il lui était imparti pour conclure, d’abord avant le 22 octobre 2025, puis avant le 3 décembre 2025, 
- du risque auquel elle s’exposait en adressant un message la veille de l’audience de mise en état après 16h.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments :
- que la transmission des conclusions adressées par message RPVA le 16 décembre 2025 ne respecte pas les délais imposés par le juge de la mise en état dans le cadre de l’instruction du dossier, 
- que ces conclusions, transmises la veille de la date de clôture annoncée, n’ont pas été transmises en temps utile aux autres parties ; ces dernières ne pouvant pas matériellement en prendre connaissance ni y répondre, ni même formuler une demande de renvoi au juge de la mise en état, avant la clôture de l’instruction annoncée au 17 décembre 2025, 
- que le greffe avait la possibilité de rejeter le message RPVA du 16 décembre 2025 dans l’hypothèse où il a été envoyé après 16h00.

Lors de l’audience du 30 mars 2025, l’irrecevabilité des conclusions de la société 26 KLEBER adressées par message RPVA du 16 décembre 2025 a été mise dans les débats, comme annoncée dans l’ordonnance de rejet de révocation d’ordonnance de clôture du 26 février 2026. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’écarter des débats les conclusions de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER notifiées par RPVA le 16 décembre 2025. 

2. Sur la demande de jonction de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER 

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

L’article 63 du même code dispose que les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention. 

Selon l’article 66 du même code, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.
Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En application de ces textes, l'intervention forcée constitue une demande incidente qui a pour objet de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires, de sorte qu'elle n'entraîne pas la création d'une nouvelle instance (voir en ce sens C. Cass. 2ème civ. 25 juin 2015 pourvoi n°13-27.470 et 14-21.713). 

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a fait assigner en intervention forcée la société anonyme [I] en sa qualité d’assureur, devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins notamment de la condamner à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, directement à l’audience de mise en état du 24 septembre 2025 à 9h00 ; audience à laquelle l’affaire principale RG 24/12369.
L’assignation en intervention forcée a donc été enrôlée directement sous le numéro RG 24/12369. 
En tout état de cause, s’agissant d’une intervention forcée, demande incidente, qui a pour objet de rendre un tiers, à savoir la société anonyme [I] en sa qualité d’assureur de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, partie au procès engagé entre les parties originaires, cette assignation en intervention forcée n’entraîne pas la création d’une nouvelle instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer une jonction et qu’en conséquence, la demande de jonction formulée par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER est sans objet. 

3. Sur les demandes principales en paiement de M. [F] [B] et Mme [V] [Q] 

3.1. Sur la garantie de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER contre les vices cachés

Aux termes des articles 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes des articles 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes des articles 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel (CC, Civ. 2, 30 mars 2000, n°98-15.286). Tenue de les connaître, il ne peut donc se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance sa garantie pour vice cachés (Civ. 3e, 3 janvier 1984, n°81-14.326).

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

Le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales (V. Cass. 3e civ., 8 févr. 2012, n° 10-27.250 : l'acquéreur profane, en ne visitant qu'une partie de l'immeuble, n'avait pas accompli les diligences minimales que doit effectuer tout acquéreur).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

Aux termes des articles 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre 
une partie du prix.

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1645 du code civil s’applique au vendeur professionnel, comme au fabricant, tenus de connaître des vices affectant la chose vendue (CC, Civ. 1ère, 19 janvier 1965, n°61-10.952).

Aux termes des articles 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Les frais occasionnés par la vente s’entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat (Cc, Civ 1ère, 16 juillet 1998, n°96-12.871). 

En l’espèce, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] soutiennent que les vices suivants qu’ils dénoncent étaient tous antérieurs à la vente du 26 avril 2023 mais qu’ils se sont révélés postérieurement à celle-ci. 

Ils ont effectué une déclaration à leur assurance le 15 mai 2023, soit moins de trois semaines après leur acquisition, et ont averti le syndic de copropriété par email dès le 2 mai 2023. 

S’agissant de la constatation et de la détermination de l’origine de ces vices, les parties versent notamment aux débats un rapport d’expertise amiable établi à la demande de l’assureur des acquéreurs en date du 15 mai 2023, un compte-rendu de visite de l’architecte de l’immeuble du 26 mai 2023, un rapport d’expertise amiable établi à la demande de la société anonyme [I] le 13 mars 2024 complété par une note d’information du 15 octobre 2024, un diagnostic structurel établi par la société A-BIME le 11 avril 2024, un rapport d’expertise amiable établi le 28 juillet 2025 par la société SCORE EXPERTISE, les devis de la société SOGECOP en date des 26 juillet 2023, 12 mars 2024, 11 mars 2024 et 12 mars 2024 joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2024 et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 12 avril 2024. 

S’agissant de la courette d’accès, dégradations des enduits extérieurs (ravalement) avec des fissures et des décollements causés par un ruissellement des eaux pluviales le long de la façade en raison du manque d’entretien de l’évacuation de la cour

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que ces vices étaient apparents lors de la vente. Par ailleurs, le manque d’entretien de l’évacuation de la cour ne rend pas impropre le bien acquis à l’usage auquel il est destiné, ni ne diminue tellement cet usage que les acquéreurs ne l’auraient pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l’avait connu.
En conséquence aucune garantie n’est due au titre de ces vices. 

S’agissant de la courette arrière, problème de la sous-face d’un balcon du premier étage décollée menaçant de tomber

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que ce vice était apparent lors de la vente et qu’en conséquence aucune garantie n’est due au titre de ce vice. 

Humidité du mur du salon donnant sur la courette arrière

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que, si ce vice préexistait au moment de la 
vente, il était alors apparent au moment de la vente et qu’en conséquence aucune garantie n’est due au titre de ce vice.

Supports au sous-sol (murs et plafonds de la cave) présentant un taux d’humidité de 100% avec effritement

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que, si ce vice préexistait au moment de la vente, il était alors apparent au moment de la vente et qu’en conséquence aucune garantie n’est due au titre de ce vice.

Problèmes de remontée par capillarité dans la cave en partie basse des murs

Ces problèmes usuels en sous-sol n’atteignent pas l’immeuble vendu dans une de ses qualités principales et ne sont pas d'une gravité suffisante pour constituer un vice caché garanti par le vendeur. 

Désordres relatifs aux gouttières et fissures du mur mitoyen

S’agissant de ces vices, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] ne démontrent pas en quoi ces vices rendent impropres à leur usage les biens immobiliers qu’ils ont acquis ou bien de quelle façon ils en diminuent gravement l’usage. En conséquence aucune garantie ne leur est due à ce titre par le vendeur.

Dégradation de la structure du plancher haut du sous-sol

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que, au moment de la vente, le plancher haut des caves était dans un état de dégradation avancé. 

Au regard des investigations techniques devant être réalisées pour mettre à jour cette dégradation structurelle, ce désordre était bien caché au moment de la vente. La solidité de la structure d’un bien immobilier est indispensable pour l’occupation sans risque d’un bien. Dans ces conditions, il est certain que la dégradation du plancher haut du sous-sol diminue l’usage des biens acquis destinés à être habités et que Mme [V] [Q] et M. [F] [B] aurait donné un moindre prix s'ils avaient connu ce vice.

Problèmes d’étanchéité de la courette arrière

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que la courette arrière vendue est dépourvue d’étanchéité. Au regard des investigations techniques devant être réalisées pour déterminer l’existence ou non d’un système d’étanchéité, cette absence d’étanchéité était bien cachée au moment de la vente. Cette terrasse couvre des parties de l’immeuble enterrées (notamment la cave acquise) et jouxte l’appartement acquis. Son étanchéité est donc indispensable. Dans ces conditions, il est certain que le risque d’infiltrations causé par cette absence d’étanchéité diminue l’usage des biens acquis destinés à être habités et que Mme [V] [Q] et M. [F] [B] auraient donné un moindre prix s'ils avaient connu ce vice.

Il est stipulé dans l’acte authentique de vente du 4 juillet 2022 que M. [F] [B] et Mme [V] [Q] prennent les biens vendus dans l’état dans lesquels ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. 

Toutefois, s’agissant des vices cachés, il est bien stipulé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction (sauf si l’acquéreur a également cette qualité) ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices étaient en réalité connus du vendeur.

Il n’est pas contesté que la société en nom collectif SNC 26 KLEBER a vendu les biens immobiliers à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] en qualité de marchand de biens. 
Elle a donc la qualité de professionnel de l’immobilier dans le cadre de cette vente. 

Dans ces conditions, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER est tenue de la garantie des vices cachés envers M. [F] [B] et Mme [V] [Q] pour les vices cachés suivants affectant les biens : dégradation du plancher haut du sous-sol et problèmes d’étanchéité de la courette arrière.

3.2. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes. 

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard des victimes des dommages qui leur seraient causés du fait de l'immeuble dont il doit assurer la conservation. Cette responsabilité du fait de l’immeuble est présumée, indépendante de toute notion de faute de la part du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de cette responsabilité spéciale qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage. 

La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de l’immeuble est sanctionnée selon le droit commun. Il peut être condamné à réparer les préjudices subis par la victime, à exécuter les travaux de réparation, voire à rembourser la victime qui aurait avancé le coût de leur réparation. Il peut ensuite exercer les actions récursoires dont il dispose.

Outre qu'il doit supporter les frais de remise en état tant des parties communes à l'origine des dommages que des parties privatives ayant subi des dégradations, le syndicat doit prendre en charge la réparation des préjudices supplémentaires générés par les incidents mettant en cause sa responsabilité et notamment la privation de jouissance des locaux ou la perte de loyers.

La réparation du préjudice devant être intégrale, le syndicat doit verser une indemnité compensant d'une part les dommages causés aux parties privatives d'un lot en raison de la dégradation du gros-œuvre de l'immeuble, d'autre part le préjudice supplémentaire supporté par le copropriétaire du fait du retard dans l'exécution des travaux de réfection incombant au syndicat.

En l’espèce, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] recherchent également la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les désordres susvisés qu’ils estiment subir au sein de leur lot. 

Il ressort du règlement de copropriété que le sol, les terrasses et balcons sont des parties communes de l’immeuble et que constituent notamment des parties communes spéciales du bâtiment B de l’immeuble : les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non, le gros œuvre du plancher à l’intérieur des lots, les enduits de façades et les canalisations.
Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que :
- les dégradations du mur du salon donnant sur la courette arrière ont été causées par le défaut d’étanchéité de la courette et ont donc comme origine des parties communes de l’immeuble. 
- les dégradations des murs et du plafond de la cave ont été causées par le défaut d’étanchéité de la courette, la fuite d’une canalisation et des remontées capillaires du sol. Ces désordres ont donc comme origine des parties communes de l’immeuble. 

S’agissant des autres désordres dénoncés, s’ils affectent des parties communes de l’immeuble, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] ne démontrent pas qu’ils ont causé des dommages au sein de leur lot.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité envers M. [F] [B] et Mme [V] [Q] pour les désordres suivants : dégradations du mur du salon donnant sur la courette arrière et dégradations des murs et du plafond de la cave. 

3.3. Sur la réduction du prix de vente (action estimatoire) et sur le remboursement des frais occasionnés par la vente

En l'espèce, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] sollicitent la mise en œuvre de l’action estimatoire, en réduction du prix de vente, compte tenu des travaux à réaliser sur les parties communes de l’immeuble, pour remédier aux vices cachés garantis par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER.

Il ressort de l’appel de provisions du 24 juin 2024 que M. [F] [B] et Mme [V] [Q] doivent supporter le paiement de :
- la somme de 4.775,29 euros au titre de leur quote-part dans les travaux d’étanchéité des terrasses. Il ressort des devis SOGECOP que le montant total de ces travaux s’élève à 26.060,5 euros et que le montant des travaux concernant la terrasse affectée du vice caché garanti correspond au devis de 15.536,17 euros. En conséquence, la somme à régler se rapportant à la terrasse affectée du vice caché garanti s’élève à 2.846,83 euros (4.775,29 euros x 15.536,17 euros / 26.060,5 euros).
- la somme de 2.482,20 euros au titre de leur quote-part dans les travaux de reprise de la structure du plancher haut de la cave. 

En conséquence, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER devra payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q], au titre de la diminution du prix de vente (action estimatoire), une somme égale à la valeur des travaux nécessaires à la réparation des vices cachés garantis affectant les parties communes des biens vendus, à savoir la somme de 5.329,03 euros. 

Par ailleurs, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] justifient avoir payé une provision sur frais d’acte de vente d’un montant de 24.300 euros. Ils ont payé le prix de 325.000 euros. Ils sont donc en droit d’obtenir le remboursement de la somme de 398,45 euros, à savoir 24.300 euros – 23.901,55 euros (24.300 euros x 319.670,97 euros (325.000 euros - 5.329,03 euros) / 325.000 euros).

En conséquence, la société en nom collectif SNC [Adresse 9] devra payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q], au titre du remboursement des frais occasionnés par la vente, la somme de 398,45 euros. 

3.4. Sur les préjudices

Chaque responsable d'un même dommage doit être condamné in solidum envers la victime à le 
réparer en totalité (Cass, 1ère civ, 19 novembre 2009, n° 08-15.937 ; Cass, 3ème civ., 4 février 2016, n° 14-28.052).

Sur le préjudice matériel subi au titre des frais d’un logement de substitution

M. [F] [B] et Mme [V] [Q] ont légitimement reporté leur aménagement dans les biens acquis et la réalisation des travaux qu’ils devaient effectuer dans ces biens, en raison des problèmes structurels affectant le plancher haut de leur cave soutenant le rez-de-chaussée de leur appartement, ainsi que cela résulte du diagnostic structurel susvisé en date du 11 avril 2024 et d’attestations d’entrepreneurs en date des 19 et 25 novembre 2025, lesquels entrepreneurs avaient été sollicités en 2023 pour effectuer des travaux dans les biens. 

Dès lors, ils doivent être indemnisés des sommes qu’ils ont dû supporter pour le logement de substitution qu’ils ont été contraints de conserver dans l’attente de la réalisation des travaux de réfection du plancher haut de leur cave.

Ils expliquent que les travaux qu’ils avaient planifiés dans les biens immobiliers auraient dû être achevés pour juin 2023, qu’ils auraient dû habiter dans les biens à compter de juin 2023 et qu’ils doivent être indemnisés à compter de cette date jusqu’en novembre 2024. 

Il est rappelé que la réalisation des travaux de reprise du plancher haut de leur cave a été votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 avril 2024.

Les défendeurs ne démontrent pas que ces travaux ont été achevés avant fin novembre 2024.

M. [F] [B] et Mme [V] [Q] produisent des quittances de loyers d’un montant de 1.315,24 euros pour la période allant de juillet 2023 à avril 2024 (10 mois) et la quittance de loyer d’un montant de 1.274,88 euros pour juin 2023. Pour les mois de mai 2024 à novembre 2024, ils produisent des avis d’échéances de loyer (1.315,24 euros pour mai et juin 2024 et 1.357,06 euros pour juillet 2024 à novembre 2024). Ils ont donc dû supporter la somme totale de 23.843,06 euros au titre des loyers de leur logement de substitution pour la période allant de juin 2023 à novembre 2024, à savoir 1.274,88 euros + 15.782,88 (1.315,24 euros x 12) + 6.785,30 (1.357,06 euros x 5). 

Ils démontrent également qu’ils ont assuré les biens loués par la compagnie AXA moyennant une cotisation de 267,60 euros TTC pour la période de juillet 2023 à juin 2024 et moyennant une cotisation de 298,92 euros TTC pour la période de juillet 2024 à juin 2025. Ils ont donc dû supporter la somme totale de 392,15 euros au titre des cotisations d’assurance habitation portant sur leur logement de substitution pour la période allant de juillet 2023 à novembre 2024, à savoir 267,60 euros + 298,92 euros x 5/12.

En conséquence, M. [F] [B] et Mme [V] [Q] seront indemnisés à hauteur de la somme globale de 24.235,21 euros au titre du préjudice matériel lié aux frais d’un logement de substitution.

Sur le préjudice matériel subi par M. [F] [B] et Mme [V] [Q] au titre de diagnostic et expertise effectués sur les biens

M. [F] [B] et Mme [V] [Q] communiquent deux factures de 930 euros au nom de la société A-BIME pour l’établissement du diagnostic structurel de la cave en date du 12 mars 2024. Les deux factures ayant le même objet ; une seule de ces factures sera prise en compte. 

Par ailleurs, ils communiquent une facture de la société SCORE EXPERTISE d’un montant de 
590 euros pour l’établissement du rapport en date du 28 juillet 2025 relatif à l’humidité dans la cave. 

L’établissement de ces rapports s’étant avéré nécessaire afin de permettre à M. [F] [B] 
et Mme [V] [Q] de faire constater les désordres objets de la présente procédure, d’en 
déterminer les causes et l’étendue, ils seront indemnisés à hauteur de la somme globale de 1.520 euros au titre des frais occasionnés pour l’établissement des diagnostics relatifs aux désordres.

Sur le préjudice moral

Il résulte des éléments du dossier, que la nécessité pour M. [F] [B] et Mme [V] [Q] de s'engager dans une procédure judiciaire et tous les tracas s'y attachant, pour faire reconnaître leur droit à indemnisation, entraîne pour eux un préjudice moral réel, certain et qui sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 2.000 euros chacun, soit 4.000 euros au total.

3.5. Sur la garantie des assureurs 

Conformément à l'article L. 124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l'assureur peut, selon l'article L. 112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu'il aurait pu opposer à son assuré.

L’article L. 113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur :
- sauf exclusion conventionnelle - à la condition qu'elle soit formelle (claire et ne laissant aucune place à l'interprétation), limitée (ne vidant pas la garantie accordée de toute substance) et rédigée en caractères très apparents au sens de l'article L112-4 du même code - ; 
- sauf exclusion légale en cas de faute intentionnelle - lorsque l'assuré a voulu le dommage tel qu'il s'est réalisé - ou dolosive de l'assuré - lorsque l'assuré adopte délibérément un comportement dont il ne peut ignorer qu'il rend inéluctable la réalisation du risque assuré.

La faute intentionnelle suppose que l'assuré a voulu le dommage tel qu'il s'est réalisé (Civ. 2e, 23 sept. 2004: V. note 89). Il n'a pas simplement voulu l'action génératrice du dommage, il a également voulu l'intégralité du dommage causé (Civ. 2e, 9 juill. 1997: V. note 89). Une double preuve doit donc être rapportée pour exclure la garantie. 

La faute dolosive s'entend d'un acte délibéré de l'assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageable. L'absence de garantie est, par ailleurs, justifiée par la disparition du caractère aléatoire du contrat d'assurance.

La conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables d'un acte délibéré «ne se confond pas avec la conscience du risque d'occasionner le dommage» (Civ. 2e, 6 juill. 2023). 

Comme toute exclusion de garantie, il appartient à l'assureur de démontrer l'existence d'une faute intentionnelle ou dolosive (Civ. 1re, 15 janv. 1991).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil (1315 ancien) disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Lorsque le bénéfice du contrat qui a été souscrit auprès d'un assureur de responsabilité est invoqué, non par l'assuré, mais par un tiers, victime du dommage, celui-ci peut rapporter la preuve de l’existence du contrat par tous moyens (voir en ce sens : Cass. 1re civ., 17 juill. 1996, no 94-16.796), et il incombe à l’assureur de démontrer, en versant le contrat aux débats, quelle est l'étendue de sa garantie pour le sinistre objet du litige (voir en ce sens : Cass. 2e civ., 14 oct. 2021, n° 20-14.684). 

C'est également à l'assureur de démontrer l'existence des clauses dont il se prévaut pour refuser sa garantie (clause de limitation de garantie, clause de déchéance, clause d'exclusion ).

Sur la garantie de la société anonyme AXA FRANCE IARD 

En l’espèce, il ressort de l’avis d’échéance de cotisation en date du 23 janvier 2025 communiqué par les demandeurs que l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] est assuré auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD au titre d’un contrat Multirisque Immeuble n°10394482004/116/197.

Toutefois, ni les demandeurs, ni le syndicat des copropriétaires ne produisent d’éléments complémentaires permettant de démontrer la nature des risques couverts par ce contrat d’assurance.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que la société anonyme AXA FRANCE IARD doit une quelconque garantie à son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1], au titre des désordres objets du présent litige.

En conséquence, les demandes en paiement formées par M. [F] [B] et Mme [V] [Q] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD seront rejetées. 

Sur la garantie de la société anonyme [I] 

La société en nom collectif SNC 26 [Adresse 6] a souscrit, dans le cadre de son activité de marchand de biens, une assurance responsabilité professionnelle auprès de la société anonyme [I], portant le n°RC1908399.

Sont notamment versés aux débats le bulletin de souscription de l’assurance en date du 11 juillet 2022 et le bulletin de re-souscription en date du 4 juillet 2023 signés par les parties, ainsi que les conditions particulières signées, les conditions générales et les conventions spéciales relatives aux dispositions communes à la responsabilité civile professionnelle de l’immobilier, mentionnant en bas de page le numéro de la police du contrat d’assurance. 

Il en ressort que les garanties du contrat s’appliquent à l’activité de marchand de biens et que la responsabilité civile professionnelle de l’assuré est garantie pour tous dommages matériels et immatériels avec une franchise de 10% par sinistre (minimum 500 euros ; maximum 2.000 euros). 

Contrairement à ce qu’affirme l’assureur, les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer que, lors de la vente au profit de M. [F] [B] et de Mme [V] [Q], la société en nom collectif SNC 26 KLEBER avait connaissance du défaut d’étanchéité de la courette arrière de l’immeuble et des désordres structurels affectant le plancher haut de la cave du bien vendu.

En conséquence, il n’y a pas lieu de considérer que le contrat d’assurance souscrit auprès de la société anonyme [I] est inapplicable en l’espèce en raison d’une faute intentionnelle ou dolosive de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER en application des dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances.

En revanche, il est stipulé en page 10 des conventions spéciales relatives aux dispositions communes à la responsabilité civile professionnelle de l’immobilier applicables au contrat que le prix de vente ou la partie de prix de vente que l’assuré doit restituer est exclu pour toutes les garanties du contrat. Cette stipulation figure en gras et en majuscule. 

En conséquence, la société anonyme [I] ne doit aucune garantie à son assuré au titre de 
la restitution d’une partie du prix de vente et des frais de la vente en application de l’action estimatoire diligentée par M. [F] [B] et Mme [V] [Q] à l’encontre de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER.

Par ailleurs, contrairement à ce que l’assureur indique dans ses écritures, aucune définition des préjudices immatériels n’est stipulée en page 4 des conventions spéciales relatives aux dispositions communes à la responsabilité civile professionnelle de l’immobilier. 

Il est ici précisé que les conventions spéciales relatives aux dispositions communes à la responsabilité civile « Exploitation », transmises par l’assureur, ne sont pas applicables au présent litige pour lequel seule la garantie responsabilité civile professionnelle de l’assuré est mise en cause. 

La société anonyme [I] ne démontre pas que les stipulations contractuelles de l’assurance professionnelle souscrite par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER en qualité de marchand de bien contiennent une définition restrictive des préjudices matériels et/ou immatérielles indemnisables. 

Dans ces conditions, la société anonyme [I] doit bien sa garantie à son assuré, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, au titre des préjudices matériels et immatériels susvisés indemnisés aux termes du présent jugement, dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance. 

*****

En conséquence : 

- la société en nom collectif SNC 26 KLEBER sera condamnée à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 5.329,03 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ; 

- la société en nom collectif SNC 26 KLEBER sera condamnée à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 398,45 euros au titre de la restitution d’une partie des frais occasionnés par la vente ; 

- la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, seront condamnés in solidum à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme globale de 24.235,21 euros au titre des frais occasionnés par leur logement de substitution ; 

- la société en nom collectif SNC 26 [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, seront condamnés in solidum à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme globale de 1.520 euros au titre des frais occasionnés pour l’établissement des diagnostics relatifs aux désordres ; 

- la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, seront condamnés in solidum à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral ; 

******

3.6. Sur les appels en garantie

Une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables d’un dommage ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, ou de l'article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En matière d'assurance, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie et à l'assureur qui invoque une clause d'exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion .

S'agissant de la preuve du contenu du contrat d'assurance, la charge de la preuve pèse sur l'assuré pour ce qui a trait à l'étendue de la garantie (nature du risque, durée du contrat, conditions et objet de la garantie ...).

Le fait pour un assuré d'apporter la preuve de l'existence du contrat ne le dispense pas de l'obligation d'apporter également la preuve littérale et suffisante du contenu de celui-ci.

Il convient de rechercher si l'assuré démontre le périmètre contractuel de la garantie laquelle délimitait son droit à indemnisation au titre de cette assurance, et que le sinistre correspond à la définition contractuelle du risque couvert.

Sur les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et par la société anonyme [I] à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD 

En l’espèce, il est établi que l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] est assuré auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD au titre d’un contrat Multirisque Immeuble n°10394482004/116/197.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit élément permettant de démontrer la nature des risques couverts par ce contrat d’assurance.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que la société anonyme AXA FRANCE IARD doit une quelconque garantie à son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1], au titre des désordres objets du présent litige.

En conséquence, les appels en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et par la société anonyme [I] à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD seront rejetés. 

Sur l’appel en garantie formé par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER à l’encontre de son assureur la société anonyme [I] 

En l’espèce, comme il a été dit ci-dessus, les garanties de la société anonyme [I] sont mobilisables à l’effet de garantir le paiement des sommes dues par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER au titre des préjudices matériels et immatériels susvisés indemnisés aux termes du présent jugement. 

Dans ces conditions, la société anonyme [I] doit bien sa garantie à son assuré, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, au titre des préjudices matériels et immatériels susvisés indemnisés aux termes du présent jugement, dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance et elle sera donc condamnée à garantir intégralement son assuré à ce titre. 

4. Sur les demandes principales en paiement de M. [T] [P] 

4.1. Sur la garantie de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER contre les vices cachés

Aux termes des articles 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes des articles 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes des articles 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel (CC, Civ. 2, 30 mars 2000, n°98-15.286). Tenue de les connaître, il ne peut donc se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance sa garantie pour vice cachés (Civ. 3e, 3 janvier 1984, n°81-14.326).

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

Le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales (V. Cass. 3e civ., 8 févr. 2012, n° 10-27.250 : l'acquéreur profane, en ne visitant qu'une partie de l'immeuble, n'avait pas accompli les diligences minimales que doit effectuer tout acquéreur).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

Aux termes des articles 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1645 du code civil s’applique au vendeur professionnel, comme au fabricant, tenus de connaître des vices affectant la chose vendue (CC, Civ. 1ère, 19 janvier 1965, n°61-10.952).

Aux termes des articles 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Les frais occasionnés par la vente s’entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat (Cc, Civ 1ère, 16 juillet 1998, n°96-12.871). 

En l’espèce, M. [T] [P] soutient que les vices suivants qu’il dénonce étaient tous antérieurs à la vente du 4 juillet 2022 mais qu’ils se sont révélés postérieurement à celle-ci. 

Il n’est pas contesté que M. [T] [P] a fait rénover son appartement postérieurement à la vente. 

Averti par son locataire, le 20 décembre 2022, soit moins de 6 mois après la vente, M. [T] [P] a effectué auprès de son assureur une déclaration de sinistre faisant état d’importantes moisissures et de zones de cloques sur les murs de son appartement. 

S’agissant de la constatation et de la détermination de l’origine de ces vices, les parties versent notamment aux débats un compte-rendu d’intervention établi par la société CP étoile en date du 12 avril 2023, un compte-rendu de visite de l’architecte de l’immeuble du 2 août 2023, le devis de la société Gratte Ciel en date du 12 juin 2023, un rapport de localisation de fuites en date du 23 janvier 2023 établi par la société Alfa, les devis de la société SOGECOP en date des 26 juillet 2023, 12 mars 2024, 11 mars 2024 et 12 mars 2024 joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2024 et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 12 avril 2024.

S’agissant des vices dénoncés affectant les parties privatives acquises par M. [T] [P], il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats :

- la présence de traces d’humidité sur le mur au bas de la fenêtre de la cuisine (moisissures et peintures craquelées). 

La société Alfa dans son rapport sur la localisation des fuites n’a pas été en mesure de déterminer l’origine des infiltrations. 

La société CP étoile indique dans son rapport que ce dégât provient d’une mauvaise étanchéité au pourtour côté extérieur, selon le constat du dépanneur.

Le devis de la société Gratte Ciel en date du 12 juin 2023 est établi sur la base des constatations de la société CP étoile du 12 avril 2023.

Toutefois, dans son rapport, l’architecte conclut à la nécessité d’effectuer des recherches 
complémentaires pour déterminer l’origine des désordres dans la cuisine. Il ne fait état que de possibles migrations d’humidité et pénétrations d’eau au niveau des calfeutrement en pourtour de la menuiserie extérieure.

Ainsi, l’origine de ces traces d’humidité n’est donc pas déterminée avec certitude, au moyen d’éléments de preuve suffisamment probants et se corroborant. 

- la présence de traces d’humidité sur le mur de la chambre (moisissures et peintures craquelées). 

La société Alfa dans son rapport sur la localisation des fuites n’a pas été en mesure de déterminer l’origine des infiltrations. 

La société CP étoile indique dans son rapport que ce désordre peut provenir de plusieurs causes (parties privatives ou parties communes).

Le devis de la société Gratte Ciel en date du 12 juin 2023 est établi sur la base des constatations de la société CP étoile du 12 avril 2023.

L’architecte indique dans son rapport « pour ce qui concerne la pièce sur la façade arrière, nous signalons que le calfeutrement au droit de la jonction mitoyenne derrière la descente EP devra nécessairement être repris ». Il est précisé en page 3 que « au niveau de la zone située en jonction derrière la descente EP au 1er étage, nous signalons des dégradations du contact avec défauts de calfeutrement et possibilité d’infiltration d’eau ». Il signale également que le contrôle du pignon en continuité devra être effectué en surplomb de la parcelle mitoyenne pour s’assurer de l’impossibilité d’infiltrations d’eau. Il est également fait état de fissurations en façade. Toutefois, l’architecte ne détermine pas dans son rapport l’origine précise des désordres apparus dans la chambre et n’établit pas un lien de causalité direct et certain entre l’humidité subi dans l’appartement et les désordres relevés en façade. 

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2024 que les copropriétaires de l’immeuble ont déduit du rapport de l’architecte que les infiltrations au niveau de la chambre du logement de M. [T] [P] provenaient de l’état d’usure avancée du mur donnant sur la copropriété voisine. 

Toutefois, en dépit de la position prise par les copropriétaires sur l’origine des désordres affectant la chambre de l’appartement de M. [T] [P], le Tribunal considère que les pièces versées aux débats ne constituent pas des éléments de preuve suffisamment probants et se corroborant, permettant de déterminer avec certitude l’origine des traces d’humidité apparus dans la chambre. 

En l’absence de production d’éléments probants permettant de déterminer l’origine des vices dénoncés par M. [T] [P], il est impossible de déterminer si ces vices causant l’humidité dans l’appartement préexistaient au moment de la vente des biens immobiliers.

Dans ces conditions, M. [T] [P] ne démontre pas que les vices qu’il dénonce portant sur les parties privatives étaient antérieurs à la vente.

En conséquence, la société en nom collectif SNC [Adresse 9] ne sera pas tenue de la garantie des vices cachés dénoncés par M. [T] [P] et portant sur les parties privatives acquises.

S’agissant des vices dénoncés affectant les parties communes de l’immeuble dont dépend le lot acquis par M. [T] [P]
M. [T] [P] considère que le vendeur doit également le garantir pour les vices cachés affectant les parties communes de l’immeuble et ayant fait l’objet des travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 12 avril 2024, à savoir :
- défaut d’étanchéité des deux terrasses du rez-de-chaussée et de la terrasse accessible du premier étage, 
- désordres relatifs aux gouttières et fissures du mur mitoyen, 
- désordres relatifs à la structure au niveau du sous-sol du logement de Mr [B] suite au dégât des eaux.

S’agissant de ces vices, M. [T] [P] ne démontre pas en quoi ces vices rendent impropres à leur usage les biens immobiliers qu’il a acquis ou bien de quel façon ils en diminuent gravement l’usage ; étant ici rappelé que le Tribunal considère qu’il n’est pas démontré que les désordres affectant les parties privatives acquises par M. [T] [P] proviennent des désordres relatifs aux gouttières et fissures du mur mitoyen.

En conséquence, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER ne sera pas tenue de la garantie des vices cachés dénoncés par M. [T] [P] et portant sur les parties communes.

Dans ces conditions, toutes les demandes en paiement dirigées par M. [T] [P] à l’encontre de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER seront rejetées. 

4.2. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes. 

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard des victimes des dommages qui leur seraient causés du fait de l'immeuble dont il doit assurer la conservation. Cette responsabilité du fait de l’immeuble est présumée, indépendante de toute notion de faute de la part du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de cette responsabilité spéciale qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage. 

La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de l’immeuble est sanctionnée selon le droit commun. Il peut être condamné à réparer les préjudices subis par la victime, à exécuter les travaux de réparation, voire à rembourser la victime qui aurait avancé le coût de leur réparation. Il peut ensuite exercer les actions récursoires dont il dispose.

Outre qu'il doit supporter les frais de remise en état tant des parties communes à l'origine des dommages que des parties privatives ayant subi des dégradations, le syndicat doit prendre en charge la réparation des préjudices supplémentaires générés par les incidents mettant en cause sa responsabilité et notamment la privation de jouissance des locaux ou la perte de loyers.

La réparation du préjudice devant être intégrale, le syndicat doit verser une indemnité 
compensant d'une part les dommages causés aux parties privatives d'un lot en raison de la dégradation du gros-œuvre de l'immeuble, d'autre part le préjudice supplémentaire supporté parle copropriétaire du fait du retard dans l'exécution des travaux de réfection incombant au syndicat.

En l’espèce, M. [T] [P] recherche également la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les désordres susvisés qu’il estime subir au sein de son lot. 

Il ressort du règlement de copropriété que le sol, les terrasses et balcons sont des parties communes de l’immeuble et que constituent notamment des parties communes spéciales du bâtiment B de l’immeuble : les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non, le gros œuvre du plancher à l’intérieur des lots, les enduits de façades et les canalisations. 

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2024 que les copropriétaires de l’immeuble déduisent du rapport de l’architecte du 2 août 2023 que les infiltrations au niveau de la chambre du logement de M. [T] [P] proviennent de l’état d’usure avancée du mur donnant sur la copropriété voisine. 

La réalisation des travaux de reprise des gouttières et fissures du mur mitoyen a d’ailleurs été décidée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 avril 2024.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a reconnu que les désordres affectant la chambre de l’appartement de M. [T] [P] trouvent leur origine dans une partie commune de l’immeuble.

S’agissant des désordres affectant le mur de la cuisine de l’appartement de M. [T] [P], en l’absence de détermination de l’origine de ces désordres, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, il n’est pas possible de conclure que ces désordres ont été causés par des parties communes de l’immeuble. 

Dans ces conditions, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à l’égard de M. [T] [P] pour les désordres affectant la chambre de son appartement. 

4.3. Sur les préjudices

Chaque responsable d'un même dommage doit être condamné in solidum envers la victime à le réparer en totalité (Cass, 1ère civ, 19 novembre 2009, n° 08-15.937 ; Cass, 3ème civ, 4 février 2016, n° 14-28.052).

La perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, est réparée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. 

La chance étant par nature aléatoire, la réparation de sa perte doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée. L'indemnisation doit donc prendre en compte l'aléa, d'une manière plus ou moins importante selon les chances de succès qu'avait la victime. Les dommages-intérêts ne doivent donc représenter qu'une fraction, plus ou moins importante selon la probabilité, de l'avantage espéré.

Sur le préjudice matériel lié au paiement des charges de copropriété

Au moment du dégât des eaux, le bien immobilier était loué à M. [O] [X] suivant contrat de location du 19 octobre 2022.

Ce locataire a donné congé le 19 décembre 2022 suite au dégât des eaux. 
M. [T] [P] n’a donc pas été en mesure de percevoir le remboursement par son locataire des charges de copropriété récupérables, en raison de l’impossibilité de maintenir un locataire en place ou bien de relouer les lieux suite au dégât des eaux affectant le mur de la chambre de l’appartement. 

Il demande à être indemnisé pour l’année 2023 et pour les mois allant de janvier 2024 à octobre 2024, soit la somme totale de 375,96 euros. 

Il est rappelé que la réalisation des travaux de reprise des gouttières et fissures du mur mitoyen a été votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 avril 2024.

Les défendeurs ne démontrent pas que ces travaux ont été achevés avant octobre 2024. 

Il ressort des pièces versées aux débats que :
- le montant des charges générales de l’immeuble pour l’année 2023 s’est élevé à 22.314,71 euros dont 4.572,07 euros de charges récupérables, soit une quote-part de 233,17 euros de charges récupérables pour M. [T] [P] détenant 51/1000èmes des parties communes générales. 
- le montant des charges générales de l’immeuble pour l’année 2024 s’est élevé à 14.973,23 euros dont 3.359,79 euros de charges récupérables, soit une quote-part de 171,35 euros de charges récupérables pour M. [T] [P] détenant 51/1000èmes des parties communes générales, ramenée à la somme de 142,79 euros, pour la période de janvier à octobre 2024 comme demandé par M. [T] [P].

Rien ne permet d’affirmer que l’appartement aurait été immédiatement reloué après le départ de M. [O] [X] et la réalisation des travaux de réparation, de sorte que le préjudice subi par M. [T] [P] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de pouvoir louer son bien en raison des dommages ayant affecté la chambre de son appartement.

Ainsi, la perte de chance subie par M. [T] [P] sera raisonnablement évaluée à 90%, compte tenu de la localisation du bien et de la tension locative en région parisienne. 

Dans ces conditions, il convient de l’indemniser au titre de la perte de chance, évaluée à 90%, d’avoir perçu le montant des charges de copropriété récupérables de son locataire, entre le 1er janvier 2023 et le 31 octobre 2024, soit la somme de 338,36 euros (375,96 euros x 90%). 

Sur le préjudice moral

Il résulte des éléments du dossier, que la nécessité pour M. [T] [P] de s'engager dans une procédure judiciaire et tous les tracas s'y attachant, pour faire reconnaître son droit à indemnisation, entraîne pour lui un préjudice moral réel, certain et qui sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 2.000 euros.

4.4. Sur la garantie des assureurs 

Conformément à l'article L. 124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l'assureur peut, selon l'article L. 112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu'il aurait pu opposer à son assuré.

L’article L. 113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur :
- sauf exclusion conventionnelle - à la condition qu'elle soit formelle (claire et ne laissant aucune place à l'interprétation), limitée (ne vidant pas la garantie accordée de toute substance) et rédigée en caractères très apparents au sens de l'article L112-4 du même code - ; 
- sauf exclusion légale en cas de faute intentionnelle - lorsque l'assuré a voulu le dommage tel qu'il s'est réalisé - ou dolosive de l'assuré - lorsque l'assuré adopte délibérément un comportement dont il ne peut ignorer qu'il rend inéluctable la réalisation du risque assuré.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil (1315 ancien) disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Lorsque le bénéfice du contrat qui a été souscrit auprès d'un assureur de responsabilité est invoqué, non par l'assuré, mais par un tiers, victime du dommage, celui-ci peut rapporter la preuve de l’existence du contrat par tous moyens (voir en ce sens : Cass. 1re civ., 17 juill. 1996, no 94-16.796), et il incombe à l’assureur de démontrer, en versant le contrat aux débats, quelle est l'étendue de sa garantie pour le sinistre objet du litige (voir en ce sens : Cass. 2e civ., 14 oct. 2021, n° 20-14.684). 

C'est également à l'assureur de démontrer l'existence des clauses dont il se prévaut pour refuser sa garantie (clause de limitation de garantie, clause de déchéance, clause d'exclusion ).

S’agissant de la garantie de la société anonyme AXA FRANCE IARD 

En l’espèce, il ressort de l’avis d’échéance de cotisation en date du 23 janvier 2025 communiqué par les demandeurs que l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] est assuré auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD au titre d’un contrat Multirisque Immeuble n°10394482004/116/197.

Toutefois, ni les demandeurs, ni le syndicat des copropriétaires ne produisent d’éléments complémentaires permettant de démontrer la nature des risques couverts par ce contrat d’assurance.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que la société anonyme AXA FRANCE IARD doit une quelconque garantie à son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1], au titre des désordres objets du présent litige.

En conséquence, les demandes en paiement formées par M. [T] [P] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD seront rejetées. 

S’agissant de la garantie de la société anonyme [I] 

En l’espèce, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER n’est pas tenue de la garantie des vices cachés à l’égard de M. [T] [P]. Dans ces conditions, ce dernier est mal fondé à solliciter la garantie de son assureur responsabilité civile professionnelle en vertu de l’action directe. 

En conséquence, M. [T] [P] sera débouté de ses demandes en paiement à l’encontre de la société anonyme [I]. 

*****
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] sera condamné à payer à M. [T] [P] :
- la somme de 338,36 euros au titre du préjudice matériel lié au paiement des charges de copropriété ; 
- la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral.

*****
4.5. Sur les appels en garantie

Une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables d’un dommage ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, ou de l'article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En matière d'assurance, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie et à l'assureur qui invoque une clause d'exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion .

S'agissant de la preuve du contenu du contrat d'assurance, la charge de la preuve pèse sur l'assuré pour ce qui a trait à l'étendue de la garantie (nature du risque, durée du contrat, conditions et objet de la garantie ...).

Le fait pour un assuré d'apporter la preuve de l'existence du contrat ne le dispense pas de l'obligation d'apporter également la preuve littérale et suffisante du contenu de celui-ci.

Il convient de rechercher si l'assuré démontre le périmètre contractuel de la garantie laquelle délimitait son droit à indemnisation au titre de cette assurance, et que le sinistre correspond à la définition contractuelle du risque couvert.

Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à l’encontre de son assureur la société anonyme AXA FRANCE IARD 

En l’espèce, il est établi que l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] est assuré auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD au titre d’un contrat Multirisque Immeuble n°10394482004/116/197.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit élément permettant de démontrer la nature des risques couverts par ce contrat d’assurance.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que la société anonyme AXA FRANCE IARD doit une quelconque garantie à son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1], au titre des désordres objets du présent litige.

En conséquence, l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD sera rejeté. 

Sur l’appel en garantie formé par la société en nom collectif SNC 26 KLEBER à l’encontre de son assureur la société anonyme [I] 




En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et au bénéfice de M. [T] [P], l’appel en garantie formé par ladite société à 
l’encontre de son assureur n’a plus d’objet.

Sur l’appel en garantie formé par la société anonyme [I] à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD 

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de la société anonyme [I] et au bénéfice de M. [T] [P], l’appel en garantie formé par ladite société à l’encontre de l’assureur de l’immeuble n’a plus d’objet.

5. Sur les autres demandes 
Il entre dans l'office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n'y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur la dispense de participation aux frais de procédure et au montant des condamnations qui seraient prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires 

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. 

En l’espèce, eu égard à la solution du litige il y a lieu de prononcer cette dispense des frais de procédure (dépens et article 700) au bénéfice de M. [F] [B], Mme [V] [Q] et M. [T] [P]. 

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l'espèce, la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l'équité commande de condamner in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à M. [F] [B] et Mme [V] [Q], la somme de 2.500 euros.

Par ailleurs, faute de justificatifs, l'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à M. [T] [P] la somme de 2.500 euros. 

Il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Ecarte des débats les conclusions de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER notifiées par RPVA le 16 décembre 2025 ; 

S’agissant de M. [F] [B] et de Mme [V] [Q] 

Condamne la société en nom collectif SNC 26 KLEBER à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 5.329,03 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ; 

Condamne la société en nom collectif SNC 26 KLEBER à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 398,45 euros au titre de la restitution d’une partie des frais occasionnés par la vente ; 

Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme globale de 24.235,21 euros au titre des frais occasionnés par leur logement de substitution ;
 
Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme globale de 1.520 euros au titre des frais occasionnés pour l’établissement des diagnostics relatifs aux désordres ; 

Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I], prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER et dans la limite des franchises stipulées au contrat d’assurance, à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral ; 

Déboute M. [F] [B] et Mme [V] [Q] de leurs demandes en paiement formées à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD ; 

Condamne la société anonyme [I] à garantir intégralement la société en nom collectif SNC 26 KLEBER des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de M. [F] [B] et de Mme [V] [Q] ; 

Rejette l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD ;

Rejette l’appel en garantie formé par la société anonyme [I] à l’encontre la société anonyme AXA FRANCE IARD ;

S’agissant de M. [T] [P] 

Déboute M. [T] [P] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de la société en nom collectif SNC 26 KLEBER ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à payer à M. [T] [P] la somme de 338,36 euros au titre du préjudice matériel lié au paiement des charges de copropriété ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à payer à M. [T] [P] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ; 

Déboute M. [T] [P] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de la société anonyme AXA FRANCE IARD ; 

Déboute M. [T] [P] de ses demandes en paiement formées à l’encontre de la société anonyme [I] ; 

Rejette l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] à l’encontre la société anonyme AXA 
FRANCE IARD ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) 

[Adresse 1] à payer à M. [T] [P] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du 
code de procédure civile ; 

Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des 
copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I] à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [Q] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute toutes les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société en nom collectif SNC 26 KLEBER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]) [Adresse 1] et la société anonyme [I] aux entiers dépens ; 

Autorise ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ; 

Dispense des frais de procédure (dépens et article 700) M. [F] [B], Mme [V] [Q] et M. [T] [P] en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et Dit n'y avoir lieu à l'écarter ;

Déboute les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions. 


La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances L113-1, code des assurances L112-6, code de procedure civile 781, code civil 1642, code de procedure civile 63, code de procedure civile 66, code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1643, code des assurances L112-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

20 août 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/07726
en commun : code des assurances L113-1, code des assurances L112-6, code civil 1642, code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1643
29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/04196
en commun : code des assurances L112-6, code de procedure civile 63, code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1643
5 août 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/02511
en commun : code des assurances L112-6, code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code des assurances L112-4
27 août 2026 · Tribunal judiciaire de Metz · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/00382
en commun : code des assurances L112-6, code civil 1642, code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645
2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/01023
en commun : code des assurances L112-6, code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1643
3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/04606
en commun : code civil 1642, code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1643
10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/09511
en commun : code civil 1642, code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1643
10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Évry · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02357
en commun : code civil 1642, code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1643

Mise à jour de la source le 2026-06-25T18:50:54.512Z.