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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Évry, 1ère Chambre A, 10 juillet 2026, n° 25/02357

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 20 avril 2022, M. [N] [E] et Mme [I] [G] ont acquis de Mme [Y] [L] et de M. [K] [D] une maison d’habitation située à [Localité 5] (Essonne) moyennant un prix de 344 500 euros, hors frais de notaire.
Aux termes de l’acte de vente, conformément à ce dont les parties étaient convenues lors de la signature de la promesse le 7 janvier précédent, il était indiqué que le parquet de l’étage du pavillon avait été totalement refait.
Etaient en outre annexées deux factures d’une même entreprise, correspondant, pour la première, à la pose du parquet et, pour la seconde, au remplacement de 21 poutres porteuses et au traitement fongicide et insecticide des poutres du couloir et des fenêtres côté jardin.
L’acte stipulait, au bénéfice des vendeurs, une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.
Se plaignant de ce que, moins de deux mois après la vente, le 4 juin 2022, de très importantes infiltrations au niveau de la toiture auraient entraîné un effondrement du plafond de la salle à manger et, par suite, la découverte de la grande fragilité des poutres de cette pièce, les vendeurs ont saisi le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire.
Par ordonnance du 10 janvier 2023, il a été fait droit à cette demande.
Par actes des 20 et 25 octobre 2023, M. [E] et Mme [G] ont assigné Mme [L] et M. [D] ainsi que la société BPCE Assurances IARD, leur assureur habitation, devant le tribunal judiciaire d’Evry.
L’expert a déposé son rapport définitif le 28 février 2025.
Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 15 octobre 2025, M. [E] et Mme [G], en leur nom propre et en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, [M] et [J] [E] [G], et, pour Mme [G] seule, de son fils, [A] [Z] [G], demandent au tribunal de :
« - RECEVOIR Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G] en leurs conclusions et les y dire bien fondés ; 
- RECEVOIR Monsieur [H] [Z] [G], Monsieur [M] [E] [G] et Monsieur [J] [E] [G] représenté par Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G], en leurs conclusions d’intervention volontaire et les y dire bien fondés ; 
- CONSTATER le désistement d’instance et d’action de Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G] à l’égard de la société BPCE ASSURANCES, prise ès-qualité d’assureur multirisques habitation ; SUR LES PRECISIONS A INDIQUER DANS LE JUGEMENT POUR LES BESOINS DE LA PUBLICITE FONCIERE : 
- PRECISER les informations suivantes dans le jugement, aux fins de publication de la décision auprès des services de la publicité foncière : 
o les vendeurs : ▪ Monsieur [K] [D], directeur de recherche, de nationalité française, né le 7 mai 1964 à [Localité 6], demeurant à [Localité 7], [Adresse 4] ; ▪ Madame [Y] [L], ingénieure de recherche, de nationalité française, née le 8 août 1966 à [Localité 4] (Brésil), demeurant à [Adresse 5] ; 
o les acquéreurs : ▪ Monsieur [N] [E], infirmier, de nationalité française, né le 1er novembre 1990 à [Localité 8], demeurant à [Adresse 6] ▪ Madame [I] [G], aide-soignante, de nationalité française, née le 3 septembre 1988 à [Localité 9], demeurant à [Adresse 7] 
o les références de la vente conclue en date du 20 avril 2022 au registre de publicité foncière étant les suivantes 
Vente [D]/[E] [G] Notaire [Adresse 8] 
Numéro : 100149304 Numéro répertoire : 137
Signature 20 avril 2022Dépôt au service de la publicité foncière télé@ctes 28 avril 2022 retour 17 octobre 2022 Publication 28 avril 2022 
I. SUR LA RESOLUTION DE LA VENTE AU TITRE DE LA GARANTIE DES VICES CACHÉS 
- PRONONCER la résolution de la vente conclue en date du 20 avril 2022 entre d’une part, Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L], et d’autre part, Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G], sur le fondement de la garantie des vices cachés ; 
- REMETTRE les parties dans l’état où elle se trouvaient avant la vente conclue en date du 20 avril 2022 ; 
II. SUR LA CONDAMNATION IN SOLIDUM DES VENDEURS A RESTITUTION DU PRIX DE VENTE ET A REPARATION DES PREJUDICES SUBIS PAR LES CONSORTS [E] 
En conséquence des développements qui précèdent : 
➢ Sur la restitution du prix de vente 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement de la somme de 344.500 € au titre de la restitution du prix de vente ; 
➢ Sur la réparation des préjudices 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G], des sommes de : 
o 42.001,95 € au titre des préjudices étant en lien direct avec la résolution de l’acte de vente (dont frais de notaire) ; 
o 163.519,10 € (33.310,10 € + 130.209 €) à titre d’indemnisation des coûts liés aux travaux d’embellissement ; 
o 121.500 € au titre du préjudice lié à la perte de chance d’obtention d’un prêt à un taux plus avantageux ; 
o 7.080 € au titre du préjudice lié au déménagement (Pièce n°54, rapport d’expertise) ; 
o 10.442 € TTC (9.142 € TTC + 1.300 € oublié par l’Expert judiciaire au titre des frais engagés par les demandeurs lors des opérations d’expertise ; 
o 2.500 € à Monsieur [N] [E] et 2.500 € à Madame [I] [G] au titre des préjudices moraux qu’ils ont subis ; 
o 2.500 € à chacun des enfants [E] [G], savoir Monsieur [H] [Z] [G], Monsieur [M] [E] [G] et Monsieur [J] [E] [G] au titre des préjudices moraux qu’ils ont subis ; 
Concernant le préjudice de jouissance : 
o DIRE que Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G] subissent un préjudice de jouissance de 728,18 € par mois, sur la période courant à compter du 15 février 2023 (Pièce n°54, rapport d’expertise) jusqu’à la date du jugement à intervenir, laquelle période sera augmentée de deux (2) mois en raison du temps nécessaire à la recherche d’un autre logement pour la famille [E] ; 
o CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G], de la somme à parfaire de 19.660,86 € (montant évalué à la date du 15 mars 2025 augmenté de deux (2) mois) laquelle somme devra être actualisée au jour de la décision à intervenir ; 
III. A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LA NULLITÉ DE LA VENTE SUR LE FONDEMENT DU DOL 
- PRONONCER la nullité de la vente conclue en date du 20 avril 2022 entre d’une part, Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L], et d’autre part, Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G], sur le fondement du dol ; 
- REMETTRE les parties dans l’état où elle se trouvaient avant la vente conclue en date du 20 avril 2022 ; En conséquence de ces dernières demandes : 
➢ Sur la restitution du prix de vente 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement de la somme de 344.500 € au titre de la restitution du prix de vente ; 
➢ Sur la réparation des préjudices 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G], des sommes de : 
o 42.001,95 € au titre des préjudices étant en lien direct avec la résolution de l’acte de vente (dont frais de notaire) ; 
o 163.519,10 € (33.310,10 € + 130.209 €) à titre d’indemnisation des coûts liés aux travaux d’embellissement ; 
o 121.500 € au titre du préjudice lié à la perte de chance d’obtention d’un prêt à un taux plus avantageux ; 
o 7.080 € au titre du préjudice lié au déménagement (Pièce n°54, rapport d’expertise) ; 
o 10.442 € TTC + 1.300 € oublié par l’Expert judiciaire au titre des frais engagés par les demandeurs lors des opérations d’expertise ; 
o 2.500 € à Monsieur [N] [E] et 2.500 € à Madame [I] [G] au titre des préjudices moraux qu’ils ont subis ; 
o 2.500 € à chacun des enfants [E] [G], savoir Monsieur [H] [Z] [G], Monsieur [M] [E] [G] et Monsieur [J] [E] [G] au titre des préjudices moraux qu’ils ont subis ; 
Concernant le préjudice de jouissance : 
o DIRE que Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G] subissent un préjudice de jouissance de 728,18 € par mois, sur la période courant à compter du 15 février 2023 (Pièce n°54, rapport d’expertise) jusqu’à la date du jugement à intervenir, laquelle période sera augmentée de deux (2) mois en raison du temps nécessaire à la recherche d’un autre logement pour la famille [E] ; 
o CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G], de la somme à parfaire de 19.660,86 € (montant évalué à la date du 15 mars 2025 augmenté de deux (2) mois) laquelle somme devra être actualisée au jour de la décision à intervenir ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- REJETER la demande de condamnation formée par Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] pour « procédure abusive » ; 
- REJETER les demandes de condamnation formées par Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au titre des frais irrépétibles et des dépens ; 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G] de la somme de 28.258 € au titre des frais irrépétibles ; 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] aux entiers dépens comprenant notamment : 
o les frais d’expertise ; 
o les frais de publication de la décision à intervenir au registre de la publicité foncière.  » 
Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 27 novembre 2025, M. [D] et Mme [L] demandent au tribunal de :
« - RECEVOIR Monsieur [D] et Madame [L] en leurs demandes et les DECLARER bien fondés, 
SUR LA RESOLUTION DE LA VENTE 
- JUGER qu’il n’est pas démontré que Monsieur [D] et Madame [L] ignoraient tout de la présence de mérule et de vrillette lorsqu’ils étaient propriétaires de la maison litigieuse, 
- JUGER que l’existence d’un vice caché n’est pas démontrée, 
- JUGER que les conditions du dol ne sont pas remplies, 
En conséquence, 
- DEBOUTER les consorts [G] – [E] de leur demande de résolution de la vente de la maison tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur le fondement du dol. 
A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LES PREJUDICES ALLEGUES 
- REJETER purement et simplement les postes de préjudices suivants, comme non justifiés : 
o 42.001,95 euros au titre des préjudices en lien avec la résolution de la vente
o 163.519,10 euros au titre des coûts liés aux prétendus travaux d’embellissement qu’ils ont réalisés 
o 121.500 euros au titre du préjudice lié à la perte de chance d’obtention d’un prêt à un taux plus avantageux 
o 7.080 euros au titre du préjudice lié au déménagement 
o 5.000 euros au titre de leur prétendu préjudice moral 
o 7.500 euros au titre du prétendu préjudice moral subis par leurs enfants, 
- En conséquence, 
- DEBOUTER les consorts [G] – [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 
- RAMENER à de plus justes proportions le préjudice de jouissance allégué par les consorts [G] – [E], 
- LIMITER le montant des frais engagés lors des opérations d’expertise à la somme de 6.542 euros.
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
- CONDAMNER in solidum les consorts [G] – [E] à payer à Monsieur [D] et Madame [L] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 
- CONDAMNER in solidum les consorts [G] – [E] à payer à Monsieur 
[D] et Madame [L] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. »
Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 8 septembre 2025, la société BPCE Assurances IARD demande au tribunal de :
« - CONSTATER l’acceptation pure et simple du désistement d’instance et d’action de Madame [I] [G] et Monsieur [N] [E], 
- DIRE ET JUGER que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens par elle exposés dans la présente procédure. »
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 mars suivant. 
Après les débats, la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, délibéré prorogé au 10 juillet suivant.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur le désistement partiel des demandeurs 
En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.
Selon l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. 
En l’espèce, les demandeurs se sont désistés d’instance et d’action à l’encontre de la société BPCE Assurances IARD, qui a accepté ce désistement.
Il convient dès lors de déclarer ce désistement parfait et de constater que l’instance entre M. [E] et Mme [G], d’une part, et la société BPCE IARD, d’autre part, est éteinte.
Sur l’existence de vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En application de ces dispositions, le défaut affectant le bien vendu doit être d’une gravité suffisante, être caché et antérieur à la vente. 
Le vice caché est un fait juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens. 
La preuve de l’existence du vice et de ses caractéristiques incombe à l’acquéreur qui s’en prévaut.
L’article 1642 du même code dispose également que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Le vice apparent est celui qui apparaît après une vérification élémentaire.
L’appréciation du caractère apparent ou caché du vice constitue une question de fait qui s’effectue in concreto. Le défaut est celui que l’acquéreur ne pouvait pas déceler compte tenu de la nature du bien vendu et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente. Le caractère caché du vice s’apprécie donc au regard des qualités et compétences d’un acquéreur normalement diligent, de la nature du bien vendu et de la connaissance que l’acheteur avait de ce bien au moment de la vente.
Il est constant en outre que l’acquéreur n’est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l’absence d’information donnée par le vendeur et que la connaissance du vice par l’acquéreur implique une connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences.
En vertu de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En application de cet article, la clause exonératoire des vices cachés qu’un vendeur non professionnel peut inclure dans un acte de vente doit être écartée lorsqu’il est démontré la connaissance par le vendeur de l’existence du vice préalablement ou concomitamment à la vente indépendamment ou non de sa mauvaise foi.
Or, en l’espèce, l’acte de vente prévoit une exonération des vendeurs de leur garantie en raison des vices cachés. 

Ces derniers ne sont pas des professionnels de l’immobilier de sorte qu’il appartient aux demandeurs de démontrer, outre les conditions précédentes tenant aux caractères grave, caché et antérieur à la vente du vice, la connaissance qu’en avaient les vendeurs. 

Au cas présent, il ressort du rapport technique du 7 juin 2022, du constat du commissaire de justice du 28 juin 2022, du rapport d’analyses mycologique du 6 novembre 2023, du constat de l’expert mycologue du 20 mars 2024 et du rapport de l’expert judiciaire du 28 février 2025, dont les conclusions ne sont pas contestées, sauf pour les défendeurs à soutenir que l’expert s’est prononcé sur un point qui ne relevait pas de sa mission sans en tirer de conséquence, que :
- Le bien fait l’objet d’une attaque xylophage majeure avec présence de mérule pleureuse et de vrillettes ;
- Le bien fait également l’objet d’importantes infiltrations qui génèrent de l’humidité ce qui contribue au développement des insectes et des champignons ; 
- Les 21 poutres solives n’ont pas été changées contrairement à ce qui est indiqué dans la facture annexée à l’acte de vente.
Sur l’antériorité à la vente des vices
Il ressort suffisamment des constats et analyses figurant dans les pièces susmentionnées que l’infestation xylophage concernant tant les vrillettes que la mérule préexistait à la vente au regard de l’ampleur de celle-ci, de ses conséquences anciennes, toujours visibles, et des travaux d’ores et déjà réalisés en amont qui avaient manifestement vocation à traiter ou à dissimuler celle-ci.
Il est également établi que la présence d’humidité était antérieure à la vente dans la mesure où l’expert constate des désordres à la conception à savoir une absence de traitement à l’origine des liaisons corniches/brisis et des protections par saillie de la couverture ou renvois d’eau largement insuffisants. Il apparaît en outre que les défendeurs ont réalisé des travaux visant à masquer l’humidité des lieux par la pose de placoplâtre.
Sur le caractère de gravité des vices 
La très grande fragilité des bois induite par l’infestation xylophage et les infiltrations, qui a d’ores déjà entrainé l’effondrement du plafond de la salle à manger, menace la solidité de l’ouvrage et affecte son habitabilité ce qui caractérise la gravité des vices. 
En outre, il n’est pas garanti que le traitement de la mérule puisse permettre son éradication. 
Sur le caractère caché des vices pour les acquéreurs 
Si les acquéreurs ont pu constater la présence de sciures à divers endroits de la maison, il n’en demeure pas moins que le vice, dans son ampleur et ses conséquences, n’était pas apparent pour des acquéreurs profanes et ce d’autant que ces derniers pouvaient légitimement penser que les vendeurs y avaient remédié puisqu’ils produisaient une facture, annexée à l’acte de vente, mentionnant le changement de 21 poutres solives et un traitement des bois antifongique et insecticide. 
Les diagnostics techniques réalisés lors de la vente n’ont pas porté sur la présence de vrillettes ou de la mérule.
En outre, les vendeurs ont attesté dans l’acte ne pas avoir constaté d’indices de la présence de mérule.
Sur la connaissance des vices par les vendeurs
Au regard de l’ancienneté de l’infestation xylophage, des manifestations visibles de celle-ci, des travaux d’ores et déjà effectués pour y remédier ou pour dissimuler ses conséquences, des factures annexées à l’acte de vente mentionnant le changement des solives et le traitement antifongique et insecticide des bois, les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence de vrillettes et les problèmes d’infiltration.
Il en est de même, au regard des constats des experts judiciaire et mycologue et sans que les conclusions dubitatives de l’expert judiciaire et l’attestation produite en défense démontrent le contraire, concernant la présence de mérule qui est également ancienne au regard de l’importance des surfaces infestées et de l’ampleur des caries dans le bois, des travaux menés antérieurement à la vente pour y remédier (remplacement d’une solive à proximité d’une zone ancienne d’infestation par la mérule) ainsi que de l’engagement pris d’un traitement antifongique et non seulement insecticide qui suppose la connaissance de la présence d’un champignon.
Enfin, les vendeurs qui ont, à tout le moins, omis de contrôler la réalité des prétendus travaux de remplacement des solives et de traitement des bois, qui n’ont fait l’objet d’aucune réception et pour lesquels ils ont accepté sans vérification une attestation d’assurance décennale frauduleuse, ne peuvent prétendre avoir pu légitimement penser qu’ils avaient remédié aux vices de sorte qu’il convient de considérer qu’ils en avaient connaissance au moment de la vente et que leur garantie est due malgré la clause exonératoire figurant à l’acte.
Sur les conséquences de la garantie
Sur la résolution de la vente 
L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
La résolution de la vente pour vice caché emporte l’anéantissement du contrat et la remise des 
parties en l’état où elles se seraient trouvées si le contrat n’avait pas été conclu.

Compte tenu de l’anéantissement du contrat de vente, il convient de condamner les défendeurs in solidum à restituer le prix de vente de 344 500
 euros aux acquéreurs. Il sera par ailleurs ordonné à ces derniers de restituer le bien immobilier aux vendeurs. 

Sur la publication du jugement

Aux termes de l’article 28 4) c° du décret n°55-22 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, les demandes en justice tenant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Ainsi, compte tenu de la résolution de la vente du bien immobilier, il convient d’ordonner la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

Sur les demandes indemnitaires 

Aux termes des articles 1645 et 1646 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur tandis que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Sur les frais de notaire et consécutifs aux emprunts 

Si le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l'annulation de la vente, qu'aux sommes qu'il a personnellement perçues, c’est sans préjudice, le cas échéant, d'une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant l’entièreté du préjudice causé par sa faute.

Au cas présent, les acquéreurs demandent, non pas au titre des restitutions réciproques mais de l’indemnisation de leur préjudice, la condamnation in solidum de M. [D] et Mme [L] au paiement de la somme de 25 800 euros correspondant aux frais de notaire qu’ils ont dû payer. 

Cette somme est justifiée dans son principe et son montant au regard des mentions figurant dans l’acte de vente

Par ailleurs, l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences. Ainsi, les intérêts et accessoires des prêts destinés à financer le contrat de vente qui a été annulé constituent un préjudice né et actuel dont l'acheteur peut demander réparation au vendeur fautif.

Au cas présent, les défendeurs justifient du principe et du montant de frais de cautionnement, de dossier et d’assurance ainsi que des intérêts de leurs emprunts.

Par suite, les défendeurs, qui ont participé ensemble à la survenue du même dommage seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 42 001,95 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais que les acquéreurs ont dû engager pour la vente et le financement du prix.

Sur les travaux d’embellissement 
Les demandeurs demandent à titre indemnitaire la prise en charge de travaux d’embellissement du bien qu’ils ont engagés à perte.
Cependant, le lien de causalité entre la faute des vendeurs consistant en la dissimulation des vices connus d’eux et le coût de ces travaux, qui ne constituent pas de simples mesures conservatoires ou d’entretien, dont les demandeurs ont seuls décidé du principe et qui ne profiteront pas aux vendeurs malgré la restitution du bien compte tenu de son état, est insuffisamment démontré.
La demande à ce titre sera rejetée.
Sur la perte de chance d’obtenir un prêt au même taux 
Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.
Or, en faisant valoir que, du fait de l’augmentation des taux d’intérêt depuis la vente, ils seront contraints de payer des intérêts supérieurs pour financer l’acquisition qu’ils seront amenés à réaliser en remplacement du bien litigieux, les demandeurs ne démontrent pas le caractère certain de la perte de chance invoquée puisqu’il n’est pas établi que, lorsqu’ils souscriront effectivement un nouvel emprunt, s’ils le souscrivent, les taux seront effectivement supérieurs à ceux en vigueur lors de la signature de la vente résolue.
Sur le préjudice lié au déménagement 
Les demandeurs qui obtiennent la résolution de la vente et qui doivent restituer le bien seront nécessairement contraints de déménager pour quitter la maison et se reloger. 
Ils démontrent par suite le caractère certain de leur préjudice futur tenant au paiement de frais de déménagement. 
Au regard du devis produit et validé par l’expert, la somme de 7 080 euros leur sera allouée et les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.
Sur le préjudice de jouissance 
Il ressort suffisamment des rapports et constats susmentionnés que plusieurs pièces de la maison sont rendues inutilisables du fait de l’existence des vices.
Au regard de la surface et de l’utilité des pièces concernées et de la valeur locative du bien, ce préjudice de jouissance sera justement évalué, comme le fait l’expert, à la somme de 728,18 euros par mois.
Il convient de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 19 660,86 euros au titre de ce préjudice évalué à la date du 15 mai 2025, et ce sans qu’il y ait lieu de préciser que cette somme est à parfaire dans la mesure où les demandeurs n’ont pas actualisé leur créance alors qu’il leur était possible de le faire même après la clôture.
Sur les préjudices moraux 
Contrairement à ce que semblent soutenir les défendeurs, les parents d’un enfant mineur sont recevables en leur qualité de responsables légaux à agir en justice en son nom. En outre, la représentation en justice pour une action relative à un droit patrimonial, comme tel est le cas en l’espèce, constitue un acte d’administration que chacun des parents peut faire seul.
Par ailleurs, les demandeurs démontrent que le risque sanitaire lié à l’infestation xylophage et l’état dégradé et évolutif de leur maison, qui constituait leur résidence principale qu’ils habitaient avec leurs trois enfants, a été une source importante de préoccupation et d’anxiété pour l’ensemble des membres de la famille chacun subissant un préjudice personnel à ce titre qu’il convient d’indemniser.
Les défendeurs seront condamnés in solidum à payer la somme de 2 000 euros à chacun de M. [E], Mme [G] et des trois enfants mineurs, représentés par leurs parents. 
Sur les frais engagés par les demandeurs lors des opérations d’expertise 
Les demandeurs justifient avoir exposé des frais en cours d’expertise dont le principe et le montant ont été validés par l’expert comme étant nécessaires à la préservation de l’intégrité des lieux et à la recherche des causes des désordres, ce dernier ayant néanmoins omis de comptabiliser une partie du coût du constat de l’expert mycologue.
Ainsi, les dépenses payées par les demandeurs correspondant au rapport de l’expert technique, au bâchage du toit, aux frais d’huissier, au rapport d’analyse du laboratoire, à l’intervention d’un architecte, au constat de l’expert mycologue, à la dépose de faux-plafond, à la location de drone avec caméra et à la dépose du radiateur devront dès lors être prises en charge par les défendeurs qui seront condamnés in solidum au paiement de 10 442 euros à ce titre. 


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Au regard du sens de la présente décision, les demandeurs qui obtiennent gain de cause sur une part importante de leurs demandes ne sauraient être condamnés au paiement de dommages et intérêts pour avoir abusivement agi en justice.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Conformément à leur accord dans le cadre du désistement, les demandeurs et la société BPCE IARD, conserveront respectivement la charge des dépens qu’ils ont engagés.

Les vendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum au surplus des dépens comprenant les frais d’expertise et dans les conditions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu d’y ajouter ou d’y retrancher.

Ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 18 000 euros aux demandeurs au titre de leurs frais irrépétibles. Le surplus des demandes formées à ce titre sera rejeté.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées, 
Constate le désistement de M. [N] [E] et de Mme [I] [G] d’instance et d’action à l’encontre de la société BPCE Assurances IARD, le déclare parfait et constate l’extinction de l’instance entre ces parties ;
Prononce la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 20 avril 2022 entre, d’une part, M. [N] [E], infirmier, de nationalité française, né le 1er novembre 1990 à [Localité 2], et Mme [I] [G], aide-soignante, de nationalité française, née le 3 septembre 1988 à [Localité 10], demeurant tous deux [Adresse 9] à [Localité 5] et, d’autre part, Mme [Y] [L], ingénieure de recherche, de nationalité française, née le 8 août 1966 à [Localité 4] (Brésil) et M. [K] [D], directeur de recherche, de nationalité française, né le 7 mai 1964 à [Localité 3], demeurant tous deux [Adresse 4] à [Localité 11], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 5] moyennant un prix de 344 500 euros hors frais de notaire et enregistrée comme suit : “Vente [D]/[E] [G] Notaire AV Ambroise Véret Clerc Anne Boubault Numéro : 100149304 Numéro répertoire : 137 Signature 20 avril 2022 ; Dépôt au service de la publicité foncière télé@ctes 28 avril 2022 ; Retour 17 octobre 2022 ; Publication 28 avril 2022 ;
Ordonne la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à restituer à M. [N] [E] et Mme [I] [G] la somme de 344 500 euros correspondant au prix de vente du bien immobilier ;
Ordonne à M. [N] [E] et Mme [I] [G] de restituer l’immeuble ci-dessus à Mme [Y] [L] et M. [K] [D] ;
Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à payer à M. [N] [E], et Mme [I] [G] les sommes suivantes :
- 42 001,95 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais qu’ils ont dû engager pour la vente et le financement du prix par emprunt ;
- 7 080 euros au titre des frais du futur déménagement ;
- 19 660,86 euros au titre du préjudice de jouissance au 15 mai 2025 ;
- 2 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;
- 10 442 euros au titre des travaux et frais nécessaires engagés au cours des opérations d’expertise ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à payer à M. [N] [E] et Mme [I] [G] en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs [M] et [J] [E] [G] la somme de 2 000 euros par enfant au titre de son préjudice moral ;
Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à payer à Mme [I] [G] en qualité de représentante légale de son fils mineur, [A] [Z] [G] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;
Rejette le surplus des demandes indemnitaires ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à payer à M. [N] [E] et Mme [I] [G] la somme de 18 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Déboute Mme [Y] [L] et M. [K] [D] de leur demande de ce chef ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire ; 
Rappelle l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. 
Ainsi fait et rendu le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 10 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 25/02357 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4QM

NAC : 50D

FE-CCC délivrées le :________
à :
Maître Alexis BARBIER
Maître Emmanuelle GUEDJ
Me Pierre MURY

Jugement Rendu le 10 Juillet 2026



ENTRE :

Monsieur [N] [E], né le 01 Novembre 1990 à [Localité 2], de nationalité Française, Profession : Infirmier, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre MURY, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [I] [G], née le 03 Septembre 1988, Profession : Infirmière, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre MURY, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [K] [D], né le 07 Mai 1964 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [Y] [L] épouse [D], née le 08 Août 1966 à [Localité 4] (BRÉSIL), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

S.A. BPCE ASSURANCES IARD, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente (rapporteur)
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 27 Mars 2026 et lors de la mise à disposition au greffe. 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 juin 2026 prorogé au 10 juillet 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 20 avril 2022, M. [N] [E] et Mme [I] [G] ont acquis de Mme [Y] [L] et de M. [K] [D] une maison d’habitation située à [Localité 5] (Essonne) moyennant un prix de 344 500 euros, hors frais de notaire.
Aux termes de l’acte de vente, conformément à ce dont les parties étaient convenues lors de la signature de la promesse le 7 janvier précédent, il était indiqué que le parquet de l’étage du pavillon avait été totalement refait.
Etaient en outre annexées deux factures d’une même entreprise, correspondant, pour la première, à la pose du parquet et, pour la seconde, au remplacement de 21 poutres porteuses et au traitement fongicide et insecticide des poutres du couloir et des fenêtres côté jardin.
L’acte stipulait, au bénéfice des vendeurs, une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.
Se plaignant de ce que, moins de deux mois après la vente, le 4 juin 2022, de très importantes infiltrations au niveau de la toiture auraient entraîné un effondrement du plafond de la salle à manger et, par suite, la découverte de la grande fragilité des poutres de cette pièce, les vendeurs ont saisi le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire.
Par ordonnance du 10 janvier 2023, il a été fait droit à cette demande.
Par actes des 20 et 25 octobre 2023, M. [E] et Mme [G] ont assigné Mme [L] et M. [D] ainsi que la société BPCE Assurances IARD, leur assureur habitation, devant le tribunal judiciaire d’Evry.
L’expert a déposé son rapport définitif le 28 février 2025.
Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 15 octobre 2025, M. [E] et Mme [G], en leur nom propre et en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, [M] et [J] [E] [G], et, pour Mme [G] seule, de son fils, [A] [Z] [G], demandent au tribunal de :
« - RECEVOIR Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G] en leurs conclusions et les y dire bien fondés ; 
- RECEVOIR Monsieur [H] [Z] [G], Monsieur [M] [E] [G] et Monsieur [J] [E] [G] représenté par Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G], en leurs conclusions d’intervention volontaire et les y dire bien fondés ; 
- CONSTATER le désistement d’instance et d’action de Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G] à l’égard de la société BPCE ASSURANCES, prise ès-qualité d’assureur multirisques habitation ; SUR LES PRECISIONS A INDIQUER DANS LE JUGEMENT POUR LES BESOINS DE LA PUBLICITE FONCIERE : 
- PRECISER les informations suivantes dans le jugement, aux fins de publication de la décision auprès des services de la publicité foncière : 
o les vendeurs : ▪ Monsieur [K] [D], directeur de recherche, de nationalité française, né le 7 mai 1964 à [Localité 6], demeurant à [Localité 7], [Adresse 4] ; ▪ Madame [Y] [L], ingénieure de recherche, de nationalité française, née le 8 août 1966 à [Localité 4] (Brésil), demeurant à [Adresse 5] ; 
o les acquéreurs : ▪ Monsieur [N] [E], infirmier, de nationalité française, né le 1er novembre 1990 à [Localité 8], demeurant à [Adresse 6] ▪ Madame [I] [G], aide-soignante, de nationalité française, née le 3 septembre 1988 à [Localité 9], demeurant à [Adresse 7] 
o les références de la vente conclue en date du 20 avril 2022 au registre de publicité foncière étant les suivantes 
Vente [D]/[E] [G] Notaire [Adresse 8] 
Numéro : 100149304 Numéro répertoire : 137
Signature 20 avril 2022Dépôt au service de la publicité foncière télé@ctes 28 avril 2022 retour 17 octobre 2022 Publication 28 avril 2022 
I. SUR LA RESOLUTION DE LA VENTE AU TITRE DE LA GARANTIE DES VICES CACHÉS 
- PRONONCER la résolution de la vente conclue en date du 20 avril 2022 entre d’une part, Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L], et d’autre part, Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G], sur le fondement de la garantie des vices cachés ; 
- REMETTRE les parties dans l’état où elle se trouvaient avant la vente conclue en date du 20 avril 2022 ; 
II. SUR LA CONDAMNATION IN SOLIDUM DES VENDEURS A RESTITUTION DU PRIX DE VENTE ET A REPARATION DES PREJUDICES SUBIS PAR LES CONSORTS [E] 
En conséquence des développements qui précèdent : 
➢ Sur la restitution du prix de vente 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement de la somme de 344.500 € au titre de la restitution du prix de vente ; 
➢ Sur la réparation des préjudices 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G], des sommes de : 
o 42.001,95 € au titre des préjudices étant en lien direct avec la résolution de l’acte de vente (dont frais de notaire) ; 
o 163.519,10 € (33.310,10 € + 130.209 €) à titre d’indemnisation des coûts liés aux travaux d’embellissement ; 
o 121.500 € au titre du préjudice lié à la perte de chance d’obtention d’un prêt à un taux plus avantageux ; 
o 7.080 € au titre du préjudice lié au déménagement (Pièce n°54, rapport d’expertise) ; 
o 10.442 € TTC (9.142 € TTC + 1.300 € oublié par l’Expert judiciaire au titre des frais engagés par les demandeurs lors des opérations d’expertise ; 
o 2.500 € à Monsieur [N] [E] et 2.500 € à Madame [I] [G] au titre des préjudices moraux qu’ils ont subis ; 
o 2.500 € à chacun des enfants [E] [G], savoir Monsieur [H] [Z] [G], Monsieur [M] [E] [G] et Monsieur [J] [E] [G] au titre des préjudices moraux qu’ils ont subis ; 
Concernant le préjudice de jouissance : 
o DIRE que Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G] subissent un préjudice de jouissance de 728,18 € par mois, sur la période courant à compter du 15 février 2023 (Pièce n°54, rapport d’expertise) jusqu’à la date du jugement à intervenir, laquelle période sera augmentée de deux (2) mois en raison du temps nécessaire à la recherche d’un autre logement pour la famille [E] ; 
o CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G], de la somme à parfaire de 19.660,86 € (montant évalué à la date du 15 mars 2025 augmenté de deux (2) mois) laquelle somme devra être actualisée au jour de la décision à intervenir ; 
III. A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LA NULLITÉ DE LA VENTE SUR LE FONDEMENT DU DOL 
- PRONONCER la nullité de la vente conclue en date du 20 avril 2022 entre d’une part, Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L], et d’autre part, Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G], sur le fondement du dol ; 
- REMETTRE les parties dans l’état où elle se trouvaient avant la vente conclue en date du 20 avril 2022 ; En conséquence de ces dernières demandes : 
➢ Sur la restitution du prix de vente 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement de la somme de 344.500 € au titre de la restitution du prix de vente ; 
➢ Sur la réparation des préjudices 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G], des sommes de : 
o 42.001,95 € au titre des préjudices étant en lien direct avec la résolution de l’acte de vente (dont frais de notaire) ; 
o 163.519,10 € (33.310,10 € + 130.209 €) à titre d’indemnisation des coûts liés aux travaux d’embellissement ; 
o 121.500 € au titre du préjudice lié à la perte de chance d’obtention d’un prêt à un taux plus avantageux ; 
o 7.080 € au titre du préjudice lié au déménagement (Pièce n°54, rapport d’expertise) ; 
o 10.442 € TTC + 1.300 € oublié par l’Expert judiciaire au titre des frais engagés par les demandeurs lors des opérations d’expertise ; 
o 2.500 € à Monsieur [N] [E] et 2.500 € à Madame [I] [G] au titre des préjudices moraux qu’ils ont subis ; 
o 2.500 € à chacun des enfants [E] [G], savoir Monsieur [H] [Z] [G], Monsieur [M] [E] [G] et Monsieur [J] [E] [G] au titre des préjudices moraux qu’ils ont subis ; 
Concernant le préjudice de jouissance : 
o DIRE que Monsieur [N] [E] et Madame [I] [G] subissent un préjudice de jouissance de 728,18 € par mois, sur la période courant à compter du 15 février 2023 (Pièce n°54, rapport d’expertise) jusqu’à la date du jugement à intervenir, laquelle période sera augmentée de deux (2) mois en raison du temps nécessaire à la recherche d’un autre logement pour la famille [E] ; 
o CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G], de la somme à parfaire de 19.660,86 € (montant évalué à la date du 15 mars 2025 augmenté de deux (2) mois) laquelle somme devra être actualisée au jour de la décision à intervenir ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- REJETER la demande de condamnation formée par Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] pour « procédure abusive » ; 
- REJETER les demandes de condamnation formées par Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au titre des frais irrépétibles et des dépens ; 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] au versement à Monsieur [N] [E] et à Madame [I] [G] de la somme de 28.258 € au titre des frais irrépétibles ; 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [Y] [L] aux entiers dépens comprenant notamment : 
o les frais d’expertise ; 
o les frais de publication de la décision à intervenir au registre de la publicité foncière.  » 
Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 27 novembre 2025, M. [D] et Mme [L] demandent au tribunal de :
« - RECEVOIR Monsieur [D] et Madame [L] en leurs demandes et les DECLARER bien fondés, 
SUR LA RESOLUTION DE LA VENTE 
- JUGER qu’il n’est pas démontré que Monsieur [D] et Madame [L] ignoraient tout de la présence de mérule et de vrillette lorsqu’ils étaient propriétaires de la maison litigieuse, 
- JUGER que l’existence d’un vice caché n’est pas démontrée, 
- JUGER que les conditions du dol ne sont pas remplies, 
En conséquence, 
- DEBOUTER les consorts [G] – [E] de leur demande de résolution de la vente de la maison tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur le fondement du dol. 
A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LES PREJUDICES ALLEGUES 
- REJETER purement et simplement les postes de préjudices suivants, comme non justifiés : 
o 42.001,95 euros au titre des préjudices en lien avec la résolution de la vente
o 163.519,10 euros au titre des coûts liés aux prétendus travaux d’embellissement qu’ils ont réalisés 
o 121.500 euros au titre du préjudice lié à la perte de chance d’obtention d’un prêt à un taux plus avantageux 
o 7.080 euros au titre du préjudice lié au déménagement 
o 5.000 euros au titre de leur prétendu préjudice moral 
o 7.500 euros au titre du prétendu préjudice moral subis par leurs enfants, 
- En conséquence, 
- DEBOUTER les consorts [G] – [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 
- RAMENER à de plus justes proportions le préjudice de jouissance allégué par les consorts [G] – [E], 
- LIMITER le montant des frais engagés lors des opérations d’expertise à la somme de 6.542 euros.
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
- CONDAMNER in solidum les consorts [G] – [E] à payer à Monsieur [D] et Madame [L] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 
- CONDAMNER in solidum les consorts [G] – [E] à payer à Monsieur 
[D] et Madame [L] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. »
Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 8 septembre 2025, la société BPCE Assurances IARD demande au tribunal de :
« - CONSTATER l’acceptation pure et simple du désistement d’instance et d’action de Madame [I] [G] et Monsieur [N] [E], 
- DIRE ET JUGER que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens par elle exposés dans la présente procédure. »
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 mars suivant. 
Après les débats, la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, délibéré prorogé au 10 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur le désistement partiel des demandeurs 
En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.
Selon l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. 
En l’espèce, les demandeurs se sont désistés d’instance et d’action à l’encontre de la société BPCE Assurances IARD, qui a accepté ce désistement.
Il convient dès lors de déclarer ce désistement parfait et de constater que l’instance entre M. [E] et Mme [G], d’une part, et la société BPCE IARD, d’autre part, est éteinte.
Sur l’existence de vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En application de ces dispositions, le défaut affectant le bien vendu doit être d’une gravité suffisante, être caché et antérieur à la vente. 
Le vice caché est un fait juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens. 
La preuve de l’existence du vice et de ses caractéristiques incombe à l’acquéreur qui s’en prévaut.
L’article 1642 du même code dispose également que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Le vice apparent est celui qui apparaît après une vérification élémentaire.
L’appréciation du caractère apparent ou caché du vice constitue une question de fait qui s’effectue in concreto. Le défaut est celui que l’acquéreur ne pouvait pas déceler compte tenu de la nature du bien vendu et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente. Le caractère caché du vice s’apprécie donc au regard des qualités et compétences d’un acquéreur normalement diligent, de la nature du bien vendu et de la connaissance que l’acheteur avait de ce bien au moment de la vente.
Il est constant en outre que l’acquéreur n’est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l’absence d’information donnée par le vendeur et que la connaissance du vice par l’acquéreur implique une connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences.
En vertu de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En application de cet article, la clause exonératoire des vices cachés qu’un vendeur non professionnel peut inclure dans un acte de vente doit être écartée lorsqu’il est démontré la connaissance par le vendeur de l’existence du vice préalablement ou concomitamment à la vente indépendamment ou non de sa mauvaise foi.
Or, en l’espèce, l’acte de vente prévoit une exonération des vendeurs de leur garantie en raison des vices cachés. 

Ces derniers ne sont pas des professionnels de l’immobilier de sorte qu’il appartient aux demandeurs de démontrer, outre les conditions précédentes tenant aux caractères grave, caché et antérieur à la vente du vice, la connaissance qu’en avaient les vendeurs. 

Au cas présent, il ressort du rapport technique du 7 juin 2022, du constat du commissaire de justice du 28 juin 2022, du rapport d’analyses mycologique du 6 novembre 2023, du constat de l’expert mycologue du 20 mars 2024 et du rapport de l’expert judiciaire du 28 février 2025, dont les conclusions ne sont pas contestées, sauf pour les défendeurs à soutenir que l’expert s’est prononcé sur un point qui ne relevait pas de sa mission sans en tirer de conséquence, que :
- Le bien fait l’objet d’une attaque xylophage majeure avec présence de mérule pleureuse et de vrillettes ;
- Le bien fait également l’objet d’importantes infiltrations qui génèrent de l’humidité ce qui contribue au développement des insectes et des champignons ; 
- Les 21 poutres solives n’ont pas été changées contrairement à ce qui est indiqué dans la facture annexée à l’acte de vente.
Sur l’antériorité à la vente des vices
Il ressort suffisamment des constats et analyses figurant dans les pièces susmentionnées que l’infestation xylophage concernant tant les vrillettes que la mérule préexistait à la vente au regard de l’ampleur de celle-ci, de ses conséquences anciennes, toujours visibles, et des travaux d’ores et déjà réalisés en amont qui avaient manifestement vocation à traiter ou à dissimuler celle-ci.
Il est également établi que la présence d’humidité était antérieure à la vente dans la mesure où l’expert constate des désordres à la conception à savoir une absence de traitement à l’origine des liaisons corniches/brisis et des protections par saillie de la couverture ou renvois d’eau largement insuffisants. Il apparaît en outre que les défendeurs ont réalisé des travaux visant à masquer l’humidité des lieux par la pose de placoplâtre.
Sur le caractère de gravité des vices 
La très grande fragilité des bois induite par l’infestation xylophage et les infiltrations, qui a d’ores déjà entrainé l’effondrement du plafond de la salle à manger, menace la solidité de l’ouvrage et affecte son habitabilité ce qui caractérise la gravité des vices. 
En outre, il n’est pas garanti que le traitement de la mérule puisse permettre son éradication. 
Sur le caractère caché des vices pour les acquéreurs 
Si les acquéreurs ont pu constater la présence de sciures à divers endroits de la maison, il n’en demeure pas moins que le vice, dans son ampleur et ses conséquences, n’était pas apparent pour des acquéreurs profanes et ce d’autant que ces derniers pouvaient légitimement penser que les vendeurs y avaient remédié puisqu’ils produisaient une facture, annexée à l’acte de vente, mentionnant le changement de 21 poutres solives et un traitement des bois antifongique et insecticide. 
Les diagnostics techniques réalisés lors de la vente n’ont pas porté sur la présence de vrillettes ou de la mérule.
En outre, les vendeurs ont attesté dans l’acte ne pas avoir constaté d’indices de la présence de mérule.
Sur la connaissance des vices par les vendeurs
Au regard de l’ancienneté de l’infestation xylophage, des manifestations visibles de celle-ci, des travaux d’ores et déjà effectués pour y remédier ou pour dissimuler ses conséquences, des factures annexées à l’acte de vente mentionnant le changement des solives et le traitement antifongique et insecticide des bois, les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence de vrillettes et les problèmes d’infiltration.
Il en est de même, au regard des constats des experts judiciaire et mycologue et sans que les conclusions dubitatives de l’expert judiciaire et l’attestation produite en défense démontrent le contraire, concernant la présence de mérule qui est également ancienne au regard de l’importance des surfaces infestées et de l’ampleur des caries dans le bois, des travaux menés antérieurement à la vente pour y remédier (remplacement d’une solive à proximité d’une zone ancienne d’infestation par la mérule) ainsi que de l’engagement pris d’un traitement antifongique et non seulement insecticide qui suppose la connaissance de la présence d’un champignon.
Enfin, les vendeurs qui ont, à tout le moins, omis de contrôler la réalité des prétendus travaux de remplacement des solives et de traitement des bois, qui n’ont fait l’objet d’aucune réception et pour lesquels ils ont accepté sans vérification une attestation d’assurance décennale frauduleuse, ne peuvent prétendre avoir pu légitimement penser qu’ils avaient remédié aux vices de sorte qu’il convient de considérer qu’ils en avaient connaissance au moment de la vente et que leur garantie est due malgré la clause exonératoire figurant à l’acte.
Sur les conséquences de la garantie
Sur la résolution de la vente 
L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
La résolution de la vente pour vice caché emporte l’anéantissement du contrat et la remise des 
parties en l’état où elles se seraient trouvées si le contrat n’avait pas été conclu.

Compte tenu de l’anéantissement du contrat de vente, il convient de condamner les défendeurs in solidum à restituer le prix de vente de 344 500
 euros aux acquéreurs. Il sera par ailleurs ordonné à ces derniers de restituer le bien immobilier aux vendeurs. 

Sur la publication du jugement

Aux termes de l’article 28 4) c° du décret n°55-22 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, les demandes en justice tenant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Ainsi, compte tenu de la résolution de la vente du bien immobilier, il convient d’ordonner la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

Sur les demandes indemnitaires 

Aux termes des articles 1645 et 1646 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur tandis que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Sur les frais de notaire et consécutifs aux emprunts 

Si le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l'annulation de la vente, qu'aux sommes qu'il a personnellement perçues, c’est sans préjudice, le cas échéant, d'une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant l’entièreté du préjudice causé par sa faute.

Au cas présent, les acquéreurs demandent, non pas au titre des restitutions réciproques mais de l’indemnisation de leur préjudice, la condamnation in solidum de M. [D] et Mme [L] au paiement de la somme de 25 800 euros correspondant aux frais de notaire qu’ils ont dû payer. 

Cette somme est justifiée dans son principe et son montant au regard des mentions figurant dans l’acte de vente

Par ailleurs, l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences. Ainsi, les intérêts et accessoires des prêts destinés à financer le contrat de vente qui a été annulé constituent un préjudice né et actuel dont l'acheteur peut demander réparation au vendeur fautif.

Au cas présent, les défendeurs justifient du principe et du montant de frais de cautionnement, de dossier et d’assurance ainsi que des intérêts de leurs emprunts.

Par suite, les défendeurs, qui ont participé ensemble à la survenue du même dommage seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 42 001,95 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais que les acquéreurs ont dû engager pour la vente et le financement du prix.

Sur les travaux d’embellissement 
Les demandeurs demandent à titre indemnitaire la prise en charge de travaux d’embellissement du bien qu’ils ont engagés à perte.
Cependant, le lien de causalité entre la faute des vendeurs consistant en la dissimulation des vices connus d’eux et le coût de ces travaux, qui ne constituent pas de simples mesures conservatoires ou d’entretien, dont les demandeurs ont seuls décidé du principe et qui ne profiteront pas aux vendeurs malgré la restitution du bien compte tenu de son état, est insuffisamment démontré.
La demande à ce titre sera rejetée.
Sur la perte de chance d’obtenir un prêt au même taux 
Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.
Or, en faisant valoir que, du fait de l’augmentation des taux d’intérêt depuis la vente, ils seront contraints de payer des intérêts supérieurs pour financer l’acquisition qu’ils seront amenés à réaliser en remplacement du bien litigieux, les demandeurs ne démontrent pas le caractère certain de la perte de chance invoquée puisqu’il n’est pas établi que, lorsqu’ils souscriront effectivement un nouvel emprunt, s’ils le souscrivent, les taux seront effectivement supérieurs à ceux en vigueur lors de la signature de la vente résolue.
Sur le préjudice lié au déménagement 
Les demandeurs qui obtiennent la résolution de la vente et qui doivent restituer le bien seront nécessairement contraints de déménager pour quitter la maison et se reloger. 
Ils démontrent par suite le caractère certain de leur préjudice futur tenant au paiement de frais de déménagement. 
Au regard du devis produit et validé par l’expert, la somme de 7 080 euros leur sera allouée et les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.
Sur le préjudice de jouissance 
Il ressort suffisamment des rapports et constats susmentionnés que plusieurs pièces de la maison sont rendues inutilisables du fait de l’existence des vices.
Au regard de la surface et de l’utilité des pièces concernées et de la valeur locative du bien, ce préjudice de jouissance sera justement évalué, comme le fait l’expert, à la somme de 728,18 euros par mois.
Il convient de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 19 660,86 euros au titre de ce préjudice évalué à la date du 15 mai 2025, et ce sans qu’il y ait lieu de préciser que cette somme est à parfaire dans la mesure où les demandeurs n’ont pas actualisé leur créance alors qu’il leur était possible de le faire même après la clôture.
Sur les préjudices moraux 
Contrairement à ce que semblent soutenir les défendeurs, les parents d’un enfant mineur sont recevables en leur qualité de responsables légaux à agir en justice en son nom. En outre, la représentation en justice pour une action relative à un droit patrimonial, comme tel est le cas en l’espèce, constitue un acte d’administration que chacun des parents peut faire seul.
Par ailleurs, les demandeurs démontrent que le risque sanitaire lié à l’infestation xylophage et l’état dégradé et évolutif de leur maison, qui constituait leur résidence principale qu’ils habitaient avec leurs trois enfants, a été une source importante de préoccupation et d’anxiété pour l’ensemble des membres de la famille chacun subissant un préjudice personnel à ce titre qu’il convient d’indemniser.
Les défendeurs seront condamnés in solidum à payer la somme de 2 000 euros à chacun de M. [E], Mme [G] et des trois enfants mineurs, représentés par leurs parents. 
Sur les frais engagés par les demandeurs lors des opérations d’expertise 
Les demandeurs justifient avoir exposé des frais en cours d’expertise dont le principe et le montant ont été validés par l’expert comme étant nécessaires à la préservation de l’intégrité des lieux et à la recherche des causes des désordres, ce dernier ayant néanmoins omis de comptabiliser une partie du coût du constat de l’expert mycologue.
Ainsi, les dépenses payées par les demandeurs correspondant au rapport de l’expert technique, au bâchage du toit, aux frais d’huissier, au rapport d’analyse du laboratoire, à l’intervention d’un architecte, au constat de l’expert mycologue, à la dépose de faux-plafond, à la location de drone avec caméra et à la dépose du radiateur devront dès lors être prises en charge par les défendeurs qui seront condamnés in solidum au paiement de 10 442 euros à ce titre. 


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Au regard du sens de la présente décision, les demandeurs qui obtiennent gain de cause sur une part importante de leurs demandes ne sauraient être condamnés au paiement de dommages et intérêts pour avoir abusivement agi en justice.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Conformément à leur accord dans le cadre du désistement, les demandeurs et la société BPCE IARD, conserveront respectivement la charge des dépens qu’ils ont engagés.

Les vendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum au surplus des dépens comprenant les frais d’expertise et dans les conditions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu d’y ajouter ou d’y retrancher.

Ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 18 000 euros aux demandeurs au titre de leurs frais irrépétibles. Le surplus des demandes formées à ce titre sera rejeté.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées, 
Constate le désistement de M. [N] [E] et de Mme [I] [G] d’instance et d’action à l’encontre de la société BPCE Assurances IARD, le déclare parfait et constate l’extinction de l’instance entre ces parties ;
Prononce la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 20 avril 2022 entre, d’une part, M. [N] [E], infirmier, de nationalité française, né le 1er novembre 1990 à [Localité 2], et Mme [I] [G], aide-soignante, de nationalité française, née le 3 septembre 1988 à [Localité 10], demeurant tous deux [Adresse 9] à [Localité 5] et, d’autre part, Mme [Y] [L], ingénieure de recherche, de nationalité française, née le 8 août 1966 à [Localité 4] (Brésil) et M. [K] [D], directeur de recherche, de nationalité française, né le 7 mai 1964 à [Localité 3], demeurant tous deux [Adresse 4] à [Localité 11], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 5] moyennant un prix de 344 500 euros hors frais de notaire et enregistrée comme suit : “Vente [D]/[E] [G] Notaire AV Ambroise Véret Clerc Anne Boubault Numéro : 100149304 Numéro répertoire : 137 Signature 20 avril 2022 ; Dépôt au service de la publicité foncière télé@ctes 28 avril 2022 ; Retour 17 octobre 2022 ; Publication 28 avril 2022 ;
Ordonne la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à restituer à M. [N] [E] et Mme [I] [G] la somme de 344 500 euros correspondant au prix de vente du bien immobilier ;
Ordonne à M. [N] [E] et Mme [I] [G] de restituer l’immeuble ci-dessus à Mme [Y] [L] et M. [K] [D] ;
Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à payer à M. [N] [E], et Mme [I] [G] les sommes suivantes :
- 42 001,95 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais qu’ils ont dû engager pour la vente et le financement du prix par emprunt ;
- 7 080 euros au titre des frais du futur déménagement ;
- 19 660,86 euros au titre du préjudice de jouissance au 15 mai 2025 ;
- 2 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;
- 10 442 euros au titre des travaux et frais nécessaires engagés au cours des opérations d’expertise ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à payer à M. [N] [E] et Mme [I] [G] en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs [M] et [J] [E] [G] la somme de 2 000 euros par enfant au titre de son préjudice moral ;
Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à payer à Mme [I] [G] en qualité de représentante légale de son fils mineur, [A] [Z] [G] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;
Rejette le surplus des demandes indemnitaires ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] à payer à M. [N] [E] et Mme [I] [G] la somme de 18 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Déboute Mme [Y] [L] et M. [K] [D] de leur demande de ce chef ;

Condamne in solidum Mme [Y] [L] et M. [K] [D] aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire ; 
Rappelle l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. 
Ainsi fait et rendu le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T22:01:54.287Z.