Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 3, 5 août 2026, n° 21/02511

N° RG 21/02511 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KL6T

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 21/02511 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KL6T


Minute n°




Copie exec. à :

Me Sébastien BRAND-COUDERT
Me Michaël SANTELLI
Me Gaëlle DOPPLER
Me Emmanuelle FREEMAN-HECKER
Me Emmanuel JUNG
Me Emmanuel KIEFFER
Me Nicolas DELEAU
Me Caroline MEUNIER
Me Philippe SCHNEIDER


Le 
 
Le greffier 






Me Delphine ABERLEN
Me Xavier ANDRE
Me Laure BRACQUEMONT
Me Sébastien BRAND-COUDERT
la SELARL BURKATZKI - BIZZARRI
Me Gaëlle DOPPLER
Me Emmanuelle FREEMAN-HECKER
Me Emmanuel JUNG
Me Emmanuel KIEFFER
la SELARL LE DISCORDE - DELEAU
Me Caroline MEUNIER
Me Philippe SCHNEIDER


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 05 AOUT 2026


DEMANDEURS :

Monsieur [H] [N]
né le 02 Novembre 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103


DEFENDERESSES :

S.A.S. SOBEV EXPANSION, prise en la personne de son représentant légal
(RCS [Localité 1] 548.501.287), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Michaël SANTELLI de , avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire 94

Compagnie d’assurances [P], prise en la personne de son représentant légal (RCS [Localité 3] B 429.69.309), es qualité d’assureur de la SAS SOBEV EXPANSION dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Caroline MEUNIER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 282, Me Delphine ABERLEN, avocat au barreau de PARIS

Madame [M] [W], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Emmanuel KIEFFER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 244, Me Xavier ANDRE, avocat au barreau de COLMAR

Société ELECTRICITE [Y], immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 002 793, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Philippe SCHNEIDER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 182

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS IMMIUM, prise elle-même en la personne de son représentant légal (SIREN 738.505.004), dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Emmanuelle FREEMAN-HECKER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 311








S.N.C. [K] FRERES & FILS, prise en la personne de son représentant légal 
(RCS [Localité 1] 578.503.088), dont le siège social est sis [Adresse 9] [Localité 1]
représentée par Me Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 150

Compagnie d’assurances [B], inscrite au RCS sous le numéro 580 201 127, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Me Gaëlle DOPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 167, Me Laure BRACQUEMONT, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. KIFFEL inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 429.243.116 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 11]
représentée par Maître Nicolas DELEAU de la SELARL LE DISCORDE - DELEAU, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l'audience publique du 17 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Août 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire, en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 12 septembre 2013, l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] a été acheté par la société SOBEV EXPANSION à la société HERRMANN FRÈRES ET FILS. 

Il a été revendu, après division en lots de copropriété et la création de la copropriété, par la société SOBEV EXPANSION, assurée par la compagnie [P]. 

Le règlement de copropriété date du 17 janvier 2014.

Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la compagnie [B].

Par acte authentique en date du 28 février 2014, M. [H] [N] a acquis le lot n° 9 et 16. Il a entrepris une rénovation sous la maîtrise d’œuvre de Mme [W], architecte d’intérieur.

Par acte authentique en date du 19 juin 2014, M. [E] a acquis les lots 7 et 21, le bien étant en dessous du bien de M. [H] [N].




À l’automne 2014, M. [H] [N] a entrepris une rénovation conduite par Mme [W], architecte d’intérieur. Les travaux de démolition de cloisons ont été réalisés par la société KIFFEL.

Suite à un affaissement du sol, M. [H] [N] a dénoncé le désordre auprès de la société SOBEV EXPANSION en novembre 2014.

Par lettre avec accusé de réception du 27 décembre 2014, il a demandé à la société SOBEV EXPANSION sa garantie pour vices cachés.

Un premier diagnostic solidité du 23 janvier 2015 faisait état de champignons et préconisait le remplacement de 4 solives.

En décembre 2015, le cabinet SARETEC, mandaté par [P], assureur de SOBEV, rend un rapport d’expertise amiable contradictoire.

Par acte d’huissier délivré le 13 et 17 novembre 2015, M. [H] [N] et M. [R] [E] ont fait assigner la société SOBEV EXPANSION, son assureur [P] et le syndicat des copropriétaires de leur immeuble aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Par acte d’huissier délivré le 05 février 2016, la société [P] a formé un appel en garantie contre la société [K] FRÈRES & FILS 2015 en intervention forcée.

Par acte d’huissier délivré le 02 août 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée son assurance, la compagnie [B]. 

Par acte d’huissier délivré le 21 décembre 2018, M. [H] [N] et M. [R] [E] ont assigné la SARL KIFFEL en garantie.

Par assignation en date du 16 juin 2020, M. [H] [N] et M. [R] [E] ont assigné Mme [W] et la société ÉLECTRICITÉ [Y].

Par ordonnance du 4 juillet 2017, une expertise a été ordonnée et complétée par ordonnances du 17 octobre 2017, du 17 décembre 2019 et 5 mai 2021. 

Le rapport d’expertise a été déposé le 16 juin 2022.

Par ordonnance du 03 avril 2024, le désistement d’instance et d’action de M. [H] [N] et M. [R] [E] a été constaté à l’égard de la société ÉLECTRICITÉ [Y]. 

La clôture est intervenue le 24 septembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025 mis en délibéré au 18 février 2026 et prorogé au 25 mars 2026 du fait d’une erreur de calibrage.

Une note en délibéré a été autorisée le 20 mars 2026 jusqu’au 23 mars 2026 18 h sur la recevabilité de l’appel en garantie de Mme [W] à l’égard de la société ÉLECTRICITÉ [Y].

Mme [W] a déposé une note en délibéré le 20 mars 2026.

Une réouverture des débats a été ordonnée par jugement du 25 mars 2026 pour mettre au contradictoire de la société Électricité [Y] les dernières écritures.

La clôture a été ordonnée le 13 mai 2026 avec une fixation à l’audience du 10 juin 2026 pour dépôt. L’affaire a été mise en délibéré au 05 août 2026.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées le 13 mai 2025, M. [H] [N] et M. [R] [E] demandent au tribunal de :

CONDAMNER solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], [Localité 5], la société SOBEV EXPANSION et la société [P] à verser à Monsieur [H] [N] :
- une somme de 77 430 € au titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance ;
- une somme de 1 200 € TTC en remboursement de la facture de la société SBE.



CONDAMNER solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] [Localité 1], la société SOBEV EXPANSION et la société [P] à verser à Monsieur [R] [E] :
- une somme de 77 430 € au titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance ;
- une somme de 15.865,72 € en remboursement des charges de copropriété.

CONDAMNER solidairement la société SOBEV EXPANSION et la compagnie [P] à rembourser à Monsieur [H] [N] et à Monsieur [R] [E] la quote-part leur incombant sur les charges communes afférentes aux travaux de remplacement des solives et tous autres en lien avec lesdits travaux.

CONDAMNER in solidum Madame [M] [W], la société KIFFEL, la société SOBEV EXPANSION et la compagnie [P] à garantir Monsieur [H] [N] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de démolition des cloisons.

CONDAMNER Madame [M] [W] à garantir Monsieur [H] [N] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires au titre des travaux d’agrandissement d’une ouverture de porte.

CONDAMNER Madame [M] [W] à garantir Monsieur [H] [N] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires au titre du percement du plafond et la création de saignées horizontales dans les murs et plafonds.

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [E].

DÉBOUTER la compagnie [P] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [E].

DÉBOUTER la société KIFFEL de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [E]. 

CONDAMNER solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] : [Localité 5], la société SOBEV EXPANSION, la société [P], Madame [M] [W] et la société KIFFEL à verser à Monsieur [H] [N] une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] a [Localité 5], la société SOBEV EXPANSION EXPANSION et la société [P] 21 verser à Monsieur [R] [E] une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 5], la société SOBEV EXPANSION EXPANSION, la société [P], Madame [M] [W] et la société KIFFEL aux frais et dépens de la présente instance ainsi qu’aux frais d’expertise.

Ils rappellent que le diagnostic de la société SBE et son analyse structurelle ont montré que les désordres ne résidaient pas dans les travaux entrepris par M. [H] [N].

Ils mentionnent l’existence de 5 désordres : l’absence de plancher entre le logement de M. [H] [N] et de M. [E] du fait de son effondrement, la démolition de cloisons qu’il a opérées du fait de leur mauvais état, l’agrandissement d’une ouverture de porte, le percement du plafond de plâtre, la création de saignées horizontales dans les murs et cloisons. Ils rappellent que l’expert retient que l’action des champignons et des insectes est une action au long court et ne résulte pas de leurs travaux, qu’elle retient qu’on ne peut leur reprocher les travaux alors qu’ils ont permis de mettre à jour le danger pour la structure. 

Concernant la démolition de la cloison devenue porteuse, ils rappellent que ce n’est pas une partie commune et que M. [H] [N] n’avait donc pas d’autorisation à demander. M. [H] [N] rappelle que les saignées et l’agrandissement de sa porte se sont faits dans les règles de l’art selon l’expert, même s’il aurait dû solliciter une autorisation de la copropriété pour l’agrandissement. M. [H] [N] considère que les travaux d’électricité réalisés par la société [Y] n’ont pas été faits dans les règles de l’art au vu du rapport d’expertise et constitue une non-conformité. Ils soutiennent pour autant que le syndicat n’a subi aucun préjudice du fait de ces travaux.




Sur le fondement de l’article 1646, ils demandent l’indemnisation de leur préjudice, la société SOBEV EXPANSION étant un professionnel de l’immobilité.

Sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ils demandent l’indemnisation de leur préjudice au syndicat pour le défaut d’entretien des parties communes et les vices de construction de l’immeuble. Ils rappellent que les éléments en bois du plancher sont des parties communes et que le syndicat n’a fait les travaux qu’au cours du mois d’octobre 2022. Ils considèrent que l’action du syndicat est tardive.

Ils expliquent que les différentes parties n’avaient fait aucune proposition pour la réparation de leur préjudice de jouissance lorsqu’ils ont discuté de l’enveloppe des travaux en 2015 et qu’ils étaient donc fondés à saisir le tribunal, car l’acceptation de l’enveloppe les aurait empêchés de demander une expertise judiciaire et la complète indemnisation de leurs préjudices. Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient donc accepter la réalisation des travaux.

Ils rappellent que leur préjudice de jouissance a été analysé par l’experte page 29 de son rapport, à compter de juin 2015 pour l’appartement de M. [H] [N]. Ils rappellent que le faux plafond n’a jamais été posé pour l’appartement de M. [E] et que son préjudice de jouissance doit être indemnisé sur une base de 89 mois et non de deux semaines et doit comprendre les charges de copropriété qu’il n’a pas pu faire payer à des locataires.

Sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil, ils forment des appels en garantie pour la demande du syndic et analysent désordres par désordres les éléments demandés. M. [H] [N] indique que Mme [W] aurait dû demander la consultation d’un BET structure avant de démolir les cloisons au vu du rapport d’expertise et qu’elle doit donc sa garantie au titre de son devoir d’information, ne l’ayant pas averti de la nécessité de réaliser l’étude. M. [H] [N] ajoute que la société KIFFEL n’a pas honoré son devoir de conseil en ne l’avertissant pas de la nécessité de consulter un BET avant de procéder à la démolition de la cloison. M. [H] [N] demande la garantie de la société SOBEV EXPANSION, car les vices qui affectaient la cloison en cause étaient antérieurs à la vente. M. [H] [N] demande la garantie de l’architecte et de la société SOBEV EXPANSION pour les autres travaux réalisés. M. [H] [N] rappelle que la conception et l’exécution des travaux d’électricité étaient défectueuses.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 23 septembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] sollicite que le tribunal :

- DÉBOUTE M. [H] [N] et M. [E] de leurs demandes, fins et conclusions. 

Sur demande reconventionnelle :
- CONDAMNE M. [H] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] les sommes suivantes :
5 800 € au titre des frais de reprise (consolidation) des parties communes au niveau des murs et cloisons ; 20 000 € au titre du préjudice de jouissance. 
Sur demande incidente :
- CONDAMNE la société SOBEV EXPANSION et son assureur la société [P] à rembourser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] la somme de 11 660 € TTC réglée en réparation des travaux résultant du vice caché, outre les intérêts à compter de l’assignation. 

Sur appel en garantie de Mme [W] 
- DÉBOUTE Mme [W] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]. 

Sur appel en garantie de la société [P] 
- DÉBOUTE la société [P] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16]. 

Sur appel en garantie du Syndicat 
- CONDAMNE in solidum la société SOBEV EXPANSION, son assureur [P], la société [K] FRÈRES ET FILS et la société [B], à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] de toute condamnation à intervenir à son encontre






En tout état de cause 
- CONDAMNE in solidum M. [H] [N], M. [E], la société SOBEV EXPANSION, la société [P], la société [K] FRÈRES ET FILS et la société [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce compris les frais d’expertise.

Il explique que M. [H] [N] est à l’origine des dégradations sur les parties communes en enlevant au marteau-piqueur des éléments classés du bâtiment, notamment le terrazzo d’époque, en abattant une cloison devenue porteuse avec l’âge et à élargir les portes en place y compris dans les murs porteurs, travaux dont il n’a pas informé la copropriété. Il ajoute que M. [H] [N] a engendré son propre dommage en faisant ses travaux qui ont participé à l’affaissement du sol de la salle de bain et en refusant la réalisation des travaux votés par le syndicat. Il rappelle qu’il a fait son maximum pour identifier la nature des travaux à réaliser et tenter de les mettre en œuvre (proposition de plancher provisoire…).

Il rappelle que la version applicable au litige de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait que le syndicat était responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers « par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ». Il soutient que M. [H] [N] et M. [R] [E] ne démontent pas un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. Il ajoute que le syndicat est exonéré de sa responsabilité en cas de faute de la victime et fait d’un tiers ce qui est le cas, puisque le dommage réside dans le comportement de M. [H] [N]. Il indique que le préjudice immatériel de M. [E] trouve son origine dans le comportement de M. [H] [N] et que la vacance de son logement réside dans son propre choix en n’ayant pas poursuivi ses travaux.

Il ajoute que le préjudice immatériel pour perte de revenu locatif n’est pas prouvé, M. [H] [N] ne justifiant pas d’une date d’achèvement des travaux et de mise en location, rappelant que le préjudice est non actuel, non certain et non imputable au syndicat, car la vacance et l’arrêt des travaux relèvent de son propre choix.

Il rappelle que M. [E] demande le remboursement de charge de copropriété sans fournir aucun justificatif.

Sur les demandes incidentes et reconventionnelles, sur le fondement des articles 1641, 1644 et suivant du code civil, il rappelle qu’il dispose d’un recours contre le vendeur professionnel, la société SODEV pour vice caché pour obtenir le remboursement du prix des travaux pris en charge. Il rappelle que l’assureur doit donc être condamné in solidum avec son assuré sur le fondement de l’article L124-3 du code des assurances.

Il rappelle qu’il a qualité à agir s’agissant sur les parties communes de l’immeuble et que sa demande n’est pas prescrite puisqu’il a demandé la condamnation de la société SOBEV EXPANSION le 28 avril 2016.

Il rappelle qu’il demande la prise en charge du prix des travaux résultant du vice caché et que les limitations de la police de l’assureur ne s’appliquent donc pas et que la police est due, car, la responsabilité professionnelle de la société SOBEV EXPANSION étant engagée.

Il demande la garantie du vendeur initial, la société [K] FRÈRES et fils, professionnel de l’immobilier sur le fondement des vices cachés ; le rapport d’expertise concluant à l’existence des vices au moment de la vente.

Il estime que les agissements fautifs de M. [H] [N] (enlèvement d’une cloison devenue porteuse avec le temps et donc nécessitant des travaux, procédure, demande de prise en charge de devis qui relevait de la rénovation de son appartement) lui ont causé un préjudice important ; notamment un préjudice moral pour les différents copropriétaires.

Il ajoute que l’action de Mme [W] ne repose sur aucun fondement.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 mars 2026, la Compagnie d’assurances [B], sollicite du tribunal de :

- Mettre hors de cause la SOCIÉTÉ ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCE – [B], 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la SA [P] et tous autres éventuels concluants de leurs demandes à l’encontre de la SOCIÉTÉ ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCE – [B], 
À titre subsidiaire, 
- Débouter Monsieur [N] et Monsieur [E] de l’ensemble de leurs demandes, et le cas échéant, les réduire considérablement, 


- Faire application des plafonds de garantie et franchise contractuels opposables aux tiers 
En tout état de cause,
- Débouter tous concluants de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SOCIÉTÉ ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCE — [B], 
- Condamner tout succombant à verser à la SOCIÉTÉ ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCE – [B] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par Maître Gaëlle DOPPLER, Avocat au Barreau de Strasbourg, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC

Au soutien de ces demandes, elle considère que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la SOCIÉTÉ ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCE - [B], ne sont pas réunies et que les dommages sont exclus de la garantie. Elle précise que cette garantie n’est pas due, car le SDC n’est pas responsable de l’humidité à l’origine de la dégradation des solives puisqu’aucun élément ne permet plus de connaître la ou les causes du pourrissement et de la dégradation du plancher et qu’il ne peut donc être imputé au syndicat. Elle considère qu’il n’y a pas de lien de causalité entre le préjudice de jouissance invoqué et le fait générateur, les travaux pouvant être exécutés dans un délai court.

Sur le fondement des articles 1353 (1315 anciens), 1134 du code civil et L 112-6 du code des assurances, elle soutient qu’il appartient à la société [P] et au SDC de prouver que les conditions requises par la police « dégât des eaux » et la responsabilité civile du propriétaire de l’immeuble » sont réunies, ce qui n’est pas le cas du fait de l’absence de preuve d’un caractère accidentel.

Elle indique que les conditions générales du contrat d’assurance multirisque de la propriété immobilière IMMO 3 prévoient en page 7 des exclusions de garantie. Il est ainsi spécifié que sont exclus de la garantie : « 8. Dommages dûs à l’humidité, la condensation, la buée » et que les organismes se sont développés dans les solives du fait de l’humidité.

Elle demande le bénéfice des plafonds de son assurance sur le fondement de l’article L112-6 du code des assurances. 

À titre subsidaire, elle rappelle que les préjudices immatériels ne sont pas justifiés au vu des refus de travaux des demandeurs. 

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 30 mars 2026, la S.A.S. SOBEV EXPANSION, demande du tribunal de :

DÉBOUTER Monsieur [N] et Monsieur [E] de l’intégralité de leurs prétentions ; 
CONSTATER la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société SOBEV EXPANSION
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses prétentions à l’égard de la société SOBEV EXPANSION ; 
En tout état de cause 
CONDAMNER la société [K] [L] ET FILS à garantir la société SOBEV EXPANSION de toutes condamnations à intervenir. 
CONDAMNER la société [P] à relever et garantir la société SOBEV EXPANSION de toutes condamnations à intervenir ; 
CONDAMNER les demandeurs aux entiers frais et dépens et chacun des demandeurs à 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

 Au soutien de sa demande d’irrecevabilité des prétentions du SDC à son encontre, elle rappelle que le SDC n’a pas la qualité d’acquéreur au sens de l’article 1641 du code civil et qu’il est donc irrecevable à demander sa garantie et le paiement des travaux. Elle ajoute que le délai d’action est de 2 ans à compter de la découverte du vice caché au vu de l’article 1648 du code civil et que malgré des constatations en 2015, les demandes tardives du SDC sont prescrites.

Elle considère que les demandeurs sont à l’origine de leur préjudice de jouissance en refusant la réalisation des travaux et de l’absence de mise en place d’un faux plafond qui aurait permis l’occupation de l’appartement de M. [E].

Elle demande la garantie de la société [K] [L] ET FILS, son propre vendeur qui était un professionnel.






Elle sollicite la garantie de son assureur, la compagnie d’assurance [P] selon un contrat du 20 septembre 2011. Elle soutient que la clause d’exclusion 5.K.K ne s’applique que si elle a procédé elle-même à des travaux, ce qui n’est pas le cas et que les contrats conclus n’étaient pas des contrats de vente à rénover. Elle ajoute, concernant la clause 5. X, que les prétentions du SDC à son égard ne portent pas sur l’article 1641 du code civil, mais à des dommages et intérêts et que cette clause n’a donc pas vocation à s’appliquer. 

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 août 2025, la Compagnie d’assurances [P], assureur de la société SOBEV EXPANSION, demande du tribunal de :

À titre principal :
– Débouter Messieurs [N] et [E] de toutes leurs demandes irrecevables à tout le moins infondées, 
Subsidiairement au fond, 
– débouter Monsieur [N] de toutes ses prétentions
– débouter Monsieur [E] de toutes ses prétentions 

Reconventionnellement : 
Condamner Monsieur [N], in solidum le cas échéant avec le syndicat des copropriétaires à relever et garantir entièrement la société [P] de toutes les réclamations dirigées en son encontre tant en principal qu’intérêts et frais sollicités par Monsieur [E], voisin en dessous de M. [H] [N], victime de ce dernier. 
CONDAMNER Madame [M] [W] ainsi que l’entreprise de démolitions KIFFEL, responsable en lecture du rapport d’expertise judiciaire, à garantir la société [P] de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ; 
CONDAMNER la société [B] à garantir la société [P] de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ; 
En conséquence, condamner in solidum la société [K] FRÈRES & FILS, Madame [M] [W] et la [B], ainsi que l’entreprise de démolitions KIFFEL, voire le syndicat des copropriétaires, à relever et garantir intégralement la société [P] de toutes les réclamations dirigées en son encontre tant en principal qu’intérêts et frais.

En toute hypothèse, 
Juger que la société [P] ne serait être tenue que dans les limites de sa police versée au débat, notamment au titre des plafonds et des franchises 
Condamner Monsieur [N] in solidum avec tout succombant à payer à la société [P] 6 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du CPC. 
Condamner Monsieur [N] aux entiers dépens ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera donnée à Maître Caroline MEUNIER, avocat au barreau de STRASBOURG, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du CPC

Sur le fondement des articles 56 et 122 du code de procédure civile, des articles 1315 alinéa 1er, 1382, 1641, 1644, du code civil, elle demande à ce que les demandes de M. [H] [N] de restitution du prix de la vente du bien à l’égard d’[P], assureur de la société SOBEV EXPANSION soient déclarées irrecevables faute de qualité.

Elle considère que M. [H] [N] ne prouve pas l’existence d’un vice caché, sa gravité et son antériorité.

Sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, au vu de l’arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 juin 2025, n° 23-23.775, elle considère que Monsieur [N] n’a pas sollicité, comme il en avait l’obligation, l’autorisation préalable d’effectuer les travaux touchant aux parties communes de la copropriété. Elle précise que Monsieur [N] est seul à l’origine des désordres dont il se plaint, affectant les parties communes et les parties privatives et qu’il doit donc être condamné à régler les travaux de remise en état des parties communes de l’immeuble, ainsi que les embellissements privatifs et de toutes leurs conséquences pécuniaires. Elle ajoute que M. [H] [N] est fautif d’avoir refusé le montant des réparations en décembre 2015, les préjudices nés après cette date ne présentaient plus de lien de causalité directe avec le prétendu vice caché allégué. Elle soutient que M. [E] doit se retourner contre son voisin, M. [H] [N], seul à l’origine des désordres dont il est victime. Elle précise qu’il est fautif de ne pas avoir agi contre son voisin du dessus, lequel est lui-même fautif à plusieurs titres, en ayant refusé une indemnisation et en ayant fait des travaux sans autorisation.

Sur les appels en garantie, sur le fondement des articles 1382 du code civil, 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, du principe selon lequel les tiers à un contrat sont fondés à invoquer tout manquement du débiteur contractuel lorsque ce manquement leur a causé un dommage, sans avoir à rapporter d’autres preuves, au vu de l’arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 juin 2025, n° 23-23.775, elle indique que Monsieur [N] est à l’origine des désordres dont Monsieur [E] sollicite l’indemnisation et lui doit sa garantie. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires est légalement responsable des dommages provenant des parties communes.

Sur l’appel en garantie de la société [K] FRÈRES & FILS, elle soutient qu’en cas de vice caché le vice était préexistant à l’acquisition par la société SOBEV EXPANSION qui n’a été propriétaire de l’immeuble que quelques mois et que la société HERMAAN FRÈRES & FILS est un professionnel de la construction qui doit la garantie des vices cachés. Elle précise que le syndicat des copropriétaires est légalement responsable des dommages provenant des parties communes. Elle ajoute que la responsabilité de MME [W], de l’entreprise de démolition KIFFEL et de la société ÉLECTRICITÉ [Y] est également engagée du fait des fautes qu’ils ont commises et que le dommage ayant lieu suite à un dégât des eaux, la garantie de [B] peut être mobilisée en tant qu’assureur de l’immeuble.

Elle indique que la police d’assurance souscrite est une police RC marchand de bien et que le vice caché est exclu de la police d’assurance, ne pouvant ni restituer la chose, ni réduire le prix : restent contractuellement exclus par la police souscrite par la société SOBEV EXPANSION les frais et coûts engagés pour réparer, pour remplacer, achever, rembourser tout ou partie des biens vendus (Exclusion 5.KK), ainsi que le prix de vente ou la partie de prix de vente que l’assuré doit restituer (exclusion commune 5.X). Elle soutient que le SDC est tiers au contrat d’[P] et que seules les parties au contrat d’assurance peuvent invoquer le non-respect du formalisme prévu par l’article L. 112-4 du code des assurances (Cass., 2ème civ., 19 décembre 2024, n° 22-17.119, Publié au bulletin).

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 01 avril 2026, la S.N.C. [K] FRÈRES & FILS, demande au tribunal de :

DÉBOUTER la société SOBEV EXPANSION, et la compagnie d’assurances [P], ainsi que 1er SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la SNC HERRMANN FRÈRES ET FILS ;

CONDAMNER la compagnie [P], appelante en garantie, au paiement à Ia société SNC HERRMANN FRÈRES ET FILS d’une somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En défense, elle soutient que le bien était à prendre en l’état et qu’il ne doit pas de garantie pour les vices cachés, même si elle ne conteste pas sa qualité de professionnel de l’immobilier. Elle se prévaut de la jurisprudence constante selon laquelle la clause d’exclusion des vices cachés est parfaitement opposable si l’acquéreur à la qualité de professionnel de l’immobilier. Elle ajoute que le mauvais état de certaines des tuyauteries, potentielle cause des infiltrations était apparent et que la société SOBEV EXPANSION aurait dû prendre les mesures nécessaires. Elle en conclut qu’elle ne peut donc être appelée en garantie. 

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 mars 2026, Mme [M] [W], sollicite du tribunal de :

À titre principal,
DÉBOUTER Monsieur [N] et Monsieur [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions en ce que dirigées à l’encontre de Madame [W],
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions en ce que dirigées à l’encontre de Madame [W],
DÉBOUTER toute autre partie de ses éventuelles demandes, fins, prétentions et appels en garantie en ce que dirigées à l’encontre de Madame [W], 
CONDAMNER toute autre partie ayant formé des demandes à l’encontre de Madame [W] et toute partie succombant à payer a cette dernière un montant de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers frais et dépens

À titre subsidiaire, sur les appels en garantie
CONDAMNER solidairement ou in solidum, la société KIFFEL, la société SOBEV EXPANSION, son assureur RC, la compagnie [P], a garantir Madame [M] [W] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des travaux de démolition des cloisons,
CONDAMNER la société KIFFEL a garantir Madame [M] [W] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des travaux d’agrandissement d’une ouverture de porte,
CONDAMNER la société ÉLECTRICITÉ [Y] à garantir Madame [M] [W] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre du percement du plafond plâtre et de la création de saignées horizontales dans les murs et plafonds,



CONDAMNER solidairement ou in solidum, la société KIFFEL, la société HERRMANN FRÈRES ET FILS IMMEUBLES, la société SOBEV EXPANSION EXPANSION, son assureur RC, la compagnie [P], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], la société [B] et la société ÉLECTRICITÉ [Y] à garantir Madame [M] [W] de toute condamnation susceptible d’intervenir contre elle au titre de l’article 700 du CPC et des frais et dépens,
CONDAMNER solidairement ou in solidum, Ia société KIFFEL, la société HERRMANN FRÈRES ET FILS IMMEUBLES, Ia société SOBEV EXPANSION, son assureur RC, la compagnie [P], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], la société [B] et la société ÉLECTRICITÉ [Y] à garantir Madame [M] [W] de toute autre condamnation susceptible d’être prononcée contre elle,
CONDAMITER solidairement ou in solidum, la société KIFFEL, la société HERRMANN FRÈRES ET FILS IMMEUBLES, la société SOBEV EXPANSION, Son assureur RC, la compagnie [P], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], Ia société [B] et la société ÉLECTRICITÉ [Y] à payer à Madame [W] un montant de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient que dès le début des travaux elle a constaté des fissures et un affaissement des terrazzo, avertissant M. [H] [N] avec un arrêt des travaux prévu le 24 novembre 2014. Elle rappelle que M. [H] [N] n’a aucune demande contre elle à l’exception d’un appel en garantie sur les travaux réalisés par rapport à l’action du syndicat des copropriétaires.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires n’a pas de préjudice de jouissance, la dégradation ayant lieu dans les parties communes de deux appartements et non des parties communes accessibles par tous. Elle rappelle que si le syndicat des copropriétaires fait une demande par rapport à la cloison démolie entre la cuisine et la salle de bain, encore faut-il qu’il démontre que c’est une partie commune. Elle ajoute que la cloison ne pouvait être porteuse alors qu’il était maintenu en suspension et qu’elle a donc pris les mesures nécessaires au chantier.

Elle sollicite la garantie de l’entreprise KIFFEL à titre subsidiaire sur le fondement quasi délictuel au vu des constatations de l’expert p 28 de son rapport, sur le fondement délictuel contra la société [K] FRÈRES ET FILS et la société SOBEV EXPANSION EXPANSION et son assureur RC [P] (sur l’action directe), considérant que les désordres étaient cachés et antérieurs à la vente.

Sur l’agrandissement de l’ouverture de la porte, elle considère que le syndicat ne peut demander la remise en état alors qu’il ne subit aucun préjudice et rappelle que le syndicat reconnait que M. [H] [N] a obtenu l’autorisation d’agrandir la porte et qu’il ressort d’un mail qu’elle lui avait demandé de transmettre au syndicat un descriptif précis des travaux. Elle demande la garantie de l’entreprise KIFFEL à titre subsidiaire sur le fondement quasi délictuel.

Sur le percement du plafond de plâtre, elle explique que l’entreprise n’a pas respecté son marché qui prévoyait le passage des gaines dans de nouveaux faux-plafonds. Elle demande la garantie de l’entreprise ÉLECTRICITÉ [Y] à titre subsidiaire sur le fondement quasi délictuel bien que M. [H] [N] et [E] se sont désisté à l’égard de la société ÉLECTRICITÉ [Y] après avoir trouvé un accord ce qui n’a pas d’influence sur son appel en garantie.

Elle soutient que l’appel en garantie de la société [P] est infondé et demande à titre subsidiaire la garantie du syndicat des copropriétaires et de son assureur sur leur responsabilité délictuelle et l’action directe.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 03 juillet 2023, la S.A.R.L. KIFFEL sollicite du tribunal de : 

À TITRE PRINCIPAL : 
DÉBOUTER Monsieur [N] et Monsieur [E] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société KIFFEL ; 
À TITRE SUBSIDIAIRE : 
CONDAMNER Madame [M] [W] à garantir la société KIFFEL de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ; 
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : 
CONDAMNER in solidum Monsieur [N] et Monsieur [E] aux entiers frais et dépens et à verser à la société KIFFEL une somme de 1 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que M. [H] [N] ne fait aucune demande à son égard à titre principal, mais demande sa garantie par rapport aux travaux qu’elle a réalisée. Elle précise que l’expert ne cesse d’utiliser le conditionnel pour qualifier le rôle porteur de la cloison démolie alors que la présomption de mitoyenneté et donc d’intégration de la cloison dans les parties communes de l’article 7 de la loi de 1965 ne s’applique pas. 

Elle rappelle que l’appel en garantie est fondé sur la responsabilité contractuelle alors qu’il n’est prouvé ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité en l’absence de désordre et alors que l’ordre de démolition a été donné par le maitre d’œuvre. Elle souligne que le maitre d’œuvre avait pour mission de s’assureur de la faisabilité technique des travaux projetés et donc de celle de la démolition de la cloison. 

À titre subsidiaire, elle demande la garantie du maitre d’œuvre sur le fondement quasi-délictuelle, celui-ci n’ayant pas fait d’étude préalable. 

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 avril 2026, la société électricité [Y] sollicite du tribunal de : 

CONSTATER le désistement d’instance et d’action de Monsieur [H] [N] et de Monsieur [C] [E] à l’égard de la société ÉLECTRICITÉ [Y], ainsi que le dessaisissement du tribunal à cet égard.
CONSTATER l’absence de toutes prétentions aux fins de condamnation de Madame [M] [W] et de la société ÉLECTRICITÉ [Y] au titre du percement du plafond plâtre et de la création de saignées horizontales dans les murs et plafonds.
DEBOUTER Madame [M] [W] de son appel en garantie à l’encontre de la société Électricité ÉLECTRICITÉ [Y] au titre du percement du plafond plâtre et de la création de saignées horizontales dans les murs et plafonds.

Elle indique que Monsieur [H] [N] et elle ont décidé d’un accord commun de renoncer réciproquement à la poursuite des travaux et convenu d’une résolution amiable du marché. Elle ajoute que l’entreprise ÉLECTRICITÉ [Y] a effectué le retrait de l’ensemble des fourreaux dans le plafond et l’entreprise MD RENO’V a réalisé les travaux de plâtrerie portant sur le rebouchage de tous les trous effectués dans le plafond du salon et le rétablissement les conformités coupe-feu, d’où le désistement d’instance et d’action de Messieurs [H] [N] et [R] [E]. Elle indique ainsi que le désordre n’existant plus, elle ne peut plus être appelée en garantie à ce titre.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION


La demande de mise hors de cause de la société [B] est analysée comme une demande de débouté et il n’y a donc pas lieu de consacrer des développements spécifiques à cette semaine.

I. Le désistement d’instance et d’action de Monsieur [H] [N] et de Monsieur [C] [E] à l’égard de la société ÉLECTRICITÉ [Y], ainsi que le dessaisissement du tribunal à cet égard.

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance du 03 avril 2024 que le désistement d’instance et d’action de M. [H] [N] et M. [R] [E] ont déjà été constaté. En revanche, le tribunal n’était pas dessaisi à son égard puisque Mme [W] avait formulé un appel en garantie à l’égard de la société [Y] avant l’ordonnance du 3 avril 2024.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de constater le dessaisissement du tribunal à l’égard de la société ÉLECTRICITÉ [Y].

II. La recevabilité de la demande de restitution du prix de la vente de M. [H] [N] à l’égard d’[P], assureur du vendeur

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 12 du code de procédure civile prévoit que « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

En l’espèce, M. [H] [N] et M. [R] [E] se fondent sur les articles 1641 et suivant du code civil pour solliciter une « indemnisation » de leur préjudice de jouissance et de certains frais. Par conséquent, leur action est automne de l’action rédhibitoire et estimatoire, ceux-ci ne sollicitant pas de diminution du prix. 

Par conséquent, l’action de M. [H] [N] et M. [R] [E] est une action en dommages et intérêts et ils ont donc qualité à agir à l’encontre de la SA [P] pour solliciter sa garantie. 

Par conséquent, les demandes de M. [H] [N] et M. [R] [E] à l’encontre de la société [P], assureur de la société SOBEV EXPANSION, sont déclarées recevables. 

III. L’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SOBEV EXPANSION 

L’article 1648 du code civil prévoit que : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

A. La qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur ; ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Par conséquent, il dispose également de l’action pour vices cachés (Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 Juin 2015 - n° 14-15.205). 

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir contre la SOBEV EXPANSION.

B. La prescription

Le point de départ de l’action en garantie sur vices cachés au situe au jour où le sous acquéreur a eu connaissance du vice (chambre 1 ère mixte, 21 juillet 2023, 21-17.789 P ; o 1 Civ., 25 sept. 2024, n 23-15.925 P).

En l’espèce, il ressort du dossier que M. [H] [N] a dénoncé le désordre en novembre 2014 et en a averti le syndicat le 23 avril 2015 par LRAR reçue le 24 avril 2015, jour où le syndicat est réputé connaitre le désordre. Il ressort du dossier que par conclusions datées du 28 avril 2016 et déposées au tribunal le 2 mai 2016, le syndicat des copropriétaires a fait une demande d’appel en garantie à l’encontre de la société SOBEV EXPANSION invoquant une caractérisation d’un vice caché par le tribunal.

Par conséquent, l’action du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société SOBEV EXPANSION n’est pas prescrite. 

IV. Sur le désordre relatif à l’effondrement du plancher

A. Sur les causes

Il ressort du rapport d’expertise, p 18 que, « La dégradation des éléments structurels en bois est causée par des attaques de champignons et d’insectes lignivores. Ces organismes apparaissent lorsque les bois sont exposés à des infiltrations d’eau, ou du moins d’humidité, de façon prolongée, dans un environnement confiné sans ventilation. »

L’expert note p28 de son rapport qu’« À ce jour aucun élément ne permet plus de connaître la ou les causes du pourrissement et de la dégradation du plancher », précisant « L’origine des dégradations des bois est par conséquent une exposition lente et prolongée à l’eau ». L’experte a également indiqué p 18 de son rapport que « les causes du désordre peuvent être multiples » et elle cite ensuite « la vétusté des réseaux (chute et alimentation) » ou « un mauvais entretien de certains appareils » et que « la cause ou les causes précises ne peuvent plus être déterminées à ce jour », « Au vu des dégradations constatées, il est très probable qu’elles aient été causées par un phénomène lent et à évolution progressive, sur plusieurs années, voire décennies. ».

Le rapport d’expertise judiciaire corrobore le rapport d’expertise privée d’[P] qui note que les solives en bois endommagées n’ont pu l’être par l’action d’un seul sinistre dégât des eaux, il s’agit ici d’un phénomène long et progressif. Le dommage constaté a vraisemblablement nécessité plusieurs années d’évolution avant d’atteindre ce stage et date, en tout état de cause de plus de 15 ans. » 

Il est concordant avec le rapport d’expertise privée SBE qui indique que les deux types de désordres sont dans un état très avancé et que la stabilité des 4 solives est largement remise en cause.

N° RG 21/02511 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KL6T

1) L’action sur les vices cachés à l’encontre du vendeur et du syndicat des copropriétaires

L’article 1641 du code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Les articles 1644 et 1645 du code civil ajoutent que « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » et « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

L’article 1646 du code civil prévoit que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’étant pas vendeur, il n’est pas soumis au régime des vices cachés. Ainsi, sa responsabilité ne peut être engagée sur ce fondement. 

Concernant la société SOBEV, l’effondrement du plancher de la salle de bain du fait de l’état détérioré des solives en bois est un vice empêchant la bonne jouissance du bien acheté et qui en diminue donc tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait acquise qu’à moindre prix.

Concernant le caractère caché, seul le mauvais état des tuyauteries était apparent. L’état des solives était caché puisqu’il a fallu enlever le revêtement de la salle de bain pour constater l’état des solives. L’expert évoque l’éventualité de certains signes éventuels comme une fissuration du terrazzo ou des traces d’affaissement ponctuel du revêtement. Cependant, ces éléments, même caractérisés, n’auraient pas permis à des profanes tels que M. [H] [N] et M. [R] [E] de saisir le vice dans son ampleur et ses conséquences. Par conséquent, le vice était caché. 

Concernant l’antériorité du vice, le rapport d’expertise judiciaire note un phénomène de long court de dégradation des solives par un phénomène « lent et à évolution progressive, sur plusieurs années voire décennies » et conclut que le désordre est très certainement antérieur à la vente de 2014 et 2013. Si l’expert n’établit pas la certitude de l’antériorité, l’antériorité est corroborée par le rapport d’expertise d’[P] qui note que « Le dommage constaté a vraisemblablement nécessité plusieurs années d’évolution avant d’atteindre ce stage et date, en tout état de cause de plus de 15 ans ». L’effondrement du plancher ayant eu lieu en novembre 2014 pour des ventes de M. [H] [N] et M. [R] [E] ayant eu lieu en février 2014 et juin 2014, il ressort du dossier que le vice était antérieur à la vente. 

La société SOBEV EXPANSION engage donc sa responsabilité pour vice caché. 

La société SOBEV EXPANSION étant un commerçant de bien, elle est un professionnel de l’immobilier. Elle est présumée connaitre les vices de la chose. Or, en tant que professionnel de l’immobilier, son attention aurait dû être attirée par le mauvais état des tuyauteries et elle aurait pu procéder ou faire procéder à des vérifications. 

Par conséquent, elle sera condamnée à prendre en charge l’intégralité du préjudice subi par M. [H] [N] et M. [E], le vice étant commun aux deux biens. 

Il n’est prouvé aucune faute de la part de M. [H] [N] concernant le vice caché, le rapport d’expertise précisant bien que le retrait des sols était nécessaire afin de diagnostiquer la raison de l’affaissement du sol et que les travaux réalisés n’ont pas eu d’impact ou de conséquences sur l’existence et la cause du vice caché. La rénovation de M. [H] [N] a uniquement permis de révéler le vice.

2) Sur l’appel en garantie de la société SOBEV à l’égard de son vendeur [K] [L]

Il est de jurisprudence constante que la clause de non garantie des vices cachés lors de la vente entre deux professionnels de la même spécialité, est valable lorsque l’acheteur ne rapporte pas la preuve que le vendeur avait connaissance de la présence du vice (Civ 3ème, 30 juin 2016, n° 14-28.839). 

En page 12 de l’acte de ventre entre la société SOBEV et la société [K] FRÈRES & FILS, il est précisé au paragraphe « ÉTAT DE L’IMMEUBLE » :
« L’acquéreur prendre I'immeubIe, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans I’acte par le VENDEUR, dans I’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de Ia part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont 1er sol, 1er sous-sol et 1ers ouvrages, s’iIs existent, pourraient affectés ».

Il n’est pas contesté que la société [K] FRÈRES & FILS est un professionnel de l’immobilier tandis que la société SOBEV est un marchant de bien. Par conséquent, ce sont deux professionnels de la même spécialité. 
N° RG 21/02511 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KL6T


Or, les clauses de non-garantie des vices cachés sont valables entre deux professionnels de la même spécialité. La société SOBEV n’établit pas la connaissance précise et circonstanciée du vice par son propre vendeur. 

Par conséquent, la société SOBEV est déboutée de son appel en garantie.

3) Sur la condamnation et la garantie d’[P]

L’article L. 124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, les stipulations contractuelles prévues dans la clause 3 du contrat conclu le 20 septembre 2011 entre la société SOBEV EXPANSION et la société [P] assurent expressément les vices cachés : « Responsabilité civile après achèvement des travaux après leur réception et/ou après revente du bien immobilier : Dans le cadre des activités déclarées, nous garantissons les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l’assuré peut encourir, du fait des immeubles après leur revente, en raison : Des dommages corporels, des dommages matériels, des dommages immatériels consécutifs causés à autrui et ayant pour origine l’existence de vices cachés et/ou résultant de l’exécution défectueuse des opérations et/ou travaux de construction Des dommages immatériels non consécutifs causés à autrui liés à l’action en garantie pour vices cachés intentée par l’acquéreur d’un bien immobilier et/ou résultant de l’exécution défectueuse des opérations et/ou travaux de construction »

La compagnie d’assurance invoque la clause 5.X excluant de la garantie « le prix de vente ou la partie de prix de vente que l’assurée doit restituer » qui n’a pas vocation à s’appliquer au vu du fondement des actions en demande et en appel en garantie tel qu’étudié au stade des fins de non-recevoir.

Il en résulte que M. [H] [N] et M. [R] [E] sont fondés à se prévaloir de l’action directe à l’égard de la SA [P]. 

La clause 5. KK qui prévoit qu’« est exclu du présent contrat les frais et les coûts qu’il est nécessaire d’engager pour réparer, remplacer, achever, rembourser tout ou partie des biens vendus, remédier à un travail et/ou à une prestation mal exécutés, refaire les travaux, effectuer des travaux de rénovation/réhabilitation dans le « contrat de vente à rénover ».

Ainsi, les coûts de la réparation du vice caché en lui-même ne peuvent être pris en charge par la police d’assurance au contraire des préjudices matériels et immatériels découlant de ce vice. 

Ainsi, la société SOBEV est bien fondée à demander la garantie de son assurance dans les limites de sa police d’assurance. 

En revanche, la SA [P] pourra appliquer sa franchise à son assuré. En assurance facultative, les limites contractuelles de la garantie de l’assureur (franchise et plafond) sont opposables tant à l’assuré qu’au tiers lésé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société SOBEV EXPANSION et son assureur, la SA [P], doivent être condamnés à l’indemnisation des préjudices subis par M. [H] [N] et M. [R] [E] du fait du désordre.

Ils y seront tenus in solidum, ayant tous concouru au moins partiellement à la réalisation du dommage.

4) Le syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au présent litige prévoit que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Le syndicat doit vérifier régulièrement l’état des structures porteuses même si ces structures ne sont pas apparentes, quand elles peuvent être attaquées par des insectes xylophages. 

En l’espèce, l’experte retient que « La dégradation des éléments structurels en bois est causée par des attaques de champignons et d’insectes lignivores. Ces organismes apparaissent lorsque les bois sont exposés à des infiltrations d’eau, ou du moins d’humidité, de façon prolongée, dans un environnement confiné sans ventilation. » Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise que ces désordres ne résultent pas d’un vice de construction, mais d’une dégradation sur le temps long du fait de l’humidité. La cause exacte de l’humidité n’a pas été clairement identifiée, mais il apparait que la dégradation des solives n’est pas due à un défaut d’entretien des solives. Il ressort du rapport que cela peut être lié à un défaut d’entretien des canalisations et de tout élément ayant apporté l’humidité responsable de l’apparition des champignons, sans certitude. Les canalisations intérieures en mauvais état sont des parties privatives telles que cela ressort du règlement de copropriété. 

Ainsi, la cause de l’humidité responsable du désordre étant incertaine, M. [H] [N] et M. [R] [E] ne prouvent pas un défaut d’entretien des parties communes du syndicat antérieur à l’effondrement du plancher. En effet, le syndicat des copropriétaires n’avait pas de raison de suspecter une attaque par des insectes xylophages en l’absence de dégâts des eaux déclarés auprès de lui alors que les solives étaient encastrées dans des parties privatives. Par ailleurs, ayant été créé moins d’un an avant le sinistre, il ne pouvait être attendu de lui qu’il procède pendant cette courte période à des sondages destructifs pour vérifier l’état des solives. Ainsi, un défaut d’entretien ne peut lui être reproché à cet égard. En l'absence de preuve que la dégradation des solives est due au défaut d’entretien des parties communes, le syndicat des copropriétaires ne peut être appelé en garantie.

Concernant l’obligation d’entretien du syndicat des copropriétaires, une fois le syndicat des copropriétaires a été averti de l’état des parties communes, il devait respecter son obligation et réaliser les travaux permettant l’occupation des locaux de M. [H] [N] et de M. [E]. En l’espèce, le syndicat a eu connaissance du désordre au 1 er avril 2015 selon ses propres dires et par LRAR du 24 avril 2015. Les travaux ont été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 07 septembre 2015. Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que les travaux de remise en état du planché de M. [H] [N] ont été rejetés par 6 copropriétaires dont M. [E] et que 3 se sont abstenus, dont M. [H] [N] et la société SOBEV EXPANSION. En refusant de voter les travaux, M. [H] [N] et [E] ne peuvent se prévaloir d’un défaut d’entretien pour cette période où ils ont choisi d’assumer l’absence de travaux. Leur comportement a en effet rompu le lien de causalité entre le défaut d’entretien et le préjudice invoqué. Ainsi, le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable d’un défaut d’entretien sur cette période. 

Le 13 novembre 2015, M. [H] [N] et M. [R] [E] ont fait délivrer une assignation au syndicat des copropriétaires. 

Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2016, les travaux de réfection du plancher ont été votés sous réserve de la signature d’un protocole d’accord entre M. [H] [N] et M. [E] et le syndicat des copropriétaires, afin d’exclure ce dernier de la procédure en cours, par désistement d’instance et d’action. Si le syndicat des copropriétaires ne pouvait subordonner le respect de ses obligations légales (l’entretien de l’immeuble) à un renoncement à leurs droits de M. [H] [N] et M. [E], cette demande n’était pas fautive au vu des développements précédents qui montrent que le syndicat des propriétaires n’avait commis aucune faute et ne devait pas d’indemnisation aux copropriétaires. Or, M. [E] et M. [H] [N] reconnaissent avoir refusé la réalisation des travaux alors qu’ils ont été proposés à plusieurs reprises. En conséquence, faute pour eux d’avoir accepté la réalisation des travaux, aucun défaut d’entretien ne peut être caractérisé à l’égard du syndicat. 

Par conséquent, M. [H] [N] et M. [R] [E] ne prouvent pas un défaut d’entretien de la part du syndicat des copropriétaires. 

5) Sur la garantie de la [B]

Le chapitre VIII « responsabilité civile de propriétaire d’immeuble » prévoit expressément en page 15 des conditions générales que sont exclus de la garantie responsabilité civile les : “5. Dommages autres que corporels résultant d’un incendie, d’une explosion, d’un dégât des eaux survenus ou ayant pris naissance dans les biens assurés (ces dommages relèvent des garanties prévues aux chapitres I et IV)”

La question de l’éventuelle garantie tant sur le volet dommage, que sur le volet responsabilité civile doit être analysée au vu des dispositions relatives à la garantie « Dégâts des eaux » prévue au chapitre IV. Le chapitre IV relatif à la garantie « Dégâts des eaux » figure en pages 7 et 8 des conditions générales.

Il est stipulé : « OBJET DE LA GARANTIE ▪ Les pertes matérielles énoncées au tableau récapitulatif ci-dessous, ▪ Les responsabilités, telles que définies au chapitre X, pouvant incomber à l’assuré, en qualité de propriétaire, à raison de dommages matériels causés à autrui, résultant d’événements garantis énumérés ci-dessous. » 

Sont ensuite limitativement listés les « DOMMAGES ET EVENEMENTS GARANTIS » de la façon suivante : « Dommages matériels de mouille causés par tous liquides et résultant de : — ruptures, débordements, fuites accidentels provenant de tous appareils fixes à effet d’eau et des canalisations situées à l’intérieur des bâtiments ainsi que des installations de chauffage, — ruptures engorgements accidentels des chéneaux, gouttières et descentes d’eau pluviales, — infiltrations accidentelles des eaux à travers les toitures et ciels vitrés, — gel des appareils à effet d’eau ou conduites situées à l’intérieur des bâtiments assurés, — déclenchement intempestif des installations d’extincteurs automatiques agréées par l’Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurances, — mesure de sauvetage résultant d’un sinistre garanti. »

Ainsi, la police exige un caractère accidentel qui est défini p 18 de la police d’assurance « Tout évènement soudain, imprévu et extérieur à la victime ou à la chose endommagée, constituant la cause des dommages »

Les conditions générales du contrat d’assurance multirisque de la propriété immobilière IMMO 3 prévoient en page 7 des exclusions de garantie. Il est ainsi spécifié que sont exclus de la garantie : « 8. Dommages dûs à l’humidité, la condensation, la buée ». 

En l’espèce, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas retenue. Ainsi, la garantie de son assurance n’est pas due et les appels en garantie à son encontre sont rejetés. 

6) Sur les appels en garantie de la SA [P]

Il résulte des développements précédents que M. [H] [N] n’a pas commis de faute responsable du vice caché et que le syndicat des copropriétaires n’a pas commis de défaut d’entretien et la police de son assureur n’est pas mobilisable. Les intervenants à la rénovation n’ont pas plus commis de fautes concernant le vice caché, qui préexistait à leur intervention, et qu’ils n’ont pas aggravé. Par conséquent, la seule personne responsable du préjudice est le vendeur, responsable du vice caché : la société SOBEV EXPANSION, l’assuré de la SA [P]. 

Par conséquent, il convient de débouter la SA [P] de ses demandes d’appels en garantie. 

B. Les préjudices

1) Le préjudice matériel

L’expert a évalué les travaux à la somme de 2 000 euros TTC pour les travaux préparatoires dans la salle de bain du logement de M. [E] et à 16 000 euros TTC pour les travaux de plancher.

Les travaux ont eu lieu pour un montant de 12 210 euros TTC au vu de l’assemblée générale du 09 février 2023 et de la facture du constructeur. 

Cependant, le syndicat des copropriétaires a limité dans le dispositif de ses conclusions sa demande à ce titre à la somme de 11 660 euros. Par conséquent, la somme nécessaire à la reprise des désordres et le coût des travaux de reprise sont évalués à la somme de 11 660 euros. Le syndicat des copropriétaires ne se basent sur aucune disposition pour demander des intérêts au taux légal alors que le montant de la créance indemnitaire est fixée par le tribunal et ne résulte pas du contrat. Par conséquent, il est débouté de cette demande. 

Concernant le remboursement par la société SOBEV de la quotepart de travaux des M. [H] [N] et M. [R] [E] de cette somme, aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. La société SOBEV étant condamnée à rembourser les travaux de reprise au syndicat, elle ne peut être condamnée à indemniser deux fois le même préjudice en remboursant la quote-part des M. [H] [N] et M. [R] [E]. Il appartiendra au syndicat de gérer cette somme conformément aux dispositions légales.

Au vu de la clause d’exclusion de la SA [P] ne peut être condamnée in solidum pour ce chef de préjudice qui est exclu par sa police.

2) Sur le préjudice de M. [H] [N]

Il ressort d’un courrier officiel du 6 mai 2016 que la société SOBEV EXPANSION a proposé de prendre à ses frais la réfection des solives et la pose d’un nouveau plancher à nu en faisant intervenir une entreprise dès confirmation, sans reconnaitre sa responsabilité et en rappelant que les désordres ont été constatés suite à l’enlèvement du terrazzo par M. [H] [N] dans des circonstances contraires aux règles de l’art. Par courrier du 13 mai 2016, elle a réitéré sa proposition tout en soulignant qu’une expertise judiciaire ne pourra plus être diligente une fois les travaux effectués du fait de la disparition des désordres. 
Par courrier du 6 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires a proposé l’intervention d’une entreprise en juillet pour réparer les désordres. 

Il ressort du rapport d’expertise p 39 que « La Copropriété a invité M. [H] [N] à consulter SBE dès que Mme [W] et M. [H] [N] avaient signalé les désordres sur les solives du plancher de la salle de bain. Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires a tenté de faire engager les travaux de réfection des solives par la société MOOG. Par exemple, dans un courrier adressé par Me [J] [Z] à Me [V] le 6 juillet 2016, Me [G] évoque une intervention de MOOG pour la période entre le 11 juillet et le 20 juillet 2016. »




L’experte précise qu’« Aucune raison purement technique ne justifie l’arrêt des travaux et l’inoccupation des deux logements durant plus de 7 ans ».

En l’espèce, M. [H] [N] reconnait qu’il a refusé la réalisation des travaux. Du fait de son refus, il n’existe ainsi plus de lien de causalité entre le désordre et l’absence d’occupation du logement entre 2016 à 2022. Par conséquent, il ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance qu’entre la date du sinistre et la proposition de mise en œuvre des travaux.

Par conséquent, le préjudice de jouissance de M. [H] [N] est évalué à la somme de 17 400 euros, soit la somme de 870 euros par mois environ entre la date du sinistre et la date à laquelle les travaux ont été proposés.

La société SOBEV EXPANSION est responsable du préjudice sur l’intégralité de la période comprise entre la découverte du vice et la réalisation des travaux. 

Par conséquent, la société SOBEV EXPANSION, et son assureur, sont condamnés in solidum.

Concernant l’étude SBE, M. [H] [N] a réalisé cette étude pour établir un diagnostic et se constituer une preuve et non à la place du syndicat des copropriétaires afin de réaliser les travaux à sa place. Cet élément doit donc être pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile et n’est pas un préjudice à part entière causé par le désordre.

3) Sur le préjudice de M. [E]

Il ressort du rapport d’expertise, p29, que « il aurait été tout à fait possible de “préserver” le logement [E] des travaux de remise en état du plancher ». L’experte ajoutait à la même page que « les travaux de remplacement   10 de solives et de remise en état du plancher pourraient être réalisés alors que le logement du deuxième étage est occupé ». Ces travaux préparatoires étaient estimés à la somme de 2000 euros. 

Il est ajouté p 39 « Techniquement il aurait été tout à fait possible de procéder aux travaux de remplacement de 4 solives sur le plancher de la salle de bain dans un délai relativement court. L’achèvement de ces travaux de charpente dans la salle de bain du logement [N] aurait permis de poursuivre les travaux par ailleurs et d’achever l’aménagement de l’appartement dans des conditions normales. « Aucune raison purement technique ne justifie l’arrêt des travaux et l’inoccupation des deux logements durant plus de 7 ans. »

Il ressort du dossier que cette installation pouvait être mise en place, y compris pendant les opérations d’expertise sans détruire les preuves préalables et permettre le diagnostic de la situation. 

La mise en place d’un faux plafond, a été proposé dès 2015 par la société SBE et la proposition du syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux de réparation incluait la mise en place d’un faux plafond.

Or, M. [E] reconnait s’être opposé aux travaux proposés par la copropriété.

Ainsi, il n’existe ainsi pas de lien de causalité entre le désordre et l’absence d’occupation du logement par des locataires de 2016 à 2022, date à laquelle les travaux ont été proposés. Ainsi, le seul préjudice causé ne peut être évalué à une perte de chance de louer et de récupérer une part des provisions pour charges récupérables sur son locataire jusqu’à la proposition de mise en œuvre des travaux. 

Par conséquent, le préjudice de jouissance de M. [H] [N] est évalué à la somme de 14 000 euros.

V. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires à l’égard des travaux réalisés par M. [H] [N]

Il résulte de l’article 15 de la loi du 10 juillet 2065 que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ». 

Il en est ainsi que l’action à l’encontre d’un copropriétaire qui sans autorisation de l’assemblée générale exécute des travaux touchant les parties communes. 
Le syndicat des copropriétaires demande le versement de la somme de 5 800 euros de travaux de consolidation des parties communes selon le rapport d'expertise, ce qui correspond aux désordres p 26 du rapport (démolition de cloisons, agrandissement d’une ouverture de porte, percement du plafond de plâtre). 





A. Sur l’agrandissement de la porte

Il ressort de l’assemblée générale du 7 septembre 2015, ce qui est reconnu par le syndicat dans ses écritures, que M. [H] [N] a obtenu l’autorisation rétroactive pour l’agrandissement de sa porte.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne justifie aucun préjudice pour demander une indemnisation.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre. 

B. Sur les cloisons

Il est nécessaire de rappeler que les parties communes et les parties privatives sont identifiés par le règlement de copropriétaire p 17 comme étant : 
Pour les parties communes : « les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment : notamment les piliers et poteaux de soutien, les éléments horizontaux de charpente ».
Pour les parties communes spéciales : « les murs porteurs ou non »
Pour les parties privatives : « les cloisons intérieures avec leurs portes »

L’article 7 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent. »

En l’espèce, il est nécessaire de préciser que le compte rendu non contradictoire de la société KIEFFEL n’est pas lisible.

Concernant la caractérisation de la cloison séparative entre la cuisine de la salle de bain de l’appartement de M. [H] [N], c’est une cloison intérieure qui relève des parties privatives selon le règlement de copropriété, si elle a uniquement pour la fonction d’une cloison intérieure. Le règlement de copropriété prévoit en effet que les éléments porteurs sont des parties communes. 

Par conséquent, si la cloison est porteuse, peu importe qu’elle fasse partie du seul appartement de M. [H] [N], elle devra être qualifiée de partie commune.

À cet égard, l’experte indique “tenant compte de la nature de la construction, il est très probable que cette cloison était non porteuse à l’origine, mais qu’elle l’est devenue avec le temps. […] nous ne disposons d’aucun élément permettant de savoir comment est conçue cette dalle dont la cloison démolie pouvait constituer potentiellement un appui, même partiel. Une nouvelle cloison reprendrait obligatoirement les charges alors même que la cloison située à l’étage inférieur n’est pas porteuse. Ainsi, au vu de l’utilisation du conditionnel, l’expert ne fait qu’émettre l’hypothèque que la cloison pourrait être devenue « potentiellement » porteuse. 

Il ressort du rapport SBE retient que l’ancienne cloison « aurait » pu devenir porteuse même si ce n’est pas le cas de la cloison inférieure.

Or, il appartient au syndicat des propriétaires de prouver les faits qui soutiennent leurs demandes et donc le caractère porteur de la cloison. Au vu du seul rapport d’expertise, la preuve du caractère certain du caractère porteur de la cloison n’est pas rapportée. 

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes indemnitaires à cet égard. 

C. Sur les travaux d’électricité

1) La responsabilité de M. [H] [N]

Il est nécessaire de rappeler que les parties communes et les parties privatives sont identifiées par le règlement de copropriétaire p 17 comme étant : 
Pour les parties communes : « les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment : notamment les piliers et poteaux de soutien, les éléments horizontaux de charpente ».
Pour les parties communes spéciales : ‘les planchers à l’exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives.

Par conséquent, le plancher est une partie commune. 

Il ressort du descriptif du lot électricité du marché des travaux de M. [H] [N], qu’il était prévu par le maitre d’œuvre le passage des gaines dans les nouveaux faux-plafonds, sur les murs et cloisons périphériques en encastrée avant rebouchage, sur les murs porteurs intérieurs en encastré avec rebouchage et dans les cloisons creuses avant pose de la deuxième peau.




Il ressort du rapport d’expertise que le plafond en plâtre a été percé et les distributions électriques ont été passées dans l’épaisseur du plancher, partie commune. Il est donc nécessaire de condamner M. [H] [N] aux frais de remise en état de cette partie commune dont la reprise n'est pas prouvée, en dépit des dires de la société Électricité [Y]. 

Ainsi, M. [H] [N] est condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires du coût des travaux de reprise qui est évalué à la somme de 3 600 euros TTC par le rapport d’expertise. 

2) Les appels en garantie

a) L’appel en garantie de M. [H] [N] 

Il résulte de l’ancien article 1147 du Code civil français prévoyait que celui qui n’exécute pas son obligation est tenu de réparer le dommage résultant de ce fait, établissant ainsi une présomption de responsabilité pour l’inexécution des obligations contractuelles.

Dans le cadre de sa mission de suivi, il était de la responsabilité de Mme. [M] [W] de procéder à une visite sur les lieux avant d’ordonner l’arrêt du chantier afin de contrôler les travaux déjà réalisés, ce qu'elle ne justifie pas. Ainsi, elle aurait dû constater la mauvaise exécution des travaux d’électricité sur place dans le cadre de sa mission de suivi. Ainsi, elle engage sa responsabilité n’ayant pas accompli son obligation de moyen de suivi de chantier avec suffisamment de diligence. 

Par conséquent, Mme [M] [W] est condamnée à garantir M. [H] [N] des condamnations prononcées à son égard. 

En revanche, il n’est pas prouvé que la société SOBEV a commis une faute en lien avec ces travaux. En effet, les travaux d’électricité et les saignées dans les murs résultent des seuls travaux de M. [H] [N] et non d’un état antérieur. Par conséquent, M. [H] [N] est débouté de son appel en garantie à son encontre. 

b) L’appel en garantie de Mme [W]

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du code civil, en sa version applicable au litige, s’ils sont liés contractuellement entre eux, et sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en sa version applicable au litige, dès lors qu’ils ne le sont pas.

L’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige prévoit que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la société Electricité [Y] a commis une faute en ne respectant pas le descriptif électricité du marché des travaux. 

Mme. [M] [W] a commis une faute en n’accomplissant pas son obligation de moyen de suivi de chantier avec suffisamment de diligence.

Eu égard aux fautes respectives, le partage de responsabilités doit être fixé comme suit :
– la société Electricité [Y] : 80 % ;
– Mme. [M] [W]: 20 %.

Par conséquent, la société Electricité [Y] est condamnée à garantir Mme. [M] [W] à hauteur de 80 % de la condamnation.

D. Sur les saignées

Il ressort du rapport d’expertise et SBE, qu’elles ne présentent pas de risque pour la stabilité de l’immeuble.
Il ressort du rapport d’expertise que des saignées ont eu lieu dans le mur de façade. Or, il ressort des analyses précédentes que les murs sont des parties communes spéciales. 

M. [H] [N] ne justifie pas avoir sollicité une autorisation du syndicat des copropriétaires afin de réaliser ses travaux ou en avoir obtenu une postérieurement. Cependant, le syndicat des copropriétaires ne fait aucune demande d’indemnisation pour des travaux de reprise. 

Cet élément sera uniquement pris en compte au titre du préjudice moral du syndicat des copropriétaires. 




N° RG 21/02511 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KL6T



E. Sur le préjudice moral du syndicat des copropriétaires

L’article 1382 ancien du code civil, applicable aux faits d’espèce, prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Si une personne morale, tel un syndicat des copropriétaires, a le droit d’agir en réparation du préjudice moral qu’elle subit.

M. [H] [N] a commis une faute en réalisant des travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale. 

Le syndicat des copropriétaires démontrant qu’un préjudice moral a été subi par l’ensemble des copropriétaires de manière indistincte, en ce que M. [H] [N] a effectué des travaux sans autorisation, sa demande de réparation sera accueillie à hauteur de 1500 euros.

VI. Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société SOBEV EXPANSIA et la SA [P], qui succombent à l’instance, seront condamnées aux entiers dépens y compris les frais d’expertise. Etant responsables de la très grande majorité du préjudice, il n'y a pas lieu de condamner les autres parties. 

Par ailleurs, la distraction des dépens au profit de l’avocat prévue à l’article 699 du code de procédure civile et sollicitée par les sociétés [B] et [P] n’existe pas en Alsace-Moselle qui connaît, en application des articles 103 à 107 du code local de procédure civile resté en vigueur, une procédure spécifique de taxation des dépens. Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnées aux dépens, la société SOBEV EXPANSIA et la SA [P] devront verser à M. [H] [N] et M. [R] [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA [P] ayant appelé indument en garantie la société HERMMAN FRERES ET FILS et ayant perdu son procès dans son rapport à la SNC, elle est condamnée à la SNC [K] FRERES ET FILS à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [N], perdant son procès dans son rapport avec le syndicat des copropriétaires, est condamné à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de ne pas condamner M. [E] à la même somme, celui-ci n’ayant pas causé de préjudice au syndicat des copropriétaires.

Les parties sont déboutées de leurs autres demandes d’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. 

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.







PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à constater le désistement d’instance et d’action de Monsieur [H] [N] et de Monsieur [C] [E] à l’égard de la société ÉLECTRICITÉ [Y],

DEBOUTE la société ÉLECTRICITÉ [Y] de sa demande à constater le dessaisissement du tribunal à son égard ;

DECLARE RECEVABLE l’action de M. [H] [N] et M. [R] [E] à l’encontre de la SA [P] ;

DECLARE RECEVABLE l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SOBEV EXPANSION ;

Sur le désordre d’effondrement du plancher : 

DECLARE RESPONSABLE la société SOBEV EXPANSION sur le fondement des vices cachés ;

DEBOUTE la société SOBEV de son appel en garantie à l’encontre de la société [K] FRERES & FILS ;

CONDAMNE la SA [P] à garantir la société SOBEV EXPANSION des condamnations dans les limites de sa police ;

CONDAMNE la société SOBEV EXPANSION à rembourser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] la somme de 11 660 € TTC réglée en réparation des travaux résultant du vice caché ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande d’intérêts à compter du 04 juillet 2023, date de la demande en justice ;

CONDAMNE in solidum la société SOBEV EXPANSION et la SA [P] à payer à Monsieur [H] [N] la somme de dix sept mille quatre cents euros (17 400 €) de préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la société SOBEV EXPANSION et la SA [P] à payer à Monsieur [E] la somme de quatorze mille euros (14 000 €) au titre de son préjudice immatériel ;

DEBOUTE Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [E] de leur demande à ce que la société SOBEV leur rembourse la quote-part leur incombant sur les charges communes afférentes aux travaux de remplacement des solives et tous autres en lien avec lesdits travaux ;

DEBOUTE M. [H] [N] et M. [R] [E] de leurs autres demandes indemnitaires ;

DEBOUTE la SA [P] de ses demandes de garantie ;

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires à l’égard des travaux réalisés par M. [N]

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] la somme de trois mille six cents euros (3 600 €) au titre des travaux de reprise d’électricité ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [M] [W] à garantir M. [H] [N] de toutes les condamnations au titre de ce désordre ;

CONDAMNE la société Electricité [Y] à garantir Mme [M] [W] de 80% des condamnations au titre de ce désordre ;

DEBOUTE M. [H] [N] de son appel en garantie à l’encontre de la société KIFFEL, la société SOBEV EXPANSION et la compagnie [P] ;





DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] de ses autres demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la société SOBEV EXPANSION et la SA [P] à payer à Monsieur [H] [N] et Monsieur [R] [E] la somme de cinq mille euros (5 000,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] la somme de mille cinq cent euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA [P] à payer à la SNC [K] FRERES ET FILS à la somme de deux mille euros (2000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SOBEV EXPANSON et la SA [P] aux entiers dépens y compris les frais d’expertise ;

DEBOUTE les sociétés [B] et [P] de sa demande de distraction des dépens ;

DEBOUTE les parties, notamment la société KIEFFEL et la [B] de leurs autres demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.


Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anaëlle LAPORT