Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 24 juin 2026, n° 23/05109

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me LE MOINE
1 EXP Me MEYRONET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 24 Juin 2026 


DÉCISION N° 26/224

N° RG 23/05109 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PNY4 


DEMANDEURS : 

Monsieur [Q] [A] [F]
né le 19 Août 1969 à LYON (69007)
5 rue de Bône
06400 CANNES

S.A.S. MEDITERRANEO, dont le siège est à PARIS 75001, 231 rue Saint Honoré, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 892025396, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège 

représentés par Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [I] 
né le 06 Juillet 1952 à TEHERAN
65 boulevard de la Croisette
06400 CANNES

représenté par Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2026 ;
 
A l’audience publique du 24 Mars 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 02 Juin 2026. 

Le prononcé du jugement a été reporté au 24 juin 2026 . 

*****
EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [R] [I] était propriétaire des lots n°188 et 262 au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé L’APOLLO, sise 30 avenue du Maréchal Koening, 4,6,8 avenue de la Californie, 11 avenue Florida à Cannes (06), à savoir un appartement de 3 pièces et un emplacement de parking.

Le 4 mars 2022, Monsieur [Q] [F], par le biais de l'agence Amanda Properties a offert d'acquérir les biens appartenant à Monsieur [I] au prix de 1.090.000 € net vendeur.

Cette offre a été contresignée par Monsieur [I] le 2 avril 2022.

Au stade des échanges entre les notaires des parties, une difficulté a été révélée au sujet de la surface des parties privatives à faire figurer dans le futur acte de vente, le certificat de mesurage faisant état d’une surface « loi Carrez » de 96,01 m2, englobant des parties communes à jouissance exclusive.

Après échanges et consultation du CRIDON, il a été prévu de retenir une surface de parties privatives diminuée de 4,5 m2.

Aucune promesse de vente n’a été régularisée.

Monsieur [F] a cédé ses droits immobiliers à la société MEDITERRANEO.

Le 4 octobre 2022, l’acte authentique de vente a été signé entre Monsieur [I] et la société MEDITERRANEO. 

L’acte a stipulé la vente d’une superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 de 91,51 m² pour le lot numéro 262. 


Suivant acte délivré le 31 octobre 2023, Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO ont fait assigner Monsieur [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Grasse.

















Aux termes de leur assignation, Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO demandent au tribunal de : 




Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2024, Monsieur [R] [I] demande au tribunal de : 

Vu les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 outre l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967
Vu les articles 1112-1, 1130 et 1137 et 1139 du Code Civil 
Vu les dispositions de l'article 1583 du Code civil 

Constater que l'acceptation d'une offre d'achat ne constituait pas un contrat de vente parfait la lettre d'intention d'achat stipulait qu'en cas d'acceptation de l'offre, Une promesse de vente sera établie par le Notaire sous réserve de l'ensemble des pièces permettant de rédiger l'avant contrat par le Notaire de l'acquéreur pour préciser toutes les modalités de la vente

En conséquence constater que les demandeurs ne sauraient considérer que leur consentement a été vicié au jour de l'acte authentique dans la mesure où ils avaient connaissance du mesurage exact. 

En tout état de cause, 

Constater que Monsieur [I] n’est l’auteur d’aucune dissimulation intentionnelle d'une information à l’égard de Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO

Constater que Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO n’ont jamais conditionné leur acquisition et le prix de cette acquisition à la surface de l’appartement.

Débouter Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO de l'ensemble de leurs demandes fin et conclusions.

Vu L’article 1382 du Code civil, et 32-1 du code de procédure civile ; il conviendra de JUGER que la procédure introduite devant la présente juridiction est une procédure manifestement abusive.

CONDAMNER Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO à payer à M [I] la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000€) à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Condamner Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 Du CPC et aux entiers dépens

****************

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu'énumérées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions. 

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2025 avec effet différé au 6 mars 2026.



MOTIFS 

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat. 

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.


Sur la demande indemnitaire pour dol 

Les demandeurs se prévalent d’un manquement de Monsieur [I] à son obligation contractuelle d’information à l’origine d’un dol par réticence.

Il sera observé qu’au regard des moyens développés dans leur assignation, les demandeurs ne fondent pas leur action sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et sur une réduction du prix résultant de son application, en ce même si ce texte est visé au dispositif de leur acte.

Ils soutiennent avoir perdu une chance de contracter à des conditions plus avantageuses et se prévalent en conséquence d’un préjudice financier représentant la valeur foncière des 4,50 m2 in fine exclues des parties privatives acquises après rectification de l’erreur de mesurage selon les critères de la loi Carrez. En se basant sur un prix au m2 de 11.965,90 euros, calculé à partir du prix de l’appartement pour une surface de 91,51 m2 tel qu’acquis, ils évaluent leur perte financière à 53.846,57 euros. Ils y ajoutent 20% correspondant au gain attendu à la revente après travaux d’embellissement pour le marchand de biens (soit un total de 64.615,86 euros) et se prévalent donc d’un préjudice de perte de chance de 60.000 euros.

Ils excipent en outre d’un préjudice moral qu’ils évaluent à 10.000 euros.

A l’appui de leurs prétentions, ils avancent que Monsieur [I] ne pouvait ignorer, puisqu’il en a payé le prix au diagnostiqueur et qu’il connaît son appartement qu’il détenait depuis 1976, que la véranda n’était pas une partie privative, comme le mentionnait l’attestation de superficie du 19 janvier 2015 et qu’il a donc sciemment dissimulé le fait que la surface privative se trouvait réduite de 4,5 m2.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1131 du code civil dispose que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».
Il est constant qu’indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.
Aux termes de l’article 1137 du code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ».

En application de l’article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Il est de droit que l’absence de délivrance d’une information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de celle-ci et d'une erreur déterminante provoquée par elle.

La réticence dolosive implique ainsi une intention de tromper.

Il incombe donc à la partie alléguant que son consentement a été vicié par la réticence dolosive de son cocontractant, de démontrer que la dissimulation de l’information a été commise sciemment, dans l'intention de provoquer dans son esprit une erreur déterminante de son consentement.

En l’espèce, il ressort des échanges de courriels entre les notaires des parties à la vente, qu’il existait bien une confusion relative au mesurage de la surface vendue au regard des critères de la loi Carrez au stade de la phase précontractuelle. 

Toutefois, cette erreur a été identifiée par les notaires, avant la signature de l’acte authentique et même avant la signature devant notaire de la promesse de vente, permettant de préciser toutes les modalités de la vente, comme le stipule la lettre d’intention d’achat de Monsieur [F] en date du 4 mars 2022, contresignée par Monsieur [I] le 2 avril 2022.

Il résulte en outre de échanges de mails entre les notaires et notamment de celui du 22 avril 2022, qu’alerté de cette erreur de mesurage qui allait conduire à retrancher 4,50m2 de la surface des parties privatives au stade de la régularisation des actes, l’acquéreur, par l’intermédiaire de son notaire, a tenté de négocier le prix de vente à la baisse à hauteur de 5%. 

Cette demande de révision du prix à la baisse a été réitérée par courriel du 13 mai 2022, après retour de l’avis de CRIDON consulté par les notaires confirmant l’erreur et la nécessité d’exclure des parties privatives une surface de 4,5 m2, correspondant en réalité à des parties communes à jouissance privative.

Cette proposition a été déclinée par le vendeur, comme le démontre le courriel de son notaire du 13 mai 2022 de 13h47.

Or, en dépit de ce refus, Monsieur [F] a souhaité continuer de se porter acquéreur du bien, comme le démontre le courriel du notaire des acquéreurs du 13 mai 2022 à16h54.

Il est donc établi qu’une fois pleinement informé du nécessaire ajustement de la surface de parties privatives de l’appartement dont il souhaitait se porter acquéreur et du refus du vendeur de baisser le prix de vente en conséquence, Monsieur [F] a confirmé désirer acquérir le bien au prix demandé par Monsieur [I].

Il n’y a donc eu aucune dissimulation d’information ayant vicié le consentement de l’acquéreur, et partant, aucun dol ou réticence dolosive ne peut être reproché à Monsieur [I].

La vente ne pouvait en effet être considérée comme parfaite dans tous ses aspects, a minima avant la régularisation d’une promesse de vente devant notaire au regard de son objectif défini par la proposition d’achat du 4 mars 2022. Cette promesse de vente n’a jamais été régularisée.

Par ailleurs, la lettre d’intention d’achat de Monsieur [F], contresignée par le vendeur est totalement taisante au sujet de la superficie des lots qui en sont l’objet, de sorte que la vente ne pouvait de plus fort pas être parfaite à cette date, alors que la chose elle-même n’était pas déterminable dans tous ses aspects essentiels et précisément s’agissant de l’obligation de mesurage selon les critères de la loi Carrez.

De plus et surtout, le dol, même par réticence, nécessite la démonstration d’une intention du vendeur de dissimuler une information qu’il sait déterminante dans le but de convaincre l’acheteur de contracter.

Or en l’espèce, les demandeurs ne font pas cette démonstration, laquelle ne peut résulter de la simple connaissance alléguée de Monsieur [I] de l’erreur de mesurage.

En outre, aucune perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses n’est établie, alors que la négociation du prix a été possible comme le démontre les échanges de courriels versés au débat. 

Le fait que Monsieur [I] n’ait pas accepté la demande de baisse de prix ne caractérise pas une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, alors que toutes les informations nécessaires étaient entrées dans le champ contractuel avant la régularisation de l’acte authentique et que l’échange des consentements a eu lieu une fois la lumière faite sur les caractéristiques essentielles de la chose vendue.

Par conséquent, Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance de négocier la baisse du prix de vente outre celle d’obtenir un gain supérieur lors de la revente de l’appartement, ainsi que de leur demande indemnitaire en réparation du préjudice moral.


Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Monsieur [I] soutient avoir subi une procédure abusive des demandeurs, laquelle ne visait qu’à lui soutirer de l’argent. Il soutient que les demandeurs ont fait preuve de malveillance et de mauvaise foi en exerçant leur action.

Il convient en premier lieu de rappeler que les dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile, lesquelles prévoient que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, confèrent au tribunal la faculté de prononcer une condamnation à une amende civile pour procédure abusive.

Cette condamnation n’intervient toutefois qu’à la seule initiative du juge, lequel ne peut y être invité par les parties. En outre, elle conduit à la condamnation à une amende destinée au Trésor Public mais pas à une condamnation de nature indemnitaire.

La demande de dommages et intérêts formée par le défendeur sur le fondement de la procédure abusive ne peut être examinée qu'au regard de l’article 1240 du code civil, lequel prévoit l’indemnisation du préjudice causé par une faute

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’action en justice consistant en un droit constitutionnellement consacré, elle ne saurait être considérée comme une faute que lorsqu’il est établi que son titulaire en a fait un usage préjudiciable à autrui, à dessein de lui nuire. 

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. 

Pour que l’action en justice d’une partie puisse être qualifiée d’abusive, il est nécessaire de caractériser l’intention de nuire du demandeur, ainsi que l’absence de perspective raisonnable de faire valoir ses droits. 

L’intention de nuire des demandeurs n’est toutefois pas suffisamment caractérisée en l’espèce.

Par conséquent, Monsieur [R] [I] sera débouté de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes 

En l’espèce, Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO, succombant dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance, 

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [I] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. 

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO à payer à Monsieur [R] [I] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO de leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance de négocier la baisse du prix de vente, outre celle d’obtenir un gain supérieur lors de la revente de l’appartement ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO de leur demande indemnitaire en réparation du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO aux entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO à payer à Monsieur [R] [I] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT