Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, Chambre 1, 26 juin 2026, n° 24/00580

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Suivant acte notarié en date du 03 novembre 2022, Monsieur [O] [T] a acquis auprès de Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] une maison d'habitation cadastrée section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieudit [Localité 3], dans la commune de [Localité 4], moyennant un prix de 455.000 euros. 

Plusieurs désordres sont apparus. 

Un procès-verbal de constat a été établi par commissaire de justice le 07 novembre 2022. 

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, statuant en référé, a ordonné une expertise judiciaire. 

Par ordonnances successives des 08 janvier 2024 et 16 avril 2024, il a été procédé au remplacement de l'expert judiciaire. 

Par ordonnance du 12 juin 2024, le délai imparti pour déposer le rapport d'expertise définitif a été prorogé. 




Par acte de commissaire de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2024, Monsieur [O] [T] a fait assigner Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE aux fins de voir :
- à titre liminaire, ordonner un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire ;
- à titre principal, déclarer sa demande recevable et bien fondé ; 
- en conséquence, condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] de l'ensemble des préjudices signalés sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et dont le montant sera chiffré par l'expert judiciaire dans le cadre du rapport définitif ; 
- à titre subsidiaire et/ou autonome, condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] de l'ensemble des préjudices signalés sur le fondement de la délivrance conforme, et dont le montant sera chiffré par l'expert judiciaire dans le cadre du rapport définitif ; 
- en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés dans le cadre de l'expertise judiciaire ; 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

L'expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 14 octobre 2024. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, Monsieur [O] [T] demande au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1603 et suivants et 1641 et suivants du Code civil, de : 
- à titre liminaire, écarter des débats le rapport d'expertise judiciaire du 14 octobre 2024 et ce, tenant les omissions et manquement de Madame [F] [Q] à ses missions ; 
- à titre principal, déclarer que le désordre relevant du dysfonctionnement du plancher chauffant et du système de chaufferie relève de la garantie des vices cachés due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude relève de la garantie des vices cachés due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant de l'encrassement et de l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques relève de la garantie des vices cachés due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] ;
- déclarer que le désordre relevant de la vétusté de la toiture et de la réfection du solin relève de la garantie des vices cachés due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- en conséquence, condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] au titre du désordre du plancher chauffant et du système de chaufferie à hauteur de la somme de 1.443,36 euros TTC ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] au titre du désordre relevant du ballon d'eau chaude à hauteur de la somme de 4.274,74 euros TTC ; 


- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] au titre du désordre relevant de l'encrassement et de l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques à hauteur de la somme de 4.274,74 euros TTC ;
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] au titre du désordre relevant de la vétusté de la toiture et de la réfection du solin à hauteur de la somme de 112.120,25 euros TTC ; 
- à titre subsidiaire et/ou autonome : 
- si par extraordinaire, la juridiction de céans venait à considérer que les désordres susvisés ne relèveraient pas de la garantie des vices cachés due par les vendeurs, elle ne pourra que constater le défaut de conformité de la chose livrée ; 
- déclarer que le désordre relevant du dysfonctionnement du plancher chauffant et du système de chaufferie est un préjudice relevant du défaut de délivrance conforme due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude est un préjudice relevant du défaut de délivrance conforme due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant de l'encrassement et de l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques est un préjudice relevant du défaut de délivrance conforme due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant de la vétusté de la toiture et de la réfection du solin est un préjudice relevant du défaut de délivrance conforme due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- en conséquence, 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] à titre de dommages et intérêts afférents au désordre du ballon d'eau chaude à hauteur de la somme de 4.274,74 euros TTC ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] à titre de dommages et intérêts afférents au désodre de l'encrassement et de l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques à hauteur de la somme de 4.274,74 euros TTC ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] à titre de dommages et intérêts afférents au désordre de la vétusté de la toiture et de la réfection du solin à hauteur de la somme de 112.120,25 euros TTC ; 
- en tout état de cause, 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés dans le cadre de l'expertise judiciaire ; 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Régulièrement cités, Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] n'ont pas constitué avocat. 


Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux conclusions susvisées. 

L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 02 avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 03 avril 2026 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré. 

La date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe a été fixée au 12 juin 2026 et prorogée au 26 juin 2026 en raison de la surcharge de travail du tribunal.

Motifs

MOTIFS


A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à "déclarer" qui ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. 

Sur le rapport d'expertise judiciaire 

Aux termes de l'article 237 du Code de procédure civile, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. 

L'article 238 du même code énonce que le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciation d'ordre juridique. 

L'expert judiciaire s'est contenté de reprendre les propos de Maître [Y] [A], représentant les cessionnaires, pour affirmer que Monsieur [O] [T] s'était installé dans l'immeuble litigieux le 08 septembre 2022. Il sera observé que cette affirmation n'a pas été discutée par le demandeur au cours des opérations d'expertise, ni lors des réunions, ni à travers ses dires. En l'absence de contestation de ce dernier, l'expert judiciaire a pu légitimement se convaincre que Monsieur [O] [T] avait investi les lieux dès le 08 septembre 2022. Cet élément est donc insuffisant pour caractériser un manquement au devoir d'impartialité incombant à l'expert judiciaire. 

Toutefois, l'acte notarié signé le 03 novembre 2022 stipule dans son titre PROPRIETE JOUISSANCE, en page 6 que "l'acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le bien est entièrement libre de location ou occupation". Cette affirmation est corroborée par l'attestation éditée par la société LGS IMMO le 05 novembre 2024 par laquelle cette dernière déclare que Monsieur [O] [T] a délivré son "congé pour le 14 novembre 2022, date de l'état des lieux de sortie et de remise des clés". L'attestation d'assurance habitation en date du 25 octobre 2022 fait état d'une assurance souscrite pour le bien litigieux pour la période du 03 novembre 2022 au 1er novembre 2023. Monsieur [O] [T] justifie également avoir souscrit à un contrat de fourniture de gaz le 03 novembre 2022 et la facture EDF du 08 novembre 2022 mentionne une prise d'effet des contrats de fourniture énergétique, ainsi que leur mise en service au 04 novembre 2022. 

Il s'ensuit que la date retenue par l'expert judiciaire pour apprécier l'apparition des désordres est erronée. 

Au delà de cette erreur de nature chronologique, il résulte de la lecture de ce rapport que l'expert judiciaire a répondu aux missions fixées par l'ordonnance du 19 octobre 2023. Ses conclusions reposent tant sur l'analyse des autres pièces du dossier que sur ses propres constatations. L'insatisfaction de Monsieur [O] [T] repose sur le refus de l'expert judiciaire de qualifier les désordres constatés de vices cachés. Or, ce reproche n'est pas fondé dans la mesure où il est fait interdiction à l'expert de porter une appréciation d'ordre juridique. Il est également observé que la mission de l'expert, telle que sollicitée par Monsieur [O] [T] dans le cadre de l'instance en référé, consiste davantage en investigations pour agir au fond en responsabilité du constructeur, qu'en vue d'une action en vices cachés ou manquement à l'obligation de délivrance conforme contre le vendeur. En tout état de cause, le contenu de ce rapport présente une utilité en ce qu'il offre une description actualisée des désordres allégués et que le demandeur fonde en partie sa démonstration sur cette pièce. 

Ainsi, il n'est pas justifié que le rapport d'expertise judiciaire soit écarté des débats.

Sur l'existence d'un vice caché 

L'article 1603 du Code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.

L'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du même code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En revanche, conformément à l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l'article 1644 du Code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi prouver l'existence d'un défaut affectant la chose, revêtant une certaine gravité, antérieur à la vente mais occulte lors de celle-ci.

Il est de jurisprudence constante que si l'acquéreur est non-professionnel, le vice est réputé caché à son égard s'il a pu légitimement en ignorer l'existence au jour de la vente et à condition qu'il ait au moins porté à l'examen du bien vendu l'attention qu'aurait montrée une personne normalement soucieuse de ses intérêts, sans avoir pour autant à procéder à des investigations particulières (Cass., 3ème Civ., 25 octobre 2006, n°05-17115 ; Cass., assemblée plénière, 27 octobre 2006, n° 05-18977 ; Cass., 3ème Civ. 10 septembre 2013, n°12-22844). 

Un vice apparent peut être invoqué si l'acquéreur ne pouvait en mesurer l'ampleur et les conséquences (Cass., Civ. 3ème, 14 mars 2012, n°11-10.861). 

La haute juridiction de l'ordre judiciaire a déjà jugé que lorsque le vendeur accepte d'effectuer des réparations à ces frais, son attitude établit l'existence d'un vice caché (Cass., Com., 1 avril 1997, n°94-17.137). 

Aux termes de son procès-verbal de constat établi le 07 novembre 2022, le commissaire de justice rapporte que "la production d'eau chaude est assurée par des panneaux photovoltaïques et un relais au gaz de ville avec une chaudière. Le chauffage est assuré par la chaudière au gaz de ville. [...] la chaudière présente un message d'erreur ou d'incident technique : SATELLITE ZI CHANGE BATTERY. L'installation de production d'eau chaude comprend un grand ballon d'eau isolé. Ce ballon est relié à l'installation de production et de circulation d'eau chaude par plusieurs arrivées et départs d'eau. [...] le ballon d'eau chaude présente les traces d'une fuite importante et ancienne ayant entraîné l'apparition de corrosion. Les raccords situés au ras du sol sont également marquées par de la corrosion". Concernant la couverture de la maison, il constate que "la partie située côté jardin et piscine est plus ancienne et nécessité et suivi car ont glissé et la couverture présente un risque d'infiltrations", que "la couverture présente plusieurs ardoises cassées" et que "le solin au sommet de la couverture en tôle du garage présente des trous". Il relève également que "les panneaux photovoltaïques sont très encrassés et couverts de mousse. Ces derniers n'ont pas été entretenus ni nettoyés". 

Le rapport d'expertise judiciaire déposé le 24 octobre 2024 expose, s'agissant du système de chaufferie, que "l'entreprise [DELCAMBRE] est venue le 12 janvier 2023 pour diagnostic d'une panne et établir un devis montant TTC 1.443,36 euros et le diagnostic étant un "dépôt de boue" dans les circuits. Ces dépôts de boue sont inéluctables pour ce type de chauffage par le sol et font l'objet d'entretien régulier. En général, il est préconisé un désembouage 5 ans après l'installation et ensuite tous les 5 à 10 ans". Concernant le ballon d'eau chaude, l'expert judiciaire conclut que "Monsieur [T] n'apporte aucune preuve sur le dysfonctionnement du ballon d'eau chaude (non production d'eau chaude). [...] Les marques de corrosion peuvent être anciennes et avoir été réparées en tout état de cause", l'expert n'a pas constaté de "coulures" sur le ballon d'eau chaude". Il ajoute que "il n'est pas précisé par l'entreprise DELCAMBRE, le message d'erreur qu'il a constaté en janvier 2023. Le message d'erreur constaté par l'huissier concernait la nécessité de changer les piles du thermostat". S'agissant de la toiture, il rapporte que "le rampant arrière côté jardin présente une couverture ancienne avec des ardoises qui "glissent" notamment au faîtage et en général sur tout le rampant. Cette couverture ne présente pas une planimétrie parfaite au fait de l'ancienneté de la charpente. Les traces d'infiltrations constatées correspondent d'ailleurs aux pièces se situant sur ce rampant. L'état de la couverture était parfaitement visible lors des visites préalables à l'acquisition et ce même pour un novice", insistant sur "le caractère PARFAITEMENT VISIBLE même pour un profane de l'état de la toiture sur le rampant arrière, d'autant que le rampant avant était un moyen comparatif puisqu'il était refait". Au sujet des panneaux photovoltaïques, l'expert judiciaire conclut que "l'état d'encrassement de ces deux capteurs solaires pour la production d'eau chaude était parfaitement visible. De plus, Monsieur [T] ne fait pas état de leur dysfonctionnement". 

Sur le système de chauffage

Concernant le système de chaufferie, l'expert judiciaire ne relève aucune anomalie sur la chaudière et explique que le message d'erreur constaté le 07 novembre 2022 concernait les piles du thermostat. En revanche, il établit dans son rapport un plan des pièces affectées par un dysfonctionnement du plancher chauffant et des zones froides. L'existence de ce désordre est confirmé par un devis n°DC174920 en date du 17 février 2023 et une attestation dressés par la société DELCAMBRE qui "certifie avoir détecté un dysfonctionnement sur le réseau de chauffage par le sol suite à une intervention du 12 janvier 2024 erreur sur le tableau de commande du fait d'une mauvaise circulation sur le plancher chauffant et préconis[e] un désembouage de l'installation chez Monsieur [O] [T]". La date du devis et les prestations facturées confirment que l'attestation comporte une erreur matérielle et que l'intervention a eu lieu le 12 janvier 2023 et non le 12 janvier 2024. Le devis précise qu'il a pour objet "les circuits du salon et de la cuisine ne circulent pas certainement dû à un dépôt de boue dans les tuyaux" et chiffre un désembouage. Il s'ensuit que le système de chauffage, et plus précisément l'installation du chauffage au sol, est affecté d'un vice non-apparent qui empêche de chauffer la maison. 

Les pièces ne permettent pas de déterminer si ce désordre est antérieur à la vente. Néanmoins, l'accumulation de boue dans les tuyaux est un phénomène ancien, et non impromptu. En l'occurrence, Monsieur [O] [T] a emménagé le 03 novembre 2022, soit seulement 2 mois et demi avant la survenance de ce désordre. 

En tout état de cause, l'acte notarié du 03 novembre 2022, dans le titre ETAT DU BIEN, en pages 11 et 12, stipule que "L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents, 
- des vices cachés. 
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : 
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité,
- ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. 
Toutefois, le vendeur est avisé que, s'agissant des travaux qu'il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d'exonération de garantie des vices cachés."

Contrairement à ce que soutient Monsieur [O] [T], la facture éditée par la société DELCAMBRE en date du 30 août 2022 annexée à l'acte authentique indique seulement que Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] ont fait réaliser l'entretien de la chaudière le 25 août 2022. Or, l'expert distingue la chaudière qui n'est affectée d'aucune anomalie lors de l'expertise et le plancher chauffant qui s'avère défaillant. A cet égard, il explique dans son rapport que "ces dépôts de boue sont inéluctables pour ce type de chauffage par le sol et font l'objet d'entretien régulier. En général, il est préconisé un désembouage 5 ans après l'installation et ensuite tous les 5 à 10 ans." Il s'agit d'une prestation distincte de l'entretien de la chaudière, moins fréquente et propre à la tuyauterie du chauffage au sol. En tout état de cause, il ne s'agit que d'un désordre lié à la survenue de la date d'entretien normal qui doit être régulièrement effectué tous les 5 à 10 ans et qui disparaîtra dès lors que cet entretien sera effectué. Il ne s'agit pas d'un vice et, par suite, la garantie des vices cachés ne peut être mise en oeuvre pour ce désordre. 

Sur le ballon d'eau chaude

Le procès-verbal de constat met en exergue "les traces d'une fuite importante et ancienne ayant entraîné l'apparition de corrosion. Les raccords situés au ras du sol sont également marquées par de la corrosion". L'expert judiciaire ne revient pas sur ces constatations. Ni le commissaire de justice, ni l'expert judiciaire ne relève la présence d'écoulements d'eau ou de traces d'humidité. Ils ne rapportent pas non plus l'existence d'un dysfonctionnement du ballon d'eau chaude. 

Le devis n°DC173624 établie par la société DELCAMBRE le 21 novembre 2022 chiffre pourtant des "travaux de remplacement de votre ballon d'eau chaude fuyard". Toutefois, contrairement au devis du système de chauffage au sol, la société DELCAMBRE ne fournit aucune description des désordres. Seul ce devis, qui a pu être établi à la demande de Monsieur [O] [T] sans déplacement de la société DELCAMBRE, évoque une fuite au niveau du ballon d'eau chaude. 

Outre la faible valeur probante de cette pièce qui n'est corroborée par aucun élément, ce devis est directement contredit par le constat de commissaire de justice réalisé quelques jours auparavant et les conclusions de l'expert judiciaire qui s'est rendu sur les lieux un an et demi plus tard, lesquels s'accordent sur l'absence de fuite et expliquent les traces de corrosion présentes sur le ballon d'eau chaude par une ancienne fuite abondante. 

Il est également relevé que ces traces sont particulièrement visibles en raison de leur longueur et de leur largeur. Elles ont été constatées seulement 4 jours après l'entrée en jouissance de l'acquéreur dans les lieux et aussitôt rattachées à une ancienne fuite. Elles devaient donc présenter un caractère apparent lors de la vente. 


Il s'ensuit que le ballon d'eau chaude présente un désordre purement esthétique qui ne le rend pas impropre à son usage normal, ni ne réduit fortement la valeur de l'immeuble acquis de sorte qu'il ne répond pas à la qualification de vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil. 

Sur les panneaux photovoltaïques

Le procès-verbal de constat ainsi que le rapport d'expertise judiciaire concluent à l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques recouverts de mousse. Il n'est toutefois relevé aucun dysfonctionnement sur la production d'électricité et d'eau chaude. 

En outre, comme le souligne l'expert judiciaire, le mauvais entretien des panneaux est visible depuis l'extérieur. 

L'acte notarié, dans son titre DISPOSITIFS PARTICULIERS, à la section Panneaux photovoltaïques, en page 28, stipule également que "L'immeuble est équipé d'un système de chauffage de l'eau par panneaux électriques. Le vendeur déclare que cette installation n'est pas concernée par la réglementation sur la production d'électricité par des particuliers destiné à la revente. L'acquéreur déclare avoir pu vérifier lors de ses visites du bon fonctionnement de cette installation". 

Les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés ne sont donc pas réunies. 

Sur la toiture

Il résulte du constat de commissaire de justice et du rapport d'expertise judiciaire sus-résumés que le rampant arrière de la toiture est ancien et présente des désordres générant des infiltrations dans les pièces de la maison situées en dessous du rampant vétuste. Il est indéniable que ces désordres rendent l'immeuble impropre à l'usage d'habitation auquel il est destiné et réduit fortement sa valeur. 

Néanmoins, l'expert judiciaire insiste sur le caractère apparent de ces désordres, y compris pour un profane comme Monsieur [O] [T]. S'il est constant que par sa taille imposante, la toiture est un élément de l'immeuble visible tout acquéreur, l'appréciation de l'état d'une toiture nécessite en principe des compétences professionnelles et un oeil averti. Néanmoins, dans les circonstances particulières de l'espèce, le mauvais état du rampant arrière de la maison était mis en exergue par le contraste formé avec son rampant avant, lequel a entièrement été refait à neuf, de sorte qu'il était visible par n'importe acquéreur, y compris profane. Cette différence était un indicateur de l'état réel de la toiture et du risque d'infiltrations inhérents à ce type de désordre. Monsieur [O] [T] ne peut donc se prévaloir de sa qualité de profane pour soutenir que ce vice était occulte. 

La garantie des vices cachés ne peut être mise en oeuvre pour la toiture. 

En conséquence, Monsieur [O] [T] sera débouté de ses demandes formées sur le fondement de l'article 1641 du Code civil. 


Sur le manquement à l'obligation de délivrance conforme 

Les articles 1603 et 1604 du Code civil mettent à la charge du vendeur deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.

Aux termes des dispositions de l'article 1604 du Code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. 

L'obligation de délivrance conforme se définit comme l'obligation du vendeur de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles. En d'autres termes, le vendeur doit mettre à disposition de l'acquéreur une chose identique en nature, en qualité et en quantité à la chose prévue au contrat de vente. 

Il appartient en conséquence à Monsieur [O] [T] de faire la preuve que la maison d'habitation qui lui a été délivrée ne correspond pas à celle décrite dans le contrat de vente. 

Sur le système de chauffage

L'acte authentique de vente mentionne en page 27 que la chaudière a été entretenu par les époux [S] [U]. En ce sens, est annexée à l'acte la facture en date du 30 août 2022 pour un entretien réalisé le 25 août 2022. En revanche, aucune clause contractuelle ne concerne le système de chauffage au sol. Or, l'expert judiciaire distingue la chaudière du réseau de tuyauterie permettant la circulation de la chaleur par le sol, expliquant que cette seconde installation nécessite un entretien tous les 5 à 10 ans, auquel les vendeurs n'étaient en l'espèce pas tenus dès lors qu'ils ont occupé le logement seulement un an. Il s'ensuit que l'état de fonctionnement du système de plancher chauffant n'est pas décrit dans l'acte de vente et n'est en conséquence pas garanti au titre de la délivrance conforme. 

Au surplus, et ainsi qu'il a été dit plus haut, il ne s'agit que d'un désordre lié à la survenue de la date d'entretien normal qui doit être régulièrement effectué tous les 5 à 10 ans et qui disparaîtra dès lors que cet entretien sera effectué. La survenance d'une date d'entretien normal du système de chauffage concomitamment à la date de la vente ne saurait caractériser un manquement à l'obligation de délivrance des vendeurs. Le défaut de délivrance conforme n'est par conséquent pas démontré. 

Sur le ballon d'eau chaude

Aucune clause de l'acte notarié du 03 novembre 2022 ne concerne le ballon d'eau chaude. Au surplus, il ne résulte ni du procès-verbal de constat, ni du rapport d'expertise judiciaire que le chauffe-eau ne produit pas d'eau chaude. Il a seulement été constaté la présence de coulures correspondant à une ancienne fuite. Aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme n'est démontré. 






Sur les panneaux photovoltaïques

A l'instar du ballon d'eau chaude, hormis l'encrassement des panneaux photovoltaïques témoignant d'un manque d'entretien, il n'est pas démontré que les panneaux photovoltaïques ne produisent ni électricité, ni eau chaude. De même, le défaut de conformité de l'appareil à sa destination normale est un critère de caractérisation d'un vice caché. Monsieur [O] [T] échoue à démontrer un manquement à l'obligation de délivrance conforme. 

Sur la toiture

L'acte notarié ne formule aucune observation particulière sur la toiture. Le procès-verbal de constat et le rapport d'expertise judiciaire mettent en exergue le mauvais état du rampant arrière par rapport au rampant avant de la toiture. Il est établi que ce désordre engendre des infiltrations qui caractérise un défaut de conformité de l'immeuble vendu à sa destination normale. 

Toutefois, et ainsi qu'il a été dit plus haut, l'expert judiciaire insiste sur le caractère apparent de ces désordres, y compris pour un profane comme Monsieur [O] [T]. S'il est constant que par sa taille imposante, la toiture est un élément de l'immeuble visible tout acquéreur, l'appréciation de l'état d'une toiture nécessite en principe des compétences professionnelles et un oeil averti. Néanmoins, dans les circonstances particulières de l'espèce, le mauvais état du rampant arrière de la maison était mis en exergue par le contraste formé avec son rampant avant, lequel a entièrement été refait à neuf, de sorte qu'il était visible par n'importe acquéreur, y compris profane. Dès lors, en visitant la maison avant la vente, Monsieur [O] [T] a pu constater lui-même l'état de la toiture et, à cet égard, la maison qui lui a été délivrée est bien celle qu'il a visitée et qu'il a choisi d'acquérir de sorte qu'il ne rapporte pas la preuve d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme. 

Il sera donc débouté de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formées sur l'article 1604 du Code civil. 

Sur la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [O] [T] succombant à l'instance, l'équité commande de le débouter de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Sur les dépens 

Monsieur [O] [T] sera condamné aux dépens. 








PAR CES MOTIFS


LE TRIBUNAL statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe : 

DÉBOUTE Monsieur [O] [T] de l'ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [O] [T] aux dépens ; 

Et le présent jugement a été signé par Thierry WEILLER, Président et Aurore LEMOINE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Dispositif

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE
BRIVE LA GAILLARDE


JUGEMENT DU 26 JUIN 2026


N° RG 24/00580 - N° Portalis DBXF-W-B7I-CYWV


AL/TW


Nature de l’affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité (50D)



DEMANDEUR :

Monsieur [O] [B] [T], né le 15 Juin 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Cédric PARILLAUD, avocat postulant inscrit au barreau de BRIVE, Me Emmanuelle MASSOL GRECET, avocat plaidant inscrit au barreau de MONTPELLIER



DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [X] [S], né le 12 Octobre 1988, demeurant [Adresse 2] AUSTRALIE

Défaillant

Madame [G] [M] [U], née le 07 Mars 1989 à [Localité 2] (AUSTRALIE), demeurant [Adresse 2] AUSTRALIE

Défaillant







Copie exécutoire Me Parillaud le 26/06/2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Thierry WEILLER, Vice-Président du tribunal judiciaire désigné comme Juge Unique


GREFFIER : Aurore LEMOINE, Cadre greffier


DÉBATS : A l'audience publique du 03 avril 2026, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 12 juin 2026, délibéré prorogé au 26 juin 2026 en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.


NATURE DU JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort,


Mise à disposition du jugement au greffe le : 26 juin 2026




* * * * * *




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Suivant acte notarié en date du 03 novembre 2022, Monsieur [O] [T] a acquis auprès de Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] une maison d'habitation cadastrée section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieudit [Localité 3], dans la commune de [Localité 4], moyennant un prix de 455.000 euros. 

Plusieurs désordres sont apparus. 

Un procès-verbal de constat a été établi par commissaire de justice le 07 novembre 2022. 

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, statuant en référé, a ordonné une expertise judiciaire. 

Par ordonnances successives des 08 janvier 2024 et 16 avril 2024, il a été procédé au remplacement de l'expert judiciaire. 

Par ordonnance du 12 juin 2024, le délai imparti pour déposer le rapport d'expertise définitif a été prorogé. 




Par acte de commissaire de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2024, Monsieur [O] [T] a fait assigner Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE aux fins de voir :
- à titre liminaire, ordonner un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire ;
- à titre principal, déclarer sa demande recevable et bien fondé ; 
- en conséquence, condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] de l'ensemble des préjudices signalés sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et dont le montant sera chiffré par l'expert judiciaire dans le cadre du rapport définitif ; 
- à titre subsidiaire et/ou autonome, condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] de l'ensemble des préjudices signalés sur le fondement de la délivrance conforme, et dont le montant sera chiffré par l'expert judiciaire dans le cadre du rapport définitif ; 
- en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés dans le cadre de l'expertise judiciaire ; 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

L'expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 14 octobre 2024. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, Monsieur [O] [T] demande au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1603 et suivants et 1641 et suivants du Code civil, de : 
- à titre liminaire, écarter des débats le rapport d'expertise judiciaire du 14 octobre 2024 et ce, tenant les omissions et manquement de Madame [F] [Q] à ses missions ; 
- à titre principal, déclarer que le désordre relevant du dysfonctionnement du plancher chauffant et du système de chaufferie relève de la garantie des vices cachés due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude relève de la garantie des vices cachés due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant de l'encrassement et de l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques relève de la garantie des vices cachés due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] ;
- déclarer que le désordre relevant de la vétusté de la toiture et de la réfection du solin relève de la garantie des vices cachés due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- en conséquence, condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] au titre du désordre du plancher chauffant et du système de chaufferie à hauteur de la somme de 1.443,36 euros TTC ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] au titre du désordre relevant du ballon d'eau chaude à hauteur de la somme de 4.274,74 euros TTC ; 


- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] au titre du désordre relevant de l'encrassement et de l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques à hauteur de la somme de 4.274,74 euros TTC ;
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] au titre du désordre relevant de la vétusté de la toiture et de la réfection du solin à hauteur de la somme de 112.120,25 euros TTC ; 
- à titre subsidiaire et/ou autonome : 
- si par extraordinaire, la juridiction de céans venait à considérer que les désordres susvisés ne relèveraient pas de la garantie des vices cachés due par les vendeurs, elle ne pourra que constater le défaut de conformité de la chose livrée ; 
- déclarer que le désordre relevant du dysfonctionnement du plancher chauffant et du système de chaufferie est un préjudice relevant du défaut de délivrance conforme due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude est un préjudice relevant du défaut de délivrance conforme due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant de l'encrassement et de l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques est un préjudice relevant du défaut de délivrance conforme due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- déclarer que le désordre relevant de la vétusté de la toiture et de la réfection du solin est un préjudice relevant du défaut de délivrance conforme due par Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] en leurs qualités de vendeurs ; 
- en conséquence, 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] à titre de dommages et intérêts afférents au désordre du ballon d'eau chaude à hauteur de la somme de 4.274,74 euros TTC ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] à titre de dommages et intérêts afférents au désodre de l'encrassement et de l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques à hauteur de la somme de 4.274,74 euros TTC ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à indemniser Monsieur [O] [T] à titre de dommages et intérêts afférents au désordre de la vétusté de la toiture et de la réfection du solin à hauteur de la somme de 112.120,25 euros TTC ; 
- en tout état de cause, 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés dans le cadre de l'expertise judiciaire ; 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Régulièrement cités, Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] n'ont pas constitué avocat. 


Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux conclusions susvisées. 

L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 02 avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 03 avril 2026 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré. 

La date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe a été fixée au 12 juin 2026 et prorogée au 26 juin 2026 en raison de la surcharge de travail du tribunal. 


MOTIFS


A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à "déclarer" qui ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. 

Sur le rapport d'expertise judiciaire 

Aux termes de l'article 237 du Code de procédure civile, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. 

L'article 238 du même code énonce que le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciation d'ordre juridique. 

L'expert judiciaire s'est contenté de reprendre les propos de Maître [Y] [A], représentant les cessionnaires, pour affirmer que Monsieur [O] [T] s'était installé dans l'immeuble litigieux le 08 septembre 2022. Il sera observé que cette affirmation n'a pas été discutée par le demandeur au cours des opérations d'expertise, ni lors des réunions, ni à travers ses dires. En l'absence de contestation de ce dernier, l'expert judiciaire a pu légitimement se convaincre que Monsieur [O] [T] avait investi les lieux dès le 08 septembre 2022. Cet élément est donc insuffisant pour caractériser un manquement au devoir d'impartialité incombant à l'expert judiciaire. 

Toutefois, l'acte notarié signé le 03 novembre 2022 stipule dans son titre PROPRIETE JOUISSANCE, en page 6 que "l'acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le bien est entièrement libre de location ou occupation". Cette affirmation est corroborée par l'attestation éditée par la société LGS IMMO le 05 novembre 2024 par laquelle cette dernière déclare que Monsieur [O] [T] a délivré son "congé pour le 14 novembre 2022, date de l'état des lieux de sortie et de remise des clés". L'attestation d'assurance habitation en date du 25 octobre 2022 fait état d'une assurance souscrite pour le bien litigieux pour la période du 03 novembre 2022 au 1er novembre 2023. Monsieur [O] [T] justifie également avoir souscrit à un contrat de fourniture de gaz le 03 novembre 2022 et la facture EDF du 08 novembre 2022 mentionne une prise d'effet des contrats de fourniture énergétique, ainsi que leur mise en service au 04 novembre 2022. 

Il s'ensuit que la date retenue par l'expert judiciaire pour apprécier l'apparition des désordres est erronée. 

Au delà de cette erreur de nature chronologique, il résulte de la lecture de ce rapport que l'expert judiciaire a répondu aux missions fixées par l'ordonnance du 19 octobre 2023. Ses conclusions reposent tant sur l'analyse des autres pièces du dossier que sur ses propres constatations. L'insatisfaction de Monsieur [O] [T] repose sur le refus de l'expert judiciaire de qualifier les désordres constatés de vices cachés. Or, ce reproche n'est pas fondé dans la mesure où il est fait interdiction à l'expert de porter une appréciation d'ordre juridique. Il est également observé que la mission de l'expert, telle que sollicitée par Monsieur [O] [T] dans le cadre de l'instance en référé, consiste davantage en investigations pour agir au fond en responsabilité du constructeur, qu'en vue d'une action en vices cachés ou manquement à l'obligation de délivrance conforme contre le vendeur. En tout état de cause, le contenu de ce rapport présente une utilité en ce qu'il offre une description actualisée des désordres allégués et que le demandeur fonde en partie sa démonstration sur cette pièce. 

Ainsi, il n'est pas justifié que le rapport d'expertise judiciaire soit écarté des débats.

Sur l'existence d'un vice caché 

L'article 1603 du Code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.

L'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du même code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En revanche, conformément à l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l'article 1644 du Code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi prouver l'existence d'un défaut affectant la chose, revêtant une certaine gravité, antérieur à la vente mais occulte lors de celle-ci.

Il est de jurisprudence constante que si l'acquéreur est non-professionnel, le vice est réputé caché à son égard s'il a pu légitimement en ignorer l'existence au jour de la vente et à condition qu'il ait au moins porté à l'examen du bien vendu l'attention qu'aurait montrée une personne normalement soucieuse de ses intérêts, sans avoir pour autant à procéder à des investigations particulières (Cass., 3ème Civ., 25 octobre 2006, n°05-17115 ; Cass., assemblée plénière, 27 octobre 2006, n° 05-18977 ; Cass., 3ème Civ. 10 septembre 2013, n°12-22844). 

Un vice apparent peut être invoqué si l'acquéreur ne pouvait en mesurer l'ampleur et les conséquences (Cass., Civ. 3ème, 14 mars 2012, n°11-10.861). 

La haute juridiction de l'ordre judiciaire a déjà jugé que lorsque le vendeur accepte d'effectuer des réparations à ces frais, son attitude établit l'existence d'un vice caché (Cass., Com., 1 avril 1997, n°94-17.137). 

Aux termes de son procès-verbal de constat établi le 07 novembre 2022, le commissaire de justice rapporte que "la production d'eau chaude est assurée par des panneaux photovoltaïques et un relais au gaz de ville avec une chaudière. Le chauffage est assuré par la chaudière au gaz de ville. [...] la chaudière présente un message d'erreur ou d'incident technique : SATELLITE ZI CHANGE BATTERY. L'installation de production d'eau chaude comprend un grand ballon d'eau isolé. Ce ballon est relié à l'installation de production et de circulation d'eau chaude par plusieurs arrivées et départs d'eau. [...] le ballon d'eau chaude présente les traces d'une fuite importante et ancienne ayant entraîné l'apparition de corrosion. Les raccords situés au ras du sol sont également marquées par de la corrosion". Concernant la couverture de la maison, il constate que "la partie située côté jardin et piscine est plus ancienne et nécessité et suivi car ont glissé et la couverture présente un risque d'infiltrations", que "la couverture présente plusieurs ardoises cassées" et que "le solin au sommet de la couverture en tôle du garage présente des trous". Il relève également que "les panneaux photovoltaïques sont très encrassés et couverts de mousse. Ces derniers n'ont pas été entretenus ni nettoyés". 

Le rapport d'expertise judiciaire déposé le 24 octobre 2024 expose, s'agissant du système de chaufferie, que "l'entreprise [DELCAMBRE] est venue le 12 janvier 2023 pour diagnostic d'une panne et établir un devis montant TTC 1.443,36 euros et le diagnostic étant un "dépôt de boue" dans les circuits. Ces dépôts de boue sont inéluctables pour ce type de chauffage par le sol et font l'objet d'entretien régulier. En général, il est préconisé un désembouage 5 ans après l'installation et ensuite tous les 5 à 10 ans". Concernant le ballon d'eau chaude, l'expert judiciaire conclut que "Monsieur [T] n'apporte aucune preuve sur le dysfonctionnement du ballon d'eau chaude (non production d'eau chaude). [...] Les marques de corrosion peuvent être anciennes et avoir été réparées en tout état de cause", l'expert n'a pas constaté de "coulures" sur le ballon d'eau chaude". Il ajoute que "il n'est pas précisé par l'entreprise DELCAMBRE, le message d'erreur qu'il a constaté en janvier 2023. Le message d'erreur constaté par l'huissier concernait la nécessité de changer les piles du thermostat". S'agissant de la toiture, il rapporte que "le rampant arrière côté jardin présente une couverture ancienne avec des ardoises qui "glissent" notamment au faîtage et en général sur tout le rampant. Cette couverture ne présente pas une planimétrie parfaite au fait de l'ancienneté de la charpente. Les traces d'infiltrations constatées correspondent d'ailleurs aux pièces se situant sur ce rampant. L'état de la couverture était parfaitement visible lors des visites préalables à l'acquisition et ce même pour un novice", insistant sur "le caractère PARFAITEMENT VISIBLE même pour un profane de l'état de la toiture sur le rampant arrière, d'autant que le rampant avant était un moyen comparatif puisqu'il était refait". Au sujet des panneaux photovoltaïques, l'expert judiciaire conclut que "l'état d'encrassement de ces deux capteurs solaires pour la production d'eau chaude était parfaitement visible. De plus, Monsieur [T] ne fait pas état de leur dysfonctionnement". 

Sur le système de chauffage

Concernant le système de chaufferie, l'expert judiciaire ne relève aucune anomalie sur la chaudière et explique que le message d'erreur constaté le 07 novembre 2022 concernait les piles du thermostat. En revanche, il établit dans son rapport un plan des pièces affectées par un dysfonctionnement du plancher chauffant et des zones froides. L'existence de ce désordre est confirmé par un devis n°DC174920 en date du 17 février 2023 et une attestation dressés par la société DELCAMBRE qui "certifie avoir détecté un dysfonctionnement sur le réseau de chauffage par le sol suite à une intervention du 12 janvier 2024 erreur sur le tableau de commande du fait d'une mauvaise circulation sur le plancher chauffant et préconis[e] un désembouage de l'installation chez Monsieur [O] [T]". La date du devis et les prestations facturées confirment que l'attestation comporte une erreur matérielle et que l'intervention a eu lieu le 12 janvier 2023 et non le 12 janvier 2024. Le devis précise qu'il a pour objet "les circuits du salon et de la cuisine ne circulent pas certainement dû à un dépôt de boue dans les tuyaux" et chiffre un désembouage. Il s'ensuit que le système de chauffage, et plus précisément l'installation du chauffage au sol, est affecté d'un vice non-apparent qui empêche de chauffer la maison. 

Les pièces ne permettent pas de déterminer si ce désordre est antérieur à la vente. Néanmoins, l'accumulation de boue dans les tuyaux est un phénomène ancien, et non impromptu. En l'occurrence, Monsieur [O] [T] a emménagé le 03 novembre 2022, soit seulement 2 mois et demi avant la survenance de ce désordre. 

En tout état de cause, l'acte notarié du 03 novembre 2022, dans le titre ETAT DU BIEN, en pages 11 et 12, stipule que "L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents, 
- des vices cachés. 
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : 
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité,
- ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. 
Toutefois, le vendeur est avisé que, s'agissant des travaux qu'il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d'exonération de garantie des vices cachés."

Contrairement à ce que soutient Monsieur [O] [T], la facture éditée par la société DELCAMBRE en date du 30 août 2022 annexée à l'acte authentique indique seulement que Monsieur [R] [S] et Madame [G] [U] ont fait réaliser l'entretien de la chaudière le 25 août 2022. Or, l'expert distingue la chaudière qui n'est affectée d'aucune anomalie lors de l'expertise et le plancher chauffant qui s'avère défaillant. A cet égard, il explique dans son rapport que "ces dépôts de boue sont inéluctables pour ce type de chauffage par le sol et font l'objet d'entretien régulier. En général, il est préconisé un désembouage 5 ans après l'installation et ensuite tous les 5 à 10 ans." Il s'agit d'une prestation distincte de l'entretien de la chaudière, moins fréquente et propre à la tuyauterie du chauffage au sol. En tout état de cause, il ne s'agit que d'un désordre lié à la survenue de la date d'entretien normal qui doit être régulièrement effectué tous les 5 à 10 ans et qui disparaîtra dès lors que cet entretien sera effectué. Il ne s'agit pas d'un vice et, par suite, la garantie des vices cachés ne peut être mise en oeuvre pour ce désordre. 

Sur le ballon d'eau chaude

Le procès-verbal de constat met en exergue "les traces d'une fuite importante et ancienne ayant entraîné l'apparition de corrosion. Les raccords situés au ras du sol sont également marquées par de la corrosion". L'expert judiciaire ne revient pas sur ces constatations. Ni le commissaire de justice, ni l'expert judiciaire ne relève la présence d'écoulements d'eau ou de traces d'humidité. Ils ne rapportent pas non plus l'existence d'un dysfonctionnement du ballon d'eau chaude. 

Le devis n°DC173624 établie par la société DELCAMBRE le 21 novembre 2022 chiffre pourtant des "travaux de remplacement de votre ballon d'eau chaude fuyard". Toutefois, contrairement au devis du système de chauffage au sol, la société DELCAMBRE ne fournit aucune description des désordres. Seul ce devis, qui a pu être établi à la demande de Monsieur [O] [T] sans déplacement de la société DELCAMBRE, évoque une fuite au niveau du ballon d'eau chaude. 

Outre la faible valeur probante de cette pièce qui n'est corroborée par aucun élément, ce devis est directement contredit par le constat de commissaire de justice réalisé quelques jours auparavant et les conclusions de l'expert judiciaire qui s'est rendu sur les lieux un an et demi plus tard, lesquels s'accordent sur l'absence de fuite et expliquent les traces de corrosion présentes sur le ballon d'eau chaude par une ancienne fuite abondante. 

Il est également relevé que ces traces sont particulièrement visibles en raison de leur longueur et de leur largeur. Elles ont été constatées seulement 4 jours après l'entrée en jouissance de l'acquéreur dans les lieux et aussitôt rattachées à une ancienne fuite. Elles devaient donc présenter un caractère apparent lors de la vente. 


Il s'ensuit que le ballon d'eau chaude présente un désordre purement esthétique qui ne le rend pas impropre à son usage normal, ni ne réduit fortement la valeur de l'immeuble acquis de sorte qu'il ne répond pas à la qualification de vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil. 

Sur les panneaux photovoltaïques

Le procès-verbal de constat ainsi que le rapport d'expertise judiciaire concluent à l'absence d'entretien des panneaux photovoltaïques recouverts de mousse. Il n'est toutefois relevé aucun dysfonctionnement sur la production d'électricité et d'eau chaude. 

En outre, comme le souligne l'expert judiciaire, le mauvais entretien des panneaux est visible depuis l'extérieur. 

L'acte notarié, dans son titre DISPOSITIFS PARTICULIERS, à la section Panneaux photovoltaïques, en page 28, stipule également que "L'immeuble est équipé d'un système de chauffage de l'eau par panneaux électriques. Le vendeur déclare que cette installation n'est pas concernée par la réglementation sur la production d'électricité par des particuliers destiné à la revente. L'acquéreur déclare avoir pu vérifier lors de ses visites du bon fonctionnement de cette installation". 

Les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés ne sont donc pas réunies. 

Sur la toiture

Il résulte du constat de commissaire de justice et du rapport d'expertise judiciaire sus-résumés que le rampant arrière de la toiture est ancien et présente des désordres générant des infiltrations dans les pièces de la maison situées en dessous du rampant vétuste. Il est indéniable que ces désordres rendent l'immeuble impropre à l'usage d'habitation auquel il est destiné et réduit fortement sa valeur. 

Néanmoins, l'expert judiciaire insiste sur le caractère apparent de ces désordres, y compris pour un profane comme Monsieur [O] [T]. S'il est constant que par sa taille imposante, la toiture est un élément de l'immeuble visible tout acquéreur, l'appréciation de l'état d'une toiture nécessite en principe des compétences professionnelles et un oeil averti. Néanmoins, dans les circonstances particulières de l'espèce, le mauvais état du rampant arrière de la maison était mis en exergue par le contraste formé avec son rampant avant, lequel a entièrement été refait à neuf, de sorte qu'il était visible par n'importe acquéreur, y compris profane. Cette différence était un indicateur de l'état réel de la toiture et du risque d'infiltrations inhérents à ce type de désordre. Monsieur [O] [T] ne peut donc se prévaloir de sa qualité de profane pour soutenir que ce vice était occulte. 

La garantie des vices cachés ne peut être mise en oeuvre pour la toiture. 

En conséquence, Monsieur [O] [T] sera débouté de ses demandes formées sur le fondement de l'article 1641 du Code civil. 


Sur le manquement à l'obligation de délivrance conforme 

Les articles 1603 et 1604 du Code civil mettent à la charge du vendeur deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.

Aux termes des dispositions de l'article 1604 du Code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. 

L'obligation de délivrance conforme se définit comme l'obligation du vendeur de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles. En d'autres termes, le vendeur doit mettre à disposition de l'acquéreur une chose identique en nature, en qualité et en quantité à la chose prévue au contrat de vente. 

Il appartient en conséquence à Monsieur [O] [T] de faire la preuve que la maison d'habitation qui lui a été délivrée ne correspond pas à celle décrite dans le contrat de vente. 

Sur le système de chauffage

L'acte authentique de vente mentionne en page 27 que la chaudière a été entretenu par les époux [S] [U]. En ce sens, est annexée à l'acte la facture en date du 30 août 2022 pour un entretien réalisé le 25 août 2022. En revanche, aucune clause contractuelle ne concerne le système de chauffage au sol. Or, l'expert judiciaire distingue la chaudière du réseau de tuyauterie permettant la circulation de la chaleur par le sol, expliquant que cette seconde installation nécessite un entretien tous les 5 à 10 ans, auquel les vendeurs n'étaient en l'espèce pas tenus dès lors qu'ils ont occupé le logement seulement un an. Il s'ensuit que l'état de fonctionnement du système de plancher chauffant n'est pas décrit dans l'acte de vente et n'est en conséquence pas garanti au titre de la délivrance conforme. 

Au surplus, et ainsi qu'il a été dit plus haut, il ne s'agit que d'un désordre lié à la survenue de la date d'entretien normal qui doit être régulièrement effectué tous les 5 à 10 ans et qui disparaîtra dès lors que cet entretien sera effectué. La survenance d'une date d'entretien normal du système de chauffage concomitamment à la date de la vente ne saurait caractériser un manquement à l'obligation de délivrance des vendeurs. Le défaut de délivrance conforme n'est par conséquent pas démontré. 

Sur le ballon d'eau chaude

Aucune clause de l'acte notarié du 03 novembre 2022 ne concerne le ballon d'eau chaude. Au surplus, il ne résulte ni du procès-verbal de constat, ni du rapport d'expertise judiciaire que le chauffe-eau ne produit pas d'eau chaude. Il a seulement été constaté la présence de coulures correspondant à une ancienne fuite. Aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme n'est démontré. 






Sur les panneaux photovoltaïques

A l'instar du ballon d'eau chaude, hormis l'encrassement des panneaux photovoltaïques témoignant d'un manque d'entretien, il n'est pas démontré que les panneaux photovoltaïques ne produisent ni électricité, ni eau chaude. De même, le défaut de conformité de l'appareil à sa destination normale est un critère de caractérisation d'un vice caché. Monsieur [O] [T] échoue à démontrer un manquement à l'obligation de délivrance conforme. 

Sur la toiture

L'acte notarié ne formule aucune observation particulière sur la toiture. Le procès-verbal de constat et le rapport d'expertise judiciaire mettent en exergue le mauvais état du rampant arrière par rapport au rampant avant de la toiture. Il est établi que ce désordre engendre des infiltrations qui caractérise un défaut de conformité de l'immeuble vendu à sa destination normale. 

Toutefois, et ainsi qu'il a été dit plus haut, l'expert judiciaire insiste sur le caractère apparent de ces désordres, y compris pour un profane comme Monsieur [O] [T]. S'il est constant que par sa taille imposante, la toiture est un élément de l'immeuble visible tout acquéreur, l'appréciation de l'état d'une toiture nécessite en principe des compétences professionnelles et un oeil averti. Néanmoins, dans les circonstances particulières de l'espèce, le mauvais état du rampant arrière de la maison était mis en exergue par le contraste formé avec son rampant avant, lequel a entièrement été refait à neuf, de sorte qu'il était visible par n'importe acquéreur, y compris profane. Dès lors, en visitant la maison avant la vente, Monsieur [O] [T] a pu constater lui-même l'état de la toiture et, à cet égard, la maison qui lui a été délivrée est bien celle qu'il a visitée et qu'il a choisi d'acquérir de sorte qu'il ne rapporte pas la preuve d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme. 

Il sera donc débouté de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formées sur l'article 1604 du Code civil. 

Sur la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [O] [T] succombant à l'instance, l'équité commande de le débouter de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Sur les dépens 

Monsieur [O] [T] sera condamné aux dépens. 








PAR CES MOTIFS


LE TRIBUNAL statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe : 

DÉBOUTE Monsieur [O] [T] de l'ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [O] [T] aux dépens ; 

Et le présent jugement a été signé par Thierry WEILLER, Président et Aurore LEMOINE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,















En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code de procedure civile 238, code civil 1642, code civil 1603, code de procedure civile 237). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/03750

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• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/08248

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• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/05539

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• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00152

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• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00321

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• 4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00434

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Mise à jour de la source le 2026-06-26T21:58:11.874Z.