Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 25 juin 2026, n° 23/01732

Exposé du litige

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Exposé du litige : 

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la S.C.I. ENTRACTE est notamment propriétaire, depuis le 26 juillet 2018, dans le bâtiment B, du lot n° 134 (anciennement lot n° 20), ainsi que des lots n° 147, 148, 149, 150, 151, 152 et 153.

Le lot n° 134 est ainsi décrit dans l’attestation notarié de vente du 26 juillet 2018 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) : « un atelier (à droite de l’entrée du bâtiment [Etablissement 1]), [quotes-parts des parties communes générales et des parties communes spéciales au bâtiment b], avec droits y attachés à la jouissance de la partie de la cour au-devant de cet atelier sur une profondeur de trois mètres pour l’exercice de la profession exercée par ledit atelier à charge de ne pas gêner l’accès à la cave et à la fontaine ».

Lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2020, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 10, 11, 12, 13 et 14 habilitant le syndic à agir en justice pour obtenir « la désinstallation immédiate et sans condition de l’intégralité des éléments constituant la terrasse installée dans la cour au niveau du lot n° 134 » et de « la pompe à chaleur extérieure au niveau du lot n° 134 », « l’enlèvement du mobilier extérieur au niveau du lot n° 134 », de la « caméra de surveillance extérieure au niveau du lot n° 134 », de « l’éclairage extérieur au niveau du lot n° 134 », en permettant néanmoins à la S.C.I. ENTRACTE de présenter, dans un délai de trois mois, un projet d’aménagement qui serait ensuite soumis à l’assemblée générale dans un délai d’un mois. 

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2021, les copropriétaires ont rejeté les résolutions présentées par la S.C.I. ENTRACTE « sans approbation de la demande d’autorisation sollicitée par le syndicat des copropriétaires », visant à : 
- approuver la pose de panneaux séparatifs selon proposition jointe, 
- approuver la conservation du mobilier existant, soit une table pliante suivant visuels joints, 
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01732 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AS

- approuver l’installation d’un cache climatisation afin d’isoler phoniquement et visuellement le bloc pompe à chaleur, 
- approuver la nécessité du maintien de l’installation de la pompe à chaleur installée « conformément aux normes techniques en vigueur, de nature à garantir une préservation des murs et assainir la structure du bâtiment », 
- approuver le maintien de la « caméra factice devant la porte d’entrée du local du lot n° 134 », 
- approuver la modification de « l’éclairage existant depuis plus de 10 à 20 ans et installer un modèle identique ou se rapprochant au plus près de ceux déjà existants dans la copropriété », 
- approuver la proposition de rachat des parties communes desservant les caves lui appartenant suivant étude jointe réalisée par le cabinet [N] [B] EXPERT au prix de 10.000 €. 

Par acte d'huissier des 04 août et 18 octobre 2021, la S.C.I. ENTRACTE a engagé deux procédures en annulation de cette assemblée générale, enregistrées sous les numéros de RG 21/12130 et 21/14136. La demande de jonction de ces procédures a été rejetée par bulletin de procédure du 11 octobre 2022. Les affaires, appelées à l’audience de plaidoirie du 23 novembre 2023, ont été radiées par ordonnances du même jour aux motifs que la demanderesse n’avait pas adressé au tribunal son dossier de plaidoiries ni aucun message par voie électronique faisant état d’un quelconque empêchement. 

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème, estimant que la S.C.I. ENTRACTE avait procédé à des travaux aux fins de réunir ses lots n° 147 à 153, pour transformer ces locaux originairement à usage de caves en locaux à usage d’habitation, a, par acte d’huissier du 28 décembre 2021, assigné la S.C.I. ENTRACTE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander : 
- principalement, sa condamnation, sous astreinte, à restituer les parties communes correspondant au couloir desservant les caves du bâtiment B ainsi que le libre accès aux caves du bâtiment B et à la descente des caves, à supprimer tout branchement sur les canalisations et réseaux communs, à supprimer tout système de climatisation et à remettre en son état initial l’escalier d’accès aux caves du bâtiment B, 
- subsidiairement, une expertise judiciaire.

L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 22/00317. 

Par jugement avant dire droit du 28 septembre 2023, le tribunal a ordonné une expertise portant sur les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires, sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise, révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état. Le tribunal a relevé des « divergences d’appréciation quant à l’origine des difficultés et à la réalité même des atteintes aux parties communes alléguées par le syndicat des copropriétaires » ainsi que « l’opposition entre les parties sur la date/période de réalisation, la teneur et les conséquences des travaux menées au sein des lots de la société défenderesse ». 

Par ordonnance du 10 janvier 2023, le juge des référés de [Localité 1] a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la S.C.I. ENTRACTE tendant à la voir condamnée, sous astreinte, à procéder à la dépose des aménagements réalisés sur la cour, aux motifs qu’il « n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé, au regard des seules pièces versées aux débats et en l’absence de toute mesure d’instruction réalisée au contradictoire des parties, que les aménagements opérés par la défenderesse sur la partie commune dont elle a la jouissance privative auraient consisté en des affouillements, en une surélévation de l’immeuble ou que ces aménagements porteraient, de manière manifeste, atteinte, en violation du règlement de copropriété, aux parties communes ou à l’harmonie de l’immeuble ». 

Par acte d’huissier en date du 6 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème a assigné la S.C.I. ENTRACTE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander sa condamnation, sous astreinte, à déposer les aménagements suivants : « dalles de bois posées sur le sol de la cour commune de l’immeuble, terrasse aménagée sur la cour commune (table, bancs, pots de fleurs…), treillis en bois fermant la terrasse, pompe à chaleur extérieure, caméra de surveillance sur la façade de l’immeuble, éclairage extérieur sur la façade de l’immeuble ».

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème demande au tribunal de : 

Vu les articles 9 et 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les articles 73, 74, 378, 789, 791 du code de procédure civile, 

Déclarer la SCI ENTRACTE irrecevable en sa demande de sursis à statuer, 

Déclarer la SCI ENTRACTE mal fondée en ses autres demandes,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] recevable et bien fondé en ses demandes, 

En conséquence, 

Y faisant droit, 

Condamner la SCI ENTRACTE, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à procéder à la dépose des aménagements réalisés au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Paris 10ème, à savoir :

- dalles de bois posées sur le sol de la cour commune de l’immeuble, 
- terrasse aménagée sur la cour commune (table, bancs, pots de fleurs…), 
- treillis en bois fermant la terrasse, 
- pompe à chaleur extérieure, 
- caméra de surveillance sur la façade de l’immeuble, 
- éclairage extérieur sur la façade de l’immeuble, 

Rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir, 

Condamner la SCI ENTRACTE à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Paris 10ème, la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVE, avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, la S.C.I. ENTRACTE demande au tribunal de : 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 10ème à payer à la SCI ENTRACTE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Magali LEROY par application de l’article 699 du code de procédure civile, 

Juger que SCI ENTRACTE sera dispensée du paiement des sommes mises à la charge du syndicat au titre des frais de procédure et de l’article 700 par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 avril 2026 pour plaidoiries. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’affaire, plaidée à l’audience du 9 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande de condamnation de la S.C.I. ENTRACTE à procéder, sous astreinte, à la dépose des aménagements au-devant de son lot n° 134 

 Sur la qualification de la portion de cour située au-devant du lot n° 134
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] soutient principalement qu’aucun droit de jouissance privatif n’est attaché au lot n° 134 puisque : i) le règlement de copropriété qualifie de parties communes générales les « cours » de l’immeuble ; ii) le droit de jouissance privative, mentionné dans le modificatif au règlement de copropriété de 1952, n’est plus indiqué dans les modificatifs ultérieurs. 

A titre subsidiaire, il estime que les conditions de ce droit de jouissance privative (« une profondeur de trois mètres pour l’exercice de la profession exercée par ledit atelier à charge de ne pas gêner l’accès à la cave et à la fontaine ») ne sont pas respectées puisque le lot n° 134 n’est plus utilisé à usage d’atelier, que la terrasse mesure 3,20 mètres de profondeur sur 4,27 mètres de largeur et que l’accès à la fontaine est devenu impossible. 

La S.C.I. ENTRACTE soutient que la jouissance exclusive d’une partie de la cour est attachée à son lot n° 134 et qu’elle n’a, par ses installations, fait qu’améliorer une « situation (qui dure) depuis plus de trente ans » puisqu’une terrasse en lattes de bois était déjà posée lors de l’acquisition de son lot. 

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L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ». 

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que la S.C.I. ENTRACTE ne fait pas valoir qu’elle aurait acquis le droit de jouissance exclusive de la partie de la cour située devant son lot n° 134 par le jeu de l’usucapion. Le seul moyen dont est saisi le tribunal est celui de savoir si le règlement de copropriété prévoit un tel droit. 

Le règlement de copropriété originaire du 27 juillet 1951 qualifie de parties communes générales « la totalité du sol en général, du sol des bâtiments et des cours » (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires, page 24). 

Il est constant que le lot n° 134 était originairement désigné sous le numéro 20. 

L’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété originaire du 27 juillet 1951 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) décrit ainsi le lot n° 20 : « un atelier (premier en entrant dans la cour », outre les caves n° 8 et 9. 

Le modificatif au règlement de copropriété du 3 décembre 1951, publié, a « rectifié » la désignation du lot n° 20, au motif indiqué que « des erreurs s’étaient produites dans la désignation », notamment, dudit lot. Aux termes de ce modificatif, le lot n° 20 est ainsi décrit : 
 : « un atelier (premier en entrant dans la cour) », outre cave n° (…), « avec droit y attaché à la jouissance de la cour au-devant de cet atelier sur une profondeur de trois mètres, pour l’exercice de la profession exercée dans ledit atelier à charge de ne pas gêner l’accès à la cave et à la fontaine » (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires).

Le modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété du 16 décembre 1997, publié (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), comprend un tableau récapitulatif de l’état descriptif de division, précisant que le lot n° 134 est constitué d’une partie de l’ancien lot n° 20 et décrivant ainsi ledit lot : « un atelier (premier en entrant dans la cour) et [quotes-parts des parties communes générales et des parties communes spéciales] ». Ce modificatif prend acte de décisions d’assemblées générales afférentes à la création et à la suppression de lots étrangers au présent litige. 

Le modificatif au règlement de copropriété du 3 février 2021 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires ; pièce n° 5 de la SCI ENTRACTE) comprend un tableau récapitulatif de l’état descriptif de division mentionnant s’agissant du lot n° 134 : « atelier » ; « lot inchangé ». Ce modificatif est intervenu pour acter la cession de parties communes, étrangères au présent litige, à un copropriétaire. 

Il ne ressort d’aucun élément versé aux débats qu’une décision d’assemblée générale ait supprimé le droit de jouissance privative précité. Si ce dernier n’est pas rappelé dans les tableaux récapitulatifs de l’état descriptif de division des modificatifs précités de 1997 et 2021, le droit de jouissance privative litigieux n’a pour autant pas été supprimé.

Un droit de jouissance privative est donc attaché au lot n° 134, sous les conditions suivantes : « droit y attaché à la jouissance de la cour au-devant de cet atelier sur une profondeur de trois mètres, pour l’exercice de la profession exercée dans ledit atelier à charge de ne pas gêner l’accès à la cave et à la fontaine ». Ce droit, réel et perpétuel, n’est pas accordé à une personne ; il ne correspond pas à une simple tolérance révocable. Par ailleurs, tout copropriétaire peut décider de modifier l’affectation de ses lots, sous réserve de ne pas nuire à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, de sorte que le simple changement d’usage du lot (d’atelier en habitation) ne supprime pas le droit de jouissance privative litigieux. 

En revanche, ce droit est limité dans l’espace (profondeur de trois mètres au-devant du lot n° 134) ainsi que par la condition de ne pas « gêner l’accès à la cave et à la fontaine ». 
Il est versé aux débats deux constats d’huissier non contradictoires qui diffèrent, s’agissant de la profondeur de la terrasse : le procès-verbal d’huissier du 15 septembre 2021, établi à la demande du syndicat des copropriétaires, exposant une profondeur de 3,20 mètres, et le procès-verbal d’huissier de justice du 29 juillet 2021, établi à la demande de la S.C.I. ENTRACTE, exposant une profondeur de 2,70 mètres. En l’état des éléments versés aux débats, le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve de l’empiétement dénoncé sur la cour au-delà des limites du droit de jouissance privative précité, ne démontre pas ledit empiétement. 

1-2 Sur la demande de dépose des « dalles de bois posées sur le sol de la cour commune de l’immeuble », de la « terrasse aménagée sur la cour commune (table, bancs, pots de fleurs…) », du « treillis en bois fermant la terrasse », de la « pompe à chaleur extérieure », de la « caméra de surveillance sur la façade de l’immeuble », de l’« éclairage extérieur sur la façade de l’immeuble » 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] soutient que, même à supposer que la S.C.I. ENTRACTE soit titulaire d’un droit de jouissance privative sur une partie de la cour, cette surface demeure une partie commune de sorte que l’ensemble des installations litigieuses relatives à la terrasse doivent être déposées pour n’avoir fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale, alors que : 
- la terrasse constitue une emprise sur la cour, qui empêche la libre circulation des copropriétaires et rend inaccessible l’accès à la fontaine, étant précisé que ladite fontaine est une partie commune dès lors qu’elle relève des appareils et canalisations qualifiés de parties communes par le règlement de copropriété et que la comparaison du plan produit la S.C.I. ENTRACTE et du constat d’huissier produit en pièce n° 7 démontre qu’il s’agit de la même fontaine ; la terrasse constitue une structure lourde assimilable à une construction, 
- tout travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble doit être autorisé par l’assemblée générale par un vote à la majorité des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. 

Il estime que les photographies présentées en défense ne sont pas datées de sorte qu’elles ne démontrent pas que la terrasse serait présente depuis des années. 

Par ailleurs, il expose que l’éclairage extérieur, la caméra de vidéo-surveillance, le bloc extérieur de la pompe à chaleur auraient dû être autorisés par un vote à la majorité des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que ces installations sont fixées sur cette façade dont elles modifient l’aspect extérieur. 

Il estime que l’expertise judiciaire en cours ordonnée dans le cadre d’un litige distinct relatif à la transformation de ses lots est sans lien avec la présente procédure et que l’avis de l’expert judiciaire, provisoire (puisque son rapport n’a pas été rendu), sur l’absence de préjudice esthétique résultant de l’installation du bloc de climatisation est à nuancer puisque son observation résulte du fait que ledit bloc est masqué par les panneaux en bois de la terrasse. 

La S.C.I. ENTRACTE considère que le syndicat des copropriétaires, influencé par un ancien président du conseil syndical, refuse toute issue amiable, alors même qu’il se refuse à participer à une mesure d’instruction au contradictoire des parties, comme il y avait pourtant été invité à le faire par le juge des référés. 

Elle estime avoir aménagé la partie de la cour à jouissance privative dans le respect de ses droits, de l’harmonie de l’immeuble et de la loi. Elle expose que la terrasse installée, amovible, respecte les limites de son droit de jouissance privative et améliore l’aspect de l’immeuble, par ailleurs dégradé. 

Elle soutient que certains points du litige (bloc de climatisation) sont dans la sphère de la mission de l’expert désigné dans le cadre de l’instance enregistrée sous le n° RG 22/00317, ce qui justifie un sursis à statuer. En tout état de cause, elle expose que le système de ventilation, démontable et caché par un caisson en bois harmonieux, ne contrevient pas aux droits de la copropriété, comme le relève la note de synthèse de l’expert commis dans le cadre de l’instance enregistrée sous le n° RG 22/00317, et est indispensable à l’usage de son lot. 

Elle estime que la fontaine litigieuse est devenue privative « depuis de nombreuses années » puisque son alimentation en eau est privative, tout en exposant que « l’ancienne fontaine a été supprimée » aux fins d’y installer en lieu et place l’actuelle porte du lot n° 134, comme le démontre « le plan de 1987 » (pièce n° 9 de la SCI ENTRACTE). 

Elle considère que l’éclairage extérieur a été installé par le précédent propriétaire au-dessus de son lot, à l’instar des autres lots de l’immeuble, afin de rendre plus aisé l’accès à son lot. 

Elle explique avoir installé une caméra factice, qui ne viole aucunement l’intimité des autres copropriétaires. 

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S’agissant des parties communes à jouissance privative, le copropriétaire ne peut réaliser de travaux sur la partie où s’exerce son droit, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 93-11.020), l’attribution d’un droit de jouissance privatif ne modifiant pas la nature de la partie commune sur laquelle il porte (ex. : Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-24.676) et le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’étant pas assimilable à un droit de propriété (ex. : Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801).

Les travaux constitutifs d’une emprise sur une partie commune à jouissance privative, tels que l’édification d’une véranda (ex. Civ. 3ème, 20 mars 2002, n° 00-17.751, FS-P+B, 8 novembre 2006, n° 05-19.757), même si celle-ci est censée être « démontable » (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 2014, n° 13-15.753) ou l’aménagement d’une terrasse (ex. : Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 13-24.969, cinquième moyen), doivent être autorisés par une décision explicite de l’assemblée générale statuant à la double majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que de tels travaux sont assimilables à un acte de disposition non obligatoire sur les parties communes (article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965), avec cession d’un droit de construire accessoire aux parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut d’appropriation, une autorisation doit cependant être donnée par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 pour tous travaux d’aménagements affectant une partie commune à jouissance privative ou son aspect extérieur, que la construction soit dure ou légère (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 1 – Chambre 3, 11 juin 2024, n° 23/18310) et ce y compris s’agissant de travaux ne présentant aucune fondation, constitués d’une structure légère, aisément démontable, et conduisant à une emprise de « faible importance » (ex. : Civ. 3ème, 14 juin 2018, n° 17-18.613).

Doit être autorisée l’installation d’un plancher intermédiaire reposant par encastrement sur les poteaux en béton armé de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 15 décembre 1999, n° 98-12.715).

En l’espèce, s’agissant de la terrasse, les photographies versées aux débats par la S.C.I. ENTRACTE en pièce n° 10, non datées et présentées comme correspondant à l’état des lieux lors de la visite préalable à son acquisition, montrent une terrasse en lattis de bois non clôturée et installée sur une surface manifestement plus réduite que la terrasse actuelle, s’agissant de sa largeur. 

Le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 29 juillet 2021, établi à la demande de la S.C.I. ENTRACTE (pièce n° 7 de la S.C.I. ENTRACTE) et le procès-verbal du 15 septembre 2021 établi à la demande du syndicat des copropriétaires (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) attestent de l’existence d’une terrasse en lames de bois non scellées entre elles, reposant en suspension grâce à des plots non scellés à la dalle du sol, clôturée par des panneaux ajourés en bois. Si le premier constat expose qu’il est « possible de soulever les lattes » et indique, de façon générale, que les « panneaux des treillis ne sont pas fixés à la façade de l’immeuble et sont simplement apposés contre elle », le second, établi postérieurement, expose qu’il est « impossible de soulever la terrasse ». Surtout, ce second procès-verbal est plus précis et ajoute que : 
- les panneaux formant la clôture d’environ 180 cm de hauteur sont « fixés à des poteaux bois eux même fixés au sol de la terrasse dans des embases métalliques »,
- « le premier poteau à droite du local de la SCI ENTRACTE a été fixé au muret commun à la gauche de la descente aux caves des bâtiments A et B » ; ledit muret a « été percé de deux trous dans lesquels sont passées deux tiges filetées maintenues par des écrous » et sur lequel sont constatés « des éclats importants autour des trous » ; « la clôture est fermée par le premier panneau à droite sur lequel ont été fixées des charnières ». 

Le tribunal relève que ces constats sont clairement visibles sur les photographies n° 14 et 15 jointes au procès-verbal du 15 septembre 2021 précité. 

Force est de constater que la terrasse litigieuse est notamment constituée d’un poteau fixé à un muret commun, qui ne peut donc recevoir la qualification d’aménagements « amovibles ». 

Ladite installation :
- porte atteinte tant à la portion de cour, partie commune à jouissance privative, sur laquelle elle a été mis en œuvre, qu’à son aspect extérieur (s’agissant d’aménagements visibles depuis la cour, partie commune générale), étant ici précisé que l’atteinte audit aspect est caractérisé objectivement et que l’appréciation subjective de l’amélioration apportée audit aspect est indifférente, 
- a été réalisée sans autorisation préalable ni ratification de l’assemblée générale, étant ici précisé que le syndicat des copropriétaires fait à cet égard à juste titre valoir que la contestation de l’assemblée générale du 28 mai 2021 a fait l’objet d’une radiation et que, en tout état de cause, si ladite assemblée venait à être annulée, cette annulation n’emporterait pas ratification des installations litigieuses, 
- a été réalisée en violation des termes précités du règlement de copropriété limitant le droit à la jouissance exclusive accessoire au lot n° 134 par l’exigence « d’un accès à la fontaine », étant à cet égard relevé que : i) il n’est pas contesté que la définition du droit à la jouissance exclusive accessoire au lot n° 134 fait référence à une fontaine, partie commune, quand bien même cette fontaine n’est expressément pas citée par d’autres clauses du règlement de copropriété, lequel qualifie de parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque bâtiment les « appareils et canalisations de nature d’utilité commune ainsi que leur emplacement » (pièce n° 2, page 25) ; cette prévision signifie en tout état de cause que la partie à jouissance exclusive accessoire au lot n° 134 ne peut être clôturée intégralement et doit laisser accès à cette fontaine ; ii) la proposition de la S.C.I. ENTRACTE de « procéder au démontage de tous les aménagements liés à la terrasse contre l’abandon des procédures en cours » tout en laissant une démarcation au sol, a été rejetée lors de l’assemblée générale du 14 mai 2024 (pièce n° 15 de la S.C.I. ENTRACTE) ; iii) la S.C.I. ENTRACTE ne démontre par aucune pièce probante que ladite fontaine serait devenue privative ou aurait été supprimée dès lors que, d’une part, sa pièce n° 9 est inexploitable en ce qu’elle ne comprend aucune référence permettant au tribunal de considérer qu’il s’agit d’un plan de l’immeuble, de connaître la date et l’origine de ce plan, et que, d’autre part, le fait que la fontaine actuelle dispose d’une vanne d’arrêt à l’intérieur du lot n° 134, comme l’indique le procès-verbal de constat établi le 29 juillet 2021 à la demande de la S.C.I. ENTRACTE (pièce n° 7 de la S.C.I. ENTRACTE), ne permet pas de qualifier cette fontaine de privative. 

Il convient donc de condamner la S.C.I. ENTRACTE à déposer la terrasse en bois posée sur le sol de la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134 ainsi que les treillis en bois fermant la terrasse. 

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.

En revanche, il n’est pas démontré que l’ensemble du mobilier de jardin et des pots de fleurs soient installés au-delà des limites de la partie commune à jouissance privative. Il convient donc débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose de la table, des bancs et des pots de fleurs. 

S’agissant du bloc extérieur de climatisation (ou pompe à chaleur), l’existence de celui-ci est attestée par le procès-verbal d’huissier de justice du 29 juillet 2021, établi à la demande de la S.C.I. ENTRACTE (pièce n° 7 de la S.C.I. ENTRACTE) ainsi que par le procès-verbal du 15 septembre 2021, établi à la demande du syndicat des copropriétaires (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires). 

Si ce bloc de climatisation entre dans la mission d’expertise de l’expert commis dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro 22/00317, ni le juge de la mise en état ni le tribunal n'ont été saisis d’une demande de sursis à statuer ou d’un incident de litispendance. Le tribunal doit donc statuer sur ce point. La note de synthèse du 3 janvier 2025 dudit expert (pièce n° 18 de la S.C.I. ENTRACTE) est un élément soumis au débat contradictoire. Il ressort de cette note que la S.C.I. ENTRACTE a installé un bloc de climatisation, sans autorisation, en perçant le mur dont le groupe extérieur est posé en façade du bâtiment, que ce bloc est « posé au sol et enfermé dans un coffrage à clairevoies en bois », « non visible depuis la cour car partiellement masqué par les panneaux qui délimitent la terrasse en jouissance privative ». Le syndicat des copropriétaires a, par dire du 6 février 2025 (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires), informé l’expert de l’existence de la présente procédure et considéré, par ailleurs, que « faute de constat contradictoire sur ce point, il ne peut être affirmé qu’il n’existe pas de nuisances sonores ». 
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01732 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AS


Le bloc de climatisation extérieur a été installé, via des percements du mur commun, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. S’agissant de travaux non autorisés, le syndicat des copropriétaires n’a pas à démontrer un préjudice pour caractériser le bien fondé de sa demande de dépose (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337). 

Si la S.C.I. ENTRACTE ne plaide pas clairement la disproportion de la dépose du bloc extérieur, elle renvoie néanmoins à la lecture du courrier de la société CVC maintenance du 3 janvier 2021 (pièce n° 10 de la SCI ENTRACTE) aux termes duquel il est indiqué que « l’absence d’un tel système pourrait mettre en péril la stabilité structurelle du bâtiment avec des murs qui s’effriteraient au fil du temps ». Néanmoins, le tribunal relève que ce même courrier précise qu’il est « possible de rentrer l’unité extérieure à l’intérieur du local sous l’allège de la fenêtre » et de mettre « alors une grille acoustique afin de permettre de gagner en confort visuel (absence d’appareil dans la cour, uniquement une grille esthétiquement neutre) et en confort acoustique (mise en place d’un absorbant acoustique dans le caisson ainsi crée »). Il existe donc des solutions alternatives que la S.C.I. ENTRACTE peut soumettre à l’autorisation préalable de l’assemblée générale, dont l’éventuel refus pourrait être soumis au tribunal dans le cadre d’une demande d’autorisation de travaux fondée sur les dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. 

Dans ces conditions, il convient de condamner la S.C.I. ENTRACTE à déposer le bloc de climatisation extérieur installé sur la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution

S’agissant de la caméra de surveillance située au-dessus de la porte d’entrée du lot n° 134, il importe peu que celle-ci soit ou non en état de fonctionner dès lors qu’il est établi par les photographies des procès-verbaux produits par les deux parties que celle-ci, fixée à la façade grâce à un percement, est visible de tous depuis la cour, partie commune générale. Son installation devait donc faire l’objet d’une autorisation accordée à la majorité prévue par les dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. 

Il convient donc de condamner la S.C.I. ENTRACTE à déposer la caméra de surveillance installée sur la façade de l’immeuble au-dessus de la porte d’entrée du lot n° 134. 

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution
S’agissant de l’éclairage extérieur, le procès-verbal précité du 15 septembre 2021 a constaté, « sur la façade, en haut à gauche de l’entrée du local (lot n° 134), sous la marquise, la présence d’un « projecteur lumineux ». Ce luminaire est également constaté par le procès-verbal précité du 29 juillet 2021, lequel ajoute que chacune des entrées des lots des différents bâtiments est surmontée d’un luminaire. 

Les photographies versées aux débats par la S.C.I. ENTRACTE en pièce n° 10, non datées et présentées comme correspondant à l’état des lieux lors de la visite préalable à son acquisition, montrent que ce luminaire était déjà installé avant la réalisation des travaux précités relatifs à la terrasse. 

Il importe peu de savoir que la S.C.I. ENTRACTE n’a pas réalisé elle-même le percement de façade permettant l’installation dudit éclairage, la responsabilité de cette irrégularité, à savoir des travaux illicites réalisés par des acquéreurs antérieurs, suivant les propriétaires successifs (Civ. 3ème, 23 juin 2016, n° 15-18.515).

En effet, l’action aux fins de remise en état des lieux du syndicat des copropriétaires, si les travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, doit être dirigée contre le propriétaire actuel, même s’il n’est pas l’auteur des travaux litigieux, dès lors qu’il est le seul à même de procéder à la remise en état des lieux (ex. : Cour d’appel de [Localité 5], 1ère chambre civile, 9 avril 2015, n° RG 14.00511 ; Cour d’appel de [Localité 6], Chambre 1 – section 2, 14 février 2008, n° RG 07/03465 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 4 décembre 2019, n° RG 16/11595), à charge pour ce dernier d’exercer le cas échéant tout recours qu’il estime nécessaire. 

La S.C.I. ENTRACTE, qui vient aux droits des propriétaires successifs du lot n° 134, doit donc remettre les lieux dans leur état antérieur, en l’absence d’autorisation accordée en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel tout copropriétaire qui entend effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit en demander l’autorisation à l’assemblée générale. 

Si la S.C.I. ENTRACTE expose que chaque entrée de lot bénéficierait d’un dispositif d’éclairage, ce moyen est inopérant dans le cadre du présent litige portant sur une demande de dépose d’un dispositif d’éclairage d’une terrasse, qui affecte des parties communes et qui a été mis en oeuvre sans autorisation préalable. 

Il convient donc de condamner la S.C.I. ENTRACTE à déposer l’éclairage extérieur installé en haut à gauche de l’entrée de son lot n° 134. 

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution


2 - Sur les demandes accessoires 

La S.C.I. ENTRACTE, qui succombe partiellement, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Tenue aux dépens, la S.C.I. ENTRACTE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Par voie de conséquence, la S.C.I. ENTRACTE sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre de la dispense de participation aux frais de la procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à déposer la terrasse en bois posée sur le sol de la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134 ainsi que les treillis en bois fermant la terrasse, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande de dépose de la table, des bancs et des pots de fleurs installés sur la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à déposer le bloc de climatisation extérieur installé sur la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à déposer la caméra de surveillance installée sur la façade de l’immeuble au-dessus de la porte d’entrée du lot n° 134, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à déposer l’éclairage extérieur installé en haut à gauche de l’entrée de son lot n° 134, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de sa demande formée au titre au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la S.C.I. ENTRACTE de l’intégralité de ses demandes formées au titre de la dispense de participation aux frais de la procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement, 

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026


La Greffière Le Président

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section


N° RG 23/01732 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AS

N° MINUTE : 


Assignation du :
06 Février 2023

JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL 
[Adresse 2] 
[Localité 2]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0235


DÉFENDERESSE

La SCI ENTRACT, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Magali LEROY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0197


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01732 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AS


DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

Exposé du litige : 

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la S.C.I. ENTRACTE est notamment propriétaire, depuis le 26 juillet 2018, dans le bâtiment B, du lot n° 134 (anciennement lot n° 20), ainsi que des lots n° 147, 148, 149, 150, 151, 152 et 153.

Le lot n° 134 est ainsi décrit dans l’attestation notarié de vente du 26 juillet 2018 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) : « un atelier (à droite de l’entrée du bâtiment [Etablissement 1]), [quotes-parts des parties communes générales et des parties communes spéciales au bâtiment b], avec droits y attachés à la jouissance de la partie de la cour au-devant de cet atelier sur une profondeur de trois mètres pour l’exercice de la profession exercée par ledit atelier à charge de ne pas gêner l’accès à la cave et à la fontaine ».

Lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2020, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 10, 11, 12, 13 et 14 habilitant le syndic à agir en justice pour obtenir « la désinstallation immédiate et sans condition de l’intégralité des éléments constituant la terrasse installée dans la cour au niveau du lot n° 134 » et de « la pompe à chaleur extérieure au niveau du lot n° 134 », « l’enlèvement du mobilier extérieur au niveau du lot n° 134 », de la « caméra de surveillance extérieure au niveau du lot n° 134 », de « l’éclairage extérieur au niveau du lot n° 134 », en permettant néanmoins à la S.C.I. ENTRACTE de présenter, dans un délai de trois mois, un projet d’aménagement qui serait ensuite soumis à l’assemblée générale dans un délai d’un mois. 

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2021, les copropriétaires ont rejeté les résolutions présentées par la S.C.I. ENTRACTE « sans approbation de la demande d’autorisation sollicitée par le syndicat des copropriétaires », visant à : 
- approuver la pose de panneaux séparatifs selon proposition jointe, 
- approuver la conservation du mobilier existant, soit une table pliante suivant visuels joints, 
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01732 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AS

- approuver l’installation d’un cache climatisation afin d’isoler phoniquement et visuellement le bloc pompe à chaleur, 
- approuver la nécessité du maintien de l’installation de la pompe à chaleur installée « conformément aux normes techniques en vigueur, de nature à garantir une préservation des murs et assainir la structure du bâtiment », 
- approuver le maintien de la « caméra factice devant la porte d’entrée du local du lot n° 134 », 
- approuver la modification de « l’éclairage existant depuis plus de 10 à 20 ans et installer un modèle identique ou se rapprochant au plus près de ceux déjà existants dans la copropriété », 
- approuver la proposition de rachat des parties communes desservant les caves lui appartenant suivant étude jointe réalisée par le cabinet [N] [B] EXPERT au prix de 10.000 €. 

Par acte d'huissier des 04 août et 18 octobre 2021, la S.C.I. ENTRACTE a engagé deux procédures en annulation de cette assemblée générale, enregistrées sous les numéros de RG 21/12130 et 21/14136. La demande de jonction de ces procédures a été rejetée par bulletin de procédure du 11 octobre 2022. Les affaires, appelées à l’audience de plaidoirie du 23 novembre 2023, ont été radiées par ordonnances du même jour aux motifs que la demanderesse n’avait pas adressé au tribunal son dossier de plaidoiries ni aucun message par voie électronique faisant état d’un quelconque empêchement. 

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème, estimant que la S.C.I. ENTRACTE avait procédé à des travaux aux fins de réunir ses lots n° 147 à 153, pour transformer ces locaux originairement à usage de caves en locaux à usage d’habitation, a, par acte d’huissier du 28 décembre 2021, assigné la S.C.I. ENTRACTE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander : 
- principalement, sa condamnation, sous astreinte, à restituer les parties communes correspondant au couloir desservant les caves du bâtiment B ainsi que le libre accès aux caves du bâtiment B et à la descente des caves, à supprimer tout branchement sur les canalisations et réseaux communs, à supprimer tout système de climatisation et à remettre en son état initial l’escalier d’accès aux caves du bâtiment B, 
- subsidiairement, une expertise judiciaire.

L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 22/00317. 

Par jugement avant dire droit du 28 septembre 2023, le tribunal a ordonné une expertise portant sur les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires, sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise, révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état. Le tribunal a relevé des « divergences d’appréciation quant à l’origine des difficultés et à la réalité même des atteintes aux parties communes alléguées par le syndicat des copropriétaires » ainsi que « l’opposition entre les parties sur la date/période de réalisation, la teneur et les conséquences des travaux menées au sein des lots de la société défenderesse ». 

Par ordonnance du 10 janvier 2023, le juge des référés de [Localité 1] a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la S.C.I. ENTRACTE tendant à la voir condamnée, sous astreinte, à procéder à la dépose des aménagements réalisés sur la cour, aux motifs qu’il « n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé, au regard des seules pièces versées aux débats et en l’absence de toute mesure d’instruction réalisée au contradictoire des parties, que les aménagements opérés par la défenderesse sur la partie commune dont elle a la jouissance privative auraient consisté en des affouillements, en une surélévation de l’immeuble ou que ces aménagements porteraient, de manière manifeste, atteinte, en violation du règlement de copropriété, aux parties communes ou à l’harmonie de l’immeuble ». 

Par acte d’huissier en date du 6 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème a assigné la S.C.I. ENTRACTE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander sa condamnation, sous astreinte, à déposer les aménagements suivants : « dalles de bois posées sur le sol de la cour commune de l’immeuble, terrasse aménagée sur la cour commune (table, bancs, pots de fleurs…), treillis en bois fermant la terrasse, pompe à chaleur extérieure, caméra de surveillance sur la façade de l’immeuble, éclairage extérieur sur la façade de l’immeuble ».

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème demande au tribunal de : 

Vu les articles 9 et 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les articles 73, 74, 378, 789, 791 du code de procédure civile, 

Déclarer la SCI ENTRACTE irrecevable en sa demande de sursis à statuer, 

Déclarer la SCI ENTRACTE mal fondée en ses autres demandes,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] recevable et bien fondé en ses demandes, 

En conséquence, 

Y faisant droit, 

Condamner la SCI ENTRACTE, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à procéder à la dépose des aménagements réalisés au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Paris 10ème, à savoir :

- dalles de bois posées sur le sol de la cour commune de l’immeuble, 
- terrasse aménagée sur la cour commune (table, bancs, pots de fleurs…), 
- treillis en bois fermant la terrasse, 
- pompe à chaleur extérieure, 
- caméra de surveillance sur la façade de l’immeuble, 
- éclairage extérieur sur la façade de l’immeuble, 

Rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir, 

Condamner la SCI ENTRACTE à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Paris 10ème, la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVE, avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, la S.C.I. ENTRACTE demande au tribunal de : 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 10ème à payer à la SCI ENTRACTE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Magali LEROY par application de l’article 699 du code de procédure civile, 

Juger que SCI ENTRACTE sera dispensée du paiement des sommes mises à la charge du syndicat au titre des frais de procédure et de l’article 700 par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 avril 2026 pour plaidoiries. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’affaire, plaidée à l’audience du 9 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande de condamnation de la S.C.I. ENTRACTE à procéder, sous astreinte, à la dépose des aménagements au-devant de son lot n° 134 

 Sur la qualification de la portion de cour située au-devant du lot n° 134
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] soutient principalement qu’aucun droit de jouissance privatif n’est attaché au lot n° 134 puisque : i) le règlement de copropriété qualifie de parties communes générales les « cours » de l’immeuble ; ii) le droit de jouissance privative, mentionné dans le modificatif au règlement de copropriété de 1952, n’est plus indiqué dans les modificatifs ultérieurs. 

A titre subsidiaire, il estime que les conditions de ce droit de jouissance privative (« une profondeur de trois mètres pour l’exercice de la profession exercée par ledit atelier à charge de ne pas gêner l’accès à la cave et à la fontaine ») ne sont pas respectées puisque le lot n° 134 n’est plus utilisé à usage d’atelier, que la terrasse mesure 3,20 mètres de profondeur sur 4,27 mètres de largeur et que l’accès à la fontaine est devenu impossible. 

La S.C.I. ENTRACTE soutient que la jouissance exclusive d’une partie de la cour est attachée à son lot n° 134 et qu’elle n’a, par ses installations, fait qu’améliorer une « situation (qui dure) depuis plus de trente ans » puisqu’une terrasse en lattes de bois était déjà posée lors de l’acquisition de son lot. 

***
L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ». 

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que la S.C.I. ENTRACTE ne fait pas valoir qu’elle aurait acquis le droit de jouissance exclusive de la partie de la cour située devant son lot n° 134 par le jeu de l’usucapion. Le seul moyen dont est saisi le tribunal est celui de savoir si le règlement de copropriété prévoit un tel droit. 

Le règlement de copropriété originaire du 27 juillet 1951 qualifie de parties communes générales « la totalité du sol en général, du sol des bâtiments et des cours » (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires, page 24). 

Il est constant que le lot n° 134 était originairement désigné sous le numéro 20. 

L’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété originaire du 27 juillet 1951 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) décrit ainsi le lot n° 20 : « un atelier (premier en entrant dans la cour », outre les caves n° 8 et 9. 

Le modificatif au règlement de copropriété du 3 décembre 1951, publié, a « rectifié » la désignation du lot n° 20, au motif indiqué que « des erreurs s’étaient produites dans la désignation », notamment, dudit lot. Aux termes de ce modificatif, le lot n° 20 est ainsi décrit : 
 : « un atelier (premier en entrant dans la cour) », outre cave n° (…), « avec droit y attaché à la jouissance de la cour au-devant de cet atelier sur une profondeur de trois mètres, pour l’exercice de la profession exercée dans ledit atelier à charge de ne pas gêner l’accès à la cave et à la fontaine » (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires).

Le modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété du 16 décembre 1997, publié (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), comprend un tableau récapitulatif de l’état descriptif de division, précisant que le lot n° 134 est constitué d’une partie de l’ancien lot n° 20 et décrivant ainsi ledit lot : « un atelier (premier en entrant dans la cour) et [quotes-parts des parties communes générales et des parties communes spéciales] ». Ce modificatif prend acte de décisions d’assemblées générales afférentes à la création et à la suppression de lots étrangers au présent litige. 

Le modificatif au règlement de copropriété du 3 février 2021 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires ; pièce n° 5 de la SCI ENTRACTE) comprend un tableau récapitulatif de l’état descriptif de division mentionnant s’agissant du lot n° 134 : « atelier » ; « lot inchangé ». Ce modificatif est intervenu pour acter la cession de parties communes, étrangères au présent litige, à un copropriétaire. 

Il ne ressort d’aucun élément versé aux débats qu’une décision d’assemblée générale ait supprimé le droit de jouissance privative précité. Si ce dernier n’est pas rappelé dans les tableaux récapitulatifs de l’état descriptif de division des modificatifs précités de 1997 et 2021, le droit de jouissance privative litigieux n’a pour autant pas été supprimé.

Un droit de jouissance privative est donc attaché au lot n° 134, sous les conditions suivantes : « droit y attaché à la jouissance de la cour au-devant de cet atelier sur une profondeur de trois mètres, pour l’exercice de la profession exercée dans ledit atelier à charge de ne pas gêner l’accès à la cave et à la fontaine ». Ce droit, réel et perpétuel, n’est pas accordé à une personne ; il ne correspond pas à une simple tolérance révocable. Par ailleurs, tout copropriétaire peut décider de modifier l’affectation de ses lots, sous réserve de ne pas nuire à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, de sorte que le simple changement d’usage du lot (d’atelier en habitation) ne supprime pas le droit de jouissance privative litigieux. 

En revanche, ce droit est limité dans l’espace (profondeur de trois mètres au-devant du lot n° 134) ainsi que par la condition de ne pas « gêner l’accès à la cave et à la fontaine ». 
Il est versé aux débats deux constats d’huissier non contradictoires qui diffèrent, s’agissant de la profondeur de la terrasse : le procès-verbal d’huissier du 15 septembre 2021, établi à la demande du syndicat des copropriétaires, exposant une profondeur de 3,20 mètres, et le procès-verbal d’huissier de justice du 29 juillet 2021, établi à la demande de la S.C.I. ENTRACTE, exposant une profondeur de 2,70 mètres. En l’état des éléments versés aux débats, le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve de l’empiétement dénoncé sur la cour au-delà des limites du droit de jouissance privative précité, ne démontre pas ledit empiétement. 

1-2 Sur la demande de dépose des « dalles de bois posées sur le sol de la cour commune de l’immeuble », de la « terrasse aménagée sur la cour commune (table, bancs, pots de fleurs…) », du « treillis en bois fermant la terrasse », de la « pompe à chaleur extérieure », de la « caméra de surveillance sur la façade de l’immeuble », de l’« éclairage extérieur sur la façade de l’immeuble » 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] soutient que, même à supposer que la S.C.I. ENTRACTE soit titulaire d’un droit de jouissance privative sur une partie de la cour, cette surface demeure une partie commune de sorte que l’ensemble des installations litigieuses relatives à la terrasse doivent être déposées pour n’avoir fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale, alors que : 
- la terrasse constitue une emprise sur la cour, qui empêche la libre circulation des copropriétaires et rend inaccessible l’accès à la fontaine, étant précisé que ladite fontaine est une partie commune dès lors qu’elle relève des appareils et canalisations qualifiés de parties communes par le règlement de copropriété et que la comparaison du plan produit la S.C.I. ENTRACTE et du constat d’huissier produit en pièce n° 7 démontre qu’il s’agit de la même fontaine ; la terrasse constitue une structure lourde assimilable à une construction, 
- tout travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble doit être autorisé par l’assemblée générale par un vote à la majorité des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. 

Il estime que les photographies présentées en défense ne sont pas datées de sorte qu’elles ne démontrent pas que la terrasse serait présente depuis des années. 

Par ailleurs, il expose que l’éclairage extérieur, la caméra de vidéo-surveillance, le bloc extérieur de la pompe à chaleur auraient dû être autorisés par un vote à la majorité des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que ces installations sont fixées sur cette façade dont elles modifient l’aspect extérieur. 

Il estime que l’expertise judiciaire en cours ordonnée dans le cadre d’un litige distinct relatif à la transformation de ses lots est sans lien avec la présente procédure et que l’avis de l’expert judiciaire, provisoire (puisque son rapport n’a pas été rendu), sur l’absence de préjudice esthétique résultant de l’installation du bloc de climatisation est à nuancer puisque son observation résulte du fait que ledit bloc est masqué par les panneaux en bois de la terrasse. 

La S.C.I. ENTRACTE considère que le syndicat des copropriétaires, influencé par un ancien président du conseil syndical, refuse toute issue amiable, alors même qu’il se refuse à participer à une mesure d’instruction au contradictoire des parties, comme il y avait pourtant été invité à le faire par le juge des référés. 

Elle estime avoir aménagé la partie de la cour à jouissance privative dans le respect de ses droits, de l’harmonie de l’immeuble et de la loi. Elle expose que la terrasse installée, amovible, respecte les limites de son droit de jouissance privative et améliore l’aspect de l’immeuble, par ailleurs dégradé. 

Elle soutient que certains points du litige (bloc de climatisation) sont dans la sphère de la mission de l’expert désigné dans le cadre de l’instance enregistrée sous le n° RG 22/00317, ce qui justifie un sursis à statuer. En tout état de cause, elle expose que le système de ventilation, démontable et caché par un caisson en bois harmonieux, ne contrevient pas aux droits de la copropriété, comme le relève la note de synthèse de l’expert commis dans le cadre de l’instance enregistrée sous le n° RG 22/00317, et est indispensable à l’usage de son lot. 

Elle estime que la fontaine litigieuse est devenue privative « depuis de nombreuses années » puisque son alimentation en eau est privative, tout en exposant que « l’ancienne fontaine a été supprimée » aux fins d’y installer en lieu et place l’actuelle porte du lot n° 134, comme le démontre « le plan de 1987 » (pièce n° 9 de la SCI ENTRACTE). 

Elle considère que l’éclairage extérieur a été installé par le précédent propriétaire au-dessus de son lot, à l’instar des autres lots de l’immeuble, afin de rendre plus aisé l’accès à son lot. 

Elle explique avoir installé une caméra factice, qui ne viole aucunement l’intimité des autres copropriétaires. 

***
S’agissant des parties communes à jouissance privative, le copropriétaire ne peut réaliser de travaux sur la partie où s’exerce son droit, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 93-11.020), l’attribution d’un droit de jouissance privatif ne modifiant pas la nature de la partie commune sur laquelle il porte (ex. : Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-24.676) et le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’étant pas assimilable à un droit de propriété (ex. : Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801).

Les travaux constitutifs d’une emprise sur une partie commune à jouissance privative, tels que l’édification d’une véranda (ex. Civ. 3ème, 20 mars 2002, n° 00-17.751, FS-P+B, 8 novembre 2006, n° 05-19.757), même si celle-ci est censée être « démontable » (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 2014, n° 13-15.753) ou l’aménagement d’une terrasse (ex. : Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 13-24.969, cinquième moyen), doivent être autorisés par une décision explicite de l’assemblée générale statuant à la double majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que de tels travaux sont assimilables à un acte de disposition non obligatoire sur les parties communes (article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965), avec cession d’un droit de construire accessoire aux parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut d’appropriation, une autorisation doit cependant être donnée par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 pour tous travaux d’aménagements affectant une partie commune à jouissance privative ou son aspect extérieur, que la construction soit dure ou légère (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 1 – Chambre 3, 11 juin 2024, n° 23/18310) et ce y compris s’agissant de travaux ne présentant aucune fondation, constitués d’une structure légère, aisément démontable, et conduisant à une emprise de « faible importance » (ex. : Civ. 3ème, 14 juin 2018, n° 17-18.613).

Doit être autorisée l’installation d’un plancher intermédiaire reposant par encastrement sur les poteaux en béton armé de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 15 décembre 1999, n° 98-12.715).

En l’espèce, s’agissant de la terrasse, les photographies versées aux débats par la S.C.I. ENTRACTE en pièce n° 10, non datées et présentées comme correspondant à l’état des lieux lors de la visite préalable à son acquisition, montrent une terrasse en lattis de bois non clôturée et installée sur une surface manifestement plus réduite que la terrasse actuelle, s’agissant de sa largeur. 

Le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 29 juillet 2021, établi à la demande de la S.C.I. ENTRACTE (pièce n° 7 de la S.C.I. ENTRACTE) et le procès-verbal du 15 septembre 2021 établi à la demande du syndicat des copropriétaires (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) attestent de l’existence d’une terrasse en lames de bois non scellées entre elles, reposant en suspension grâce à des plots non scellés à la dalle du sol, clôturée par des panneaux ajourés en bois. Si le premier constat expose qu’il est « possible de soulever les lattes » et indique, de façon générale, que les « panneaux des treillis ne sont pas fixés à la façade de l’immeuble et sont simplement apposés contre elle », le second, établi postérieurement, expose qu’il est « impossible de soulever la terrasse ». Surtout, ce second procès-verbal est plus précis et ajoute que : 
- les panneaux formant la clôture d’environ 180 cm de hauteur sont « fixés à des poteaux bois eux même fixés au sol de la terrasse dans des embases métalliques »,
- « le premier poteau à droite du local de la SCI ENTRACTE a été fixé au muret commun à la gauche de la descente aux caves des bâtiments A et B » ; ledit muret a « été percé de deux trous dans lesquels sont passées deux tiges filetées maintenues par des écrous » et sur lequel sont constatés « des éclats importants autour des trous » ; « la clôture est fermée par le premier panneau à droite sur lequel ont été fixées des charnières ». 

Le tribunal relève que ces constats sont clairement visibles sur les photographies n° 14 et 15 jointes au procès-verbal du 15 septembre 2021 précité. 

Force est de constater que la terrasse litigieuse est notamment constituée d’un poteau fixé à un muret commun, qui ne peut donc recevoir la qualification d’aménagements « amovibles ». 

Ladite installation :
- porte atteinte tant à la portion de cour, partie commune à jouissance privative, sur laquelle elle a été mis en œuvre, qu’à son aspect extérieur (s’agissant d’aménagements visibles depuis la cour, partie commune générale), étant ici précisé que l’atteinte audit aspect est caractérisé objectivement et que l’appréciation subjective de l’amélioration apportée audit aspect est indifférente, 
- a été réalisée sans autorisation préalable ni ratification de l’assemblée générale, étant ici précisé que le syndicat des copropriétaires fait à cet égard à juste titre valoir que la contestation de l’assemblée générale du 28 mai 2021 a fait l’objet d’une radiation et que, en tout état de cause, si ladite assemblée venait à être annulée, cette annulation n’emporterait pas ratification des installations litigieuses, 
- a été réalisée en violation des termes précités du règlement de copropriété limitant le droit à la jouissance exclusive accessoire au lot n° 134 par l’exigence « d’un accès à la fontaine », étant à cet égard relevé que : i) il n’est pas contesté que la définition du droit à la jouissance exclusive accessoire au lot n° 134 fait référence à une fontaine, partie commune, quand bien même cette fontaine n’est expressément pas citée par d’autres clauses du règlement de copropriété, lequel qualifie de parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque bâtiment les « appareils et canalisations de nature d’utilité commune ainsi que leur emplacement » (pièce n° 2, page 25) ; cette prévision signifie en tout état de cause que la partie à jouissance exclusive accessoire au lot n° 134 ne peut être clôturée intégralement et doit laisser accès à cette fontaine ; ii) la proposition de la S.C.I. ENTRACTE de « procéder au démontage de tous les aménagements liés à la terrasse contre l’abandon des procédures en cours » tout en laissant une démarcation au sol, a été rejetée lors de l’assemblée générale du 14 mai 2024 (pièce n° 15 de la S.C.I. ENTRACTE) ; iii) la S.C.I. ENTRACTE ne démontre par aucune pièce probante que ladite fontaine serait devenue privative ou aurait été supprimée dès lors que, d’une part, sa pièce n° 9 est inexploitable en ce qu’elle ne comprend aucune référence permettant au tribunal de considérer qu’il s’agit d’un plan de l’immeuble, de connaître la date et l’origine de ce plan, et que, d’autre part, le fait que la fontaine actuelle dispose d’une vanne d’arrêt à l’intérieur du lot n° 134, comme l’indique le procès-verbal de constat établi le 29 juillet 2021 à la demande de la S.C.I. ENTRACTE (pièce n° 7 de la S.C.I. ENTRACTE), ne permet pas de qualifier cette fontaine de privative. 

Il convient donc de condamner la S.C.I. ENTRACTE à déposer la terrasse en bois posée sur le sol de la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134 ainsi que les treillis en bois fermant la terrasse. 

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.

En revanche, il n’est pas démontré que l’ensemble du mobilier de jardin et des pots de fleurs soient installés au-delà des limites de la partie commune à jouissance privative. Il convient donc débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose de la table, des bancs et des pots de fleurs. 

S’agissant du bloc extérieur de climatisation (ou pompe à chaleur), l’existence de celui-ci est attestée par le procès-verbal d’huissier de justice du 29 juillet 2021, établi à la demande de la S.C.I. ENTRACTE (pièce n° 7 de la S.C.I. ENTRACTE) ainsi que par le procès-verbal du 15 septembre 2021, établi à la demande du syndicat des copropriétaires (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires). 

Si ce bloc de climatisation entre dans la mission d’expertise de l’expert commis dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro 22/00317, ni le juge de la mise en état ni le tribunal n'ont été saisis d’une demande de sursis à statuer ou d’un incident de litispendance. Le tribunal doit donc statuer sur ce point. La note de synthèse du 3 janvier 2025 dudit expert (pièce n° 18 de la S.C.I. ENTRACTE) est un élément soumis au débat contradictoire. Il ressort de cette note que la S.C.I. ENTRACTE a installé un bloc de climatisation, sans autorisation, en perçant le mur dont le groupe extérieur est posé en façade du bâtiment, que ce bloc est « posé au sol et enfermé dans un coffrage à clairevoies en bois », « non visible depuis la cour car partiellement masqué par les panneaux qui délimitent la terrasse en jouissance privative ». Le syndicat des copropriétaires a, par dire du 6 février 2025 (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires), informé l’expert de l’existence de la présente procédure et considéré, par ailleurs, que « faute de constat contradictoire sur ce point, il ne peut être affirmé qu’il n’existe pas de nuisances sonores ». 
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01732 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AS


Le bloc de climatisation extérieur a été installé, via des percements du mur commun, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. S’agissant de travaux non autorisés, le syndicat des copropriétaires n’a pas à démontrer un préjudice pour caractériser le bien fondé de sa demande de dépose (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337). 

Si la S.C.I. ENTRACTE ne plaide pas clairement la disproportion de la dépose du bloc extérieur, elle renvoie néanmoins à la lecture du courrier de la société CVC maintenance du 3 janvier 2021 (pièce n° 10 de la SCI ENTRACTE) aux termes duquel il est indiqué que « l’absence d’un tel système pourrait mettre en péril la stabilité structurelle du bâtiment avec des murs qui s’effriteraient au fil du temps ». Néanmoins, le tribunal relève que ce même courrier précise qu’il est « possible de rentrer l’unité extérieure à l’intérieur du local sous l’allège de la fenêtre » et de mettre « alors une grille acoustique afin de permettre de gagner en confort visuel (absence d’appareil dans la cour, uniquement une grille esthétiquement neutre) et en confort acoustique (mise en place d’un absorbant acoustique dans le caisson ainsi crée »). Il existe donc des solutions alternatives que la S.C.I. ENTRACTE peut soumettre à l’autorisation préalable de l’assemblée générale, dont l’éventuel refus pourrait être soumis au tribunal dans le cadre d’une demande d’autorisation de travaux fondée sur les dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. 

Dans ces conditions, il convient de condamner la S.C.I. ENTRACTE à déposer le bloc de climatisation extérieur installé sur la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution

S’agissant de la caméra de surveillance située au-dessus de la porte d’entrée du lot n° 134, il importe peu que celle-ci soit ou non en état de fonctionner dès lors qu’il est établi par les photographies des procès-verbaux produits par les deux parties que celle-ci, fixée à la façade grâce à un percement, est visible de tous depuis la cour, partie commune générale. Son installation devait donc faire l’objet d’une autorisation accordée à la majorité prévue par les dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. 

Il convient donc de condamner la S.C.I. ENTRACTE à déposer la caméra de surveillance installée sur la façade de l’immeuble au-dessus de la porte d’entrée du lot n° 134. 

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution
S’agissant de l’éclairage extérieur, le procès-verbal précité du 15 septembre 2021 a constaté, « sur la façade, en haut à gauche de l’entrée du local (lot n° 134), sous la marquise, la présence d’un « projecteur lumineux ». Ce luminaire est également constaté par le procès-verbal précité du 29 juillet 2021, lequel ajoute que chacune des entrées des lots des différents bâtiments est surmontée d’un luminaire. 

Les photographies versées aux débats par la S.C.I. ENTRACTE en pièce n° 10, non datées et présentées comme correspondant à l’état des lieux lors de la visite préalable à son acquisition, montrent que ce luminaire était déjà installé avant la réalisation des travaux précités relatifs à la terrasse. 

Il importe peu de savoir que la S.C.I. ENTRACTE n’a pas réalisé elle-même le percement de façade permettant l’installation dudit éclairage, la responsabilité de cette irrégularité, à savoir des travaux illicites réalisés par des acquéreurs antérieurs, suivant les propriétaires successifs (Civ. 3ème, 23 juin 2016, n° 15-18.515).

En effet, l’action aux fins de remise en état des lieux du syndicat des copropriétaires, si les travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, doit être dirigée contre le propriétaire actuel, même s’il n’est pas l’auteur des travaux litigieux, dès lors qu’il est le seul à même de procéder à la remise en état des lieux (ex. : Cour d’appel de [Localité 5], 1ère chambre civile, 9 avril 2015, n° RG 14.00511 ; Cour d’appel de [Localité 6], Chambre 1 – section 2, 14 février 2008, n° RG 07/03465 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 4 décembre 2019, n° RG 16/11595), à charge pour ce dernier d’exercer le cas échéant tout recours qu’il estime nécessaire. 

La S.C.I. ENTRACTE, qui vient aux droits des propriétaires successifs du lot n° 134, doit donc remettre les lieux dans leur état antérieur, en l’absence d’autorisation accordée en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel tout copropriétaire qui entend effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit en demander l’autorisation à l’assemblée générale. 

Si la S.C.I. ENTRACTE expose que chaque entrée de lot bénéficierait d’un dispositif d’éclairage, ce moyen est inopérant dans le cadre du présent litige portant sur une demande de dépose d’un dispositif d’éclairage d’une terrasse, qui affecte des parties communes et qui a été mis en oeuvre sans autorisation préalable. 

Il convient donc de condamner la S.C.I. ENTRACTE à déposer l’éclairage extérieur installé en haut à gauche de l’entrée de son lot n° 134. 

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution


2 - Sur les demandes accessoires 

La S.C.I. ENTRACTE, qui succombe partiellement, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Tenue aux dépens, la S.C.I. ENTRACTE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Par voie de conséquence, la S.C.I. ENTRACTE sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre de la dispense de participation aux frais de la procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à déposer la terrasse en bois posée sur le sol de la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134 ainsi que les treillis en bois fermant la terrasse, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande de dépose de la table, des bancs et des pots de fleurs installés sur la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à déposer le bloc de climatisation extérieur installé sur la partie commune à jouissance privative attachée à son lot n° 134, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à déposer la caméra de surveillance installée sur la façade de l’immeuble au-dessus de la porte d’entrée du lot n° 134, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à déposer l’éclairage extérieur installé en haut à gauche de l’entrée de son lot n° 134, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne la S.C.I. ENTRACTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de sa demande formée au titre au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la S.C.I. ENTRACTE de l’intégralité de ses demandes formées au titre de la dispense de participation aux frais de la procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement, 

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026


La Greffière Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 791, code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 73). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 25/05464

  en commun : code de procedure civile 791, code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 73

• 17 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/03146

  en commun : code de procedure civile 791, code des procedures civiles d'execution L131-3

• 17 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/05271

  en commun : code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 73

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00190

  en commun : code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 73

• 7 août 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 19/02680

  en commun : code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 73

• 10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00790

  en commun : code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 73

• 10 septembre 2026 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 25/05263

  en commun : code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 73

• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Renvoi à une autre audience · n° 25/08427

  en commun : code des procedures civiles d'execution L131-3

Mise à jour de la source le 2026-06-29T18:27:12.353Z.