notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 1, 30 juin 2026, n° 25/09686

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE

La SCI ERNOA est propriétaire des lots n° 10 (un appartement) et 90 (une cave) représentant 76/6240èmes des parties communes de la copropriété [Adresse 5] bâtiment C située [Adresse 6] à 67200 Strasbourg.

Par jugement du 6 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, a condamné la SCI ERNOA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») la somme de 7 476,09 €, 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2023 sur la somme de 4 277,95 €, à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 300,41 €, à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 2 178,31 € et à compter du jugement sur la somme de 719,42 €, ainsi qu’à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Par assignation délivrée le 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a attrait la SCI ERNOA devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il la condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :
-13 341,47 €, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 25 août 2025 sur la somme de 12 321,73 €, et à compter de l’assignation pour le surplus, à défaut à compter de l’assignation pour le tout, et capitalisation de ces intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
-2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
-1 890,84 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que la SCI ERNOA ne s’était pas acquittée des sommes régulièrement appelées par le syndic.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la SCI ERNOA n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 12 mai 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.




Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
-une copie du livre foncier ;
-des appels de charges et travaux ;
-des relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2022, 26 juin 2023, 25 juin 2024, 27 mars 2025 et 25 juin 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;
-un extrait de compte concernant la période du 31 décembre 2020 au 19 octobre 2025 ;
-la mise en demeure du 25 août 2025 reçue le 17 septembre 2025, portant sur la somme de 12 321,73 € ;
-le contrat de syndic pour la période du 28 mars 2025 au 31 mars 2028.

Il ressort de ces documents que depuis le 1er janvier 2025, soit la période non couverte par le jugement du 6 février 2025, la SCI ERNOA reste devoir la somme de 13 341,47 €.

Il y a toutefois lieu de retirer de ce montant deux sommes mises en compte le 1er septembre 2024, d’une part celle de 496,83 € ayant pour objet « AF – Préfinancement des subventions », d’autre part celle de 8 679,67 € ayant pour objet « AF – Rénovation globale », pour lesquelles il n’est justifié d’aucun appel de travaux, et s’agissant de cette seconde somme le syndicat des copropriétaires indiquant qu’elle a pour fondement la résolution n° 8.4 de l’assemblée générale du 25 juin 2024, laquelle a toutefois en réalité été rejetée ; sera enfin retirée la somme de 140 € correspondant à des frais de transmission du dossier à l’avocat, qui ne constituent pas des charges de copropriété, mais des frais de recouvrement et qui seront à ce titre examinés ci-après.

Il y a donc lieu de condamner la SCI ERNOA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 024,97 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 19 octobre 2025, 4ème appel inclus.

1.2 Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 Janv. 2000, n° 98-13.379).




Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

En l’espèce, les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 12 321,73 € à compter de la réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, soit le 17 septembre 2025, et de l’assignation pour le surplus.

Enfin, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date de la première demande.

1.3 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, les frais de « transmission du dossier à l’avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

1.4 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui résultant du retard apporté au paiement de sa créance lequel est déjà réparé par l’allocation d’intérêts de retard, et à défaut d’établir la mauvaise foi de son débiteur, en particulier compte tenu des virements, bien que ponctuels, effectués par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.









2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI ERNOA, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens d’exécution.

Sera toutefois exclu des dépens le droit proportionnel de l’article R. 444-55 du code de commerce, fixé par l’article A. 444-32 du même code, qui doit rester à la charge du créancier en application de l’article R. 444-55, alinéa 1er du même code.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenue aux dépens, la SCI ERNOA sera tenue de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au profit du syndicat des copropriétaires.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI ERNOA à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 6] à 67200 Strasbourg la somme de 4 024,97 € (quatre mille vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2025 au 19 octobre 2025, appel du 4ème trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 12 321,73 € (douze mille trois cent vingt et un euros et soixante-treize centimes) et à compter du 29 octobre 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;




DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] située [Adresse 6] à [Localité 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] située [Adresse 6] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] située [Adresse 6] à [Localité 2] du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SCI ERNOA, en ce compris les dépens d’exécution, mais à l’exclusion du droit proportionnel de l’article R. 444-55 du code de commerce fixé par l’article A. 444-32 du même code ;

CONDAMNE la SCI ERNOA à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 6] à 67200 Strasbourg une indemnité de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.


Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY
Texte intégral
N° RG 25/09686 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5OQ

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/09686 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5OQ


Minute n°




Copie exec. à :

Me Steeve WEIBEL


Le 
 
Le greffier 






Me Steeve WEIBEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026


DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL LA CHENAIE IMMOBILIER (LC IMMO), SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 414.281.097. ayant son siège social sis [Adresse 2] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 253



DEFENDERESSE :

S.C.I. ERNOA immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 893.828.046. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]
défaillant




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier





EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE

La SCI ERNOA est propriétaire des lots n° 10 (un appartement) et 90 (une cave) représentant 76/6240èmes des parties communes de la copropriété [Adresse 5] bâtiment C située [Adresse 6] à 67200 Strasbourg.

Par jugement du 6 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, a condamné la SCI ERNOA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») la somme de 7 476,09 €, 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2023 sur la somme de 4 277,95 €, à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 300,41 €, à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 2 178,31 € et à compter du jugement sur la somme de 719,42 €, ainsi qu’à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Par assignation délivrée le 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a attrait la SCI ERNOA devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il la condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :
-13 341,47 €, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 25 août 2025 sur la somme de 12 321,73 €, et à compter de l’assignation pour le surplus, à défaut à compter de l’assignation pour le tout, et capitalisation de ces intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
-2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
-1 890,84 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que la SCI ERNOA ne s’était pas acquittée des sommes régulièrement appelées par le syndic.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la SCI ERNOA n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 12 mai 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026.



MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.




Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
-une copie du livre foncier ;
-des appels de charges et travaux ;
-des relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2022, 26 juin 2023, 25 juin 2024, 27 mars 2025 et 25 juin 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;
-un extrait de compte concernant la période du 31 décembre 2020 au 19 octobre 2025 ;
-la mise en demeure du 25 août 2025 reçue le 17 septembre 2025, portant sur la somme de 12 321,73 € ;
-le contrat de syndic pour la période du 28 mars 2025 au 31 mars 2028.

Il ressort de ces documents que depuis le 1er janvier 2025, soit la période non couverte par le jugement du 6 février 2025, la SCI ERNOA reste devoir la somme de 13 341,47 €.

Il y a toutefois lieu de retirer de ce montant deux sommes mises en compte le 1er septembre 2024, d’une part celle de 496,83 € ayant pour objet « AF – Préfinancement des subventions », d’autre part celle de 8 679,67 € ayant pour objet « AF – Rénovation globale », pour lesquelles il n’est justifié d’aucun appel de travaux, et s’agissant de cette seconde somme le syndicat des copropriétaires indiquant qu’elle a pour fondement la résolution n° 8.4 de l’assemblée générale du 25 juin 2024, laquelle a toutefois en réalité été rejetée ; sera enfin retirée la somme de 140 € correspondant à des frais de transmission du dossier à l’avocat, qui ne constituent pas des charges de copropriété, mais des frais de recouvrement et qui seront à ce titre examinés ci-après.

Il y a donc lieu de condamner la SCI ERNOA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 024,97 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 19 octobre 2025, 4ème appel inclus.

1.2 Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 Janv. 2000, n° 98-13.379).




Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

En l’espèce, les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 12 321,73 € à compter de la réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, soit le 17 septembre 2025, et de l’assignation pour le surplus.

Enfin, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date de la première demande.

1.3 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, les frais de « transmission du dossier à l’avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

1.4 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui résultant du retard apporté au paiement de sa créance lequel est déjà réparé par l’allocation d’intérêts de retard, et à défaut d’établir la mauvaise foi de son débiteur, en particulier compte tenu des virements, bien que ponctuels, effectués par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.









2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI ERNOA, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens d’exécution.

Sera toutefois exclu des dépens le droit proportionnel de l’article R. 444-55 du code de commerce, fixé par l’article A. 444-32 du même code, qui doit rester à la charge du créancier en application de l’article R. 444-55, alinéa 1er du même code.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenue aux dépens, la SCI ERNOA sera tenue de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au profit du syndicat des copropriétaires.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI ERNOA à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 6] à 67200 Strasbourg la somme de 4 024,97 € (quatre mille vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2025 au 19 octobre 2025, appel du 4ème trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 12 321,73 € (douze mille trois cent vingt et un euros et soixante-treize centimes) et à compter du 29 octobre 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;




DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] située [Adresse 6] à [Localité 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] située [Adresse 6] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] située [Adresse 6] à [Localité 2] du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SCI ERNOA, en ce compris les dépens d’exécution, mais à l’exclusion du droit proportionnel de l’article R. 444-55 du code de commerce fixé par l’article A. 444-32 du même code ;

CONDAMNE la SCI ERNOA à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 6] à 67200 Strasbourg une indemnité de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.


Le Greffier Le Président
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce A444-32, code de commerce R444-55). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T21:35:59.027Z.