notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 9 juillet 2026, n° 26/01924

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

***




Exposé du litige

M. [T] [R] est propriétaire au sein de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] d’un appartement constituant le lot n° 454 sis à [Localité 1], [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, après mise en demeure, le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] a fait délivrer à M. [T] [R] un commandement de payer la somme de 1.678,93€ au titre des charges impayées arrêtées au 14 janvier 2025. 

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2026 signifié en l’étude, le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] sis à [Localité 1], [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA AD Immobilier, a attrait M. [T] [R] devant le président du tribunal judiciaire de GRASSE statuant selon la procédure accélérée au fond , au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 36 et 63 du décret n°67-663 du 17 mars 1967 et de l’article 1231-6 du code civil, aux fins de voir :
➞ constater le vote, par l'assemblée générale du 07 juillet 2025, du budget prévisionnel de l'année 2026 pour un montant de 35.000 €,
➞ constater l'effectivité de la mise en demeure adressée à Monsieur [R] le 23 janvier 2026,
➞ constater l'expiration du délai légal de 30 jours,
en conséquence : 
➞ constater la déchéance du terme,
➞ condamner Monsieur [T] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la somme de 4.433,13 € au titre des charges échues pour les exercices 2024 à 2026 et à échoir jusqu'au 31 décembre 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
➞ condamner Monsieur [T] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la somme de 1.345,69 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
➞ condamner Monsieur [T] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l'article 1231-6 du code civil,
➞ condamner Monsieur [T] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
➞ condamner Monsieur [T] [R] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce, frais prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. 

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 3 juin 2026, date à laquelle elle a été évoquée, le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] étant représenté par son conseil et M. [T] [R] ni comparant, ni représenté. 

Le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1], représenté par son conseil, a sollicité l’entier bénéfice des prétentions exposées à son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que le compte de M. [T] [R] est débiteur depuis 2024, que la sommation de payer du 24 janvier 2025 est restée vaine et qu’il lui a adressé par l’intermédiaire de son conseil, le 23 janvier 2026, un courrier recommandé visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le mettant en demeure de régler la somme de 3.404,91€ arrêtée au 19 janvier 2026, comprenant 342,74 € au titre des provisions échues sur charges et cotisation de fonds travaux restant dues pour l’exercice comptable 2026, laquelle mise en demeure est restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude, M. [T] [R] n’était ni comparant ni représenté ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

Motifs de la décision

❶ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [T] [R] a été valablement assigné, le commissaire de justice ayant dressé un PV de remise de l’acte à l’étude conformément à l’article 656 du code de procédure civile et ayant pu avoir confirmation de son domicile. 

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, les vérifications faites par le commissaire de justice dont il a fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée.

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original et l'audience du 3 juin 2026. 
 
Un délai suffisant s'est écoulé entre l’assignation et l'audience. 


* Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale. 

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
 
Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

➀ Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce :
- le relevé de propriété attestant que M. [T] [R] est propriétaire du lot n° 454 sis à [Localité 1], [Adresse 2] (pièce n°3),
- le contrat de syndic en cours au titre duquel FONCIA AD IMMOBILIER intervient pour son compte (pièce n°12).

➁ Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année. 

Le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] produit aux débats les pièces suivantes : 
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2022, et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que le fonds travaux (pièce n°11),
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023, et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ainsi que le fonds travaux (pièce n°11),
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2026 ainsi que le fonds travaux (pièce n°11),
- les appels de fonds et de travaux du 01/04/2024 au 30/06/2026 (pièce n°8),
- le bilan annuel des charges du 01/01/2023 au 31/12/2023 (pièce n°9) et le bilan annuel des charges du 01/01/2024 au 31/12/2024 (pièce n°10) ; 
- les annexes comptables de l’Exercice 2023 (pièce n°13) et les annexes comptables de l’Exercice 2024 (pièce n°14).

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2022, 2023 et 2024. Ils ont également voté les budgets prévisionnels des exercices 2024, 2025, 2026.

➂ Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l'article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Selon le décompte versé aux débats (pièce n°1), au moins une provision échue pour l’exercice comptable 2026, approuvé selon assemblée générale des copropriétaires, n'avait pas été versée à sa date d'exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à M. [T] [R] le 23 janvier 2026 (présentée le 30 janvier 2026, accusé de réception retourné signé), d'avoir à régler la somme de 3.404,91 € comportant 342,74 € au titre des provisions échues restant dues pour l’exercice 2026, selon compte arrêté au 19 janvier 2026, dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 

Cette mise est incontestablement restée infructueuse passé un délai de 30 jours à compter du 30 janvier 2026, date de présentation du courrier RAR, ainsi qu'il résulte du décompte produit, non contesté par le défendeur non comparant.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 

Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

➂ Sur les provisions et sommes restant dues devenues immédiatement exigibles 

Aux termes de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Les pièces versées par le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] établissent que M. [T] [R] n'a réglé ni les provisions échues restant dues pour l’exercice 2026, ni l’arriéré depuis 2024.

M. [T] [R] qui ne comparait pas bien que régulièrement assigné, ne conteste pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation de M. [T] [R] au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels non encore échus de l’exercice 2026 en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure par courrier RAR en date du 23 janvier 2026, devenus exigibles en application de l'article 19-2. 

M. [T] [R] sera en conséquence condamné au paiement des sommes suivantes :
- 342,74 € au titre des charges échues arrêtées au 19 janvier 2026 [soit 326,91 € au titre des provisions trimestrielles + 15,83 € au titre des appels trimestriels fonds Alur ],
- 1.028,22 € au titre charges non échues au titre de l’exercice 2026 devenues exigibles [soit 980,73 € au titre des provisions trimestrielles + 47,49 € au titre des appels trimestriels fonds Alur) ],
- 3.062,17 € au titre de l’arriéré pour les exercices précédents. 

Aux termes de l'article 36 du décret précité sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

S’agissant des intérêts, conformément à l’article 36 du décret de 1967, les sommes visées par la mise en demeure du 23 janvier 2026 produisent intérêt au taux légal à compter du 1er février 2026, lendemain de la première présentation de la mise en demeure à la défenderesse ; le surplus des sommes produira quant à lui intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit du 3 avril 2026.

➃ Sur les frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur [...].

Les frais diversement intitulés “de recouvrement”, “de relance”, de “constitution de dossier avocat”, de “remise huissier”, “ouverture de dossier contentieux”, “suivi contentieux”, “suivi recouvrement”... relèvent de l'activité de syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Ces frais font partie des missions courantes du syndic, rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015.

De surcroît, l'annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété les prestations particulières autorise une rémunération supplémentaire du syndic à ce titre de démarche contentieuse, telle la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat " uniquement en cas de circonstances exceptionnelles ", non démontrées en l'espèce.

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, étant également indifférent que le syndicat des copropriétaires ait voté ou non la résolution selon laquelle ces frais seront mis à la charge du copropriétaire défaillant, ces frais n'étant pas nécessaires au sens de l'article 10-1 précité.

Dès lors, le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] sera débouté de ses demandes relatives aux frais de “constitution du dossier transmis à l’huissier” à hauteur de 398,52 €, aux frais de “constitution du dossier transmis à l’avocat” de 398,52 € et aux frais de “suivi de dossier transmis à l’avocat” de 169 €. 

Il sera fait droit à sa demande pour le surplus, ces frais s’étant avérés nécessaires pour l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [T] [R] sera condamné en conséquence, en application de ces dispositions, au paiement de la somme de 379,65 €.


* Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent en principe dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance du défendeur à ne régler aucune somme au titre des charges de copropriété depuis 2 ans, sans fournir la moindre explication, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie. 

Le préjudice ainsi caractérisé justifie une condamnation pour résistance abusive d’un montant de 850 €.

* Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
M. [T] [R], qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 

En revanche, il n’y a pas lieu de juger qu’ils comprendront le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu'ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l'article A 444-32 du code de commerce issu de l'arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l'article R444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie d’huissier de justice, et le présent litige n’entre pas dans les quelques dérogations prévues ni ne relève du droit de la consommation. Cette demande sera rejetée. 

Il serait inéquitable de laisser supporter au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. M. [T] [R] sera en conséquence condamné à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le premier vice-président statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Vu la mise en demeure délivrée conformément aux dispositions précitées de l'article 19-2, restée sans effet dans les 30 jours ;

CONSTATE la déchéance du terme ;

DÉCLARE le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] recevable et fondé en ses demandes en paiement formées à l’encontre de M. [T] [R] ;

CONDAMNE M. [T] [R] à porter et payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice :

➞ 342,74 € au titre des charges échues arrêtées au 19 janvier 2026 [soit 326,91 € au titre des provisions trimestrielles + 15,83 € au titre des appels trimestriels fonds Alur ], avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2026 ; 
➞ 1.028,22 € au titre charges non échues au titre de l’exercice 2026 devenues exigibles [soit 980,73 € au titre des provisions trimestrielles + 47,49 € au titre des appels trimestriels fonds Alur) ], avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2026 ;
➞ 3.062,17 € au titre de l’arriéré pour les exercices précédents, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2026.
➞ 379,65 € au titre des frais de recouvrement nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
➞ 850 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [T] [R] aux dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu de juger que les dépens comprendront le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l'article A 444-32 du code de commerce ; 

CONDAMNE M. [T] [R] à porter et payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1], du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l'article 481-1 dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de GRASSE.

LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT
Texte intégral
1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE Me ESSNER 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 09 JUILLET 2026 

S.D.C. DE LA COMMUNAUTÉ IMMOBILIÈRE CENTRE COMMERCIAL ART ISANAL [Localité 1] 
c/
[T] [R]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/01924 - 
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QXEB 


Après débats à l'audience publique tenue le 03 Juin 2026 

Nous, Mme Sabine COMPANY, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1]
C/o son syndic, FONCIA SOGICA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me Leyla MONTIGNY, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [T] [R]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté
 





***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 03 Juin 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juillet 2026. 

***




Exposé du litige

M. [T] [R] est propriétaire au sein de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] d’un appartement constituant le lot n° 454 sis à [Localité 1], [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, après mise en demeure, le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] a fait délivrer à M. [T] [R] un commandement de payer la somme de 1.678,93€ au titre des charges impayées arrêtées au 14 janvier 2025. 

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2026 signifié en l’étude, le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] sis à [Localité 1], [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA AD Immobilier, a attrait M. [T] [R] devant le président du tribunal judiciaire de GRASSE statuant selon la procédure accélérée au fond , au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 36 et 63 du décret n°67-663 du 17 mars 1967 et de l’article 1231-6 du code civil, aux fins de voir :
➞ constater le vote, par l'assemblée générale du 07 juillet 2025, du budget prévisionnel de l'année 2026 pour un montant de 35.000 €,
➞ constater l'effectivité de la mise en demeure adressée à Monsieur [R] le 23 janvier 2026,
➞ constater l'expiration du délai légal de 30 jours,
en conséquence : 
➞ constater la déchéance du terme,
➞ condamner Monsieur [T] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la somme de 4.433,13 € au titre des charges échues pour les exercices 2024 à 2026 et à échoir jusqu'au 31 décembre 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
➞ condamner Monsieur [T] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la somme de 1.345,69 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
➞ condamner Monsieur [T] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l'article 1231-6 du code civil,
➞ condamner Monsieur [T] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
➞ condamner Monsieur [T] [R] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce, frais prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. 

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 3 juin 2026, date à laquelle elle a été évoquée, le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] étant représenté par son conseil et M. [T] [R] ni comparant, ni représenté. 

Le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1], représenté par son conseil, a sollicité l’entier bénéfice des prétentions exposées à son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que le compte de M. [T] [R] est débiteur depuis 2024, que la sommation de payer du 24 janvier 2025 est restée vaine et qu’il lui a adressé par l’intermédiaire de son conseil, le 23 janvier 2026, un courrier recommandé visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le mettant en demeure de régler la somme de 3.404,91€ arrêtée au 19 janvier 2026, comprenant 342,74 € au titre des provisions échues sur charges et cotisation de fonds travaux restant dues pour l’exercice comptable 2026, laquelle mise en demeure est restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude, M. [T] [R] n’était ni comparant ni représenté ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition au greffe. 


Motifs de la décision

❶ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [T] [R] a été valablement assigné, le commissaire de justice ayant dressé un PV de remise de l’acte à l’étude conformément à l’article 656 du code de procédure civile et ayant pu avoir confirmation de son domicile. 

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, les vérifications faites par le commissaire de justice dont il a fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée.

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original et l'audience du 3 juin 2026. 
 
Un délai suffisant s'est écoulé entre l’assignation et l'audience. 


* Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale. 

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
 
Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

➀ Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce :
- le relevé de propriété attestant que M. [T] [R] est propriétaire du lot n° 454 sis à [Localité 1], [Adresse 2] (pièce n°3),
- le contrat de syndic en cours au titre duquel FONCIA AD IMMOBILIER intervient pour son compte (pièce n°12).

➁ Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année. 

Le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] produit aux débats les pièces suivantes : 
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2022, et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que le fonds travaux (pièce n°11),
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023, et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ainsi que le fonds travaux (pièce n°11),
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2026 ainsi que le fonds travaux (pièce n°11),
- les appels de fonds et de travaux du 01/04/2024 au 30/06/2026 (pièce n°8),
- le bilan annuel des charges du 01/01/2023 au 31/12/2023 (pièce n°9) et le bilan annuel des charges du 01/01/2024 au 31/12/2024 (pièce n°10) ; 
- les annexes comptables de l’Exercice 2023 (pièce n°13) et les annexes comptables de l’Exercice 2024 (pièce n°14).

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2022, 2023 et 2024. Ils ont également voté les budgets prévisionnels des exercices 2024, 2025, 2026.

➂ Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l'article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Selon le décompte versé aux débats (pièce n°1), au moins une provision échue pour l’exercice comptable 2026, approuvé selon assemblée générale des copropriétaires, n'avait pas été versée à sa date d'exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à M. [T] [R] le 23 janvier 2026 (présentée le 30 janvier 2026, accusé de réception retourné signé), d'avoir à régler la somme de 3.404,91 € comportant 342,74 € au titre des provisions échues restant dues pour l’exercice 2026, selon compte arrêté au 19 janvier 2026, dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 

Cette mise est incontestablement restée infructueuse passé un délai de 30 jours à compter du 30 janvier 2026, date de présentation du courrier RAR, ainsi qu'il résulte du décompte produit, non contesté par le défendeur non comparant.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 

Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

➂ Sur les provisions et sommes restant dues devenues immédiatement exigibles 

Aux termes de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Les pièces versées par le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] établissent que M. [T] [R] n'a réglé ni les provisions échues restant dues pour l’exercice 2026, ni l’arriéré depuis 2024.

M. [T] [R] qui ne comparait pas bien que régulièrement assigné, ne conteste pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation de M. [T] [R] au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels non encore échus de l’exercice 2026 en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure par courrier RAR en date du 23 janvier 2026, devenus exigibles en application de l'article 19-2. 

M. [T] [R] sera en conséquence condamné au paiement des sommes suivantes :
- 342,74 € au titre des charges échues arrêtées au 19 janvier 2026 [soit 326,91 € au titre des provisions trimestrielles + 15,83 € au titre des appels trimestriels fonds Alur ],
- 1.028,22 € au titre charges non échues au titre de l’exercice 2026 devenues exigibles [soit 980,73 € au titre des provisions trimestrielles + 47,49 € au titre des appels trimestriels fonds Alur) ],
- 3.062,17 € au titre de l’arriéré pour les exercices précédents. 

Aux termes de l'article 36 du décret précité sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

S’agissant des intérêts, conformément à l’article 36 du décret de 1967, les sommes visées par la mise en demeure du 23 janvier 2026 produisent intérêt au taux légal à compter du 1er février 2026, lendemain de la première présentation de la mise en demeure à la défenderesse ; le surplus des sommes produira quant à lui intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit du 3 avril 2026.

➃ Sur les frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur [...].

Les frais diversement intitulés “de recouvrement”, “de relance”, de “constitution de dossier avocat”, de “remise huissier”, “ouverture de dossier contentieux”, “suivi contentieux”, “suivi recouvrement”... relèvent de l'activité de syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Ces frais font partie des missions courantes du syndic, rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015.

De surcroît, l'annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété les prestations particulières autorise une rémunération supplémentaire du syndic à ce titre de démarche contentieuse, telle la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat " uniquement en cas de circonstances exceptionnelles ", non démontrées en l'espèce.

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, étant également indifférent que le syndicat des copropriétaires ait voté ou non la résolution selon laquelle ces frais seront mis à la charge du copropriétaire défaillant, ces frais n'étant pas nécessaires au sens de l'article 10-1 précité.

Dès lors, le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] sera débouté de ses demandes relatives aux frais de “constitution du dossier transmis à l’huissier” à hauteur de 398,52 €, aux frais de “constitution du dossier transmis à l’avocat” de 398,52 € et aux frais de “suivi de dossier transmis à l’avocat” de 169 €. 

Il sera fait droit à sa demande pour le surplus, ces frais s’étant avérés nécessaires pour l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [T] [R] sera condamné en conséquence, en application de ces dispositions, au paiement de la somme de 379,65 €.


* Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent en principe dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance du défendeur à ne régler aucune somme au titre des charges de copropriété depuis 2 ans, sans fournir la moindre explication, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie. 

Le préjudice ainsi caractérisé justifie une condamnation pour résistance abusive d’un montant de 850 €.

* Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
M. [T] [R], qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 

En revanche, il n’y a pas lieu de juger qu’ils comprendront le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu'ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l'article A 444-32 du code de commerce issu de l'arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l'article R444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie d’huissier de justice, et le présent litige n’entre pas dans les quelques dérogations prévues ni ne relève du droit de la consommation. Cette demande sera rejetée. 

Il serait inéquitable de laisser supporter au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. M. [T] [R] sera en conséquence condamné à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.


PAR CES MOTIFS

Le premier vice-président statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Vu la mise en demeure délivrée conformément aux dispositions précitées de l'article 19-2, restée sans effet dans les 30 jours ;

CONSTATE la déchéance du terme ;

DÉCLARE le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1] recevable et fondé en ses demandes en paiement formées à l’encontre de M. [T] [R] ;

CONDAMNE M. [T] [R] à porter et payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice :

➞ 342,74 € au titre des charges échues arrêtées au 19 janvier 2026 [soit 326,91 € au titre des provisions trimestrielles + 15,83 € au titre des appels trimestriels fonds Alur ], avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2026 ; 
➞ 1.028,22 € au titre charges non échues au titre de l’exercice 2026 devenues exigibles [soit 980,73 € au titre des provisions trimestrielles + 47,49 € au titre des appels trimestriels fonds Alur) ], avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2026 ;
➞ 3.062,17 € au titre de l’arriéré pour les exercices précédents, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2026.
➞ 379,65 € au titre des frais de recouvrement nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
➞ 850 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [T] [R] aux dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu de juger que les dépens comprendront le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier prévu par le n° 129 du tableau 3-1 créé par l'article A 444-32 du code de commerce ; 

CONDAMNE M. [T] [R] à porter et payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière CENTRE COMMERCIAL ARTISANAL [Localité 1], du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l'article 481-1 dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de GRASSE.

LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 655, code de procedure civile 514-6, code de procedure civile 481-1, code de commerce A444-32, code de commerce R444-55, code de procedure civile 754). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T17:45:14.296Z.