Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 3 juillet 2026, n° 24/01857

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 03 JUILLET 2026


N° RG 24/01857 - N° Portalis DB22-W-B7I-R2Q6

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [C], né le 10 novembre 1981 à [Localité 1], de nationalité française, exerçant la profession de médecin anesthésiste, demeurant [Adresse 1] à [Localité 2].
représenté par Maître Charles CUNY de l’AARPI PHI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Clément GAMBIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant


DEFENDEURS :

Monsieur [R] [K], né le 23 février 1967 à [Localité 3] , de nationalité française, Directeur UHP, Demeurant [Adresse 2] à [Localité 4].
représenté par Me Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [J] [X], épouse [K], née le 30 juillet 1970 à [Localité 5], de nationalité française, Directrice commerciale et marketing, Demeurant [Adresse 3] à [Localité 6],
représentée par Me Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant



ACTE INITIAL du 30 Janvier 2024 reçu au greffe le 25 Mars 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 18 novembre 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026, prorogé au 03 juillet 2026.



EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [X] épouse [K] et Monsieur [R] [K] ont vendu le 10 août 2022 à Monsieur [D] [C] une propriété située [Adresse 1] à [Localité 2], mitoyenne par le côté nord voisine de celle de Monsieur [N] [Z] et de Madame [U] [M].

Les deux terrains étaient séparés par un mur en béton ancien.

L'acte de vente portait la mention que « la désignation et les caractéristiques du Bien ne résultent pas d'un bornage. ».

Compte tenu du mauvais état du mur et des menaces d’effondrement, Monsieur [C] a sollicité une entreprise de travaux, la société SARL JEAN CLAUDE LEFEBVRE qui a établi un devis pour un montant de 30 873,50 € le 28 février 2023 puis, pensant que le mur était mitoyen, il a contacté ses voisins pour organiser la répartition du coût de la réfection.
 
Cependant, Monsieur [Z], son voisin, lui a fait savoir que le mur litigieux n’était pas mitoyen, ainsi qu’il ressortait d’un procès-verbal de bornage et reconnaissance de limite établi par la société QUALIGEO EXPERT le 26 février 2016, signé par Monsieur [K].

Dès lors, par lettre recommandée avec avis de réception du 27 septembre 2023, le conseil de Monsieur [C] a écrit aux époux [K] afin de les informer de la situation et les a mis en demeure de prendre en charge la moitié du coût de la réfection, soit la somme de 15 436,75 € TTC.
 
En réponse et par lettre officielle du 27 octobre 2023, le conseil de Madame et Monsieur [K] a imputé l’effondrement du mur à Monsieur [C].
 
Par courrier électronique officiel du 28 novembre 2023, le conseil de Monsieur [C] a rappelé le manquement reproché aux époux [K], en qualité de vendeurs, à leur devoir d’information et transparence.
 
Aucune issue amiable n’a pu être trouvée entre les parties.
 
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice délivré les 30 janvier et 21 mars 2024, Monsieur [C] a fait assigner Madame et Monsieur [K] afin d’être indemnisé de son préjudice financier.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 novembre 2024, Monsieur [C] demande au tribunal de :

Vu les articles 1104, 1130 et suivant du Code civil,
- condamner in solidum Madame [J] [X] épouse [K] et Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [D] [C] la somme de 15 436,75 € TTC en réparation de son préjudice financier,
 - condamner in solidum Madame [J] [X] épouse [K] et Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [D] [C] la somme de 5 000 € au titre de la résistance abusive,
- condamner in solidum Madame [J] [X] épouse [K] et Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [D] [C] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner in solidum Madame [J] [X] épouse [K] et Monsieur [R] [K] aux entiers dépens.

 
Par conclusions notifiées par le RPVA le 22 avril 2025, les époux [K] demandent au tribunal de :

Vu les articles1104, 1112-1, 1130 et 1137 du Code civil,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
 
- Débouter Monsieur [D] [C] de l’intégralité de ses demandes.
- Condamner Monsieur [D] [C] au paiement :
- De la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du CPC
- Des entiers dépens

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé détaillé des faits, moyens et prétentions.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 18 novembre 2026 et mise en délibéré au 23 janvier 2026, prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réticence dolosive :

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] expose que tant le plan cadastral que le plan de division ne contiennent aucune indication concernant la propriété du mur, et le fait qu’il soit ou non mitoyen ; que dans la mesure où les vendeurs ont par ailleurs affirmé qu’il n’existait aucun bornage, il y avait lieu de s’en tenir à la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil.

Il souligne, encore, que contrairement à ce qu'affirment les consorts [K], les photographies versées aux débats ne permettent en aucun cas de déterminer s’il y avait une pente inclinée d’un côté du mur, ou de l’autre, ou des deux, de telle sorte que le seul moyen d’avoir connaissance du caractère mitoyen du mur, pour lui, aurait été que Monsieur et Madame [K] lui en fasse état, en communiquant le bornage réalisé 26 février 2016.



Il leur reproche de s'être contenté d'annexer, à l’acte de vente, un plan de division sur lequel n’apparaît pas la mention de la propriété des murs, alors que les vendeurs étaient nécessairement en possession du bornage, dès lors que Monsieur [K] a lui-même signé le procès-verbal de bornage.
 
Il soutient que l'affirmation des vendeurs selon laquelle il résulte de l'attestation de leur propre vendeur, Monsieur [G] [L], que ce bornage aurait été effectué à l’initiative de ce dernier, afin de « rectifier une erreur notariale commise dans le cadre d’une succession », est floue et incompréhensible, dans la mesure où il est difficile de concevoir quel était l’intérêt de faire réaliser un bornage, sur un terrain qu’il avait déjà vendu, faisant parti d’une succession dont il était l’unique bénéficiaire ; qu'en réalité, Monsieur [L] a fait réaliser le bornage à la demande du notaire, après que Monsieur et Madame [K] se sont rapprochés de lui en invoquant une erreur dans les actes d’origine de propriété ; qu'en tout état de cause, Monsieur et Madame [K] ont signé le plan de bornage de telle sorte qu'ils ne pouvaient pas en ignorer l’existence, et ne pouvaient pas ignorer qu’ils mentaient en affirmant, dans l’acte de vente, qu’aucun bornage n’avait été réalisé.
 
Il souligne que le bornage avait bien évidemment pour objet de fixer la propriété des murs et qu'aux termes de l'article 8 du PV de bornage, les parties se sont expressément engagées « en cas de vente ou de cession de l’une quelconque des propriétés objet des présentes, [a] faire mentionner, dans l’acte, par le notaire, l’existence de ce présent document ».
 
Il note, que s'il est exact, ainsi que le relèvent les vendeurs dans leurs conclusions, qu’ils « n’avaient aucune obligation de faire procéder au bornage de leur terrain pour le vendre », il n'en demeure pas moins que, dès lors qu’un tel bornage a été réalisé, ils avaient l’obligation d’en faire état à leur acquéreur et ne pouvaient, en tout état de cause, mentir, en affirmant qu’il n’y avait pas eu de bornage.

Il fait valoir que le périmètre de la propriété d’un bien à vendre et les éléments composant le bien, et qui en déterminent la consistance, sont nécessairement des éléments déterminant du consentement de l’acquéreur ; qu'en l’absence d’information donnée par l’acquéreur et figurant sur les plans, il était légitime à ignorer le caractère non mitoyen du mur, celui-ci étant au contraire présumé mitoyen aux termes des dispositions du Code civil.

En défense, les époux [K] répliquent qu'ils ont joint à la promesse et à l’acte de vente un plan de division, ainsi qu’un extrait de plan cadastral, permettant à Monsieur [D] [C] de connaître les limites de la propriété acquise ; que, conformément à la légende du plan cadastral officiel, un mur mitoyen représenté sur une carte porte, à titre distinctif, la marque de deux traits parallèles, chacun sur l’un de ses côtés ; qu'a contrario, un mur non-mitoyen ne sera figuré que d’un trait parallèle, sur l’un de ses côtés ; qu'en l'espèce, tant le plan de division que l’extrait de plan castral – qui ne sont porteurs d’aucun trait parallèle le long du mur litigieux, mais bien d’un seul et unique trait – permettaient à Monsieur [C] de constater que le mur séparant la propriété vendue de celle de Monsieur [N] [Z] et de Madame [U] [M] n’était pas mitoyen.


Ils soulignent, en outre, que le sommet du mur ne présentant qu’une pente inclinée vers la propriété vendue, signe extérieur et visible de la part de l’acquéreur, le mur est censé appartenir alors au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée ; qu'il est ainsi établi qu'ils étaient de bonne foi et n'avaient aucune intention de dissimulation ; que le bornage de 2016, alors qu'ils venaient d’emménager dans leur propriété, n’a pas été réalisé par eux et n’a eu pour fin que de rectifier une erreur notariale, commise dans le cadre d’une succession, de telle sorte qu'il est compréhensible qu’ils n’aient pas songé à le joindre à l’acte de vente, alors même que la nature du mur n’a jamais été un élément déterminant dans le cadre de la vente, le caractère vétuste de ce dernier étant apparent lors de la vente.
 
Ils rappellent, encore, que compte tenu des très nombreux travaux que Monsieur [C] envisageait d'entreprendre dans le jardin, sans que le mur litigieux soit concerné, ils ont consenti une importante baisse de prix si bien que la vente a été conclue à un prix inférieur à celui du marché et que si tant est qu’il l’ait réellement ignoré, la connaissance du caractère propre du mur litigieux n’aurait en rien conduit Monsieur [D] [C] à contracter à des conditions substantiellement différentes, alors même que les conditions de la vente lui étaient d’ores et déjà extrêmement favorables.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

A cet égard, aux termes de l'article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
 
Le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, s'apprécie à la date de la conclusion du contrat. Il suppose la preuve d'un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d'un élément moral caractérisé par une intention de tromper.
  

***



En l'espèce, Monsieur [C] sur lequel, repose la charge de la preuve du dol, justifie que la promesse de vente contient la mention selon laquelle « la désignation et les caractéristiques du bien ne résultent pas d'un bornage », alors qu'en réalité il n'est ni contestable ni contesté d'ailleurs, qu'un bornage a été réalisé en 2016, bornage auquel a participé Monsieur [K].

Toutefois, contrairement à ce que le demandeur semble entendre, le seul fait que des déclarations soient inexactes ou non sincères, n'est pas à soi seul suffisant pour établir le dol qu'il lui appartient de prouver dans toutes ses composantes, et notamment en ce qui concerne l'élément intentionnel et son caractère déterminant de son consentement

Or, en l'espèce, force est de constater que la question de la propriété du mur de clôture n'a jamais été évoquée entre les parties avant que le conseil de Monsieur [C], plus d'une année après la vente, reproche la déclaration erronée du bornage à l'avocat des vendeurs.

A cet égard, si cette information était déterminante de son consentement, il est est difficilement concevable, au regard de l'état de vétusté très avancé du mur, que Monsieur [C] n'ait pas évoqué la question de la propriété du mur, au cours de la négociation de la vente, alors même qu'il apparaît qu'il a obtenu une réduction conséquente du prix de vente de 100 000 euros en considération des travaux qu'il soutenait devoir entreprendre dans le jardin.

Il convient, d’ailleurs, de souligner qu’en tout état de cause Monsieur [C] aurait dû assumer la moitié du coût de réfection dudit mur, de telle sorte que les conséquences financières de la mention erronée relative au bornage restent, somme toute, modestes, particulièrement au regard du prix d’achat acquitté par le demandeur.

Ainsi, cet élement confirme le caractère non déterminant du statut du mur.

Dès lors, Monsieur [C] échoue à faire la preuve de l'existence d'un dol et l'ensemble des demandes présentées sur ce fondement seront rejetées.


Sur le manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information :

Monsieur [C] sollicite, à titre subsidiaire, que le tribunal constate que Monsieur et Madame [K] ont manqué à leur obligation pré-contractuelle d’information.

Les époux [K] rétorquent que, comme il a déjà été précédemment démontré, le caractère propre du mur séparant la propriété acquise par Monsieur [D] [C] de celle de Monsieur [N] [Z] ne revêtait pas un caractère déterminant dans le cadre de la vente ; que par ailleurs, le plan castral et le plan de division de terrain qu'ils ont fournis lui permettaient de connaître les limites de la propriété acquise, alors que rien ne l’empêchait, au surcroît, s’il le souhaitait, de les interroger sur le caractère du mur séparatif, de telle sorte qu'il ne peut prétendre que ce caractère propre était un élément qu’il ignorait légitimement. 



 
Ils ajoutent au surplus que la vente réalisée entre eux et Monsieur [D] [C] ne concerne pas un terrain à bâtir, si bien qu'ils n’avaient aucune obligation de faire procéder au bornage de leur terrain pour le vendre, et, par voie de conséquence, aucune obligation de communiquer un tel bornage dans le cadre de la vente. 
 
Ils soutiennent, ainsi, que Monsieur [D] [C] ne prouve aucunement qu'ils lui devaient cette information dans le cadre de la vente, ainsi que l’impose l’alinéa 4 de l’article 1112-1 du Code civil, de telle sorte qu'il n'est pas établi qu'ils ont manqué à l’obligation pré-contractuelle d’information qui leur incombait.

***

Aux termes de l’article 1602 du Code civil « le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ».

L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Le vendeur étant présumé connaître parfaitement la chose qu'il vend, il doit prendre l'initiative de communiquer ce qu'il sait à son cocontractant.

Cependant, l'objet et l'intensité de cette exigence varient selon la qualité des parties et, à cet égard, l’obligation pèse plus lourdement sur les vendeurs professionnels que sur les vendeurs occasionnels.

En outre, n'est débiteur d'une information que celui qui détient celle-ci, sans qu'il soit nécessaire de rechercher s'il aurait dû connaître d'autres informations.

Il n'y a dès lors pas d’obligation de s'informer pour informer.

Ont une importance déterminante, les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
 
Pour que l’obligation d’information soit due par l’une des parties à l’autre trois conditions cumulatives doivent être réunies :
• la connaissance de l’information par le vendeur débiteur de l’obligation,
• l’ignorance de l’information par l’acquéreur, créancier de l’obligation d’information,
• le caractère déterminant de l’information pour le consentement.
 
La responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation pré-contractuelle d'information peut être recherchée s'il a omis de délivrer une information dont il avait connaissance et qui était déterminante pour l'acheteur.

Son manquement ne disparaît pas par le fait que les acquéreurs, qui ont fait confiance, auraient fait preuve de négligence sauf cas de vices parfaitement apparents en ne se livrant pas à un examen complet et minutieux et en ne s'entourant pas de professionnels avisés pour les assister dans cet examen.

De même, le fait que le vendeur ait fait appel à un agent immobilier et à un notaire ne le dispense pas de délivrer les informations essentielles dont il a connaissance concernant les problématiques et défauts de son bien à vendre.

***

En l'espèce, de la même manière que ce qui a été jugé plus haut au sujet de la réticence dolosive, fait défaut le caractère déterminant de la propriété du mur séparatif pour le consentement de Monsieur [C].

En conséquence, il sera également débouté de l'ensemble des demandes présentées sur le fondement du manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information.


Sur la résistance abusive :

Monsieur [C] reproche aux défendeurs, outre d’avoir dissimulé une information importante lors de la vente du bien, d'avoir ouvertement menti au tribunal, en affirmant que le bornage aurait été fait de la seule initiative de Monsieur [L] afin de rectifier une erreur notariale dans le cadre de la succession de son père, et qu’ils en seraient totalement étranger et que le mur ne présentait aucune menace d’effondrement.

Il soutient qu'une telle mauvaise foi, dans le cadre de leur défense en fonds, caractérise à l’évidence un abus dans l’exercice du droit de se défendre.

Les époux [K] contestent avoir menti au tribunal en affirmant qu’ils n’étaient pas à l’origine du bornage et précisent que celui-ci a été réalisé dans le cadre de la succession de la mère de Monsieur [P] les actes notariés comportant des inexactitudes qui ne pouvaient être corrigées que par ce bornage demandé par le notaire à Monsieur [P].
 
Ils indiquent, encore, que l'état du mur n’a pas évolué entre leur acquisition et la vente à Monsieur [C] soit pendant 6 années et qu'en revanche, les importants travaux réalisés sur le terrain depuis l’acquisition ont pu le fragiliser et entraîner son effondrement.

***
 
L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

Cette faute peut, alors, être sanctionnée sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

En l'espèce, force est de constater que les demandes présentées par Monsieur [C] ayant été rejetées, celui-ci est mal fondé à reprocher une résistance abusive aux époux [K].

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.


Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner Monsieur [C], qui succombe, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [C], condamné aux dépens, devra verser aux époux [K] la somme de 2 000 euros.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal, statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
 
REJETTE l'ensemble des demandes présentées par Monsieur [D] [C]

CONDAMNE Monsieur [D] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à Madame [J] [X] épouse [K] et Monsieur [R] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
 
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2026 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT