Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 8 juillet 2026, n° 25/03549

Exposé du litige

***

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Le 10 juillet 2017, Monsieur [R] [S] a signé une promesse unilatérale de vente avec Madame [I] [X] épouse [J] et Monsieur [M] [J] (ci-après désignés les époux [J]) portant sur la vente des lots 14, 15, 16, 42 et 45 réunis dans le bâtiment C de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 499 000 euros.

La vente a été régularisée par acte authentique du 17 octobre 2017. 

Par acte du 12 janvier 2024, les époux [J] ont fait assigner Monsieur [R] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 mai 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

Prétentions et moyens des parties

Selon les termes de leurs dernières conclusions notifiées en date du 17 mars 2025, les époux [J] demandent au tribunal de :

Condamner Monsieur [R] [S] à rembourser aux époux [J] la somme de 4 697,66 euros au titre des travaux de structure ;Condamner Monsieur [R] [S] à payer aux époux [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [R] [S] à payer aux époux [J] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;Condamner Monsieur [R] [S] à payer aux époux [J] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;En tout état de cause, débouter Monsieur [R] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [R] [S] aux dépens et au paiement d’une somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au visa des articles 1104, 1112-1, 1137 et 1602 du code civil, les époux [J] font valoir :
que le bâtiment était affecté de désordres structurels,que [R] [S] en était informé,que, néanmoins, il n’en pas avisé les époux [J] lors de la vente alors qu’une telle information était nécessairement déterminante de leur consentement,que les documents transmis avant la vente ne permettaient pas aux époux [J] de connaître ou de soupçonner le vice structurel du bien,qu’en conséquence, la responsabilité contractuelle du vendeur est engagée,que les préjudices subis sont les suivants :qu’en premier lieu, ils ont dû supporter le coût de travaux de reprise de structure pour un total de 4 697,66 euros ,que compte tenu des désordres affectant le bien celui-ci ne peut être vendu, que leur préjudice de perte de chance de vendre est de 10.000 euros,qu’ils subissent aussi un préjudice moral de 10.000 eurosqu’ils ont été privés de la jouissance de leur bien le temps des travaux, soit un préjudice de 5.000 euros.
Par dernières conclusions notifiées en date du 22 avril 2024, Monsieur [R] [S] demande au tribunal de :

Débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes comme étant infondées en droit et en fait ;Condamner les époux [J] à verser la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, Monsieur [R] [S] soutient que la preuve du défaut d’information n’est pas rapportée, il explique avoir transmis les procès-verbaux d’assemblée générale conformément à la réglementation et que ces derniers faisaient précisément état de problèmes structurels et de travaux à réaliser. Il ajoute qu’il incombait au notaire des acquéreurs d’attirer leur attention sur ces points précis. Il conclut que leur information était parfaite, et qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

Enfin, sur le dol invoqué par les époux [J], Monsieur [R] [S] fait valoir que la preuve de celui-ci n’est pas rapportée et qu’à l’inverse il est bien établi qu’ils ont été informés utilement.

Sur le trouble de jouissance, Monsieur [R] [S] fait valoir que la preuve de ce trouble qu’il estime être un préjudice d’angoisse, n’est pas rapportée, les époux [J] ne justifiant d’aucune incidence sur leur vie familiale.

Pour s’opposer enfin aux demandes de dommages et intérêts au titre des différents préjudices exposés, Monsieur [R] [S] fait valoir que sur la demande de remboursement des travaux, le montant demandé ne correspond pas à l’appel de charge reçu par les époux [J], il ajoute que le préjudice de jouissance n’étant pas établi il ne saurait être fait droit au paiement de la somme de 5 000 euros, il précise que le préjudice moral allégué n’est pas distinct du préjudice de jouissance dont il est également demandé réparation.

Motifs

MOTIVATIONS


Sur le défaut d’information 

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des années 2015 et 2016, communiqués aux acquéreurs avant la vente, que ceux-ci faisaient état de manière précise et circonstanciée des désordres structurels affectant le bâtiment C ainsi que des travaux à envisager ou à réaliser pour y remédier. En effet, les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnent notamment les éléments suivants : « point sur le rapport de monsieur [K] architecte concernant les pathologies structurelles du bâtiment C », « travaux de renforcement de la panne de charpente interrompue dans l’appartement du 3ème étage du bâtiment C », « nomination d’un maître d’œuvre – définition de ses honoraires pour une étude de renforcement structure bâtiment C ».

Ces mentions étaient suffisamment explicites pour attirer l’attention des époux [J], tout acquéreur devant être normalement diligent sur l’existence de difficultés susceptibles d’affecter l’immeuble et devaient les inviter, le cas échéant, à procéder à toute vérification complémentaire utile.

Au surplus, les pièces produites établissent que le notaire des acquéreurs avait lui-même interrogé le syndic de copropriété sur la réalisation effective des travaux structurels évoqués dans les documents de copropriété. Cette démarche démontre que les acquéreurs et leur conseil avaient parfaitement identifié l’existence de ces désordres et l’importance de cette question dans le cadre de la vente.

Si la réponse apportée par le syndic s’est révélée succincte ou incomplète, il n’est pas justifié que les acquéreurs ou leur notaire aient sollicité des précisions complémentaires, demandé communication du rapport d’expertise évoqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale de 2015, ou différé la signature de l’acte dans l’attente d’informations plus détaillées.

Dans ces conditions, l’absence alléguée de transmission spontanée du rapport d’expertise ne saurait caractériser un manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information dès lors que les acquéreurs disposaient déjà, par les procès-verbaux d’assemblée générale qui leur avaient été remis, d’une information claire sur l’existence des désordres litigieux et qu’ils avaient effectivement entrepris des démarches démontrant leur parfaite connaissance de cette problématique.

Par conséquent, les époux [J] ne peuvent utilement soutenir avoir ignoré légitimement les difficultés affectant l’immeuble au sens de l’article 1112-1 du Code civil et il y a lieu de retenir que Monsieur [R] [S] a satisfait à son obligation.

Sur la réticence dolosive

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Aussi, le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive en application de ce texte : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

En l’espèce, comme il a été démontré supra, il est établi que les époux [J] connaissaient, au jour de la régularisation de l’acte authentique, l’existence des désordres dans l’immeuble C. En dépit de cette connaissance, et d’une interrogation spécifiquement sur la réalisation des travaux structurels par leur notaire, les époux [J] et ce dernier n’ont pas effectué de vérifications complémentaires. 

Le défaut d’information n’est donc pas démontré, pas plus que l’intention dolosive de Monsieur [R] [S].

Il y a lieu de retenir que Monsieur [R] [S] n’a pas fait preuve de réticence dolosive.



Sur les demandes de dommages et intérêts

Les époux [J] réclament réparation des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait des manquements reprochés à Monsieur [R] [S]. 

Toutefois, le tribunal ayant retenu qu'aucun défaut d'information ni aucune réticence dolosive n’étaient démontrés, la faute invoquée comme fondement de la responsabilité de Monsieur [R] [S] fait défaut.

Dans ces conditions, sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus avant la réalité et l'étendue des préjudices allégués, les demandes indemnitaires des époux [J] seront rejetées.

Sur les frais du procès 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

En l’espèce, bien que les époux [J] succombent en leurs prétentions, les circonstances de la cause justifient qu’il ne soit pas fait application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens seront supportés par chacune des parties à concurrence de ceux qu’elle a exposés et les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [J] ont pu légitimement estimer que les circonstances de la vente justifiaient la saisine de la juridiction. L’équité commande dès lors de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Déboute les époux [J] de leur demande indemnitaire au titre des travaux de structure ;

Déboute les époux [J] de leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance de vendre leur appartement ;

Déboute les époux [J] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute les époux [J] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

Déboute les époux [J] et Monsieur [R] [S] de leurs demandes respectives au titre des dépens ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle ;

Déboute les époux et Monsieur [R] [S] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 08 Juillet 2026


La Greffière Le Président

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile

 
 N° RG 25/03549 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7M3Z

N° MINUTE : 




Assignation du :
12 Janvier 2024









JUGEMENT 
rendu le 08 Juillet 2026 
DEMANDEURS

Madame [I] [X] épouse [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]


Monsieur [M] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]


représentés par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0996




DÉFENDEUR

Monsieur [R] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Carole SULLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2619

***
Décision du 08 Juillet 2026
2ème chambre civile
 N° RG 25/03549 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7M3Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Océane GENESTON, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2026
tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
contradictoire
en premier ressort


***

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Le 10 juillet 2017, Monsieur [R] [S] a signé une promesse unilatérale de vente avec Madame [I] [X] épouse [J] et Monsieur [M] [J] (ci-après désignés les époux [J]) portant sur la vente des lots 14, 15, 16, 42 et 45 réunis dans le bâtiment C de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 499 000 euros.

La vente a été régularisée par acte authentique du 17 octobre 2017. 

Par acte du 12 janvier 2024, les époux [J] ont fait assigner Monsieur [R] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 mai 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

Prétentions et moyens des parties

Selon les termes de leurs dernières conclusions notifiées en date du 17 mars 2025, les époux [J] demandent au tribunal de :

Condamner Monsieur [R] [S] à rembourser aux époux [J] la somme de 4 697,66 euros au titre des travaux de structure ;Condamner Monsieur [R] [S] à payer aux époux [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [R] [S] à payer aux époux [J] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;Condamner Monsieur [R] [S] à payer aux époux [J] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;En tout état de cause, débouter Monsieur [R] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [R] [S] aux dépens et au paiement d’une somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au visa des articles 1104, 1112-1, 1137 et 1602 du code civil, les époux [J] font valoir :
que le bâtiment était affecté de désordres structurels,que [R] [S] en était informé,que, néanmoins, il n’en pas avisé les époux [J] lors de la vente alors qu’une telle information était nécessairement déterminante de leur consentement,que les documents transmis avant la vente ne permettaient pas aux époux [J] de connaître ou de soupçonner le vice structurel du bien,qu’en conséquence, la responsabilité contractuelle du vendeur est engagée,que les préjudices subis sont les suivants :qu’en premier lieu, ils ont dû supporter le coût de travaux de reprise de structure pour un total de 4 697,66 euros ,que compte tenu des désordres affectant le bien celui-ci ne peut être vendu, que leur préjudice de perte de chance de vendre est de 10.000 euros,qu’ils subissent aussi un préjudice moral de 10.000 eurosqu’ils ont été privés de la jouissance de leur bien le temps des travaux, soit un préjudice de 5.000 euros.
Par dernières conclusions notifiées en date du 22 avril 2024, Monsieur [R] [S] demande au tribunal de :

Débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes comme étant infondées en droit et en fait ;Condamner les époux [J] à verser la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, Monsieur [R] [S] soutient que la preuve du défaut d’information n’est pas rapportée, il explique avoir transmis les procès-verbaux d’assemblée générale conformément à la réglementation et que ces derniers faisaient précisément état de problèmes structurels et de travaux à réaliser. Il ajoute qu’il incombait au notaire des acquéreurs d’attirer leur attention sur ces points précis. Il conclut que leur information était parfaite, et qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

Enfin, sur le dol invoqué par les époux [J], Monsieur [R] [S] fait valoir que la preuve de celui-ci n’est pas rapportée et qu’à l’inverse il est bien établi qu’ils ont été informés utilement.

Sur le trouble de jouissance, Monsieur [R] [S] fait valoir que la preuve de ce trouble qu’il estime être un préjudice d’angoisse, n’est pas rapportée, les époux [J] ne justifiant d’aucune incidence sur leur vie familiale.

Pour s’opposer enfin aux demandes de dommages et intérêts au titre des différents préjudices exposés, Monsieur [R] [S] fait valoir que sur la demande de remboursement des travaux, le montant demandé ne correspond pas à l’appel de charge reçu par les époux [J], il ajoute que le préjudice de jouissance n’étant pas établi il ne saurait être fait droit au paiement de la somme de 5 000 euros, il précise que le préjudice moral allégué n’est pas distinct du préjudice de jouissance dont il est également demandé réparation.


MOTIVATIONS


Sur le défaut d’information 

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des années 2015 et 2016, communiqués aux acquéreurs avant la vente, que ceux-ci faisaient état de manière précise et circonstanciée des désordres structurels affectant le bâtiment C ainsi que des travaux à envisager ou à réaliser pour y remédier. En effet, les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnent notamment les éléments suivants : « point sur le rapport de monsieur [K] architecte concernant les pathologies structurelles du bâtiment C », « travaux de renforcement de la panne de charpente interrompue dans l’appartement du 3ème étage du bâtiment C », « nomination d’un maître d’œuvre – définition de ses honoraires pour une étude de renforcement structure bâtiment C ».

Ces mentions étaient suffisamment explicites pour attirer l’attention des époux [J], tout acquéreur devant être normalement diligent sur l’existence de difficultés susceptibles d’affecter l’immeuble et devaient les inviter, le cas échéant, à procéder à toute vérification complémentaire utile.

Au surplus, les pièces produites établissent que le notaire des acquéreurs avait lui-même interrogé le syndic de copropriété sur la réalisation effective des travaux structurels évoqués dans les documents de copropriété. Cette démarche démontre que les acquéreurs et leur conseil avaient parfaitement identifié l’existence de ces désordres et l’importance de cette question dans le cadre de la vente.

Si la réponse apportée par le syndic s’est révélée succincte ou incomplète, il n’est pas justifié que les acquéreurs ou leur notaire aient sollicité des précisions complémentaires, demandé communication du rapport d’expertise évoqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale de 2015, ou différé la signature de l’acte dans l’attente d’informations plus détaillées.

Dans ces conditions, l’absence alléguée de transmission spontanée du rapport d’expertise ne saurait caractériser un manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information dès lors que les acquéreurs disposaient déjà, par les procès-verbaux d’assemblée générale qui leur avaient été remis, d’une information claire sur l’existence des désordres litigieux et qu’ils avaient effectivement entrepris des démarches démontrant leur parfaite connaissance de cette problématique.

Par conséquent, les époux [J] ne peuvent utilement soutenir avoir ignoré légitimement les difficultés affectant l’immeuble au sens de l’article 1112-1 du Code civil et il y a lieu de retenir que Monsieur [R] [S] a satisfait à son obligation.

Sur la réticence dolosive

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Aussi, le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive en application de ce texte : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

En l’espèce, comme il a été démontré supra, il est établi que les époux [J] connaissaient, au jour de la régularisation de l’acte authentique, l’existence des désordres dans l’immeuble C. En dépit de cette connaissance, et d’une interrogation spécifiquement sur la réalisation des travaux structurels par leur notaire, les époux [J] et ce dernier n’ont pas effectué de vérifications complémentaires. 

Le défaut d’information n’est donc pas démontré, pas plus que l’intention dolosive de Monsieur [R] [S].

Il y a lieu de retenir que Monsieur [R] [S] n’a pas fait preuve de réticence dolosive.



Sur les demandes de dommages et intérêts

Les époux [J] réclament réparation des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait des manquements reprochés à Monsieur [R] [S]. 

Toutefois, le tribunal ayant retenu qu'aucun défaut d'information ni aucune réticence dolosive n’étaient démontrés, la faute invoquée comme fondement de la responsabilité de Monsieur [R] [S] fait défaut.

Dans ces conditions, sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus avant la réalité et l'étendue des préjudices allégués, les demandes indemnitaires des époux [J] seront rejetées.

Sur les frais du procès 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

En l’espèce, bien que les époux [J] succombent en leurs prétentions, les circonstances de la cause justifient qu’il ne soit pas fait application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens seront supportés par chacune des parties à concurrence de ceux qu’elle a exposés et les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [J] ont pu légitimement estimer que les circonstances de la vente justifiaient la saisine de la juridiction. L’équité commande dès lors de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Déboute les époux [J] de leur demande indemnitaire au titre des travaux de structure ;

Déboute les époux [J] de leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance de vendre leur appartement ;

Déboute les époux [J] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute les époux [J] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

Déboute les époux [J] et Monsieur [R] [S] de leurs demandes respectives au titre des dépens ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle ;

Déboute les époux et Monsieur [R] [S] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 08 Juillet 2026


La Greffière Le Président

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T18:41:52.641Z.