Cour d'appel de Versailles, Ch civ. 1-4 construction, 22 juin 2026, n° 23/02204

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 54G



Ch civ. 1-4 construction



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 22 JUIN 2026



N° RG 23/02204 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYZD



AFFAIRE :



S.A.S. ABALONE TT [Localité 1]



C/



S.A.R.L. FONCIERE COBE







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 21/01349



Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le : 





à : 



Me Sébastien TO 



Me Christophe DEBRAY



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



S.A.S. ABALONE TT [Localité 1]

RCS de [Localité 2] : 830 070 090

[Adresse 1]

[Localité 3]

Autre qualité : Appelant dans 23/01187 (Fond)



Représentant : Me Sébastien TO de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 

Plaidant : Me Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 322





****************



INTIMÉE



S.A.R.L. FONCIERE COBE

N° RCS de [Localité 4] : 443 807 151

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Plaidant : Me Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0524





****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,





FAITS ET PROCÉDURE



 

La société Foncière Cobe (« Cobe »), propriétaire d'un immeuble à usage professionnel sis à [Localité 1] (95), [Adresse 1], a, par acte du 23 mai 2017, donné à bail commercial des locaux de 110 m2 au premier étage, à la société Abalone TT [Localité 1] (« Abalone »).

 

La société Abalone a fait poser une enseigne sur la toiture terrasse de l'immeuble.

 

Des désordres ayant été constatés, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a, par ordonnance de référé du 24 mai 2019, désigné Mme [K] [R], expert, afin notamment d'examiner les désordres, d'en indiquer l'importance, la date d'apparition, d'en rechercher les causes et de déterminer les travaux nécessaires.

 

Le rapport d'expertise a été déposé le 1er décembre 2020.

 

Par acte d'huissier délivré le 18 mars 2021, la société Cobe a fait assigner la société Abalone devant le tribunal judiciaire de Pontoise en réparation de son préjudice. 

 

Le 28 juin 2021, la société Abalone a fait assigner la société TécéMAC, poseur de l'enseigne, et a solliciter la jonction des deux instances.

 

Par ordonnance du juge de la mise en état du 12 mai 2022, les demandes de jonction et de sursis à statuer ont été rejetées.

 

Par jugement contradictoire du 23 janvier 2023 (8 pages), le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- rejeté les demandes formulées à l'encontre de la société TécéMAC,

- condamné la société Abalone à payer à la société Cobe les sommes de :

- 33 525,57 euros au titre des travaux,

- 3 240 euros pour les frais d'expertise judiciaire,

- 4 233,60 euros d'intervention de la société ECB pour la réalisation des tests dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire,

- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

- rejeté l'ensemble des demandes de la société Abalone.

 

Le tribunal a considéré que la responsabilité contractuelle de la société Abalone était engagée, car elle avait commis une faute contractuelle en ne consultant pas l'architecte du bailleur, alors que les travaux avaient eu lieu dans le cadre de l'exécution du contrat de bail.

 

Il a rejeté toute demande à l'encontre de la société TécéMAC qui n'avait pas été mise en cause, la demande de jonction des instances ayant préalablement été rejetée. 

 

Il a jugé qu'en présence d'une clause prévoyant l'accord du bailleur pour l'installation d'une enseigne lumineuse, ainsi qu'une clause rendant obligatoire l'autorisation préalable écrite du bailleur et celle de l'architecte, les travaux, qui impactaient l'étanchéité du bâtiment, avaient été réalisés en violation du contrat. 

 

Le tribunal n'a pas entériné le rapport d'expertise qui considérait que les désordres au niveau de la toiture étaient imputables aux sociétés Abalone et Cobe, chacune par moitié, car certains travaux effectués par chacune affectaient l'étanchéité et ne respectaient pas les règles de l'art.

 

Il a estimé que les percements non conformes sur l'étanchéité de la terrasse montraient 12 trous effectués par la société Abalone responsable à 90 % et un trou effectué par la société Cobe responsable à 10 %, ce qui rendait nécessaire la réfection de l'étanchéité de la terrasse dans sa totalité.

 

Il a rejeté la contestation des devis retenus par l'expert, la société Abalone ne démontrant pas qu'on l'aurait empêchée de fournir des devis d'autres entreprises et aucune preuve de devis de complaisance n'étant présentée.

 

Le tribunal a jugé qu'il n'était pas prouvé que la société Cobe avait subi un préjudice d'image, ni un préjudice issu de la perte de la garantie décennale.

 

Enfin, il a rejeté la demande d'injonction de production des factures des travaux car l'expertise judiciaire avait suffisamment éclairé le tribunal sur la solution du litige.

 

Par déclaration du 5 avril 2023, la société Abalone a interjeté appel de ce jugement. 





Aux termes de ses conclusions n°3 remises au greffe le 3 octobre 2025 (48 pages), la société Abalone demande à la cour :

- de réformer le jugement en ce qu'il :

- a rejeté les demandes formulées à l'encontre de la société TécéMAC,

- l'a condamnée à payer à la société Cobe les sommes suivantes :

- 33 525,57 euros au titre du montant des travaux,

- 3 240 euros au titre des frais d'expertise judiciaire,

- 4 233,60 euros au titre de l'intervention de la société ECB pour la réalisation des tests dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire,

- 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- a rejeté l'ensemble des demandes qu'elle a formulées,

- l'a condamnée aux dépens,

- à titre principal, de juger que sa responsabilité ne saurait être engagée,

- de constater que les travaux litigieux ont été réalisés par la société TécéMAC,

- par conséquent, de rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société Cobe à son encontre,

- à titre subsidiaire, de limiter sa responsabilité à hauteur de 50 % de la somme de 18 650 euros HT, correspondant au devis n°110 de la société JP Couverture, correspondant aux travaux retenus par l'expert judiciaire, soit la somme de 11 190 euros TTC (22 380 euros x 50 %),

- à titre infiniment subsidiaire, d'enjoindre à la société Cobe de produire les factures des travaux de reprise réalisés par la société ECB,

- à condition d'une transmission en bonne et due forme, de limiter sa responsabilité à hauteur de 50 % des seuls dommages parmi ceux retenus par l'expert judiciaire, soit la somme globale de 18 625,32 euros TTC (37 250,64 euros x 50 %),

- en tout état de cause, de débouter la société Cobe de ses demandes « d'ajout » au jugement de première instance,

- de condamner la société Cobe à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.





Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 1er octobre 2025 (23 pages), la société Cobe demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Abalone à lui payer les sommes suivantes :

- 33 525,57 euros au titre du montant des travaux,

- 3 240 euros au titre des frais et honoraires de l'expert judiciaire,

- 4 233,60 euros au titre de l'intervention de la société ECB pour la réalisation des tests dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire,

- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- y ajoutant, condamner la société Abalone à lui payer la somme de : 

- 30 000 euros au titre de son préjudice du fait de la perte du bénéfice de la garantie décennale,

- 5 000 euros au titre de son préjudice d'image, 

- 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025 et la demande de révocation de la clôture a été rejetée le 2 décembre 2025. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 23 mars 2026 et elle a été mise en délibéré au 22 juin 2026.



 

MOTIFS DE LA DÉCISION



 

Sur la recevabilité des demandes de la société Cobe



La société Abalone soulève, sur le fondement des articles 542, 548 et 954 du code de procédure civile, l'irrecevabilité des demandes de la société Cobe car ses conclusions ne  s'accompagneraient pas d'une demande de réformation ou d'infirmation partielle du jugement, prenant la forme d'un appel incident.

 

Toutefois comme l'oppose la société Cobe, dans son dispositif, le jugement n'a pas rejeté ses demandes indemnitaires au titre de la perte du bénéfice de la garantie décennale et au titre de l'atteinte portée à son image, puisque seules les demandes de la société Abalone ont été rejetées, elle ne pouvait solliciter l'infirmation du jugement sur ces chefs de demandes.

 

C'est ainsi que, dès ses premières écritures d'intimée communiquées dans le délais requis, elle a présenté ses demandes indemnitaires, déjà formées en première instance.

 

En conséquence, elle est déclarée recevable en ses demandes indemnitaires en paiement des sommes de 30 000 euros au titre de son préjudice du fait de la perte du bénéfice de la garantie décennale et 5 000 euros au titre de son préjudice d'image.

 



Sur la demande principale de réparation de la société Cobe

 

En application des articles 1728, 1732 et 1735 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus. 

 

Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

 

En l'espèce, le litige porte sur une enseigne posée par le locataire.

 

Le contrat de bail commercial signé par les parties (chapitre IX. B. article 6), le 23 mai 2017, précise : « Enseignes

Les seules enseignes possibles sont celles prévues à cet effet et autorisées par le propriétaire à l'entrée de l'immeuble et sur le parking. Le preneur devra en faire la demande et participer aux frais de mise en place ».

 

Il est ajouté, au chapitre VII article 2, que le bailleur « autorise dès à présent le Preneur à poser une enseigne lumineuse sur le toit en contrebas des fenêtres du local des vitrophanies, sur les fenêtres dudit local ainsi que son enseigne sur les totems affectés à l'immeuble ».

 

Enfin l'article IX du bail stipule : « Travaux en cours de bail (') le preneur ne pourra, en toute hypothèse, et même s'il s'agit de travaux imposés par la réglementation, effectuer aucuns travaux concernant les éléments porteurs de fondations et d'ossatures participant à la stabilité et à la solidité de l'édifice (gros 'uvre) ou au clos, au couvert et à l'étanchéité, sans une autorisation écrite et préalable du bailleur et de son architecte. Les frais d'intervention de l'architecte du bailleur seront à la charge du preneur ».

 

Les travaux de pose d'une enseigne à l'initiative du preneur ont été réalisés et facturés pour 2 624, 40 euros, le 4 décembre 2017, par la société TécéMAC. Sur ce point, la demande de la société Abalone de constater que les travaux litigieux ont été réalisés par la société TécéMAC, qui n'est pas dans la cause, est totalement inutile.

 

Il en est résulté, selon procès-verbal de constat d'huissier du 8 janvier 2018 réalisé à la demande du bailleur de façon non contradictoire « une enseigne lumineuse de couleur rouge de dimension 3 x 1 mètre est fixée sur l'auvent terrasse de l'immeuble, au-dessus de l'entrée. Elle affiche le nom « Abalone Groupe-Agence d'emplois ». Je constate que l'enseigne est assujettie à la terrasse par des platines vissées en 12 points. A cet effet, l'étanchéité a été percée. A côté de l'enseigne, un projecteur est cassé. En sous-face, je remarque des traces de dégâts des eaux à 4 ou 5 m de l'emplacement de l'enseigne. Un craquèlement est visible entre le béton et le faux plafond en placoplâtre qui venait d'être refait. Je constate la présence d'auréoles d'infiltrations jaunâtres à proximité. Dans le hall d'entrée, j'observe un gonflement et un décollement du faux plafond dans le prolongement du dégât des eaux ».

 

Suite à la désignation d'un expert judiciaire, le rapport d'expertise fait état de traces d'infiltrations en sous face de la dalle haute de la toiture terrasse, visibles. Les joints d'étanchéité au niveau des platines de fixation de l'enseigne n'ont, en outre, pas été réalisés.

 

L'expert explique que les désordres proviennent de la fixation des pieds de l'enseigne et du passage du câble d'alimentation de l'éclairage extérieur. En effet, selon le DTU 43.1, il est interdit de percer un complexe d'étanchéité. La mise en pied de l'enseigne lumineuse litigieuse n'est pas conforme aux règles de l'art dans la mesure où les douze percements nécessités pour sa pose ont endommagé l'étanchéité de la toiture principale et les joints des platines des pieds de fixation de l'enseigne ne sont pas faits. De plus, le passage de l'alimentation de l'éclairage extérieur traverse également l'étanchéité sans aucun souci des règles de l'art.

 

C'est ainsi que l'expert répartit les responsabilités par moitié entre les deux parties, le percement de l'étanchéité étant le fait du locataire, pour l'enseigne, et du bailleur, pour l'alimentation électrique. 

 

En effet, il considère que la responsabilité de la société Abalone est engagée à hauteur de la moitié car la mise en 'uvre des pieds de l'enseigne n'est pas conforme aux règles de l'art du fait du percement de l'étanchéité et les joints des platines des pieds de fixation de l'enseigne ne sont pas faits. La responsabilité de la société Cobe est engagée pour le reste car l'alimentation de l'éclairage extérieur traverse l'étanchéité sans aucune prise en compte des règles de l'art et des DTU en vigueur créant des infiltrations en sous face de la dalle et de l'acrotère.

 

Concernant la pose et le raccordement du luminaire extérieur, aucune des parties n'a pu fournir à l'expert les pièces démontrant une quelconque intervention sur ce matériel. La seule certitude est que la pose initiale a été réalisée par la société Cobe. 

 

Pour reprendre les désordres, l'expert explique qu'il faudra réaliser : 

- la dépose de l'enseigne existante (devis de l'entreprise ECB pour un  3 120 euros TTC)

- une étanchéité de la toiture principale (dépose de l'étanchéité, dépose des relevés d'étanchéité, fourniture et pose d'un complexe d'étanchéité conforme au DTU en vigueur, fourniture et pose de relevés d'étanchéité conforme au DTU en vigueur, y compris la bande solin, reprise des descentes des évacuations) avec un devis de l'entreprise ECB d'un montant de 20 450,64 euros TTC,

- les travaux en sous face de dalle, zone délimitée à la toiture principale 1 devis fourni de l'entreprise ECB d'un montant de 13 680 euros TTC.

 

Il ressort de ceci que le débat sur l'autorisation de la pose de l'enseigne est sans grand intérêt, si le bailleur a autorisé la pose d'une enseigne comme le montrent les stipulations du bail, cette pose devait être faite sans dégradations des existants. Ici, il est certain qu'elle a engendré des désordres important à l'immeuble qu'il est nécessaire de réparer, le locataire ayant ainsi manqué à ses obligations envers son bailleur.

 

Sur le partage de responsabilité, l'expert reprend le compte-rendu de la société ECB, qui n'est pas son sapiteur, mais qui a réalisé des tests colorimétriques à la demande de la société Cobe repris par l'expert, non réalisé de façon contradictoire mais dont les conclusions ont été débattues contradictoirement et qui montrent « Des traces colorées sont apparues rapidement en façade sous les bandes de rives comme nous nous en doutions, d'ailleurs un autre test sur cette zone a été refait avec une autre couleur et la deuxième couleur est apparu très clairement, et il ne fait aucun doute que 100% des fuites viennent de cette zone fuyarde (annexe 11) » La 1er mise en eau bleue du batardeau situé au niveau des pieds de l'enseigne a été refusée car non contradictoire. Cela a provoqué des traces bleues en sous face de dalle que je n'ai pu prendre en compte. Le rapport de l'entreprise ECB ne tient pas compte du respect du contradictoire ».

 

La société Cobe qui demande, d'une part, que l'intégralité des réparations soit mise à la charge de son contradicteur, et d'autre part, se contredisant, demande, sur ce point, la confirmation du jugement qui lui laisse 10 % de la responsabilité totale du dommage.

 

Ainsi, les désordres provenant des douze trous effectués avec certitude par la société Abalone et d'un trou, probable, effectué par la société Cobe, c'est justement que le tribunal a effectué un partage de responsabilité à hauteur de 90 % pour la société Abalone et 10 % pour la société Cobe, qui accepte cette part de responsabilité.

 

Sur le montant des réparations, la société Abalone conteste celui retenu par l'expert, tout en affirmant qu'aucune certitude n'existe quant au montant des travaux de réfection. Pendant la durée des opérations d'expertise, elle n'a présenté aucun devis comme l'expert judiciaire l'a demandé nonobstant le délai supplémentaire qu'il lui a laissé.

 

Ainsi, la seule certitude est le montant retenu par l'expert pour réparer l'étanchéité suivant devis débattus contradictoirement par les parties et « conforme tant au niveau de son prix que de ses prestations aux travaux nécessaires à la reprise des désordres » selon l'expert.

 

Conformément aux devis de réparation retenus, la société Abalone est condamnée à verser la somme de 33 525,57 euros au titre du montant des travaux de réparations correspondant à 90 % de la somme de 37 250,64 euros. Sur ce point, il n'est nul besoin à ce stade d'enjoindre à la société Cobe de produire les factures des travaux de reprise comme demandé par la société Abalone. Le jugement est confirmé.

 

 

Sur la demande complémentaire de la société Cobe

 

Le jugement est également confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice lié à la perte du bénéfice de la garantie décennale et de 5 000 euros au titre du préjudice d'image, ces deux préjudices n'étant en rien démontrés.

 

En effet, pour le premier, les réparations permettront de restaurer l'étanchéité de la toiture, il n'y a aucune perte de bénéfice de la garantie décennale.

 

Pour le second, aucune preuve ne vient étayer cette prétention.





Sur les frais de la société ECB

 

L'expert n'a pas demandé l'adjonction d'un sapiteur mais a estimé nécessaire de faire effectuer des tests colorimétriques par une société ECB -que la société Cobe, qui avait à charge d'avancer les frais, a payé- sans en référer au juge chargé du contrôle des mesures d'instruction. Les conclusions de la société ECB ont été reprises par l'expert même si les test n'ont pas été effectués de façon contradictoire comme l'expert l'a écrit. 

 

Ainsi, ces frais ne sont pas compris dans les dépens, la société ECB ne pouvant être qualifiée de « sapiteur » mais doivent être répartis entre les parties selon leur part de responsabilité.

  

En conséquence, le jugement qui a mis à la charge de la société Abalone 90 % de ces frais soit « 4 233,60 euros d'intervention de la société ECB pour la réalisation des tests dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire », doit être confirmé.

 







Sur les dépens et les autres frais de procédure

 

Le jugement est confirmé en ce qu'il a réparti les dépens, comprenant les frais d'expertise mais non de « sapiteur » à hauteur de la responsabilité de chacun. Succombant en grande partie, en appel, la société Abalone est également condamnée aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. 

 

Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

 

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société Abalone TT [Localité 1] à payer à la société Cobe une indemnité de 4 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel.

 

 

PAR CES MOTIFS

 



La cour, 

 

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

 

Dit recevables les demandes de la société Foncière Cobe ;

 

Confirme le jugement en intégralité ;

 

Y ajoutant,

 

Condamne la société Abalone TT [Localité 1] à payer les entiers dépens d'appel ;

 

Condamne société Abalone TT [Localité 1] à payer à la société Foncière Cobe une indemnité de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,