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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Meaux, Ctx Gen JCP, 10 juin 2026, n° 26/00421

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 05 juillet 2023, ayant pris effet le 10 juillet 2023, la SCI ACS INVESTMENTS a donné à bail à Mme [J] [W] un logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droite, lots no 4 et 53, à Crécy-la-Chapelle (77 580), moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, des provisions mensuelles sur charges de 40 euros, outre un dépôt de garantie de 580 euros.

Par engagement du 07 juillet 2023, Mme [G] [O] épouse [W] s’est porté caution solidaire, au profit de la bailleresse, des engagements de sa fille, Mme [J] [W], qui pourraient être dus en vertu du contrat de location et de ses suites.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 10 juillet 2023.

Par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 09 avril 2025, Mme [G] [W] a dénoncé son engagement de caution à la bailleresse.

Par courrier recommandé avec avis de réception, délivré le 20 août 2025, Mme [J] [W] a donné congé à la bailleresse et a quitté les lieux le 01er septembre 2025, lui indiquant avoir laissé les clés dans la boîte-aux-lettres.

Invoquant des dégradations locatives, la SCI ACS INVESTMENTS a, par actes de commissaire de justice du 15 janvier 2026, fait assigner Mme [J] [W] et Mme [G] [W] à l’audience du 08 avril 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :
– condamner solidairement Mme [J] [W] et Mme [G] [W] à lui payer la somme de 2 735,52 euros décomposée comme suit, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de la mise en demeure :
• 1 594,28 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 19 septembre 2025,
• 1 141,24 euros au titre des réparations locatives,
• 580 euros à titre de dommages et intérêts pour perte locative du 20 septembre au 20 octobre 2025,
• sous déduction du dépôt de garantie de 580 euros ;
– condamner in solidum Mme [J] [W] et Mme [G] [W] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 08 avril 2026, la SCI ACS INVESTMENTS, représentée, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Mme [J] [W] et Mme [G] [W] ne comparaissent pas ni ne sont représentées.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défenderesses

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à personne, s’agissant de Mme [G] [W], et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Mme [J] [W], aucune d’elle n’a comparu ni n’était représentée à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

2.1. Sur les sommes dues au seul titre des loyers

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L’article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, il résulte du bail que le montant du loyer mensuel avait été fixé à 580 euros. Contrairement à ce qu’elle avait initialement indiqué à la locataire au moment de la régularisation des charges, la bailleresse n’a finalement pas appliqué d’indexation du loyer et ne demande pas de somme à ce titre.

Il en résulte que sur l’ensemble de la période d’occupation, à savoir de l’entrée dans les lieux le 10 juillet 2023, à la date retenue comme étant celle du terme du bail, soit le 19 septembre 2025 tel qu’il résulte des demandes du bailleur, le montant des seuls loyers dus s’élevait à 15 278,95 euros.

2.2. Sur les sommes dues au titre des charges

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Selon l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, dont la liste exhaustive est fixée par décret, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations. Il appartient au bailleur de justifier des dépenses réelles exposées pour les charges et de la clé de répartition entre les différents logements basée sur un principe d’équité en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

2.2.1. S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères

En l’espèce, la bailleresse justifie de taxes sur les ordures ménagères s’agissant des lots qu’elle possède au [Adresse 4], à hauteur de 312 euros pour l’année 2023. Il est précisé à cet égard que la SCI ACS INVESTMENTS est propriétaire de deux appartements identiques au sein de la copropriété, ainsi que deux emplacements de stationnements qui représentent le même nombre de tantièmes chacun. Il s’en déduit que les sommes dues au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour 2023 s’élève à 156 euros pour les lots occupés par Mme [J] [W].

Cependant, tel qu’il résulte de l’avis de taxe foncière, cette somme est due pour l’ensemble de l’année 2023 alors que la locataire est entrée dans les lieux le 10 juillet 2023. Ainsi, au prorata de la durée d’occupation, les charges dues au titre de cette taxe imputables à Mme [J] [W] s’élèvent à 74,79 euros pour 2023.

La bailleresse produit également un avis de taxe foncière de 308 pour les lots dont elle est propriétaire pour l’année 2024. Elle justifie donc, pour les lots donnés en location, de charges s’élevant à 154 euros pour cette période.

À défaut de tout autre élément permettant de calculer le montant de la taxe sur les ordures ménagères postérieures à cette date, il s’en déduit qu’une somme de 228,79 euros est due à ce titre.

2.2.2. Sur les charges récupérables au sein de la copropriété

En l’espèce, il résulte de la répartition annuelle des charges produite par le bailleur que pour les lots occupés par Mme [J] [W], elles se sont élevées à 185,91 euros s’agissant des charges communes générales, à 299,11 euros s’agissant des charges du bâtiment, et à 7,08 euros pour l’emplacement de stationnement, pour la période courant du 01er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

En tenant compte de la durée d’occupation, il en résulte que les charges récupérables dues par la locataire sur cette période, soit du 10 juillet 2023 au 30 septembre 2023, s’élevaient à 111,90 euros.

La répartition annuelle des charges produite pour l’exercice allant du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024, permet de constater que les charges au même titre se sont élevés à 171,22 euros s’agissant des charges communes, à 275,13 euros s’agissant des charges du bâtiment, et à 6,62 euros s’agissant des charges de l’emplacement de stationnement, soit un total de 452,87 euros.

Aucun élément ne justifiant des sommes dues à ce titre pour des périodes plus récentes, il s’en déduit que le montant dû au titre des charges récupérables au sein de la copropriété s’élève à 564,77 euros.

2.2.3. Sur les charges de consommation d’eau

En l’espèce, la bailleresse effectue un calcul des sommes dues au titre de la consommation d’eau en extrapolant la consommation réelle de la locataire sur la période courant de la date d’entrée dans les lieux au 11 mars 2025. Cependant, elle ne produit pas les relevés d’index permettant ce calcul.

Par ailleurs, à la différence des charges susmentionnées, la consommation d’eau se calcule en fonction de la consommation réelle. Or, la bailleresse ne produit aucun document permettant d’attester de la consommation d’eau de la locataire jusqu’à son départ des lieux. Elle ne démontre pas non plus le prix du cubage d’eau, se contentant d’une évaluation en ligne à partir d’un site générique.

Enfin, il est souligné qu’elle ne présente aucun relevé de compteur à la date de sortie des lieux alors qu’elle mentionne elle-même être entré dans le logement le 01er septembre 2025, et qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était équipé d’un compteur individuel.

Aucune somme n’est donc justifiée à ce titre.

***

Le montant des charges dont il est justifié sur l’ensemble de la période d’occupation s’élève ainsi à 793,56 euros.

2.3. Sur les comptes

La SCI ACS INVESTMENTS n’a pas produit de décompte mais un ensemble de correspondances avec la locataire et sa caution qui permet de retracer le montant total des sommes qu’elle a perçues.

Il apparaît ainsi que la locataire a réglé l’intégralité des loyers et provisions sur charges contractuellement dues, de l’échéance de juillet 2023 à celle d’avril 2025. Pour les mois de mai à juillet 2025, elle a réglé le loyer, à hauteur de 580 euros, le montant des nouvelles provisions sur charges à hauteur de 70 euros, outre un rappel de charges récupérables à hauteur de 59,18 euros par mois. Elle a ensuite cessé ses règlements.

Le montant total des sommes versées par la locataire s’élève à 15 587,54 euros, outre 580 euros versés à titre de dépôt de garantie, soit 16 167,54 euros.

Compte tenu du montant total des loyers, soit 15 278,95, et des charges justifiées, soit 793,56, il en résulte que le compte de la locataire est créditeur de 95,03 euros, et qu’elle ne reste redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges auprès de la bailleresse.


La SCI ACS INVESTMENTS sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges.

3. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :
– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si un état des lieux d’entrée a bien été dressé contradictoirement, il n’y a cependant pas eu d’état des lieux de sortie. Le bailleur ne démontre pas, par ailleurs, avoir tenté de faire réaliser un état des lieux de sortie amiable en convoquant, par courrier recommandé, la locataire, alors qu’il disposait de sa nouvelle adresse.

En outre, alors que la possibilité lui était ouverte, il n’a pas sollicité de commissaire de justice pour faire dresser un tel état des lieux de sortie, étant souligné qu’il reconnaît lui-même être entré dans l’appartement dès le 01er septembre 2025.

Les seules photographies produites, non datées ni circonstanciées, ou les factures que la SCI ACS INVESTMENTS produits, ne justifient pas les dégradations qu’elle invoque. De même, l’état des lieux dressé un mois plus tard, pour l’entrée d’un nouveau locataire, ne saurait valoir état des lieux de sortie du locataire précédent, compte tenu du délai et des travaux que le bailleur dit avoir fait réaliser.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en paiement au titre des dégradations locatives.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la bailleresse sollicite d’être indemnisée à hauteur de 580 euros pour l’indisponibilité du logement entre le 20 septembre 2025 et le 20 octobre 2025, compte tenu des dégradations locatives ayant conduit à de nécessaires travaux, et ayant retardé la remise en location.

Cependant, il résulte des développements qui précèdent que ces dégradations ne sont pas démontrées. 
En outre, le bailleur avait loisir de solliciter le paiement des loyers jusqu’au terme du préavis, ce qu’il n’a pas formulé.

Il convient dès lors de le débouter de sa demande en paiement à ce titre.

5. Sur le cautionnement

À défaut de condamnation de la locataire à une quelconque somme, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation solidaire à l’égard de Mme [G] [W].

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI ACS INVESTMENTS, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

La SCI ACS INVESTMENTS étant condamnée aux dépens, il convient de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉBOUTE la SCI ACS INVESTMENTS de sa demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges ;

DÉBOUTE la SCI ACS INVESTMENTS de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE la SCI ACS INVESTMENTS de sa demande en dommages et intérêts pour perte locative ;

CONDAMNE la SCI ACS INVESTMENTS aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SCI ACS INVESTMENTS de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
Min N° 26/00621
N° RG 26/00421 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIXW

S.C.I. ACS INVESTMENTS

C/
Mme [J] [W]
Mme [G] [W]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026



DEMANDERESSE :

S.C.I. ACS INVESTMENTS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par M. [U] [F] et Mme [D] [V]


DÉFENDERESSES :

Madame [J] [W]
[Adresse 2]
Chez M. [N] [R]
[Localité 2]

non comparante

Madame [G] [W]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine


DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Madame [J] [W] + Madame [G] [W] 



Copie délivrée
le :
à : S.C.I. ACS INVESTMENTS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 05 juillet 2023, ayant pris effet le 10 juillet 2023, la SCI ACS INVESTMENTS a donné à bail à Mme [J] [W] un logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droite, lots no 4 et 53, à Crécy-la-Chapelle (77 580), moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, des provisions mensuelles sur charges de 40 euros, outre un dépôt de garantie de 580 euros.

Par engagement du 07 juillet 2023, Mme [G] [O] épouse [W] s’est porté caution solidaire, au profit de la bailleresse, des engagements de sa fille, Mme [J] [W], qui pourraient être dus en vertu du contrat de location et de ses suites.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 10 juillet 2023.

Par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 09 avril 2025, Mme [G] [W] a dénoncé son engagement de caution à la bailleresse.

Par courrier recommandé avec avis de réception, délivré le 20 août 2025, Mme [J] [W] a donné congé à la bailleresse et a quitté les lieux le 01er septembre 2025, lui indiquant avoir laissé les clés dans la boîte-aux-lettres.

Invoquant des dégradations locatives, la SCI ACS INVESTMENTS a, par actes de commissaire de justice du 15 janvier 2026, fait assigner Mme [J] [W] et Mme [G] [W] à l’audience du 08 avril 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :
– condamner solidairement Mme [J] [W] et Mme [G] [W] à lui payer la somme de 2 735,52 euros décomposée comme suit, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de la mise en demeure :
• 1 594,28 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 19 septembre 2025,
• 1 141,24 euros au titre des réparations locatives,
• 580 euros à titre de dommages et intérêts pour perte locative du 20 septembre au 20 octobre 2025,
• sous déduction du dépôt de garantie de 580 euros ;
– condamner in solidum Mme [J] [W] et Mme [G] [W] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 08 avril 2026, la SCI ACS INVESTMENTS, représentée, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Mme [J] [W] et Mme [G] [W] ne comparaissent pas ni ne sont représentées.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défenderesses

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à personne, s’agissant de Mme [G] [W], et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Mme [J] [W], aucune d’elle n’a comparu ni n’était représentée à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

2.1. Sur les sommes dues au seul titre des loyers

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L’article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, il résulte du bail que le montant du loyer mensuel avait été fixé à 580 euros. Contrairement à ce qu’elle avait initialement indiqué à la locataire au moment de la régularisation des charges, la bailleresse n’a finalement pas appliqué d’indexation du loyer et ne demande pas de somme à ce titre.

Il en résulte que sur l’ensemble de la période d’occupation, à savoir de l’entrée dans les lieux le 10 juillet 2023, à la date retenue comme étant celle du terme du bail, soit le 19 septembre 2025 tel qu’il résulte des demandes du bailleur, le montant des seuls loyers dus s’élevait à 15 278,95 euros.

2.2. Sur les sommes dues au titre des charges

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Selon l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, dont la liste exhaustive est fixée par décret, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations. Il appartient au bailleur de justifier des dépenses réelles exposées pour les charges et de la clé de répartition entre les différents logements basée sur un principe d’équité en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

2.2.1. S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères

En l’espèce, la bailleresse justifie de taxes sur les ordures ménagères s’agissant des lots qu’elle possède au [Adresse 4], à hauteur de 312 euros pour l’année 2023. Il est précisé à cet égard que la SCI ACS INVESTMENTS est propriétaire de deux appartements identiques au sein de la copropriété, ainsi que deux emplacements de stationnements qui représentent le même nombre de tantièmes chacun. Il s’en déduit que les sommes dues au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour 2023 s’élève à 156 euros pour les lots occupés par Mme [J] [W].

Cependant, tel qu’il résulte de l’avis de taxe foncière, cette somme est due pour l’ensemble de l’année 2023 alors que la locataire est entrée dans les lieux le 10 juillet 2023. Ainsi, au prorata de la durée d’occupation, les charges dues au titre de cette taxe imputables à Mme [J] [W] s’élèvent à 74,79 euros pour 2023.

La bailleresse produit également un avis de taxe foncière de 308 pour les lots dont elle est propriétaire pour l’année 2024. Elle justifie donc, pour les lots donnés en location, de charges s’élevant à 154 euros pour cette période.

À défaut de tout autre élément permettant de calculer le montant de la taxe sur les ordures ménagères postérieures à cette date, il s’en déduit qu’une somme de 228,79 euros est due à ce titre.

2.2.2. Sur les charges récupérables au sein de la copropriété

En l’espèce, il résulte de la répartition annuelle des charges produite par le bailleur que pour les lots occupés par Mme [J] [W], elles se sont élevées à 185,91 euros s’agissant des charges communes générales, à 299,11 euros s’agissant des charges du bâtiment, et à 7,08 euros pour l’emplacement de stationnement, pour la période courant du 01er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

En tenant compte de la durée d’occupation, il en résulte que les charges récupérables dues par la locataire sur cette période, soit du 10 juillet 2023 au 30 septembre 2023, s’élevaient à 111,90 euros.

La répartition annuelle des charges produite pour l’exercice allant du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024, permet de constater que les charges au même titre se sont élevés à 171,22 euros s’agissant des charges communes, à 275,13 euros s’agissant des charges du bâtiment, et à 6,62 euros s’agissant des charges de l’emplacement de stationnement, soit un total de 452,87 euros.

Aucun élément ne justifiant des sommes dues à ce titre pour des périodes plus récentes, il s’en déduit que le montant dû au titre des charges récupérables au sein de la copropriété s’élève à 564,77 euros.

2.2.3. Sur les charges de consommation d’eau

En l’espèce, la bailleresse effectue un calcul des sommes dues au titre de la consommation d’eau en extrapolant la consommation réelle de la locataire sur la période courant de la date d’entrée dans les lieux au 11 mars 2025. Cependant, elle ne produit pas les relevés d’index permettant ce calcul.

Par ailleurs, à la différence des charges susmentionnées, la consommation d’eau se calcule en fonction de la consommation réelle. Or, la bailleresse ne produit aucun document permettant d’attester de la consommation d’eau de la locataire jusqu’à son départ des lieux. Elle ne démontre pas non plus le prix du cubage d’eau, se contentant d’une évaluation en ligne à partir d’un site générique.

Enfin, il est souligné qu’elle ne présente aucun relevé de compteur à la date de sortie des lieux alors qu’elle mentionne elle-même être entré dans le logement le 01er septembre 2025, et qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était équipé d’un compteur individuel.

Aucune somme n’est donc justifiée à ce titre.

***

Le montant des charges dont il est justifié sur l’ensemble de la période d’occupation s’élève ainsi à 793,56 euros.

2.3. Sur les comptes

La SCI ACS INVESTMENTS n’a pas produit de décompte mais un ensemble de correspondances avec la locataire et sa caution qui permet de retracer le montant total des sommes qu’elle a perçues.

Il apparaît ainsi que la locataire a réglé l’intégralité des loyers et provisions sur charges contractuellement dues, de l’échéance de juillet 2023 à celle d’avril 2025. Pour les mois de mai à juillet 2025, elle a réglé le loyer, à hauteur de 580 euros, le montant des nouvelles provisions sur charges à hauteur de 70 euros, outre un rappel de charges récupérables à hauteur de 59,18 euros par mois. Elle a ensuite cessé ses règlements.

Le montant total des sommes versées par la locataire s’élève à 15 587,54 euros, outre 580 euros versés à titre de dépôt de garantie, soit 16 167,54 euros.

Compte tenu du montant total des loyers, soit 15 278,95, et des charges justifiées, soit 793,56, il en résulte que le compte de la locataire est créditeur de 95,03 euros, et qu’elle ne reste redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges auprès de la bailleresse.


La SCI ACS INVESTMENTS sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges.

3. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :
– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si un état des lieux d’entrée a bien été dressé contradictoirement, il n’y a cependant pas eu d’état des lieux de sortie. Le bailleur ne démontre pas, par ailleurs, avoir tenté de faire réaliser un état des lieux de sortie amiable en convoquant, par courrier recommandé, la locataire, alors qu’il disposait de sa nouvelle adresse.

En outre, alors que la possibilité lui était ouverte, il n’a pas sollicité de commissaire de justice pour faire dresser un tel état des lieux de sortie, étant souligné qu’il reconnaît lui-même être entré dans l’appartement dès le 01er septembre 2025.

Les seules photographies produites, non datées ni circonstanciées, ou les factures que la SCI ACS INVESTMENTS produits, ne justifient pas les dégradations qu’elle invoque. De même, l’état des lieux dressé un mois plus tard, pour l’entrée d’un nouveau locataire, ne saurait valoir état des lieux de sortie du locataire précédent, compte tenu du délai et des travaux que le bailleur dit avoir fait réaliser.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en paiement au titre des dégradations locatives.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la bailleresse sollicite d’être indemnisée à hauteur de 580 euros pour l’indisponibilité du logement entre le 20 septembre 2025 et le 20 octobre 2025, compte tenu des dégradations locatives ayant conduit à de nécessaires travaux, et ayant retardé la remise en location.

Cependant, il résulte des développements qui précèdent que ces dégradations ne sont pas démontrées. 
En outre, le bailleur avait loisir de solliciter le paiement des loyers jusqu’au terme du préavis, ce qu’il n’a pas formulé.

Il convient dès lors de le débouter de sa demande en paiement à ce titre.

5. Sur le cautionnement

À défaut de condamnation de la locataire à une quelconque somme, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation solidaire à l’égard de Mme [G] [W].

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI ACS INVESTMENTS, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

La SCI ACS INVESTMENTS étant condamnée aux dépens, il convient de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉBOUTE la SCI ACS INVESTMENTS de sa demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges ;

DÉBOUTE la SCI ACS INVESTMENTS de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE la SCI ACS INVESTMENTS de sa demande en dommages et intérêts pour perte locative ;

CONDAMNE la SCI ACS INVESTMENTS aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SCI ACS INVESTMENTS de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-23T19:23:36.215Z.