Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 3 juillet 2026, n° 24/10586

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 03 JUILLET 2026



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/10586 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSI4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2024 - Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 22/03793





APPELANTS

 

Monsieur [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]



et



Madame [W] [K] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentées par Me Johanna CHEMLA de la SELEURL CHEMLA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1713







INTIMÉS



Monsieur [F] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]



et



Madame [Z] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentées par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, Conseillère 

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE



 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Catherine SILVAN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE



Un compromis de vente a été signé le 26 octobre 2021 par l'intermédiaire de l'agence immobilière Immoclès entre Monsieur [F] [M] et Madame [Z] [Q], épouse [M], le Vendeur, et Monsieur [G] [I], déclarant être marié à Madame [W] [V] [K], sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à son union, l'Acquéreur, pour le bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant le prix de 580 000 euros.



L'acquéreur déclarait financer l'acquisition sur ses fonds personnels sans recours à un prêt.



La date de réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 31 décembre 2021.



Il est stipulé une clause prévoyant : ' en cas de non réalisation d'une des conditions suspensives par la faute, négligence, mauvaise foi ou abus de droit de l'acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts. L'acquéreur devra, par ailleurs, indemniser l'agence du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes.'Les honoraires convenus pour l'agence à la charge de l'acquéreur étaient fixés à 20 000 euros TTC.



Une déclaration de financement au moyen de fonds personnels était annexée au compromis par laquelle Monsieur [P] [I] reconnaissait être informé qu'au cas où il déciderait de recourir à un prêt il ne pourra se prévaloir des dispositions protectrices du Code de la consommation applicables au crédit immobilier et spécialement de la condition suspensive d'obtention du prêt.



Un avenant au compromis de vente a été rédigé et soumis à la signature électronique (date et signature non mentionnées) reportant la date de réitération au 21 janvier 2022.



Maître [H] [R], notaire a fait signifier à Monsieur et Madame [I], la convocation en vue de la signature de l'acte authentique à la date du 3 février 2022, 14 heures30 en l'étude du notaire.



Un procès-verbal de carence a été établi le 3 février 2022 à la requête de Monsieur [F] [M] et Madame [Q], en présence de Monsieur [I], qui a confirmé sa volonté ferme et non équivoque d'acquérir le bien au prix et conditions fixées dans le compromis de vente et son avenant, s'engageant :



- à verser au plus tard le 4 février 2022 soit en la comptabilité de Maître [R] soit en celle de Maître [N] la somme de 500 000 euros de provision sur frais



- à verser au plus tard le 12 février 2022 l'intégralité du solde du prix et des frais afférents soit en la comptabilité de Maître [R] soit en celle de Maître [N] soit la somme totale à recevoir de 643 800 euros en ce déjà compris les 500 euros normalement déjà versés au préalable le 4 février 2022.



Le procès-verbal précise que Monsieur [I] se déclare informé par le notaire qu'il est 'normalement d'ores et déjà déchu de plein droit dans le bénéfice des dispositions du contrat de vente' et pourrait 'être redevable en ce compris toutes indemnités, pénalités, frais afférents et dommages et intérêts, de la somme de 58 000 euros due au vendeur, de la somme de 20 000 euros de commission d'agence à la charge de l'acquéreur et la somme de 500 euros au notaire soussigné.'



Monsieur [F] [M] et Madame [Z] [Q] ont mis en demeure, par le truchement de leur conseil, Monsieur [G] [I] et Madame [W] [I], par courrier du 28 mars 2022, de leur régler la somme de 58 000 euros en conséquence de la déchéance de plein droit dans le bénéfice des dispositions du compromis.



Le bien a été vendu le 2 septembre 2022 à un tiers.



Monsieur [M] et Madame [Q] ont signé un compromis de vente pour l'acquisition d'un bien à [Localité 3] ( date et signature non mentionnées sur la copie imprimée de l'acte).



Monsieur [M] et Madame [Q] ont fait délivrer assignation à Monsieur et Madame [I] devant le tribunal judiciaire de Créteil lequel, a, par jugement contradictoire rendu le 21 mars 2024 ainsi statué :



Rejette la demande de nullité de la signature électronique de M. [G] [I] sur la promesse synallagmatique de vente du 26 octobre 2021,



Rejette la demande tendant a réduire la clause pénale,



Condamne M. [G] [I] a verser a M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] la somme de 58 000 euros avec intérét au taux legal à compter du 28 avril 2022,



Rejette la demande M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] de condamnation solidaire de Mme [W] [K] épouse [I] à leur verser la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale,



Rejette la demande tendant à 1'octroi d'un report de paiement dans la limite de deux années,



Déboute M. [G] [I] et Mme [W] [K] épouse [I] de leur dcmande indemnitaire formulée a l'enconlre de M. [F] [M] et Mme [Z] [Q]



Condamne M. [G] [I] aux dépens,





Condamne M. [G] [I] à verser à M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] la somme de 3 O00 euros au titre des frais irrépétibles,



Rejette les autres demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procedure civile,



Rejette toutes les autres demandes des parties,



Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.



Monsieur [G] [I] et Madame [W] [I] ont interjeté appel par déclaration reçue au greffe le 6 juin 2024.



Par conclusions d'incident en date du 15 novembre 2024, Monsieur [M] et Madame [Q] ont sollicité la radiation de l'appel au motif de la non exécution des causes du jugement.



Retenant les conséquences manifestement excessives que l'exécution du jugement entraîneraient au regard du revenu annuel déclaré par le couple au titre de l'exercice 2023, le magistrat de la mise en état a dit n'y avoir lieu à radiation.



Par conclusions signifiées le 5 septembre 2024, Monsieur [G] [I] et Madame [W] [I] demandent à la cour :



ACCUEILLIR Monsieur et Madame [I] dans l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et la dire bien fondée, 

 

- INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS en date du 21 mars 2024 en ce qu'il a : 

 

- Rejeté la demande tendant à réduire la clause pénale, 

 

- Condamné M. [G] [I] à verser à M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] la somme de 58 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 28 avril 2022, 

 

- Rejeté la demande tendant à l'octroi d'un report de paiement dans la limite de deux années, 

 

- Débouté M. [G] [I] et Mme [W] [K] épouse [I] de leur demande indemnitaire formulée à l'encontre de M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] 

 

- Condamné M. [G] [I] aux dépens, 

 

- Condamné M. [G] [I] à verser à M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

 

- Rejeté les autres demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- Rejeté toutes les autres demandes des parties, 

 

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 

 

Y faisant droit, 

 

- DEBOUTER Monsieur [M] et Madame [Q] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 



Par conséquent, et statuant à nouveau, 

 

- REDUIRE le montant de la pénalité prévue au compromis de vente signé à la somme de 1.000 euros eu égard au montant excessif de celle-ci. 

 

En tout état de cause : 

 

- ACCORDER aux appelants un report du paiement des sommes due dans la limite de deux années. 

 

- CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [Q] au paiement de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 

Par conclusions signifiées le 29 octobre 2025 Monsieur [F] [M] et Madame [Z] [Q] demandent à la cour :



Vu l'article 543 du code de Procédure Civile

Vu l'article 563 du code de Procédure Civile

Vu l'article 700 du code de Procédure Civile

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu l'article 1231-5 du Code civil,

Vu le compromis de vente du 26 octobre 2021,

Vu l'avenant au compromis de vente du 26 octobre 2021,

Vu la sommation d'avoir à réitérer du 4 janvier 2022,

Vu le procès-verbal de carence en date du 03 février 2022,



DECLARER Monsieur [M] et Madame [Q] recevables et bien fondés en leurs fins et prétentions



Y FAISANT DROIT :



CONFIRMER le jugement du 21 mars 2024 du Tribunal Judiciaire de CRETEIL en ce qu'il a :



Rejeté la demande de nullité de la signature électronique de M. [G] [I] sur la promesse synallagmatique de vente du 26 octobre 2021, 



Rejeté la demande tendant à réduire la clause pénale, 



Condamné M. [G] [I] à verser à M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] la somme de 58 000 euros avec intérêt aux taux légal à compter du 28 avril 2022, 



Rejeté la demande M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] de 

condamnation solidaire de Mme [W] [K] épouse [I] à leur verser la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale, 



Rejeté la demande tendant à l'octroi d'un report de paiement fans la limite de deux années, 



Débouté M. [G] [I] et Mme [W] [K] épouse [I] de leur demande indemnitaire formulée à l'encontre de M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] 



Condamné M. [G] [I] aux dépens, 



Condamné M. [G] [I] à verser à M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

('). 



EN CONSEQUENCE :



CONDAMNER M. [G] [I] à verser à M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] la somme de 58 000 euros avec intérêt aux taux légal à compter du 28 avril 2022, 



REJETER la demande de Monsieur [G] [I] tenant à l'octroi de délais de paiement



DEBOUTER les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,



Y ajoutant :



CONDAMNER M. [G] [I] à verser à M. [F] [M] et Mme [Z] [Q] la somme supplémentaire de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles devant la Cour d'Appel soit 7.500 euros au total au titre de l'article 700 du code de procédure civile



CONDAMNER Monsieur [G] [I] aux entiers dépens.



La clôture était prononcée par ordonnance du 16 avril 2026.





SUR QUOI

LA COUR



1- Sur la clause pénale 



Monsieur et Madame [I] font grief au jugement d'avoir débouté les époux [I] de leur demande de de réduction de la clause pénale en ces termes :



' Il convient de rappeler que la faculté du tribunal de modérer une clause pénale en raison de son caractère manifestement excessif s'apprécie au regard des préjudices effectivement subis par les créanciers et que le refus de modérer la clause pénale relève d'un pouvoir discrétionnaire du tribunal. 

 

Il sera précisé que les moyens relatifs à l'absence de vérification de la situation financière 

de l'acquéreur ne sont pas de nature à faire échec au paiement de la clause pénale. En effet, outre le fait que l'agence immobilière n'est pas partie à la présente instance, il sera relevé que la promesse mentionne expressément que M. [I] a déclaré financer l'acquisition au moyen de ses fonds personnels et renoncé à l'insertion d'une condition suspensive de financement conformément aux dispositions du code de la consommation. Il n'appartenait pas aux vendeurs de vérifier sa capacité financière. 

De même, les époux [I] ne peuvent pas valablement reprocher aux vendeurs de 

ne pas s'être prévalus de leur droit de se prévaloir de la caducité de la promesse 

synallagmatique de vente en raison du non versement du dépôt de garantie, stipulé 

uniquement au profit des vendeurs. 

Enfin, les vendeurs justifient d'un préjudice financier résultant de l'échec de la vente qui 

s'inscrivait dans le cadre d'un projet d'acquisition d'un autre bien immobilier dans une 

autre région, étant relevé qu'ils ont vendu le bien litigieux à un prix plus faible au mois de 

septembre 2022. L'échec de la vente leur a également causé un préjudice moral en raison 

du bouleversement de leur projet personnel en raison de la défaillance de l'acquéreur. 

Dès lors, le montant de la clause pénale n'apparaît pas manifestement excessif au regard 

des préjudices financier et moral des créanciers. Il n'y a pas lieu de réduire le montant de 

la clause pénale fixé contractuellement. » 



Au visa de l'article 1231-5 du Code civil ils font valoir que le compromis a été signé dans des conditions plus que douteuses par voie électronique, que l'agence immobilière n'a procédé à aucune vérification de la situation des acquéreurs par le biais d'une demande de justificatif d'origine ou de disponibilité des fonds alors que l'opération portait sur une somme de 580 000 euros et que les justificatifs de leur situation financières mettaient en évidence la faiblesse de leurs revenus. Ils ajoutent que Madame [I] n'était pas présente lors de la conclusion du compromis, que sa situation financière est délicate et qu'alors même que le dépôt de garantie n'a aucunement été versé par les appelants il ne peut valablement leur être reproché d'avoir poursuivi la vente avec un acquéreur n'apportant aucune garantie et ce, jusqu'à la date du 3 février 2022 quand en tout état de cause, les intimés ont vendu leur bien immobilier dès le mois de septembre 2022.



Monsieur [M] et Madame [Q] reprenant la motivation du jugement y ajoutent que l'acquéreur de parfaite mauvaise foi leur a fait perdre du temps en immobilisant le bien 11 mois et que le préjudice subi correspond au prix de l'exclusivité soit 10 % du bien pour une durée usuelle de trois mois soit au minimum la somme de 58 000 euros demandée; qu'ils ont subi un préjudice pécuniaire complémentaire direct lié à la baisse du marché immobilier puisque leur maison a été vendue à un prix moindre de 570 000 euros et qu'ils ont dû modifier leur projet de vie. Ils expliquent que Monsieur [M] avait un nouveau poste à [Localité 3] et comptait sur le prix de vente de sa maison devant être vendue en fin d'année pour financer l'acquisition mais qu'il a été contraint de refuser ce nouveau poste ne pouvant prendre le risque de perdre son poste actuel cependant que son épouse a trouvé un nouveau poste à [Localité 3] et qu'ils ont dû vivre 6 mois séparés. Ils soulignent avoir subi un préjudice financier du fait du prêt relais qu'ils ont dû contracter, des frais de transport et d'hébergement, des frais d'huissier pour la convocation au procès-verbal de carence, de la taxe foncière payée en 2022, de l'assurance de la maison payée en 2022, et de leur préjudice moral. A titre subsidiaire ils font valoir qu'ils sont en tout état de cause fondés à solliciter le versement de l'acompte de 29 000 euros qu'ils s'étaient engagés à verser au plus tard le 15 novembre 2021.



Réponse de la cour



Les parties se sont accordées sur la vente du bien aux termes d'un avant contrat intitulé 'Compromis de vente' stipulant en page 13/16 que ' la date de réitération fixée au 31 décembre 2021 n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réunies,obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être éxécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première pésentation de cette lettre, la partie non défaillante a le choix entre :

- Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de cinquante huit mille euros (58 000 euros) 

- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite en justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus (...)



Cette clause n'est donc pas assimilable une indemnité d'immobilisation prévue dans le cas d'une promesse unilatérale de vente qui est la contre-partie de la durée pendant laquelle le bien est immobilisée dans l'attente que le bénéficiaire de la promesse lève l'option. Il s'agit d'une clause pénale sanctionnant le comportement du cocontractant par la faute duquel la vente n'a pu se poursuivre.



Il sera également relevé que les moyens tenant aux manquements imputés à l'agence immobilière et aux circonstances douteuses de la signature électronique ne saisissent pas la cour dans la mesure où :

- les appelants n'ont pas attrait l'agence immobilière à la cause

- les appelants ne sollicitent plus à hauteur d'appel la nullité de l'avant contrat à laquelle le jugement au demeurant n'a pas fait droit, relevant la fiabilité du procédé de signature éléectronique qualifiée mise en oeuvre au regard du respect des dispositions de l'article 1367 du Code civil.



La cour relève en outre que le fait que le dépôt de garantie n'ait pas été versé dans le délai de l'avant contrat prévu au plus tard le 15 novembre 2021 ne peut servir la cause de son défaut de paiement par celui qui y était obligé mais ouvre aux termes de l'acte le droit au vendeur de considérer les présentes caduques en en informant l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception dans le délai de quinze jours suivant la date d'échéance.



Les vendeurs restant libres de faire constater la caducité ou de poursuivre la vente, la chronologie des circonstances ayant conduit au litige rappelé dans l'exposé des faits établit que la relation s'est poursuivie entre les parties puisque lors du procès-verbal de carence devant le notaire et en présence des vendeurs, Monsieur [I] a confirmé sa volonté ferme et non équivoque d'acquérir le bien au prix et conditions fixés dans le compromis de vente et son avenant, s'engageant à verser au plus tard le 4 février 2022 soit en la comptabilité de Maître [R] soit en celle de Maître [N] la somme de 500 000 euros de provision sur frais et le solde du prix au plus tard le 12 février 2022.



Par conséquent la mauvaise foi de Monsieur [I] est avérée puisque celui-ci ne s'explique pas sur les raisons qui ont pu le conduire à signer un acte d'achat d'un bien immobilier au prix de 642 000 euros, frais d'acte inclus, sans recourir à un prêt, ce qui suppose qu'il avait les fonds ou à tout le moins une espérance sértieuse de les avoir dans les délais stipulés à l'acte.



Aux termes de l'article 1231-5 du Code civil : Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.



Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.



Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.



Il a été vu que Monsieur et Madame [I] n'apportent aucun élément de nature à démontrer le caractère manifestement excessif de la clause pénale et il a bien été rappelé que ceux-ci ont été mis en demeure de régler la pénalité par une mise en demeure du 28 mars 2022.



Par conséquent le jugement qui a débouté Monsieur et Madame [I] de leur demande de réduction de la clause pénale doit être confirmé.



2- Sur la demande de délai de paiement



Monsieur et Madame [I] reprochent au jugement d'avoir retenu que « M. [I] ne développe aucun élément dans ses écritures au soutien de cette demande permettant d'envisager un report de paiement permettant d'apurer sa dette dans 

un délai de deux ans. » 



Au visa de l'article 1343-5 du Code civil ils sollicitent un report du paiement des sommes dues dans la limite de deux années.



Monsieur [M] et Madame [Q] soutiennent la confirmation du jugement et le débouté des demandes.



Réponse de la cour



Selon l'article 1343-5 alinéa 1 du Code civil : juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Monsieur et Madame [I] produisent :



- les relevé de compte bancaire ouvert à la Société Générale, extraits d'août à septembre 2022, qui mentionnent un report de solde négatif de - 272,29 euros



- les bulletins de salaire de Madame [I] pour la période de juin à août 2022, qui font état d'un salaire net de 1975 euros



- l'avis d'impôt sur le revenu établi en 2023 sur le revenu 2022 qui mentionne un revenu fiscal de référence de 16 163 euros



- une attestation d'hébergement de la soeur de de Monsieur [I] en date du 27 juillet 2021



- deux quittances de loyer de 600 euros mensuel pour les mois de août et septembre 2022.



Ces éléments, non actualisés à la date où la cour statue, ne démontrent pas que le couple [I] aura dans deux ans la trésorerie disponible pour acquitter sa dette quand rien ne vient étayer leur situation financière et patrimoniale au titre de l'année 2025/2026, situation qu'ils pouvaient actualiser puisque la clôture a été prononcée le 16 avril 2026.



Le jugement qui a rejeté leur demande de report de paiement sera confirmé.



3- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement a condamné Monsieur [G] [I] aux dépens et au règlement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles à Monsieur [M] et Madame [Q].



Le jugement sera confirmé de ces chefs et Monsieur [I] condamné à régler une somme de 4 500 euros à Monsieur [M] et Madame [Q] au titre des frais irrépétibles outre les dépens de la proédure d'appel.





PAR CES MOTIFS



La COUR



CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;



Y Ajoutant



CONDAMNE Monsieur [G] [I] à régler à Monsieur [F] [M] et Madame [Z] [Q] une somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de la procédure d'appel.

 



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,