Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Ctx de la protection, 30 mars 2026, n° 25/01628

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 juin 2013 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet le 1er juillet 2013, Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] ont donné à bail à Mme [F] [Q] un logement sis [Adresse 4] ([Localité 1]) pour un loyer mensuel de 650 euros, dont 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de cautionnement daté du même jour, M. [E] [J] s’est porté caution solidaire de Mme [F] [Q], sa fille, pour le paiement du loyer mensuel de 630 euros augmenté des charges locatives mensuelles de 20 euros sans condition de durée. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier le 22 mars 2024 à leur locataire et le 2 avril 2024 à la caution un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant leur intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 1 300 euros hors coût de l'acte dans le délai de huit jours.

Selon courrier daté du 20 mars 2024, le diagnostic-constat dressé le 14 mars 2024 a conclu à la non-décence des lieux loués. Mme et M. [A] étaient tenus de procéder à la mise en conformité des lieux loués avant le 30 septembre 2025.

C’est dans ce contexte que suivant exploits de commissaire de justice remis à étude et à domicile les 2 et 7 avril 2025, Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] ont fait assigné Mme [F] [Q] et M. [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins d’expulsion de Mme [Q] et de condamnation à payer de Mme [Q] et de M. [E] [J].

L’affaire a été fixée le 7 juillet 2025 et retenue en dernier lieu le 2 février 2026. 

Mme et M. [A], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs dernières écritures datées du 30 janvier 2026, aux termes desquels ils sollicitent sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
juger que la clause résolutoire mentionnée dans le bail d'habitation conclu le 20 avril 2023 est acquise depuis le 22 mai 2024 par l’effet du commandement de payer signifié le 22 mars 2024,prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [Q] pour manquement à l’obligation de régler les loyers et de produire son justificatif annuel d'assurance,ordonner l'expu1sion de Mme [Q] ainsi que celle de tous occupants du logement litigieux,juger que l’obligation de quitter les lieux sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,juger que cette mesure soit faite si besoin est, avec l'assistance de la force publique et celle d’un serrurier,débouter Mme [Q] de sa demande de sursis à l’expulsion dans l'attente du relogement au sein du parc social de la Réunion,ordonner l'enlèvement des biens immobiliers se trouvant sur les lieux en un lieu approprié aux frais de Mme [Q],fixer une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu'au jour de la complète libération des lieux, en cas d’irrespect de ces obligations,condamner M. [J], en sa qualité de caution, à leur payer les sommes suivantes : 630 euros (loyer de septembre 2023), 20 euros (charges de septembre 2023), 630 euros (loyer de janvier 2024) et 20 euros (charges de janvier 2024),condamner Mme [Q] à leur payer les sommes suivantes : 1 535,42 euros au titre des loyers et provisions sur charges de septembre 2023 et janvier 2024 et du commandement de payer, 1 171 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) 2022 à 2024 et 1 048 euros au titre des allocations de logements non versés pour les loyers de mars à juin 2025, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation, et pour le surplus à compter de la présente assignation,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges soit à la somme de 650 euros par mois ;condamner Mme [Q] à leur payer lesdites indemnités d'occupation,juger que toutes sommes dues seront majorées des intérêts légaux à compter de la date de la présente assignation,condamner Mme [Q] à leur payer la somme de 1 000 euros pour tout acte de résistance aux travaux commandés et à une astreinte de 100 euros par jour en cas de refus des travaux jusqu’à la fin des travaux, condamner Mme [Q] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral et matériel et la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice économique,condamner Mme [Q] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le montant du commandement de payer de 235,42 euros.
En défense, Mme [F] [Q], représentée par avocat, a maintenu ses demandes telles qu’énoncées dans ses dernières conclusions datées du 23 octobre 2025, à savoir de :
à titre principal,
débouter Mme et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,à titre subsidiaire,
accorder un échelonnement de la dette à hauteur de 49 euros par mois,suspendre les effets de la clause résolutoire,à titre infiniment subsidiaire,
débouter Mme et M. [A] de leur demande tendant à son expulsion en raison de l’indécence du logement,à titre très infiniment subsidiaire,
sursoir à l’expulsion dans l’attente de son relogement au sein du parc social de la Réunion,en tout état de cause,
condamner Mme et M. [A] au paiement des sommes suivantes : 3 500 euros au titre du trouble de jouissance subi, 1 023,41 euros au titre du préjudice financier subi et 1 000 euros au titre du préjudice moral subi,ordonner la compensation des dettes connexes si nécessaire,condamner Mme et M. [A] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et le condamner aux entiers dépens.
M. [J] a comparu en personne à l’ensemble des audiences. Il indique que sa fille est locataire des lieux litigieux depuis treize années, qu’il ne vit pas à cette adresse, qu’il perçoit une pension de retraite d’un montant approximatif de 1 000 euros par mois et supporte un loyer de 300 euros mensuels.

Un diagnostic social et financier dressé le 12 juin 2025 a été reçu au greffe. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que Mme [Q] vit seule, perçoit le revenu de solidarité active d’un montant mensuel de 559 euros, supporte, outre le loyer et les charges courantes, le remboursement de crédits à hauteur de 2 500 euros par mois. Selon l’évaluation sociale, Mme [Q] a reconnu ne pas avoir honoré le paiement des loyers de septembre 2023 et janvier 2024, les bailleurs ayant refusé de payer la régularisation de ses factures d’eau d’un montant de 575 euros et 1 300 euros liée à une fuite d’eau. Elle a, au surplus, indiqué que les lieux loués ont été déclarés indécents en mars 2024, que l’allocation de logement a été conservé à compter du mois d’avril 2024 puis suspendus en février 2025, que sa proposition de plan d’apurement de sa dette locative a été refusée par les bailleurs et qu’elle paie la somme de 368 euros par mois au titre du loyer déduction faite de l’allocation de logement. Elle a admis que le logement n’était pas adapté à ses ressources et a entrepris les démarches pour obtenir un logement social et résoudre ses difficultés financières. 

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les demandes de juger ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu'il n'y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.




Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 III poursuit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 15 avril 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 7 juillet 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». 

En l'espèce, les demandeurs sollicitent de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Le bail conclu entre les parties le 13 juin 2023 contient une clause résolutoire en son article 14 aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les commandements de payer visant cette clause délivré à l’initiative des demandeurs le 22 mars 2024 pour la somme en principal de 1 300 euros ont retenu un délai de huit jours.

Compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, dont il ressort que les parties s'étaient accordées sur un délai de deux mois et compte tenu du fait que ce délai est favorable au locataire et à la caution et correspond au délai légal d'ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application du délai de deux mois ; le délai de huit retenu par les commandements étant contraire à la loi. 

En tout état de cause, le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2024. 

Sur l’exception d’inexécution
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, aux conditions suivantes : 
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, parasites. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Cependant, si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance, le bailleur tenu de délivrer un logement décent est responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail.

Il est constant que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne permet pas au locataire de suspendre le paiement du loyer (Cass. 3e civ., 16 févr. 2000) à moins que le logement soit objectivement inhabitable, compte tenu, par exemple, de l'humidité (CA [Localité 2], 10 janv. 2002, n° 01/04594 : JurisData n° 2002-186169).

En l’espèce, Mme [Q] soutient que la clause résolutoire ne produit pas d’effet soulevant une exception d’inexécution du fait du caractère inhabitable du logement. Elle met en exergue une fuite d’eau souterraine, la toiture détériorée, occasionnant infiltrations d’eau de pluie sur la véranda, le garage et les chambres à coucher et des moisissures toxiques, la présence de termites et un désordre concernant l’écoulement dans le garage des eaux usées de la machine à laver et du bac à graisse. 

Il sera d’abord relevé que les demandeurs justifient avoir palier au problème d’écoulement des eaux usées de la machine à laver par la création d’une évacuation, le 5 février 2024 (pièce en demande numérotée 24) ainsi qu’au désordre lié à une fuite d’eau souterraine par la mise en place d’une vanne d’isolement et le remplacement de raccord, le 22 août 2023 (pièce en demande numérotée 29).

Par ailleurs, Mme et M. [A] démontrent les diligences entreprises notamment par la réalisation de travaux d’étanchéité sur la toiture fin d’année 2022 (pièces en demande numérotées 25 et 26) et le traitement contre les termites (pièces en demande numérotées 5 et 6).

Cependant, il est établi que le logement litigieux ne satisfait pas aux normes de décence, tel qu’il en ressort de la fiche d’appréciation de décence de logement dressée le 14 mars 2022 et des courriers adressés par la Caisse d’allocations familiales le 20 mars 2024 produits. Il est effectivement relevé des infiltrations au niveau du garage, de la salle de bain, des remontées capillaires, la vétusté du bac de douche et des moisissures. D’ailleurs, malgré le délai de dix-huit mois imparti, force est de constater que la mise en conformité du bien n’a pas été effectuée, au vu du courrier adressé par la Caisse d’allocations familiales le 26 mars 2025 (pièce en demande numérotée 28) et du rapport diagnostic technique réalisé par l’équipe du PILHI du centre communal d’actions sociales (CCAS) de la commune de [Localité 3] le 10 juin 2025 (pièces en défense numérotées 11 et 12) .

Pour autant, il n’est pas contesté que Mme [Q] a informé de la dégradation du logement que tardivement. Aussi, force est de constater la résistance évidente de Mme [Q] quant à l’intervention de la société mandatée concernant le traitement des termites contrevenant dès lors à la mise en conformité du bien (pièces en demande numérotées 7 à 9) et qu’elle a pu continuer à demeurer dans le logement qui n'était pas inhabitable en l'état, seule circonstance permettant à un locataire de suspendre le paiement intégral de leur loyer.

En conséquence, en considération de l’ensemble de ces éléments, la non-décence du logement ne saurait justifier en l’état l’inexécution totale contractuelle de la locataire, dès lors que la décote à appliquer au montant du loyer serait de 20%.

En conséquence, le moyen est inopérant et sera écarté. 

Sur le montant de l'arriéré locatif
En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme [Q] est tenue, selon les termes du contrat de location, par un loyer, provision sur charges comprise, d’un montant de 650 euros par mois.

Mme et M. [A] soutiennent que la défenderesse n’a pas honoré le paiement des loyers des mois de septembre 2023 et janvier 2024, n’a pas versé les loyers des mois de mars à juin 2025 dans leur globalité et n’a pas honoré le paiement des TEOM 2022 à 2024. Ils demandent en outre, le remboursement du coût du commandement de payer.

Mme [Q], représentée par avocat, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il faut rappeler que le coût des actes prescrits par la loi sont recouvrés au titre des dépens d’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

Aussi, il convient de préciser que parmi les sommes réclamées par la partie demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail, soit postérieurement à la date du 22 mai 2024, doivent être requalifiées en indemnité d'occupation et ne seront donc pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

Enfin, il sera relevé que Mme [Q] verse la somme de 20 euros par mois au titre de provision de charges locatives de sorte que les sommes perçues à ce titre doivent être déduites des charges récupérables effectivement dues, étant rappelé que par principe, les charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, l’arriéré locatif arrêté à la date de résiliation du contrat soit le 22 mai 2024 s’élève à la somme de 1 791 euros. ((650 euros x 2 mois) + (368 euros + 394 euros + 409 euros) – (20 euros x 34 mois))

Mme [F] [Q] et M. [J] seront, par conséquent solidairement condamnés, au paiement de la somme de 1 300 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Mme [Q] sera, en outre, condamnée au paiement de la somme de 491 euros, au titre des TEOM impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [Q] sollicite des délais de paiement et propose de rembourser la somme de 49 euros par mois. 

Mme et M. [A] ne s’oppose, en tout état de cause, pas à la demande. 

Il ressort des éléments du dossier, notamment du diagnostic social et financier, que Mme [Q] est sans emploi, perçoit le revenu de solidarité active et supporte outre le loyer et les charges courantes le remboursement de dettes à hauteur de 2 500 euros par mois. En outre, il y précisé qu’elle rencontre des difficultés financières de sorte qu’elle a été orientée vers la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion.

Bien qu’il ne soit pas soutenu qu’elle n’honore pas le paiement de son loyer courant, il n’apparaît pas opportun de lui accorder des délais de paiement. 

Mme [Q] sera déboutée de sa demande formée à ce titre. 

Sur l’expulsion et le sort des meubles
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon les articles L. 412-2 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme et M. [A] sollicitent l’expulsion de Mme [Q] du logement mis en location au vu de la résiliation du bail compte tenu de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de la mauvaise foi dont elle fait preuve en ce qu’elle a entravé jusqu’alors la vente du bien en dissuadant les acquéreurs potentiels de visiter le logement, a laissé se dégrader le logement sans les informer suffisamment tôt des désordres de sorte que les réparations sont plus complexes et couteuses et a refusé les travaux indispensables à la conservation du logement.

En défense, Mme [Q] affirme d’une part, que les demandeurs ne peuvent se prévaloir de la résiliation du bail pour demander son expulsion du fait de l’indécence du logement et demande, à titre subsidiaire, un sursis à l’expulsion dans l’attente d’un logement social. Elle relève se trouver dans l’impossibilité de se reloger en dehors du parc social en ce qu’elle est sans emploi et sans ressource.

D’abord, il convient de relever d’une part, que si l’indécence du logement est établie, l’inhabitabilité n’est pas démontrée. D’autre part, il peut légitimement être déduit que par son comportement, Mme [Q] a contribué à l’aggravation des désordres affectant les lieux litigieux et n’a pas permis au moins en partie sa remise en conformité. 

Par ailleurs, il est justifié du renouvellement de la demande de logement social entreprise par la défenderesse à la date du 17 janvier 2025 ; étant relevé que la demande initiale date du 10 février 2024. (pièce en défense numérotée 13). De plus, il appert, selon les éléments du dossier, qu’elle a toujours payé son loyer selon les termes convenus contractuellement, hormis les échéances des mois de septembre 2023 et janvier 2024 et de mars à juin 2025, étant relevé que les impayés de septembre 2023 et janvier 2024 résultent d’un différent relatif à une régularisation d’une facture d’eau résultant d’une fuite d’eau souterraine reconnue par les demandeurs et que les échéances des mois de mars à juin 2025 n’ont pas été honorées en totalité. 

Pour autant, bien que la situation économique de Mme [Q] soit précaire, elle ne démontre pas l’absence totale de solution d’hébergement dans l’attente de l’obtention d’un autre logement, étant relevé qu’elle vit seule. Par ailleurs, il est démontré qu’alors que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, elle contrevient à l’intervention des professionnels mandatés pour concourir à la mise en conformité et ce de longue date (à minima depuis l’année 2022). Enfin, Mme [Q] ne conteste pas entraver les visites du bien litigieux en vue de sa vente. 
 
Dans ces conditions, ses demandes seront rejetées.

Par l’effet de la clause résolutoire, Mme [Q] devient occupante sans droit ni titre des lieux litigieux de sorte qu’il convient d’ordonner que le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Si l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. De plus, il ressort de l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution que le montant de l'astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé et qu’il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l'exécution de la décision. Or en l’espèce, aucune circonstance de la cause ne permet d’estimer qu’une astreinte est nécessaire à l’exécution par Mme [Q] de la décision de justice. Mme et M. [A] seront déboutés de leur demande d’astreinte. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d’ordonner l’enlèvement des biens laissés dans les lieux litigieux, cette demande demeurant à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 650 euros. Toutefois, il est avéré et non contesté que ledit logement ne respecte pas les caractéristiques de décence. 

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, auquel une décote de 20% sera appliqué tant que la réalisation des travaux de remises aux normes ne sera pas intervenue, soit la somme de 520 euros et de condamner, en tant que besoin, Mme [Q] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, remises des clefs comprises. 

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles. 

Sur la réalisation des travaux sous astreinte
Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, Mme et M. [A] reconnaissent l’indécence du logement et considèrent qu’au préalable, l’infection de termites doit être réglées. Ils soutiennent toutefois à cet égard que Mme [Q] s’oppose à l’intervention de la société mandatée et ce depuis l’année 2022.

Le bail liant les parties est résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 22 mai 2024 de sorte que Mme [Q] n’est tenue à l’égard de Mme et M. [A] d’aucune obligation notamment de permettre l'accès aux lieux loués pour la réalisation de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués tel qu’il résulte de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989. 

De plus, le présent jugement ordonne l’expulsion de Mme [Q] des lieux litigieux. 

Pour autant, dans l’éventualité d’un maintien dans les lieux de la défenderesse et au regard de l’antériorité du litige, du droit de propriété et de la résistance évidente dont a fait preuve Mme [Q] jusqu’alors pour permettre le traitement anti-termites à l’intérieur des lieux litigieux, il convient de fixer une astreinte selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les dommages et intérêts
Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme et M. [A]
Sur les préjudices matériel et moral

En l’espèce, Mme et M. [A] signalent que du fait de la « résistance très vive » de Mme [Q] concernant la réalisation des travaux de désinfection de termites, la valeur de leur bien s’est dépréciée. Aussi, ils font état de leur épuisement du fait de l’énergie dépensée pour assurer la préservation de leur bien et l’atteinte à leur image du fait de l’attitude désagréable de la défenderesse à l’égard des prestataires mandatés par leurs soins pour la réalisation des travaux. Ils sollicitent, en sens, la réparation des préjudices matériel et moral subi à hauteur de 5 000 euros.

Avant toute chose, il convient de relever que la demande de condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros pour tout acte de résistance aux travaux commandés relève du préjudice moral et matériel de sorte qu’il sera considéré que la somme sollicitée à cet égard est égale à 6 000 euros. 

Il est démontré que Mme [Q] a refusé à une reprise l’accès aux techniciens mandatés par les demandeurs afin de désinfecter les lieux litigieux des termites et a adopté à leur égard un comportement volontairement désagréable, insultant et maltraitant, lequel comportement a conduit la société mandatée à stopper toute intervention. (pièce en demande numérotée 8) Il ressort en outre des pièces versées que les demandeurs ont été facturés pour un des passages desdits techniciens sans que l’intervention n’ait pu être réalisée du fait des agissements de Mme [Q] ; celle-ci étant restée cachée à l’intérieur sans ouvrir la porte.

Pour autant, aucune des pièces produites ne justifie ni de l’atteinte à l’image des demandeurs ; les échanges avec la société étant restés courtois et professionnels, tel qu’il ressort du courriel dressé par M. [A] le 6 mai 2024. (pièce en demande numérotée 9) ni de l’impact des agissements de Mme [Q] sur la valeur du bien litigieux ; étant relevé que le traitement anti-termites réalisé en sous-terrain a été un succès. Enfin, il sera utilement rappelé que le coût du commandement de payer relève non pas du préjudice matériel mais des dépens.

Au regard des différentes démarches dûment justifiées par les demandeurs entreprises auprès de la société Bourbon désinfection et de Mme [Q] afin de gérer cette infection de termites et de l’antériorité du litige, le comportement fautif de Mme [Q] a nécessairement occasionné un préjudice matériel et moral qui sera indemnisé, Mme et M. [A] ayant été contraints de faire des démarches qui n’auraient pas été rendues nécessaires si Mme [Q] avait respecté ses obligations contractuelles et légales. 

En considération de ces éléments, il convient de condamner Mme [Q] à payer à Mme et M. [A] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral et matériel subi.

Sur le préjudice économique

Mme et M. [A] sollicitent la condamnation de Mme [Q] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice économique.

Cependant, les demandeurs ne démontrent pas avoir subi de préjudice lié à une activité économique de production ou de service.

Ils seront dès lors déboutés de leur demande.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [Q]
Sur le préjudice de jouissance

Il résulte des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le logement doit être en bon état de réparations et d'entretien. Le bailleur est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Il doit garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du bien.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Ainsi, en cas d'inexécution de son obligation d'entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Si la demande au titre du trouble de jouissance n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur par le locataire et qu'un simple avertissement suffit, encore faut-il une réclamation du preneur pendant l'occupation des lieux.

Mme [Q] entend obtenir la somme de 3 500 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait de l’indécence du logement loué ; étant rappelé que le juge est tenu par les termes du dispositif conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile. 

La défenderesse soutient que les désordres affectant les lieux litigieux empêchant la jouissance paisible perdurent depuis 2013. 

L’indécence du logement litigieux a été portée à la connaissance des parties le 20 mars 2024 suivant diagnostic-constat intervenu le 14 mars 2024 de sorte que le trouble de jouissance est établi. 

Les pièces versées ne démontrent toutefois pas sans équivoque la réalité du trouble de jouissance antérieurement à cette date. Mme [Q] a en tout état de cause contribué à la dégradation du bien en informant que tardivement les bailleurs de l’état du logement et en adoptant un comportement vindicatif et contestataire à l’égard notamment de la société chargée du traitement anti-termites. Enfin, les demandeurs justifient avoir réagi à chaque demande de Mme [Q] pour la réalisation de réparations diverses et ce dès lors qu’ils ont été avisés d’un désordre. 

Mme [Q] est dès lors recevable en sa demande. Toutefois, son montant doit être rapportée à de plus justes proportions. En effet, le trouble du jouissance doit être circonscrit à la période courant du 20 mars au 22 mai 2024, en ce que Mme [Q] se maintient volontairement dans les lieux sans droit ni titre, le bail litigieux ayant été résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 22 mai 2024.

Mme et M. [A] seront donc condamnés au paiement de la somme de 250 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

Sur le préjudice moral

Mme [Q] se borne à solliciter la condamnation de Mme et M. [A] à lui payer la somme précise de 1 000 euros au titre de préjudice moral sans apporter un quelconque motif ; étant rappelé que le trouble de jouissance est indemnisé non pas au titre du préjudice moral mais du préjudice de jouissance. 

Ainsi, elle sera déboutée de sa demande.

Sur le préjudice financier

Si les termes de la discussion font état du préjudice économique subi, qui en l’occurrence semble hors propos puisqu’un tel préjudice est lié à une activité économique de production ou de service, il convient de retenir que la demande porte sur le préjudice financier, le juge étant tenu par les termes du dispositif. 

Mme [Q] sollicite la condamnation de Mme et M. [A] à lui payer la somme de 1 023,41 euros, la fuite d’eau souterraine ayant occasionné une surconsommation d’eau. Toutefois, elle ne justifie pas du paiement effectif de la facture d’eau produite, étant relevé qu’il ressort du diagnostic social et financier qu’à la date du 12 juin 2025, elle demeurait impayée.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande formée à ce titre. 



Sur la compensation entre les sommes dues entre les parties
Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Les parties étant titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre, il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces dernières.

Sur les frais du procès 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [Q] et M. [J], qui succombent, seront tenus des dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer du 22 mars 2024.

Pour ce même motif, Mme [Q] sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme et M. [A] les sommes exposées dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [Q] et M. [J] à leur verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en constatation de la résiliation de bail présentée par Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 13 juin 2013 entre Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] et Mme [F] [Q] concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 3] ([Localité 1]) sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

DEBOUTE Mme [F] [Q] de sa demande de sursis à l’expulsion dans l’attente d’un relogement dans le parc social de la Réunion ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [F] [Q] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [F] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ; 

DEBOUTE Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  de leur demande d’astreinte ;

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  de leur demande tendant à ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mme [F] [Q] à la somme mensuelle de 520 (cinq cent vingt) euros et le cas échéant, CONDAMNE Mme [F] [Q] au paiement de cette indemnité mensuelle à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] à compter du 23 mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Q] et M. [E] [J] à payer à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] la somme de 1 300 (mille trois cent) euros, au titre des loyers impayés de septembre 2023 et janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 

CONDAMNE Mme [F] [Q] à payer à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  la somme de 491 (quatre cent quatre-vingt-onze) euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères 2022 à 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Mme [F] [Q] de ses demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire ; 

RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DIT que, faute pour Mme [F] [Q] d'autoriser l'accès au logement situé [Adresse 4] ([Localité 1]) en cas de maintien dans les lieux, elle sera redevable envers Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 20 (vingt euros) par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;
 
CONDAMNE Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] à payer à Mme [F] [Q] la somme de 250 (deux cent cinquante) euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [F] [Q] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et financier ; 

CONDAMNE Mme [F] [Q] à payer à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] la somme de 500 (cinq cents) euros au titre du préjudice moral et financier ;


DEBOUTE Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  de leur demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice économique ; 

ORDONNE la compensation judiciaire entre l’indemnité due par Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] et l’indemnité due par Mme [F] [Q] ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

DEBOUTE Mme [F] [Q] de sa demande formée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

CONDAMNE Mme [F] [Q] et M. [E] [J] à payer à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [Q] et M. [E] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût des commandements de payer du 22 mars 2024 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 1] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/01628 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBFH4

N° MINUTE : 26/00173



JUGEMENT

DU 30 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
----------------


DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [O] [C] [D] [A], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparante

Madame [K] [L] [V] épouse [A], demeurant [Adresse 1] - Rep/assistant : Maître Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparante

à :

Madame [F] [Q], demeurant [Adresse 2]/assistant : Me Mathilde LEFEBVRE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparante

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 3]
comparant



DÉBATS : A l’audience publique du 02 Février 2026


DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier, 

CE à Maître Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI
CCC à Me Mathilde LEFEBVRE
Le
 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 juin 2013 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet le 1er juillet 2013, Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] ont donné à bail à Mme [F] [Q] un logement sis [Adresse 4] ([Localité 1]) pour un loyer mensuel de 650 euros, dont 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de cautionnement daté du même jour, M. [E] [J] s’est porté caution solidaire de Mme [F] [Q], sa fille, pour le paiement du loyer mensuel de 630 euros augmenté des charges locatives mensuelles de 20 euros sans condition de durée. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier le 22 mars 2024 à leur locataire et le 2 avril 2024 à la caution un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant leur intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 1 300 euros hors coût de l'acte dans le délai de huit jours.

Selon courrier daté du 20 mars 2024, le diagnostic-constat dressé le 14 mars 2024 a conclu à la non-décence des lieux loués. Mme et M. [A] étaient tenus de procéder à la mise en conformité des lieux loués avant le 30 septembre 2025.

C’est dans ce contexte que suivant exploits de commissaire de justice remis à étude et à domicile les 2 et 7 avril 2025, Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] ont fait assigné Mme [F] [Q] et M. [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins d’expulsion de Mme [Q] et de condamnation à payer de Mme [Q] et de M. [E] [J].

L’affaire a été fixée le 7 juillet 2025 et retenue en dernier lieu le 2 février 2026. 

Mme et M. [A], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs dernières écritures datées du 30 janvier 2026, aux termes desquels ils sollicitent sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
juger que la clause résolutoire mentionnée dans le bail d'habitation conclu le 20 avril 2023 est acquise depuis le 22 mai 2024 par l’effet du commandement de payer signifié le 22 mars 2024,prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [Q] pour manquement à l’obligation de régler les loyers et de produire son justificatif annuel d'assurance,ordonner l'expu1sion de Mme [Q] ainsi que celle de tous occupants du logement litigieux,juger que l’obligation de quitter les lieux sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,juger que cette mesure soit faite si besoin est, avec l'assistance de la force publique et celle d’un serrurier,débouter Mme [Q] de sa demande de sursis à l’expulsion dans l'attente du relogement au sein du parc social de la Réunion,ordonner l'enlèvement des biens immobiliers se trouvant sur les lieux en un lieu approprié aux frais de Mme [Q],fixer une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu'au jour de la complète libération des lieux, en cas d’irrespect de ces obligations,condamner M. [J], en sa qualité de caution, à leur payer les sommes suivantes : 630 euros (loyer de septembre 2023), 20 euros (charges de septembre 2023), 630 euros (loyer de janvier 2024) et 20 euros (charges de janvier 2024),condamner Mme [Q] à leur payer les sommes suivantes : 1 535,42 euros au titre des loyers et provisions sur charges de septembre 2023 et janvier 2024 et du commandement de payer, 1 171 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) 2022 à 2024 et 1 048 euros au titre des allocations de logements non versés pour les loyers de mars à juin 2025, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation, et pour le surplus à compter de la présente assignation,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges soit à la somme de 650 euros par mois ;condamner Mme [Q] à leur payer lesdites indemnités d'occupation,juger que toutes sommes dues seront majorées des intérêts légaux à compter de la date de la présente assignation,condamner Mme [Q] à leur payer la somme de 1 000 euros pour tout acte de résistance aux travaux commandés et à une astreinte de 100 euros par jour en cas de refus des travaux jusqu’à la fin des travaux, condamner Mme [Q] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral et matériel et la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice économique,condamner Mme [Q] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le montant du commandement de payer de 235,42 euros.
En défense, Mme [F] [Q], représentée par avocat, a maintenu ses demandes telles qu’énoncées dans ses dernières conclusions datées du 23 octobre 2025, à savoir de :
à titre principal,
débouter Mme et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,à titre subsidiaire,
accorder un échelonnement de la dette à hauteur de 49 euros par mois,suspendre les effets de la clause résolutoire,à titre infiniment subsidiaire,
débouter Mme et M. [A] de leur demande tendant à son expulsion en raison de l’indécence du logement,à titre très infiniment subsidiaire,
sursoir à l’expulsion dans l’attente de son relogement au sein du parc social de la Réunion,en tout état de cause,
condamner Mme et M. [A] au paiement des sommes suivantes : 3 500 euros au titre du trouble de jouissance subi, 1 023,41 euros au titre du préjudice financier subi et 1 000 euros au titre du préjudice moral subi,ordonner la compensation des dettes connexes si nécessaire,condamner Mme et M. [A] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et le condamner aux entiers dépens.
M. [J] a comparu en personne à l’ensemble des audiences. Il indique que sa fille est locataire des lieux litigieux depuis treize années, qu’il ne vit pas à cette adresse, qu’il perçoit une pension de retraite d’un montant approximatif de 1 000 euros par mois et supporte un loyer de 300 euros mensuels.

Un diagnostic social et financier dressé le 12 juin 2025 a été reçu au greffe. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que Mme [Q] vit seule, perçoit le revenu de solidarité active d’un montant mensuel de 559 euros, supporte, outre le loyer et les charges courantes, le remboursement de crédits à hauteur de 2 500 euros par mois. Selon l’évaluation sociale, Mme [Q] a reconnu ne pas avoir honoré le paiement des loyers de septembre 2023 et janvier 2024, les bailleurs ayant refusé de payer la régularisation de ses factures d’eau d’un montant de 575 euros et 1 300 euros liée à une fuite d’eau. Elle a, au surplus, indiqué que les lieux loués ont été déclarés indécents en mars 2024, que l’allocation de logement a été conservé à compter du mois d’avril 2024 puis suspendus en février 2025, que sa proposition de plan d’apurement de sa dette locative a été refusée par les bailleurs et qu’elle paie la somme de 368 euros par mois au titre du loyer déduction faite de l’allocation de logement. Elle a admis que le logement n’était pas adapté à ses ressources et a entrepris les démarches pour obtenir un logement social et résoudre ses difficultés financières. 

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les demandes de juger ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu'il n'y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.




Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 III poursuit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 15 avril 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 7 juillet 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». 

En l'espèce, les demandeurs sollicitent de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Le bail conclu entre les parties le 13 juin 2023 contient une clause résolutoire en son article 14 aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les commandements de payer visant cette clause délivré à l’initiative des demandeurs le 22 mars 2024 pour la somme en principal de 1 300 euros ont retenu un délai de huit jours.

Compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, dont il ressort que les parties s'étaient accordées sur un délai de deux mois et compte tenu du fait que ce délai est favorable au locataire et à la caution et correspond au délai légal d'ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application du délai de deux mois ; le délai de huit retenu par les commandements étant contraire à la loi. 

En tout état de cause, le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2024. 

Sur l’exception d’inexécution
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, aux conditions suivantes : 
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 1] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles, parasites. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Cependant, si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance, le bailleur tenu de délivrer un logement décent est responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail.

Il est constant que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne permet pas au locataire de suspendre le paiement du loyer (Cass. 3e civ., 16 févr. 2000) à moins que le logement soit objectivement inhabitable, compte tenu, par exemple, de l'humidité (CA [Localité 2], 10 janv. 2002, n° 01/04594 : JurisData n° 2002-186169).

En l’espèce, Mme [Q] soutient que la clause résolutoire ne produit pas d’effet soulevant une exception d’inexécution du fait du caractère inhabitable du logement. Elle met en exergue une fuite d’eau souterraine, la toiture détériorée, occasionnant infiltrations d’eau de pluie sur la véranda, le garage et les chambres à coucher et des moisissures toxiques, la présence de termites et un désordre concernant l’écoulement dans le garage des eaux usées de la machine à laver et du bac à graisse. 

Il sera d’abord relevé que les demandeurs justifient avoir palier au problème d’écoulement des eaux usées de la machine à laver par la création d’une évacuation, le 5 février 2024 (pièce en demande numérotée 24) ainsi qu’au désordre lié à une fuite d’eau souterraine par la mise en place d’une vanne d’isolement et le remplacement de raccord, le 22 août 2023 (pièce en demande numérotée 29).

Par ailleurs, Mme et M. [A] démontrent les diligences entreprises notamment par la réalisation de travaux d’étanchéité sur la toiture fin d’année 2022 (pièces en demande numérotées 25 et 26) et le traitement contre les termites (pièces en demande numérotées 5 et 6).

Cependant, il est établi que le logement litigieux ne satisfait pas aux normes de décence, tel qu’il en ressort de la fiche d’appréciation de décence de logement dressée le 14 mars 2022 et des courriers adressés par la Caisse d’allocations familiales le 20 mars 2024 produits. Il est effectivement relevé des infiltrations au niveau du garage, de la salle de bain, des remontées capillaires, la vétusté du bac de douche et des moisissures. D’ailleurs, malgré le délai de dix-huit mois imparti, force est de constater que la mise en conformité du bien n’a pas été effectuée, au vu du courrier adressé par la Caisse d’allocations familiales le 26 mars 2025 (pièce en demande numérotée 28) et du rapport diagnostic technique réalisé par l’équipe du PILHI du centre communal d’actions sociales (CCAS) de la commune de [Localité 3] le 10 juin 2025 (pièces en défense numérotées 11 et 12) .

Pour autant, il n’est pas contesté que Mme [Q] a informé de la dégradation du logement que tardivement. Aussi, force est de constater la résistance évidente de Mme [Q] quant à l’intervention de la société mandatée concernant le traitement des termites contrevenant dès lors à la mise en conformité du bien (pièces en demande numérotées 7 à 9) et qu’elle a pu continuer à demeurer dans le logement qui n'était pas inhabitable en l'état, seule circonstance permettant à un locataire de suspendre le paiement intégral de leur loyer.

En conséquence, en considération de l’ensemble de ces éléments, la non-décence du logement ne saurait justifier en l’état l’inexécution totale contractuelle de la locataire, dès lors que la décote à appliquer au montant du loyer serait de 20%.

En conséquence, le moyen est inopérant et sera écarté. 

Sur le montant de l'arriéré locatif
En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme [Q] est tenue, selon les termes du contrat de location, par un loyer, provision sur charges comprise, d’un montant de 650 euros par mois.

Mme et M. [A] soutiennent que la défenderesse n’a pas honoré le paiement des loyers des mois de septembre 2023 et janvier 2024, n’a pas versé les loyers des mois de mars à juin 2025 dans leur globalité et n’a pas honoré le paiement des TEOM 2022 à 2024. Ils demandent en outre, le remboursement du coût du commandement de payer.

Mme [Q], représentée par avocat, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il faut rappeler que le coût des actes prescrits par la loi sont recouvrés au titre des dépens d’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

Aussi, il convient de préciser que parmi les sommes réclamées par la partie demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail, soit postérieurement à la date du 22 mai 2024, doivent être requalifiées en indemnité d'occupation et ne seront donc pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

Enfin, il sera relevé que Mme [Q] verse la somme de 20 euros par mois au titre de provision de charges locatives de sorte que les sommes perçues à ce titre doivent être déduites des charges récupérables effectivement dues, étant rappelé que par principe, les charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, l’arriéré locatif arrêté à la date de résiliation du contrat soit le 22 mai 2024 s’élève à la somme de 1 791 euros. ((650 euros x 2 mois) + (368 euros + 394 euros + 409 euros) – (20 euros x 34 mois))

Mme [F] [Q] et M. [J] seront, par conséquent solidairement condamnés, au paiement de la somme de 1 300 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Mme [Q] sera, en outre, condamnée au paiement de la somme de 491 euros, au titre des TEOM impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [Q] sollicite des délais de paiement et propose de rembourser la somme de 49 euros par mois. 

Mme et M. [A] ne s’oppose, en tout état de cause, pas à la demande. 

Il ressort des éléments du dossier, notamment du diagnostic social et financier, que Mme [Q] est sans emploi, perçoit le revenu de solidarité active et supporte outre le loyer et les charges courantes le remboursement de dettes à hauteur de 2 500 euros par mois. En outre, il y précisé qu’elle rencontre des difficultés financières de sorte qu’elle a été orientée vers la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion.

Bien qu’il ne soit pas soutenu qu’elle n’honore pas le paiement de son loyer courant, il n’apparaît pas opportun de lui accorder des délais de paiement. 

Mme [Q] sera déboutée de sa demande formée à ce titre. 

Sur l’expulsion et le sort des meubles
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon les articles L. 412-2 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme et M. [A] sollicitent l’expulsion de Mme [Q] du logement mis en location au vu de la résiliation du bail compte tenu de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de la mauvaise foi dont elle fait preuve en ce qu’elle a entravé jusqu’alors la vente du bien en dissuadant les acquéreurs potentiels de visiter le logement, a laissé se dégrader le logement sans les informer suffisamment tôt des désordres de sorte que les réparations sont plus complexes et couteuses et a refusé les travaux indispensables à la conservation du logement.

En défense, Mme [Q] affirme d’une part, que les demandeurs ne peuvent se prévaloir de la résiliation du bail pour demander son expulsion du fait de l’indécence du logement et demande, à titre subsidiaire, un sursis à l’expulsion dans l’attente d’un logement social. Elle relève se trouver dans l’impossibilité de se reloger en dehors du parc social en ce qu’elle est sans emploi et sans ressource.

D’abord, il convient de relever d’une part, que si l’indécence du logement est établie, l’inhabitabilité n’est pas démontrée. D’autre part, il peut légitimement être déduit que par son comportement, Mme [Q] a contribué à l’aggravation des désordres affectant les lieux litigieux et n’a pas permis au moins en partie sa remise en conformité. 

Par ailleurs, il est justifié du renouvellement de la demande de logement social entreprise par la défenderesse à la date du 17 janvier 2025 ; étant relevé que la demande initiale date du 10 février 2024. (pièce en défense numérotée 13). De plus, il appert, selon les éléments du dossier, qu’elle a toujours payé son loyer selon les termes convenus contractuellement, hormis les échéances des mois de septembre 2023 et janvier 2024 et de mars à juin 2025, étant relevé que les impayés de septembre 2023 et janvier 2024 résultent d’un différent relatif à une régularisation d’une facture d’eau résultant d’une fuite d’eau souterraine reconnue par les demandeurs et que les échéances des mois de mars à juin 2025 n’ont pas été honorées en totalité. 

Pour autant, bien que la situation économique de Mme [Q] soit précaire, elle ne démontre pas l’absence totale de solution d’hébergement dans l’attente de l’obtention d’un autre logement, étant relevé qu’elle vit seule. Par ailleurs, il est démontré qu’alors que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, elle contrevient à l’intervention des professionnels mandatés pour concourir à la mise en conformité et ce de longue date (à minima depuis l’année 2022). Enfin, Mme [Q] ne conteste pas entraver les visites du bien litigieux en vue de sa vente. 
 
Dans ces conditions, ses demandes seront rejetées.

Par l’effet de la clause résolutoire, Mme [Q] devient occupante sans droit ni titre des lieux litigieux de sorte qu’il convient d’ordonner que le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Si l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. De plus, il ressort de l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution que le montant de l'astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé et qu’il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l'exécution de la décision. Or en l’espèce, aucune circonstance de la cause ne permet d’estimer qu’une astreinte est nécessaire à l’exécution par Mme [Q] de la décision de justice. Mme et M. [A] seront déboutés de leur demande d’astreinte. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d’ordonner l’enlèvement des biens laissés dans les lieux litigieux, cette demande demeurant à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 650 euros. Toutefois, il est avéré et non contesté que ledit logement ne respecte pas les caractéristiques de décence. 

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, auquel une décote de 20% sera appliqué tant que la réalisation des travaux de remises aux normes ne sera pas intervenue, soit la somme de 520 euros et de condamner, en tant que besoin, Mme [Q] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, remises des clefs comprises. 

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles. 

Sur la réalisation des travaux sous astreinte
Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, Mme et M. [A] reconnaissent l’indécence du logement et considèrent qu’au préalable, l’infection de termites doit être réglées. Ils soutiennent toutefois à cet égard que Mme [Q] s’oppose à l’intervention de la société mandatée et ce depuis l’année 2022.

Le bail liant les parties est résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 22 mai 2024 de sorte que Mme [Q] n’est tenue à l’égard de Mme et M. [A] d’aucune obligation notamment de permettre l'accès aux lieux loués pour la réalisation de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués tel qu’il résulte de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989. 

De plus, le présent jugement ordonne l’expulsion de Mme [Q] des lieux litigieux. 

Pour autant, dans l’éventualité d’un maintien dans les lieux de la défenderesse et au regard de l’antériorité du litige, du droit de propriété et de la résistance évidente dont a fait preuve Mme [Q] jusqu’alors pour permettre le traitement anti-termites à l’intérieur des lieux litigieux, il convient de fixer une astreinte selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les dommages et intérêts
Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme et M. [A]
Sur les préjudices matériel et moral

En l’espèce, Mme et M. [A] signalent que du fait de la « résistance très vive » de Mme [Q] concernant la réalisation des travaux de désinfection de termites, la valeur de leur bien s’est dépréciée. Aussi, ils font état de leur épuisement du fait de l’énergie dépensée pour assurer la préservation de leur bien et l’atteinte à leur image du fait de l’attitude désagréable de la défenderesse à l’égard des prestataires mandatés par leurs soins pour la réalisation des travaux. Ils sollicitent, en sens, la réparation des préjudices matériel et moral subi à hauteur de 5 000 euros.

Avant toute chose, il convient de relever que la demande de condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros pour tout acte de résistance aux travaux commandés relève du préjudice moral et matériel de sorte qu’il sera considéré que la somme sollicitée à cet égard est égale à 6 000 euros. 

Il est démontré que Mme [Q] a refusé à une reprise l’accès aux techniciens mandatés par les demandeurs afin de désinfecter les lieux litigieux des termites et a adopté à leur égard un comportement volontairement désagréable, insultant et maltraitant, lequel comportement a conduit la société mandatée à stopper toute intervention. (pièce en demande numérotée 8) Il ressort en outre des pièces versées que les demandeurs ont été facturés pour un des passages desdits techniciens sans que l’intervention n’ait pu être réalisée du fait des agissements de Mme [Q] ; celle-ci étant restée cachée à l’intérieur sans ouvrir la porte.

Pour autant, aucune des pièces produites ne justifie ni de l’atteinte à l’image des demandeurs ; les échanges avec la société étant restés courtois et professionnels, tel qu’il ressort du courriel dressé par M. [A] le 6 mai 2024. (pièce en demande numérotée 9) ni de l’impact des agissements de Mme [Q] sur la valeur du bien litigieux ; étant relevé que le traitement anti-termites réalisé en sous-terrain a été un succès. Enfin, il sera utilement rappelé que le coût du commandement de payer relève non pas du préjudice matériel mais des dépens.

Au regard des différentes démarches dûment justifiées par les demandeurs entreprises auprès de la société Bourbon désinfection et de Mme [Q] afin de gérer cette infection de termites et de l’antériorité du litige, le comportement fautif de Mme [Q] a nécessairement occasionné un préjudice matériel et moral qui sera indemnisé, Mme et M. [A] ayant été contraints de faire des démarches qui n’auraient pas été rendues nécessaires si Mme [Q] avait respecté ses obligations contractuelles et légales. 

En considération de ces éléments, il convient de condamner Mme [Q] à payer à Mme et M. [A] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral et matériel subi.

Sur le préjudice économique

Mme et M. [A] sollicitent la condamnation de Mme [Q] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice économique.

Cependant, les demandeurs ne démontrent pas avoir subi de préjudice lié à une activité économique de production ou de service.

Ils seront dès lors déboutés de leur demande.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [Q]
Sur le préjudice de jouissance

Il résulte des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le logement doit être en bon état de réparations et d'entretien. Le bailleur est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Il doit garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du bien.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Ainsi, en cas d'inexécution de son obligation d'entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Si la demande au titre du trouble de jouissance n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur par le locataire et qu'un simple avertissement suffit, encore faut-il une réclamation du preneur pendant l'occupation des lieux.

Mme [Q] entend obtenir la somme de 3 500 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait de l’indécence du logement loué ; étant rappelé que le juge est tenu par les termes du dispositif conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile. 

La défenderesse soutient que les désordres affectant les lieux litigieux empêchant la jouissance paisible perdurent depuis 2013. 

L’indécence du logement litigieux a été portée à la connaissance des parties le 20 mars 2024 suivant diagnostic-constat intervenu le 14 mars 2024 de sorte que le trouble de jouissance est établi. 

Les pièces versées ne démontrent toutefois pas sans équivoque la réalité du trouble de jouissance antérieurement à cette date. Mme [Q] a en tout état de cause contribué à la dégradation du bien en informant que tardivement les bailleurs de l’état du logement et en adoptant un comportement vindicatif et contestataire à l’égard notamment de la société chargée du traitement anti-termites. Enfin, les demandeurs justifient avoir réagi à chaque demande de Mme [Q] pour la réalisation de réparations diverses et ce dès lors qu’ils ont été avisés d’un désordre. 

Mme [Q] est dès lors recevable en sa demande. Toutefois, son montant doit être rapportée à de plus justes proportions. En effet, le trouble du jouissance doit être circonscrit à la période courant du 20 mars au 22 mai 2024, en ce que Mme [Q] se maintient volontairement dans les lieux sans droit ni titre, le bail litigieux ayant été résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 22 mai 2024.

Mme et M. [A] seront donc condamnés au paiement de la somme de 250 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

Sur le préjudice moral

Mme [Q] se borne à solliciter la condamnation de Mme et M. [A] à lui payer la somme précise de 1 000 euros au titre de préjudice moral sans apporter un quelconque motif ; étant rappelé que le trouble de jouissance est indemnisé non pas au titre du préjudice moral mais du préjudice de jouissance. 

Ainsi, elle sera déboutée de sa demande.

Sur le préjudice financier

Si les termes de la discussion font état du préjudice économique subi, qui en l’occurrence semble hors propos puisqu’un tel préjudice est lié à une activité économique de production ou de service, il convient de retenir que la demande porte sur le préjudice financier, le juge étant tenu par les termes du dispositif. 

Mme [Q] sollicite la condamnation de Mme et M. [A] à lui payer la somme de 1 023,41 euros, la fuite d’eau souterraine ayant occasionné une surconsommation d’eau. Toutefois, elle ne justifie pas du paiement effectif de la facture d’eau produite, étant relevé qu’il ressort du diagnostic social et financier qu’à la date du 12 juin 2025, elle demeurait impayée.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande formée à ce titre. 



Sur la compensation entre les sommes dues entre les parties
Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Les parties étant titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre, il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces dernières.

Sur les frais du procès 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [Q] et M. [J], qui succombent, seront tenus des dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer du 22 mars 2024.

Pour ce même motif, Mme [Q] sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme et M. [A] les sommes exposées dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [Q] et M. [J] à leur verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en constatation de la résiliation de bail présentée par Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 13 juin 2013 entre Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] et Mme [F] [Q] concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 3] ([Localité 1]) sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

DEBOUTE Mme [F] [Q] de sa demande de sursis à l’expulsion dans l’attente d’un relogement dans le parc social de la Réunion ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [F] [Q] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [F] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ; 

DEBOUTE Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  de leur demande d’astreinte ;

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  de leur demande tendant à ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mme [F] [Q] à la somme mensuelle de 520 (cinq cent vingt) euros et le cas échéant, CONDAMNE Mme [F] [Q] au paiement de cette indemnité mensuelle à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] à compter du 23 mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Q] et M. [E] [J] à payer à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] la somme de 1 300 (mille trois cent) euros, au titre des loyers impayés de septembre 2023 et janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 

CONDAMNE Mme [F] [Q] à payer à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  la somme de 491 (quatre cent quatre-vingt-onze) euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères 2022 à 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Mme [F] [Q] de ses demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire ; 

RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DIT que, faute pour Mme [F] [Q] d'autoriser l'accès au logement situé [Adresse 4] ([Localité 1]) en cas de maintien dans les lieux, elle sera redevable envers Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 20 (vingt euros) par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;
 
CONDAMNE Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] à payer à Mme [F] [Q] la somme de 250 (deux cent cinquante) euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [F] [Q] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et financier ; 

CONDAMNE Mme [F] [Q] à payer à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] la somme de 500 (cinq cents) euros au titre du préjudice moral et financier ;


DEBOUTE Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A]  de leur demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice économique ; 

ORDONNE la compensation judiciaire entre l’indemnité due par Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] et l’indemnité due par Mme [F] [Q] ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

DEBOUTE Mme [F] [Q] de sa demande formée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

CONDAMNE Mme [F] [Q] et M. [E] [J] à payer à Mme [K], [L] [V] épouse [A] et M. [O], [C], [D] [A] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [Q] et M. [E] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût des commandements de payer du 22 mars 2024 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 1] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-07T16:46:51.775Z.