Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 1, 8 juillet 2026, n° 24/09520

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 26 juin 2020, Monsieur [G] [S] [E] [B] a vendu à Monsieur [T] [H] les lots 89 et 34 de la résidence Line de Dhuys, sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A la suite d’infiltrations constatées le 16 décembre 2020 au sol du box constituant le lot n°34, Monsieur [H] a sollicité une expertise judiciaire afin d’en déterminer les causes et, le cas échéant, mettre en œuvre les solutions nécessaires. Suivant ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny du 2 décembre 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur [F] [Z] a été désigné aux fins de la conduire. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré les 2 et 4 septembre 2024, Monsieur [T] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys, représenté par son syndic en exercice, et Monsieur [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à la réalisation, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, de travaux d’étanchéité des terrasses, de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Monsieur [B] à lui payer la somme de 8 135,60 euros pour la réalisation des travaux de cuvelage, d’obtenir l’autorisation de réaliser lesdits travaux de cuvelage et de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Monsieur [B] à des dommages et intérêts au titre de ses divers préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, Monsieur [T] [H] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

ORDONNER au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] « LINE DE DHUYS » à [Localité 1] de réaliser l’étanchéité de l’intégralité des terrasses sur plots dans un délai de 2 mois suivant la signification de la décision à intervenir assorti d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, avec production d’un constat de bonne fin, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] « LINE DE DHUYS » à [Localité 1] et Monsieur [B] à payer à Monsieur [H] la somme de 8 135, 60 euros à actualiser sur le dernier indice de l’ICC pour la réalisation des travaux de cuvelage, 

AUTORISER Monsieur [H] à faire réaliser les travaux de cuvelage selon devis n° DEV7396 de la société MURSEC, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] « LINE DE DHUYS » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme de 2 640 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période de décembre 2020 à août 2024, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts en remboursement de la franchise,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme mensuelle de 60 euros jusqu’à versement de la somme de 8 135,60 euros et jusqu’à la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme de 2000 
euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur [B] à garantir et à payer à Monsieur [H] la quote-part des travaux du cuvelage et d’étanchéité de la terrasse mises à charge, le cas échéant, par la copropriété, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [B] aux dépens d’instance y compris les frais d’expertise judiciaire,

DISPENSER Monsieur [H] de toutes participations aux frais de procédure.

Monsieur [T] [H] estime, au visa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires est responsable de tous vices de construction et doit assurer la conservation de l’immeuble. Il déduit des conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles les infiltrations se produisant dans son box résultent de remontées d’eau par capillarité et d’un défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus de ce dernier que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à l’égard des désordres subis et qu’il devra donc être condamné à la réalisation sous astreinte des travaux de reprise de l’étanchéité.

De surcroît, il sollicite d’être autorisé à effectuer les travaux de cuvelage dans son box, afin de mettre fin aux remontées par capillarité, et sollicite en conséquence la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [B] au paiement de la somme de 8 135,60 euros, montant du devis de la société MURSEC à l’égard de la réalisation de ces travaux.

Monsieur [H] estime en effet que la responsabilité de Monsieur [B] est également engagée, ce dernier lui ayant volontairement caché l’existence des infiltrations d’eau lors de la vente de ses lots. Au visa de l’article 1641 du code civil, il fait valoir que Monsieur [B] avait connaissance de l’existence de ces infiltrations, qu’il reconnaît avoir subi durant trois ans puisqu’il déclare n’avoir pas eu d’eau pendant deux ans. Or du fait des infiltrations, le box est rendu impropre à son usage de stationner un véhicule ou d’y entreposer des choses, comme le syndic l’a lui-même reconnu.

En outre, en ne transmettant pas l’information se rapportant à l’existence d’inondations récurrentes du box, Monsieur [B] a commis selon lui une réticence dolosive justifiant que sa responsabilité soit recherchée sur le fondement du dol. Il ne pouvait en effet ignorer le caractère déterminant d’une telle information, Monsieur [H] affirmant ainsi qu’il n’aurait pas fait l’acquisition de ses deux lots s’il en avait eu connaissance. 

Ainsi, Monsieur [H] fait valoir avoir subi un préjudice matériel, au regard des désordres subis du fait des remontées capillaires faute de toute intervention du syndicat des copropriétaires. Il en déduit que les défendeurs doivent être condamnés à lui verser la somme correspondant au montant desdits travaux, telle que définie par l’entreprise MURSEC.


Il estime également avoir subi un préjudice financier du fait, d’une part, des frais engagés pour la réalisation du procès-verbal de constat du 13 mars 2023 ainsi que, d’autre part, de la franchise restée à sa charge à la suite du vol sur la voie publique le 10 juillet 2022 des quatre pneus de son véhicule, faute d’avoir pu stationner celui-ci dans son box. Il demande en conséquence la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 200 euros à ce titre.

Considérant que son box n’était pas utilisable, du fait de l’ampleur des inondations, comme en atteste le syndic, il s’estime bien fondé à solliciter également la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 2640 euros au titre de son préjudice de jouissance et ce, au regard du prix de location d’un box en Seine-Saint-Denis, estimé à 60 euros par une agence immobilière, et aux 41 mois écoulés entre le 16 décembre 2020, date du premier dégât des eaux, et le mois d’août 2024. C’est manifestent toutefois par une erreur de plume qu’il est sollicité 2 640 euros, la multiplication du coût estimé de location avec la durée retenue étant de 2 460 euros.

Motifs

Sur ce même fondement du préjudice de jouissance, il sollicite également la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [B] au paiement de la somme mensuelle de 60 euros jusqu’à complet achèvement des travaux d’étanchéité des terrasses et de cuvelage de son box.

Enfin, Monsieur [H] soutient avoir subi un préjudice moral du fait de l’inaction du syndicat des copropriétaires, pourtant dûment informé de l’absence d’étanchéité des terrasses. Il fait valoir le refus qui lui a été opposé par le syndic pour l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une résolution se rapportant à la réalisation de sondages. Il estime en conséquence engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de même que celle de Monsieur [B] qui ne l’a pas informé des vices affectant le box et sollicite leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 juin 2025, il a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

 DEBOUTER Monsieur [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 
 
CONDAMNER Monsieur [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, sans que ne soit précisé de fondement juridique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’expert judiciaire, Monsieur [Z], n’a pas constaté dans les règles de l’art l’existence d’un défaut d’étanchéité des terrasses, faute pour Monsieur [H] d’avoir fait procéder à des sondages comme l’expert le demandait. Il précise avoir soumis les devis de deux entreprises distinctes pour la réalisation de sondages et opérations nécessaires à la vérification d’étanchéité mais que ceux-ci ont été refusés par l’expert. Le syndicat des copropriétaires estime en conséquence qu’il ne peut lui être reproché une quelconque obstruction aux opérations d’expertise.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires soutient que de simples constatations à vue d’œil ne peuvent établir l’existence d’une interruption d’étanchéité, ni établir de lien de causalité entre l’état de la terrasse et les désordres dénoncés par Monsieur [H]. Il considère qu’il ne peut donc être condamné à effectuer des travaux dont il n’est pas justifié de la nécessité.

Enfin, en l’absence de preuve d’un défaut d’étanchéité de la terrasse, il soutient qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de Monsieur [H] se rapportant aux travaux de cuvelage de son box et au dédommagement de prétendus préjudices.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Monsieur [G] [B] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2025, il a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DÉBOUTER Monsieur [T] [H] de l’intégralité de ses demandes ; 
 
À titre subsidiaire, 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] « LINE DE DHUYS » à le relever et le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; 
 
En tout état de cause, 

CONDAMNER Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
CONDAMNER Monsieur [T] [H] aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] invoque les articles 1641 et 1643 du code civil, et fait valoir que l’existence d’infiltrations dans un box n’implique pas nécessairement l’existence d’un vice caché. Il considère que Monsieur [H] ne démontre pas l’existence d’un tel vice, se limitant à procéder par voie d’affirmation sans verser d’élément probatoire. Il affirme qu’il n’est de surcroît pas rapporté la preuve que le box serait impropre à sa destination du fait de l’existence d’infiltrations. 

Monsieur [B] précise avoir subi, lorsqu’il était propriétaire du box, la survenue d’infiltrations suite à de fortes pluies sans que celles-ci ne nuisent toutefois à son utilisation. Il affirme n’avoir plus constaté la présence d’eau à partir du moment où il a veillé à ce que la rigole d’évacuation située en fond de box ne soit pas obstruée. Faute d’avoir lui-même subi de tels désordres au cours de ses deux dernières années de présence au sein de la résidence, il conteste avoir eu connaissance de l’existence d’un défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus dudit box. 

Monsieur [B] fait valoir de surcroît que Monsieur [H] ne peut valablement affirmer que le box est rendu impropre à sa destination alors qu’il le met lui-même en valeur dans l’annonce immobilière se rapportant à la vente de ses lots.

Il estime enfin que Monsieur [H] n’établit pas l’existence d’un lien de causalité entre le vice invoqué et les préjudices prétendument subis. Il estime que l’expertise n’a pas permis de déterminer l’origine exacte des infiltrations, aucun sondage n’ayant été réalisé. Il en déduit que Monsieur [H] ne peut démontrer que les travaux de cuvelage à l’égard desquels il sollicite, d’une part, sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires à leur paiement et, d’autre part, de le garantir en cas de mise à sa charge par la copropriété, sont strictement nécessaires à la reprise des désordres.





A l’égard des demandes au titre de préjudices de jouissance et financier, Monsieur [B] soutient que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité d’user du box, notamment le 10 juillet 2022, date du vol de ses quatre pneus au titre duquel le demandeur sollicite le remboursement de sa franchise d’assurance.

A l’égard du moyen reposant sur l’existence d’un dol, Monsieur [B] affirme, au visa de l’article 1137 du code civil, que Monsieur [H] échoue à rapporter la preuve de l’existence de manœuvres dolosives. Il conteste toute rétention d’information, rappelant avoir lui-même ignoré l’existence d’infiltrations telles que celles subies par le demandeur. Il ne peut en conséquence selon lui être retenu à son encontre l’existence d’une intention de tromper.

Monsieur [B] considère enfin, au visa de l’article 1178 du code civil, que le seul préjudice à l’égard duquel il peut être sollicité la réparation d’un dommage résultant d’un dol se rapporte à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; ce qui n’est pas l’objet des demandes de Monsieur [H].

Monsieur [B] estime en conséquence qu’il y a lieu de débouter Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 3 juin 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


1 – Sur la demande de réalisation de travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, à la demande de Monsieur [H], Monsieur [F] [Z], expert judiciaire, a été désigné, par ordonnance de référé du 2 décembre 2022, aux fins de décrire les désordres allégués par le demandeur ainsi que tout désordre connexe, fournir tout élément permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et exposer ses observations sur la nature des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et les chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre.

Il sera relevé qu’au regard des pièces versées aux débats, il n’est justifié de la survenue d’infiltrations dans le box de Monsieur [H] que les 16 décembre 2020, 2 avril 2021 et 13 mars 2023.







Lors de sa visite sur les lieux, le 8 mars 2023, Monsieur [Z] n’a décelé aucune infiltration ni humidité dans le box de Monsieur [H]. Toutefois, et à la demande de l’expert, Monsieur [H] a fait procéder à un constat par un commissaire de justice suite à un dégât des eaux survenu le lendemain, 9 mars 2023. Maître [K] [Q] a ainsi constaté le 13 mars 2023 que de l’eau recouvrait la moitié du sol du box et longeait les deux murs latéraux. Il précisait toutefois que seuls les pieds de mur étaient humides, aucune tâche humide n’étant visible en hauteur.

L’expert judiciaire indique en son rapport que si l’inondation du box lui semble avoir pour origine des remontées d’eau depuis le sous-sol, il lui apparaissait nécessaire d’effectuer des sondages au droit de la dalle extérieure surplombant ledit box, la non-conformité de l’étanchéité de la terrasse pouvant avoir également contribué aux désordres. C’est pourquoi il a expressément demandé à Monsieur [H], le 8 septembre 2023, de faire réaliser à ses frais avancés les sondages nécessaires à l’examen de l’étanchéité de la terrasse en prévision de la deuxième réunion d’expertise fixée au 13 octobre 2023. Le 15 septembre 2023, il confirmait la date de ladite réunion et rappelait sa demande de voir l’entreprise qualifiée et mandatée par Monsieur [H] mettre à jour l’étanchéité de la terrasse dans sa partie courante et au droit de ses relevés. Or Monsieur [Z] a constaté l’absence de toute entreprise le jour de la deuxième réunion d’expertise qui s’est tenue le 13 octobre 2023 ainsi que, de fait, le non-respect par Monsieur [H] des obligations qui lui incombaient. 

Il a dès lors uniquement été procédé au relevé manuel de plusieurs dalles des terrasses et à la prise de photographies par l’expert judiciaire. Si cela ne constitue pas un sondage, cela a toutefois établit l’absence de relevés d’étanchéité en jonction de la dalle de béton avec certains côtés des terrasses. De fait, outre l’eau stagnante visible sur les photographies, la présence d’humidité sur les maçonneries et les joints au droit de la dalle des terrasses est également notable. 

Le syndicat des copropriétaires affirme que les deux entreprises qu’il a mandatées suite aux demandes de Monsieur [Z] auraient refusé d’établir des devis de réfection totale de l’étanchéité des terrasses au motif qu’il n’y aurait pas d’interruption d’étanchéité. Il ne justifie néanmoins pas de cette affirmation, ne versant ni les devis de sondage qui auraient été établis par les sociétés KASPARIAN et ITEC ni un quelconque document venant confirmer que celles-ci auraient considéré l’étanchéité comme étant continue.

Toutefois, si les constatations réalisées par l’expert judiciaire le 13 octobre 2023 établissent une absence de totale étanchéité des terrasses, il ne peut être démontré pour autant que celle-ci soit à l’origine des désordres constatés dans le box de Monsieur [H] les 16 décembre 2020, 2 avril 2021 et 13 mars 2023. Ainsi, faute pour Monsieur [H] d’avoir fait procéder à des sondages, comme cela avait été expressément demandé par l’expert judiciaire, il échoue à rapporter la preuve d’un lien de causalité entre les défaillances d’étanchéité des terrasses et la survenue d’infiltrations dans son box.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pouvant dès lors être engagée sur ce fondement, Monsieur [H] sera débouté de sa demande de condamnation de ce dernier à faire procéder aux travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse.


2 - Sur les demandes se rapportant aux travaux de cuvelage

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 rappelle qu’un règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes.

En application de l’article 9 de ladite loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot.

Si en principe, les copropriétaires peuvent réaliser tous travaux dans leurs lots sans autorisation particulière, cette liberté trouve sa limitation dès lors que les travaux envisagés affectent une partie commune ou l’harmonie de l’immeuble. De tels travaux doivent en effet être autorisés par l’assemblée générale. Il résulte en effet de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a une compétence exclusive pour réaliser les travaux réparatoires sur les parties communes.

Selon l’article 30 de ladite loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui s’est vu refuser par l’assemblée générale l’approbation de travaux peut être autorisé par le tribunal à exécuter tous travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l’espèce, Monsieur [H] ne développe aucun moyen de fait ou de droit dans ses écritures au soutien de sa demande d’autorisation judiciaire à pouvoir réaliser des travaux de cuvelage dans son box. Il se limite en effet à solliciter la condamnation in solidum des défendeurs à payer le montant du devis établi par l’entreprise MURSEC à l’égard de ces travaux et ce, afin de se prémunir des remontées capillaires, susceptibles d’être à l’origine des désordres.

De façon surabondante, il sera relevé que ni Monsieur [H] ni le syndicat des copropriétaires ne verse le règlement de copropriété ; ce qui ne permet pas de déterminer si le box du demandeur constitue une partie privative ou s’il s’agit d’un lot comportant parties privatives et parties communes. Dès lors, il ne peut être établi si la mise en œuvre des travaux de cuvelage sollicités sont du ressort de Monsieur [H] ou s’ils relèvent de la seule compétence du syndicat des copropriétaires. 

Au regard de ces éléments, Monsieur [H] sera débouté de sa demande.


3 – Sur les demandes indemnitaires

A l’encontre de Monsieur [B]

a) sur le fondement des vices cachés

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l'espèce, comme précisé ci-avant, il n’est pas rapporté la preuve d’inondations récurrentes du box de Monsieur [H]. Au regard des pièces versées par les parties, seule peut être établie de façon certaine la survenue d’infiltrations les 16 décembre 2020, 2 avril 2021 et le 13 mars 2023.

Monsieur [B] déclare avoir pu connaître de tels désordres lors de très fortes pluies mais que cela ne s’est plus reproduit dès lors qu’il a régulièrement vérifié l’absence d’obstruction de la rigole d’évacuation d’eau située au fond du box. 

Or, tant les photographies prises par l’expert judiciaire lors de sa visite du 8 mars 2023 que celles prises par Maître [Q], commissaire de justice, le 13 mars 2023 établissent que Monsieur [H] a installé des étagères au fond de son box, soit au niveau de la rigole qui se trouve au sol. Il ne peut ainsi être écarté l’accentuation des infiltrations subies du fait de cette installation.

En outre, si les photographies prises par Maître [Q] le 13 mars 2023 tendent à établir la présence de quelques millimètres d’eau au sol sur une moitié du box des suites de l’épisode d’infiltration du 9 mars 2023, la présence de cette eau ne peut suffire à caractériser l’existence d’un vice de nature à empêcher le stationnement d’un véhicule et, par conséquent, l’usage du box. Il n’est pas non plus rapporté la preuve par Monsieur [H] que cela ne lui permet pas d’utiliser cet espace pour entreposer des objets. Au surplus, ce dernier ne démontre pas l’existence d’autres désordres que la présence d’une fine couche d’eau au sol ni, a fortiori, la fréquence à laquelle ce phénomène se produit, seule l’existence de trois dégâts des eaux étant établis entre 2020 et 2023. 

Monsieur [H] échoue également à établir que lesdits désordres diminueraient de façon substantielle l’usage de son box et ce, d’autant qu’il décrit lui-même dans l’annonce immobilière paru sur le site Se Loger que son logement s’accompagne d’« un grand box en sous-sol pour stationner et stocker en toute tranquillité ». En tout état de cause, il ne transmet pour attester de la gravité du vice que deux courriels adressés par le syndic à l’assureur dommage ouvrage de la résidence, en 2012 et 2021 aux termes desquels les box deviennent inutilisables lors d’épisodes pluvieux. Ces affirmations n’étant toutefois étayées par aucun élément objectif et répondant manifestement à la volonté de voir l’assureur prendre à sa charge des travaux, elles n’ont pas de caractère probant.

Les critères imposés par l’article 1641 précité relatif à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés n’étant en conséquence pas démontrés, les demandes formulées sur ce fondement seront rejetées. 


b) sur le fondement du dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] , comme cela a été développé ci-avant, ne démontre ni la rétention volontaire par Monsieur [B] d’une information ni la gravité et le caractère régulier des infiltrations évoquées, de sorte que le caractère déterminant imposé par l’article précité n’est pas non plus démontré. 

Les demandes formulées sur le fondement de la réticence dolosive seront donc également rejetées. 

En conséquence, Monsieur [H] sera débouté de ses demandes de condamnation de Monsieur [B], in solidum avec le syndicat des copropriétaires, au paiement de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice financier, d’un préjudice moral et d’un préjudice matériel. Il sera également, au même titre, débouté de l’appel en garantie formé à l’encontre de ce dernier à l’égard des travaux de cuvelage et d’étanchéité de la terrasse.


A l’encontre du syndicat des copropriétaires

a ) sur le préjudice matériel 

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.
La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.
Selon l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, comme développé ci-avant, Monsieur [H] ne verse pas le règlement de copropriété, seul à même d’établir que son box serait pour partie une partie commune. Il ne rapporte ainsi pas la preuve que les infiltrations qu’il dénonce prennent leur origine dans les parties communes de la résidence. 

Il sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à payer le coût des travaux de cuvelage à hauteur de 8 135,60 euros correspondant au montant du devis de la société MURSEC du 23 mars 2024.


b) sur le préjudice financier

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.
La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.
L'article 5 dudit code rappelle que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Selon l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [H] sollicite dans ses écritures le remboursement des frais du procès-verbal de constat établi par Maître [Q] le 13 mars 2023 et ce, à hauteur de 280 euros, mais ne forme pour autant aucune demande s’y rapportant à son dispositif. Il n’y a donc pas lieu de répondre aux moyens développés à ce titre.

Monsieur [H] sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 200 euros au titre de la franchise de son assurance suite au vol des quatre pneus de son véhicule le 10 juillet 2022 sur la voie publique.

Monsieur [H] ne peut cependant faire peser sur le syndicat des copropriétaires et sur Monsieur [B] le vol desdits pneus, faute de rapporter la preuve de l’impossibilité de pouvoir stationner à cette date son véhicule dans son box. Il sera donc également débouté de cette demande.




c) sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.
La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.
Selon l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il y a lieu de relever que Monsieur [H] forme deux prétentions distinctes au titre du préjudice de jouissance, sollicitant d’une part la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [B] au paiement de la somme de 2640 euros au titre du préjudice de jouissance selon le calcul 60 euros de location d’un box x 41 mois écoulés depuis la survenue du premier dégât des eaux et, d’autre part, leur condamnation in solidum à payer la somme mensuelle de 60 euros jusqu’à complet achèvement des travaux de reprise d’étanchéité des terrasses et de cuvelage.

En l’état, Monsieur [H] ne démontre la survenue d’infiltrations de nature à occasionner la présence d’eau dans son box qu’en trois occasions, les 16 décembre 2020, 2 avril 2021 et 13 mars 2023. De surcroît, l’expert judiciaire a constaté, lors de sa visite du 8 mars 2023, l’absence de toute trace d’humidité décelable au sein dudit box, tant au sol qu’aux murs. Maître [Q] a quant à lui mentionné à son procès-verbal de constat du 13 mars 2023 que les murs ne présentaient pas d’humidité, l’eau présente dans le box se trouvant uniquement au sol. Il ne peut donc être considéré que les désordres rencontrés par Monsieur [H] soient réguliers, les murs de son box ne présentant aucune trace d’humidité et ce, y compris pendant un dégât des eaux.

En outre, comme développé ci-avant, Monsieur [H] échoue à rapporter la preuve que les trois épisodes d’infiltrations dont il est justifié ont rendu son box impropre à toute utilisation, tant à l’égard du stationnement de son véhicule que du stockage d’objets ; étant au surplus rappelé l’installation par le demandeur d’étagères au niveau de la rigole d’évacuation d’eau située au fond du box.

Monsieur [H] sera en conséquence débouté de ses deux demandes se fondant sur l’existence d’un préjudice de jouissance.


d) sur le préjudice moral

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.




La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.
Selon l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [H] échouant à démontrer que les infiltrations constatées au sein de son box résultent en totalité ou pour partie des défaillances d’étanchéité des terrasses qui le surplombent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée sur ce fondement.

Monsieur [H] sera en conséquence débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral. 


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [H], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [B] au paiement des frais d’expertise.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il convient de condamner Monsieur [T] [H] au paiement de la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires ainsi que de la somme de 2 500 euros à Monsieur [G] [B] au titre des frais irrépétibles exposés par eux. Il sera dès lors débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur la dispense de participation aux frais communs

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Monsieur [H] étant débouté de toutes ses prétentions, sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure est devenue sans objet. Il en sera donc également débouté.

- Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, de réaliser les travaux de reprise de la totalité de l’étanchéité litigieuse au droit de la terrasse ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande d’autorisation de faire réaliser les travaux de cuvelage ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement de la somme de 8 135,60 euros au titre de la réalisation des travaux de cuvelage ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement de la somme de 2 640 euros au titre d’un préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement de la somme de 200 euros au titre d’un préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] à verser à Monsieur [H] la somme mensuelle de 60 euros jusqu’à versement de la somme de 8 135,60 euros et jusqu’à la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre d’un préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de son appel en garantie formé à l’encontre de Monsieur [G] [S] [E] [B] à l’égard tant des travaux d’étanchéité que de ceux de cuvelage ;






CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 500 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [G] [S] [E] [B] la somme de 2 500 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de dispense de participation aux frais communs de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] au paiement des entiers dépens de l'instance ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement des frais d’expertise ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 08 juillet 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUILLET 2026


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/09520 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYEL
N° de MINUTE : 26/01038

DEMANDEUR

Monsieur [T] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 164

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “LINE DE DHUYS” SISE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société DONNA COPRO, SAS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Jonathan TOBOLSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2049

Monsieur [G] [S] [E] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Vanessa PINTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : PC 484


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 03 Juin 2026.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 26 juin 2020, Monsieur [G] [S] [E] [B] a vendu à Monsieur [T] [H] les lots 89 et 34 de la résidence Line de Dhuys, sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A la suite d’infiltrations constatées le 16 décembre 2020 au sol du box constituant le lot n°34, Monsieur [H] a sollicité une expertise judiciaire afin d’en déterminer les causes et, le cas échéant, mettre en œuvre les solutions nécessaires. Suivant ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny du 2 décembre 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur [F] [Z] a été désigné aux fins de la conduire. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré les 2 et 4 septembre 2024, Monsieur [T] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys, représenté par son syndic en exercice, et Monsieur [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à la réalisation, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, de travaux d’étanchéité des terrasses, de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Monsieur [B] à lui payer la somme de 8 135,60 euros pour la réalisation des travaux de cuvelage, d’obtenir l’autorisation de réaliser lesdits travaux de cuvelage et de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Monsieur [B] à des dommages et intérêts au titre de ses divers préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, Monsieur [T] [H] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

ORDONNER au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] « LINE DE DHUYS » à [Localité 1] de réaliser l’étanchéité de l’intégralité des terrasses sur plots dans un délai de 2 mois suivant la signification de la décision à intervenir assorti d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, avec production d’un constat de bonne fin, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] « LINE DE DHUYS » à [Localité 1] et Monsieur [B] à payer à Monsieur [H] la somme de 8 135, 60 euros à actualiser sur le dernier indice de l’ICC pour la réalisation des travaux de cuvelage, 

AUTORISER Monsieur [H] à faire réaliser les travaux de cuvelage selon devis n° DEV7396 de la société MURSEC, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] « LINE DE DHUYS » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme de 2 640 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période de décembre 2020 à août 2024, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts en remboursement de la franchise,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme mensuelle de 60 euros jusqu’à versement de la somme de 8 135,60 euros et jusqu’à la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme de 2000 
euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur [B] à garantir et à payer à Monsieur [H] la quote-part des travaux du cuvelage et d’étanchéité de la terrasse mises à charge, le cas échéant, par la copropriété, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] » à [Localité 1] et Monsieur [B] à verser à Monsieur [H] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [B] aux dépens d’instance y compris les frais d’expertise judiciaire,

DISPENSER Monsieur [H] de toutes participations aux frais de procédure.

Monsieur [T] [H] estime, au visa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires est responsable de tous vices de construction et doit assurer la conservation de l’immeuble. Il déduit des conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles les infiltrations se produisant dans son box résultent de remontées d’eau par capillarité et d’un défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus de ce dernier que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à l’égard des désordres subis et qu’il devra donc être condamné à la réalisation sous astreinte des travaux de reprise de l’étanchéité.

De surcroît, il sollicite d’être autorisé à effectuer les travaux de cuvelage dans son box, afin de mettre fin aux remontées par capillarité, et sollicite en conséquence la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [B] au paiement de la somme de 8 135,60 euros, montant du devis de la société MURSEC à l’égard de la réalisation de ces travaux.

Monsieur [H] estime en effet que la responsabilité de Monsieur [B] est également engagée, ce dernier lui ayant volontairement caché l’existence des infiltrations d’eau lors de la vente de ses lots. Au visa de l’article 1641 du code civil, il fait valoir que Monsieur [B] avait connaissance de l’existence de ces infiltrations, qu’il reconnaît avoir subi durant trois ans puisqu’il déclare n’avoir pas eu d’eau pendant deux ans. Or du fait des infiltrations, le box est rendu impropre à son usage de stationner un véhicule ou d’y entreposer des choses, comme le syndic l’a lui-même reconnu.

En outre, en ne transmettant pas l’information se rapportant à l’existence d’inondations récurrentes du box, Monsieur [B] a commis selon lui une réticence dolosive justifiant que sa responsabilité soit recherchée sur le fondement du dol. Il ne pouvait en effet ignorer le caractère déterminant d’une telle information, Monsieur [H] affirmant ainsi qu’il n’aurait pas fait l’acquisition de ses deux lots s’il en avait eu connaissance. 

Ainsi, Monsieur [H] fait valoir avoir subi un préjudice matériel, au regard des désordres subis du fait des remontées capillaires faute de toute intervention du syndicat des copropriétaires. Il en déduit que les défendeurs doivent être condamnés à lui verser la somme correspondant au montant desdits travaux, telle que définie par l’entreprise MURSEC.


Il estime également avoir subi un préjudice financier du fait, d’une part, des frais engagés pour la réalisation du procès-verbal de constat du 13 mars 2023 ainsi que, d’autre part, de la franchise restée à sa charge à la suite du vol sur la voie publique le 10 juillet 2022 des quatre pneus de son véhicule, faute d’avoir pu stationner celui-ci dans son box. Il demande en conséquence la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 200 euros à ce titre.

Considérant que son box n’était pas utilisable, du fait de l’ampleur des inondations, comme en atteste le syndic, il s’estime bien fondé à solliciter également la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 2640 euros au titre de son préjudice de jouissance et ce, au regard du prix de location d’un box en Seine-Saint-Denis, estimé à 60 euros par une agence immobilière, et aux 41 mois écoulés entre le 16 décembre 2020, date du premier dégât des eaux, et le mois d’août 2024. C’est manifestent toutefois par une erreur de plume qu’il est sollicité 2 640 euros, la multiplication du coût estimé de location avec la durée retenue étant de 2 460 euros.

Sur ce même fondement du préjudice de jouissance, il sollicite également la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [B] au paiement de la somme mensuelle de 60 euros jusqu’à complet achèvement des travaux d’étanchéité des terrasses et de cuvelage de son box.

Enfin, Monsieur [H] soutient avoir subi un préjudice moral du fait de l’inaction du syndicat des copropriétaires, pourtant dûment informé de l’absence d’étanchéité des terrasses. Il fait valoir le refus qui lui a été opposé par le syndic pour l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une résolution se rapportant à la réalisation de sondages. Il estime en conséquence engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de même que celle de Monsieur [B] qui ne l’a pas informé des vices affectant le box et sollicite leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 juin 2025, il a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

 DEBOUTER Monsieur [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 
 
CONDAMNER Monsieur [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, sans que ne soit précisé de fondement juridique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’expert judiciaire, Monsieur [Z], n’a pas constaté dans les règles de l’art l’existence d’un défaut d’étanchéité des terrasses, faute pour Monsieur [H] d’avoir fait procéder à des sondages comme l’expert le demandait. Il précise avoir soumis les devis de deux entreprises distinctes pour la réalisation de sondages et opérations nécessaires à la vérification d’étanchéité mais que ceux-ci ont été refusés par l’expert. Le syndicat des copropriétaires estime en conséquence qu’il ne peut lui être reproché une quelconque obstruction aux opérations d’expertise.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires soutient que de simples constatations à vue d’œil ne peuvent établir l’existence d’une interruption d’étanchéité, ni établir de lien de causalité entre l’état de la terrasse et les désordres dénoncés par Monsieur [H]. Il considère qu’il ne peut donc être condamné à effectuer des travaux dont il n’est pas justifié de la nécessité.

Enfin, en l’absence de preuve d’un défaut d’étanchéité de la terrasse, il soutient qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de Monsieur [H] se rapportant aux travaux de cuvelage de son box et au dédommagement de prétendus préjudices.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Monsieur [G] [B] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2025, il a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DÉBOUTER Monsieur [T] [H] de l’intégralité de ses demandes ; 
 
À titre subsidiaire, 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] « LINE DE DHUYS » à le relever et le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; 
 
En tout état de cause, 

CONDAMNER Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
CONDAMNER Monsieur [T] [H] aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] invoque les articles 1641 et 1643 du code civil, et fait valoir que l’existence d’infiltrations dans un box n’implique pas nécessairement l’existence d’un vice caché. Il considère que Monsieur [H] ne démontre pas l’existence d’un tel vice, se limitant à procéder par voie d’affirmation sans verser d’élément probatoire. Il affirme qu’il n’est de surcroît pas rapporté la preuve que le box serait impropre à sa destination du fait de l’existence d’infiltrations. 

Monsieur [B] précise avoir subi, lorsqu’il était propriétaire du box, la survenue d’infiltrations suite à de fortes pluies sans que celles-ci ne nuisent toutefois à son utilisation. Il affirme n’avoir plus constaté la présence d’eau à partir du moment où il a veillé à ce que la rigole d’évacuation située en fond de box ne soit pas obstruée. Faute d’avoir lui-même subi de tels désordres au cours de ses deux dernières années de présence au sein de la résidence, il conteste avoir eu connaissance de l’existence d’un défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus dudit box. 

Monsieur [B] fait valoir de surcroît que Monsieur [H] ne peut valablement affirmer que le box est rendu impropre à sa destination alors qu’il le met lui-même en valeur dans l’annonce immobilière se rapportant à la vente de ses lots.

Il estime enfin que Monsieur [H] n’établit pas l’existence d’un lien de causalité entre le vice invoqué et les préjudices prétendument subis. Il estime que l’expertise n’a pas permis de déterminer l’origine exacte des infiltrations, aucun sondage n’ayant été réalisé. Il en déduit que Monsieur [H] ne peut démontrer que les travaux de cuvelage à l’égard desquels il sollicite, d’une part, sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires à leur paiement et, d’autre part, de le garantir en cas de mise à sa charge par la copropriété, sont strictement nécessaires à la reprise des désordres.





A l’égard des demandes au titre de préjudices de jouissance et financier, Monsieur [B] soutient que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité d’user du box, notamment le 10 juillet 2022, date du vol de ses quatre pneus au titre duquel le demandeur sollicite le remboursement de sa franchise d’assurance.

A l’égard du moyen reposant sur l’existence d’un dol, Monsieur [B] affirme, au visa de l’article 1137 du code civil, que Monsieur [H] échoue à rapporter la preuve de l’existence de manœuvres dolosives. Il conteste toute rétention d’information, rappelant avoir lui-même ignoré l’existence d’infiltrations telles que celles subies par le demandeur. Il ne peut en conséquence selon lui être retenu à son encontre l’existence d’une intention de tromper.

Monsieur [B] considère enfin, au visa de l’article 1178 du code civil, que le seul préjudice à l’égard duquel il peut être sollicité la réparation d’un dommage résultant d’un dol se rapporte à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; ce qui n’est pas l’objet des demandes de Monsieur [H].

Monsieur [B] estime en conséquence qu’il y a lieu de débouter Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 3 juin 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


1 – Sur la demande de réalisation de travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, à la demande de Monsieur [H], Monsieur [F] [Z], expert judiciaire, a été désigné, par ordonnance de référé du 2 décembre 2022, aux fins de décrire les désordres allégués par le demandeur ainsi que tout désordre connexe, fournir tout élément permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et exposer ses observations sur la nature des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et les chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre.

Il sera relevé qu’au regard des pièces versées aux débats, il n’est justifié de la survenue d’infiltrations dans le box de Monsieur [H] que les 16 décembre 2020, 2 avril 2021 et 13 mars 2023.







Lors de sa visite sur les lieux, le 8 mars 2023, Monsieur [Z] n’a décelé aucune infiltration ni humidité dans le box de Monsieur [H]. Toutefois, et à la demande de l’expert, Monsieur [H] a fait procéder à un constat par un commissaire de justice suite à un dégât des eaux survenu le lendemain, 9 mars 2023. Maître [K] [Q] a ainsi constaté le 13 mars 2023 que de l’eau recouvrait la moitié du sol du box et longeait les deux murs latéraux. Il précisait toutefois que seuls les pieds de mur étaient humides, aucune tâche humide n’étant visible en hauteur.

L’expert judiciaire indique en son rapport que si l’inondation du box lui semble avoir pour origine des remontées d’eau depuis le sous-sol, il lui apparaissait nécessaire d’effectuer des sondages au droit de la dalle extérieure surplombant ledit box, la non-conformité de l’étanchéité de la terrasse pouvant avoir également contribué aux désordres. C’est pourquoi il a expressément demandé à Monsieur [H], le 8 septembre 2023, de faire réaliser à ses frais avancés les sondages nécessaires à l’examen de l’étanchéité de la terrasse en prévision de la deuxième réunion d’expertise fixée au 13 octobre 2023. Le 15 septembre 2023, il confirmait la date de ladite réunion et rappelait sa demande de voir l’entreprise qualifiée et mandatée par Monsieur [H] mettre à jour l’étanchéité de la terrasse dans sa partie courante et au droit de ses relevés. Or Monsieur [Z] a constaté l’absence de toute entreprise le jour de la deuxième réunion d’expertise qui s’est tenue le 13 octobre 2023 ainsi que, de fait, le non-respect par Monsieur [H] des obligations qui lui incombaient. 

Il a dès lors uniquement été procédé au relevé manuel de plusieurs dalles des terrasses et à la prise de photographies par l’expert judiciaire. Si cela ne constitue pas un sondage, cela a toutefois établit l’absence de relevés d’étanchéité en jonction de la dalle de béton avec certains côtés des terrasses. De fait, outre l’eau stagnante visible sur les photographies, la présence d’humidité sur les maçonneries et les joints au droit de la dalle des terrasses est également notable. 

Le syndicat des copropriétaires affirme que les deux entreprises qu’il a mandatées suite aux demandes de Monsieur [Z] auraient refusé d’établir des devis de réfection totale de l’étanchéité des terrasses au motif qu’il n’y aurait pas d’interruption d’étanchéité. Il ne justifie néanmoins pas de cette affirmation, ne versant ni les devis de sondage qui auraient été établis par les sociétés KASPARIAN et ITEC ni un quelconque document venant confirmer que celles-ci auraient considéré l’étanchéité comme étant continue.

Toutefois, si les constatations réalisées par l’expert judiciaire le 13 octobre 2023 établissent une absence de totale étanchéité des terrasses, il ne peut être démontré pour autant que celle-ci soit à l’origine des désordres constatés dans le box de Monsieur [H] les 16 décembre 2020, 2 avril 2021 et 13 mars 2023. Ainsi, faute pour Monsieur [H] d’avoir fait procéder à des sondages, comme cela avait été expressément demandé par l’expert judiciaire, il échoue à rapporter la preuve d’un lien de causalité entre les défaillances d’étanchéité des terrasses et la survenue d’infiltrations dans son box.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pouvant dès lors être engagée sur ce fondement, Monsieur [H] sera débouté de sa demande de condamnation de ce dernier à faire procéder aux travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse.


2 - Sur les demandes se rapportant aux travaux de cuvelage

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 rappelle qu’un règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes.

En application de l’article 9 de ladite loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot.

Si en principe, les copropriétaires peuvent réaliser tous travaux dans leurs lots sans autorisation particulière, cette liberté trouve sa limitation dès lors que les travaux envisagés affectent une partie commune ou l’harmonie de l’immeuble. De tels travaux doivent en effet être autorisés par l’assemblée générale. Il résulte en effet de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a une compétence exclusive pour réaliser les travaux réparatoires sur les parties communes.

Selon l’article 30 de ladite loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui s’est vu refuser par l’assemblée générale l’approbation de travaux peut être autorisé par le tribunal à exécuter tous travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l’espèce, Monsieur [H] ne développe aucun moyen de fait ou de droit dans ses écritures au soutien de sa demande d’autorisation judiciaire à pouvoir réaliser des travaux de cuvelage dans son box. Il se limite en effet à solliciter la condamnation in solidum des défendeurs à payer le montant du devis établi par l’entreprise MURSEC à l’égard de ces travaux et ce, afin de se prémunir des remontées capillaires, susceptibles d’être à l’origine des désordres.

De façon surabondante, il sera relevé que ni Monsieur [H] ni le syndicat des copropriétaires ne verse le règlement de copropriété ; ce qui ne permet pas de déterminer si le box du demandeur constitue une partie privative ou s’il s’agit d’un lot comportant parties privatives et parties communes. Dès lors, il ne peut être établi si la mise en œuvre des travaux de cuvelage sollicités sont du ressort de Monsieur [H] ou s’ils relèvent de la seule compétence du syndicat des copropriétaires. 

Au regard de ces éléments, Monsieur [H] sera débouté de sa demande.


3 – Sur les demandes indemnitaires

A l’encontre de Monsieur [B]

a) sur le fondement des vices cachés

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l'espèce, comme précisé ci-avant, il n’est pas rapporté la preuve d’inondations récurrentes du box de Monsieur [H]. Au regard des pièces versées par les parties, seule peut être établie de façon certaine la survenue d’infiltrations les 16 décembre 2020, 2 avril 2021 et le 13 mars 2023.

Monsieur [B] déclare avoir pu connaître de tels désordres lors de très fortes pluies mais que cela ne s’est plus reproduit dès lors qu’il a régulièrement vérifié l’absence d’obstruction de la rigole d’évacuation d’eau située au fond du box. 

Or, tant les photographies prises par l’expert judiciaire lors de sa visite du 8 mars 2023 que celles prises par Maître [Q], commissaire de justice, le 13 mars 2023 établissent que Monsieur [H] a installé des étagères au fond de son box, soit au niveau de la rigole qui se trouve au sol. Il ne peut ainsi être écarté l’accentuation des infiltrations subies du fait de cette installation.

En outre, si les photographies prises par Maître [Q] le 13 mars 2023 tendent à établir la présence de quelques millimètres d’eau au sol sur une moitié du box des suites de l’épisode d’infiltration du 9 mars 2023, la présence de cette eau ne peut suffire à caractériser l’existence d’un vice de nature à empêcher le stationnement d’un véhicule et, par conséquent, l’usage du box. Il n’est pas non plus rapporté la preuve par Monsieur [H] que cela ne lui permet pas d’utiliser cet espace pour entreposer des objets. Au surplus, ce dernier ne démontre pas l’existence d’autres désordres que la présence d’une fine couche d’eau au sol ni, a fortiori, la fréquence à laquelle ce phénomène se produit, seule l’existence de trois dégâts des eaux étant établis entre 2020 et 2023. 

Monsieur [H] échoue également à établir que lesdits désordres diminueraient de façon substantielle l’usage de son box et ce, d’autant qu’il décrit lui-même dans l’annonce immobilière paru sur le site Se Loger que son logement s’accompagne d’« un grand box en sous-sol pour stationner et stocker en toute tranquillité ». En tout état de cause, il ne transmet pour attester de la gravité du vice que deux courriels adressés par le syndic à l’assureur dommage ouvrage de la résidence, en 2012 et 2021 aux termes desquels les box deviennent inutilisables lors d’épisodes pluvieux. Ces affirmations n’étant toutefois étayées par aucun élément objectif et répondant manifestement à la volonté de voir l’assureur prendre à sa charge des travaux, elles n’ont pas de caractère probant.

Les critères imposés par l’article 1641 précité relatif à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés n’étant en conséquence pas démontrés, les demandes formulées sur ce fondement seront rejetées. 


b) sur le fondement du dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] , comme cela a été développé ci-avant, ne démontre ni la rétention volontaire par Monsieur [B] d’une information ni la gravité et le caractère régulier des infiltrations évoquées, de sorte que le caractère déterminant imposé par l’article précité n’est pas non plus démontré. 

Les demandes formulées sur le fondement de la réticence dolosive seront donc également rejetées. 

En conséquence, Monsieur [H] sera débouté de ses demandes de condamnation de Monsieur [B], in solidum avec le syndicat des copropriétaires, au paiement de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice financier, d’un préjudice moral et d’un préjudice matériel. Il sera également, au même titre, débouté de l’appel en garantie formé à l’encontre de ce dernier à l’égard des travaux de cuvelage et d’étanchéité de la terrasse.


A l’encontre du syndicat des copropriétaires

a ) sur le préjudice matériel 

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.
La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.
Selon l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, comme développé ci-avant, Monsieur [H] ne verse pas le règlement de copropriété, seul à même d’établir que son box serait pour partie une partie commune. Il ne rapporte ainsi pas la preuve que les infiltrations qu’il dénonce prennent leur origine dans les parties communes de la résidence. 

Il sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à payer le coût des travaux de cuvelage à hauteur de 8 135,60 euros correspondant au montant du devis de la société MURSEC du 23 mars 2024.


b) sur le préjudice financier

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.
La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.
L'article 5 dudit code rappelle que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Selon l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [H] sollicite dans ses écritures le remboursement des frais du procès-verbal de constat établi par Maître [Q] le 13 mars 2023 et ce, à hauteur de 280 euros, mais ne forme pour autant aucune demande s’y rapportant à son dispositif. Il n’y a donc pas lieu de répondre aux moyens développés à ce titre.

Monsieur [H] sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 200 euros au titre de la franchise de son assurance suite au vol des quatre pneus de son véhicule le 10 juillet 2022 sur la voie publique.

Monsieur [H] ne peut cependant faire peser sur le syndicat des copropriétaires et sur Monsieur [B] le vol desdits pneus, faute de rapporter la preuve de l’impossibilité de pouvoir stationner à cette date son véhicule dans son box. Il sera donc également débouté de cette demande.




c) sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.
La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.
Selon l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il y a lieu de relever que Monsieur [H] forme deux prétentions distinctes au titre du préjudice de jouissance, sollicitant d’une part la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [B] au paiement de la somme de 2640 euros au titre du préjudice de jouissance selon le calcul 60 euros de location d’un box x 41 mois écoulés depuis la survenue du premier dégât des eaux et, d’autre part, leur condamnation in solidum à payer la somme mensuelle de 60 euros jusqu’à complet achèvement des travaux de reprise d’étanchéité des terrasses et de cuvelage.

En l’état, Monsieur [H] ne démontre la survenue d’infiltrations de nature à occasionner la présence d’eau dans son box qu’en trois occasions, les 16 décembre 2020, 2 avril 2021 et 13 mars 2023. De surcroît, l’expert judiciaire a constaté, lors de sa visite du 8 mars 2023, l’absence de toute trace d’humidité décelable au sein dudit box, tant au sol qu’aux murs. Maître [Q] a quant à lui mentionné à son procès-verbal de constat du 13 mars 2023 que les murs ne présentaient pas d’humidité, l’eau présente dans le box se trouvant uniquement au sol. Il ne peut donc être considéré que les désordres rencontrés par Monsieur [H] soient réguliers, les murs de son box ne présentant aucune trace d’humidité et ce, y compris pendant un dégât des eaux.

En outre, comme développé ci-avant, Monsieur [H] échoue à rapporter la preuve que les trois épisodes d’infiltrations dont il est justifié ont rendu son box impropre à toute utilisation, tant à l’égard du stationnement de son véhicule que du stockage d’objets ; étant au surplus rappelé l’installation par le demandeur d’étagères au niveau de la rigole d’évacuation d’eau située au fond du box.

Monsieur [H] sera en conséquence débouté de ses deux demandes se fondant sur l’existence d’un préjudice de jouissance.


d) sur le préjudice moral

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.




La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.
Selon l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [H] échouant à démontrer que les infiltrations constatées au sein de son box résultent en totalité ou pour partie des défaillances d’étanchéité des terrasses qui le surplombent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée sur ce fondement.

Monsieur [H] sera en conséquence débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral. 


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [H], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [B] au paiement des frais d’expertise.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il convient de condamner Monsieur [T] [H] au paiement de la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires ainsi que de la somme de 2 500 euros à Monsieur [G] [B] au titre des frais irrépétibles exposés par eux. Il sera dès lors débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur la dispense de participation aux frais communs

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Monsieur [H] étant débouté de toutes ses prétentions, sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure est devenue sans objet. Il en sera donc également débouté.

- Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, de réaliser les travaux de reprise de la totalité de l’étanchéité litigieuse au droit de la terrasse ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande d’autorisation de faire réaliser les travaux de cuvelage ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement de la somme de 8 135,60 euros au titre de la réalisation des travaux de cuvelage ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement de la somme de 2 640 euros au titre d’un préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement de la somme de 200 euros au titre d’un préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] à verser à Monsieur [H] la somme mensuelle de 60 euros jusqu’à versement de la somme de 8 135,60 euros et jusqu’à la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre d’un préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de son appel en garantie formé à l’encontre de Monsieur [G] [S] [E] [B] à l’égard tant des travaux d’étanchéité que de ceux de cuvelage ;






CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 500 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [G] [S] [E] [B] la somme de 2 500 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de dispense de participation aux frais communs de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] au paiement des entiers dépens de l'instance ;

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Line de Dhuys sise [Adresse 1] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [G] [S] [E] [B] au paiement des frais d’expertise ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 08 juillet 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1178, code civil 9, code civil 5, code civil 1643). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/07899

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• 10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/09511

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• 12 août 2026 · Tribunal judiciaire de Chambéry · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01898

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• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Troyes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01519

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T18:04:08.484Z.