Tribunal judiciaire de Chambéry, C1-CIVIL SUP 10000, 12 août 2026, n° 23/01898

DOSSIER N° RG 23/01898 - N° Portalis DB2P-W-B7H-ENUS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE
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J U G E M E N T 
rendu le 12 Août 2026

DEMANDEURS :

Madame [D] [V]
née le 15 Janvier 1982 à [Localité 1], 
et
Monsieur [A] [L]
né le 03 Septembre 1983 à [Localité 2], 
demeurant ensemble [Adresse 1]
Représentés par la SELAS CCMC AVOCATS représentée par Maître Pierre-Louis CHOPINEAUX, avocat au barreau de CHAMBERY


DEFENDEURS :

Madame [X] [H] épouse [P]
née le 04 Mai 1950 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Didier BESSON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et par Me Stéphanie OSWALD, avocat plaidant au barreau de LYON

Maître [J] [Y], Notaire
demeurant [Adresse 3]
Représenté par la SELARL ENOTIKO AVOCATS, représentée par Maître Virginie DUBOUCHET, avocat au barreau de CHAMBERY

La S.C.P. GIROUD-[Y]-BIJAUDY-JACQUIGNON, notaires associés, immatriculée au RCS de Chambéry sous le n° 332 815 927, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par la SELARL ENOTIKO AVOCATS, représentée par Maître Virginie DUBOUCHET, avocat au barreau de CHAMBERY


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Léa JALLIFFIER-VERNE, Vice-Présidente 
ASSESSEURS : Monsieur François GORLIER, Juge
Madame Laure TALARICO, Juge

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY, Greffier lors des débats et lors du prononcé.





DEBATS : 

A l’audience publique du 26 Mars 2026, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président, a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 29 juin 2026. Les conseils des parties ont ensuite été avisés de ce que la date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée au 12 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié reçu le 18 septembre 2020 par Me [N] [S], notaire de la venderesse, avec la participation de Me [J] [Y], notaire de la société GIROUD-[Y]-BIJAUDY-JACQUIGNON [ci-après société GGBJ], notaires associés, Mme [X] [H] épouse [P] [ci-après Mme [P]] a consenti une promesse de vente à Mme [D] [V] et à M. [A] [L] [ci-après consorts [V]-[L]] portant sur une maison à usage d’habitation située au [Adresse 1], moyennant le prix de 250 000 euros. 

Cet acte comportait en sa page 23 la mention suivante : « le promettant déclare que le bien est équipé d’une cheminée. La facture quant au dernier ramonage effectué en 2019 est ci-annexé. Le vendeur déclare qu’il fera faire un autre ramonage avant la vente ».

Mme [X] [P] a fait intervenir l’entreprise de ramonage maçonnerie MORET-NIZET qui a exécuté sa mission le 23 septembre 2020.

Le lendemain, elle a transmis l’attestation de cette intervention à l’étude de Me [S], qui l’a lui-même transmise le 23 novembre 2020 à l’étude de Me [Y] antérieurement à la réception de l’acte de vente. 

L’acte définitif de vente, régularisé le 11 décembre 2020, comporte, en sa page 23, les mentions suivantes : 

« Cheminée :
Le VENDEUR déclare que le bien est équipé d’une cheminée.
Le dernier ramonage a eu lieu le 2 décembre 2020.
Une copie de la facture est annexée.

Système de chauffage
Le VENDEUR déclare que le système de chauffage est alimenté au fuel.
La dernière révision a été effectuée par APS. Bien-être – [Adresse 4], selon facture en date du 2 décembre 2020 dont une copie est annexée. »

Le 5 septembre 2022, la société RAMONAGE SERVICES, mandaté par les consorts [V]-[L], qui souhaitaient procéder à une rénovation énergétique de leur maison, a constaté des anomalies affectant le conduit d’évacuation de la chaudière fioul.

Il s’est par ailleurs avéré que la facture du 2 décembre 2020 mentionnée comme étant annexée à l’acte de vente au titre de la cheminée concernait le ramonage de la chaudière fuel et non celui de la cheminée, réalisé le 23 septembre précédant et ayant donné à un certificat de ramonage comportant la mention suivante : « tenue au feu non respectée avec le lambris charpente ».

Se plaignant de ne pas avoir été informés de la non-conformité du conduit de cheminée, par acte de commissaire de justice délivré le 21 novembre 2023, les consorts [V]-[L] ont fait assigner Mme [P] et Me [J] [Y] pris en sa qualité de notaire associé de la SCP GIROUD-[Y]-BIJAUDY-JACQUIGNON, notaires associés, devant le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins, aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 25 juin 2026, de voir :
Dire les présentes recevables et bien-fondées,Juger Mme [X] [P] responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour violation de son obligation d’information précontractuelle, de son obligation de délivrance conforme et au titre de la garantie des vices cachés,Juger Me [J] [Y] et la société GGBJ, notaires associés, responsables solidairement pour violation de leur devoir de conseil et d’efficacité des actes instrumentés,Condamner Mme [X] [P] à les indemniser du coût de mise en conformité de la chaudière à fioul à hauteur de 4 091,74 euros TTC,Condamner solidairement sinon in solidum Mme [X] [P], Me [J] [Y] et la société GGBJ, notaires associés à les indemniser de l’intégralité de leurs préjudices à hauteur de : 12 724,46 euros TTC au titre de la cheminée bois,363 euros au titre de la surconsommation énergétique induite par l’absence de fonctionnement de la cheminée bois,2000 euros au titre du préjudice de jouissance et moral pour ne pas avoir pu utiliser et jouir de la cheminée bois depuis septembre 2022, arrêté à septembre 2023, à parfaire en y ajoutant 2000 euros par an,Condamner solidairement sinon in solidum Mme [X] [P], Me [J] [Y] et la société GGBJ, notaires associés, à supporter les dépens,Condamner solidairement sinon in solidum Mme [X] [P], Me [J] [Y] et la société GGBJ, notaires associés à leur payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande fondée sur le manquement à l’obligation d’information précontractuelle, au visa des articles 1104, 1112-1 et 1611 du code civil, les consorts [V]-[L] reprochent à Mme [P] de ne s’être assurée que le certificat de ramonage du 23 septembre 2020, qu’elle avait certes transmis au notaire, avait bien été porté à leur connaissance, alors qu’il s’agit d’une information extrêmement importante compte tenu de la somme à investir pour la mise aux normes de la cheminée mais également au regard de la dangerosité de celle-ci pour les occupants de la maison dans l’attente des travaux de réfection. Ils soutiennent que la présence d’un professionnel à même de délivrer l’information n’exonère pas le vendeur de sa propre obligation de le faire. Ils ajoutent que dans tous les cas, Mme [P] doit être condamnée aux dommages et intérêts du fait du préjudice pour l’acquéreur découlant du défaut de délivrance aux termes convenus. 

En réponse à Mme [P] qui fait valoir qu’elle était de parfaite bonne foi puisqu’elle avait transmis la facture de ramonage du 23 septembre 2020 à Me [S] mais également qu’en tant que profane, elle ne pouvait avoir connaissance de la dangerosité intrinsèque de la cheminée. Les demandeurs font observer qu’elle a d’une part pris connaissance de la facture du 23 septembre 2020 sur laquelle la non-conformité apparente était mentionnée et soulignée par le professionnel et d’autre part, qu’il n’était pas nécessaire d’être un professionnel pour avoir conscience des conséquences provoquées par la non-conformité d’une cheminée et pour le signaler aux acquéreurs du bien. 

Au soutien de leur demande de voir condamner Mme [X] [P] au motif d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme, au visa de l’article 1604 du code civil, les demandeurs soutiennent que le bien qu’ils ont acquis ne présentait pas les qualités contractuelles auxquelles ils s’attendaient puisqu’aucune pièce à l’acte de vente n’indiquait que le bien vendu présentait une non-conformité au titre de l’évacuation des fumées de la cheminée bois et de la chaudière fioul. Ils en concluent que la venderesse n’a pas exécuté son obligation de délivrance conforme.

En réponse à cette dernière qui se retranche derrière la responsabilité des notaires en invoquant qu’elle leur a communiqué la facture de ramonage du 23 septembre 2020, ils indiquent que si une faute est effectivement imputable aux notaires, elle seule pouvait déceler, à la lecture de l’acte de vente, l’absence d’annexion de la facture de ramonage ainsi que l’absence de mention relative à la non-conformité. 

Au soutien de leur demande à l’encontre de Mme [X] [P] tirée d’une méconnaissance de l’obligation de délivrer un bien exempt de vice caché, au visa de l’article 1641 du code civil, ils font valoir que le fait que le vice, objet du litige, est antérieur à la vente et connu de la venderesse qui a omis d’en faire part aux acquéreurs puisque la non-conformité était connue de la venderesse avant la vente, au plus tard le 23 septembre 2020 et également que la gravité du vice est acquise et corroborée par le coût important des travaux de reprise et par le surcoût énergétique. Ils ajoutent que l’omission de fournir une telle information s’analyse en une omission dolosive faisant échec à l’application de la clause d’exonération de responsabilité au titre de la garantie des vices cachés présente dans l’acte de vente puisqu’elle prévoit que l’exonération de garantie ne s’applique pas dès lors que l’acquéreur prouve que le vice caché était connu du vendeur. Or, Mme [P] ne conteste pas avoir eu connaissance de la facture de ramonage du 23 septembre 2020 signalant la non-conformité de la cheminée. 

En réponse à Mme [P] qui invoque le fait que la facture à l’origine du litige précise des « non-conformités apparentes », les demandeurs répondent qu’il n’était pas possible pour eux de la déceler par une simple observation de la cheminée.

En réponse à la demande de Mme [X] [P] de voir déclarer irrecevables les pièces n°10, 11, 13, 14, 19 et 20 compte tenu de l’absence d’expertise judiciaire et donc du fait qu’elles n’aient fait l’objet d’aucune contradiction, les demandeurs font valoir que les pièces peuvent être discutées dans la présente instance et ne sauraient donc être écartées.

Concernant plus spécifiquement l’expertise amiable contradictoire querellée, produite en pièce 14, ils indiquent que chaque partie est libre de produire les éléments de preuve dont elle dispose et qu’en l’espèce la non-conformité de la cheminée ressort d’autres pièces que de la seule l’expertise amiable ; qu’ainsi eu égard à l’existence d’un faisceau de preuves concordantes, les pièces versées aux débats sont parfaitement recevables. 

Au soutien de leur demande de voir condamner solidairement Me [Y] et la SCP GGBJ, du fait de la violation de leur devoir de conseil et d’efficacité des actes instrumentés, se fondant sur la jurisprudence ainsi que sur l’article 16 de la loi n°66-8789 du 29 novembre 1966 relatif aux sociétés civiles professionnelles, les demandeurs invoquent le fait que les notaires ont un devoir de conseil qui s’inscrit dans le prolongement de leur obligation d’assurer l’authenticité des actes. Ils font valoir qu’il est constant que le notaire chargé d’instrumenter un acte étant tenu d’en assurer la validité et sa pleine efficacité, doit procéder aux vérifications utiles à partir des informations qu’il est en mesure de recouper et dispenser les conseils et mises en garde appropriées ; qu’en outre, il est admis que le notaire est responsable lorsqu’il a connaissance, lors de l’établissement de l’acte, du vice affectant l’immeuble. 

Ils expliquent qu’en l’espèce Me [Y], notaire des acquéreurs et rédacteur de l’acte de vente, n’a pas pris connaissance du certificat de ramonage qui lui a été transmis par Me [S], notaire de la venderesse, et ne l’a pas non plus transmis à ses clients pour les alerter sur son contenu ; qu’il a seulement cité son existence dans l’acte de vente, en se trompant sur la date, sans en évoquer son contenu et sans l’annexer à l’acte ; qu’ainsi, le défaut de conformité n’a donc jamais été évoqué ou mentionné. Ils soutiennent en conséquence que le notaire a manqué à son obligation de conseil, ce qui a eu d’importantes conséquences financières à leur égard. Ils ajoutent que le notaire a également manqué à son obligation d’efficacité de son acte puisque le bien n’a pu être utilisé comme il aurait dû l’être.

En réponse à Me [Y], qui invoque d’une part le fait que la faute ne serait pas de nature à engager sa responsabilité dès lors que les demandeurs n’ont pas manifesté leur volonté d’être en possession de la facture de ramonage, les demandeurs indiquent que le notaire instrumentaire ne peut se borner à communiquer uniquement les documents sollicités par les acquéreurs et ajoutent que sa faute va au-delà du fait de ne pas avoir annexé le document puisqu’il n’a pas attiré l’attention des acquéreurs sur la non-conformité de la cheminée. Concernant le moyen soulevé par Me [Y] consistant à dire que le préjudice aurait existé, y compris en l’absence d’omission d’annexer la facture à l’acte de vente, ils rétorquent qu’ils n’ont pu informer leur assurance de l’existence de cette non-conformité et qu’ils ont donc couru le risque de ne pas être couvert en cas d’incendie ; que de même ils n’ont pas pu négocier à la baisse le prix de vente de l’immeuble afin de prendre en compte les frais de mise en conformité.

Concernant l’indemnisation de leur préjudice découlant des fautes commises, ils font valoir que la mise en conformité du conduit d’évacuation de la chaudière fioul s’élève à la somme de 4091,74 euros TTC et que le devis de l’entreprise J3L AGENCEMENTS relatif à la reprise des non-conformités de la cheminée bois n’inclut pas les travaux de finition du salon.

En réponse à Me [Y] qui invoque le fait que lors d’un échange du 1er août 2022, il était question d’un coût de mise en conformité de 6 750 euros et non de 12 724,46 euros, ils ont valoir que la somme de 6 750 euros ne permet pas la mise en conformité de la cheminée bois mais opère un remplacement de celle-ci par un poêle à bois et que cette solution n’a pas été retenue.

Par ailleurs, ils chiffrent à 363 euros le surcoût occasionné depuis septembre 2022 par l’utilisation de radiateurs électriques d’appoints pour se chauffer. 

A ce préjudice économique, ils soutiennent que s’ajoute un préjudice de jouissance et d’agrément lié à l’impossibilité de bénéficier de la cheminée bois mais également un préjudice moral découlant du temps perdu, des risques pour leur sécurité ainsi que des contraintes liées à la nécessité d’engager une procédure pour faire valoir leurs droits. Ils fixent la somme de 2000 euros par an, de façon forfaitaire et à compter du mois de septembre 2022, comme indemnisation du préjudice de jouissance ainsi que du préjudice moral. 

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Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, Mme [X] [P], demande au tribunal de :
A titre principal :Débouter les consorts [V] et [L] de l’ensemble de leurs demandes,Débouter les consorts [V] et [L] de leur demande de condamnation de Mme [X] [P] à l’indemnisation du coût de mise en conformité de la chaudière à fioul à hauteur de 4091,74 euros TTC,Débouter les consorts [V] et [L] de leur demande de condamnation de Mme [X] [P], solidaire sinon in solidum, avec Me [Y] et la société GGBJ, notaires associés, à les indemniser de l’intégralité de leurs préjudices à hauteur de :12 724,46 euros TTC au titre de la cheminée bois ;363 euros TTC au titre de la surconsommation énergétique induit par l’absence de fonctionnement de la cheminée bois ;2000 euros au titre du préjudice de jouissance et moral pour ne pas avoir pu utiliser et jouir de la cheminée bois depuis septembre 2022, arrêté à septembre 2023, à parfaire en y ajoutant 2000 euros par an ;Débouter les consorts [V] et [L] de leur demande de condamnation de Mme [X] [P], solidairement sinon in solidum avec Me [Y] et la société GGBJ, notaires associés, aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Juger comme irrecevable la pièce adverse n°14 consistant en un rapport d’expertise amiable réalisée par la protection juridique des demandeurs, en tant que preuve,Juger comme irrecevable à titre de preuve, les devis produits par les demandeurs à l’instance, à savoir les pièces adverses n°10, 11, 13, 19 et 20A titre reconventionnel :Condamner solidairement sinon in solidum, au titre de leur responsabilité délictuelle, Me [Y] et la SCP GGBJ et Me [S] et la SCP [N] [S] et Alexandra RAYNAUD-BELART à la réparation des préjudices invoqués par les acquéreurs, les consorts [V] et [L] ;Condamner solidairement sinon in solidum Me [Y] et la SCP GGBJ et Me [S] et la SCP [N] [S] et Alexandra RAYNAUD-BELART à verser la somme de 2000 euros à Mme [X] [P] en réparation du préjudice moral subi, Condamner solidairement sinon in solidum les consorts [V] et [L] aux dépens,Condamner solidairement sinon in solidum les consorts [V] et [L] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A titre principal, pour s’opposer aux demandes des consorts [V] et [L], et notamment au manquement à l’obligation d’information précontractuelle invoqué par les demandeurs, rappelant les termes des articles 1104, 1112-1 et 1178 du code civil ainsi que sur la jurisprudence relative aux obligations du notaire et celle relative au manquement à l’obligation précontractuelle, Mme [X] [P] estime ne pas avoir manqué à cette obligation dans la mesure où elle a transmis le certificat de ramonage de la cheminée bois à son notaire, qu’il a lui-même transmis au notaire des acquéreurs qui avait l’obligation de transmettre aux demandeurs les informations contenues dans ce certificat. Concernant celui de la cheminée de la chaudière au fuel, elle ne pouvait pas être informée du fait que les acquéreurs n’avaient pas été mis en connaissance de l’état du bien alors même que leur notaire avait signifié par écrit dans l’acte de vente, avoir transmis une copie de la facture en annexe de l’acte. Elle considère dès lors que c’est Me [Y] qui a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte de vente, à son insu, et qu’elle ne peut pas être considérée comme civilement responsable des fautes professionnelles commises par les notaires. Elle ajoute qu’elle ne pouvait pas être en mesure de les informer sur la dangerosité manifestement intrinsèque de la cheminée bois dans la mesure où elle n’est pas professionnelle dans le domaine et n’a jamais eu connaissance de cette dangerosité, d’autant que l’entreprise de ramonage ne lui a jamais signifié que l’utilisation de la cheminée était dangereuse et fortement déconseillée. Elle indique enfin que le fondement juridique sur lequel se fonde la demande des parties adverses est erronée dans la mesure où le manquement à une obligation précontractuelle d’information n’engage pas la responsabilité contractuelle de son auteur mais la responsabilité délictuelle. 

Pour s’opposer au manquement à l’obligation de délivrance conforme invoqué par les demandeurs, rappelant les termes de articles 1604 et suivants du code civil et l’article 16 du code de procédure civile et sur la jurisprudence relative à la force probante des expertises amiables, elle fait valoir que le certificat de ramonage, qu’elle avait transmis aux notaires, était indiqué comme annexé à l’acte de vente, le bien était donc conforme aux stipulations du contrat de vente et l’absence d’information concernant les défauts préexistants est imputable à Me [Y] qui n’a pas transmis la facture de ramonage mentionnant ces défauts ; qu’il est dès lors tenu de la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Elle fait observer par ailleurs qu’aucune expertise judiciaire n’est venue attester de la non-conformité de la cheminée bois comme de la chaudière fioul puisque seule une expertise amiable partiellement contradictoire, puisque réalisée en l’absence de Me [Y] et de Me [S], a été réalisée et qu’elle est corroborée par le devis d’une entreprise de ramonage missionnée par les demandeurs ; que la jurisprudence atténue fortement la valeur probatoire des expertises amiables réalisées à la requête d’une seule partie au litige, qui ne serait pas totalement contradictoire et qu’il n’y a pas eu en l’espèce de réel débat contradictoire compte tenu de l’absence des notaires à l’expertise amiable.

Pour s’opposer au manquement à l’obligation de délivrer un bien exempt de vices cachés, invoqué par les demandeurs, rappelant les termes des articles 1641 et 1643 du code civil et la jurisprudence relative aux vices cachés, elle fait valoir que les seules informations en sa possession au moment de la vente étaient le contenu du certificat d’intervention de ramonage mentionnant une tenue au feu non respectée, mais qu’elle n’est pas une professionnelle du domaine et ne pouvait dès lors connaître la gravité du vice allégué, d’autant que l’entreprise de ramonage ne l’a jamais informée d’une non-conformité du conduit de la cheminée mal disposé dans la maison. Elle ajoute qu’il n’apparaît, dans aucune des pièces adverses, la mention de « vice caché » et indique également que le certificat de ramonage fait état de « non-conformités apparentes », ce qui souligne le caractère apparent et non caché du vice. Elle fait également valoir que l’acte de vente, accepté et signé par les demandeurs, comporte une clause de non-garantie à l’égard des vices apparents comme des vices cachés. Elle indique enfin que le fondement juridique invoqué n’est pas le bon puisque le vice caché ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle.

Pour s’opposer à la demande en indemnisation du préjudice formulée par les demandeurs, aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, elle fait valoir que les demandeurs sollicitent le versement de sommes calculées sur la base de devis établis non contradictoirement, sans qu’aucune expertise judiciaire contradictoire n’ait été réalisée, de sorte qu’ils n’ont aucune valeur probatoire.

Elle ajoute par ailleurs qu’il est constant qu’il n’est pas possible de cumuler des actions en garantie légale des vices cachés et en responsabilité contractuelle formées par un acquéreur, tant sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme que celui du manquement au devoir précontractuelle d’information.

A titre reconventionnel, se fondant sur la jurisprudence relative à la responsabilité des notaires et sur l’article 16 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966, elle invoque d’une part que la responsabilité délictuelle de Me [Y] ainsi que celle de la SCP GGBJ doit être engagée à l’égard des acquéreurs. Elle rappelle à cet égard que Me [Y] n’a pas fait figurer en annexe de l’acte de vente la facture de ramonage du 23 septembre 2020 ni informé les acquéreurs de la non-conformité de la cheminée, alors qu’il était tenu à un devoir de conseil et d’efficacité à l’égard de toutes les parties à l’acte de vente. Elle considère d’autre part que son notaire, Me [S], avait également un devoir de conseil et d’information à son égard ainsi qu’à l’égard des acquéreurs et était tenu de vérifier que le certificat de ramonage avait bien été annexé par son confrère à l’acte de vente. Dès lors, aucun des deux notaires n’a rempli l’obligation de vérification de l’acte de vente lorsqu’il a été signé le 11 décembre 2020 et ils n’ont donc pas rempli leur devoir d’efficacité. Enfin, se fondant sur les articles 1240 et 1241 du code civil, elle considère que les fautes commises par les notaires engagent leur responsabilité délictuelle et qu’elle a subi un préjudice moral certain à raison de l’anxiété engendrée par la procédure judiciaire à son encontre. 

***

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, Me [J] [Y] et la société GGBJ, demandent au tribunal de :
A titre principal :Dire et juger que les consorts [V] et [L] et Mme [X] [P] ne rapportent la preuve :Ni d’une faute commise par Me [J] [Y] et la société GGBJ, notaires associés,Ni d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice,Ni de l’existence d’un préjudice,En conséquence :Dire et juger que la responsabilité civile professionnelle de Me [J] [Y] et de la société GGBJ, notaires associés, ne peut être retenue,Débouter, en conséquence, les consorts [V] et [L] et Mme [X] [P] de l’ensemble de leurs prétentions,A titre subsidiaire, limiter, dans de plus justes proportions, le montant des condamnations qui seront mises à leur charge au titre de la réparation des préjudices subis,En tout état de cause :Condamner les consorts [V] et [L] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, Condamner les consorts [V] et [L], ou qui mieux le devra, à leur payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour s’opposer à titre principal aux demandes de voir engager la responsabilité de Me [Y] et de la société GGBJ, se fondant sur l’article 1240 du code civil, les défendeurs invoquent le fait qu’aucune faute n’a été commise. Ils soutiennent en effet avoir annexé à l’acte de vente les diagnostics obligatoires et qu’ils n’étaient pas tenus d’y annexer des certificats de conformité des équipements existant dans le bien immobilier vendu. Ils ajoutent que pour s’assurer de l’efficacité de son acte, le notaire doit s’attacher à ce qu’il réponde aux volontés exprimées par les parties et que les consorts [V]-[L] n’ont jamais érigé la conformité de la cheminée bois et du système de chauffage en condition déterminante de leur consentement. S’ils reconnaissent avoir manqué de vigilance, ils soutiennent ne pas avoir manqué à leurs obligations de conseil et d’assurer l’efficacité de l’acte puisque les acquéreurs n’ont jamais exprimé la volonté d’être en possession des documents attestant de la conformité des installations mais se sont bornés à réclamer des justificatifs de la réalisation d’un entretien, ce qui a été fait par la venderesse. 

Si une faute devait être retenue, ils soutiennent qu’il n’existe en tout état de cause aucun lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué par les demandeurs dans la mesure où les documents non annexés avaient pour objectif de justifier de l’existence d’un entretien récent et non de la conformité des installations, d’autant que les acquéreurs étaient informés de la vétusté de ces installations et que leur mise en conformité se serait imposée dans le cadre de leur projet de rénovation.

Enfin, si la faute et le lien de causalité devaient être retenus, ils affirment que les demandes formées en réparation des préjudices devront être considérées comme injustifiées. Ils font valoir que le préjudice ne peut s’analyser que comme une perte de chance pour les acquéreurs de négocier une éventuelle diminution du prix de vente ; que la perte de chance ne peut par ailleurs être égale à la réparation du préjudice intégral, d’autant que les consorts [V]- [L] avait connaissance de la vétusté des équipements et qu’ils avaient envisagé leur rénovation avant l’achat. Ils ajoutent que Me [S] a également manqué de vigilance et donc qu’ils ne sauraient supporter la totalité du préjudice subi par les acquéreurs. Ils soutiennent également que les quantums réclamés sont injustifiés et devront être rejetés ou, à défaut, largement minorés.

Ils indiquent enfin qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne peut être prononcée entre eux et Mme [X] [P] dans la mesure où la responsabilité de celle-ci est contractuelle tandis que la leur est délictuelle. 
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La clôture de la procédure est intervenue le 11 décembre 2025 et l’affaire, appelée à l’audience de plaidoiries du 26 mars 2026, a été mise en délibéré au 29 juin 2026 prorogé au 12 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

§1. Sur la responsabilité de la venderesse

Sur l’obligation d’information précontractuelle
Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. 
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce, l’objet du litige porte sur le défaut d’information relatif à la défectuosité de la cheminée à bois. 
Il s’agit d’une information déterminante dans la mesure où la défectuosité identifiée pouvait être de nature à occasionner des dommages sur le bien vendu lors de son utilisation mais comportait également des risques pour les acheteurs. De plus, la mise en conformité de cette cheminée allait nécessairement engendrer des frais pour les acquéreurs qu’ils n’avaient pas pu prendre en compte au moment de la conclusion de la vente puisqu’ils n’étaient pas informés de l’existence des défectuosités. 

Cependant, Mme [P] justifie avoir effectué le ramonage de la cheminée bois, comme cela était prévu à la promesse de vente, et avoir transmis par la suite la facture mentionnant les non-conformités à son notaire qui l’assistait dans la vente de sa maison. Elle apporte donc la preuve de la délivrance de cette information. Au surplus, si les demandeurs indiquent avoir appris, en échangeant avec le ramoneur, qu’il avait informé la venderesse d’une non-conformité du conduit de cheminée mal disposé dans la maison, force est de constater qu’ils n’en rapportent pas la preuve et que la formulation du professionnel ayant ramoné la cheminée est laconique puisqu’elle mentionne une « tenue au feu non respectée avec le lambris, charpente ». Mme [P], qui n’est pas une spécialiste du domaine, a pu légitimement passer à côté de cette information d’autant qu’elle a remis la facture à son notaire qui avait la charge de la prendre en compte et de la remettre au notaire en charge de la rédaction de l’acte qui avait la même obligation.

Dès lors, la responsabilité contractuelle de Mme [P] ne pourra être retenue sur le fondement de l’obligation d’information précontractuelle.

Sur l’obligation de délivrance conforme
Il ressort des articles 1603 et suivants du code civil que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme, telle qu’elle a été définie par les parties, c’est-à-dire que le bien délivré doit être celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais en outre qu’il doit présenter les qualités et caractéristiques que l’acquéreur est en droit d’en attendre.

En l’espèce, concernant la cheminée à bois, il ressort d’une part de la promesse de vente du 18 septembre 2020, concernant la partie relative à la cheminée/poêle, les informations suivantes « le promettant déclare que le bien est équipé d’une cheminée […] le vendeur déclare qu’il fera faire un autre ramonage avant la vente. Il est ici rappelé à l’acquéreur l’utilité de faire un ramonage avant toute première utilisation. L’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de la situation. » et d’autre part de l’acte de vente en date du 11 décembre 2020, concernant la cheminée, que « le vendeur déclare que le bien est équipé d’une cheminée. Le dernier ramonage a eu lieu le 2 décembre 2020. Une copie de la facture est annexée ». 

Concernant la chaudière au fioul, il ressort d’une part de la promesse de vente du 18 septembre 2020, concernant la partie relative au système de chauffage, les informations suivantes « le promettant déclare que le système de chauffage est alimenté au FUEL. […] le vendeur déclare qu’il fera faire un autre entretien avant la vente. Le bénéficiaire déclare avoir été en mesure de constater que ce système de chauffage est en service. L’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de la situation. » et d’autre part de l’acte de vente en date du 11 décembre 2020, concernant le système de chauffage, que « le vendeur déclare que le système de chauffage est alimenté au fuel. La dernière révision a été effectuée par A.P.S Bien-Être – [Adresse 4], selon facture en date du 2 décembre 2020 dont une copie est annexée ».

En l’espèce, il ressort des termes même de la promesse de vente ainsi que de l’acte de vente qu’il était attendu du bien acquis qu’il possède une cheminée dont le ramonage avait été effectué ainsi qu’une chaudière à fioul ayant bénéficié d’un entretien avant la vente. Or, tel a été le cas en l’espèce. 

Dès lors, la responsabilité contractuelle de Mme [X] [P] ne pourra être retenue sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.

Sur la méconnaissance de l’obligation de délivrer un bien exempt de vice caché
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

En l’espèce, concernant la cheminée, et comme cela a été précédemment rappelé, Mme [X] [P] a remis à son notaire la facture faisant état des non-conformités de la cheminée relevées par le ramoneur. La transmission de ce document empêche de considérer que le vice affectant la cheminée était « caché ».

Par ailleurs, concernant la chaudière à fioul, aucun défaut de conformité n’a été constaté par le professionnel intervenu antérieurement à la vente. Si des défauts ont été relevés par un autre professionnel, ils ne l’ont été que le 5 septembre 2022, soit un peu moins de deux ans après la vente. Ainsi, la notion de vice caché ne pourra être là encore retenue compte tenu du défaut de preuve de l’antériorité du vice.

Dès lors, la responsabilité contractuelle de Mme [X] [P] ne pourra être retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par conséquent, les consorts [V]-[L] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de Mme [X] [P].

§2. Sur la responsabilité des notaires 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

Il ressort par ailleurs de l’article 16 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, applicable aux faits de l’espèce, que chaque associé répond sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit.

La société est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes.

La société ou les associés doivent contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle, dans les conditions prévues par le décret particulier à chaque profession.

Sur l’existence d’une faute de Me [Y] et de la SCP GGBJ
En application de l’article 1240 du code civil précité, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Aussi, le notaire est-il tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure, d’une part que Me [Y] a commis une erreur dans la rédaction de l’acte de vente en date du 11 décembre 2020 puisque dans la partie relative à la cheminée présente dans le bien, il indique que le dernier ramonage a eu lieu le 2 décembre 2020 alors qu’il a eu lieu le 23 septembre 2020. D’autre part, il n’a pas annexé le certificat de ramonage dont s’agit à l’acte de vente alors même qu’il est mentionné dans cet acte qu’une copie de la facture était annexée. De plus, Me [Y] n’a pas fait état des anomalies constatées auprès des acquéreurs et ce, au mépris de son obligation de conseil qui aurait dû le conduire à attirer leur attention sur le fait que la cheminée était défectueuse. Ce n’est que le 7 septembre 2022, lorsque les consorts [V]-[L] ont sollicité la délivrance de cette pièce manquante auprès de leur notaire, qu’ils en ont eu connaissance.

Dès lors, Me [Y] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle si un préjudice en est résulté.


Sur les préjudices et le lien de causalité
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est admis que si le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise privée, cette dernière revêt une force probante dès lors qu’elle est corroborée par des éléments extrinsèques, lesquels peuvent être constitués par les annexes audit rapport.

En l’espèce, les consorts [V]-[L] produisent :
En pièce 4, le certificat de ramonage litigieux du 23 septembre 2023 constatant une « tenue au feu non respectée » ;En pièce 3, une attestation de sécurité établie par la société Ramonage Services le 5 septembre 2022 constatant les anomalies suivantes :« Conduit de fumée tubé et non conforme au DTU 21.1(22/10/1969)
-Les écarts au feu réglementaires autour du conduit maçonné en combles n’ont pas été respectés
-La laine de verre est interdite contre maçonné en combles
-Doute sur la finition du tubage
-Pas d’arrivée d’air frais spécifique pour l’appareil dans la chaufferie »
En pièce 14, un rapport d’expertise amiable contradictoire établi le 9 février 2023 par le cabinet Unionexperts, mandaté par leur assurance de protection juridique, lequel retient un « vice de construction de la cheminée à foyer fermé » et un préjudice constitué par le fait que ladite cheminée « ne peut pas être utilisée sans risque d’incendie, du fait d’un écart au feu insuffisant ».
L’ensemble de ces pièces établit clairement que la cheminée bois est affectée d’une défectuosité rendant son utilisation dangereuse et par conséquent la rendant inutilisable en l’état.

La faute du notaire n’est pas à l’origine de ce défaut et de la nécessité consécutive de mettre en conformité ou de remplacer la cheminée litigieuse. Elle a en revanche fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier à la baisse le prix de vente de leur maison. Cette perte de chance ne saurait être égale à la somme de 12 724, 46 euros réclamée, selon devis du 7 novembre 2023 établi par la société J3L agencements, lequel porte sur le remplacement total de l’installation par un foyer à bois. 
Par ailleurs, si l’expertise amiable indique que « les travaux de remise en conformité seraient trop coûteux et entraînerait des problèmes d’entretien sur le haut [du] conduit], de sorte qu’il préconise de condamner la cheminée et d’installer un foyer à bois tel retenu par la société J3L agencements, aucun élément extrinsèque ne vient corroborer le caractère trop couteux et insatisfaisant d’une remise en conformité de l’existant.

Compte tenu de ces éléments et du fait qu’il est constant que les consorts envisageaient une rénovation énergétique de leur habitat, la perte de chance d’acheter leur bien immobilier à un moindre prix sera évaluée à 50% du coût du remplacement total de l’installation selon devis susvisé, soit à la somme de 6 362,23 euros.

La perte de chance caractérisée en l’espèce étant constituée par la perte de chance d’acheter à un moindre coût le bien immobilier, les préjudices annexes invoqués, à savoir la surconsommation d’énergie et le préjudice de jouissance, ne sont pas en lien direct avec la faute du notaire. Par conséquent, les consorts [V]-[L] seront déboutés de leur demande indemnitaire de ces chefs.

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de condamner solidairement Me [Y] et la société GGBJ à payer aux consorts [V]-[L] la somme de 6 362,23 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie.


§3. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de condamnation de Me [S] et de la SCP [N] [S] et Alexandra RAYNAUD-BELART et de Me [Y] et de la SCP GGBJ
Mme [W], qui ne formule pas d’appel en garantie contre les notaires, lequel serait en outre devenu sans objet puisqu’elle n’est pas condamnée, n’a pas qualité pour formuler une demande de condamnation à leur égard à réparer les préjudices subis par les demandeurs.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation au titre du préjudice moral
En application de l’article 1240 du code civil précité, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Aussi, le notaire est-il tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Il ressort par ailleurs de la jurisprudence que le notaire rédacteur d’un acte est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte (Arrêt de la Cour de cassation du 14 mars 2000, n°97-19.813).

En l’espèce, et comme cela a été précédemment indiqué, Me [Y] a commis une faute dans la rédaction de l’acte de vente puisqu’il a mentionné une date erronée mais également car il n’y a pas annexé la facture faisant état des non-conformités de la cheminée pourtant communiquée par la venderesse. De plus, il aurait dû, compte tenu de son devoir de conseil à l’égard de toutes les parties, expliquer à Mme [X] [P] la teneur de cette facture et les implications possibles dans le cadre de la vente d’un bien.

Mme [X] [P] a subi un préjudice moral du fait de la procédure judiciaire initiée des suites de l’absence de mention des non-conformités, fait imputable à Me [Y]. 

Dès lors, Me [Y] et la SCP GGBJ seront condamnés solidairement à indemniser Mme [X] [P] pour son préjudice moral, à hauteur de la somme satisfactoire de 500 euros.


§4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Me [Y] et la SCP GGBJ, succombent à titre principal. Par conséquent, il convient de les condamner solidairement à supporter les dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Me [Y] et la SCP GGBJ, condamnés solidairement aux dépens, seront condamnés solidairement à payer aux consorts [V]-[L] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. 
 
S’agissant de la demande de Mme [W] à l’encontre des consorts [V]-[L], il y a lieu de la débouter de sa demande à ce titre en ce qu’ils ne pouvaient pas anticiper la solution du présent litige et que leurs demandes à son encontre n’étaient pas manifestement vouées à l’échec. 

Me [Y] et la SCP GGBJ seront enfin déboutés de leur demande au titre de l’article 70 du code de procédure civile. 

C) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de l’affaire.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; 

DEBOUTE Mme [X] [P] de ses demandes de :
Juger comme irrecevable la pièce adverse n°14 consistant en un rapport d’expertise amiable réalisée par la protection juridique des demandeurs, en tant que preuve,Juger comme irrecevable à titre de preuve, les devis produits par les demandeurs à l’instance, à savoir les pièces adverses n°10, 11, 13, 19 et 20 ;
DEBOUTE Mme [D] [V] et M. [A] [L] de leurs demandes de condamnation solidaire à l’encontre de Mme [X] [P], à les indemniser de leurs préjudices ; 

CONDAMNE solidairement Me [J] [Y] et la société GIROUD-[Y]-BIJAUDY-JACQUIGNON à payer à Mme [D] [V] et M. [A] [L] la somme de 6 362,23 euros en réparation de la perte de chance subie ;

DEBOUTE Mme [D] [V] et M. [A] [L] de leurs demandes de réparation au titre d’un préjudice de jouissance et de la surconsommation énergétique ;

DEBOUTE Mme [D] [V] et M. [A] [L] de leur demande de condamner Mme [X] [P] à les indemniser du coût de mise en conformité de la chaudière à fioul à hauteur de 4 091,74 euros TTC ;

REJETTE la demande de Mme [X] [H] épouse [P] tendant à voir condamner in Me [J] [Y] et la société GIROUD-[Y]-BIJAUDY-JACQUIGNON d’une part et Me [S] et de la SCP [N] [S] et Alexandra RAYNAUD-BELART d’autre part à indemniser les demandeurs ;

CONDAMNE solidairement Me [J] [Y] et la société GIROUD-[Y]-BIJAUDY-JACQUIGNON à payer à Mme [X] [H] épouse [P] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Me [J] [Y] et la société GIROUD-[Y]-BIJAUDY-JACQUIGNON à supporter les dépens de la présente instance ;

CONDAMNE solidairement Me [J] [Y] et la société GIROUD-[Y]-BIJAUDY-JACQUIGNON à payer à Mme [D] [V] et M. [A] [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [X] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Me [J] [Y] et la société GGBJ de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé le 12 Août 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par Madame JALLIFFIER-VERNE, Présidente et Madame FORRAY Greffière,

Le Greffier, Le Président,