notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 10 juillet 2026, n° 26/00881

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un bail verbal ayant pris effet le 23 octobre 2023, la société CDC habitat social a loué à M. [P] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 5].

Des impayés de loyer sont apparus et ont été signalés le 25 novembre 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, la société CDC habitat social a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 400,74 euros au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, la société CDC habitat social a fait assigner M. [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit contrat,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner le locataire à payer la somme de 2 417,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application de l’article 1153, alinéa 1er du code civil,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela, jusqu’au départ effectif des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026.

A cette audience, la société CDC habitat social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 151,59 euros, au titre des loyers et charges échus au 29 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers a repris, le dernier versement, d’un montant de 284,05 euros, datant du 27 janvier 2026. Ainsi, elle déclare ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [P] [L] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 50,00 euros. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais pour rester dans les lieux.


Il expose percevoir 1 200,00 euros de revenus mensuels en raison de sa retraite et n’avoir aucun dossier de surendettement constitué à son nom. Il ajoute avoir opté pour le prélèvement automatique afin de sécuriser les paiements à venir, la dette étant née de difficultés liées à l’absence de mise en place dudit prélèvement automatique.

Par ailleurs, il apporte à l’audience un compte-rendu d’hospitalisation de jour du 27 mars 2026 pour une immunothérapie dans le cadre de la prise en charge d’un adénocarcinome bronchique métastatique. Il présente également un courrier du centre communal d’action sociale du 4 mai 2026 qui sollicite un report d’audience en raison de la situation médicale préoccupante du locataire et précise qu’un accord a été trouvé avec la bailleresse pour la mise en place du dispositif d’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement Maintien à compter du mois de juillet 2026. L’assistance sociale demande également que des délais soient accordés au locataire afin qu’il puisse stabiliser sa situation, poursuivre ses soins dans des conditions adaptées, finaliser les démarches en cours avec la bailleresse et maintenir son accompagnement social.

L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.


- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 novembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur l’existence d’un bail verbal

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1709 du code civil, le contrat de bail est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.

Le code civil n'imposant aucune formalité pour la conclusion d'un bail, la rédaction d'un écrit n'est indispensable ni à sa formation, ni à la preuve de son existence. L'engagement réciproque des prétendus bailleur et locataire dans les termes d'un tel contrat doit cependant être démontré. Doivent ainsi être prouvés l'engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué et l'engagement de ce dernier de payer les loyers.

En application de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer.

En l’espèce, la société CDC habitat social produit un décompte locatif remontant à la date du 31 janvier 2024 et faisant apparaître le versement d’un loyer de 268,44 euros hors charges. En outre, le locataire, présent à l’audience, ne conteste pas l’existence de ce bail, et, au contraire, le reconnaît, tout comme sa dette locative.

En conséquence, l'existence d'un bail verbal est établie.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société CDC habitat social verse aux débats le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 29 avril 2026, la dette locative de M. [P] [L] s’élève à la somme de 3 151,59 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 février 2025 pour la somme de 1 400,74 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord de la bailleresse, de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [P] [L] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail verbal

Aux termes de l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en application de ces dispositions, le bail verbal ayant pris effet le 23 octobre 2023 unissant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 3 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 mars 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la demande du locataire et de l’accord de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [P] [L] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [P] [L] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [L] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société CDC habitat social les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.[E] [N] la solution est autre, la phrase est : « Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC habitat social et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [P] [L] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de ... euros en application de l’article précité. »


Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE M. [P] [L] à verser à la société CDC habitat social la somme de 3 151,59 euros (décompte arrêté au 29 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 1 400,74 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [P] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail verbal ayant pris effet le 23 octobre 2023 entre la société CDC habitat social, d'une part, et M. [P] [L], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [P] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC habitat social puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [P] [L] soit condamné à verser à la société CDC habitat social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la société CDC habitat social de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;[E] [N] la solution est autre, la phrase est : « CONDAMNE M. [P] [L] à verser à la société CDC habitat social une somme de ... euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »


CONDAMNE M. [P] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/00881 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIG3

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 10/07/2026





S.A. CDC HABITAT SOCIAL


C/

Monsieur [P] [L]









Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Antoine DELPLA
- [P] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 10 JUILLET 2026

Sous la Présidence de [E] VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE substitué par Maître Aurore VENTURA, avocat au barreau de VAL D’OISE



ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne






Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :



EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un bail verbal ayant pris effet le 23 octobre 2023, la société CDC habitat social a loué à M. [P] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 5].

Des impayés de loyer sont apparus et ont été signalés le 25 novembre 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, la société CDC habitat social a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 400,74 euros au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, la société CDC habitat social a fait assigner M. [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit contrat,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner le locataire à payer la somme de 2 417,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application de l’article 1153, alinéa 1er du code civil,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela, jusqu’au départ effectif des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026.

A cette audience, la société CDC habitat social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 151,59 euros, au titre des loyers et charges échus au 29 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers a repris, le dernier versement, d’un montant de 284,05 euros, datant du 27 janvier 2026. Ainsi, elle déclare ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [P] [L] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 50,00 euros. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais pour rester dans les lieux.


Il expose percevoir 1 200,00 euros de revenus mensuels en raison de sa retraite et n’avoir aucun dossier de surendettement constitué à son nom. Il ajoute avoir opté pour le prélèvement automatique afin de sécuriser les paiements à venir, la dette étant née de difficultés liées à l’absence de mise en place dudit prélèvement automatique.

Par ailleurs, il apporte à l’audience un compte-rendu d’hospitalisation de jour du 27 mars 2026 pour une immunothérapie dans le cadre de la prise en charge d’un adénocarcinome bronchique métastatique. Il présente également un courrier du centre communal d’action sociale du 4 mai 2026 qui sollicite un report d’audience en raison de la situation médicale préoccupante du locataire et précise qu’un accord a été trouvé avec la bailleresse pour la mise en place du dispositif d’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement Maintien à compter du mois de juillet 2026. L’assistance sociale demande également que des délais soient accordés au locataire afin qu’il puisse stabiliser sa situation, poursuivre ses soins dans des conditions adaptées, finaliser les démarches en cours avec la bailleresse et maintenir son accompagnement social.

L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.


- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 novembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur l’existence d’un bail verbal

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1709 du code civil, le contrat de bail est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.

Le code civil n'imposant aucune formalité pour la conclusion d'un bail, la rédaction d'un écrit n'est indispensable ni à sa formation, ni à la preuve de son existence. L'engagement réciproque des prétendus bailleur et locataire dans les termes d'un tel contrat doit cependant être démontré. Doivent ainsi être prouvés l'engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué et l'engagement de ce dernier de payer les loyers.

En application de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer.

En l’espèce, la société CDC habitat social produit un décompte locatif remontant à la date du 31 janvier 2024 et faisant apparaître le versement d’un loyer de 268,44 euros hors charges. En outre, le locataire, présent à l’audience, ne conteste pas l’existence de ce bail, et, au contraire, le reconnaît, tout comme sa dette locative.

En conséquence, l'existence d'un bail verbal est établie.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société CDC habitat social verse aux débats le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 29 avril 2026, la dette locative de M. [P] [L] s’élève à la somme de 3 151,59 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 février 2025 pour la somme de 1 400,74 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord de la bailleresse, de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [P] [L] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail verbal

Aux termes de l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en application de ces dispositions, le bail verbal ayant pris effet le 23 octobre 2023 unissant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 3 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 mars 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la demande du locataire et de l’accord de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [P] [L] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [P] [L] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [L] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société CDC habitat social les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.[E] [N] la solution est autre, la phrase est : « Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC habitat social et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [P] [L] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de ... euros en application de l’article précité. »


Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE M. [P] [L] à verser à la société CDC habitat social la somme de 3 151,59 euros (décompte arrêté au 29 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 1 400,74 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [P] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail verbal ayant pris effet le 23 octobre 2023 entre la société CDC habitat social, d'une part, et M. [P] [L], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [P] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC habitat social puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [P] [L] soit condamné à verser à la société CDC habitat social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la société CDC habitat social de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;[E] [N] la solution est autre, la phrase est : « CONDAMNE M. [P] [L] à verser à la société CDC habitat social une somme de ... euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »


CONDAMNE M. [P] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1741, code civil 1709, code de la construction et de l'habitation L821-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T22:05:24.277Z.