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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, JCP LOGEMENT, 6 juillet 2026, n° 25/04177

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 janvier 2026
date des débats : 18 Mai 2026
délibéré au : 06 Juillet 2026

RG N° N° RG 25/04177 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OG25

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à M. [Z]
CCC à Me BARZ
CCC préfecture 




EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 11 décembre 2020 à effet au même jour, NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] un logement de type 4 lui appartenant sis, 24 rue Alfred Nobel, 4ème étage, appartement n°20 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 300,94€ pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 148,47€.
La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 10 juin 2025, dont l’organisme a accusé réception le 16 juin 2025. 
Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.688,07€ au titre des loyers échus et impayés au 10 juin 2025.
Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 24 octobre 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : 
Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail signé le 11 décembre 2020 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] et de tout autre occupant de leur chef du logement loué avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités prévues par la loi ;Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;Condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z], à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 3.710,09€, correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;Condamner in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z], à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 332,22€, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; Condamner in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z], à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;Ordonner l’exécution provisoire. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 12 mai 2026, par l’Espace départemental des solidarités, indiquant que seule Madame [J] [U] épouse [Z] s’était présentée au rendez-vous. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026, renvoyée et retenue à l’audience du 18 mai 2026, lors de laquelle NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représentée par Madame [F] [Q], munie d'un pouvoir régulier en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 1.929,55€ selon le décompte arrêté au 5 mai 2026. Elle déclare que Monsieur [O] [Z] souhaite la résiliation du contrat de bail, le couple étant séparé. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.
A l’audience, Monsieur [O] [Z] déclare être parti du logement, sans indiquer de date précise. Il accepte de payer 50€ par mois au titre de la dette locative mais s’oppose au règlement du loyer courant. Un jugement correctionnel a été rendu à son encontre le 20 février 2026 prononçant une interdiction d’entrer en relation et de paraitre au domicile de Madame [J] [U] épouse [Z]. Il déclare être en arrêt maladie et percevoir une indemnité journalière de 36€, soit 1.100€ par mois. Monsieur [O] [Z] a d’autres dettes. Il précise qu’ils ont trois enfants en commun et qu’il ne verse pas de pension alimentaire. 
Madame [J] [U] épouse [Z], représentée par son conseil, indique que Monsieur [O] [Z] a quitté le logement dans un contexte de violences conjugales. Elle précise qu’elle ne travaille pas et ne bénéficie d’aucune participation financière de la part de Monsieur [O] [Z]. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire d’une durée de trois ans et propose de verser 20€ par mois en sus du loyer courant et des charges. Elle demande que NANTES MÉTROPOLE HABITAT soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires. 
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 467 du code de procédure civile dispose que « Le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée ».
Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] ayant comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des disposition susvisées.

Sur la recevabilité de l’action
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
En l’espèce, NANTES MÉTROPOLE HABITAT justifie de la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX le 10 juin 2025, dont la Commission a accusé réception le 16 juin 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 22 octobre 2025.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation du 22 octobre 2025 a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 24 octobre 2025, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire rédigée comme suit : « Le présent contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux […]. »
Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] le 16 juin 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 2.688,07€ au 10 juin 2025. Ce commandement accorde un délai de deux mois aux locataires pour régler leur dette.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2025.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. 
En l’espèce, la créance principale de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
 Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.929,55€, au 5 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse. 
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 334,62€. 
Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».
Il résulte également de l'article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l'éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d'exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l'article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.
Le contrat de bail prévoit en outre, en son article 7 qu’« en cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location […], ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation dans le cadre d’une résiliation de bail, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division ».
En l’espèce, Monsieur [O] [Z] accepte de payer 50€ par mois au titre de la dette locative mais s’oppose au paiement du loyer courant en indiquant ne plus être dans le logement, un jugement en date du 20 février 2026 lui faisant interdiction de paraître au domicile de Madame [J] [U] épouse [Z]. Toutefois, bien qu’il ait quitté le logement, Monsieur [O] [Z] reste tenu solidairement des sommes dues au titre du contrat de bail en date du 11 décembre 2020. En effet, Monsieur [O] [Z] ayant été reconnu coupable des faits de violences conjugales ne peut se prévaloir d’une cessation de solidarité prévue par l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne vaut que pour la victime des violences familiales. 
En conséquence, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] seront condamnés solidairement à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 1594,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2025.

Sur les délais de paiement 
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
 Il ressort du diagnostic social et financier que les ressources de Madame [J] [U] épouse [Z] s’élèvent à 1.699€ par mois et ses charges étant de 1.096€ par mois. Il est indiqué que le montant du loyer est en adéquation avec les ressources de celle-ci. Elle perçoit les allocations logement qui sont directement versées au bailleur. Elle souhaite se maintenir dans le logement, bien qu’une demande de logement social ait été effectuée pour un logement en rez-de-chaussée, ayant un enfant asthmatique. 
A l’audience, Madame [J] [U] épouse [Z] indique que l’obtention récente des allocations logement vont lui permettre d’avoir plus de ressources et d’apurer sa dette locative. Elle sollicite des délais de paiement et propose de verser 20€ en sus du loyer courant et des charges. Monsieur [O] [Z] propose de verser 50€, soit la somme totale de 70€. NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. 
Au regard de ces éléments, compte tenu de l’amélioration de la situation financière de Madame [J] [U] épouse [Z] et de l’absence d’opposition de NANTES MÉTROPOLE HABITAT sur l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser les époux [Z] à se libérer de leur dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Ainsi, au vu de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. 
 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 
 
Il convient de rappeler que si les époux [Z] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant pendant toute la durée des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
 
Dans le cas contraire :
- La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Les locataires seront redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion,
- La clause résolutoire reprendra son effet de plein droit à la date du 17 août 2025,
- Le bailleur pourra procéder à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 juin 2025.

Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation. 
En l’espèce, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] seront condamnés in solidum à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 100€ au titre des dispositions susvisées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT à l’encontre de Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] ; 
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 17 août 2025, du contrat de bail conclu entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z], portant sur le logement sis 24 rue Alfred Nobel, 4ème étage, appartement n°20 – 44300 NANTES ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 1594,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2025.
AUTORISE Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à s’acquitter de leur dette par 36 mensualités de 50 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois d’août 2026, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] s’acquittent de leur dette dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité de la dette locative et/ou du loyer courant à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
Dans cette seule dernière hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, NANTES METROPOLE HABITAT à procéder à l’expulsion Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE dans ce cas solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter de mai 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 610,44€, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 juin 2025.
DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2026.

 La greffière La juge 
Cynthia HOFFMANN Cécile HÉNOUX
Texte intégral
Minute n° 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
 ============
JUGEMENT du 06 Juillet 2026
_____________________________________
DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représentée par Mme [F] [Q], munie d’un pouvoir régulier, 
 
D'une part,
DÉFENDEUR :

Madame [J] [U] épouse [Z]
24 rue Alfred Nobel
Logement 20 Etage 4
44300 NANTES

assistée de Me Sabine BARZ, avocat au barreau de NANTES,

Monsieur [O] [Z]
domicilié : chez Monsieur [H] [U]
5 Rue Gustave Eiffel
44300 NANTES

comparant, 
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX
GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 janvier 2026
date des débats : 18 Mai 2026
délibéré au : 06 Juillet 2026

RG N° N° RG 25/04177 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OG25

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à M. [Z]
CCC à Me BARZ
CCC préfecture 




EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 11 décembre 2020 à effet au même jour, NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] un logement de type 4 lui appartenant sis, 24 rue Alfred Nobel, 4ème étage, appartement n°20 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 300,94€ pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 148,47€.
La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 10 juin 2025, dont l’organisme a accusé réception le 16 juin 2025. 
Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.688,07€ au titre des loyers échus et impayés au 10 juin 2025.
Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 24 octobre 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : 
Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail signé le 11 décembre 2020 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] et de tout autre occupant de leur chef du logement loué avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités prévues par la loi ;Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;Condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z], à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 3.710,09€, correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;Condamner in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z], à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 332,22€, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; Condamner in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z], à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;Ordonner l’exécution provisoire. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 12 mai 2026, par l’Espace départemental des solidarités, indiquant que seule Madame [J] [U] épouse [Z] s’était présentée au rendez-vous. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026, renvoyée et retenue à l’audience du 18 mai 2026, lors de laquelle NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représentée par Madame [F] [Q], munie d'un pouvoir régulier en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 1.929,55€ selon le décompte arrêté au 5 mai 2026. Elle déclare que Monsieur [O] [Z] souhaite la résiliation du contrat de bail, le couple étant séparé. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.
A l’audience, Monsieur [O] [Z] déclare être parti du logement, sans indiquer de date précise. Il accepte de payer 50€ par mois au titre de la dette locative mais s’oppose au règlement du loyer courant. Un jugement correctionnel a été rendu à son encontre le 20 février 2026 prononçant une interdiction d’entrer en relation et de paraitre au domicile de Madame [J] [U] épouse [Z]. Il déclare être en arrêt maladie et percevoir une indemnité journalière de 36€, soit 1.100€ par mois. Monsieur [O] [Z] a d’autres dettes. Il précise qu’ils ont trois enfants en commun et qu’il ne verse pas de pension alimentaire. 
Madame [J] [U] épouse [Z], représentée par son conseil, indique que Monsieur [O] [Z] a quitté le logement dans un contexte de violences conjugales. Elle précise qu’elle ne travaille pas et ne bénéficie d’aucune participation financière de la part de Monsieur [O] [Z]. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire d’une durée de trois ans et propose de verser 20€ par mois en sus du loyer courant et des charges. Elle demande que NANTES MÉTROPOLE HABITAT soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires. 
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. 




MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 467 du code de procédure civile dispose que « Le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée ».
Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] ayant comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des disposition susvisées.

Sur la recevabilité de l’action
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
En l’espèce, NANTES MÉTROPOLE HABITAT justifie de la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX le 10 juin 2025, dont la Commission a accusé réception le 16 juin 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 22 octobre 2025.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation du 22 octobre 2025 a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 24 octobre 2025, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire rédigée comme suit : « Le présent contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux […]. »
Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] le 16 juin 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 2.688,07€ au 10 juin 2025. Ce commandement accorde un délai de deux mois aux locataires pour régler leur dette.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2025.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. 
En l’espèce, la créance principale de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
 Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.929,55€, au 5 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse. 
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 334,62€. 
Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».
Il résulte également de l'article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l'éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d'exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l'article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.
Le contrat de bail prévoit en outre, en son article 7 qu’« en cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location […], ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation dans le cadre d’une résiliation de bail, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division ».
En l’espèce, Monsieur [O] [Z] accepte de payer 50€ par mois au titre de la dette locative mais s’oppose au paiement du loyer courant en indiquant ne plus être dans le logement, un jugement en date du 20 février 2026 lui faisant interdiction de paraître au domicile de Madame [J] [U] épouse [Z]. Toutefois, bien qu’il ait quitté le logement, Monsieur [O] [Z] reste tenu solidairement des sommes dues au titre du contrat de bail en date du 11 décembre 2020. En effet, Monsieur [O] [Z] ayant été reconnu coupable des faits de violences conjugales ne peut se prévaloir d’une cessation de solidarité prévue par l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne vaut que pour la victime des violences familiales. 
En conséquence, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] seront condamnés solidairement à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 1594,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2025.

Sur les délais de paiement 
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
 Il ressort du diagnostic social et financier que les ressources de Madame [J] [U] épouse [Z] s’élèvent à 1.699€ par mois et ses charges étant de 1.096€ par mois. Il est indiqué que le montant du loyer est en adéquation avec les ressources de celle-ci. Elle perçoit les allocations logement qui sont directement versées au bailleur. Elle souhaite se maintenir dans le logement, bien qu’une demande de logement social ait été effectuée pour un logement en rez-de-chaussée, ayant un enfant asthmatique. 
A l’audience, Madame [J] [U] épouse [Z] indique que l’obtention récente des allocations logement vont lui permettre d’avoir plus de ressources et d’apurer sa dette locative. Elle sollicite des délais de paiement et propose de verser 20€ en sus du loyer courant et des charges. Monsieur [O] [Z] propose de verser 50€, soit la somme totale de 70€. NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. 
Au regard de ces éléments, compte tenu de l’amélioration de la situation financière de Madame [J] [U] épouse [Z] et de l’absence d’opposition de NANTES MÉTROPOLE HABITAT sur l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser les époux [Z] à se libérer de leur dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Ainsi, au vu de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. 
 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 
 
Il convient de rappeler que si les époux [Z] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant pendant toute la durée des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
 
Dans le cas contraire :
- La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Les locataires seront redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion,
- La clause résolutoire reprendra son effet de plein droit à la date du 17 août 2025,
- Le bailleur pourra procéder à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 juin 2025.

Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation. 
En l’espèce, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] seront condamnés in solidum à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 100€ au titre des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT à l’encontre de Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] ; 
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 17 août 2025, du contrat de bail conclu entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z], portant sur le logement sis 24 rue Alfred Nobel, 4ème étage, appartement n°20 – 44300 NANTES ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 1594,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2025.
AUTORISE Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à s’acquitter de leur dette par 36 mensualités de 50 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois d’août 2026, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] s’acquittent de leur dette dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité de la dette locative et/ou du loyer courant à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
Dans cette seule dernière hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, NANTES METROPOLE HABITAT à procéder à l’expulsion Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE dans ce cas solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter de mai 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 610,44€, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [U] épouse [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 juin 2025.
DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2026.

 La greffière La juge 
Cynthia HOFFMANN Cécile HÉNOUX

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R412-1, code civil 1310, code civil 226, code civil 220). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-13T19:31:27.451Z.