notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 1ère Chambre civile, 7 juillet 2026, n° 22/03972

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [R] [E] est propriétaire de deux parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] comprenant notamment une maison d’habitation et un abri de jardin, situées [Adresse 3] à [Localité 4]. 
 
Elle a acquis cette propriété auprès de Monsieur [W] [Q], par acte notarié du 6 août 2020. 

Madame [R] [E] affirme que, dès l’hiver 2020, elle se serait aperçue que le bien immobilier qu’elle venait d’acheter était une « passoire énergétique ». 
 
Au mois de novembre 2021, Madame [E] a sollicité la réalisation d’une expertise thermographique auprès du cabinet d’expertise en bâtiments et constructions XPERTOLOGIS, et, le 29 novembre 2021, la société XPERTOLOGIS a émis un rapport. 
 
Par acte du 14 octobre 2022, Madame [R] [E] assignait Monsieur [W] [Q] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne. 
 
Dans ses dernières conclusions d'incident, Monsieur [Q] demande, au visa de l’article 1648 du Code Civil, 
- Dire que l’action en garantie des vices cachés est prescrite ; 
- Condamner Mme [E] à lui payer : 
- 3.000 € à titre de dommages et intérêts 
- 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
- Les entiers dépens de l’instance et de l’incident. 
 
Dans ses dernières conclusions d'incident, Madame [R] [E] demande, au visa des articles l’article 1648 du Code civil, et du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955, de : 
- JUGER recevable l’assignation signifiée à Monsieur [W] [Q] le 14 octobre 2020 enregistrée sous le numéro RG 22/03972 ; 
- REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [W] [Q]; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 16 mars 2023, le juge de la mise en état a statué en ce sens :
- JUGEONS recevable l’assignation signifiée à Monsieur [W] [Q] le 14 octobre 2020 ; 
- REJETONS la demande de Monsieur [W] [Q] visant à dire que l’action en garantie des vices cachés est prescrite; 
- CONDAMNONS Monsieur [W] [Q] à régler à Madame [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- DEBOUTONS les parties du surplus de leur demande ;
- DISONS que les dépens du présent incident suivront le sort de ceux du jugement au fond.

Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal a ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire confiée à Monsieur [A] [J].

Dans ses dernières conclusions, Madame [R] [E] demande, au visa des articles 1137, 1138, 1641, 1643, 1644, et 1645 du Code civil ; 
Vu l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation ; 
- DIRE ET JUGER recevables et fondées ses demandes ; 
- CONSTATER l’existence de vices cachés relatifs à la vente conclue entre Monsieur [W] [Q] et elle ; 

- CONSTATER que Monsieur [W] [Q] avait connaissance des vices cachés ; 
- PRONONCER la résolution de la vente conclue entre Monsieur [W] [Q] et elle sur le fondement de la garantie légale des vices cachés ; 
- PRONONCER la nullité de la vente conclue entre Monsieur [W] [Q] et elle eu égard à l’existence d’une réticence dolosive ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 17.208,56 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du coût des travaux nécessaires à la suppression des vices ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 2.419,30 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des frais qu'elle a exposés ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; 
- DIRE que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du mois de novembre 2020 ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] à lui régler la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions, M. [W] [Q] demande, au visa des articles 1641 & suivants du Code Civil, 1103 & suivants du Code Civil, ainsi que 1231-1 & suivants du Code Civil, de :
- Débouter Mme [R] [E] de l’intégralité de ses prétentions formulées à l’encontre de M. [W] [Q] ; 
- Condamner Mme [R] [E] à lui payer : 
• 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour la procédure abusive, vexatoire et frustratoire 
• 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
• Les entiers dépens de l’instance. 
- En cas de résolution ou nullité, exclure l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Motifs

MOTIFS,
 
1- Sur la demande sur le fondement des vices cachés 

1-1 Sur l'existence des vices cachés 

L’article 1641 du Code civil dispose que : 
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » 
 
Il existe ainsi quatre conditions permettant la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés : 
- le bien vendu doit avoir un défaut ; 
- ce défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, et donc revêtir une certaine gravité ; 
- le défaut doit être caché ; 
- le défaut doit être antérieur ou concomitant à la vente. 
 
L’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose quant à lui que : 
« I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. (…) 
L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative. »
 
En l’espèce, Madame [R] [E] met en avant en premier lieu que :
- le défaut d’isolation et d’étanchéité à l’air du bien immobilier qu'elle a acquis constituerait un vice caché ;
- en particulier, au mois de novembre 2021, le rapport d’expertise réalisée par la société XPERTOLOGIS aurait mis en évidence le défaut d’isolation thermique et d’étanchéité à l’air de sa maison ;
- le rapport relève que « la dépense énergétique estimée est entre 2210 € et 2710 € TTC/ an », et on serait loin des 661 € mentionnés dans le diagnostic réalisé par la société DIAMCO sur la base des seules factures d’électricité de l’année 2018 communiquées par Monsieur [Q] ;
- le défaut d’isolation et d’étanchéité à l’air de la maison d’habitation litigieuse serait incontestable ;
- il serait strictement impossible de chauffer la maison à l’électricité avec les consommations annoncées par Monsieur [Q]. 
 
En deuxième lieu, Madame [R] [E] met en avant que :
- les fissures présentes sur la façade sud de sa maison constitueraient également des vices cachés ; 
- ce serait sa nouvelle voisine qui l’ aurait informée de la présence de ces fissures, au mois de mai 2021. 
 
Or il résulte du rapport d'expertise que :
- la pompe à chaleur n’a jamais été mise en route, alors qu’elle est « un élément indispensable dans le mode de chauffage hybride du logement » ;
- selon les conclusions de la société ECODIDACT, il y a : 
- un branchement électrique via un interrupteur, certes pas conforme, mais à relativiser le degré de dangerosité (consommation équivalente à celle d’un aspirateur), 
- une puissance suffisante de la PAC qui assure à elle seule 97 % du besoin de chauffage du rez-de-chaussée, 
- un technicien qui a détecté un manque de fluide frigorigène qui perturbe le fonctionnement ;
- la fissure a bien été traitée intérieurement et elle n’a pas été traitée extérieurement sur un tronçon d’environ 1 mètre 50.

Par ailleurs, les conclusions du propre rapport de Madame [E] sont les suivantes: « nous n’avons pas constaté de déperditions majeures sur les parois au plafond… il apparaît que le logement soit isolé suivant les besoins attendus » (page 11), sachant que, selon le propre expert de Madame [E], les entrées d’air sont normales et indispensables pour le renouvellement de l’air (page 12) et que l' expert écrit in fine : « je confirme que techniquement, je n’ai constaté aucun désordre grave qui pourrait justifier l’annulation de la vente » (page 12). 

Il en résulte que, l'existence de vices cachés n' étant pas démontrée, la demande à ce titre sera rejetée.

1-2 Au surplus, sur l’inopposabilité de la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte 
 
L’article 1643 du Code civil dispose, s’agissant du vendeur d’un bien, que : 
« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » 

 
Il en résulte notamment que les clauses d’exonérations des vices cachés sont inopposables lorsque le vendeur en avait connaissance au moment de la vente (Cour de cassation, 3e civ, 19 novembre 2008, n°07-16.746). 
 
En l'espèce, dans l’acte de vente du bien litigieux, il est indiqué que : 
« l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur à la qualité de professionnel de l'immobilier de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité,
- ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vice caché étaient en réalité connue du vendeur ».
 
Madame [R] [E] affirme à ce titre qu' il serait manifeste que Monsieur [Q] aurait eu connaissance des vices au moment de la conclusion de la vente du bien. 
 
Elle met en avant, en premier lieu, à juste titre que :
- elle aurait réussi à obtenir la communication des factures d’électricité de Monsieur [Q] au titre de l’année 2015 et 2016 ;
- il en résulterait la consommation d’électricité de Monsieur [W] [Q] entre le mois de mars 2015 et le mois de mars 2016 s’élève à 5.104 kWh ; 
- or cette consommation serait nettement supérieure à celle qui a été évaluée dans le diagnostic de performance énergétique réalisé par la société DIAMCO ; 
- conscient du défaut d’isolation thermique et du défaut d’étanchéité à l’air de la construction, Monsieur [Q] se serait volontairement gardé de fournir au diagnostiqueur les factures des années 2015, 2016, 2017 et 2019 ;
- dès lors, les vices résultant du défaut d’isolation thermique et d’étanchéité à l’air de la maison d’habitation auraient éte connus de la part de Monsieur [Q]. 
 
En deuxième lieu, elle met en avant également à ce titre que :
- Monsieur [Q] a effectué de nombreux travaux sur la maison d’habitation avant de procéder à la vente de celle-ci ; 
 - or elle aurait été informée par sa voisine, peu après l’acquisition du bien, de l’apparition de nombreuses fissures sur la façade sud de sa maison ; 
- M. [W] [Q] se serait gardé de communiquer à ce titre avec elle avant de lui vendre la maison d’habitation litigieuse. 
 
Selon Madame [R] [E], il en résulterait que la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente ne lui saurait être opposable. 
 
Or, en l'espèce, l'expert écrit à juste titre que :
- l’étude des pièces démontre qu’il n’y a aucune surconsommation d’électricité au cours des trois dernières années d’occupation des lieux par Madame [E] (pré-rapport, page 8) ;
- concernant la fissure, l’expert écrit : « elle était préexistante à la vente et était visible. Elle ne constitue pas un vice caché. Cette partie du bâtiment est visible depuis une cour intérieure. Il suffit de demander l’autorisation de pénétrer comme nous l’avons fait pendant la réunion » ;
- l’expert rappelle que la fissure a bien été traitée intérieurement et elle n’a pas été traitée extérieurement sur un tronçon d’environ 1 mètre 50 ;
- il constate que les factures de bois sont adressées à une autre adresse que celle de Madame [E], et qu’il n’a aucun élément à présenter au magistrat, relatif à une surconsommation de bois. 

Il en résulte que Madame [R] [E] n'apporte pas la preuve que M. [W] [Q] avait connaissance des vices allégués, de sorte que la clause d'exonération lui est opposable.

Pour cette raison supplémentaire, la demande, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en résolution et en dommages et intérêts sera rejetée.

2- Sur la demande concernant la réticence dolosive 
 
L’article 1137 du Code civil dispose que : 
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. 
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » 
 
En l'espèce, Madame [R] [E] met en avant que :
- M. [W] [Q] aurait été conscient des défauts d’isolation thermique et d’étanchéité à l’air du bien immobilier ; 
- il lui aurait volontairement dissimulé ces informations qui revêtaient une importance considérable, afin d’obtenir son consentement ; 
- elle n’aurait pas contracté et acquis ce bien si elle avait été informée de ces défauts d’isolation ;
- en second lieu, Monsieur [Q] lui aurait volontairement dissimulé les fissures et lézardes présentes sur la façade sud de la maison d’habitation, qui ne seraient pas visibles au moment de la vente, dès lors que l’accès à cette façade se fait par la propriété voisine;
- il en résulterait que la réticence dolosive serait caractérisée. 
 
Or Madame [R] [E] n'apporte pas la preuve d'une réticence dolosive ou de manœuvre de la part de M. [W] [Q] pouvant justifier une résolution pour la nullité de la vente ou l'allocation de dommages-intérêts, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée. 

3- Sur les autres demandes 

Il est équitable en l'espèce de condamner Madame [R] [E] à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucune malice ou mauvaise foi n'étant caractérisée de la part de Madame [R] [E], la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS:
 
le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Déboute Mme [R] [E] de ses demandes ; 
 
Condamne Mme [R] [E] à payer à M. [W] [Q] 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties du surplus de leur demande ;

Condamne Madame [R] [E] aux dépens.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS






Copie exécutoire à:
Me Sébastien BRACQ
Me John CURIOZ

Le
Texte intégral
N° RG 22/03972 - N° Portalis DBYQ-W-B7G-HSKO

N° minute:



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile 

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026
 



ENTRE:

Madame [R] [E]
née le 09 Mars 1973 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sébastien BRACQ, avocat au barreau de LYON




ET:

Monsieur [W] [Q]
né le 20 Avril 1984 à [Localité 2] ([Localité 3])
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY 


DÉBATS: à l'audience publique du 19 Mai 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2026.


DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.





FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [R] [E] est propriétaire de deux parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] comprenant notamment une maison d’habitation et un abri de jardin, situées [Adresse 3] à [Localité 4]. 
 
Elle a acquis cette propriété auprès de Monsieur [W] [Q], par acte notarié du 6 août 2020. 

Madame [R] [E] affirme que, dès l’hiver 2020, elle se serait aperçue que le bien immobilier qu’elle venait d’acheter était une « passoire énergétique ». 
 
Au mois de novembre 2021, Madame [E] a sollicité la réalisation d’une expertise thermographique auprès du cabinet d’expertise en bâtiments et constructions XPERTOLOGIS, et, le 29 novembre 2021, la société XPERTOLOGIS a émis un rapport. 
 
Par acte du 14 octobre 2022, Madame [R] [E] assignait Monsieur [W] [Q] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne. 
 
Dans ses dernières conclusions d'incident, Monsieur [Q] demande, au visa de l’article 1648 du Code Civil, 
- Dire que l’action en garantie des vices cachés est prescrite ; 
- Condamner Mme [E] à lui payer : 
- 3.000 € à titre de dommages et intérêts 
- 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
- Les entiers dépens de l’instance et de l’incident. 
 
Dans ses dernières conclusions d'incident, Madame [R] [E] demande, au visa des articles l’article 1648 du Code civil, et du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955, de : 
- JUGER recevable l’assignation signifiée à Monsieur [W] [Q] le 14 octobre 2020 enregistrée sous le numéro RG 22/03972 ; 
- REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [W] [Q]; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 16 mars 2023, le juge de la mise en état a statué en ce sens :
- JUGEONS recevable l’assignation signifiée à Monsieur [W] [Q] le 14 octobre 2020 ; 
- REJETONS la demande de Monsieur [W] [Q] visant à dire que l’action en garantie des vices cachés est prescrite; 
- CONDAMNONS Monsieur [W] [Q] à régler à Madame [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- DEBOUTONS les parties du surplus de leur demande ;
- DISONS que les dépens du présent incident suivront le sort de ceux du jugement au fond.

Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal a ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire confiée à Monsieur [A] [J].

Dans ses dernières conclusions, Madame [R] [E] demande, au visa des articles 1137, 1138, 1641, 1643, 1644, et 1645 du Code civil ; 
Vu l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation ; 
- DIRE ET JUGER recevables et fondées ses demandes ; 
- CONSTATER l’existence de vices cachés relatifs à la vente conclue entre Monsieur [W] [Q] et elle ; 

- CONSTATER que Monsieur [W] [Q] avait connaissance des vices cachés ; 
- PRONONCER la résolution de la vente conclue entre Monsieur [W] [Q] et elle sur le fondement de la garantie légale des vices cachés ; 
- PRONONCER la nullité de la vente conclue entre Monsieur [W] [Q] et elle eu égard à l’existence d’une réticence dolosive ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 17.208,56 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du coût des travaux nécessaires à la suppression des vices ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 2.419,30 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des frais qu'elle a exposés ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; 
- DIRE que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du mois de novembre 2020 ; 
- CONDAMNER Monsieur [W] [Q] à lui régler la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions, M. [W] [Q] demande, au visa des articles 1641 & suivants du Code Civil, 1103 & suivants du Code Civil, ainsi que 1231-1 & suivants du Code Civil, de :
- Débouter Mme [R] [E] de l’intégralité de ses prétentions formulées à l’encontre de M. [W] [Q] ; 
- Condamner Mme [R] [E] à lui payer : 
• 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour la procédure abusive, vexatoire et frustratoire 
• 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
• Les entiers dépens de l’instance. 
- En cas de résolution ou nullité, exclure l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 
 
MOTIFS,
 
1- Sur la demande sur le fondement des vices cachés 

1-1 Sur l'existence des vices cachés 

L’article 1641 du Code civil dispose que : 
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » 
 
Il existe ainsi quatre conditions permettant la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés : 
- le bien vendu doit avoir un défaut ; 
- ce défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, et donc revêtir une certaine gravité ; 
- le défaut doit être caché ; 
- le défaut doit être antérieur ou concomitant à la vente. 
 
L’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose quant à lui que : 
« I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. (…) 
L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative. »
 
En l’espèce, Madame [R] [E] met en avant en premier lieu que :
- le défaut d’isolation et d’étanchéité à l’air du bien immobilier qu'elle a acquis constituerait un vice caché ;
- en particulier, au mois de novembre 2021, le rapport d’expertise réalisée par la société XPERTOLOGIS aurait mis en évidence le défaut d’isolation thermique et d’étanchéité à l’air de sa maison ;
- le rapport relève que « la dépense énergétique estimée est entre 2210 € et 2710 € TTC/ an », et on serait loin des 661 € mentionnés dans le diagnostic réalisé par la société DIAMCO sur la base des seules factures d’électricité de l’année 2018 communiquées par Monsieur [Q] ;
- le défaut d’isolation et d’étanchéité à l’air de la maison d’habitation litigieuse serait incontestable ;
- il serait strictement impossible de chauffer la maison à l’électricité avec les consommations annoncées par Monsieur [Q]. 
 
En deuxième lieu, Madame [R] [E] met en avant que :
- les fissures présentes sur la façade sud de sa maison constitueraient également des vices cachés ; 
- ce serait sa nouvelle voisine qui l’ aurait informée de la présence de ces fissures, au mois de mai 2021. 
 
Or il résulte du rapport d'expertise que :
- la pompe à chaleur n’a jamais été mise en route, alors qu’elle est « un élément indispensable dans le mode de chauffage hybride du logement » ;
- selon les conclusions de la société ECODIDACT, il y a : 
- un branchement électrique via un interrupteur, certes pas conforme, mais à relativiser le degré de dangerosité (consommation équivalente à celle d’un aspirateur), 
- une puissance suffisante de la PAC qui assure à elle seule 97 % du besoin de chauffage du rez-de-chaussée, 
- un technicien qui a détecté un manque de fluide frigorigène qui perturbe le fonctionnement ;
- la fissure a bien été traitée intérieurement et elle n’a pas été traitée extérieurement sur un tronçon d’environ 1 mètre 50.

Par ailleurs, les conclusions du propre rapport de Madame [E] sont les suivantes: « nous n’avons pas constaté de déperditions majeures sur les parois au plafond… il apparaît que le logement soit isolé suivant les besoins attendus » (page 11), sachant que, selon le propre expert de Madame [E], les entrées d’air sont normales et indispensables pour le renouvellement de l’air (page 12) et que l' expert écrit in fine : « je confirme que techniquement, je n’ai constaté aucun désordre grave qui pourrait justifier l’annulation de la vente » (page 12). 

Il en résulte que, l'existence de vices cachés n' étant pas démontrée, la demande à ce titre sera rejetée.

1-2 Au surplus, sur l’inopposabilité de la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte 
 
L’article 1643 du Code civil dispose, s’agissant du vendeur d’un bien, que : 
« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » 

 
Il en résulte notamment que les clauses d’exonérations des vices cachés sont inopposables lorsque le vendeur en avait connaissance au moment de la vente (Cour de cassation, 3e civ, 19 novembre 2008, n°07-16.746). 
 
En l'espèce, dans l’acte de vente du bien litigieux, il est indiqué que : 
« l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur à la qualité de professionnel de l'immobilier de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité,
- ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vice caché étaient en réalité connue du vendeur ».
 
Madame [R] [E] affirme à ce titre qu' il serait manifeste que Monsieur [Q] aurait eu connaissance des vices au moment de la conclusion de la vente du bien. 
 
Elle met en avant, en premier lieu, à juste titre que :
- elle aurait réussi à obtenir la communication des factures d’électricité de Monsieur [Q] au titre de l’année 2015 et 2016 ;
- il en résulterait la consommation d’électricité de Monsieur [W] [Q] entre le mois de mars 2015 et le mois de mars 2016 s’élève à 5.104 kWh ; 
- or cette consommation serait nettement supérieure à celle qui a été évaluée dans le diagnostic de performance énergétique réalisé par la société DIAMCO ; 
- conscient du défaut d’isolation thermique et du défaut d’étanchéité à l’air de la construction, Monsieur [Q] se serait volontairement gardé de fournir au diagnostiqueur les factures des années 2015, 2016, 2017 et 2019 ;
- dès lors, les vices résultant du défaut d’isolation thermique et d’étanchéité à l’air de la maison d’habitation auraient éte connus de la part de Monsieur [Q]. 
 
En deuxième lieu, elle met en avant également à ce titre que :
- Monsieur [Q] a effectué de nombreux travaux sur la maison d’habitation avant de procéder à la vente de celle-ci ; 
 - or elle aurait été informée par sa voisine, peu après l’acquisition du bien, de l’apparition de nombreuses fissures sur la façade sud de sa maison ; 
- M. [W] [Q] se serait gardé de communiquer à ce titre avec elle avant de lui vendre la maison d’habitation litigieuse. 
 
Selon Madame [R] [E], il en résulterait que la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente ne lui saurait être opposable. 
 
Or, en l'espèce, l'expert écrit à juste titre que :
- l’étude des pièces démontre qu’il n’y a aucune surconsommation d’électricité au cours des trois dernières années d’occupation des lieux par Madame [E] (pré-rapport, page 8) ;
- concernant la fissure, l’expert écrit : « elle était préexistante à la vente et était visible. Elle ne constitue pas un vice caché. Cette partie du bâtiment est visible depuis une cour intérieure. Il suffit de demander l’autorisation de pénétrer comme nous l’avons fait pendant la réunion » ;
- l’expert rappelle que la fissure a bien été traitée intérieurement et elle n’a pas été traitée extérieurement sur un tronçon d’environ 1 mètre 50 ;
- il constate que les factures de bois sont adressées à une autre adresse que celle de Madame [E], et qu’il n’a aucun élément à présenter au magistrat, relatif à une surconsommation de bois. 

Il en résulte que Madame [R] [E] n'apporte pas la preuve que M. [W] [Q] avait connaissance des vices allégués, de sorte que la clause d'exonération lui est opposable.

Pour cette raison supplémentaire, la demande, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en résolution et en dommages et intérêts sera rejetée.

2- Sur la demande concernant la réticence dolosive 
 
L’article 1137 du Code civil dispose que : 
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. 
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » 
 
En l'espèce, Madame [R] [E] met en avant que :
- M. [W] [Q] aurait été conscient des défauts d’isolation thermique et d’étanchéité à l’air du bien immobilier ; 
- il lui aurait volontairement dissimulé ces informations qui revêtaient une importance considérable, afin d’obtenir son consentement ; 
- elle n’aurait pas contracté et acquis ce bien si elle avait été informée de ces défauts d’isolation ;
- en second lieu, Monsieur [Q] lui aurait volontairement dissimulé les fissures et lézardes présentes sur la façade sud de la maison d’habitation, qui ne seraient pas visibles au moment de la vente, dès lors que l’accès à cette façade se fait par la propriété voisine;
- il en résulterait que la réticence dolosive serait caractérisée. 
 
Or Madame [R] [E] n'apporte pas la preuve d'une réticence dolosive ou de manœuvre de la part de M. [W] [Q] pouvant justifier une résolution pour la nullité de la vente ou l'allocation de dommages-intérêts, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée. 

3- Sur les autres demandes 

Il est équitable en l'espèce de condamner Madame [R] [E] à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucune malice ou mauvaise foi n'étant caractérisée de la part de Madame [R] [E], la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.
 
PAR CES MOTIFS:
 
le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Déboute Mme [R] [E] de ses demandes ; 
 
Condamne Mme [R] [E] à payer à M. [W] [Q] 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties du surplus de leur demande ;

Condamne Madame [R] [E] aux dépens.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS






Copie exécutoire à:
Me Sébastien BRACQ
Me John CURIOZ

Le

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1648, code civil 1644, code civil 1138, code civil 1643, code civil 1645, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-16T09:54:40.304Z.