notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Annecy, JCP, 16 juillet 2026, n° 26/00878

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Motifs

EXPOSE DU LITIGE


Par deux contrats de bail du 23 janvier 2023, la SA HLM Mont [Localité 2] a donné en location à M. [S] [U] un appartement d’un garage n°7, situés [Adresse 5] à [Localité 3]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 039,68 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2026, la SA [Adresse 1] a fait assigner M. [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander de :
à titre principal, 
constater au 17 février 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges,dire et juger que M. [S] [U] est devenu occupant sans droit ni titre,à titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de M. [S] [U],dire et juger que M. [S] [U] est devenu occupant sans droit ni titre ; en conséquence, 
ordonner de libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 17 février 2025 de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef à compter de la signification de la décision à venir,dire que, faute par M. [S] [U] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [S] [U] à lui payer une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 510,78 euros pour le logement et 62,40 euros pour le garage, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner M. [S] [U] à lui payer la somme de 4 152,62 euros, arrêtée au 20 février 2026,dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,condamner M. [S] [U] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [S] [U] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SA HLM Mont [Localité 2], représentée par M. [K] [G] muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 600 euros au 20 mai 2026. Elle expose que M. [S] [U] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers, raison pour laquelle un commandement de payer lui a été signifié. Elle ajoute que le locataire a néanmoins repris le paiement des loyers sur les trois derniers mois, avec un complément de 400 euros au mois de mai, et qu’elle est donc d’accord avec la proposition du locataire pour la mise en place de délais de paiement à hauteur de 100 euros et pour la suspension de la clause résolutoire.

M. [S] [U] comparaît en personne. Il explique avoir perdu son emploi en raison d’une suspension de son permis de conduire pendant 14 mois, précisant qu’il a retrouvé un emploi en CDI depuis le début du mois de mai et qu’il perçoit un salaire de 2 300 euros par mois. Il propose de régler une somme de 100 euros en supplément du loyer pour apurer sa dette.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.


EXPOSE DES MOTIFS


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation du locataire par courrier du 4 novembre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2026.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation du locataire par courrier du 20 décembre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2026.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 2 mars 2026 pour une première audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation des baux est recevable.


Sur la résiliation des baux 

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 16 décembre 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 2 039,68 euros.
Le décompte arrêté au 7 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 16 décembre 2024 et le 16 février 2025, le locataire a effectué deux paiements d’un montant total de 2 328,10 euros, de sorte que la somme visée au commandement de payer a été régularisée dans les deux mois impartis.

Il en résulte que la clause résolutoire du bail du logement n’est pas acquise.

En conséquence, la SA d’HLM Mont [Localité 2] sera déboutée de sa demande à ce titre.


Concernant la résiliation judiciaire

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, l'examen du relevé de comptes versé aux débats permet de constater que si M. [S] [U] a effectué des règlements presque chaque mois, nombre de prélèvements se sont avérés impayés, de sorte que la dette s’est constituée et qu’elle reste à ce jour d’un montant de 3 600 euros.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que ces défaillances régulières de M. [S] [U] dans le paiement du loyer constituent des manquements graves et répétés à ses obligations de locataire, qui justifient la résiliation du bail du logement, laquelle sera donc prononcée à la date de la présente décision.

Il convient d’ajouter que la résiliation du bail principal du logement, entraîne la résiliation du bail du stationnement, en ce qu’il est accessoire au premier.


Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 3 600 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’avril 2026.
En conséquence, M. [S] [U] sera condamné à payer cette somme à la SA [Adresse 1] au titre des loyers et charges dus à la date du 7 mai 2026. 

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il est constant que M. [S] [U] a réglé les loyers depuis février 2026, avec un supplément en mai 2026 de 400 euros. Il déclare avoir retrouvé un emploi et percevoir un salaire de 2 300 euros, ce qui le place en situation de pouvoir rembourser sa dette au plus du loyer courant qui s’élève à 573,19 euros.

Ainsi, au regard de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande du locataire.

En conséquence, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [S] [U] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la résiliation du bail pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.


Sur les frais du procès

M. [S] [U] succombant au principal sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [S] [U] sera également condamné à payer à la SA HLM Mont [Localité 2] une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉCLARE recevable la demande en constatation de résiliation des baux de la SA [Adresse 1], 

DÉBOUTE la SA HLM Mont [Localité 2] de sa demande en constatation d’acquisition de la clause résolutoire au titre du commandement de payer,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclu les 8 et 23 janvier 2023 entre la SA [Adresse 1] d'une part, et M. [S] [U] d'autre part, portant sur un appartement et un parking n°2 situés [Adresse 5] à [Localité 3], à la date du 16 juillet 2026,

CONSTATE que M. [S] [U] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE M. [S] [U] à verser à la SA HLM Mont [Localité 2], la somme de 3 600 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,


AUTORISE M. [S] [U] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 100 euros chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [S] [U] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [S] [U] à payer à la SA [Adresse 1], une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [S] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [S] [U] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Cyrielle ROCHEL Hélène SOULAS
Texte intégral
Expéditions le : Minute n° 26/00211

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00878 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GECP


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par M. [K] [G], muni d’un pouvoir



DÉFENDEUR

Monsieur [S] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4]

comparant en personne



LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
 Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré



L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.


Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.















EXPOSE DU LITIGE


Par deux contrats de bail du 23 janvier 2023, la SA HLM Mont [Localité 2] a donné en location à M. [S] [U] un appartement d’un garage n°7, situés [Adresse 5] à [Localité 3]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 039,68 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2026, la SA [Adresse 1] a fait assigner M. [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander de :
à titre principal, 
constater au 17 février 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges,dire et juger que M. [S] [U] est devenu occupant sans droit ni titre,à titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de M. [S] [U],dire et juger que M. [S] [U] est devenu occupant sans droit ni titre ; en conséquence, 
ordonner de libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 17 février 2025 de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef à compter de la signification de la décision à venir,dire que, faute par M. [S] [U] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [S] [U] à lui payer une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 510,78 euros pour le logement et 62,40 euros pour le garage, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner M. [S] [U] à lui payer la somme de 4 152,62 euros, arrêtée au 20 février 2026,dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,condamner M. [S] [U] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [S] [U] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SA HLM Mont [Localité 2], représentée par M. [K] [G] muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 600 euros au 20 mai 2026. Elle expose que M. [S] [U] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers, raison pour laquelle un commandement de payer lui a été signifié. Elle ajoute que le locataire a néanmoins repris le paiement des loyers sur les trois derniers mois, avec un complément de 400 euros au mois de mai, et qu’elle est donc d’accord avec la proposition du locataire pour la mise en place de délais de paiement à hauteur de 100 euros et pour la suspension de la clause résolutoire.

M. [S] [U] comparaît en personne. Il explique avoir perdu son emploi en raison d’une suspension de son permis de conduire pendant 14 mois, précisant qu’il a retrouvé un emploi en CDI depuis le début du mois de mai et qu’il perçoit un salaire de 2 300 euros par mois. Il propose de régler une somme de 100 euros en supplément du loyer pour apurer sa dette.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.


EXPOSE DES MOTIFS


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation du locataire par courrier du 4 novembre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2026.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation du locataire par courrier du 20 décembre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2026.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 2 mars 2026 pour une première audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation des baux est recevable.


Sur la résiliation des baux 

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 16 décembre 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 2 039,68 euros.
Le décompte arrêté au 7 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 16 décembre 2024 et le 16 février 2025, le locataire a effectué deux paiements d’un montant total de 2 328,10 euros, de sorte que la somme visée au commandement de payer a été régularisée dans les deux mois impartis.

Il en résulte que la clause résolutoire du bail du logement n’est pas acquise.

En conséquence, la SA d’HLM Mont [Localité 2] sera déboutée de sa demande à ce titre.


Concernant la résiliation judiciaire

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, l'examen du relevé de comptes versé aux débats permet de constater que si M. [S] [U] a effectué des règlements presque chaque mois, nombre de prélèvements se sont avérés impayés, de sorte que la dette s’est constituée et qu’elle reste à ce jour d’un montant de 3 600 euros.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que ces défaillances régulières de M. [S] [U] dans le paiement du loyer constituent des manquements graves et répétés à ses obligations de locataire, qui justifient la résiliation du bail du logement, laquelle sera donc prononcée à la date de la présente décision.

Il convient d’ajouter que la résiliation du bail principal du logement, entraîne la résiliation du bail du stationnement, en ce qu’il est accessoire au premier.


Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 3 600 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’avril 2026.
En conséquence, M. [S] [U] sera condamné à payer cette somme à la SA [Adresse 1] au titre des loyers et charges dus à la date du 7 mai 2026. 

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il est constant que M. [S] [U] a réglé les loyers depuis février 2026, avec un supplément en mai 2026 de 400 euros. Il déclare avoir retrouvé un emploi et percevoir un salaire de 2 300 euros, ce qui le place en situation de pouvoir rembourser sa dette au plus du loyer courant qui s’élève à 573,19 euros.

Ainsi, au regard de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande du locataire.

En conséquence, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [S] [U] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la résiliation du bail pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.


Sur les frais du procès

M. [S] [U] succombant au principal sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [S] [U] sera également condamné à payer à la SA HLM Mont [Localité 2] une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉCLARE recevable la demande en constatation de résiliation des baux de la SA [Adresse 1], 

DÉBOUTE la SA HLM Mont [Localité 2] de sa demande en constatation d’acquisition de la clause résolutoire au titre du commandement de payer,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclu les 8 et 23 janvier 2023 entre la SA [Adresse 1] d'une part, et M. [S] [U] d'autre part, portant sur un appartement et un parking n°2 situés [Adresse 5] à [Localité 3], à la date du 16 juillet 2026,

CONSTATE que M. [S] [U] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE M. [S] [U] à verser à la SA HLM Mont [Localité 2], la somme de 3 600 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,


AUTORISE M. [S] [U] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 100 euros chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [S] [U] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [S] [U] à payer à la SA [Adresse 1], une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [S] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [S] [U] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Cyrielle ROCHEL Hélène SOULAS

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L433-3, code des procedures civiles d'execution R433-6, code des procedures civiles d'execution R433-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-16T18:02:16.408Z.