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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Annecy, JCP, 16 juillet 2026, n° 26/00881

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par contrat de bail du 15 janvier 2018, la SA HLM Mont Blanc a donné en location à Mme [O] [W] et M. [J] [W] un logement situé [Adresse 3], [Localité 2], à [Localité 4].

Par la suite, les parties ont convenu, par contrats des du 19 janvier 2018, 17 juin 2020 et 2 septembre 2024, de la location de deux garages n°13 et n°12 et d’une place de parking n°19 situés à la même adresse, accessoires au logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [O] [W] et M. [J] [W] un commandement de payer la somme principale de 3 224,15 euros, visant la clause résolutoire du bail.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2026, la SA [Adresse 1] a fait assigner Mme [O] [W] et M. [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] pour demander de :
à titre principal, 
constater au 10 juillet 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges,dire et juger que Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre,à titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de Mme [O] [W] et M. [J] [W],dire et juger que Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre ; en conséquence, 
ordonner de libérer les lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 10 juillet 2025 de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que, faute par Mme [O] [W] et M. [J] [W] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 6] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Mme [O] [W] et M. [J] [W] à lui payer une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 717,48 euros pour le logement, 74,94 euros au titre du garage, 72,94 euros pour le garage, et 26,26 euros pour le parking charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner solidairement à titre provisionnel Mme [O] [W] et M. [J] [W] à lui payer la somme de 5 282,48 euros, arrêtée au 19 février 2026,dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,condamner in solidum Mme [O] [W] et M. [J] [W] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Mme [O] [W] et M. [J] [W] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit
A l'appui de ses prétentions, la SA HLM Mont Blanc expose que les loyers et charges ont cessé d'être honorés et que Mme [O] [W] et M. [J] [W] n'ayant pas régularisé les causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux baux, ceux-ci sont résiliés de plein droit.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SA [Adresse 1], représentée par M. [M] [P] muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 4 706,35 euros au 30 avril 2026. Elle indique que les locataires ont repris des paiements depuis 3 mois et qu’elle n’est pas opposée à la mise en place des délais de paiements proposés par la locataire et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute qu’un dossier est en cours d’examen devant le Fonds de Solidarité Logement.

Mme [O] [W] comparait en personne. Elle confirme avoir repris le paiement des loyers et propose de payer 100 euros supplémentaires par mois pour apurer sa dette. Elle ajoute avoir rendu un garage le 11 avril 2026 et avoir fait une demande de changement de logement sans réponse du bailleur à ce jour.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [J] [W] n’est ni présent, ni représenté.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DECISION


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2026.

Il justifie également que l'acte introductif d'instance a été notifié au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 27 février 2026 pour une première audience fixée au 20 mai 2026, soit dans le délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail du logement est recevable.

Sur la résiliation des baux 

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par les locataires contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 9 mai 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 3 224,15 euros, qui visait ces clauses.

Le décompte arrêté au 7 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 9 mai 2025et le 9 juillet 2025, les locataires n’ont effectué aucun règlement, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 10 juillet 2025 et que Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.


Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte du 7 mai 2026, Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont redevables d’une somme totale de 5 054,52 euros au 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse.

A l’audience, la SA HLM Mont Blanc actualise sa créance à la somme de 4 706,35 euros, arrêtée au 30 avril 2026, précisant que les locataires ont versé un chèque qui n’a pas encore été encaissé. Compte tenu de leur demande, il convient de retenir ce montant, quand bien même l’encaissement de ce chèque soit hypothétique.

En conséquence, Mme [O] [W] et M. [J] [W] seront condamnés à payer à la SA [Adresse 1], la somme 4 706,35 euros au titre des loyers et charges du logement et des accessoires dus à la date du 30 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2026 et qu’ils ont mis fin à la location d’un des garages pour diminuer leurs charges. L’enquête sociale fait état d’une aide de 3 000 euros qui pourrait leur être accordée par le FSL, permettant d’apurer une bonne partie de la dette. 

Si la situation financière des locataires n’est pas connue, il n’en demeure pas moins que le bailleur accepte que des délais de paiement soient accordés aux locataires avec des mensualités de 100 euros pour apurer leur dette, ainsi que pour une suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande, selon les modalités fixées au dispositif.


Sur les frais du procès

Mme [O] [W] et M. [J] [W] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SA HLM Mont Blanc une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉCLARE recevable la demande en constatation de résiliation des baux de la SA [Adresse 1], 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 15 janvier 2018, 19 janvier 2018, 17 juin 2020 et 2 septembre 2024 entre la SA HLM Mont Blanc d'une part, et Mme [O] [W] et M. [J] [W] d'autre part, portant sur un appartement et des stationnements accessoires, situés [Adresse 3], [Localité 2], à [Localité 4] sont réunies à la date du 16 juillet 2026,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [W] et M. [J] [W] à payer à la SA [Adresse 1], la somme de 4 706,35 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [O] [W] et M. [J] [W] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 100 euros chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [O] [W] et M. [J] [W] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [O] [W] et M. [J] [W], à payer solidairement à la SA HLM Mont Blanc une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges du logement et de ses accessoires, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s'agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [W] et M. [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [W] et M. [J] [W] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Cyrielle ROCHEL Hélène SOULAS
Texte intégral
Expéditions le : Minute n° 26/00215

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00881 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GECS


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par M. [M] [P], muni d'un pouvoir 



DÉFENDEURS

Madame [O] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 4] - [Localité 2]
[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [J] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté


LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
 Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré



L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.


Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.






EXPOSE DU LITIGE


Par contrat de bail du 15 janvier 2018, la SA HLM Mont Blanc a donné en location à Mme [O] [W] et M. [J] [W] un logement situé [Adresse 3], [Localité 2], à [Localité 4].

Par la suite, les parties ont convenu, par contrats des du 19 janvier 2018, 17 juin 2020 et 2 septembre 2024, de la location de deux garages n°13 et n°12 et d’une place de parking n°19 situés à la même adresse, accessoires au logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [O] [W] et M. [J] [W] un commandement de payer la somme principale de 3 224,15 euros, visant la clause résolutoire du bail.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2026, la SA [Adresse 1] a fait assigner Mme [O] [W] et M. [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] pour demander de :
à titre principal, 
constater au 10 juillet 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges,dire et juger que Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre,à titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de Mme [O] [W] et M. [J] [W],dire et juger que Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre ; en conséquence, 
ordonner de libérer les lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 10 juillet 2025 de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que, faute par Mme [O] [W] et M. [J] [W] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 6] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Mme [O] [W] et M. [J] [W] à lui payer une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 717,48 euros pour le logement, 74,94 euros au titre du garage, 72,94 euros pour le garage, et 26,26 euros pour le parking charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner solidairement à titre provisionnel Mme [O] [W] et M. [J] [W] à lui payer la somme de 5 282,48 euros, arrêtée au 19 février 2026,dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,condamner in solidum Mme [O] [W] et M. [J] [W] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Mme [O] [W] et M. [J] [W] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit
A l'appui de ses prétentions, la SA HLM Mont Blanc expose que les loyers et charges ont cessé d'être honorés et que Mme [O] [W] et M. [J] [W] n'ayant pas régularisé les causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux baux, ceux-ci sont résiliés de plein droit.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SA [Adresse 1], représentée par M. [M] [P] muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 4 706,35 euros au 30 avril 2026. Elle indique que les locataires ont repris des paiements depuis 3 mois et qu’elle n’est pas opposée à la mise en place des délais de paiements proposés par la locataire et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute qu’un dossier est en cours d’examen devant le Fonds de Solidarité Logement.

Mme [O] [W] comparait en personne. Elle confirme avoir repris le paiement des loyers et propose de payer 100 euros supplémentaires par mois pour apurer sa dette. Elle ajoute avoir rendu un garage le 11 avril 2026 et avoir fait une demande de changement de logement sans réponse du bailleur à ce jour.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [J] [W] n’est ni présent, ni représenté.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.


MOTIVATION DE LA DECISION


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2026.

Il justifie également que l'acte introductif d'instance a été notifié au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 27 février 2026 pour une première audience fixée au 20 mai 2026, soit dans le délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail du logement est recevable.

Sur la résiliation des baux 

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par les locataires contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 9 mai 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 3 224,15 euros, qui visait ces clauses.

Le décompte arrêté au 7 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 9 mai 2025et le 9 juillet 2025, les locataires n’ont effectué aucun règlement, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 10 juillet 2025 et que Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.


Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte du 7 mai 2026, Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont redevables d’une somme totale de 5 054,52 euros au 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse.

A l’audience, la SA HLM Mont Blanc actualise sa créance à la somme de 4 706,35 euros, arrêtée au 30 avril 2026, précisant que les locataires ont versé un chèque qui n’a pas encore été encaissé. Compte tenu de leur demande, il convient de retenir ce montant, quand bien même l’encaissement de ce chèque soit hypothétique.

En conséquence, Mme [O] [W] et M. [J] [W] seront condamnés à payer à la SA [Adresse 1], la somme 4 706,35 euros au titre des loyers et charges du logement et des accessoires dus à la date du 30 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2026 et qu’ils ont mis fin à la location d’un des garages pour diminuer leurs charges. L’enquête sociale fait état d’une aide de 3 000 euros qui pourrait leur être accordée par le FSL, permettant d’apurer une bonne partie de la dette. 

Si la situation financière des locataires n’est pas connue, il n’en demeure pas moins que le bailleur accepte que des délais de paiement soient accordés aux locataires avec des mensualités de 100 euros pour apurer leur dette, ainsi que pour une suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande, selon les modalités fixées au dispositif.


Sur les frais du procès

Mme [O] [W] et M. [J] [W] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SA HLM Mont Blanc une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉCLARE recevable la demande en constatation de résiliation des baux de la SA [Adresse 1], 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 15 janvier 2018, 19 janvier 2018, 17 juin 2020 et 2 septembre 2024 entre la SA HLM Mont Blanc d'une part, et Mme [O] [W] et M. [J] [W] d'autre part, portant sur un appartement et des stationnements accessoires, situés [Adresse 3], [Localité 2], à [Localité 4] sont réunies à la date du 16 juillet 2026,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Mme [O] [W] et M. [J] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [W] et M. [J] [W] à payer à la SA [Adresse 1], la somme de 4 706,35 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [O] [W] et M. [J] [W] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 100 euros chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [O] [W] et M. [J] [W] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [O] [W] et M. [J] [W], à payer solidairement à la SA HLM Mont Blanc une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges du logement et de ses accessoires, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s'agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [W] et M. [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [W] et M. [J] [W] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Cyrielle ROCHEL Hélène SOULAS

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L433-3, code des procedures civiles d'execution R433-6, code des procedures civiles d'execution R433-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-16T18:02:49.311Z.