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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Annecy, JCP, 16 juillet 2026, n° 26/00882

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par contrats de bail en date du 1er octobre 2019, la SA HLM Mont Blanc a donné en location à M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], un logement et un garage n°7 situés [Adresse 5] [Localité 3], à [Localité 4]. 

Par la suite, les parties ont convenu, par contrats 18 mars 2021 et 7 janvier 2022, de la location de deux places de parking n°12 et n°13 situés à la même adresse, accessoire au logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 050,59 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2026, la SA [Adresse 1] a fait assigner M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] pour demander de :

à titre principal, 
constater au 18 mai 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges,dire et juger que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], sont devenus occupants sans droit ni titre,à titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de M. [D] [P] et Mme [Y] [P] [E],dire et juger que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], sont devenus occupants sans droit ni titre ; en conséquence, 
ordonner de libérer les lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 18 mai 2025 de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que, faute par M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 6] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à lui payer une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 897 euros pour le logement, 72,94 euros pour le garage, 31,95 euros pour le premier parking et 32,07 euros pour le second parking, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner solidairement à titre provisionnel M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à lui payer la somme de 4 495,37 euros, arrêtée au 20 février 2026,dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,condamner in solidum M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.
Au soutien de sa demande, la SA HLM Mont Blanc expose que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois et que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et les baux résiliés. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SA [Adresse 1], représentée par M. [S] [L] muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 187,73 euros au 7 mai 2026. Elle déclare qu’en accord avec les locataires, elle accepte que leur soient accordés des délais de paiements à hauteur de 150 euros par mois.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. 

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation des locataires par courrier du 31 mars 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2026.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 27 février 2026 pour une audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail du logement est recevable.


Sur la résiliation des baux 

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que les baux contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 17 mars 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 3 050,59 euros.

Le décompte arrêté au 7 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 17 mars 2025 et le 17 mai 2025, les locataires ont effectué deux paiements de 1 500 euros les 19 mars et 7 avril et un troisième de 1 257,04 euros le 5 mai 2025, de sorte que la somme visée au commandement de payer a été régularisée dans les deux mois impartis.

Il en résulte que la clause résolutoire du bail du logement n’est pas acquise.

En conséquence, la SA d’HLM Mont Blanc sera déboutée de sa demande à ce titre.


Concernant la résiliation judiciaire des baux

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, l'examen du relevé de comptes versé aux débats permet de constater que les locataires n’ont procédé que très irrégulièrement au règlement du loyer depuis décembre 2024, que s’ils ont effectués des versements entre février et mai 2025, suite au commandement de payer, ils ont été de nouveau défaillants entre juin et août 2025, puis en octobre et décembre 2025, n’ayant repris le paiement du loyer courant qu’en février 2026, date à partir de laquelle la dette a commencé à diminuer.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z] que ces défaillances régulières dans le paiement du loyer constituent des manquements graves et répétés à leurs obligations de locataires, qui justifient la résiliation du bail du logement, laquelle sera donc prononcée à la date de la présente décision.

Il convient d’ajouter que la résiliation du bail principal du logement, entraîne la résiliation des baux accessoires des stationnements.




Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 7 mai 2026, M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], sont redevables d’une somme totale de 1 187,73 euros, hors frais de contentieux. 

En conséquence, ils seront condamnés à payer cette somme à la SA [Adresse 1] au titre des loyers et charges, incluant l'échéance d’avril 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue aux baux et les locataires étant mariés, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2026, réglant en outre sur cette période un complément compris entre 250 et 1 500 euros pour apurer leur dette, qui a donc diminuée depuis l’assignation. Si aucun élément ne permet de vérifier leur capacité à maintenir ces paiements, il convient de tenir compte de la demande du bailleur qui accepte la mise en place d’un échéancier à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande selon les modalités précisées au dispositif.


Sur les frais du procès

M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], seront donc condamnés in solidum à payer à la SA HLM Mont Blanc la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉCLARE recevable la demande de constatation de la résiliation des baux de la SA [Adresse 1],

DÉBOUTE la SA HLM Mont Blanc de sa demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclus les 1er octobre 2019, 18 mars 2021 et 7 janvier 2022, entre la SA [Adresse 1] d'une part, et M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z] d'autre part, concernant un logement, un garage n°7, et deux places de parking n°12 et 13, situés [Adresse 3], [Localité 3], à [Localité 4], à la date du 16 juillet 2026,

CONSTATE que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date, 

CONDAMNE solidairement M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à verser à la SA HLM Mont Blanc, la somme de 1 187,73 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 7 échéances de 150 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résiliation judiciaire des baux pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation des baux sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restante due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, solidairement M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à payer à la SA [Adresse 1], une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges du logement, du garage et des parkings à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à payer à la société d’HLM « LE MONT-BLANC » la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Cyrielle ROCHEL Hélène SOULAS
Texte intégral
Expéditions le : Minute n° 26/00214

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00882 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GECT


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par M. [S] [L] muni d'un pouvoir



DÉFENDEURS

Monsieur [B] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée


LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
 Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré



L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.


Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.






EXPOSE DU LITIGE


Par contrats de bail en date du 1er octobre 2019, la SA HLM Mont Blanc a donné en location à M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], un logement et un garage n°7 situés [Adresse 5] [Localité 3], à [Localité 4]. 

Par la suite, les parties ont convenu, par contrats 18 mars 2021 et 7 janvier 2022, de la location de deux places de parking n°12 et n°13 situés à la même adresse, accessoire au logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 050,59 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2026, la SA [Adresse 1] a fait assigner M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] pour demander de :

à titre principal, 
constater au 18 mai 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges,dire et juger que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], sont devenus occupants sans droit ni titre,à titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de M. [D] [P] et Mme [Y] [P] [E],dire et juger que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], sont devenus occupants sans droit ni titre ; en conséquence, 
ordonner de libérer les lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 18 mai 2025 de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que, faute par M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 6] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à lui payer une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 897 euros pour le logement, 72,94 euros pour le garage, 31,95 euros pour le premier parking et 32,07 euros pour le second parking, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner solidairement à titre provisionnel M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à lui payer la somme de 4 495,37 euros, arrêtée au 20 février 2026,dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,condamner in solidum M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.
Au soutien de sa demande, la SA HLM Mont Blanc expose que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois et que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et les baux résiliés. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SA [Adresse 1], représentée par M. [S] [L] muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 187,73 euros au 7 mai 2026. Elle déclare qu’en accord avec les locataires, elle accepte que leur soient accordés des délais de paiements à hauteur de 150 euros par mois.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. 

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation des locataires par courrier du 31 mars 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2026.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 27 février 2026 pour une audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail du logement est recevable.


Sur la résiliation des baux 

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que les baux contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 17 mars 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 3 050,59 euros.

Le décompte arrêté au 7 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 17 mars 2025 et le 17 mai 2025, les locataires ont effectué deux paiements de 1 500 euros les 19 mars et 7 avril et un troisième de 1 257,04 euros le 5 mai 2025, de sorte que la somme visée au commandement de payer a été régularisée dans les deux mois impartis.

Il en résulte que la clause résolutoire du bail du logement n’est pas acquise.

En conséquence, la SA d’HLM Mont Blanc sera déboutée de sa demande à ce titre.


Concernant la résiliation judiciaire des baux

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, l'examen du relevé de comptes versé aux débats permet de constater que les locataires n’ont procédé que très irrégulièrement au règlement du loyer depuis décembre 2024, que s’ils ont effectués des versements entre février et mai 2025, suite au commandement de payer, ils ont été de nouveau défaillants entre juin et août 2025, puis en octobre et décembre 2025, n’ayant repris le paiement du loyer courant qu’en février 2026, date à partir de laquelle la dette a commencé à diminuer.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z] que ces défaillances régulières dans le paiement du loyer constituent des manquements graves et répétés à leurs obligations de locataires, qui justifient la résiliation du bail du logement, laquelle sera donc prononcée à la date de la présente décision.

Il convient d’ajouter que la résiliation du bail principal du logement, entraîne la résiliation des baux accessoires des stationnements.




Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 7 mai 2026, M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], sont redevables d’une somme totale de 1 187,73 euros, hors frais de contentieux. 

En conséquence, ils seront condamnés à payer cette somme à la SA [Adresse 1] au titre des loyers et charges, incluant l'échéance d’avril 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue aux baux et les locataires étant mariés, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2026, réglant en outre sur cette période un complément compris entre 250 et 1 500 euros pour apurer leur dette, qui a donc diminuée depuis l’assignation. Si aucun élément ne permet de vérifier leur capacité à maintenir ces paiements, il convient de tenir compte de la demande du bailleur qui accepte la mise en place d’un échéancier à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande selon les modalités précisées au dispositif.


Sur les frais du procès

M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], seront donc condamnés in solidum à payer à la SA HLM Mont Blanc la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉCLARE recevable la demande de constatation de la résiliation des baux de la SA [Adresse 1],

DÉBOUTE la SA HLM Mont Blanc de sa demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclus les 1er octobre 2019, 18 mars 2021 et 7 janvier 2022, entre la SA [Adresse 1] d'une part, et M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z] d'autre part, concernant un logement, un garage n°7, et deux places de parking n°12 et 13, situés [Adresse 3], [Localité 3], à [Localité 4], à la date du 16 juillet 2026,

CONSTATE que M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date, 

CONDAMNE solidairement M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à verser à la SA HLM Mont Blanc, la somme de 1 187,73 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 7 échéances de 150 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résiliation judiciaire des baux pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation des baux sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restante due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, solidairement M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à payer à la SA [Adresse 1], une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges du logement, du garage et des parkings à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [I] [W] épouse [Z], à payer à la société d’HLM « LE MONT-BLANC » la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Cyrielle ROCHEL Hélène SOULAS

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T18:02:41.070Z.