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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, Chambre des REFERES, 16 juillet 2026, n° 26/00047

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 18 Juin 2026 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 16 Juillet 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.










PRÉTENTIONS ET MOYENS

Suivant acte notarié du 25 mars 2010, l’indivision [G] a consenti à la société AGERATUM un bail commercial portant sur le local situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Suivant exploit du 31 décembre 2024, la société AGERATUM a délivré un congé pour la date du 30 juin 2025.

À la suite de la restitution du local, la société AGERATUM a sollicité la restitution du dépôt de garantie.

L’indivision [G] lui a opposé un refus.

Par actes du 20 janvier 2026, la SARL AGERATUM assignait Monsieur [I] [G], Madame [B] [G] et Madame [P] [Q] épouse [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes.

Aussi, elle demandait au juge des référés de :
- condamner l’indivision [G] à la restitution intégrale du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 6 182,60 euros,
- condamner l’indivision [G] au versement d’un indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières écritures, Madame [B] [G], Madame [P] [G] et Monsieur [I] [G] demandaient au juge de :
- condamner la société AGERATUM au paiement par provision d’une somme correspondant aux travaux de désinstallation du matériel laissé sur place et de remise en état des locaux, soit la somme de 8 961,53 euros, majoré au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- ordonner la compensation des sommes, le cas échéant, entre le dépôt de garantie et le montant des travaux susvisés,
- condamner la société AGERATUM à leur verser la somme provisionnelle de 210 euros correspondant aux frais d’état des lieux de sortie,
- condamner la société AGERATUM à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, la société AGERATUM maintenait ses demandes initiales et demandait à ce que l’indivision [G] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes.

L’affaire était retenue à l’audience du 18 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande principale de remboursement du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Une contestation est qualifiée de sérieuse lorsque les arguments de fait ou de droit soulevés par le défendeur sont de nature à faire douter de manière raisonnable de l'existence ou de l'étendue de l'obligation.

En l'espèce, la société AGERATUM sollicite la restitution par provision de la somme de 6 182,60 euros versée au titre du dépôt de garantie, à la suite de la fin du bail commercial intervenue le 30 juin 2025 et de la restitution des clés.

S'il est de principe que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire sortant, le bailleur est fondé à conserver tout ou partie de cette somme s'il justifie d'une créance à l'encontre du preneur, notamment au titre de dégradations constatées lors de la libération des lieux et distinctes de la vétusté normale.

Pour justifier son refus de restitution, l’indivision [G] oppose à la locataire une créance de réparations locatives et de remise en état des locaux chiffrée à 8 961,53 euros, s'appuyant sur les constatations de l'état des lieux de sortie. En l'absence d'état des lieux d'entrée dressé lors de la signature du bail en 2010, les bailleurs entendent se prévaloir de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil.

Cependant, la société AGERATUM conteste l'application de cette présomption en faisant valoir que le contrat de bail prévoyait expressément l'obligation de dresser un état des lieux d'entrée, formalité dont la carence est imputée aux bailleurs. Par ailleurs, la locataire conteste être à l'origine de l'installation de la chambre froide dont le coût de désinstallation constitue le principal poste de réclamation des bailleurs, et soutient que les autres défauts constatés relèvent de la simple vétusté après quinze années d'occupation.

L'analyse de ces éléments révèle l'existence d'un différend sérieux portant à la fois d'une part, sur l'interprétation des clauses du bail relatives à la charge de la preuve en l'absence d'état des lieux d'entrée au regard de l'article 1731 du Code civil, d'autre part, sur l'imputabilité matérielle des dégradations et des installations laissées sur place (notamment la chambre froide), ainsi que sur la part relevant de l'usure normale. Déterminer la responsabilité des réparations et procéder à l'arbitrage des sommes dues par chacune des parties requiert un examen au fond et une interprétation des pièces contractuelles qui excèdent les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.

L'obligation de restitution du dépôt de garantie se heurtant ainsi à une contestation sérieuse liée aux demandes reconventionnelles de compensation des bailleurs, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

La demande de provision formée par la société AGERATUM doit donc être rejetée.

Sur les demandes renconventionnelles

*Sur la demande au titre des travaux

L’indivision [G] sollicite la condamnation provisionnelle de la société AGERATUM au paiement de la somme de 8 961,53 euros correspondant aux frais de désinstallation du matériel laissé sur place et de remise en état des locaux.

Cependant, ainsi qu'il a été précédemment exposé lors de l'examen de la demande principale, l'obligation de la société AGERATUM quant aux réparations alléguées et l'imputabilité des travaux de reprise (en particulier le coût substantiel du démontage de la chambre froide) font l'objet d'un litige entre les parties nécessitant l’interprétation du juge du fond.

L'absence d'état des lieux d'entrée en 2010, l'incertitude factuelle entourant l'origine des installations laissées dans le local et la nécessité d'arbitrer entre les dégradations imputables au preneur et l'usure normale (vétusté) découlant d'une occupation continue de quinze années constituent des questions de fond complexes.

Dépassant manifestement le cadre de l'évidence, ces éléments ne peuvent être tranchés par le juge des référés. L'obligation au paiement d'une provision pour travaux se heurtant ainsi à une contestation sérieuse, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

*Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

L’indivision [G] demande la condamnation de la société AGERATUM à lui verser la somme provisionnelle de 210 euros, correspondant à la moitié des frais d’un état des lieux de sortie.

Il convient de rappeler que le contrat de bail liant les parties ayant été conclu le 25 mars 2010, les dispositions de la loi du 18 juin 2014, notamment l'article L. 145-40-1 du code de commerce qui prévoit le partage automatique par moitié des frais d'un état des lieux établi par commissaire de justice, ne lui sont pas applicables rétroactivement.

Dès lors, la répartition de ces frais demeure exclusivement régie par le contrat ou, à défaut, par le droit commun. En l'espèce, les bailleurs ne justifient pas d'une clause claire du bail mettant une fraction de ces frais à la charge de la locataire, ni des circonstances précises (telles qu'une carence ou un refus de la locataire d'établir un document amiable) ayant rendu nécessaire le recours à un acte payant à frais partagés.

La société AGERATUM concluant au débouté de l'intégralité des demandes de l'indivision, cette réclamation se heurte également à une contestation sérieuse. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L'équité commande par ailleurs de rejeter les demandes formulées par chacune des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le président par ordonnance contradictoire, publique, en premier ressort :

Déboutons la SARL AGERATUM de sa demande provisionnelle au titre du dépôt de garantie ;

Déboutons Monsieur [I] [G], Madame [B] [G] et Madame [P] [Q] épouse [G] de leurs demandes provisionnelles au titre des travaux de désinstallation et de remise en état des locaux et au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

Déboutons les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 16 juillet 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES
 
MINUTE N° du 16 Juillet 2026

N° RG 26/00047 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E6AI 
Société AGERATUM c/ [I] [G], [B] [G], [P] [Q] épouse [G] 


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX

ENTRE

Société AGERATUM
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES, substitué par Maître Stéphane MESURON, avocat au barreau de BORDEAUX


ET

Monsieur [I] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

Madame [B] [G]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

Madame [P] [Q] épouse [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES



CCC délivrées le 


 à :
- Me PEIGNARD
- Me EVENO















Copies(s) exécutoires délivrées le


à :


JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Olivier LACOUA,

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 18 Juin 2026 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 16 Juillet 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.










PRÉTENTIONS ET MOYENS

Suivant acte notarié du 25 mars 2010, l’indivision [G] a consenti à la société AGERATUM un bail commercial portant sur le local situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Suivant exploit du 31 décembre 2024, la société AGERATUM a délivré un congé pour la date du 30 juin 2025.

À la suite de la restitution du local, la société AGERATUM a sollicité la restitution du dépôt de garantie.

L’indivision [G] lui a opposé un refus.

Par actes du 20 janvier 2026, la SARL AGERATUM assignait Monsieur [I] [G], Madame [B] [G] et Madame [P] [Q] épouse [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes.

Aussi, elle demandait au juge des référés de :
- condamner l’indivision [G] à la restitution intégrale du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 6 182,60 euros,
- condamner l’indivision [G] au versement d’un indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières écritures, Madame [B] [G], Madame [P] [G] et Monsieur [I] [G] demandaient au juge de :
- condamner la société AGERATUM au paiement par provision d’une somme correspondant aux travaux de désinstallation du matériel laissé sur place et de remise en état des locaux, soit la somme de 8 961,53 euros, majoré au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- ordonner la compensation des sommes, le cas échéant, entre le dépôt de garantie et le montant des travaux susvisés,
- condamner la société AGERATUM à leur verser la somme provisionnelle de 210 euros correspondant aux frais d’état des lieux de sortie,
- condamner la société AGERATUM à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, la société AGERATUM maintenait ses demandes initiales et demandait à ce que l’indivision [G] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes.

L’affaire était retenue à l’audience du 18 juin 2026.


MOTIFS

Sur la demande principale de remboursement du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Une contestation est qualifiée de sérieuse lorsque les arguments de fait ou de droit soulevés par le défendeur sont de nature à faire douter de manière raisonnable de l'existence ou de l'étendue de l'obligation.

En l'espèce, la société AGERATUM sollicite la restitution par provision de la somme de 6 182,60 euros versée au titre du dépôt de garantie, à la suite de la fin du bail commercial intervenue le 30 juin 2025 et de la restitution des clés.

S'il est de principe que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire sortant, le bailleur est fondé à conserver tout ou partie de cette somme s'il justifie d'une créance à l'encontre du preneur, notamment au titre de dégradations constatées lors de la libération des lieux et distinctes de la vétusté normale.

Pour justifier son refus de restitution, l’indivision [G] oppose à la locataire une créance de réparations locatives et de remise en état des locaux chiffrée à 8 961,53 euros, s'appuyant sur les constatations de l'état des lieux de sortie. En l'absence d'état des lieux d'entrée dressé lors de la signature du bail en 2010, les bailleurs entendent se prévaloir de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil.

Cependant, la société AGERATUM conteste l'application de cette présomption en faisant valoir que le contrat de bail prévoyait expressément l'obligation de dresser un état des lieux d'entrée, formalité dont la carence est imputée aux bailleurs. Par ailleurs, la locataire conteste être à l'origine de l'installation de la chambre froide dont le coût de désinstallation constitue le principal poste de réclamation des bailleurs, et soutient que les autres défauts constatés relèvent de la simple vétusté après quinze années d'occupation.

L'analyse de ces éléments révèle l'existence d'un différend sérieux portant à la fois d'une part, sur l'interprétation des clauses du bail relatives à la charge de la preuve en l'absence d'état des lieux d'entrée au regard de l'article 1731 du Code civil, d'autre part, sur l'imputabilité matérielle des dégradations et des installations laissées sur place (notamment la chambre froide), ainsi que sur la part relevant de l'usure normale. Déterminer la responsabilité des réparations et procéder à l'arbitrage des sommes dues par chacune des parties requiert un examen au fond et une interprétation des pièces contractuelles qui excèdent les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.

L'obligation de restitution du dépôt de garantie se heurtant ainsi à une contestation sérieuse liée aux demandes reconventionnelles de compensation des bailleurs, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

La demande de provision formée par la société AGERATUM doit donc être rejetée.

Sur les demandes renconventionnelles

*Sur la demande au titre des travaux

L’indivision [G] sollicite la condamnation provisionnelle de la société AGERATUM au paiement de la somme de 8 961,53 euros correspondant aux frais de désinstallation du matériel laissé sur place et de remise en état des locaux.

Cependant, ainsi qu'il a été précédemment exposé lors de l'examen de la demande principale, l'obligation de la société AGERATUM quant aux réparations alléguées et l'imputabilité des travaux de reprise (en particulier le coût substantiel du démontage de la chambre froide) font l'objet d'un litige entre les parties nécessitant l’interprétation du juge du fond.

L'absence d'état des lieux d'entrée en 2010, l'incertitude factuelle entourant l'origine des installations laissées dans le local et la nécessité d'arbitrer entre les dégradations imputables au preneur et l'usure normale (vétusté) découlant d'une occupation continue de quinze années constituent des questions de fond complexes.

Dépassant manifestement le cadre de l'évidence, ces éléments ne peuvent être tranchés par le juge des référés. L'obligation au paiement d'une provision pour travaux se heurtant ainsi à une contestation sérieuse, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

*Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

L’indivision [G] demande la condamnation de la société AGERATUM à lui verser la somme provisionnelle de 210 euros, correspondant à la moitié des frais d’un état des lieux de sortie.

Il convient de rappeler que le contrat de bail liant les parties ayant été conclu le 25 mars 2010, les dispositions de la loi du 18 juin 2014, notamment l'article L. 145-40-1 du code de commerce qui prévoit le partage automatique par moitié des frais d'un état des lieux établi par commissaire de justice, ne lui sont pas applicables rétroactivement.

Dès lors, la répartition de ces frais demeure exclusivement régie par le contrat ou, à défaut, par le droit commun. En l'espèce, les bailleurs ne justifient pas d'une clause claire du bail mettant une fraction de ces frais à la charge de la locataire, ni des circonstances précises (telles qu'une carence ou un refus de la locataire d'établir un document amiable) ayant rendu nécessaire le recours à un acte payant à frais partagés.

La société AGERATUM concluant au débouté de l'intégralité des demandes de l'indivision, cette réclamation se heurte également à une contestation sérieuse. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L'équité commande par ailleurs de rejeter les demandes formulées par chacune des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président par ordonnance contradictoire, publique, en premier ressort :

Déboutons la SARL AGERATUM de sa demande provisionnelle au titre du dépôt de garantie ;

Déboutons Monsieur [I] [G], Madame [B] [G] et Madame [P] [Q] épouse [G] de leurs demandes provisionnelles au titre des travaux de désinstallation et de remise en état des locaux et au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

Déboutons les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 16 juillet 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T20:34:14.727Z.