Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, JCP, 7 juillet 2026, n° 26/00038

Exposé du litige

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2025, la SCI MALAVO a donné à bail à M. [M] [Q] et M. [Z] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] Villefranche-sur-Saône, moyennant un loyer mensuel initial de 777 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 21 mai 2025, M. [Z] [W] a donné congé du logement, avec un préavis d'une durée d'un mois. 

En présence de loyers impayés, la SCI MALAVO a fait signifier le 9 septembre 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 1.903,92 euros à M. [M] [Q] pour un montant en principal de 1.618,92 euros.

Le 10 septembre 2025, la SCI MALAVO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. 

Le bailleur a ensuite fait assigner M. [M] [Q] et M. [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2026, aux fins de voir :

o constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail, concernant tant le logement que le garage ;
o ordonner l'expulsion de M. [M] [Q] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et la force publique ;
o condamner solidairement M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à payer la somme de 3.284 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025, outre intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer, outre actualisation à l'audience ;
o condamner M. [M] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu'à l'entière libération des lieux ; 
o condamner solidairement M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts contractuels ; 
o condamner M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à payer la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
o condamner M. [M] [Q] et M. [Z] [W] aux entiers dépens.

Le bailleur a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 12 janvier 2026. 

L'affaire, appelée à l'audience initiale du 12 mai 2026, et a été utilement retenue. 

Lors de cette audience, la SCI MALAVO, régulièrement représentée, actualise l'arriéré locatif à la somme de 7.586,66 euros au 6 mai 2026, indique que le locataire n'a pas réglé le solde du loyer courant et maintient l'ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de la SCI MALAVO, il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [M] [Q] et M. [Z] [W] bien que régulièrement assignés à étude ne comparaissent pas ni ne sont représentés. 

Le diagnostic social et financier n'a pas été versé au dossier du tribunal. 

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'espèce, il convient de faire application de l'article 472 du code de procédure civile selon lequel " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du contrat de bail 

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l'article 24 III de la loi précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, la SCI MALAVO justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du RHÔNE le 12 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 12 mai 2026.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 10 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 9 janvier 2026. 

En conséquence, l'action de la SCI MALAVO en résiliation du contrat de bail est recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [Z] [W] a donné congé, à effet au 21 juin 2025. 
En ce qui concerne l'autre locataire, le commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité et laisse un délai de 6 semaines au locataire pour s'acquitter de sa dette locative, ce délai correspondant par ailleurs aux stipulations contractuelles. 

Dès lors, ce délai s'applique. 

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2025 à M. [M] [Q] et M. [Z] [W] pour un arriéré de loyers vérifié de 1.618,92 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, M. [M] [Q] et M. [Z] [W] n'ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 octobre 2025, à l'expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Dans la mesure où la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise pour non paiement des loyers, il n'y a pas lieu d'examiner les autres causes de résiliation du bail.

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 21 octobre 2025, M. [M] [Q] est donc redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due de plein droit par M. [M] [Q] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En conséquence, M. [M] [Q] sera condamné à payer à la SCI MALAVO, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

- Sur l'arriéré locatif et les autres sommes dues

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus. 

En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

En application de l'article 1314 du code civil, la demande d'intérêts formée contre l'un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l'égard de tous. 

Il résulte de l'article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. 

En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l'espèce, il résulte du contrat de bail que la SCI MALAVO produit à l'audience un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établit à la somme de 7.586,66 euros au titre des loyers échus 

Toutefois, en l'absence de M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à l'audience, le montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l'audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir connaissance.

Il résulte des éléments versés aux débats par le bailleur, non contestés par M. [M] [Q] et M. [Z] [W] qui ne produisent aucun élément de nature à prouver le paiement des loyers litigieux, qu'au moment de l'assignation, la dette locative s'élevait, loyer de décembre 2025 compris, à 3.284 euros. 

En outre, si le contrat comporte une clause prévoyant que les locataires sont engagés solidairement, le bailleur ne fait état, à l'audience et dans ses écritures, d'aucune clause ayant pour effet d'étendre la solidarité postérieurement à la date d'effet du congé donné par l'un des colocataires. L'article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989 ayant pour objet d'encadrer la durée maximale pendant laquelle le colocataire ayant donné son congé reste engagé solidairement, et non de prévoir une extension automatique de la période de solidarité, M. [Z] [W] n'est plus tenu solidairement au paiement des loyer depuis le 21 juin 2025. 

Au regard du décompte produit, qui ne fait pas apparaître de paiement de M. [Z] [W] pour le mois de juin 2025, il apparaît que celui-ci demeure solidairement engagé à hauteur de 418,84 euros. 

En outre, si M. [Z] [W] n'a pas été destinataire du commandement de payer du 9 septembre 2025, en raison de son engagement solidaire, la mise en demeure adressée à M. [M] [S] a également pour effet de faire courir les intérêts sur la part de la dette à laquelle il est solidairement tenu. 

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, M. [M] [S] sera condamné à payer à la SCI MALAVO la somme de 3.284 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés incluant les sommes dues au mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.618,92 euros à compter du 9 septembre 2025, et sur le tout à compter du 9 janvier 2026.

M. [Z] [W] sera solidairement condamné au paiement à hauteur de 418,84 euros, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 9 septembre 2025. 

- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l'article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées par le bailleur et notamment du décompte actualisé avant l'audience que le dernier loyer avant l'audience n'a pas été réglé ou pas réglé en totalité par M. [M] [Q]. La première des conditions visées à l'article précité n'est ainsi pas remplie, d'autant que celui-ci, non présent à l'audience, ne demande pas à bénéficier de délais.

Il n'y a dès lors pas lieu d'accorder des délais de paiement à M. [M] [S] ou de suspendre les effets de la clause résolutoire. 

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [M] [S] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ".

- Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

En application de ce texte et de l'article 1353 du code civil, la partie au contrat qui sollicite la condamnation de l'autre partie à lui payer des dommages et intérêts en raison de son inexécution contractuelle doit prouver que cette inexécution lui a causé un préjudice. 

En l'espèce, si la SCI MALAVO fait valoir que l'absence de perception des loyers lui a causé un préjudice consistant en la privation des sommes nécessaires à la bonne gestion et à l'entretien de l'immeuble, elle ne produit aucune pièce ou élément de nature à démontrer l'existence de ce préjudice. 

La SCI MALAVO sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
En l'espèce, M. [M] [Q] et M. [Z] [W] qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, M. [M] [Q] et M. [Z] [W] seront condamnés in solidum à payer à la SCI MALAVO la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SCI MALAVO en résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 21 janvier 2025 entre la SCI MALAVO, d'une part, et M. [M] [Q] et M. [Z] [W] d'autre part, pour défaut de paiement du loyer et des charges, concernant le logement situé [Adresse 6], 69400 Villefranche-sur-Saône et le garage n° 90 situé au deuxième sous-sol ;

CONSTATE que le congé donné par M. [Z] [W] a pris effet au 21 juin 2025 ; 

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la SCI MALAVO, d'une part et M. [M] [S], d'autre part, à partir du 21 octobre 2025 ;

FIXE l'indemnité d'occupation qui se substitue aux loyers dès la date du 21 octobre 2025, date de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNE M. [M] [S], à payer à la SCI MALAVO la somme de 3.284 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés incluant les sommes dues au mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.618,92 euros à compter du 9 septembre 2025, et sur le tout à compter du 9 janvier 2026.

CONDAMNE M. [Z] [W] solidairement avec M. [M] [S], à hauteur de 418,84 euros, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 9 septembre 2025 ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charges, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNE à M. [M] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu'à défaut pour M. [M] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI MALAVO, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire " ;

DÉBOUTE la SCI MALAVO de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum M. [M] [Q] et M. [Z] [W] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à payer à la SCI MALAVO la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé, et signé par Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection, et Monsieur Olivier VITTAZ, greffier, et remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties le 07 juillet 2026.

Le Greffier, Le Président,

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]




N° RG 26/00038 
N° Portalis DB2I-W-B7K-C6RI


Minute : 


JUGEMENT DU
07 Juillet 2026





S.C.I. MALAVO

C/

[Z] [W]
[M] [Q]


























RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Après débats à l'audience du 12 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 07 juillet 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier. 


ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. MALAVO, dont le siège social est sis [Adresse 2],
représentée par Me Renaud CATELAND (CABINET DPG), inscrit au barreau de LYON, avocat plaidant.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 3] - Chez Mme [D] [E] [Localité 2],
non comparant.

Monsieur [M] [Q], demeurant [Adresse 4],
non comparant.
D'AUTRE PART,


 
PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le










FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2025, la SCI MALAVO a donné à bail à M. [M] [Q] et M. [Z] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] Villefranche-sur-Saône, moyennant un loyer mensuel initial de 777 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 21 mai 2025, M. [Z] [W] a donné congé du logement, avec un préavis d'une durée d'un mois. 

En présence de loyers impayés, la SCI MALAVO a fait signifier le 9 septembre 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 1.903,92 euros à M. [M] [Q] pour un montant en principal de 1.618,92 euros.

Le 10 septembre 2025, la SCI MALAVO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. 

Le bailleur a ensuite fait assigner M. [M] [Q] et M. [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2026, aux fins de voir :

o constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail, concernant tant le logement que le garage ;
o ordonner l'expulsion de M. [M] [Q] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et la force publique ;
o condamner solidairement M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à payer la somme de 3.284 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025, outre intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer, outre actualisation à l'audience ;
o condamner M. [M] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu'à l'entière libération des lieux ; 
o condamner solidairement M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts contractuels ; 
o condamner M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à payer la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
o condamner M. [M] [Q] et M. [Z] [W] aux entiers dépens.

Le bailleur a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 12 janvier 2026. 

L'affaire, appelée à l'audience initiale du 12 mai 2026, et a été utilement retenue. 

Lors de cette audience, la SCI MALAVO, régulièrement représentée, actualise l'arriéré locatif à la somme de 7.586,66 euros au 6 mai 2026, indique que le locataire n'a pas réglé le solde du loyer courant et maintient l'ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de la SCI MALAVO, il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [M] [Q] et M. [Z] [W] bien que régulièrement assignés à étude ne comparaissent pas ni ne sont représentés. 

Le diagnostic social et financier n'a pas été versé au dossier du tribunal. 

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'espèce, il convient de faire application de l'article 472 du code de procédure civile selon lequel " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du contrat de bail 

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l'article 24 III de la loi précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, la SCI MALAVO justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du RHÔNE le 12 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 12 mai 2026.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 10 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 9 janvier 2026. 

En conséquence, l'action de la SCI MALAVO en résiliation du contrat de bail est recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [Z] [W] a donné congé, à effet au 21 juin 2025. 
En ce qui concerne l'autre locataire, le commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité et laisse un délai de 6 semaines au locataire pour s'acquitter de sa dette locative, ce délai correspondant par ailleurs aux stipulations contractuelles. 

Dès lors, ce délai s'applique. 

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2025 à M. [M] [Q] et M. [Z] [W] pour un arriéré de loyers vérifié de 1.618,92 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, M. [M] [Q] et M. [Z] [W] n'ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 octobre 2025, à l'expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Dans la mesure où la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise pour non paiement des loyers, il n'y a pas lieu d'examiner les autres causes de résiliation du bail.

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 21 octobre 2025, M. [M] [Q] est donc redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due de plein droit par M. [M] [Q] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En conséquence, M. [M] [Q] sera condamné à payer à la SCI MALAVO, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

- Sur l'arriéré locatif et les autres sommes dues

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus. 

En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

En application de l'article 1314 du code civil, la demande d'intérêts formée contre l'un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l'égard de tous. 

Il résulte de l'article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. 

En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l'espèce, il résulte du contrat de bail que la SCI MALAVO produit à l'audience un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établit à la somme de 7.586,66 euros au titre des loyers échus 

Toutefois, en l'absence de M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à l'audience, le montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l'audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir connaissance.

Il résulte des éléments versés aux débats par le bailleur, non contestés par M. [M] [Q] et M. [Z] [W] qui ne produisent aucun élément de nature à prouver le paiement des loyers litigieux, qu'au moment de l'assignation, la dette locative s'élevait, loyer de décembre 2025 compris, à 3.284 euros. 

En outre, si le contrat comporte une clause prévoyant que les locataires sont engagés solidairement, le bailleur ne fait état, à l'audience et dans ses écritures, d'aucune clause ayant pour effet d'étendre la solidarité postérieurement à la date d'effet du congé donné par l'un des colocataires. L'article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989 ayant pour objet d'encadrer la durée maximale pendant laquelle le colocataire ayant donné son congé reste engagé solidairement, et non de prévoir une extension automatique de la période de solidarité, M. [Z] [W] n'est plus tenu solidairement au paiement des loyer depuis le 21 juin 2025. 

Au regard du décompte produit, qui ne fait pas apparaître de paiement de M. [Z] [W] pour le mois de juin 2025, il apparaît que celui-ci demeure solidairement engagé à hauteur de 418,84 euros. 

En outre, si M. [Z] [W] n'a pas été destinataire du commandement de payer du 9 septembre 2025, en raison de son engagement solidaire, la mise en demeure adressée à M. [M] [S] a également pour effet de faire courir les intérêts sur la part de la dette à laquelle il est solidairement tenu. 

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, M. [M] [S] sera condamné à payer à la SCI MALAVO la somme de 3.284 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés incluant les sommes dues au mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.618,92 euros à compter du 9 septembre 2025, et sur le tout à compter du 9 janvier 2026.

M. [Z] [W] sera solidairement condamné au paiement à hauteur de 418,84 euros, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 9 septembre 2025. 

- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l'article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées par le bailleur et notamment du décompte actualisé avant l'audience que le dernier loyer avant l'audience n'a pas été réglé ou pas réglé en totalité par M. [M] [Q]. La première des conditions visées à l'article précité n'est ainsi pas remplie, d'autant que celui-ci, non présent à l'audience, ne demande pas à bénéficier de délais.

Il n'y a dès lors pas lieu d'accorder des délais de paiement à M. [M] [S] ou de suspendre les effets de la clause résolutoire. 

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [M] [S] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ".

- Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

En application de ce texte et de l'article 1353 du code civil, la partie au contrat qui sollicite la condamnation de l'autre partie à lui payer des dommages et intérêts en raison de son inexécution contractuelle doit prouver que cette inexécution lui a causé un préjudice. 

En l'espèce, si la SCI MALAVO fait valoir que l'absence de perception des loyers lui a causé un préjudice consistant en la privation des sommes nécessaires à la bonne gestion et à l'entretien de l'immeuble, elle ne produit aucune pièce ou élément de nature à démontrer l'existence de ce préjudice. 

La SCI MALAVO sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
En l'espèce, M. [M] [Q] et M. [Z] [W] qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, M. [M] [Q] et M. [Z] [W] seront condamnés in solidum à payer à la SCI MALAVO la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SCI MALAVO en résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 21 janvier 2025 entre la SCI MALAVO, d'une part, et M. [M] [Q] et M. [Z] [W] d'autre part, pour défaut de paiement du loyer et des charges, concernant le logement situé [Adresse 6], 69400 Villefranche-sur-Saône et le garage n° 90 situé au deuxième sous-sol ;

CONSTATE que le congé donné par M. [Z] [W] a pris effet au 21 juin 2025 ; 

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la SCI MALAVO, d'une part et M. [M] [S], d'autre part, à partir du 21 octobre 2025 ;

FIXE l'indemnité d'occupation qui se substitue aux loyers dès la date du 21 octobre 2025, date de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNE M. [M] [S], à payer à la SCI MALAVO la somme de 3.284 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés incluant les sommes dues au mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.618,92 euros à compter du 9 septembre 2025, et sur le tout à compter du 9 janvier 2026.

CONDAMNE M. [Z] [W] solidairement avec M. [M] [S], à hauteur de 418,84 euros, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 9 septembre 2025 ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charges, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNE à M. [M] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu'à défaut pour M. [M] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI MALAVO, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire " ;

DÉBOUTE la SCI MALAVO de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum M. [M] [Q] et M. [Z] [W] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Q] et M. [Z] [W] à payer à la SCI MALAVO la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé, et signé par Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection, et Monsieur Olivier VITTAZ, greffier, et remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties le 07 juillet 2026.

Le Greffier, Le Président,

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T20:50:21.653Z.