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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 17 juillet 2026, n° 25/09406

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 24 août 2023, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un logement situé [Adresse 3].

A raison d'impayés locatifs, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice du 16 avril 2025 un commandement de payer la somme de 1052,62 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et faisant suite à une première mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception du 02 juin 2025.

Par notification électronique du 17 avril 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH faisait, par ailleurs, sommation à Monsieur [W] [Z] de se conformer au règlement intérieur annexé à son contrat de bail et de jouir paisiblement du bien loué.

C'est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 13 octobre 2025 à étude, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail accordé à Monsieur [W] [Z] à compter du jugement à intervenir à raison de ses manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles, tant en matière de jouissance paisible que de paiement des loyers ;
- dire que Monsieur [W] [Z] est occupant sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir ;
- dire que faute, pour lui, de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 431-1 et suivants et R. 432-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
- supprimer le délai de deux mois ouvert par l'article l. 412-1 du code de procédure civile d'exécution en raison du comportement de Monsieur [W] [Z] ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que Monsieur [W] [Z] désignera ou à défaut dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu aux choix du bailleur décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer, à compter de la décision à intervenir, et jusqu'au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel majoré des charges, réévaluée chaque année comme le loyer ;
- condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer la somme de 1291,11 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges, selon décompte arrêté au 30 juin 2025 ;
- rejeter toute demande de délai de grâce ;
- la condamner au paiement d'une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée le 14 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1] et une fiche de diagnostic social et financier a été adressée à la juridiction avant l'audience.

A l'audience du 30 janvier 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, pour la première fois, Monsieur [W] [Z], accompagné de son assistante sociale, a indiqué vouloir solliciter l'aide juridictionnelle afin d'être assisté par un conseil. Il a précisé ne pas bénéficier de mesure de protection et qu'aucune démarche n'avait été initiée en ce sens.

A l'audience de renvoi du 17 avril 2026, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans son assignation. Il indique, pour information, que la dette a évolué à la hausse. Il confirme l'absence de mesure de protection en cours pour Monsieur [W] [Z].

Régulièrement assigné à étude et comparant à la première audience, Monsieur [W] [Z], ne comparait pas à l'audience de renvoi et n'est pas représenté. Compte tenu de sa comparution lors de la première audience, il sera statué par jugement contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 469 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2026, délibéré prorogé au 17 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à raison d'impayés avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, seule obligation s'imposant à elle, en qualité de bailleresse, personne physique.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 7 de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est, notamment, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'article 1729 du code civil, quant à lui, prévoit que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l'espèce, il ressort, tout d'abord, des décomptes produits par le bailleur ainsi que du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 16 juillet 2025, que les loyers n'ont pas été payés dès l'entrée dans les lieux du locataire. Si Monsieur [W] [Z] a, à compter de février 2025, repris des paiements mensuels quasiment équivalents au loyer résiduel, il n'en demeure pas moins que la dette n'a pas été apurée et qu'elle demeure en augmentation. En outre, si cette augmentation demeure très progressive, il convient de relever que le loyer résiduel de Monsieur [W] [Z] est très peu élevé, compte tenu des aides allouées.

Par ailleurs, il résulte des nombreuses pièces produites par le bailleur (pétition et attestations du voisinage ; main courante dressée par la police nationale ; courriers recommandés et sommation par commissaire de justice) que, dès son entrée dans les lieux, Monsieur [W] [Z] a été à l'origine de troubles du voisinage conséquents, en lien avec des consommations alcooliques excessives notamment. Le voisinage décrit ainsi des cris, des gémissements, de la musique très forte, des insultes et propos obscènes, ainsi que le fait que Monsieur [W] [Z] puisse venir frapper aux portes lorsqu'il est énervé. Ils soulignent que ces troubles durent toute la journée et se poursuivent la nuit. Il convient, en outre, de relever que le premier courrier commun des habitants de l'immeuble adressé au bailleur est daté du 13 octobre 2023, soit seulement quelques mois après l'entrée dans les lieux de Monsieur [W] [Z].

S'il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [W] [Z] semble conscient de ses problèmes de santé et des conséquences sur le plan locatif et médical, et qu'il est accompagné par une équipe de liaison intersectorielle d'accompagnement entre habitat et soins (ELIAHS) afin d'envisager une orientation vers un établissement de santé spécialisé, il n'en demeure pas moins que ses voisins décrivent une cohabitation devenue extrêmement compliquée pour eux et que ces derniers ne peuvent plus jouir de conditions de vie adaptées.

Dès lors, les manquements de Monsieur [W] [Z] à ses obligations contractuelles sont incontestables et justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail, qui sera donc prononcée à compter de la présente décision, conformément à la demande du bailleur en ce sens.

Il convient, dès lors, d'ordonner à Monsieur [W] [Z], ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Une astreinte n'apparaît cependant pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, le bailleur sollicite la suppression du délai prévu par le texte précité au regard du comportement de Monsieur [W] [Z] et de l'absence d'évolution de celui-ci malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées.

Il convient de relever que si Monsieur [W] [Z] présente une situation de grande fragilité, tant sur le plan administratif que financier et médical, pour autant les pièces produites au dossier démontrent que les habitants de l'immeuble ont alerté leur bailleur des troubles de voisinage dès le mois d'octobre 2023, puis de nouveau en février 2024, ainsi qu'à plusieurs reprises en 2025. Deux mains courantes sont également produites aux débats, l'une résultant des déclarations effectuées au commissariat par deux voisins le 28 février 2024, et l'une résultant d'une intervention sur les lieux des forces de l'ordre le 19 mars 2025 à 15h00. L'ensemble du voisinage décrit une situation devenant insupportable et mettant en péril leur propre santé physique et mentale.

En outre, si le bailleur ne démontre pas avoir agi avant la sommation de se conformer au règlement de copropriété adressée à Monsieur [W] [Z] par voie de commissaire de justice le 16 avril 2025, qui n'a été suivi que d'une seule nouvelle mise en demeure en mai 2025, avant une saisine de la juridiction par assignation délivrée le 13 octobre 2025, force est de constater que ces différentes démarches n'ont pas conduit Monsieur [W] [Z] à user plus paisiblement du logement loué.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à la suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, la résiliation judiciaire du bail étant ordonnée, Monsieur [W] [Z] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi, en cas de maintien dans les lieux à compter de la présente décision, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que Monsieur [W] [Z] était redevable de la 1291,11 euros au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Monsieur [W] [Z] ni comparant ni représenté, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 142,70 euros imputée pour des frais.

Par ailleurs, le bailleur produit un décompte actualisé au 14 avril 2026, indiquant à l'audience, pour information, que la dette a évolué à la hausse. Il convient néanmoins de relever que ce décompte fait apparaître des paiements de Monsieur [W] [Z], postérieurs à la somme réclamée au titre de l'assignation, et qui doivent donc, compte tenu des règles d'imputation des paiements, venir s'imputer sur les sommes dues par le locataire. Il convient ainsi de déduire la somme de 710 euros.

Par conséquent, Monsieur [W] [Z], sera condamné au paiement de la somme de 438,41 euros laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, Monsieur [W] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il sera également condamné à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Monsieur [W] [Z] concernant le logement situé [Adresse 3] à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DÉBOUTE l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande d'astreinte ;

FAIT DROIT à la demande de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à la suppression du délai de deux mois fixé par L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [W] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 438,41 euros (quatre cent trente-huit euros et quarante-et-un centimes), selon décompte arrêté au 14 avril 2026, échéance de juin 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


 La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [W] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître [Localité 2] CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/09406 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBCMB

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 17 juillet 2026


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500


DÉFENDEUR
Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 avril 2026
Délibéré initialement prévu le 10 juillet 2026, prorogé au 17 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09406 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBCMB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 24 août 2023, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un logement situé [Adresse 3].

A raison d'impayés locatifs, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice du 16 avril 2025 un commandement de payer la somme de 1052,62 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et faisant suite à une première mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception du 02 juin 2025.

Par notification électronique du 17 avril 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH faisait, par ailleurs, sommation à Monsieur [W] [Z] de se conformer au règlement intérieur annexé à son contrat de bail et de jouir paisiblement du bien loué.

C'est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 13 octobre 2025 à étude, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail accordé à Monsieur [W] [Z] à compter du jugement à intervenir à raison de ses manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles, tant en matière de jouissance paisible que de paiement des loyers ;
- dire que Monsieur [W] [Z] est occupant sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir ;
- dire que faute, pour lui, de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 431-1 et suivants et R. 432-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
- supprimer le délai de deux mois ouvert par l'article l. 412-1 du code de procédure civile d'exécution en raison du comportement de Monsieur [W] [Z] ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que Monsieur [W] [Z] désignera ou à défaut dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu aux choix du bailleur décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer, à compter de la décision à intervenir, et jusqu'au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel majoré des charges, réévaluée chaque année comme le loyer ;
- condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer la somme de 1291,11 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges, selon décompte arrêté au 30 juin 2025 ;
- rejeter toute demande de délai de grâce ;
- la condamner au paiement d'une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée le 14 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1] et une fiche de diagnostic social et financier a été adressée à la juridiction avant l'audience.

A l'audience du 30 janvier 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, pour la première fois, Monsieur [W] [Z], accompagné de son assistante sociale, a indiqué vouloir solliciter l'aide juridictionnelle afin d'être assisté par un conseil. Il a précisé ne pas bénéficier de mesure de protection et qu'aucune démarche n'avait été initiée en ce sens.

A l'audience de renvoi du 17 avril 2026, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans son assignation. Il indique, pour information, que la dette a évolué à la hausse. Il confirme l'absence de mesure de protection en cours pour Monsieur [W] [Z].

Régulièrement assigné à étude et comparant à la première audience, Monsieur [W] [Z], ne comparait pas à l'audience de renvoi et n'est pas représenté. Compte tenu de sa comparution lors de la première audience, il sera statué par jugement contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 469 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2026, délibéré prorogé au 17 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à raison d'impayés avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, seule obligation s'imposant à elle, en qualité de bailleresse, personne physique.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 7 de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est, notamment, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'article 1729 du code civil, quant à lui, prévoit que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l'espèce, il ressort, tout d'abord, des décomptes produits par le bailleur ainsi que du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 16 juillet 2025, que les loyers n'ont pas été payés dès l'entrée dans les lieux du locataire. Si Monsieur [W] [Z] a, à compter de février 2025, repris des paiements mensuels quasiment équivalents au loyer résiduel, il n'en demeure pas moins que la dette n'a pas été apurée et qu'elle demeure en augmentation. En outre, si cette augmentation demeure très progressive, il convient de relever que le loyer résiduel de Monsieur [W] [Z] est très peu élevé, compte tenu des aides allouées.

Par ailleurs, il résulte des nombreuses pièces produites par le bailleur (pétition et attestations du voisinage ; main courante dressée par la police nationale ; courriers recommandés et sommation par commissaire de justice) que, dès son entrée dans les lieux, Monsieur [W] [Z] a été à l'origine de troubles du voisinage conséquents, en lien avec des consommations alcooliques excessives notamment. Le voisinage décrit ainsi des cris, des gémissements, de la musique très forte, des insultes et propos obscènes, ainsi que le fait que Monsieur [W] [Z] puisse venir frapper aux portes lorsqu'il est énervé. Ils soulignent que ces troubles durent toute la journée et se poursuivent la nuit. Il convient, en outre, de relever que le premier courrier commun des habitants de l'immeuble adressé au bailleur est daté du 13 octobre 2023, soit seulement quelques mois après l'entrée dans les lieux de Monsieur [W] [Z].

S'il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [W] [Z] semble conscient de ses problèmes de santé et des conséquences sur le plan locatif et médical, et qu'il est accompagné par une équipe de liaison intersectorielle d'accompagnement entre habitat et soins (ELIAHS) afin d'envisager une orientation vers un établissement de santé spécialisé, il n'en demeure pas moins que ses voisins décrivent une cohabitation devenue extrêmement compliquée pour eux et que ces derniers ne peuvent plus jouir de conditions de vie adaptées.

Dès lors, les manquements de Monsieur [W] [Z] à ses obligations contractuelles sont incontestables et justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail, qui sera donc prononcée à compter de la présente décision, conformément à la demande du bailleur en ce sens.

Il convient, dès lors, d'ordonner à Monsieur [W] [Z], ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Une astreinte n'apparaît cependant pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, le bailleur sollicite la suppression du délai prévu par le texte précité au regard du comportement de Monsieur [W] [Z] et de l'absence d'évolution de celui-ci malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées.

Il convient de relever que si Monsieur [W] [Z] présente une situation de grande fragilité, tant sur le plan administratif que financier et médical, pour autant les pièces produites au dossier démontrent que les habitants de l'immeuble ont alerté leur bailleur des troubles de voisinage dès le mois d'octobre 2023, puis de nouveau en février 2024, ainsi qu'à plusieurs reprises en 2025. Deux mains courantes sont également produites aux débats, l'une résultant des déclarations effectuées au commissariat par deux voisins le 28 février 2024, et l'une résultant d'une intervention sur les lieux des forces de l'ordre le 19 mars 2025 à 15h00. L'ensemble du voisinage décrit une situation devenant insupportable et mettant en péril leur propre santé physique et mentale.

En outre, si le bailleur ne démontre pas avoir agi avant la sommation de se conformer au règlement de copropriété adressée à Monsieur [W] [Z] par voie de commissaire de justice le 16 avril 2025, qui n'a été suivi que d'une seule nouvelle mise en demeure en mai 2025, avant une saisine de la juridiction par assignation délivrée le 13 octobre 2025, force est de constater que ces différentes démarches n'ont pas conduit Monsieur [W] [Z] à user plus paisiblement du logement loué.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à la suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, la résiliation judiciaire du bail étant ordonnée, Monsieur [W] [Z] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi, en cas de maintien dans les lieux à compter de la présente décision, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que Monsieur [W] [Z] était redevable de la 1291,11 euros au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Monsieur [W] [Z] ni comparant ni représenté, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 142,70 euros imputée pour des frais.

Par ailleurs, le bailleur produit un décompte actualisé au 14 avril 2026, indiquant à l'audience, pour information, que la dette a évolué à la hausse. Il convient néanmoins de relever que ce décompte fait apparaître des paiements de Monsieur [W] [Z], postérieurs à la somme réclamée au titre de l'assignation, et qui doivent donc, compte tenu des règles d'imputation des paiements, venir s'imputer sur les sommes dues par le locataire. Il convient ainsi de déduire la somme de 710 euros.

Par conséquent, Monsieur [W] [Z], sera condamné au paiement de la somme de 438,41 euros laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, Monsieur [W] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il sera également condamné à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Monsieur [W] [Z] concernant le logement situé [Adresse 3] à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DÉBOUTE l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande d'astreinte ;

FAIT DROIT à la demande de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à la suppression du délai de deux mois fixé par L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [W] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 438,41 euros (quatre cent trente-huit euros et quarante-et-un centimes), selon décompte arrêté au 14 avril 2026, échéance de juin 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


 La greffière La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile L412-1, code des procedures civiles d'execution L431-1, code des procedures civiles d'execution R432-1, code civil 1729, code de procedure civile 469, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:56:21.156Z.