Tribunal judiciaire de Limoges, Première Chambre, 21 juillet 2026, n° 23/01285

MINUTE N° : 

JUGEMENT DU : 21 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 23/01285 - N° Portalis DB3K-W-B7H-FZJG
AFFAIRE : S.A. GOLDEN BEEF C/ S.A.R.L. AMBITION [Localité 1]
NATURE : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GOLDEN BEEF, Société Anonyme au capital de 160 000.00€
[Adresse 1]
[Localité 2]
immatriculée au Greffe du Tribunal de Commerce de PARIS sous le numéro SIRET 350 690 624 00043, représentée par Monsieur [Y] [U], 
représentée par Me Myriam GUARREL, avocat au barreau de BRIVE substitué par Me Tanguy LEPOUTRE, avocat au barreau de LIMOGES



DEFENDERESSE


S.A.R.L. AMBITION [Localité 1], Société à Responsabilité Limitée au capital de
30 000.00 €,
[Adresse 2],(87) [Localité 3] immatriulée au RCS de LIMOGES sous le numéro 515 012 607, représentée par son gérant Monsieur [N] [Z]
représentée par Me Juliette MAGNE-GANDOIS, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES


S.E.L.A.R.L. [E] ET ASSOCIES, prise en la pesonne de Maître [C] [E] 
[Adresse 3] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AMBITION [Localité 1], Société à Responsabilité Limitée au capital de 30 000.00€ dont le siège est à [Adresse 2], immatriculée au RCS de LIMOGES sous le numéro 515 012 607, représentée par son gérant Monsieur [N] [Z], suite au jugement de liquidation rendu le 06.03.2024
représentée par Maître Juliette MAGNE-GANDOIS de la SELAS MAGNE - DAURIAC - MONS-BARIAUD - MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES substituée par Me Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES



La cause a été appelée à l’audience du
 19 Décembre 2025 

A cette audience Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président a été entendu en son rapport en application de l’article 805 du code de procédure civile, les parties ont donné préalablement leur accord à l'adoption de cette procédure et ont été entendues en leurs observations.

Après quoi, Monsieur COLOMER a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 Juillet 2026 par mise à disposition des parties au greffe du Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi.


Au cours de ce délibéré, M. COLOMER, Président, a rendu compte au tribunal composé de lui-même, de Mme GOUGUET, Vice-Présidente, et de Mme BUSTREAU, Juge .

A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, le jugement dont la teneur suit a été mis à disposition des parties au greffe de la première chambre civile. 

A l’audience du 21 Juillet 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat conclu le 18 décembre 2015, la SA Golden Beef a donné à bail à la société Ambition [Localité 1] des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] (87).

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 1er février 2016 révélant un état d’usage du local loué.

La SARL Ambition [Localité 1] a donné congé avec effet au 31 janvier 2022 et a quitté les lieux à cette date. 

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 16 février 2022 en présence d’un commissaire de justice.

Les loyers des mois de décembre 2021 et janvier 2022, d’un montant total de 8.994,28 euros (4.497,14 euros par mois), n’ont pas été réglés.

La société Golden Beef a conservé le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux par la SARL Ambition [Localité 1], d’un montant de 6.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, la SA Golden Beef a fait assigner la SARL Ambition [Localité 1] devant ce tribunal aux fins de la voir condamnée à lui régler diverses sommes au titre des loyers impayés, de travaux de remise en état et d’un préjudice financier.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Limoges en date du 6 mars 2024, la société Ambition [Localité 1] a été placée en liquidation judiciaire, la SELARL [E] Associés étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. 

La SELARL [E] Associés, prise en la personne de Maître [C] [E], est intervenue volontairement à la procédure en cette qualité.


Aux termes de ses dernières écritures communiquées par RPVA le 23 septembre 2023, la SA Golden Beef demande au tribunal de :

- constater l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Ambition [Localité 1] suivant jugement du tribunal de commerce de Limoges en date du 6 mars 2024 ;

En conséquence,

- fixer le montant de la créance de loyers impayés de la société Golden Beef à la somme de 2.994,28 euros ;

- prendre acte de ce que la créance de loyer de la société Golden Beef doit être inscrite au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Ambition [Localité 1] pour une somme de 2.994,28 euros TTC ;

- constater que la société Golden Beef a subi un préjudice financier important compte tenu de l’état des locaux rendus par la société Ambition [Localité 1] ;
En conséquence,

- fixer le montant de la créance des dommages et intérêts de la société Golden Beef pour le préjudice subi du fait de l’état des locaux rendus par la société Ambition [Localité 1] à la somme de 15.926 euros ;




- prendre acte de ce qu’une créance supplémentaire de la société Golden Beef doit être inscrite au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Ambition [Localité 1] pour une somme de 15.926 euros à titre de dommages et intérêts 

- débouter la société Ambition [Localité 1] du surplus de ses demandes et la condamner aux entiers dépens ;

- maintenir l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, que la société Ambition [Localité 1] devait exécuter le contrat conformément à ses engagements et restituer les locaux dans l’état prévu par les stipulations convenues.

Elle indique que les loyers des mois de décembre 2021 et janvier 2022 n’ont pas été réglés et que la somme de 2.994,28 euros demeure due après déduction du dépôt de garantie, de sorte que cette créance doit être fixée et portée au passif de la liquidation judiciaire ouverte le 6 mars 2024.

Elle soutient en outre que l’état des locaux restitués révèle des dégradations et un défaut d’entretien nécessitant des travaux de remise en état évalués à 15.926 euros, ce qui caractérise un manquement contractuel engageant la responsabilité de la société Ambition [Localité 1]. Elle affirme que cet état a entraîné un préjudice financier supplémentaire, ayant dû consentir une franchise de loyer de cinq mois au nouveau locataire compte tenu de l’état de délabrement avancé des locaux, ce qui confirme la réalité du dommage subi.

Elle sollicite en conséquence la fixation de sa créance de dommages et intérêts à hauteur de 15.926 euros et son inscription au passif de la procédure de liquidation judiciaire.


Aux termes de ses dernières écritures communiquées par RPVA le 08 avril 2025, la SELARL [E] Associés, prise en la personne de Maître [C] [E] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Ambition [Localité 1] demande au tribunal de :

- constater l’intervention volontaire de la SELARL [E] Associés, prise en la personne de Maître [C] [E] [Adresse 3] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Ambition [Localité 1] ;

- constater que la SARL Ambition [Localité 1] a reconnu devoir les loyers pour les mois de décembre 2022 et janvier 2023 pour une somme totale de 8.994,28 € ;

- constater que la société Golden Beef a conservé le montant de la caution versée lors de la prise à bail des locaux soit 6.000 € et en conséquence, déduire ce montant de 6.000 € à la somme de 8.994,28 € qui pourrait être fixée au passif de la liquidation judiciaire ;

Pour le surplus,

- débouter la SA Golden Beef de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- condamner la SA Golden Beef au paiement d'une somme de 2.500,00 € à Maître [C] [E] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Ambition [Localité 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens;
- débouter la SA Golden Beef de toutes demandes, fins et conclusions contraires. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que son intervention volontaire doit être constatée, la société ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du 6 mars 2024. Elle indique que la SARL Ambition [Localité 1] a reconnu devoir les loyers afférents aux mois de décembre 2022 et janvier 2023 pour un montant total de 8.994,28 euros, et soutient que la société Golden Beef a conservé la somme de 6.000 euros correspondant au dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux. Elle en déduit que ce montant doit être imputé sur la créance locative, de sorte que seule la somme résiduelle peut être fixée au passif de la liquidation judiciaire.



En outre, elle soutient que les autres demandes de la société Golden Beef ne sont pas fondées, l’état des lieux d’entrée révélant une vétusté généralisée des locaux, de sorte que les désordres invoqués ne sauraient être imputés à la société Ambition [Localité 1] et que les travaux réclamés correspondent en réalité à une remise à neuf excédant les obligations du locataire. Elle ajoute que le préjudice financier évoqué, tenant à la franchise de loyer accordée au nouveau locataire ne peut être mis à la charge de la liquidation judiciaire, les accords conclus entre le bailleur et un tiers ne lui étant pas opposables.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

Par ordonnance du 21 avril 2026, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a renvoyée à l’audience de plaidoirie du 5 mai 2026.


SUR CE,


Sur l’intervention volontaire de la SELARL [E] & Associés

Me [E] est intervenu volontairement à la présente procédure en qualité de mandataire liquidateur de la SARL Ambition [Localité 1]. Son intervention volontaire sera déclarée recevable.


Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés 

En vertu de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits. 

Il ressort des pièces produites et des débats que la SARL Ambition [Localité 1] qui a pris à bail des locaux appartenant à la demanderesse en vertu d’un contrat de bail commercial du 18 décembre 2015, n’a pas procédé au règlement des deux derniers mois de loyers précédant son départ à savoir les mois de décembre 2021 et janvier 2022.

Il n’est pas contesté par les parties que l’impayé de loyers s’élève en conséquence à 8.994,28 euros, ni que la SA Golden Beef a conservé le dépôt de garantie d’un montant de 6.000 euros. 

En conséquence la créance de la SA Golden Beef à l’encontre de la SARL Ambition [Localité 1], en liquidation judiciaire et représentée par Maître [C] [E], mandataire liquidateur, sera fixée à 2.994,28 euros au titre de la dette de loyers. 


Sur la demande en paiement au titre de la remise en état du local loué

En vertu de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits. 

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

L’article L. 145-40-1 du code de commerce en vigueur à la date de la conclusion du bail commercial dispose que « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. »

En l’espèce la SA Golden Beef sollicite la prise en charge du prix de la remise en état du logement par la SARL Ambition [Localité 1], arguant que celui-ci se trouvait dans un état très dégradé au départ du locataire. 

Elle produit pour en justifier l’état des lieux d’entrée du 1er février 2016 ; et un procès-verbal de constat d’huissier du 16 février 2022 établi après le départ de la SARL Ambition [Localité 1] qui a :
- constaté qu’un néon était manquant sur la première rampe à l’entrée du magasin
- que le sol en carrelage était très sale

- la présence de trous de cheville, de clous et de trous divers sur les murs, 
- certaines dalles de faux-plafond étaient manquantes au niveau d’une zone de dégât des eaux, ainsi que sur la même zone, des dalles PVC sur le sol, 
- que le mur côté façade arrière avait été doublé avec du placoplâtre,


- qu’un revêtement de sol type linoléum avait été ajouté sur le sol, devant la zone WC
- qu’un dégât des eaux importants avait impacté le mur arrière du local électrique, et que d’une manière générale les murs de ce local étaient en mauvais état,
- que les dalles de faux-plafond étaient en mauvais état dans les WC.

Il ressort du contrat de bail du 18 décembre 2015 conclu entre les parties qu’une gratuité de 7 mois (soit 21.000 euros) avait été convenue entre les parties en échange de la réalisation de « travaux complets » par la SARL Ambition [Localité 1] à savoir « totalité des murs, sols, plafonds, mise aux normes et installation ». 

Il ressort également de ce contrat et notamment de son article 9 « qu’à l’expiration du bail le locataire rendra les biens loués en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement ». 

Il est également indiqué que sont à la charge du locataire les travaux de réfection, de remise en état et de réparation, même ceux rendus nécessaires en raison de la vétusté, d’un vice caché ou de la mise en conformité avec la réglementation ; à l’exception des travaux rentrant dans le cadre de l’article 606 du code civil c’est-à-dire rentrant sous la qualification de « grosses réparations » à savoir « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »
 
La SA Golden Beef produit un devis du 20 avril 2022 établi par la société LSG Aménagements correspondant à des travaux de reprises divers (fourniture et pose de néons manquants et reprises diverses, nettoyage intégral des sols, remise en état des murs, remise en état d’origine des sols, démontage du placo sur le mur côté façade arrière, remise en état des wc femmes et hommes ainsi que le sas (murs sols plafonds), pour un montant de 15.936 euros TTC.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 1er février 2016 produit par la demanderesse que les matériaux et revêtements, de même que les murs (« trous, chevilles, … »), le plafond, les vitres, les portes, le bureau, étaient en « état d’usage » sur l’ensemble du local loué. 

Il convient de relever que l’état des lieux d’entrée du 1er février 2016 est peu précis (mentions génériques « état d’usage », « bon fonctionnement ») et non accompagné de photos de sorte qu’il est difficilement comparable avec l’état des lieux de sortie prenant la forme d’un procès-verbal de constat d’huissier. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SARL Ambition [Localité 1] a pris à bail des locaux qui étaient dans un état relativement dégradé, ce dont témoigne tant la remise de 7 mois de loyers qui lui a été accordée en échange de la réalisation de « travaux complets » sur le logement, que de l’état des lieux d’entrée du 1er février 2016 qui fait apparaître que la plupart des éléments de local loué étaient en « état d’usage » au jour de l’entrée dans les lieux de la SARL Ambition [Localité 1]. 

Les locaux à la fin du contrat de bail ont été rendus sales et dans un état dégradé ainsi qu’en atteste le constat d’huissier du 16 février 2022, alors même qu’elle avait reçu l’équivalent de 7 mois d’exemption de loyers afin de procéder à des travaux correspondant notamment à la réfection des murs, des sols et des plafonds.

Il en résulte que la SARL Ambition [Localité 1] a failli à ses obligations contractuelles en rendant un local non nettoyé, avec des éléments d’équipements type néons manquants, et avec des murs en état dégradé et présentant des trous et chevilles, ainsi qu’un plafond dégradé dans les WC et le sas. 

Il sera fait droit à la demande indemnitaire de la SA Golden Beef sur ces postes, sur la base du devis produit par la société LSG Aménagements. 



S’agissant des WC, la responsabilité de la SARL Ambition [Localité 1] ne sera retenue que s’agissant de la dégradation du plafond des WC et du sas, et non pour la remise en état complète des WC et du sas (murs, sols, plafonds) comme il apparaît sur le devis de la société LSG Aménagements, alors même qu’il ne ressort pas du constat d’huissier que les murs et sols des WC et du sas aient été dégradés (les sols sont non nettoyés, mais le nettoyage du sol est compris dans un autre poste). 

La responsabilité de la SARL Ambition [Localité 1] ne sera pas non plus retenue pour le démontage du placo sur le mur côté façade arrière, alors même que la bailleresse avait confié à la SARL Ambition [Localité 1] le soin de procéder aux « travaux complets » à savoir « totalité des murs, sols, plafonds, mise aux normes et installation », de sorte qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir procédé à la réfaction des murs. 

En conséquence il sera fait droit à la demande de réparation de la SA Golden Beef dans les limites suivantes sur la base du devis LSG Aménagements : 

- 1.210 euros HT soit 1.452 euros TTC pour la fourniture et pose des néons manquants et reprises diverses
- 2.450 euros HT soit 2.940 euros TTC pour le nettoyage des sols du bâtiment
- 1.380 euros HT soit 1.656 euros TTC pour la remise en état des murs
- 3.440 euros HT soit 4.128 euros TTC pour la remise en état des sols
- 1.000 euros HT soit 1.200 euros TTC pour la remise en état des plafonds des WC et du sas. 

La créance de la SA Golden Beef à l’encontre de la SARL Ambition [Localité 1] sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de cette dernière à la somme de 11.376 euros TTC en réparation du préjudice subi du fait de la remise en état des locaux loués.


Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

La SELARL [E] et Associés ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Ambition [Localité 1], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

La SELARL [E] et Associés ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Ambition [Localité 1], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SA Golden Beef une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement contradictoirement et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Me [E] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Ambition [Localité 1],

Fixe comme suit la créance de la SA Golden Beef au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Ambition [Localité 1] :

- 2.994,28 euros au titre de la dette de loyers de la SARL Ambition [Localité 1], 

- 11.376 euros au titre de l’indemnisation du préjudice matériel de la SA Golden Beef résultant des nécessaires travaux de remise en état des locaux,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Condamne la SELARL [E] et Associés ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Ambition [Localité 1] à payer à la SA Golden Beef de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

Condamne la SELARL [E] et Associés ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Ambition [Localité 1], aux dépens, 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.



AINSI JUGE PAR :

- Monsieur Jean-Pierre COLOMER, 1er Vice-Président,
- Madame Maïa GOUGUET, Vice-Présidente, 
- Madame Lucie BUSTREAU, Juge


QUI EN ONT DELIBERE;


SIGNE ET PRONONCE par Monsieur Jean-Pierre COLOMER, 1er Vice-Président, assistée de Madame Sonia ROUFFANCHE, greffière lors des débats, Madame Karine COULAUDON-DUTHEIL, Faisant fonction de greffière lors de la mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du vingt et un Juillet deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,