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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, 8ème chambre, 1 juillet 2026, n° 22/09694

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous signature privée du 30 octobre 2020, la SCI [H] a consenti à la société Ecolife un bail commercial portant sur un local à usage exclusif de bureaux d’une surface de 188 m², dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] à Boulogne-Billancourt (92100), à compter du 1er décembre 2020, moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 58.280 euros hors taxes en principal et 6.000 euros hors taxes pour 5 emplacements de parking, soit un loyer annuel total hors taxes de 64.280 euros.

Une cession de bail entre la société Ecolife et la société Terra Groupe est intervenue le 30 septembre 2021.

Une mise en demeure lui a été adressée par le conseil de la SCI [H], le 16 juin 2022, pour lui réclamer le règlement des loyers et charges et lui rappeler ses obligations contractuelles, notamment s’agissant de la durée du bail et du garnissement des locaux loués.

La SCI [H] a fait réaliser, le 6 octobre 2022, une saisie conservatoire des comptes bancaires de la société Terra Groupe pour un montant total de 129.191,83 euros, dénoncée au débiteur, les 12 et 13 octobre 2022.

Par exploit introductif en date du 3 novembre 2022, la SCI [H] a fait assigner la société Terra Groupe, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, au visa des articles L.441-10, D.441-5 et R.145-23 du code de commerce, 1194 et suivants, 1217, 1224 et suivants, et 1343-2 du code civil, R.631-4 du code de la consommation et 700 du code de procédure civile, aux fins de voir: 

DECLARER la demande de la SCI [H] recevable et bien fondée ; PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial du 30 octobre 2020 aux torts exclusifs de la société TERRA GROUPE ; ORDONNER la restitution à la SCI [H], des clés des locaux détenues par TERRA GROUPE, sous astreinte de 150 € par jour de retard ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] une somme de 128.763,91 € au titre des loyers et charges impayés ; ASSORTIR cette somme des intérêts de retard au taux légal majoré de 6 points, à compter des dates suivantes : du 02.10.2021 sur la somme de 23.600,00 €, du 02.01.2022 sur la somme de 26.822,10 €, du 02.04.2022 sur la somme de 26.102,27 €, du 02.07.2022 sur la somme de 26.102,27 €, du 02.10.2022 sur la somme de 26.137,27 € ; ORDONNER la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] une somme de 12.876,39 € au titre de la majoration forfaitaire prévue par le bail ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] une somme de 1.466,44 € au titre des frais de recouvrement déjà engagés par le bailleur ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] une indemnité de 95.613,75 € en réparation de son préjudice financier ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ; LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les honoraires de l’article 10 du Décret du 12 décembre 1996 ; ORDONNER l’exécution provisoire. 
La société Terra Groupe a constitué avocat mais n’a pas déposé d’écritures.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026, prorogée au 13 mai 2026, puis au 1er juillet en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Ainsi, les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles précités, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par :

-La SCI [H]:
DECLARER la demande de la SCI [H] recevable et bien fondée ; 
étant au surplus relevé que la recevabilité des prétentions de la SCI [H] en demande n’est pas contestée.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La SCI [H] fait valoir que la société Terra Groupe n’a pas payé de loyers depuis le 1er octobre 2021 et qu’elle a quitté et vidé les locaux en juin 2022, en violation totale de ses dispositions contractuelles (article 18.2 et 18.6 du contrat de bail) et sans même prendre la peine d’avertir son bailleur.
Elle ajoute lui avoir rappelé, dans la mise en demeure du 16 juin 2022, que la prochaine échéance triennale était le 30 novembre 2023, de sorte qu’elle restait tenue de l’ensemble de ses obligations contractuelles au moins jusqu’à cette date.
Elle considère que l’absence de loyers et l’absence de garnissement et d’exploitation des locaux constituent des manquements graves justifiant la résiliation judiciaire du bail prononcée aux torts exclusifs de la société Terra Groupe.

En l'espèce, le contrat de bail prévoit notamment que le preneur est tenu de payer en quatre termes de paiement égaux et d’avance le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, le prix du loyer, fixé à la somme annuelle de 64.280 euros hors taxes et charges (incluant le loyer principal et le loyer du parking), outre une avance sur charges de 17.263 euros TTC par an, également payable en quatre termes de paiement égaux et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

Aux termes du décompte locatif produit aux débats en date 3 octobre 2022, il apparaît que la société Terra Groupe n’a payé ni loyer ni avance sur charges depuis le dernier trimestre 2021. L’extrait du compte de la société Terra Groupe du 1er janvier 2022 au 12 avril 2022, figurant dans la lettre de relance du 12 avril 2022, ainsi que l’extrait du 1er janvier 2022 au 1er juin 2022, communiqué dans la lettre de mise en demeure du 2 juin 2022, laissent en revanche apparaitre un règlement par virement de 16.070 euros le 28 février 2022.

Il résulte de ces éléments que le défaut de règlement des loyers depuis le dernier règlement du 28 février 2022 compromet gravement la poursuite des relations contractuelles. 

Le bail prévoit par ailleurs, en son article 18.2 relatif au garnissement des locaux, que : « Le Preneur devra garnir et tenir constamment garnis, pendant toute la durée du bail, les lieux présentement loués, de meubles, de matériel, de marchandises en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et de l’entière exécution des charges et conditions du présent bail. Au moment de son départ, il ne devra enlever aucun objet garnissant les lieux loués, sans avoir au préalable effectué toutes les réparations nécessaires et avoir acquitté l’intégralité des loyers et charges dus. » 

L’article 18.6 relatif au maintien de l’exploitation, précise quant à lui que : « Le Preneur maintiendra les locaux loués en état permanent et continu d’exploitation effective et normale, sans pouvoir cesser, sans aucun prétexte et même momentanément, de les employer et de les exploiter pour les activités autorisées, hormis les périodes de congés usuelles. »

La SCI [H] ne fournit aucun élément permettant de démontrer l’absence de garnissement et de l’exploitation des locaux par la société Terra Groupe à compter du mois de juin 2022 comme elle l’allègue dans ses écritures. 

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI [H] et de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant celui-ci à la société Terra Groupe aux torts exclusifs de cette dernière du fait de son absence de paiement de loyers et charges depuis son dernier règlement le 28 février 2022, à compter de la présente décision, et d'ordonner l'expulsion du preneur selon les modalités prévues au présent dispositif, ainsi que la restitution des clefs.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir ces mesures d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de rappel de loyers

La SCI [H] sollicite la condamnation de la société Terra Groupe à lui payer la somme de 128.763,91 euros au titre des loyers et charges impayés. 

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.
 
En l’espèce, la SCI [H] produit un décompte du 1er octobre 2022, dont il ressort que la société Terra Groupe est redevable de la somme de 128.763,91 euros, correspondant aux loyers TTC et charges impayés des 4ème trimestre 2021 et 1er au 4ème trimestres 2022 incluant la somme de 35 euros de frais par la société Terra Groupe.

Elle produit également les factures suivantes :
facture n°48 du 23 février 2022 pour les loyers et charges du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 pour la somme de 16.160,86 euros, facture n°49 du 23 février 2022 pour les loyers et charges du 1er trimestre 2022 pour la somme de 26.882,10 euros,avis d’échéance du 25 février 2022 pour les loyers et charges du 2ème trimestre 2022 pour la somme de 26.102,27 euros outre une reprise de solde antérieur de 50.382,10 euros,avis d’échéance n°82 du 10 mai 2022 pour les loyers et charges du 3ème trimestre 2022 pour la somme de 26.102,27 euros outre une reprise de solde antérieur de 60.114,98 euros,avis d’échéance n°104 du 17 août 2022 pour les loyers et charges du 4ème trimestre 2022 pour la somme de 26.102,27 euros (en enlevant les 35 euros de frais de relance) outre une reprise de solde antérieur de 96.706,78 euros.
La SCI [H] n’a donc pas produit de facture pour la période du 1er au 30 octobre 2021.

Elle justifie donc d’une créance de 121.349,77 euros (16.160,86 + 26.882,10 + 26.102,27 + 26.102,27 + 26.102,27) au titre des loyers ttc et charges du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er au 4ème trimestres 2022. 

En revanche, l’extrait du compte de la société Terra Groupe du 1er janvier 2022 au 12 avril 2022, figurant dans la lettre de relance du 12 avril 2022 ainsi que l’extrait du 1er janvier 2022 au 1er juin 2022, communiqué dans la lettre de mise en demeure du 2 juin 2022, laissent apparaitre un virement créditant le compte de la société Terra Groupe d’un montant de 16.070 euros le 28 février 2022.
En revanche, ce virement de 16.070 euros n’apparaît pas sur le relevé des impayés sur la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2022 et la SCI [H] ne dit mot de la créance sur laquelle ce virement a été imputé.
Par conséquent, il n’est pas établi que cette somme de 16.070 euros a été affectée à la dette dont la SCI [H] réclame paiement dans la présente instance.
Il convient dès lors de déduire cette somme de la créance globale. 

En outre, la SCI [H] ne justifie pas de la somme de 35 euros. Cette somme sera donc également déduite de la créance. 

La société Terra Groupe sera donc condamnée au paiement de la somme de 105.244,77 euros (121.349,77 - 35 - 16.070) au titre des loyers ttc et charges du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er au 4ème trimestres 2022.

Sur la demande d’intérêts de retard

Après avoir énoncé le contenu de l’article 9 du contrat de bail, portant sur la majoration contractuelle et les intérêts de retard, la SCI [H] sollicite que la condamnation pour loyers et charges impayés soit assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 6 points, calculé comme suit : 
du 02.10.2021 sur la somme de 23.600,00 euros,du 02.01.2022 sur la somme de 26.822,10 euros,du 02.04.2022 sur la somme de 26.102,27 euros,du 02.07.2022 sur la somme de 26.102,27 euros,du 02.10.2022 sur la somme de 26.137,27 euros. 
L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 9 du bail du 30 octobre 2020 prévoit que : « En cas de non-paiement à son échéance d’une facture de loyers, de charges ou accessoires, due par le Preneur ou de tout autre somme due par lui en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur sera en droit de percevoir, et ce 8 (huit) jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, une majoration forfaitaire de 10% du montant de l’impayé à titre de pénalité et un intérêt de retard calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France majoré de 6 (six) points, tout trimestre commencé étant dû en entier. »

Les montants mentionnés par la SCI [H] correspondent à ceux des échéances impayées sur la période du 01 octobre 2021 au 31 décembre 2022, tels qu’ils sont repris dans sa pièce n°9 (relevé des impayés).

La SCI [H] produit aux débats :
une lettre de relance du 12 avril 2022 sans accusé réception pour la somme de 60.114,98 euros,une lettre de mise en demeure du 2 juin 2022 avec l’accusé réception afférent pour les loyers et charges du 4ème trimestre 2021, 1 et 2ème trimestre 2022 pour la somme de 60.114,98 euros,une lettre de mise en demeure d’avocat du 16 juin 2022 avec l’accusé réception afférent (mentionnant une date de première présentation le 20 juin 2022), pour les loyers et charges du 4ème trimestre 2021, 1 et 2ème trimestre 2022, pour la somme de 76.524,37 euros.
Outre le fait qu’elle ne produit pas de mise en demeure pour les sommes réclamées au titre des 3ème et 4ème trimestres 2022 ni la facture pour le mois d’octobre 2021, mais uniquement celle pour la période du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021, d’un montant de 16.160,86 euros, il convient de relever que la mise en demeure adressée le 2 juin 2022 à la société Terra Groupe réclame paiement d’un montant global de 60.114,98 euros, sans qu’il ne soit possible d’identifier le découpage dont la SCI [H] fait état pour réclamer paiement des intérêts.

Par conséquent, les sommes dues seront assorties de l’intérêt au taux légal majoré de six points à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La SCI [H] sollicite que la capitalisation des intérêts échus pour une année entière soit ordonnée. 

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande de la SCI [H] et d'ordonner que les intérêts de retard qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de majoration forfaitaire

La SCI [H] sollicite la condamnation de la société Terra Groupe à payer la somme de 12.876,39 euros au titre de la majoration forfaitaire prévue par le bail.

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 9 du bail du 30 octobre 2020 prévoit que : « En cas de non-paiement à son échéance d’une facture de loyers, de charges ou accessoires, due par le Preneur ou de tout autre somme due par lui en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur sera en droit de percevoir, et ce 8 (huit) jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, une majoration forfaitaire de 10% du montant de l’impayé à titre de pénalité et un intérêt de retard calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France majoré de 6 (six) points, tout trimestre commencé étant dû en entier. »

La présente décision condamne la société Terra Groupe à payer la somme de 105.244,77 euros au titre des loyers et charges impayés pour les périodes du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er au 4ème trimestres 2022. 
Les conditions posées par l’article 9 étant en l’espèce remplies, il convient dès lors, de faire application de la majoration forfaitaire de 10%, laquelle s’élève à la somme de 10.524,47 euros.

Par conséquent, la société Terra Groupe sera condamnée à payer à la SCI [H] la somme de 10.524,47 euros à titre de majoration forfaitaire.

Sur la demande de remboursement des frais de recouvrement

La SCI [H] sollicite la condamnation de la société Terra Groupe à payer la somme de 1.466,44 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article L441-10 du code de commerce qui prévoit que : « Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification ». 
Elle explique que « l’article D441-5 du code de commerce fixe cette indemnité à 40 euros pour chaque échéance impayée, soit 200 euros en l’espèce (5 x 40 euros) » et que l’article 9 du contrat de bail prévoit que le montant total de la facture sera en outre majoré de plein et sans formalité d’un montant forfaitaire de 200 euros correspondant aux frais de gestion du dossier. 

Elle considère ainsi être bien fondée à réclamer, au titre de ces frais de gestion, une somme de 240 euros TTC, mais également le remboursement des honoraires d’avocat et frais d’huissier qu’elle a engagés avant l’introduction de la présente procédure, au titre des honoraires d’avocat relatifs à la mise en demeure du 16 juin 2022, d’un montant de 157,38 euros, au titre des honoraires d’avocat relatifs à la saisie conservatoire du 25 octobre 2022, d’un montant de 216 euros et au titre d’une saisie conservatoire du 06 octobre 2022, d’un montant de 653,06 euros. 

En l’espèce, l’article 9 du bail prévoit que : « Le montant total de la facture sera en outre majoré de plein droit et sans formalité d’un montant forfaitaire de 200 (deux cents) euros HT, TVA en vigueur en sus, correspondant aux frais de gestion du dossier, à la charge du Preneur qui s’y oblige, sans préjudice des frais de procédure, d’huissier, d’avocats qui devraient être supportés intégralement par le Preneur. » 

La SCI [H] ne justifie pas que l’indemnité forfaitaire prévue aux articles L441-10 et D441-5 du code de commerce se cumule avec l’indemnité prévue à l’article 9 du contrat de bail litigieux, ayant toutes deux le même objet, étant en outre relevé qu’elle réclame la somme de 240 euros alors que tant les dispositions de l’article L441-10 du code de commerce que celle de l’article 9 du contrat de bail limite le montant de ces frais de gestion à la somme de 200 euros.

La société Terra Groupe sera donc condamnée à payer 200 euros au titre des frais de gestion conformément aux dispositions du contrat de bail.

La SCI [H] fournit aux débats :
une facture d’avocats en date du 17 juin 2022 à hauteur de 157,38 euros relative à la mise en demeure du 16 juin 2022,une facture d’avocats en date du 17 octobre 2022 à hauteur de 216 euros relative à la saisie conservatoire du 6 octobre 2022,une facture de commissaire de justice en date du 21 octobre 2022 à hauteur de 653,06 euros relative à la saisie-conservatoire du 6 octobre 2022,soit un total de 1026,44 euros.

La société Terra Groupe sera donc condamnée à payer la somme de 1.226,44 euros (200 + 1.026,44) au titre des frais de recouvrement de la créance conformément aux dispositions du contrat de bail.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier

La SCI [H] sollicite la condamnation de la société Terra Groupe à lui payer la somme de 95.613,75 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, devant être compensé par une indemnité équivalente aux loyers et charges qui auraient dû être perçus jusqu’à la prochaine échéance triennale, soit le 30 novembre 2023. Elle soutient que cette indemnité peut être calculée de la façon suivante : loyer et charges prévisionnels du 1er trimestre 2023 : 26.102,27 euros, loyer et charges prévisionnels du 2e trimestre 2023 : 26.102,27 euros, loyer et charges prévisionnels du 3e trimestre 2023 : 26.102,27 euros, loyer et charges prévisionnels d’octobre et novembre 2023 : 17.306,94 euros (26.107,27 euros / 92 jours x 61 jours), soit un montant total de 95.613,75 euros.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la société Terra Groupe ait restitué les clefs des locaux faisant l’objet du bail. Elle est donc toujours tenue au paiement des loyers et charges en vertu du contrat de bail litigieux. Du fait de la carence de la société Terra Groupe, ayant effectué un dernier virement le 28 février 2022, la SCI [H] est donc fondée à demander les loyers et charges qu’elle aurait perçus à compter du 1er trimestre 2023.

La société Terra Groupe sera donc condamnée à verser à la SCI [H] une indemnisation d’un montant de 95.613,75 euros, correspondant aux loyers et charges dus pour la période du 1er trimestre 2023 au 30 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

La SCI [H] demande que la société Terra Groupe soit condamnée aux dépens, y compris les honoraires de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.

La société Terra Groupe qui succombe, sera condamnée à supporter la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais et indemnités prévus à l’article 695 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. 
Il convient par conséquent de lui allouer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la société Terra Groupe sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire comme sollicité en demande.

Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

PRONONCE au jour de la présente décision la résiliation judiciaire du bail commercial du 30 octobre 2020 liant la SCI [H] à la société Terra Groupe portant sur un local à usage exclusif de bureaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à Boulogne-Billancourt (92100), aux torts exclusifs de la société Terra Groupe ;

ORDONNE en conséquence à la société Terra Groupe, et tous occupants de son chef, de libérer les locaux susvisés et de restituer les clefs du local à la SCI [H] ;

DEBOUTE la SCI [H] de sa demande d’astreinte ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision, la société Terra Groupe, et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête de la SCI [H], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la société Terra Groupe à payer à la SCI [H] la somme de 105.244,77 euros au titre des loyers TTC et charges pour les périodes du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er au 4ème trimestres 2022 augmentée des intérêts de retard calculés au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France majorés de 6 (six) points à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

 CONDAMNE la société Terra Groupe à payer à la SCI [H] :
la somme de 10.524,47 euros au titre de la majoration forfaitaire prévue à l’article 9 du contrat de bail du 30 octobre 2020,la somme de 1.226,44 euros au titre des frais de recouvrement conformément à l’article 9 du contrat de bail du 30 octobre 2020,la somme de 95.613,75 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er trimestre 2023 au 30 novembre 2023 ;
CONDAMNE la société Terra Groupe aux dépens de l’instance, comprenant les frais et indemnités prévus à l’article 695 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Terra Groupe à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [H] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
01 Juillet 2026


N° RG 22/09694 - N° Portalis DB3R-W-B7G-X52T

N° Minute :








AFFAIRE

S.C.I. [H]

C/

S.A.S. TERRA GROUPE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

S.C.I. [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Fanny CROSNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R010


DEFENDERESSE

S.A.S. TERRA GROUPE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Mikhaël ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1821




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous signature privée du 30 octobre 2020, la SCI [H] a consenti à la société Ecolife un bail commercial portant sur un local à usage exclusif de bureaux d’une surface de 188 m², dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] à Boulogne-Billancourt (92100), à compter du 1er décembre 2020, moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 58.280 euros hors taxes en principal et 6.000 euros hors taxes pour 5 emplacements de parking, soit un loyer annuel total hors taxes de 64.280 euros.

Une cession de bail entre la société Ecolife et la société Terra Groupe est intervenue le 30 septembre 2021.

Une mise en demeure lui a été adressée par le conseil de la SCI [H], le 16 juin 2022, pour lui réclamer le règlement des loyers et charges et lui rappeler ses obligations contractuelles, notamment s’agissant de la durée du bail et du garnissement des locaux loués.

La SCI [H] a fait réaliser, le 6 octobre 2022, une saisie conservatoire des comptes bancaires de la société Terra Groupe pour un montant total de 129.191,83 euros, dénoncée au débiteur, les 12 et 13 octobre 2022.

Par exploit introductif en date du 3 novembre 2022, la SCI [H] a fait assigner la société Terra Groupe, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, au visa des articles L.441-10, D.441-5 et R.145-23 du code de commerce, 1194 et suivants, 1217, 1224 et suivants, et 1343-2 du code civil, R.631-4 du code de la consommation et 700 du code de procédure civile, aux fins de voir: 

DECLARER la demande de la SCI [H] recevable et bien fondée ; PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial du 30 octobre 2020 aux torts exclusifs de la société TERRA GROUPE ; ORDONNER la restitution à la SCI [H], des clés des locaux détenues par TERRA GROUPE, sous astreinte de 150 € par jour de retard ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] une somme de 128.763,91 € au titre des loyers et charges impayés ; ASSORTIR cette somme des intérêts de retard au taux légal majoré de 6 points, à compter des dates suivantes : du 02.10.2021 sur la somme de 23.600,00 €, du 02.01.2022 sur la somme de 26.822,10 €, du 02.04.2022 sur la somme de 26.102,27 €, du 02.07.2022 sur la somme de 26.102,27 €, du 02.10.2022 sur la somme de 26.137,27 € ; ORDONNER la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] une somme de 12.876,39 € au titre de la majoration forfaitaire prévue par le bail ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] une somme de 1.466,44 € au titre des frais de recouvrement déjà engagés par le bailleur ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] une indemnité de 95.613,75 € en réparation de son préjudice financier ; CONDAMNER la société TERRA GROUPE à payer à la SCI [H] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ; LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les honoraires de l’article 10 du Décret du 12 décembre 1996 ; ORDONNER l’exécution provisoire. 
La société Terra Groupe a constitué avocat mais n’a pas déposé d’écritures.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026, prorogée au 13 mai 2026, puis au 1er juillet en raison d’une surcharge de travail du magistrat.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Ainsi, les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles précités, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par :

-La SCI [H]:
DECLARER la demande de la SCI [H] recevable et bien fondée ; 
étant au surplus relevé que la recevabilité des prétentions de la SCI [H] en demande n’est pas contestée.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La SCI [H] fait valoir que la société Terra Groupe n’a pas payé de loyers depuis le 1er octobre 2021 et qu’elle a quitté et vidé les locaux en juin 2022, en violation totale de ses dispositions contractuelles (article 18.2 et 18.6 du contrat de bail) et sans même prendre la peine d’avertir son bailleur.
Elle ajoute lui avoir rappelé, dans la mise en demeure du 16 juin 2022, que la prochaine échéance triennale était le 30 novembre 2023, de sorte qu’elle restait tenue de l’ensemble de ses obligations contractuelles au moins jusqu’à cette date.
Elle considère que l’absence de loyers et l’absence de garnissement et d’exploitation des locaux constituent des manquements graves justifiant la résiliation judiciaire du bail prononcée aux torts exclusifs de la société Terra Groupe.

En l'espèce, le contrat de bail prévoit notamment que le preneur est tenu de payer en quatre termes de paiement égaux et d’avance le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, le prix du loyer, fixé à la somme annuelle de 64.280 euros hors taxes et charges (incluant le loyer principal et le loyer du parking), outre une avance sur charges de 17.263 euros TTC par an, également payable en quatre termes de paiement égaux et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

Aux termes du décompte locatif produit aux débats en date 3 octobre 2022, il apparaît que la société Terra Groupe n’a payé ni loyer ni avance sur charges depuis le dernier trimestre 2021. L’extrait du compte de la société Terra Groupe du 1er janvier 2022 au 12 avril 2022, figurant dans la lettre de relance du 12 avril 2022, ainsi que l’extrait du 1er janvier 2022 au 1er juin 2022, communiqué dans la lettre de mise en demeure du 2 juin 2022, laissent en revanche apparaitre un règlement par virement de 16.070 euros le 28 février 2022.

Il résulte de ces éléments que le défaut de règlement des loyers depuis le dernier règlement du 28 février 2022 compromet gravement la poursuite des relations contractuelles. 

Le bail prévoit par ailleurs, en son article 18.2 relatif au garnissement des locaux, que : « Le Preneur devra garnir et tenir constamment garnis, pendant toute la durée du bail, les lieux présentement loués, de meubles, de matériel, de marchandises en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et de l’entière exécution des charges et conditions du présent bail. Au moment de son départ, il ne devra enlever aucun objet garnissant les lieux loués, sans avoir au préalable effectué toutes les réparations nécessaires et avoir acquitté l’intégralité des loyers et charges dus. » 

L’article 18.6 relatif au maintien de l’exploitation, précise quant à lui que : « Le Preneur maintiendra les locaux loués en état permanent et continu d’exploitation effective et normale, sans pouvoir cesser, sans aucun prétexte et même momentanément, de les employer et de les exploiter pour les activités autorisées, hormis les périodes de congés usuelles. »

La SCI [H] ne fournit aucun élément permettant de démontrer l’absence de garnissement et de l’exploitation des locaux par la société Terra Groupe à compter du mois de juin 2022 comme elle l’allègue dans ses écritures. 

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI [H] et de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant celui-ci à la société Terra Groupe aux torts exclusifs de cette dernière du fait de son absence de paiement de loyers et charges depuis son dernier règlement le 28 février 2022, à compter de la présente décision, et d'ordonner l'expulsion du preneur selon les modalités prévues au présent dispositif, ainsi que la restitution des clefs.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir ces mesures d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de rappel de loyers

La SCI [H] sollicite la condamnation de la société Terra Groupe à lui payer la somme de 128.763,91 euros au titre des loyers et charges impayés. 

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.
 
En l’espèce, la SCI [H] produit un décompte du 1er octobre 2022, dont il ressort que la société Terra Groupe est redevable de la somme de 128.763,91 euros, correspondant aux loyers TTC et charges impayés des 4ème trimestre 2021 et 1er au 4ème trimestres 2022 incluant la somme de 35 euros de frais par la société Terra Groupe.

Elle produit également les factures suivantes :
facture n°48 du 23 février 2022 pour les loyers et charges du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 pour la somme de 16.160,86 euros, facture n°49 du 23 février 2022 pour les loyers et charges du 1er trimestre 2022 pour la somme de 26.882,10 euros,avis d’échéance du 25 février 2022 pour les loyers et charges du 2ème trimestre 2022 pour la somme de 26.102,27 euros outre une reprise de solde antérieur de 50.382,10 euros,avis d’échéance n°82 du 10 mai 2022 pour les loyers et charges du 3ème trimestre 2022 pour la somme de 26.102,27 euros outre une reprise de solde antérieur de 60.114,98 euros,avis d’échéance n°104 du 17 août 2022 pour les loyers et charges du 4ème trimestre 2022 pour la somme de 26.102,27 euros (en enlevant les 35 euros de frais de relance) outre une reprise de solde antérieur de 96.706,78 euros.
La SCI [H] n’a donc pas produit de facture pour la période du 1er au 30 octobre 2021.

Elle justifie donc d’une créance de 121.349,77 euros (16.160,86 + 26.882,10 + 26.102,27 + 26.102,27 + 26.102,27) au titre des loyers ttc et charges du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er au 4ème trimestres 2022. 

En revanche, l’extrait du compte de la société Terra Groupe du 1er janvier 2022 au 12 avril 2022, figurant dans la lettre de relance du 12 avril 2022 ainsi que l’extrait du 1er janvier 2022 au 1er juin 2022, communiqué dans la lettre de mise en demeure du 2 juin 2022, laissent apparaitre un virement créditant le compte de la société Terra Groupe d’un montant de 16.070 euros le 28 février 2022.
En revanche, ce virement de 16.070 euros n’apparaît pas sur le relevé des impayés sur la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2022 et la SCI [H] ne dit mot de la créance sur laquelle ce virement a été imputé.
Par conséquent, il n’est pas établi que cette somme de 16.070 euros a été affectée à la dette dont la SCI [H] réclame paiement dans la présente instance.
Il convient dès lors de déduire cette somme de la créance globale. 

En outre, la SCI [H] ne justifie pas de la somme de 35 euros. Cette somme sera donc également déduite de la créance. 

La société Terra Groupe sera donc condamnée au paiement de la somme de 105.244,77 euros (121.349,77 - 35 - 16.070) au titre des loyers ttc et charges du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er au 4ème trimestres 2022.

Sur la demande d’intérêts de retard

Après avoir énoncé le contenu de l’article 9 du contrat de bail, portant sur la majoration contractuelle et les intérêts de retard, la SCI [H] sollicite que la condamnation pour loyers et charges impayés soit assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 6 points, calculé comme suit : 
du 02.10.2021 sur la somme de 23.600,00 euros,du 02.01.2022 sur la somme de 26.822,10 euros,du 02.04.2022 sur la somme de 26.102,27 euros,du 02.07.2022 sur la somme de 26.102,27 euros,du 02.10.2022 sur la somme de 26.137,27 euros. 
L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 9 du bail du 30 octobre 2020 prévoit que : « En cas de non-paiement à son échéance d’une facture de loyers, de charges ou accessoires, due par le Preneur ou de tout autre somme due par lui en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur sera en droit de percevoir, et ce 8 (huit) jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, une majoration forfaitaire de 10% du montant de l’impayé à titre de pénalité et un intérêt de retard calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France majoré de 6 (six) points, tout trimestre commencé étant dû en entier. »

Les montants mentionnés par la SCI [H] correspondent à ceux des échéances impayées sur la période du 01 octobre 2021 au 31 décembre 2022, tels qu’ils sont repris dans sa pièce n°9 (relevé des impayés).

La SCI [H] produit aux débats :
une lettre de relance du 12 avril 2022 sans accusé réception pour la somme de 60.114,98 euros,une lettre de mise en demeure du 2 juin 2022 avec l’accusé réception afférent pour les loyers et charges du 4ème trimestre 2021, 1 et 2ème trimestre 2022 pour la somme de 60.114,98 euros,une lettre de mise en demeure d’avocat du 16 juin 2022 avec l’accusé réception afférent (mentionnant une date de première présentation le 20 juin 2022), pour les loyers et charges du 4ème trimestre 2021, 1 et 2ème trimestre 2022, pour la somme de 76.524,37 euros.
Outre le fait qu’elle ne produit pas de mise en demeure pour les sommes réclamées au titre des 3ème et 4ème trimestres 2022 ni la facture pour le mois d’octobre 2021, mais uniquement celle pour la période du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021, d’un montant de 16.160,86 euros, il convient de relever que la mise en demeure adressée le 2 juin 2022 à la société Terra Groupe réclame paiement d’un montant global de 60.114,98 euros, sans qu’il ne soit possible d’identifier le découpage dont la SCI [H] fait état pour réclamer paiement des intérêts.

Par conséquent, les sommes dues seront assorties de l’intérêt au taux légal majoré de six points à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La SCI [H] sollicite que la capitalisation des intérêts échus pour une année entière soit ordonnée. 

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande de la SCI [H] et d'ordonner que les intérêts de retard qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de majoration forfaitaire

La SCI [H] sollicite la condamnation de la société Terra Groupe à payer la somme de 12.876,39 euros au titre de la majoration forfaitaire prévue par le bail.

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 9 du bail du 30 octobre 2020 prévoit que : « En cas de non-paiement à son échéance d’une facture de loyers, de charges ou accessoires, due par le Preneur ou de tout autre somme due par lui en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur sera en droit de percevoir, et ce 8 (huit) jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, une majoration forfaitaire de 10% du montant de l’impayé à titre de pénalité et un intérêt de retard calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France majoré de 6 (six) points, tout trimestre commencé étant dû en entier. »

La présente décision condamne la société Terra Groupe à payer la somme de 105.244,77 euros au titre des loyers et charges impayés pour les périodes du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er au 4ème trimestres 2022. 
Les conditions posées par l’article 9 étant en l’espèce remplies, il convient dès lors, de faire application de la majoration forfaitaire de 10%, laquelle s’élève à la somme de 10.524,47 euros.

Par conséquent, la société Terra Groupe sera condamnée à payer à la SCI [H] la somme de 10.524,47 euros à titre de majoration forfaitaire.

Sur la demande de remboursement des frais de recouvrement

La SCI [H] sollicite la condamnation de la société Terra Groupe à payer la somme de 1.466,44 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article L441-10 du code de commerce qui prévoit que : « Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification ». 
Elle explique que « l’article D441-5 du code de commerce fixe cette indemnité à 40 euros pour chaque échéance impayée, soit 200 euros en l’espèce (5 x 40 euros) » et que l’article 9 du contrat de bail prévoit que le montant total de la facture sera en outre majoré de plein et sans formalité d’un montant forfaitaire de 200 euros correspondant aux frais de gestion du dossier. 

Elle considère ainsi être bien fondée à réclamer, au titre de ces frais de gestion, une somme de 240 euros TTC, mais également le remboursement des honoraires d’avocat et frais d’huissier qu’elle a engagés avant l’introduction de la présente procédure, au titre des honoraires d’avocat relatifs à la mise en demeure du 16 juin 2022, d’un montant de 157,38 euros, au titre des honoraires d’avocat relatifs à la saisie conservatoire du 25 octobre 2022, d’un montant de 216 euros et au titre d’une saisie conservatoire du 06 octobre 2022, d’un montant de 653,06 euros. 

En l’espèce, l’article 9 du bail prévoit que : « Le montant total de la facture sera en outre majoré de plein droit et sans formalité d’un montant forfaitaire de 200 (deux cents) euros HT, TVA en vigueur en sus, correspondant aux frais de gestion du dossier, à la charge du Preneur qui s’y oblige, sans préjudice des frais de procédure, d’huissier, d’avocats qui devraient être supportés intégralement par le Preneur. » 

La SCI [H] ne justifie pas que l’indemnité forfaitaire prévue aux articles L441-10 et D441-5 du code de commerce se cumule avec l’indemnité prévue à l’article 9 du contrat de bail litigieux, ayant toutes deux le même objet, étant en outre relevé qu’elle réclame la somme de 240 euros alors que tant les dispositions de l’article L441-10 du code de commerce que celle de l’article 9 du contrat de bail limite le montant de ces frais de gestion à la somme de 200 euros.

La société Terra Groupe sera donc condamnée à payer 200 euros au titre des frais de gestion conformément aux dispositions du contrat de bail.

La SCI [H] fournit aux débats :
une facture d’avocats en date du 17 juin 2022 à hauteur de 157,38 euros relative à la mise en demeure du 16 juin 2022,une facture d’avocats en date du 17 octobre 2022 à hauteur de 216 euros relative à la saisie conservatoire du 6 octobre 2022,une facture de commissaire de justice en date du 21 octobre 2022 à hauteur de 653,06 euros relative à la saisie-conservatoire du 6 octobre 2022,soit un total de 1026,44 euros.

La société Terra Groupe sera donc condamnée à payer la somme de 1.226,44 euros (200 + 1.026,44) au titre des frais de recouvrement de la créance conformément aux dispositions du contrat de bail.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier

La SCI [H] sollicite la condamnation de la société Terra Groupe à lui payer la somme de 95.613,75 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, devant être compensé par une indemnité équivalente aux loyers et charges qui auraient dû être perçus jusqu’à la prochaine échéance triennale, soit le 30 novembre 2023. Elle soutient que cette indemnité peut être calculée de la façon suivante : loyer et charges prévisionnels du 1er trimestre 2023 : 26.102,27 euros, loyer et charges prévisionnels du 2e trimestre 2023 : 26.102,27 euros, loyer et charges prévisionnels du 3e trimestre 2023 : 26.102,27 euros, loyer et charges prévisionnels d’octobre et novembre 2023 : 17.306,94 euros (26.107,27 euros / 92 jours x 61 jours), soit un montant total de 95.613,75 euros.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la société Terra Groupe ait restitué les clefs des locaux faisant l’objet du bail. Elle est donc toujours tenue au paiement des loyers et charges en vertu du contrat de bail litigieux. Du fait de la carence de la société Terra Groupe, ayant effectué un dernier virement le 28 février 2022, la SCI [H] est donc fondée à demander les loyers et charges qu’elle aurait perçus à compter du 1er trimestre 2023.

La société Terra Groupe sera donc condamnée à verser à la SCI [H] une indemnisation d’un montant de 95.613,75 euros, correspondant aux loyers et charges dus pour la période du 1er trimestre 2023 au 30 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

La SCI [H] demande que la société Terra Groupe soit condamnée aux dépens, y compris les honoraires de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.

La société Terra Groupe qui succombe, sera condamnée à supporter la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais et indemnités prévus à l’article 695 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. 
Il convient par conséquent de lui allouer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la société Terra Groupe sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire comme sollicité en demande.

Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

PRONONCE au jour de la présente décision la résiliation judiciaire du bail commercial du 30 octobre 2020 liant la SCI [H] à la société Terra Groupe portant sur un local à usage exclusif de bureaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à Boulogne-Billancourt (92100), aux torts exclusifs de la société Terra Groupe ;

ORDONNE en conséquence à la société Terra Groupe, et tous occupants de son chef, de libérer les locaux susvisés et de restituer les clefs du local à la SCI [H] ;

DEBOUTE la SCI [H] de sa demande d’astreinte ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision, la société Terra Groupe, et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête de la SCI [H], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la société Terra Groupe à payer à la SCI [H] la somme de 105.244,77 euros au titre des loyers TTC et charges pour les périodes du 30 octobre 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er au 4ème trimestres 2022 augmentée des intérêts de retard calculés au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France majorés de 6 (six) points à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

 CONDAMNE la société Terra Groupe à payer à la SCI [H] :
la somme de 10.524,47 euros au titre de la majoration forfaitaire prévue à l’article 9 du contrat de bail du 30 octobre 2020,la somme de 1.226,44 euros au titre des frais de recouvrement conformément à l’article 9 du contrat de bail du 30 octobre 2020,la somme de 95.613,75 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er trimestre 2023 au 30 novembre 2023 ;
CONDAMNE la société Terra Groupe aux dépens de l’instance, comprenant les frais et indemnités prévus à l’article 695 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Terra Groupe à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [H] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code civil 1194, code de la consommation R631-4, code de commerce D441-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T19:44:02.430Z.