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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 7 juillet 2026, n° 26/00915

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.













FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé signé le 15 juin 2017, à effet du 21 juin 2017, Monsieur [O] [G], représenté par la SARL ASI, mandataire de gestion locative, a consenti à Monsieur [E] [V] et Madame [M] [W] épouse [V] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 875 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 75 euros, et un dépôt de garantie de 875 euros.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 21 juin 2017.

Le 25 juin 2022, Monsieur [O] [G] a fait signifier à Monsieur [E] [V] et Madame [M] [W] épouse [V] un commandement de payer les loyers impayés d'un montant total de 3.796,61 euros visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2022, Monsieur [O] [G] a assigné Monsieur [E] [V] et Madame [M] [W] épouse [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de constater la résiliation du bail conclu entre eux pour défaut de remise d'attestation d'assurance ou défaut de paiement. Par ordonnance du 6 janvier 2023, le juge des référés a donné acte à Monsieur [O] [G] de son désistement d'instance et a constaté le dessaisissement du tribunal par l'effet de l'expiration de l'instance. 

Par courrier en date du 27 janvier 2023 reçu le 3 février suivant, Madame [M] [W] a indiqué avoir quitté le logement en février 2020 et a sollicité sa désolidarisation du contrat de bail. 

Par actes de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [O] [G] a assigné Monsieur [E] [V] et Madame [M] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de constater que la clause résolutoire prévue au bail est acquise de plein droit ainsi que la résiliation du bail conclu entre eux pour défaut de remise d'attestation d'assurance ou défaut de paiement. Par ordonnance du 19 janvier 2024, le juge des référés a prononcé la radiation d'office de l'affaire. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mars 2025, Monsieur [E] [V], se prévalant d'un délai de préavis d'un mois, a donné congé à son bailleur.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 11 avril 2025. 

Par courrier simple en date du 15 juillet 2025, le conseil de Monsieur [O] [G] a demandé à Monsieur [E] [V] de lui régler la somme de 6.732,15 euros au titre des dégradations locatives et la somme de 2.066,53 euros au titre des arriérés de loyers et charges, sous quinzaine.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, Monsieur [O] [G] a assigné Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 12 mai 2026, aux fins de voir:
- Condamner Monsieur [E] [V] à lui verser la somme de 2.066,53 euros au titre des loyers et charges impayés ; 
- Condamner Monsieur [E] [V] à lui verser la somme de 6.732,15 euros au titre des dégradations locatives ;
- Déduire des sommes dues par Monsieur [E] [V] la somme de 875 euros, correspondant au dépôt de garantie ;
- Condamner Monsieur [E] [V] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;
- Condamner Monsieur [E] [V] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Monsieur [E] [V] aux entiers dépens. 

A l'audience du 12 mai 2026, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [O] [G], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance.

A l’appui de ses prétentions, il se prévaut de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que du décret du 26 août 1987, pour faire valoir que le décompte locatif de Monsieur [E] [V] laisse apparaître un arriéré de loyers et charges d'un montant de 2.066,53 euros, et que la comparaison de l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie réalisé le 11 avril 2025 fait apparaître un grand nombre de dégradations locatives. Il indique que compte tenu de l'état du logement au départ du locataire, différents professionnels sont intervenus pour le ménage du logement, la réfection des joints de la salle de bain, les peintures des murs et plafonds, la fourniture et pose partielles de plinthes dans la cuisine et la salle de bains, la fourniture d'un abattant et les luminaires. Il ajoute que les dégradations que présentent les murs ne relèvent pas d'une usure normale, de sorte qu’un coefficient de vétusté ne saurait être appliqué. 

S'agissant des préjudices, il invoque l'article 1217 du code civil et soutient avoir renoncé à deux reprises à poursuivre une procédure d'expulsion à l'encontre de Monsieur [E] [V] qui s'est finalement abstenu de régler son dernier mois de loyer, contrevenant aux dispositions légales et contractuelles, et a restitué un logement dégradé. Il précise que ce logement fait l'objet d'un financement par crédit, de sorte qu'il s'est trouvé dans une situation financière délicate puisqu'il a dû régler la totalité de la mensualité, soit 2.542 euros, en raison de l'impossibilité de le remettre en location avant juin 2025. Il soutient enfin avoir multiplié les démarches pour faire réaliser les travaux et doit faire face aux tracas inhérents à toute procédure judiciaire. 

En défense, Monsieur [E] [V], régulièrement assigné en étude, n'a ni comparu ni été représenté.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties n'ayant pas toutes comparu et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur les loyers et provisions sur charges impayés :

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

L'article 22 de la même loi prévoit notamment, en ce qui concerne le dépôt de garantie que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [E] [V] a été locataire d'un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] appartenant à Monsieur [O] [G], jusqu'au 11 avril 2025. 

Monsieur [O] [G] produit un décompte arrêté au 10 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 7.923,68 euros composé d'une part d'une somme de 3.194,77 au titre des loyers et provisions sur charges et, d'autre part, d'une somme de 6.863,91 euros au titre des dégradations locatives, lesquelles seront examinées ci-après. De ce montant ont été déduits, le dépôt de garantie de 875 euros ainsi que les provisions sur charges versées sur la période de juillet 2023 à juin 2024 à hauteur de 1.260 euros. 

Monsieur [E] [V], qui ne comparait pas, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Il résulte du décompte précité que celle-ci s'élève à la somme de 1.934,77 euros (3.194,77 - 1.260), et non 2.066,53 euros comme indiqué dans les écritures de Monsieur [O] [G].

Toutefois, il convient de relever que ce même décompte impute également au locataire une somme de 175 euros au titre du " forfait 20% loi ALUR - ATTENTE DECOMPTE 22/23+24/25".

Le contrat de bail du 15 juin 2017 mentionne que les lieux loués sont situés dans un immeuble collectif et stipule un dépôt de garantie d'un montant de 875 euros.

S'il résulte de l'article 22 précité que le bailleur peut conserver jusqu'à 20% du montant du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation annuelle des charges, une telle retenue doit être justifiée par l'existence de charges restant à régulariser et présenter un lien avec le montant prévisible de celles-ci. 

Or, le décompte précité laisse apparaître, pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, des charges locatives d'un montant de 1.242,29 euros au débit et de 1.260 euros au crédit, soit un solde créditeur de 17,71 euros au bénéfice du locataire. Par ailleurs, Monsieur [E] [V] apparaît débiteur de la somme de 248,50 euros au titre des provisions sur charges dues pour la période de février au 11 avril 2025.

Dans ces conditions, et faute pour Monsieur [O] [G] de justifier de l'existence de charges restant à régulariser sur les périodes 2022/2023 et 2024/2025 susceptibles de fonder la retenue de 175 euros, celle-ci n'apparaît pas justifiée et doit être déduite du solde réclamé. 

Il en résulte qu'à la date de ce décompte, Monsieur [E] [V] est débiteur de la somme de 1.759,77 euros (1.934,77 - 175), au titre des loyers et charges impayés. 

II - Sur les dégradations locatives :

L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé : 
- c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, 
- d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

S'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature. 

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie ont été établis contradictoirement, respectivement les 21 juin 2017 et 11 avril 2025. 

Si Monsieur [O] [G] sollicite la somme totale de 6.732,15 euros au titre des dégradations locatives, il y a lieu de relever que, selon le décompte précité, le montant total des sommes imputées au locataire à ce titre s'élève à 6.863,91 euros. 

En premier lieu, Monsieur [O] [G] sollicite la somme de 748,80 euros, sur la base de la facture n°FAC00000028 établie le 28 mai 2025 par la SARL CONCIERGERIE DU BTP correspondant à un forfait de nettoyage pour les portes, placards, coffres de volets roulants, prises et interrupteurs, sols, dégraissage et nettoyage salle d'eau, salle de bain, toilette et cuisine, ainsi que réfection des joints silicone de la douche et baignoire. 

L'état des lieux d'entrée relève que les joints de la douche et de la baignoire sont neufs, tandis que l'état des lieux de sortie indique, s'agissant de la baignoire, que les joints sont " à changer " et "à refaire ", photographies annexées démontrant la présence de moisissure. S'agissant de la douche, il est indiqué que les joint sont sales et en état moyen. 

L'état des lieux de sortie relève également que les sols et les portes-fenêtres du séjour, la porte, les placards, la hotte et le sol de la cuisine, le lavabo de la salle d'eau, le sol, et bloc WC des toilettes, les fenêtres de la chambre 3, la porte de la chambre 2 ainsi que le sol et la porte du dégagement sont sales, le sol de la salle d'eau étant même qualifié de très sale. En revanche, aucune mention n'est faite de l'état des coffres de volets roulants, ni du caractère sale des prises et interrupteurs. Ces dégradations sont imputables au locataire sauf à démontrer l'existence d'une cause étrangère l'exonérant de sa responsabilité, ce qu'il ne fait pas, dès lors qu'il ne comparait pas.

Au vu de ces éléments, la facture établie le 28 mai 2025 par la SARL CONCIERGERIE DU BTP d’un montant de 748,80 euros TTC doit être mise à la charge du locataire. 

En deuxième lieu, Monsieur [O] [G] sollicite la somme de 3.590,01 euros, sur la base de la facture n°F202500060 établie le 6 mai 2025 par l'EI JS AMBIANCE PEINTURE correspondant à la peinture des plafonds et murs, à la fourniture et pose de plinthes, ainsi qu'à des travaux divers. 

S'agissant des peintures et des plinthes, l'état des lieux d'entrée indique que celles des murs et du plafond du séjour ainsi que des murs de la cuisine sont blanches et que celles du plafond de la cuisine, du plafond et des murs de la salle d'eau, de la salle de bains, des WC, des chambres et du dégagement sont neuves.

L'état des lieux de sortie mentionne, pour le séjour, un plafond présentant de nombreuses traces d'excréments de mouches ainsi que des murs très sales, comportant des trous mal rebouchés et une trace d'infiltration ; pour la cuisine, un plafond présentant d'importantes traces d'excréments de mouches ainsi que des murs en mauvais état, dont une partie peinte en bleu et une autre en blanc sale ; pour la salle d'eau, un plafond présentant une fissure mais demeurant en bon état et des murs en état d'usage ; pour la salle de bains, un plafond dégradé présentant des moisissures et des murs en état d'usage comportant plusieurs traces ; pour les toilettes, un plafond en bon état et des murs dégradés, sales et comportant dix trous non rebouchés ; pour la chambre 3, un plafond en état d'usage présentant des traces noires et des murs dégradés comportant six trous non rebouchés ; pour la chambre 2, un plafond en état d'usage présentant des traces de salissures et des murs en mauvais état ; pour la chambre 1, un plafond en mauvais état présentant des traces noires et des excréments de mouches, ainsi que des murs dégradés comportant notamment un pan de tapisserie partiellement arraché, des traces noires et deux trous non rebouchés ; enfin, pour le dégagement, un plafond en état d'usage présentant un élément fixé et des traces de salissures, ainsi que des murs dégradés comportant des traces noires et des inscriptions.

Il résulte de la comparaison de ces pièces que le logement a subi des dégradations imputables au locataire, qui ne les a pas contestées, caractérisées par de nombreux trous non rebouchés, de traces diverses, d'une tapisserie partiellement arrachée, ainsi qu'un défaut manifeste d'entretien courant et de propreté, matérialisé par la présence massive d'excréments de mouche et de moisissures sur les plafonds et murs de plusieurs pièces. 

Toutefois, il ressort de la facture produite qu'une mise en peinture complète du logement a été réalisée avec deux couches de peinture. 

Or, aucune dégradation n'est relevée concernant les murs de la salle d'eau et le plafond des toilettes, indiqués en " état d'usage" et en " bon état ", il convient de déduire forfaitairement la somme de 100 euros TTC de la facture produite.

S'agissant des plinthes, l'état des lieux d'entrée les mentionne comme neuves dans la cuisine et la salle de bains. Aucune indication n'est en revanche portée concernant celle de la salle d'eau, lesquelles sont dès lors présumées avoir été délivrées en bon état, conformément à l'article 1731 du code civil. 
L'état des lieux de sortie relève que les plinthes de la cuisine, la salle de bains et la salle d'eau sont dégradées. Cette dégradation est imputable au locataire. 

Par ailleurs, le logement ayant été occupé sept ans et demi et aucune grille de vétusté n'étant annexée au bail, il convient de tenir compte de l'usure normale, seules les conséquences des dégradations excédant la vétusté normale pouvant être mises à la charge du locataire. Le logement étant neuf à l'entrée dans les lieux, doit être regardé comme ayant atteint un niveau de vétusté de 75% lorsque le locataire l’a libéré.

Compte tenu des éléments précédemment exposés, il convient de fixer l'indemnité due à la somme de 1.448,34 euros HT au titre de la réfection des peintures et des plinthes (5.793,35 - 75%). 

S'agissant de l'abattant WC, l'état des lieux d'entrée indique qu'il est neuf, tandis que l'état des lieux de sortie mentionne son absence. Cette disparition constitue une dégradation imputable au locataire. La somme de 30 euros HT sera retenue. 
 
S'agissant des douilles et ampoules, l'état des lieux d'entrée recense la présence d'une douille et d'une ampoule dans chaque pièce. L'état des lieux de sortie indique en revanche que 5 ampoules et 4 douilles sont manquantes. Cette absence est imputable au locataire, de sorte qu'il convient de retenir la somme de 60 euros HT.

Au titre des dégradations locatives, Monsieur [E] [V] est donc redevable de la somme de 2.287,14 euros HT (748,80 + 1.448,34 + 30 + 60). La facture établie le 6 mai 2025 par l'EI JS AMBIANCE PEINTURE mentionne que la TVA est non applicable, c’est donc cette somme de 2.287,14 euros qui sera retenue comme devant être supportée par le locataire au titre de la remise en état du logement.

Enfin, l’agence mandataire a facturé les sommes de 127,26 euros et de 4,50 euros au titre du remplacement d’une clé de boîte à lettres et de bips de portail/vigiks manquants, ce qui porte le montant total des sommes dues par le locataire à 2.418,90 euros. 

III - Sur la déduction du dépôt de garantie :

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [E] [V] est redevable de la somme de 1.759,77 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et de la somme de 2.418,90 euros au titre des dégradations locatives.

Par conséquent, et après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 875 euros, Monsieur [E] [V] sera condamné à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 3.303,67 euros (1.759,77 + 2.418,90 - 875) au titre au titre des loyers, provisions sur charges impayées et des dégradations locatives.

IV - Sur le préjudice moral et financier : 

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Monsieur [O] [G] soutient que le logement n'aurait pu être reloué qu'au mois de juin 2025. 

Les factures de remise en état du logement sont en date des 6 mai et 28 mai 2025. 

Toutefois, il n’établit pas qu’en l’absence des travaux de remise en état, le logement aurait été reloué immédiatement.

Par ailleurs, il invoque une situation financière délicate résultant de l’obligation de régler les mensualités du prêt immobilier contracté pour l’achat du bien loué, sans en rapporter aucune preuve, la seule production du tableau d'amortissement étant insuffisante à établir l'existence d'un préjudice. 

Enfin, Monsieur [O] [G] ne produit aucun élément de démontrer que la présente procédure aurait revêtue un caractère particulièrement éprouvant, au soutien du préjudice moral allégué, dont ni l'existence ni l'étendue ne sont en effet établies.
Compte tenu de ces éléments, il convient d’allouer à Monsieur [O] [G] une somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du seul préjudice financier résultant de la période de vacance locative. 

V - Sur les frais du procès : 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [E] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens.

- Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il n'est pas inéquitable de condamner Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [O] [G] une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 3.303,67 euros au titre au titre des loyers, provisions sur charges impayées et des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [V] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

AINSI FAIT ET JUGÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUÉS CI-DESSUS.


LA CADRE-GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Texte intégral
Du 07 juillet 2026





PPP Contentieux général

N° RG 26/00915 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3REY



[O] [G]

C/

[E] [V]








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 07 juillet 2026



JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,


DEMANDEUR :

Monsieur [O] [G]
Elisant domicile au Cabinet de son Conseil
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Gwennole LE GOURIELLEC (avocat au barreau de NANTES) substitué par Me Clémence HAUTBOIS (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 mai 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.













FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé signé le 15 juin 2017, à effet du 21 juin 2017, Monsieur [O] [G], représenté par la SARL ASI, mandataire de gestion locative, a consenti à Monsieur [E] [V] et Madame [M] [W] épouse [V] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 875 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 75 euros, et un dépôt de garantie de 875 euros.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 21 juin 2017.

Le 25 juin 2022, Monsieur [O] [G] a fait signifier à Monsieur [E] [V] et Madame [M] [W] épouse [V] un commandement de payer les loyers impayés d'un montant total de 3.796,61 euros visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2022, Monsieur [O] [G] a assigné Monsieur [E] [V] et Madame [M] [W] épouse [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de constater la résiliation du bail conclu entre eux pour défaut de remise d'attestation d'assurance ou défaut de paiement. Par ordonnance du 6 janvier 2023, le juge des référés a donné acte à Monsieur [O] [G] de son désistement d'instance et a constaté le dessaisissement du tribunal par l'effet de l'expiration de l'instance. 

Par courrier en date du 27 janvier 2023 reçu le 3 février suivant, Madame [M] [W] a indiqué avoir quitté le logement en février 2020 et a sollicité sa désolidarisation du contrat de bail. 

Par actes de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [O] [G] a assigné Monsieur [E] [V] et Madame [M] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de constater que la clause résolutoire prévue au bail est acquise de plein droit ainsi que la résiliation du bail conclu entre eux pour défaut de remise d'attestation d'assurance ou défaut de paiement. Par ordonnance du 19 janvier 2024, le juge des référés a prononcé la radiation d'office de l'affaire. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mars 2025, Monsieur [E] [V], se prévalant d'un délai de préavis d'un mois, a donné congé à son bailleur.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 11 avril 2025. 

Par courrier simple en date du 15 juillet 2025, le conseil de Monsieur [O] [G] a demandé à Monsieur [E] [V] de lui régler la somme de 6.732,15 euros au titre des dégradations locatives et la somme de 2.066,53 euros au titre des arriérés de loyers et charges, sous quinzaine.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, Monsieur [O] [G] a assigné Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 12 mai 2026, aux fins de voir:
- Condamner Monsieur [E] [V] à lui verser la somme de 2.066,53 euros au titre des loyers et charges impayés ; 
- Condamner Monsieur [E] [V] à lui verser la somme de 6.732,15 euros au titre des dégradations locatives ;
- Déduire des sommes dues par Monsieur [E] [V] la somme de 875 euros, correspondant au dépôt de garantie ;
- Condamner Monsieur [E] [V] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;
- Condamner Monsieur [E] [V] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Monsieur [E] [V] aux entiers dépens. 

A l'audience du 12 mai 2026, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [O] [G], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance.

A l’appui de ses prétentions, il se prévaut de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que du décret du 26 août 1987, pour faire valoir que le décompte locatif de Monsieur [E] [V] laisse apparaître un arriéré de loyers et charges d'un montant de 2.066,53 euros, et que la comparaison de l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie réalisé le 11 avril 2025 fait apparaître un grand nombre de dégradations locatives. Il indique que compte tenu de l'état du logement au départ du locataire, différents professionnels sont intervenus pour le ménage du logement, la réfection des joints de la salle de bain, les peintures des murs et plafonds, la fourniture et pose partielles de plinthes dans la cuisine et la salle de bains, la fourniture d'un abattant et les luminaires. Il ajoute que les dégradations que présentent les murs ne relèvent pas d'une usure normale, de sorte qu’un coefficient de vétusté ne saurait être appliqué. 

S'agissant des préjudices, il invoque l'article 1217 du code civil et soutient avoir renoncé à deux reprises à poursuivre une procédure d'expulsion à l'encontre de Monsieur [E] [V] qui s'est finalement abstenu de régler son dernier mois de loyer, contrevenant aux dispositions légales et contractuelles, et a restitué un logement dégradé. Il précise que ce logement fait l'objet d'un financement par crédit, de sorte qu'il s'est trouvé dans une situation financière délicate puisqu'il a dû régler la totalité de la mensualité, soit 2.542 euros, en raison de l'impossibilité de le remettre en location avant juin 2025. Il soutient enfin avoir multiplié les démarches pour faire réaliser les travaux et doit faire face aux tracas inhérents à toute procédure judiciaire. 

En défense, Monsieur [E] [V], régulièrement assigné en étude, n'a ni comparu ni été représenté.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties n'ayant pas toutes comparu et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur les loyers et provisions sur charges impayés :

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

L'article 22 de la même loi prévoit notamment, en ce qui concerne le dépôt de garantie que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [E] [V] a été locataire d'un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] appartenant à Monsieur [O] [G], jusqu'au 11 avril 2025. 

Monsieur [O] [G] produit un décompte arrêté au 10 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 7.923,68 euros composé d'une part d'une somme de 3.194,77 au titre des loyers et provisions sur charges et, d'autre part, d'une somme de 6.863,91 euros au titre des dégradations locatives, lesquelles seront examinées ci-après. De ce montant ont été déduits, le dépôt de garantie de 875 euros ainsi que les provisions sur charges versées sur la période de juillet 2023 à juin 2024 à hauteur de 1.260 euros. 

Monsieur [E] [V], qui ne comparait pas, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Il résulte du décompte précité que celle-ci s'élève à la somme de 1.934,77 euros (3.194,77 - 1.260), et non 2.066,53 euros comme indiqué dans les écritures de Monsieur [O] [G].

Toutefois, il convient de relever que ce même décompte impute également au locataire une somme de 175 euros au titre du " forfait 20% loi ALUR - ATTENTE DECOMPTE 22/23+24/25".

Le contrat de bail du 15 juin 2017 mentionne que les lieux loués sont situés dans un immeuble collectif et stipule un dépôt de garantie d'un montant de 875 euros.

S'il résulte de l'article 22 précité que le bailleur peut conserver jusqu'à 20% du montant du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation annuelle des charges, une telle retenue doit être justifiée par l'existence de charges restant à régulariser et présenter un lien avec le montant prévisible de celles-ci. 

Or, le décompte précité laisse apparaître, pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, des charges locatives d'un montant de 1.242,29 euros au débit et de 1.260 euros au crédit, soit un solde créditeur de 17,71 euros au bénéfice du locataire. Par ailleurs, Monsieur [E] [V] apparaît débiteur de la somme de 248,50 euros au titre des provisions sur charges dues pour la période de février au 11 avril 2025.

Dans ces conditions, et faute pour Monsieur [O] [G] de justifier de l'existence de charges restant à régulariser sur les périodes 2022/2023 et 2024/2025 susceptibles de fonder la retenue de 175 euros, celle-ci n'apparaît pas justifiée et doit être déduite du solde réclamé. 

Il en résulte qu'à la date de ce décompte, Monsieur [E] [V] est débiteur de la somme de 1.759,77 euros (1.934,77 - 175), au titre des loyers et charges impayés. 

II - Sur les dégradations locatives :

L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé : 
- c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, 
- d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

S'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature. 

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie ont été établis contradictoirement, respectivement les 21 juin 2017 et 11 avril 2025. 

Si Monsieur [O] [G] sollicite la somme totale de 6.732,15 euros au titre des dégradations locatives, il y a lieu de relever que, selon le décompte précité, le montant total des sommes imputées au locataire à ce titre s'élève à 6.863,91 euros. 

En premier lieu, Monsieur [O] [G] sollicite la somme de 748,80 euros, sur la base de la facture n°FAC00000028 établie le 28 mai 2025 par la SARL CONCIERGERIE DU BTP correspondant à un forfait de nettoyage pour les portes, placards, coffres de volets roulants, prises et interrupteurs, sols, dégraissage et nettoyage salle d'eau, salle de bain, toilette et cuisine, ainsi que réfection des joints silicone de la douche et baignoire. 

L'état des lieux d'entrée relève que les joints de la douche et de la baignoire sont neufs, tandis que l'état des lieux de sortie indique, s'agissant de la baignoire, que les joints sont " à changer " et "à refaire ", photographies annexées démontrant la présence de moisissure. S'agissant de la douche, il est indiqué que les joint sont sales et en état moyen. 

L'état des lieux de sortie relève également que les sols et les portes-fenêtres du séjour, la porte, les placards, la hotte et le sol de la cuisine, le lavabo de la salle d'eau, le sol, et bloc WC des toilettes, les fenêtres de la chambre 3, la porte de la chambre 2 ainsi que le sol et la porte du dégagement sont sales, le sol de la salle d'eau étant même qualifié de très sale. En revanche, aucune mention n'est faite de l'état des coffres de volets roulants, ni du caractère sale des prises et interrupteurs. Ces dégradations sont imputables au locataire sauf à démontrer l'existence d'une cause étrangère l'exonérant de sa responsabilité, ce qu'il ne fait pas, dès lors qu'il ne comparait pas.

Au vu de ces éléments, la facture établie le 28 mai 2025 par la SARL CONCIERGERIE DU BTP d’un montant de 748,80 euros TTC doit être mise à la charge du locataire. 

En deuxième lieu, Monsieur [O] [G] sollicite la somme de 3.590,01 euros, sur la base de la facture n°F202500060 établie le 6 mai 2025 par l'EI JS AMBIANCE PEINTURE correspondant à la peinture des plafonds et murs, à la fourniture et pose de plinthes, ainsi qu'à des travaux divers. 

S'agissant des peintures et des plinthes, l'état des lieux d'entrée indique que celles des murs et du plafond du séjour ainsi que des murs de la cuisine sont blanches et que celles du plafond de la cuisine, du plafond et des murs de la salle d'eau, de la salle de bains, des WC, des chambres et du dégagement sont neuves.

L'état des lieux de sortie mentionne, pour le séjour, un plafond présentant de nombreuses traces d'excréments de mouches ainsi que des murs très sales, comportant des trous mal rebouchés et une trace d'infiltration ; pour la cuisine, un plafond présentant d'importantes traces d'excréments de mouches ainsi que des murs en mauvais état, dont une partie peinte en bleu et une autre en blanc sale ; pour la salle d'eau, un plafond présentant une fissure mais demeurant en bon état et des murs en état d'usage ; pour la salle de bains, un plafond dégradé présentant des moisissures et des murs en état d'usage comportant plusieurs traces ; pour les toilettes, un plafond en bon état et des murs dégradés, sales et comportant dix trous non rebouchés ; pour la chambre 3, un plafond en état d'usage présentant des traces noires et des murs dégradés comportant six trous non rebouchés ; pour la chambre 2, un plafond en état d'usage présentant des traces de salissures et des murs en mauvais état ; pour la chambre 1, un plafond en mauvais état présentant des traces noires et des excréments de mouches, ainsi que des murs dégradés comportant notamment un pan de tapisserie partiellement arraché, des traces noires et deux trous non rebouchés ; enfin, pour le dégagement, un plafond en état d'usage présentant un élément fixé et des traces de salissures, ainsi que des murs dégradés comportant des traces noires et des inscriptions.

Il résulte de la comparaison de ces pièces que le logement a subi des dégradations imputables au locataire, qui ne les a pas contestées, caractérisées par de nombreux trous non rebouchés, de traces diverses, d'une tapisserie partiellement arrachée, ainsi qu'un défaut manifeste d'entretien courant et de propreté, matérialisé par la présence massive d'excréments de mouche et de moisissures sur les plafonds et murs de plusieurs pièces. 

Toutefois, il ressort de la facture produite qu'une mise en peinture complète du logement a été réalisée avec deux couches de peinture. 

Or, aucune dégradation n'est relevée concernant les murs de la salle d'eau et le plafond des toilettes, indiqués en " état d'usage" et en " bon état ", il convient de déduire forfaitairement la somme de 100 euros TTC de la facture produite.

S'agissant des plinthes, l'état des lieux d'entrée les mentionne comme neuves dans la cuisine et la salle de bains. Aucune indication n'est en revanche portée concernant celle de la salle d'eau, lesquelles sont dès lors présumées avoir été délivrées en bon état, conformément à l'article 1731 du code civil. 
L'état des lieux de sortie relève que les plinthes de la cuisine, la salle de bains et la salle d'eau sont dégradées. Cette dégradation est imputable au locataire. 

Par ailleurs, le logement ayant été occupé sept ans et demi et aucune grille de vétusté n'étant annexée au bail, il convient de tenir compte de l'usure normale, seules les conséquences des dégradations excédant la vétusté normale pouvant être mises à la charge du locataire. Le logement étant neuf à l'entrée dans les lieux, doit être regardé comme ayant atteint un niveau de vétusté de 75% lorsque le locataire l’a libéré.

Compte tenu des éléments précédemment exposés, il convient de fixer l'indemnité due à la somme de 1.448,34 euros HT au titre de la réfection des peintures et des plinthes (5.793,35 - 75%). 

S'agissant de l'abattant WC, l'état des lieux d'entrée indique qu'il est neuf, tandis que l'état des lieux de sortie mentionne son absence. Cette disparition constitue une dégradation imputable au locataire. La somme de 30 euros HT sera retenue. 
 
S'agissant des douilles et ampoules, l'état des lieux d'entrée recense la présence d'une douille et d'une ampoule dans chaque pièce. L'état des lieux de sortie indique en revanche que 5 ampoules et 4 douilles sont manquantes. Cette absence est imputable au locataire, de sorte qu'il convient de retenir la somme de 60 euros HT.

Au titre des dégradations locatives, Monsieur [E] [V] est donc redevable de la somme de 2.287,14 euros HT (748,80 + 1.448,34 + 30 + 60). La facture établie le 6 mai 2025 par l'EI JS AMBIANCE PEINTURE mentionne que la TVA est non applicable, c’est donc cette somme de 2.287,14 euros qui sera retenue comme devant être supportée par le locataire au titre de la remise en état du logement.

Enfin, l’agence mandataire a facturé les sommes de 127,26 euros et de 4,50 euros au titre du remplacement d’une clé de boîte à lettres et de bips de portail/vigiks manquants, ce qui porte le montant total des sommes dues par le locataire à 2.418,90 euros. 

III - Sur la déduction du dépôt de garantie :

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [E] [V] est redevable de la somme de 1.759,77 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et de la somme de 2.418,90 euros au titre des dégradations locatives.

Par conséquent, et après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 875 euros, Monsieur [E] [V] sera condamné à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 3.303,67 euros (1.759,77 + 2.418,90 - 875) au titre au titre des loyers, provisions sur charges impayées et des dégradations locatives.

IV - Sur le préjudice moral et financier : 

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Monsieur [O] [G] soutient que le logement n'aurait pu être reloué qu'au mois de juin 2025. 

Les factures de remise en état du logement sont en date des 6 mai et 28 mai 2025. 

Toutefois, il n’établit pas qu’en l’absence des travaux de remise en état, le logement aurait été reloué immédiatement.

Par ailleurs, il invoque une situation financière délicate résultant de l’obligation de régler les mensualités du prêt immobilier contracté pour l’achat du bien loué, sans en rapporter aucune preuve, la seule production du tableau d'amortissement étant insuffisante à établir l'existence d'un préjudice. 

Enfin, Monsieur [O] [G] ne produit aucun élément de démontrer que la présente procédure aurait revêtue un caractère particulièrement éprouvant, au soutien du préjudice moral allégué, dont ni l'existence ni l'étendue ne sont en effet établies.
Compte tenu de ces éléments, il convient d’allouer à Monsieur [O] [G] une somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du seul préjudice financier résultant de la période de vacance locative. 

V - Sur les frais du procès : 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [E] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens.

- Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il n'est pas inéquitable de condamner Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [O] [G] une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 3.303,67 euros au titre au titre des loyers, provisions sur charges impayées et des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [V] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

AINSI FAIT ET JUGÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUÉS CI-DESSUS.


LA CADRE-GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-23T18:09:56.482Z.