Tribunal judiciaire de Lille, Référés, 28 juillet 2026, n° 26/00259

Exposé du litige

DÉBATS à l’audience publique du 02 Juin 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 21 juillet 2026 et prorogé au 28 Juillet 2026









LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 24 mars 2022, la société Ceetrus France a donné à bail à M. [C] [Q], agisant en son nom personnel et au nom et pour le compte d’une société en formation, le local commercial n°15 situé dans la galerie marchande du centre commercial Auchan, situé [Adresse 3] à [Localité 3]. Conclu pour une durée de dix ans, le bail prévoit un loyer annuel de 43 000 euros hors taxes et hors charges, outre un loyer variable additionnel de 8 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes, et le versement d’un dépôt de garantie de 10 750 euros. 

Le 4 décembre 2025, à la suite d’impayés, la société Ceetrus France a fait signifier à M. [Q] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Les 3 et 4 février 2026, la société Ceetrus France assigné M. [Q] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et allocation de provisions. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026 et renvoyée à l’audience du 5 mai 2026, puis à celle du 2 juin 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2026 et soutenues oralement, la société Ceetrus France, représentée par son avocat, demande : 
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 24 mars 2022 entre la société Ceetrus France et M. [Q] à la date d’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 décembre 2025, soit à effet au 4 janvier 2026, 
Et en conséquence de quoi : 
- ordonner l’expulsion de M. [Q] ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu y introduire dans les lieux (en ce compris la société Proxi Shop), avec si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les 24 heures de la décision devant intervenir,
- condamner, par provision, M. [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 5 janvier 2026, à hauteur du montant des loyers et charges dits « contractuels », majoré de 100 % et ce, jusqu’à la libération effective et complète des lieux avec la remise des clefs et ce, sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision devant intervenir, 
- ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel « garde-meubles » du choix de la société Ceetrus France aux frais, risques et périls de M. [Q] et ce, dans les conditions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- autoriser la société Ceetrus France à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité et ce, conformément aux stipulations du contrat de bail commercial,
- condamner, par provision, M. [Q] à verser à la société Ceetrus France, au titre des loyers et des charges impayées à ce jour, la somme de 118 284,69 euros TTC, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré d’un point, outre l’indemnité forfaitaire de 40 euros par facture, 
- condamner, par provision, M. [Q] à verser à la société Ceetrus France, au titre de la clause pénale prévue au bail commercial, la somme de 11 828,46 euros,
- ordonner la capitalisation des intérêts par période annuelle sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner, par provision, M. [Q] à verser à la société Ceetrus France, au titre de sa résistance abusive, la somme de 2 500euros ;
- débouter M. [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner, par provision, M. [Q] à verser à la société Ceetrus France, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 euros,
- condamner M. [Q] aux entiers frais de la présente instance, en ce compris, les frais du commandement de payer (somme de 396,21 euros), les frais liés à la saisie conservatoire (105,98 euros & 93,12 euros), outre les frais de la présente procédure ; 
- rappeler, en tant que de besoin, l’exécution de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, M. [Q], représenté par son avocat, demande de :
- dire et juger que l’existence des obligations invoquées contre M. [Q] est sérieusement contestable, 
- dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’identité du débiteur des obligations locatives, au regard de l’intervention acceptée ou à tout le moins tolérée de la société Proxi Shop dans l’exécution du bail,
- dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse quant au montant des sommes réclamées, en l’absence d’explication suffisante sur leur mode de calcul et au regard des négociations mêmes engagées par la demanderesse sur le montant du loyer et de la dette,
En conséquence,
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision, de clause pénale, d’intérêts, de capitalisation, d’indemnité forfaitaire, d’indemnité d’occupation provisionnelle et de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- débouter la société Ceetrus France de l’ensemble de ses demandes provisionnelles, 
- subsidiairement, si par impossible une provision devait être retenue, la limiter à la seule fraction strictement non sérieusement contestable, à l’exclusion des accessoires, pénalités, intérêts, charges non justifiées, fonds marketing, honoraires et de tout poste nécessitant un examen au fond,
- débouter la société Ceetrus France de sa demande au titre de la résistance abusive,
- condamner la société Ceetrus France à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Ceetrus France aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. 

La société Ceetrus France a fait délivrer le 4 décembre 2025 à M. [Q] un commandement de payer la somme de 106 649,45 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 3 novembre 2025 et la somme de 396,21 euros au titre du coût de l’acte 

Ce commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits. 

M. [Q] soulève une contestation tenant à l’identité du débiteur et à l’acceptation au moins tacite de l’intervention de la société Proxi Shop dans l’exécution du bail. 

Or, le bail stipule, à l’article 3, page 11, que dans l’hypothèse où la personne signataire du bail agit pour le compte d’une société en formation, celle-ci restera seule titulaire du bail, et seule tenue à titre personnel des obligations du bail, tant qu’elle n’aura pas notifié au bailleur la validité de la constitution de la société, notamment par l’envoi de la copie certifiée conforme à l’orginal par le greffe de l’extrait d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou répertoire des métiers et des statuts certifiés conformes à l’original comportant la mention de reprise du contrat de bail, ou la copie certifiée conforme à l’original du procès-verbal de l’assemblée générale comportant la même mention au plus tard au jour de la prise d’effet du bail. 

De façon générale, la charge probatoire incombe à celui qui invoque la substitution de parties.

Si M. [Q] a communiqué à la société Ceetrus France l’extrait Kbis de la société Proxi Shop dont il était le gérant, immatriculée au RCS de [Localité 4] depuis le 20 octobre 2012, il ne justifie pas avoir, conformément aux stipulations contractuelles, notifié au bailleur les statuts certifiés conformes à l’original comportant la mention de reprise du contrat de bail ou la copie certifiée conforme à l’original du procès-verbal de l’assemblée générale comportant la même mention. 

Il ressort de façon manifeste des échanges de courriels produits aux débats par M. [Q] lui-même (pièce n°1 def) que le bailleur, qui, bien que prêt à accompagner la régularisarion de la situation et à négocier, a manifesté sa volonté de ne pas renoncer à l’application de la stipulation contractuelle précitée, en demandant à plusieurs reprises à M. [Q] de communiquer le procès-verbal d’assemblée générale de la société Proxi Shop autorisant la substitution de preneur. 

Face à ses demandes répétées et explicites, la circonstance que la société Proxi Shopi ait acquitté des loyers et charges et que la société Ceetrus France ait accepté ces paiements et que le procès-verbal de livraison ait été pré-rempli avec le nom de la société Proxi Shop ne suffit pas à caractériser une intention novatoire. 

Il est à noter que l’extrait Kbis de la société Proxi Shop à jour au 13 janvier 2026 (pièce n°1 dem) ne mentionne pas comme adresse de siège social celle du local commercial objet du bail, au sein du centre commercial Auchan, mais le domicile personnel de M. [Q]. 

Au vu de l’ensemble des éléments soumis, il n’est donc pas sérieusement contestable qu’aucune substitution n’est intervenue et que M. [Q] est resté seul titulaire du bail, et seul tenu à titre personnel des obligations de celui-ci. 

M. [Q] soulève également une contestation tenant à l’incertitude affectant le montant de la créance et à la portée juridique d’un loyer économiquement déconnecté de la réalité. 

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 4 décembre 2025 dans le corps duquel est reproduit un décompte complet et précis, détaillé ligne par ligne avec la date et la description de l’écriture, le numéro de facture, le montant réclamé, le montant réglé, et le solde en résultant, contient toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les sommes réclamées correspondent aux stipulations du bail dans le titre III déterminant les conditions financières (pièce n°1 dem). 

La circonstance que le loyer convenu ne peut être assumé par M. [Q] est sans incidence sur l’obligation non sérieusement contestable de payer qui découle du bail qui a été accepté.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur et établis conformément au bail qui fait la loi des parties. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail du 24 mars 2022 se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 4 janvier 2026.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour M. [Q] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte. 

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend M. [Q] occupant sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

L'indemnité d'occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre du preneur. 

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable M. [Q] à compter du 5 janvier 2026 si celui-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation fondant la demande est la seule condition de l'octroi d'une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 24 mars 2022, le commandement de payer du 4 décembre 2025 et le décompte actualisé au 9 janvier 2026, dont il ressort un arriéré de loyers, charges et accessoires non sérieusement contestable de 118 284,69 euros TTC, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2026, date de l’assignation.

En outre, il y a lieu d’ordonner que les intérêts échus produiront intérêts lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes de provisions au titre de la clause pénale, de la conservation du dépôt de garantie, de l’indemnité d’occupation fixée au double du loyer, des intérêts majorés et des indemnités forfaitaires

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l'application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l'espèce, la multitude et l’importance des pénalités et sanctions prévues à l’article 3.16 du bail et dont l’application est demandée par le bailleur, est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d'être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale, de la conservation du dépôt de garantie, de l'indemnité d'occupation fixée au double du loyer, des intérêts majorés et des indemnités forfaitaires. 

Sur la demande de provision au titre de la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’article 1231-6 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance du débiteur ne suffit pas à caractériser un abus, et la preuve de l’existence d’un préjudice dépassant le montant des frais et intérêts moratoires alloués n’est pas rapportée.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande provisionnelle formée par la société Ceetrus France à l’encontre de M. [Q] au titre de la résistance abusive. 

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [Q], partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 4 décembre 2025 s’élevant à 396,21 euros. S’agissant des frais de la saisie, la demande de les inclure dans les dépens sera rejetée dès lors qu’ils ne constituent pas le support nécessaire de la présente procédure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner M. [Q] à payer à la société Ceetrus France la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 24 mars 2022 liant la société Ceetrus France et M. [C] [Q] concernant le local commercial n°15 situé dans la galerie marchande du centre commercial Auchan, situé [Adresse 3] à [Localité 3], depuis le 4 janvier 2026 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [C] [Q] et de tout occupant de son chef de ce local situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; 

Autorise au besoin la société Ceetrus France à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixe, à compter du 5 janvier 2026, le montant mensuel de la provision au profit de la société Ceetrus France à valoir sur l’indemnité d'occupation due par M. [C] [Q] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne M. [C] [Q] à payer à la société Ceetrus France chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne M. [C] [Q] à payer à la société Ceetrus France la somme de 118 284,69 euros TTC (cent dix-huit mille deux cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-neuf centimes, toutes taxes comprises), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 9 janvier 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 février 2026 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions au titre de la clause pénale, de la conservation du dépôt de garantie, de l'indemnité d'occupation fixée au double du loyer, des intérêts majorés et des indemnités forfaitaires ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la résistance abusive ; 

Condamne M. [C] [Q] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 4 décembre 2025 s’élevant à 396,21 euros (trois cent quatre-vingt seize euros et vingt-et-un centimes) ;

Condamne M. [C] [Q] à payer à la société Ceetrus France la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;


La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ophélie CLERY Marie-Helene TOSTAIN

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-


Référé 
N° RG 26/00259 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2NT2



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 JUILLET 2026



DEMANDERESSE : 

S.A.S. CEETRUS FRANCE, représentée par son mandataire la société NHOOD SERVICES FRANCE.
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Jérémy CATEAU, avocat au barreau de LILLE, (plaidant) Me Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE (postulant)


DÉFENDEURS : 

M. [C] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Manuel DE ABREU, avocat au barreau de VALENCIENNES

M. [C] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Manuel DE ABREU, avocat au barreau de VALENCIENNES


JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 02 Juin 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 21 juillet 2026 et prorogé au 28 Juillet 2026









LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 24 mars 2022, la société Ceetrus France a donné à bail à M. [C] [Q], agisant en son nom personnel et au nom et pour le compte d’une société en formation, le local commercial n°15 situé dans la galerie marchande du centre commercial Auchan, situé [Adresse 3] à [Localité 3]. Conclu pour une durée de dix ans, le bail prévoit un loyer annuel de 43 000 euros hors taxes et hors charges, outre un loyer variable additionnel de 8 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes, et le versement d’un dépôt de garantie de 10 750 euros. 

Le 4 décembre 2025, à la suite d’impayés, la société Ceetrus France a fait signifier à M. [Q] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Les 3 et 4 février 2026, la société Ceetrus France assigné M. [Q] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et allocation de provisions. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026 et renvoyée à l’audience du 5 mai 2026, puis à celle du 2 juin 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2026 et soutenues oralement, la société Ceetrus France, représentée par son avocat, demande : 
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 24 mars 2022 entre la société Ceetrus France et M. [Q] à la date d’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 décembre 2025, soit à effet au 4 janvier 2026, 
Et en conséquence de quoi : 
- ordonner l’expulsion de M. [Q] ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu y introduire dans les lieux (en ce compris la société Proxi Shop), avec si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les 24 heures de la décision devant intervenir,
- condamner, par provision, M. [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 5 janvier 2026, à hauteur du montant des loyers et charges dits « contractuels », majoré de 100 % et ce, jusqu’à la libération effective et complète des lieux avec la remise des clefs et ce, sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision devant intervenir, 
- ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel « garde-meubles » du choix de la société Ceetrus France aux frais, risques et périls de M. [Q] et ce, dans les conditions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- autoriser la société Ceetrus France à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité et ce, conformément aux stipulations du contrat de bail commercial,
- condamner, par provision, M. [Q] à verser à la société Ceetrus France, au titre des loyers et des charges impayées à ce jour, la somme de 118 284,69 euros TTC, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré d’un point, outre l’indemnité forfaitaire de 40 euros par facture, 
- condamner, par provision, M. [Q] à verser à la société Ceetrus France, au titre de la clause pénale prévue au bail commercial, la somme de 11 828,46 euros,
- ordonner la capitalisation des intérêts par période annuelle sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner, par provision, M. [Q] à verser à la société Ceetrus France, au titre de sa résistance abusive, la somme de 2 500euros ;
- débouter M. [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner, par provision, M. [Q] à verser à la société Ceetrus France, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 euros,
- condamner M. [Q] aux entiers frais de la présente instance, en ce compris, les frais du commandement de payer (somme de 396,21 euros), les frais liés à la saisie conservatoire (105,98 euros & 93,12 euros), outre les frais de la présente procédure ; 
- rappeler, en tant que de besoin, l’exécution de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, M. [Q], représenté par son avocat, demande de :
- dire et juger que l’existence des obligations invoquées contre M. [Q] est sérieusement contestable, 
- dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’identité du débiteur des obligations locatives, au regard de l’intervention acceptée ou à tout le moins tolérée de la société Proxi Shop dans l’exécution du bail,
- dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse quant au montant des sommes réclamées, en l’absence d’explication suffisante sur leur mode de calcul et au regard des négociations mêmes engagées par la demanderesse sur le montant du loyer et de la dette,
En conséquence,
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision, de clause pénale, d’intérêts, de capitalisation, d’indemnité forfaitaire, d’indemnité d’occupation provisionnelle et de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- débouter la société Ceetrus France de l’ensemble de ses demandes provisionnelles, 
- subsidiairement, si par impossible une provision devait être retenue, la limiter à la seule fraction strictement non sérieusement contestable, à l’exclusion des accessoires, pénalités, intérêts, charges non justifiées, fonds marketing, honoraires et de tout poste nécessitant un examen au fond,
- débouter la société Ceetrus France de sa demande au titre de la résistance abusive,
- condamner la société Ceetrus France à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Ceetrus France aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. 

La société Ceetrus France a fait délivrer le 4 décembre 2025 à M. [Q] un commandement de payer la somme de 106 649,45 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 3 novembre 2025 et la somme de 396,21 euros au titre du coût de l’acte 

Ce commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits. 

M. [Q] soulève une contestation tenant à l’identité du débiteur et à l’acceptation au moins tacite de l’intervention de la société Proxi Shop dans l’exécution du bail. 

Or, le bail stipule, à l’article 3, page 11, que dans l’hypothèse où la personne signataire du bail agit pour le compte d’une société en formation, celle-ci restera seule titulaire du bail, et seule tenue à titre personnel des obligations du bail, tant qu’elle n’aura pas notifié au bailleur la validité de la constitution de la société, notamment par l’envoi de la copie certifiée conforme à l’orginal par le greffe de l’extrait d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou répertoire des métiers et des statuts certifiés conformes à l’original comportant la mention de reprise du contrat de bail, ou la copie certifiée conforme à l’original du procès-verbal de l’assemblée générale comportant la même mention au plus tard au jour de la prise d’effet du bail. 

De façon générale, la charge probatoire incombe à celui qui invoque la substitution de parties.

Si M. [Q] a communiqué à la société Ceetrus France l’extrait Kbis de la société Proxi Shop dont il était le gérant, immatriculée au RCS de [Localité 4] depuis le 20 octobre 2012, il ne justifie pas avoir, conformément aux stipulations contractuelles, notifié au bailleur les statuts certifiés conformes à l’original comportant la mention de reprise du contrat de bail ou la copie certifiée conforme à l’original du procès-verbal de l’assemblée générale comportant la même mention. 

Il ressort de façon manifeste des échanges de courriels produits aux débats par M. [Q] lui-même (pièce n°1 def) que le bailleur, qui, bien que prêt à accompagner la régularisarion de la situation et à négocier, a manifesté sa volonté de ne pas renoncer à l’application de la stipulation contractuelle précitée, en demandant à plusieurs reprises à M. [Q] de communiquer le procès-verbal d’assemblée générale de la société Proxi Shop autorisant la substitution de preneur. 

Face à ses demandes répétées et explicites, la circonstance que la société Proxi Shopi ait acquitté des loyers et charges et que la société Ceetrus France ait accepté ces paiements et que le procès-verbal de livraison ait été pré-rempli avec le nom de la société Proxi Shop ne suffit pas à caractériser une intention novatoire. 

Il est à noter que l’extrait Kbis de la société Proxi Shop à jour au 13 janvier 2026 (pièce n°1 dem) ne mentionne pas comme adresse de siège social celle du local commercial objet du bail, au sein du centre commercial Auchan, mais le domicile personnel de M. [Q]. 

Au vu de l’ensemble des éléments soumis, il n’est donc pas sérieusement contestable qu’aucune substitution n’est intervenue et que M. [Q] est resté seul titulaire du bail, et seul tenu à titre personnel des obligations de celui-ci. 

M. [Q] soulève également une contestation tenant à l’incertitude affectant le montant de la créance et à la portée juridique d’un loyer économiquement déconnecté de la réalité. 

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 4 décembre 2025 dans le corps duquel est reproduit un décompte complet et précis, détaillé ligne par ligne avec la date et la description de l’écriture, le numéro de facture, le montant réclamé, le montant réglé, et le solde en résultant, contient toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les sommes réclamées correspondent aux stipulations du bail dans le titre III déterminant les conditions financières (pièce n°1 dem). 

La circonstance que le loyer convenu ne peut être assumé par M. [Q] est sans incidence sur l’obligation non sérieusement contestable de payer qui découle du bail qui a été accepté.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur et établis conformément au bail qui fait la loi des parties. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail du 24 mars 2022 se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 4 janvier 2026.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour M. [Q] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte. 

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend M. [Q] occupant sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

L'indemnité d'occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre du preneur. 

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable M. [Q] à compter du 5 janvier 2026 si celui-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation fondant la demande est la seule condition de l'octroi d'une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 24 mars 2022, le commandement de payer du 4 décembre 2025 et le décompte actualisé au 9 janvier 2026, dont il ressort un arriéré de loyers, charges et accessoires non sérieusement contestable de 118 284,69 euros TTC, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2026, date de l’assignation.

En outre, il y a lieu d’ordonner que les intérêts échus produiront intérêts lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes de provisions au titre de la clause pénale, de la conservation du dépôt de garantie, de l’indemnité d’occupation fixée au double du loyer, des intérêts majorés et des indemnités forfaitaires

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l'application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l'espèce, la multitude et l’importance des pénalités et sanctions prévues à l’article 3.16 du bail et dont l’application est demandée par le bailleur, est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d'être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale, de la conservation du dépôt de garantie, de l'indemnité d'occupation fixée au double du loyer, des intérêts majorés et des indemnités forfaitaires. 

Sur la demande de provision au titre de la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’article 1231-6 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance du débiteur ne suffit pas à caractériser un abus, et la preuve de l’existence d’un préjudice dépassant le montant des frais et intérêts moratoires alloués n’est pas rapportée.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande provisionnelle formée par la société Ceetrus France à l’encontre de M. [Q] au titre de la résistance abusive. 

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [Q], partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 4 décembre 2025 s’élevant à 396,21 euros. S’agissant des frais de la saisie, la demande de les inclure dans les dépens sera rejetée dès lors qu’ils ne constituent pas le support nécessaire de la présente procédure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner M. [Q] à payer à la société Ceetrus France la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 24 mars 2022 liant la société Ceetrus France et M. [C] [Q] concernant le local commercial n°15 situé dans la galerie marchande du centre commercial Auchan, situé [Adresse 3] à [Localité 3], depuis le 4 janvier 2026 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [C] [Q] et de tout occupant de son chef de ce local situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; 

Autorise au besoin la société Ceetrus France à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixe, à compter du 5 janvier 2026, le montant mensuel de la provision au profit de la société Ceetrus France à valoir sur l’indemnité d'occupation due par M. [C] [Q] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne M. [C] [Q] à payer à la société Ceetrus France chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne M. [C] [Q] à payer à la société Ceetrus France la somme de 118 284,69 euros TTC (cent dix-huit mille deux cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-neuf centimes, toutes taxes comprises), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 9 janvier 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 février 2026 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions au titre de la clause pénale, de la conservation du dépôt de garantie, de l'indemnité d'occupation fixée au double du loyer, des intérêts majorés et des indemnités forfaitaires ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la résistance abusive ; 

Condamne M. [C] [Q] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 4 décembre 2025 s’élevant à 396,21 euros (trois cent quatre-vingt seize euros et vingt-et-un centimes) ;

Condamne M. [C] [Q] à payer à la société Ceetrus France la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;


La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ophélie CLERY Marie-Helene TOSTAIN
















EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'organisation judiciaire R212-5, code de l'organisation judiciaire R212-4, code de commerce L145-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T18:36:49.473Z.